MSR 40

NIERUCHOMOŚCI

INWESTYCYJNE

REFERAT

2. CEL REFERATU I HIPOTEZA

BADAWCZA

CEL REFERATU:



Omówienie i zrozumienie pojęcia
nieruchomości inwestycyjnych



Regulacje międzynarodowe i polskie

HIPOTEZA BADAWCZA:

3. STRUKTURA REFERATU

1.

Temat

2.

Cel referatu i hipoteza badawcza

3.

Struktura referatu

4.

Cel standardu

5.

Klasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych

6.

Definicje nowych pojęć

7.

Wycena

1)

Początkowe ujęcie

2)

Po początkowym ujęciu

-

Model wartości godziwej

-

Model ceny nabycia

3)

Przeniesienia

4)

Zbycie

8.

Ujawnianie informacji

9.

Porównanie

10.

Przykłady

4. CEL STANDARDU

MSR 40 określa:



Podejście księgowe do nieruchomości
inwestycyjnych



Wymogi dotyczące ujawniania informacji na
ich temat

5. KLASYFIKACJA

NIERUCHOMOŚCI

INWESTYCYJNYCH

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczamy:



Grunt utrzymywany w posiadaniu ze względu na wzrost jego

wartości, a nie w celu jego sprzedaży



Grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie

nieokreślone



Budynki oddane w leasing operacyjny



Budynki, które są obecnie niewykorzystane

Do nieruchomości inwestycyjnych nie zaliczamy:



Nieruchomości przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej

działalności jednostki



Nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowania z

przeznaczeniem na sprzedaż

Nie są one objęte zakresem niniejszego standardu

6. DEFINICJE NOWYCH POJĘĆ

1.

Nieruchomość inwestycyjna

2.

Wartość bilansowa

3.

Cena nabycia lub koszt wytworzenia

1.

Nieruchomość inwestycyjna:

Są to nieruchomości, które właściciel lub leasingobiorca w

leasingu

finansowym traktuje jako :



źródło przychodów z czynszów lub



utrzymuje w posiadaniu za względu na przyrost ich

wartości

2.

Wartość bilansowa:

To wartość, w jakiej składnik aktywów ujęty jest w bilansie.

3.

Cena nabycia lub koszt wytworzenia

Jest kwotą:



zapłaconych

środków pieniężnych lub



ich ekwiwalentów lub



wartością godziwą

innych dóbr przekazanych z tytułu nabycia składnika

aktywów w

momencie jego nabycia lub wytworzenia .

7. WYCENA

1.

POCZĄTKOWE UJĘCIE

Nieruchomość inwestycyjną początkowo wycenia się
według:



Ceny nabycia: cena zakupu powiększona o koszty

bezpośrednio związane z transakcją



Koszt wytworzenia: koszt ustalony na dzień

zakończenia budowy i przystosowania składnika do

użytkowania

Wartość początkową prawa do użytkowania

nieruchomości,

która jest przedmiotem leasingu ustala się zgodnie z
zasadami ujmowania leasingu finansowego

przedstawionymi

w paragrafie 20 MSR 17.

WARTOŚĆ

POCZATKOWA

-Równowartość ceny płaconej w
gotówce;
-różnica między płatnością
gotówkową a łączną kwotą do
zapłaty

stanowi koszt odsetek w okresie
kredytowania

-Wartość godziwa nieruchomości
bądź
-wartość bieżąca minimalnych opłat
leasingowych,

w zależności od tego, która jest
niższa

Wartość godziwa;
-wartość bilansowa, jeżeli nie jest
możliwe ustalenie wartości
godziwej bądź
-transakcja wymiany pozbawiona
jest treści ekonomicznej

2.

PO POCZĄTKOWYM UJĘCIU

Wycena nieruchomości inwestycyjnych może

odbywać

się zgodnie z jednym z dwóch modeli:



MODEL WARTOŚCI GODZIWEJ



MODEL CENY NABYCIA

Wybór metody wyceny powinien zostać ujawniony w
zasadach rachunkowości stosowanej przez

jednostkę.

