Prawo hipoteczne

Wykład 24.11.2013 r.

Wierzytelność zabezpieczona

Hipoteka po nowelizacji – model hipoteki

kaucyjnej
Art.

68.

1.

Hipoteka

zabezpiecza

wierzytelność pieniężną, w tym również

wierzytelność przyszłą.

2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do

oznaczonej

sumy

pieniężnej.

Jeżeli

zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne,

właściciel obciążonej nieruchomości może

żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

3. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej

walucie co zabezpieczona wierzytelność,

jeżeli strony w umowie ustanawiającej

hipotekę nie postanowiły inaczej

.

Wierzytelność zabezpieczona

Wierzytelność

hipoteczna

–

wierzytelność

zabezpieczona hipoteką.
Wierzytelność – prawo podmiotowe, majątkowe
o cywilnoprawnym charakterze, stanowiące
uprawnienie do żądania od dłużnika spełnienia
świadczenia w stosunku prawnym.
Na wierzytelność może składać się jedno (np. o
zwrot kredytu, o zapłatę ceny) lub kilka roszczeń
(np. o zwrot kilku rat kredytu).
Wierzytelnością

hipoteczną

może

być

wyłącznie wierzytelność pieniężna.

Wierzytelność zabezpieczona

Wierzytelność pieniężna – prawo do żądania przez

wierzyciela od dłużnika przekazania określonej sumy

pieniężnej

uasabiającej

określoną

wartość

majątkową.

Określenie sumy pieniężnej następuje poprzez

wskazanie kwoty i waluty świadczenia.

Wierzytelnością pieniężną jest także wierzytelność,

co do której strony zastrzegły w umowie, że wyskość

świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według

innego niż pieniądz miernika wartości. Miernikiem,

według którego może być ustalona wysokość

wierzytelności hipotecznej może być kurs określonej

w umowie waluty obcej (post. SN z 5.12.1997 r., I

CKN 558/97, OSN 1998, Nr 7-8, poz. 112).

Wierzytelność zabezpieczona

Hipoteka może zabezpieczać:
-jedną wierzytelność wynikającą z jednego
stosunku prawnego - art. 68 ukw
-kilka wierzytelności wynikających z jednego
stosunku prawnego – art. 94 ukw
- kilka wierzytelności wynikających z kilku
stosunków prawnych - art. 68 (1) ust. 1 i art. 68
(2) ust. 2 ukw

Wierzytelność zabezpieczona

Hipoteka

może

zabezpieczać

oznaczone

wierzytelności pieniężne:
-główne i uboczne
-istnejące i przyszłe
-o ustalonej jak i nieustalonej kwocie
Hipoteka może zabezpieczać całość lub część

wierzytelności.
Niedopuszczalna

klauzula

globalnego

zabezpieczenia wszystkich wierzytelności, np.
„hipoteka zabezpiecza wszystkie wierzytelności

X sp. z o.o. wobec Y sp. zo.o. jakie powstaną w

okresie od 1.01.2012 do 01.01.2013 r.”

Wierzytelność zabezpieczona

Hipoteka

zabezpiecza

wierzytelność

do

oznaczonej sumy pieniężnej – oznaczenie to
podanie kwoty i waluty .

Niedopuszczalne jst oznaczenie sumy hipoteki
przy użyciu klauzul waloryzacyjnych.

Suma hipoteki- górna granica, do której
odpowiada rzeczowo właściciel nieruchomości i
tylko do tej sumy wierzytelność podlega
zaspokojeniu z nieruchomości obciążonej.

Wierzytelność zabezpieczona

Suma hipoteki jest niezależna od wysokości
zabezpieczonej wierzytelności i niezależna od
wartości nieruchomości.

O sumie hipoteki swobodnie decydują strony
umowy ustanawiającej hipotekę.
Reguła:

suma

hipoteki

jest

wyższa

od

wierzytelności, ponieważ ma obejmować także
roszczenia uboczne (odsetki, opłaty, prowizje,
koszty

postępowania),

przy

kredytach

udzielanych w walucie obcej a spłacanych w
złotych –także różnice kursowe.

