Decyduje liczba lokali, Osoba prawna zarządcą budunku

murator pomaga

Telefoniczny dyżur eksperta    Prawna

Prezentujemy wybrane porady z dyżuru zorganizowanego w maju przez redakcje „Muratora" i „Gazety Prawnej". Temat - prawa i obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej.

Na pytania odpowiadał Cezaiy Grzybowski.

Zaskarżanie

uchwał

Zarządca naszej wspólnoty 171 roznosi po budynku projekty różnych uchwał do podpisania. Czy nie powinny być one zatwierdzane na zebraniu?

Czy mogę zaskarżyć uchwałę, przeciwko podjęciu której głosowałam? Czy dowiem się, które uchwały zostały przyjęte, a które odrzucone? W jaki sposób? Jak mam taką uchwalę zaskarżyć, gdzie i w jakim terminie?

Uchwały właścicieli Mi lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w^r drodze zbierania indywidualnych głosów przez zarząd. Mogą też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze ich zbierania Dzięki temu unika się sytuacji, w której niewielka liczba osób obecnych na zebraniu może narzucić swoją wolę nieobecnym.

W przypadku uchwał podjętych z udziałem zbierama głosów każdy właściciel lokalu powinien zostać o nich powiadomiony na piśmie.

Co więcej, każdy z właścicieli ma prawo sprawdzenia dokumentacji odzwierciedlającej sposób głosowania w danej sprawie. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Dokonuje się tego przez złożenie pozwu do wydziału cywilnego sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli zatem zarząd lub zarządca będzie zwlekał z pisemnym powiadomieniem wszystkich właścicieli o podjęciu uchwały (od tego momentu liczy się okres, w którym można ją zaskarżyć), będzie ryzykował, że uchwała zostanie zaskarżona nawet dłuższy czas po jej podjęciu. Jakkolwiek zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, na wniosek powoda sąd może wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Decyduje liczba lokali

J W naszym budynku znajdu-ISi je się osiem lokali mieszkalnych. Jednakże ostatnio jeden z właścideli odkupił lokal od innego. W ten sposób jest już tylko siedmiu właścicieli.

Czy przez to przestaliśmy stanowić wspólnotę mieszkaniową? Czy we wszystkich sprawach będzie w związku z tym wymagana jednomyślność właścicieli?

I Dopóki w budynku ist-nieje więcej niż siedem lokali, dopóty jednomyślność lub orzeczenie sądu w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nie będą wymagane. Zgodnie z ort 19 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z póżn. zm.) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właśdciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasnośd. Jeśli natomiast lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż siedem, taka wspólnota mieszkaniowa musi posiadać swój zarząd lub zarządcę ustanowionego w umowie zawartej w formie aktu notarialnego.

Osoba prawna zarządca budynku

1 W naszym budynku jest wspólnota mieszkaniowa, która ma wybrany przez nas zarząd. Tymczasem powierzył on zarządzanie budynkiem osobie prawnej - spółce z o.o.

Czy miał on do tego prawo?

I W myśl ort 18 ust. I ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80. poz. 903 z póżn. zm.) zarządcą jest osoba fizyczna lub prawna, której właściciele lokali w umowie zawartej w formie aktu notarialnego powierzyli zarząd nieruchomością wspólną. Umowa taka może być zawarta pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali przy wy odrębnianiu lokali lub w późniejszym terminie i powinna określać sposób sprawowania zarządu nierurhomośrią wspólną.

W przypadku sukcesywnego •wyodrębniania lokali przyję ty przez dotyrhf zasowyrh współwłaścicieli sposób za rząd u nieruchomością współ ną odnosi się także do każde go kolejnego nabywcy lokalu Zmiana tego uregulowania wymaga uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza Jeżeli nie ustanowiono zarządcy w ten sposób, oznacza to, ze wspólnota posiada jedynie zarząd. Skoro zatem wspólnota ma zarząd, to jeśli z umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub z uchwały zaprotokołowanej przez notariusza nie wynika inaczej, nie posiadała do tej pory zarządcy. Dlatego też me jest w takim przypadku możliwe powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie trzeciej przez zarząd wspólnoty. Wymagana jest bowiem zawsze wola właścicieli lokali wyrażona w obecności notariusza. Nawet ;eśh na mocv przepisów przejściowych ustawy o własności lokali zarząd był sprawowany przez jednostkę organizacyjną właściciela (skarb państwa lub gmina), do której stosowało się odpowiednio przepisy o zarządcy, jednostka taka (przykładowo różne administracje domów mieszkaniowych czy tez zarządy budynków komunalnych bądź spół ki gminne utworzone w tym celu) mogła zarządzać nieruchomością wspólną tylko do czasu ustanowienia przez właścicieli zarządu lub powierzenia zarządu osobie trzeciej. Z chwilą gdy to nastąpiło, powierzenie zarządu osobie trzecie) zawsze będzie wymagało formy szczególnej, czyli aktu notarialnego. ■

murator 8 ^l00i 1 63