38 (517)

PRAKTYKA

sz	vm powiiiiliuiiłroin 1		linżniki	l	bę.l
# 1	iisystę poili j| v	vr z waiui	pi Zr z k	orm	>1 ni
lul	1 / wyk Ir pi oh	Inn poi	awła się	iv ptzy
i«r	nikli, gdy pi t\	rdiniiUr	mii iei/a	IOW	ani:
le*	il lokal mieszki	dny liii* 1	iłom mi*	rszki	.dnv
w	kim vm jest pn	łu-ad/i mi	ia jedno*	IS. >l ’	0W11
dz	ialalnoś, gc.p^1	odao /a	i rlnżiii	k • z	ęslo
liii	• zilalr sojilr s|i	rawy, iż	imiemo,	di w i	aię*
do	konanie oględz	^1 i li, d zi;d	a na sw*	•ję	*kn
dę	Wyi rnialęi y	Z nd/iiil	cm kmt	U It 11	ika
po	wy* zim piinln <	Irogl loi	i m.flnei	1 unii	.1* »*|
im	• (MII dokoitiinlr 1 /r|i‘l			a* ni	id n
fil^1	■ i 'i 1 mi |oiii vvt< c	IIV, zi*iri	a Ir dan	r od	in
slyliu ji publli /n\		< li lub |	•odinioii	ów i	»rv
wittiiy* li 1.i 1 ii It ja		k np M*	isownr t	\ d	zla
lv 1	I| zędn 1 (tniny.	, Miasta	bę.l> I *	Helu	i* V
1 itiiic tc można *•		iwtiirż z	natrż* *	v >11 *	iii
CV il«	li l'/l 1 luli V\	Mrly Di	ii|y, /ę • i	.nr 1
1 III	IjonioM 1 min	y* h Im.	•re w di	a w u	yi li
hitu	li li lin iiialy 1 ■.	■, i były	nł.rzpi	e* /«	•nr
Nir	kim* dok miii	rily z "i	ęzanr z	goli	Isrt
Mli,	W lvm powie	1 /• linie	i opiM	bnd	y 11
Il 11VV z ił i liMUtily Mi		? do lej,	nu y
	It legły d/ialaję*	na zlr. 1	ci ile k * anor nil* a
sęd,	iiwi'gi>. nu!/»• w	ystępić 1	nidostę	linie	nie

pO/łOMlU    \\\nnlganrgO

pi n'i |\(tnk Obecnie sylUtule takie Rad i zaję się »?śi*1Ki*.

W svvi(‘lli‘ |'mv\h/rp> wydaje się Mir no/nniialr. -‘‘0 MiniMeisIwo itllrflsifllk 1111 \ \\ |H'IO,‘»MMń‘MiU t MfltłstlM-.stWCIH Spi siwinl ItWOM i Mir ciężl), |» MrtWCl blokuję doplOWlUł/eMi*'. tło t*’gO, Żl*hv |fI *V Npl fX‘ «łit/\ menu homoścl. sprzedają v nu im iii I wypełnić stosowny tli 11U o pi .*edmim Ir RprtfdA^y. klOIY W koMsekwiMH |l W tlili/ tn in okresie t zasil iit \mlb\ rynek lnu tl/irj transparent nym

Waiit>śi nieruchomości jest określa iiii mu tliim moment. Inlurmu* |r o trans <ikt Juch dmieiaję tlo biegłego z opóźnię niem W zależności otł lo/y rozwoju i Vtiku nieruchomości oraz ml x/vbkośc I zmian. dokoMIlję* SZ-tU Iłtlktl IMOŻlUI pi ZCS/lU PWilt’ lub Mirtli*s/łit pwrtt nieruchomość. (>he* nir w<ii (ośri nieruchomość I mies/kaulo wyrli mogę byt przeszacowane. gdyż Im segment ryilku przeżywa kryzys.

W podobny sposób juk opisany puwy żcj mogę byt zafałszowane ilunr ilolyt zęc r nieruchomości tFflcowtnych w podejściu dochodowym. t 'zynsze rćiwnieź zależę ml syłuiu ji mu tym segmencie rynku i muszę byt mu bic/.ęco wri ylikowunr przez wyt r nialęcrgo

Sposobem mu uniknięcie błędów ywłę

zanych z iiktuulnośi ii) inlornini ji nie/będ iiych do wykonuniu wyceny jesl czynne uc/rstniclwo rmzo/nawcy w rynku nie ruchomości, u nie tylko posługiwanie się Irunsukcinini historyc xnyml.

Wpływ postawy dłuinika na szacowaną wartość nieruchomości

Przed dokonnniein szacowania nie ruchomości wycen łajęcy powinien zupo znać Mię / je) stanem, /urówno ze stanem prawnym. techniczno użytkowym om/ zagospodarowaniem i otoczeniem. Stan prawny nieruchomości może być okre ślony na podstawie dokumentów. Podstawowymi dokumentami są księgi wleczy He opisujęce Klan prawny nieruchomości «>»«/ ewidencja gruntów, w które) /nplsy tu) podstawę zmian w księgach wlei /yatyih Dodatkowym istotnym dokumentem jeat plan zagospodarowania pr/rstr/rtuiego będż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, czy też decyzja o warunku* h zabudowy. Wpływ na stan prawny nieruchomość I mogę mieć również inne dokumenty takie jak wyro ki nędów, urnowy c ywilnoprawne. cląc y/je

iitliuinUliiit yjiup i innr 1 ‘zęsć / tloknnirM Iow nplsuię. Yt li Mum ptiiiviiv flKliff i• V* dostępna dla wv* eitiitję* ego bez mi/lulu dłużnika St) to iii Iii. odpisy / kslęg wie t - YS|\ t l». tłokllllirillY będę. r iv /1»11»I '« doktmnMlIów pin diliirl księdze wlrt/V slr|, Wypisy I ivvi vsv Z etvl* Irin ji Ul tllilóWi