Nadzabezpieczenie

Jeżeli

zabezpieczenie

hipoteczne

jest

nadmierne, właściciel nieruchomości może
żądać zmniejszenia sumy hipoteki (art. 68 ust. 2
zd 2 ukw).
Uprawnienie

przyznane

wobec

hipotek

powstałych po wejściu w życie ustawy
nowelizujacej z 2011 r. (hipotek kaucyjnych
samoistnych powstałych przed – art. 10 uzkw).
 
Kontrola

sądowa

wartości

zabezpieczenia/zabezpieczeń w poprzednim
stanie prawnym odbywała się na zasadzie art.
58 § 2  k.c. 

Nadzabezpieczenie

Nadmierność

zabezpieczenia

–

problem

ustalenia proporcji pomiędzy zabezpieczeniem a
wierzytelnością zabezpieczoną

Zasadniczo: dowolność w ustalaniu wartości
zabezpieczenia – swoboda umów- art. 353 (1)
k.c.

Wierzyciel

dąży

do

maksymalnego

zabezpieczenia – zjawisko nadzabezpieczenia –
ustalania

wartości

zabezpieczenia

ponad

potrzebę gospodarczą.

Nadzabezpieczenie

Zasada: Wartość zabezpieczenia powinna być
adekwatna

do

wartości

wierzytelności

zabezpieczonej.

Brak jednoznacznych kryteriów dla ustalenia
proporcji pomiędzy wysokością wierzytelności a
zabezpieczenia.

Ingerencja ustawodawcy przy zabezpieczeniu
hipotecznym -
Ustawa z 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o
księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie
innych ustaw (Dz.U.131, poz. 1075)

Nadzabezpieczenie

Rezygnacja

z

dotychczasowego

kształtu hipoteki zwykłej na rzecz

hipoteki

zabezpieczającej

wierzytelność do oznaczonej kwoty

pieniężnej,

stanowiącej

sumę

najwyższą, do której możliwe jest

uzyskanie zabezpieczenia z obciążonej

nieruchomości,

spowodowała

uniezależnienie

hipoteki

od

wierzytelności zabezpieczonej.

Nadzabezpieczenie

art. 110 (1) ukw -Zasada dotycząca hipoteki

przymusowej:

Wierzyciel może żądać wpisu hipoteki

przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca

z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej

wpisu do księgi wieczystej.
Jeżeli z dokumentu tego nie wynika

wysokość
sumy hipoteki, suma hipoteki nie może

przewyższać więcej niż o połowę

zabezpieczonej wierzytelności wraz z

roszczeniami
o świadczenia uboczne określonymi w

dokumencie
stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na

dzień
złożenia wniosku o wpis hipoteki

Nadzabezpieczenie

art. 626(8) § 2 kpc
Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada
jedynie

treść

i

formę

wniosku,

dołączonych do wniosku dokumentów
oraz treść księgi wieczystej.
Czy sąd wieczystoksięgowy może
oddalić wniosek o wpis hipoteki z
powodu nadmierności zabezpieczenia
hipotecznego?

Nadzabezpieczenie

Znowelizowane

prawo

hipoteczne wprowadziło na
rzecz właściciela instytucję
roszczenia o obniżenie sumy
hipoteki

w

przypadku

zaistnienia

nadmierności

zabezpieczenia
(nadzabezpieczenia).

Nadzabezpieczenie

Uproszczenie:

nadzabezpieczenie

to

sytuacja gdy wartość jednego lub kilku

zabezpieczeń

przekracza

wartość

wierzytelności.

Ocena błędna. Wartość wierzytelności

powinna być oceniana z chwili zaspokojenia,

a nie z chwili ustanowienia zabezpieczenia.

Nadzabezpieczenie jest sytuacją, której

suma

hipoteki

przewyższa

kwotę

zabezpieczanych
wierzytelności w taki sposób, że, racjonalnie

oceniając, niższa kwota hipoteki chroniłaby
uzasadnione

interesy

wierzyciela

hipotecznego

.

