CIMG0141

Wyżej powołaną ustawą z dnia 15.03.1996 r. wprowadzono również konieczność uzyskiwania zgody przez cudzoziemców w przypadku nabywania lub objęcia udziałów lub akcji w spółkach mieszanych. Wymagana zgoda jest niezbędna, jeżeli spółka posiada w Polsce nieruchomości.

5.4. Wartość nieruchomości, ceny i opłaty

Wartość nieruchomości wiąże się ściśle z cenami i opłatami, gdyż ich ustalanie jest jednym z podstawowych celów określania wartości nieruchomości.

Jak już wspomniano, z dniem 5.12.1990 r. zniesiono w obrocie nieruchomościami ceny urzędowe i zastąpiono je cenami rynkowymi opartymi na wartości nieruchomości. Z tym dniem wprowadzono też konsekwentnie do obowiązujących przepisów pojęcie „wartość nieruchomości”. Zostało ono zatem prawnie usankcjonowane.

5.4.1. Wartość nieruchomości

W obrocie nieruchomościami ma zastosowanie wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości rozumianą jako prawdopodobna cena, którą za nieruchomość można uzyskać na swobodnie działającym rynku nieruchomościami, określają rzeczoznawcy majątkowi. Ustawodawca (poza nielicznymi wyjątkami) pozostawił rzeczoznawcom swobodę w doborze podejść, metod i technik szacowania nieruchomości (określania ich wartości). Zalecił jednak uwzględnianie niżej wymienionych czynników mających istotny wpływ na wartość nieruchomości:

•    położenie nieruchomości,

•    funkcja wyznaczona nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

•    stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

•    stan zagospodarowania nieruchomości,

•    poziom cen rynkowych w otoczeniu nieruchomości.

W przypadku nieruchomości prywatnych, korzystanie z usług ize-

czoznawców majątkowych jest dobrowolne i uzależnione wyłącznie od woli właściciela nieruchomości. Należy jednak domniemywać, że w stosunku do nieruchomości o dużej wartości ich właściciele będą korzystać z usług kwalifikowanych rzeczoznawców majątkowych we własnym, dobrze rozumianym interesie.

W przypadku nieruchomości państwowych i samorządowych, a także w przypadku dokonywania niektórych urzędowych czynności cywilnoprawnych na nieruchomościach, korzystanie z usług rzeczoznawców majątkowych jest obowiązkowe. Skarb Państwa lub gmina nie może dokonać wielu czynności cywilnoprawnych związanych z nieruchomościami bez uprzedniej ich wyceny przez rzeczoznawców majątkowych.

5.4.2. Ceny sprzedawanych nieruchomości

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu cena wywoławcza w przetargu pierwszym nie może być niższa niż wartość nieruchomości. Cenę tę ustala organ działający w imieniu właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego), biorąc za podstawę wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast cena osiągnięta w przetargu pierwszym jest zależna od przebiegu przetargu i może się zdarzyć, że ukształtuje się na poziomie znacznie wyższym niż cena wywoławcza, a tym samym i wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę. Cena osiągnięta w przetargu pierwszym jest ceną do zapłaty i musi być wpłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli przetarg pierwszy nie przyniesie rozstrzygnięcia, wtedy obowiązkowo organizuje się przetarg drugi z możliwością obniżenia ceny wywoławczej. W obowiązujących przepisach ustalono, że w przetargu drugim można obniżyć cenę wywoławczą w stosunku do ceny wywoławczej z przetargu pierwszego nie więcej niż do 50% wartości nieruchomości. Na ogół cena wywoławcza w przetargu drugim będzie niższa od wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę. Natomiast cena osiągnięta w przetargu drugim, w zależności od przebiegu przetargu, może się ukształtować powyżej tej wartości, podobnie jak w przetargu

51