I    budynków, wvplsv z riYidriii |l lokali, dr » y/jr o pozwolrnlu nu btidowę 11\ Ir/ dr * v/|r o pi/rkit/iMiłii obiekln do użytkowa nią Przy okieślanłii stulili niriiu hotTtośt i wużiii) t RytlftOŚC tę |rsl wlz|u loktiluu

t zęś* dokumenlow ilolyt z 1)1 yt b slii uu piuwiirgo (lip umowy tywllnopiuw ne z duli) pewni)) może mlri tylko dlii/

II    ik I brz niego nlr jrsl tnożllwr doliiil le do uli li. Ii Ii nieuwzględnienie ino/r mlri Istotny wpływ nu szacowani) wimIpsi przedmiotu egzekmjl Dlatego wynnigi¹ się ml biegłego, aby posiadał on wiedzę spei jalistyt /ni) om/ do.świadi zenie, kloir

Obecnie wnrtoścl nieruchomości mics/knulowych być pr/cs/iicowłiiu*. gdy/ ten segment rynku przeżywa kryzys

przy zachowaniu pi zynajmniei mi leży i ej staiannoKi i pozwolę mu lak precyzyjnie, jak lo będzie możliwe, uslalic slun prawny przedmiotu wyi eny,

/apo/nanlr się przez wycenłnjęcegó ze slaiirm lerlmit /iio użytkowym nimulio mośi i w dużej mierze, a nieraz wylęc/iile zależy ml dłużnika. ( zęsto dłużnik nie ze zwala na dokonanie oględzin lub nie udo stępnia dokumentów zwięzauycb z ule ruchnmuAclę, (!zęjli! z tych dokumentów można pozyskać od organów ndmiutstra cjl publicznej, Sę to m.iu. projekty budów lane, dei y/.je pozwolenie na budowę, decy z)e o przekazaniu obiektu do użytkowania, jednak w niektórych przypadkach otrzy manie tych dokumentów nie |rst możliwe, i Jolyczy lo przede wnzyslklm starych nie rucbomoAil /abudowiuiych. klćirr wc/e Anlej były pr/edmlolem oblotu, a obecni wiliście lelr nie maję żadnej dokumentacji. S/c/ególnle problem len dotyczy nleru cliomośd polabryi znycb, gdzie m/budo wy bez składania w odpnwlednlm 111 zęd/le dokumentacji projektowej, następowały na podstawie decyzji dyrekcji po wrześnie) s/ym Ich uzgodnieniu z Karlę Narodowi).

Dokonanie oględzin nieruchomości hędęcyclt we władaniu podmiotów go spodarc/ych zwykle nie przedstawia trud nośd I dokonuje się Ich po wcześnie)

mu dłinyi h z lyi li pndniinlow, w kio? v» b ;m wpisane np powłenchnie obiektów /Hajduku e się na wyienlanyi h nie* n< bo mośi i Cu b. biplż występu’ do lyi li podmio Iow, gdzie *;ę an liiwi/owane dane o wy budowanych tui niesieniach, mlzielonyi n pozwoleniach, etc. Niestety również tntal część danyi li podawany* b pi zez dłużnika jest nieprawdziwa Naji /ęśi jej sę lo dane dotyczę* e powierzchni nleruchciftłośil, które to powłet zchuie sę podstaw.j usta lania wysokośćI podatku ml nleru* bonio śd. a dłużnik wprowarl/aję* organ w blęd w tym przypadku działa na swoję szkmlę W rejestrach tych * zęsto łigutuię dane. które na pier wszy r/ut oka ż. 11 dc/nie się różnię od danych takty* znyt li. W skrai ny* b )M zy)'a*lka* b /dat za się, że dane Urzędowe i łaktyi / ne różnię się potnięd/y sobę o pot ind 100%, W takim przypadku, w zwięzku / brakiem możliwości doko na u la oględzin przedmiotu oszacowania oraz brakiem tnożliwoś*i dokonania po inlarów własny* li tyc h powiel z* łmi, ble gly w dobrej wierze przyjmuj*:’, że dane. które podał dłużnik llrzędowi sę prawd/i we I te właśnie dane sę podstawę dokona lila oszacowania, lako że * zęsto jednostkę porównaw* zę na podstawie, której ustala się wartość * ale| nieruchomości jest I m' powierzchni, lo skutkiem takiego postę powaula dłużnika jest oszacowanie war tnścł nieruchomości, która zna* /nie różni się od Jej i/et/ywlAle) wartości.

W momencie pojawienia się ogłoszę nla o licytac ji dłużnik podnosi larum, że jego nieruchomość została niewłaściwie

Si • Ntoruihomoirl G\ II. Hrck • Nt U* (Jruihloń JUOH

www.rtiaruchomuicUtockipI

wM