Nadzabezpieczenie

Nadmierne zabezpieczenie-
„rażące i trwałe’”.
-gdy suma hipoteki w oczywisty sposób

przekracza

wysokość

wierzytelności

głównej, odsetek i innych należności

ubocznych
W

rozumieniu

ukw

nadmiernym

zabezpieczeniem nie jest więc każda

sytuacja, w której suma hipoteki

przewyższa sumę
zabezpieczanych wierzytelności.
Suma hipoteki może przewyższać sumę

zabezpieczanych wierzytelności, co wynika

z
konstrukcji nowej hipoteki (zabezpieczenie

odsetek, roszczeń ubocznych i kosztów
postępowania)

Nadzabezpieczenie

Art. 69 ukw: Hipoteka zabezpiecza
mieszczące się w sumie hipoteki
roszczenia o odsetki oraz o
przyznane koszty postępowania,
jak również inne roszczenia o
świadczenia uboczne, jeżeli zostały
wymienione

w

dokumencie

stanowiącym

podstwę

wpisu

hipoteki do księgi wieczystej.

Nadzabezpieczenie

Koszty postępowania i odsetki są
zaspakajane w pełnej wysokości w
równym stopniu z należnościa
główną o ile mieszczą się w sumie
hipoteki (art. 1025 § 3 kpc).
Jeśli nie mieszczą się w sumie
hipoteki

zaspakajane

są

w

kategorii dziesiątej.

Nadzabezpieczenie

Kiedy powstaje stan nadzabezpieczenia?

Czy ustanowienie hipoteki na poziomie

150%

(lub

wyższym)

wierzytelności

prowadzi

do

wystąpienia

nadzabezpieczenia?

‐ wykładania art. 68 ust. 2 zd. 2, art.

110(1)ukw
- charakter bezwzględnie obowiązujący
- Czy wierzyciel może zastrzec karę

umowną na wypadek wystąpienia z

roszczeniem z art. 68?

Nadzabezpieczenie

-pierwotne

-następcze

Nadzabezpieczenie

Gdy kwota hipoteki jest większa

niż

suma

zabezpieczonych

wierzytelności powoduje stan

nadmierności zabezpieczenia?
Nie każde nadzabezpieczenie

jest

zabezpieczeniem

nadmiernym.
Stosowanie więc w praktyce

bankowej ustanawiania hipoteki

na poziomie wyższym niż 150%

wierzytelności

jest

dopuszczalne.

Nadzabezpieczenie

Taka praktyka jest uzasadniona

– hipoteka zabezpiecza m.in.

odsetki za opóźnienie i koszty

postępowania.

Gdy

hipoteka

zabezpiecza

wierzytelność przyszłą lub o

wysokości nieustalonej interes

wierzyciela jest zabezpieczony

gdy suma hipoteki zapewni

bezpieczeństwo zwrotu takich

wierzytelności

Nadzabezpieczenie

Czy art. 110(1) ukw może być

stosowany

do

hipoteki

umownej?
Wierzyciel może żądać wpisu

hipoteki przymusowej - jeśli z

dokumentu nie wynika jej

wysokość, maksymalnie na

150% kwoty wierzytelności

wraz

z

roszczeniami

o

świadczenia uboczne, które

zostały

określone

w

dokumencie

stanowiącym

podstawę wpisu.

Nadzabezpieczenie

Przepis art. 110(1) ukw nie
dotyczy maksymalnego limitu
zabezpieczenia

hipoteką

umowną

.

Stosowanie ww. przepisu w
drodze analogii do hipoteki
umownej nie jest właściwe.

Nadzabezpieczenie

Charakter roszczenia:
- żądanie o zmniejszenie sumy
hipoteki
Legitymacja

czynna:

każdoczesny

właściciel

nieruchomości
Legitymacja bierna: każdoczesny
wierzyciel

hipoteczny

(administrator hipoteki).
Dłużnik osobisty może przystąpić
do

spawy

w

charakterze

interwenienta

ubocznego

po

stronie powoda.

