90010

rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dl U. nr 1% poz. 1628 z 2005 r.)

§ lUm i Jim S lifv« IW >. »i«liw|i    >k> iilnfauł) i ty tub

|o«Jmnii««wtMi»iityn abłotym smutni Knoifafdtii Mbq

(Dl-U./JO»r Nt IM pum MHi

§ Powszechne Krajowe Zasad)' Wyceny. Polska Federacja Stowarzyszał Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2007 r

5.    co podlega wycenie w metodzie kosztowej

Podejście kosztowe stosuje się do określania wartości odtworzeńiowej nieruchomości. Przy określaniu wartości odtw. nicr. odrębnie określa się wartość gnnitu i wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

6.    jakie stosuje sic met«xlv przy wycenianiu służebności

nmtMC JiMbfliKiBMm <&i«Ik pfcołMnict ponutAry nm'nnq nnlmi inndKmil«iMwmiw|iU<taMi i niotiH o Jm nnwtmMi i MmuM ilitJiimh

WS= Wl \V2 w którym:

WS - wartość prawa służebności.

Wl - wartość rynkowa nicmchomości bez ustanowionej służebności,

W2 - wartość rynkowa nicmchomości z ustanowioną służebnością

W przypadku, gdy służebność drogowa nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości, wartość tej służebności, stanowić może iloczyn powierzdmi wykorzystywanego gruntu i wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nicmchomości obciążonej, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa.

WS = P x C x K w którym:

WS - wartość prawa służebności drogowej.

P - powierzcluiia gruntu zajętego na drogę w m2,

C - wartość rynkowa jednostki powierzchni gnnitu nicmchomości obciążonej.

K - współczynnik uwzględniający inne clanaity. wpływające na wartość szacowanego prawa

Warta* ptatn JuJami pirtow) ■ nAricp nWt fec (baba v> pi>l«|Klup«anmacom k* iaMaum pr/y laUkuajInlia    pnah| lukl«hn JiAaatoa. inima

bcMn

Tok post. - Techn. KAPITALIZACJI PROSTFJ

1.    Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

2.    Określenie efektywnego dochodu brutto pomniejszając potencjalny dochód brutto o straty spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów

3.    Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości

wycenianej.

4.    Określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków

operacyjnych.

5.    Analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i strumieni dochodów operacyjnych netto uzyskiwanych z tych nieruchomości.

6.    Ustalenie stopy kapitalizacji netto lub współczynnika kapitalizacji netto