Należy go stosować w odniesieniu do wszystkich
nieruchomości inwestycyjnych.

MODEL WARTOŚCI GODZIWEJ

Wartość godziwa ustalana jest na podstawie

aktualnych

cen podobnych nieruchomości

inwestycyjnych,

kształtujących się na aktualnym rynku.

Zgodnie z MSR 40 gdy nie można odnieść się do

rynku aktywnego konieczne jest sięgnięcie do

innych źródeł informacji takich jak:

Aktualne ceny które

obowiązują na

aktualnym rynku

nieruchomości o

odmiennym

charakterze, z

uwzględnieniem

występujących różnic

Niedawne ceny z mniej

aktywnego rynku, z

uwzględnieniem zmian

warunków

ekonomicznych

powstałych od czasu

przeprowadzenia

transakcji w danych

cenach

Projekcie

zdyskontowanego

przepływu środków

pieniężnych



Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej

odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy



Zyski lub straty związane ze zmianą wartości

godziwej wpływają na zysk lub stratę netto w

okresie wystąpienia zmiany



Ustalanie wartości godziwej powinno odbywać się

regularnie i w wiarygodny sposób

Stosując ten model NIE

uwzględniamy:

Kosztów transakcji,

które jednostka

mogłaby dodatkowo

ponieść

Przyszłych

nakładów

inwestycyjnych w

związku z

ulepszeniem lub
udoskonaleniem

nieruchomości

Przyszłych korzyści

z tytułu

poniesienia tych

nakładów

MODEL CENY NABYCIA

W przypadku tego modelu wycena jest

zgodna z przepisami MSR 16 „ Rzeczowe

aktywa trwałe”.

Model ten opiera się na cenie nabycia lub

koszcie

wytworzenia z pomniejszeniem:



o dotychczasowe umorzenia



i o zakumulowane odpisy amortyzacyjne

z tytułu utraty wartości.

3.

PRZENIESIENIA

Przeniesienia poszczególnych nieruchomości DO lub Z
nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko, gdy
następuje zmiana sposobu ich użytkowania.



W przypadku wyceny opartej na modelu wartości

godziwej: reklasyfikacja nieruchomości może się

wiązać

z koniecznością ustalenia różnic między wartością
godziwą a wartością bilansową.



W przypadku wyceny opartej na modelu ceny

nabycia:

przeniesienie wiąże się z koniecznością zmian w

zakresie

wyceny.

REKLASYFIKACJA

SPOSÓB UŻYTKOWANIA

PRZENIESIENIA

Rozpoczęcie użytkowania

nieruchomości przez

właściciela

Z nieruchomości

inwestycyjnej do zajmowanej

prze właściciela

Rozpoczęcie dostosowania

nieruchomości do sprzedaży

Z nieruchomości

inwestycyjnej do zapasów

Zakończenie użytkowania

nieruchomości przez

właściciela

Oddanie nieruchomości stronie

trzeciej w leasing operacyjny

Zakończenie budowy i

dostosowania nieruchomości

Z nieruchomości zajmowanej

przez właściciela do

inwestycji

Z zapasów do nieruchomości

inwestycyjnych

Z nieruchomości w budowie

do nieruchomości

inwestycyjnej

WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY

REKLASYFIKACJI

Przeniesienie Z nieruchomości inwestycyjnej DO:

Nieruchomości zajmowanej

przez właściciela

Zapasów

Koszt przyjęty dla ujęcia

zgodnie z MSR 16 odpowiada

wartości godziwej na moment

zmiany sposobu użytkowania

Koszt przyjęty dla celów ujęcia

zgodnie z MSR 2 równy jest

wartości godziwej ustalonej na

moment zmiany sposobu

użytkowania

Przeniesienie DO nieruchomości inwestycyjnej Z:

Nieruchomości zajmowanej

przez właściciela

Zapasów oraz nieruchomości

w trakcie budowy lub

dostosowywania we własnym

zakresie

Stosowanie MSR 16 do dnia

zmiany sposobu

użytkowania: różnica,

ustalona na dany dzień

pomiędzy wartością

bilansową a godziwą,

traktowana jest jak

przeszacowanie zgodne z

MSR 16

Różnica pomiędzy wartością

godziwą a bilansową

ujmowana jest w zysku lub

stracie netto danego okresu

4.