Nadzabezpieczenie

W doktrynie charakter prawny
roszczenia jest sporny.
Poglądy:
Roszczenie z przepisu art. 68
ust. 2 zd. 2 ukw ma
charakter:
- roszczenia prawa cywilnego
-

uprawnienia

prawokształtującego
- kompetencji procesowej

Nadzabezpieczenie

Zmiana

sumy

hipoteki

może

nastąpić na podstawie umowy -
zmiana treści hipoteki
-Tryb umowny
-Forma: akt notarialny lub forma
pisemna dla hipoteki bankowej (art.
77 k.c.)

lub przyjęcie, że umowa zmieniająca hipotekę

stanowi umowę samoistną

-Czy

możliwe

żądanie

zmiany

wysokości

sumy

hipoteki

na

podstawie art. 64 k.c. i 1047 k.p.c.?

Nadzabezpieczenie

Roszczenie

przysługuje

dłużnikowi

hipotecznemu

hipoteki

umownej,

przymusowej i ustawowej

.

Czy może dotyczyć hipotek
ustanowionych

przed

20.02.2011r?

Nadzabezpieczenie

Art. 10 uzkw
Roszczenie przysługuje wobec
wierzycieli hipotek kaucyjnych
samoistnych, ponieważ do
tych hipotek
stosuje się nowe przepisy.
Nie dotyczy hipotek zwykłych.

Nadzabezpieczenie

Czy

roszczenie

może

być

dochodzone

w

postępowaniu

wieczystoksięgowym?

Postępowanie

procesowe

czy

nieprocesowe?

Powództwo o:
-świadczenie
-ustalenie
-ukształtowanie

Nadzabezpieczenie

Przez żądanie zmniejszenia
sumy

hipoteki

należy

rozumieć

prawo

do

wytoczenia

powództwa

przeciwko

wierzycielowi

hipotecznemu

o

ukształtowanie

stosunku

prawnego hipoteki.
Uprawnienie dochodzeone w
trybie procesu.
Sąd

właściwy:

miejsca

położenia nieruchomości

Nadzabezpieczenie

W pozwie właściciel powinien
wskazać kwotę, o jaką powinna
być suma hipoteki zmniejszona.
Sąd orzekający przy ustalaniu,
czy

zabezpieczenie

jest

nadmierne powinien brać pod
uwagę: sumę i walutę hipoteki,
charakter,

sumę

i

walutę

pozostałej

do

spłaty

wierzytelności,

potencjalną

wartość świadczeń ubocznych,
wahania kursowe.

Nadzabezpieczenie

Jak określić w.p.s.?
Art. 24 kpc W sprawach o

zabezpieczenie,

zastaw

lub

hipotekę wartość przedmiotu

sporu stanowi suma
wierzytelności. Jeżeli jednak

przedmiot zabezpieczenia lub

zastawu ma mniejszą wartość

niż wierzytelność,
rozstrzyga wartość mniejsza.

Nadzabezpieczenie

Art. 13 ust. 1 uks:
Opłatę stosunkową pobiera
się w sprawach o prawa
majątkowe; wynosi ona 5 %
wartości
przedmiotu

sporu

lub

przedmiotu

zaskarżenia,

jednak nie mniej niż 30
złotych i nie więcej niż
100.000 złotych.

Nadzabezpieczenie

Prawidłowe

obliczenie

WPS

wymaga

ustalenia

sumy

wierzytelności.
Art. 20 kpc, przy obliczaniu WPS
nie uwzględnia się odsetek i
kosztów

związanych

z

roszczeniem głównym.
WPS - suma zabezpieczonych
wierzytelności o zwrot kapitału
(np.

wysokość

udzielonego

kredytu).

Nadzabezpieczenie

Wyrok ma skutek konstytutywny i

działa na przyszłość.
Właściciel może ponownie wystąpić

z powództwem o zmniejszenie

sumy hipoteki.

Zmniejszenie sumy hipoteki wraz z

uprawomocnieniem się wyroku.
Wpis zmniejszonej sumy do kw ma

charakter deklaratoryjny.
Zmniejszenie

sumy

hipoteki

skutkuje powstaniem OMH.

Nadzabezpieczenie

Zadania:
Analiza wyroku SA w Katowicach
z 11.01.2013 r., V ACa 614/12
Analiza zagadnienia:
Czy dopuszczalne jest
ustanowienie hipoteki dla
zabezpieczenia wierzytelności
przedawnionej?
Literatura:L. Przybyłowski (w:)
Hipoteka po nowelizacji, s. 180-
194

Podział hipoteki i zmiany w zakresie

hipoteki

Prawo hipoteczne:
1.Podział hipoteki
2.Zmiana treści hipoteki a zmiana
wierzytelności

zabezpieczonej

hipoteką.

Ocena stanu prawnego przed i po
nowelizacji

dokonanej

ustawą

z

26.06.2009 r.

Podział hipoteki

Art. 68 (1) ukw
1.Hipoteka

umowna

może

także

zabezpieczać kilka wierzytelności z
różnych

stosunków

prawnych

przysługujących

temu

samemu

wierzycielowi.
Zabezpieczenie kilku wierzytelności
może mieć charakter:
-pierwotny
-wtórny

Podział hipoteki

Wymagana jest tożsamość wierzyciela.
Nie

ma

wymagania

tożsamości

dłużnika.

Właściciel

nieruchomości

może zabezpieczyć swoje własne
zobowiązania jak i zobowiązania osoby
trzeciej.
W

zakresie

wierzytelności

zabezpieczonych jedną hipoteką nie
ma wymagań w zakresie ich rodzaju,
wysokości, waluty itp.
Wierzytelności mogą być różne co do
źródła, charakteru, waluty, wysokości.

Podział hipoteki

Art. 68 (1) ust. 2 ukw.
W umowie ustanawiającej hipotekę
należy określić stosunki prawne oraz
wynikające z nich wierzytelności objęte
zabezpieczeniem.
Przy

objęciu

zabezpieczeniem

hipotecznym kolejnej wierzytelności
konieczne jest:
-Zawarcie umowy o zmianę treści
hipoteki
-Wpis do księgi wieczystej

Podział hipoteki

Oznaczenie

kilku

wierzytelności

objętych

pierwotnie

lub

wtórnie

zabezpieczeniem odbywa się na tych
samych

zasadach

co

oznaczenie

pojedynczej wierzytelności.

§ 52 pkt 1 rozp. Min. Spr. w sprawie zakładania i prowadzenia
ksiąg wieczystych w systemie informatycznym: W polu 4.4.1.8
wpisuje się oznaczenie wierzytelności zabezpieczonych
hipoteką wynikających z określonych stosunków prawnych,
określane w podpolach:
A.Kolejny numer wierzytelności zabezpieczonej
B. Oznaczenie wierzytelności zabezpieczonej
C. Oznaczenie stosunku prawnego
W polu 4.4.1.9. termin zapłaty zabezpieczonej wierzytelności, a
w przypadku kredytu – termin spłaty kredytu. Z tym, że pola
4.4.1.9 i 4.4.1.5. „odsetki” nie są wypełniane w stosunku do
hipotek powstałych po 19.02.2011 r.

Podział hipoteki

art. 68 (1) ust. 3 ukw
Wierzyciel

hipoteczny

może

podzielić

hipotekę. Oświadczenie o podziale hipoteki
należy złożyć właścicielowi nieruchomości.
Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą
wpisu do księgi wieczystej.
Wyłączne

uprawnienie

wierzyciela

hipotecznego. Podział może nastąpić według
jego uznania. Nie jest więc wymagana zgoda
dłużnika rzeczowego, osobistego ani też
wierzycieli hipotecznych z równym lub
niższym pierwszeństwem

Podział hipoteki

Czy umiejscowienie przepisu o podziale hipoteki w
art. 68 (1) ukw oznacza, że podział hipoteki jest
dopuszczalny

tylko

w

przypadku

wielości

wierzytelności ?

Nie. Możliwy jest podział hipoteki:
-przy wielu wierzytelnościach zabezpieczonych
-przy jednej wierzytelności zabezpieczonej, ale w
tym

wypadku

konieczny

jest

taki

podział

wierzytelności, że każda z nowopowstałych hipotek
będzie

zabezpieczała

oznaczoną

część

wierzytelności.
Nie jest więc tu możliwy taki podział hipoteki, by
hipoteki powstałe przez podział zabezpieczały
łącznie

jedną

wierzytelność

bez

repartycji

zabezpieczenia.