ZBYCIE

Nieruchomość inwestycyjną eliminuje się z bilansu w
momencie:



zbycia (sprzedaż lub zawarcie umowy leasingu finansowego),



lub w przypadku trwałego wycofania z użytkowania (gdy brak

jest możliwości osiągnięcia korzyści z tytułu zbycia)

Skutki wycofania nieruchomości inwestycyjnych z bilansu są

ujmowane w

następujący sposób:



Zyski lub straty, które wynikają ze zbycia lub wycofania są

wykazywane w rachunku zysków i strat jako wynik na tej

operacji



Otrzymane od stron trzecich odszkodowanie, z tytułu utraty

wartości nieruchomości inwestycyjnej, ujmujemy w rachunku

zysków i strat w momencie, gdy dane odszkodowanie staje się

należne



Należna zapłata za zbywaną nieruchomość ujmowana jest w

wartości godziwej

8. UJAWNIANIE INFORMACJI

Jednostka ujawnia:



Czy stosuje model wartości godziwej czy ceny nabycia



Jeżeli stosuje model wartości godziwej to ujawnia w jakich

okolicznościach prawa do użytkowania nieruchomości

będących przedmiotem leasingu operacyjnego są

klasyfikowane i wykazywane jako nieruchomości

inwestycyjne



Metody i istotne założenia przyjęte przy ustalaniu wartości

godziwej nieruchomości inwestycyjnej, łącznie z informacją

o tym, czy ustalając wartość godziwą uzyskano dowody

pochodzące z rynku, czy też w większym zakresie oparto

się na innych czynnikach



Zobowiązania umowne dotyczące zakupu, wybudowania

lub dostosowywania nieruchomości inwestycyjnej



Zobowiązania dotyczące napraw, utrzymania lub ulepszeń

nieruchomości

W rachunku zysków i strat, ujawnia:



Przychody z czynszów



Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z
kosztami napraw i utrzymania), która w
danym okresie przyniosła lub nie przyniosła
przychodów z czynszów



Łączną zmianę wartości godziwej dotyczącą
sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

Oprócz informacji których ujawnianie jest

wymagane, jednostka dodatkowo ujawnia

informacje w zależności od stosowanego modelu

MODEL WARTOŚCI

GODZIWEJ

MODEL CENY NABCIA

1. Zwiększenia – ujawniane w

podziale na zwiększenia
wynikające z nabyciem
nieruchomości lub z
aktywowanych późniejszych
nakładów

2. Zwiększenia wynikające z

nabycia nieruchomości w
wyniku połączenia jednostek

3. Aktywa zaklasyfikowane jako

przeznaczone do sprzedaży

4. Kwotę netto zysków lub strat

wynikającą z korekt wyceny
wartości godziwej

5. Kwotę różnic kursowych
6. Przeniesienia z i do zapasów

oraz nieruchomości
zajmowanych przez właścicieli

1. Stosowane metody amortyzacji
2. Okres użytkowania nieruchomości i

zastosowane stawki amortyzacyjne

3. Wartość brutto i umorzenie na

początek i koniec okresu

4. Uzgodnienie wartości bilansowej z

początku okresu z wartością
bilansową z końca okresu:

-

Zwiększenia – wynikające z nabycia
nowej nieruchomości lub z
aktywowanych późniejszych
składników

-

Zwiększenia wynikające z nabycia w
wyniku połączenia jednostek

-

Aktywa zaklasyfikowane jako
przeznaczone do sprzedaży

-

Amortyzację

-

Kwotę dokonanych w ciągu danego
okresu odpisów amortyzacyjnych

-

Kwotę różnic kursowych

-

Przeniesienia z i do zapasów oraz
nieruchomości zajmowanych przez
właścicieli

9. PORÓWNANIE

MSR

UoR

US GAAP

DEFINICJA

Są to nieruchomości,
które właściciel lub
leasingobiorca w
leasingu finansowym
traktuje jako źródło
przychodów z
czynszów lub
utrzymuje w
posiadaniu za
względu na przyrost
ich wartości