Podział hipoteki

Hipoteki powstałe w wyniku podziału mają takie
samo pierwszeństwo jak hipoteka pierwotna.

W oświadczeniu o podziale wierzyciel może
jednostronnie zmienić pierwszeństwo pomiędzy
wyodrębnionymi hipotekami – na podstawie analogii
art. 250§ 1 k.c.

Suma nowopowstałych hipotek powinna być równa
sumie hipoteki dzielonej. Sąd odmówi wpisu hipoteki
gdy ich suma będzie wyższa. Suma ta może być
niższa-

wówczas

konieczne

jest

dołączenie

oświadczenia wierzyciela o częściowym zrzeczeniu
się hipoteki.

Podział hipoteki

Tryb: jednostronne oświadczenie woli wierzyciela
hipotecznego
Forma: min. z art. 31 ust. 1 ukw. Podstawą wpisu
hipotek powstałych w wyniku podziału jest
oświadczenie woli wierzyciela hipotecznego w formie
z podpisem notarialnie poświadczonym.
Wymaganie to dotyczy również hipotek bankowych
(art. 95 pr.bank nie ma tu zastosowania).
Wpis do kw ma charakter konstytutywny.
Oświadczenie powinno być złożone właścicielowi
nieruchomości obciążonej. Jednak złożenie tego
oświadczenia nie stanowi przesłanki skuteczności
podziału. A badanie, czy zawiadomienie zostało
złożone,

nie

należy

do

kognicji

sądu

wieczystoksięgowego.

Zmiana treści hipoteki i zmiana

wierzytelności zabezpieczonej

Zmiana treści hipoteki zwykłej i kaucyjnej
niesamoistnej i
zmiana treści wierzytelności zabezpieczonej tymi
hipotekiami – według zasad obowiązujących przed
nowelizacją.
Przed nowelizacją – ścisłe powiązanie wierzytelności
i hipoteki.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

Pojęcie hipotek dawnych:

Art. 10 uzkw:
1.Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem

wejścia w życie ustawy nowelizującej stosuje się

przepisy w brzmieniu nadanym ustawą nowelizujacą,

z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym

miejscem hipotecznym (hipoteka kucyjna samoistna)
2. Do hipotek zwykłych powstałych przed dniem

wejścia w życie ustawy nowelizującej stosuje się

przepisy w dotychczasowym brzmieniu. To samo

dotyczy

hipotek

kaucyjnych

zabezpieczających

roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną,

lecz nieobjętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą,

powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej

ustawy (hipoteka kaucyjna niesamoistna)

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

Hipoteka po nowelizacji i hipoteka kaucyjna

samoistna – stosujemy przepisy po
nowelizacji (oderwanie wierzytelności od
hipoteki)

Zrównanie statusu hipoteki kaucyjnej

samoistnej z hipoteką po nowelizacji.

Do hipotek kaucyjnych samoistnych należy

stosować art. 68 ¹, 68³, 68

4

ukwh

.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• art. 68 ¹ ust.1 ukwh
• Hipoteka umowna kaucyjna

samoistna może zabezpieczać kilka
wierzytelności z różnych stosunków
prawnych przysługujących temu
samemu wierzycielowi

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• 68³ ukwh

• Można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność

inną wierzytelnością tego samego wierzyciela.

• Do zmiany zabezpieczonej wierzytelności

stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki.

• Zmiana treści ograniczonych praw

rzeczowych – art. 248 k.c. Wymagana jest

zgoda osób, których praw dotyka zmiana.

• 68³ zd. 3 ukwh: Zgoda osób, którym

przysługują prawa z pierwszeństwem równym

lub niższym, nie jest potrzebna.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• 68

4

ukwh

• Na zmianę waluty zabezpieczonej wierzytelności

oraz inne zmiany zabezpieczonej wierzytelności w

drodze czynności prawnej zwiększającej zakres

zaspokojenia z nieruchomości obciążonej wymagana

jest zgoda właściciela nieruchomości, jeżeli nie jest

dłużnikiem osobistym. Oświadczenie właściciela

nieruchomości powinno być złożone którejkolwiek ze

stron w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

• Zmiany zabezpieczonej wierzytelności, o których

mowa wyżej są bezskuteczne w stosunku do

właściciela nieruchomości dopóki nie wyraził na nie

zgody.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Zmiana treści hipoteki dawnej

(wysokości, waluty –wraz ze zmianą
waluty wierzytelności)

• art. 248 k.c. (umowa, wpis do kw,

zgoda osób trzecich, jeśli zmiana treści
hipoteki dotyka ich praw)

• Zmiana treści wierzytelności

zabezpieczonej hipoteką dawną:

• art. 248 k.c. oraz art. 70 ukwh

Zmiana treści hipoteki a zmiany w zakresie

wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie

• Postanowienie SN z 13 stycznia 2011 r.,
III CZO 127/10
Zmiana treści hipoteki ściśle wiąże się

ze

zmianą

treści

wierzytelności

hipotecznej, przy czym zmiana treści

wierzytelności hipotecznej pociąga za

sobą zmianę treści hipoteki tylko

wówczas, gdy dotyczy elementów

ujawnionych we wpisie hipoteki do

księgi wieczystej

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• § 52 rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z 20.08.2003 r. w sprawie
zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych
w systemie informatycznym: ujawnieniu w
rubryce 4.4. „treść wpisu” w podrubryce
4.4.1. podlegały następujace elementy:

• rodzaj hipoteki , suma hipoteki, waluta

sumy, odsetki (rodzaj i wysokość), rodzaj
zabezpieczonej wierzytelności, termin
zapłaty.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Według rozporządzenia wpis nie

obejmował ani waluty wierzytelności

ani wysokości wierzytelności.

• W praktyce przyjmowano, że elementy

te mieszczą się w rodzaju

zabezpieczonej wierzytelności

(4.4.1.8.).

• W stosunku do hipotek dawnych

elementami obowiązkowego wpisu są

także odsetki i terminy płatności

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Wobec hipotek dawnych elementy

wpisu nie uległy zmianie

• Stosujemy przepisy dotychczasowe,

w tym również przepisy wykonawcze.

• Czy należy uwzględniać wnioski w

zakresie zmiany terminu płatności
hipotek dawnych?

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• § 3 rozp. Min.Spr. z 2.02.2011 r.

zmieniającego rozporządzenie w sprawie

zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych

w systemie informatycznym:

• Dokonując wpisów hipotek powstałych po

dniu 19.02.2011 r. nie wypełnia się pól:

4.4.1.5 "odsetki" oraz 4.4.1.9 "termin

zapłaty„

• Wobec hipotek powstałych przed tą datą

pola te należy wypełniać (nie dotyczy

hipotek kaucyjnych samoistnych).

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Modyfikacja treści wierzytelności

hipotek dawnych:

• - rodzaj wierzytelności
• - wysokość wierzytelności
• - waluta wierzytelności
• - odsetki – rodzaj i wysokość
• - termin płatności

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Zmiana wysokości i waluty wierzytelności –

art. 248 k.c. i art. 70 ukw.

• Zmiana waluty wierzytelności skutkuje

obowiązkiem zmiany waluty hipoteki.

• Nie jest zmianą waluty wierzytelności

sytuacja, gdy kredyt złotowy został

zmieniony w kredyt złotowy waloryzowany

w walucie obcej, bo waluta nie ulagła

zmianie. Ulega zmianie rodzaj

wierzytelności (z wartości ustalonej na

nieustaloną)