Zgodnie z art. 3 ust.1
pkt 17 ustawy o
rachunkowości, przez
inwestycje rozumie
się aktywa nabyte w
celu osiągnięcia
korzyści
ekonomicznych
wynikających z
przyrostu wartości
tych aktywów,
uzyskania z nich
przychodów w formie
odsetek, dywidend
lub innych pożytków,
w tym aktywa
finansowe oraz
nieruchomości i
wartości
niematerialne i
prawne.

Nie występuje

METODY
WYCENY

-Metoda wartości
godziwej
-Metoda ceny nabycia

-ceny nabycia lub
kosztów wytworzenia,
-wartości
przeszacowanej,
pomniejszonych o
odpisy amortyzacyjne
lub umorzeniowe, a
także o odpisy z
tytułu trwałej utraty
wartości.

-Metody
bezpośredniego
zaliczenia
-Metodę odroczeń
-Wbudowaną metodę
remontu

MSR

UoR

US GAAP

REKLASYFIKA
CJA

Reguluje zasady

reklasyfikacji. Mówi

o zmianie sposobu

użytkowania

nieruchomości i

wiąże się z ich

przeniesieniem do

grupy

nieruchomości

inwestycyjnych

bądź na odwrót

Zezwalają na

swobodną

możliwość

reklasyfikacji

nieruchomości

zaliczonych do

aktywów

rzeczowych.

Przepisy krajowe

nie precyzują

zasad reklasyfikacji

to jednostki

powinny stosować

zasady wynikające

z MSR 40

Nie reguluje

10. PRZYKŁADY

Nieruchomości inwestycyjne w leasingu

operacyjnym mogą być wyceniane tylko według
wartości godziwej.

Przykład
Wycena według zasad przyjętych dla środków trwałych
Jednostka zajmująca się produkcją okien nabyła

budynek w centrum miasta za 760 000 zł z
przeznaczeniem na wynajem. Ten składnik aktywów
ujęto w inwestycjach długoterminowych.

W polityce rachunkowości przyjęto założenie, że

inwestycje w nieruchomości jednostka wycenia według
zasad przyjętych dla podobnych środków trwałych,
czyli regularnie dokonuje odpisów amortyzacyjnych i
ewentualnych odpisów z tytułu trwałej utraty wartości.

1. Zakup budynku zakwalifikowanego do inwestycji

długoterminowych

2. Amortyzacja za bieżący okres



Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnej na
koniec pierwszego roku wynosi 741 000 zł.

Wycena według wartości godziwej

Przykład
Jednostka nabyła budynek za 760 000 zł z

przeznaczeniem na wynajem. Ten składnik
aktywów ujęto w inwestycjach
długoterminowych.

Wartość godziwa na pierwszy dzień bilansowy

wynosi 780 000 zł.

Wzrost wartości nieruchomości zostanie ujęty w

pozostałych przychodach operacyjnych.

1. Zakup budynku zakwalifikowanego do inwestycji
długoterminowych:
2. Aktualizacja wartości budynku - wzrost wartości
o 20 000 zł:



Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych na

koniec roku wynosi 780 000 zł.



Wpływ na wynik finansowy dodatni: 20 000 zł.

Wycena według wartości godziwej na kolejny dzień

bilansowy

Wartość godziwa budynku o wartości początkowej

760 000 zł na kolejny dzień bilansowy wynosi 770
000 zł.

Spadek wartości nieruchomości zostanie ujęty w

pozostałych kosztach operacyjnych.

1. Aktualizacja wartości budynku:



Wartość bilansowa inwestycji w nieruchomości na

kolejny dzień bilansowy wynosi 770 000 zł.



Wpływ na wynik finansowy ujemny: -10 000 zł.