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Zmiana oprocentowania

wierzytelności zabezpieczonej
hipoteką dawną

• Zmiana wysokości lub rodzaju

oprocentowania

• Podwyższenie lub obniżenie wysokości

odsetek , zmiana oprocentowania
stałego na zmienne i odwrotnie

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Hipoteka zwykła – tylko wierzytelność z

oprocentowaniem stałym

• Podwyższenie stałego oprocentowania

wpływa na zakres zabezpieczenia,

wymaga umowy zmieniającej treść

hipoteki, konstytutywnego wpisu do kw

i zgody osób z pierwszeństwem

równym lub niższym

• Obniżenie oprocentowania nie wymaga

ujawnienia w kw

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Gdy zmianie ulegają odsetki zmienne

zabezpieczone hipoteką kaucyjną
samoistną zmiana nie wymaga
ujawnienia, ponieważ zmienione
odsetki pozostają zabezpieczone
hipoteką do wysokości sumy
hipoteki.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Gdy zmianie ulega rodzaj

oprocentowania ze stałego na
zmienne – to odsetki o zmiennej
stopie nie mogą być zabezpieczone
hipoteka zwykłą. Obecnie należy
złożyć wniosek o wykreślenie z pola
„odsetki” i ustanowić nową hipotekę
(po nowelizacji) w kolejności
wynikającej z wpisu.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Gdy ma miejsce sytuacja odwrotna

-zmianie ulega rodzaj oprocentowania ze
zmiennego na stałe. Zmienne było
zabezpieczone hipoteka kaucyjną
niesamoistną i hipotekę tę należy
wykreślić oraz złożyć wniosek o
ujawnienie we wpisie hipoteki zwykłej
odsetek stałych.

• Wymagany jest konstytutywny wpis i

zgoda osób trzecich.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

Zmiany wierzytelności: art. 248 k.c. i 70

ukw
Udział właściciela nieruchomości (gdy nie

jest dłużnikiem osobistym) jako:

- strona umowy o zmianę treści hipoteki

- nie jako osoba trzecia wobec stosunku

prawnego zabezpieczonego.

-Zmiany

w

zakresie

wierzytelności

powodują konieczność modyfikacji dwóch

stosunków

prawnych:

podstawowego

łączącego wierzyciela hipotecznego z

dłużnikiem

osobistym

i

rzeczowego

łączącego

wierzyciela

z

dłużnikiem

rzeczowym.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Zmiany dotyczące wierzytelności, naruszające

prawa

obciążające

nieruchomość

z

pierwszeństwem równym lub niższym, wymagają
zgody osób, którym prawa te przysługują. Nie
dotyczy to zmiany terminów płatności (art. 70
ukw).

• Czy uchylenie art. 70 ukwh oznacza, że na zmiany

wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nową
zgoda osób, którym przysługują prawa z
pierwszeństwem równym lub niższym jest
obecnie wymagana na podstawie art. 248 § 2 kc.?

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• W stosunku do hipotek dawnych zgoda

jest wymagana na podstawie art. 70

ukwh.

• W stosunku do hipotek kaucyjnych

samoistnych i hipotek powstałych po

nowelizacji nie ma w ogóle obowiązku

uzyskania zgody osób z pierwszeństwem

równym lub niższym jeśli zmianie ulegają

elementy treści wierzytelności. Obowiązku

tego nie należy wywodzić z art. 248 k.c.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Hipoteki w konstrukcji po nowelizacji:

• Do zmiany treści wierzytelności

zabezpieczonej hipoteką (przy zachowaniu

jej tożsamości) nie stosuje się przepisów o

zmianie treści hipoteki.

• Art. 248 k.c. nie ma zastosowania.

• Brak tożsamości, gdy dodawana lub

wymieniana jest wierzytelność

zabezpieczona hipotecznie. Do zastąpienia

wierzytelności nie jest wymagana zgoda

wierzycieli z pierwszeństwem równym lub

niższym.

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Do zmiany treści wierzytelności

zabezpieczonej hipoteką ma
zastosowanie art. 68

4

ukwh

• Wymagana zgoda właściciela

nieruchomości na zmianę waluty
wierzytelności oraz na inne zmiany
zwiększające zakres zaspokojenia

Zmiana treści hipoteki a zmiany w

zakresie wierzytelności zabezpieczonej

hipotecznie

• Zadania:
• Analiza problemu: Czy na dodanie

wierzytelności do hipoteki wymagana
jest zgoda osób, którym przysługują
prawa z pierwszeństwem równym lub
niższym?

• Rozwiązanie kazusu
• Literatura: B. Swaczyna, Hipoteka po

nowelizacji, s. 234-264.