NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 15:59 Pagina 1
Nova Terra, jaargang 3, Inhoud x x
x
nummer 1, juni 2003
Onafhankelijk tijdschrift over
meervoudig ruimtegebruik en
aanverwante zaken. Bedoeld
voor iedereen die door zijn of
haar werk in aanraking komt
of zou moeten komen met
meervoudig ruimtegebruik.
Nova Terra wordt gemaakt in
opdracht van Habiforum,
expertisenetwerk meervoudig
x x x
ruimtegebruik.
Abonnees van het tijdschrift
Stedebouw & Ruimtelijke
Ordening en leden van het
netwerk van Habiforum ont-
vangen Nova Terra kosteloos.
Losse nummers: Ź 12,50.
Redactieadres
NIROV
Michiel Smit
Postbus 30833
2500 GV Den Haag 2 snelwegknooppunten: onontdekte eilanden 13 de ruimtelijke kwaliteit van verkeer en waterstaat
Telefoon: 070 302 84 47
in een stedelijke zee Ies de Vries en Peter Heerema
Fax: [phone]
Marjan den Braber en Hans van Engelenburg Het ministerie van Verkeer en Waterstaat treedt vaak op
E-mail: [e-mail]
Bezoekadres: Het snelwegknooppunt moet niet worden beschouwd als bouwmeester en heeft dus grote invloed op de ruim-
Mauritskade 23, Den Haag
als het afvoerputje van stedelijk Nederland, maar als een telijke kwaliteit. Tot nog toe is deze invloed onderbelicht
Website: www.nova-terra.nl
plek die op waardevolle manier is te integreren in het gebleven. Hoe kan dit veranderd worden?
Secretariaat:
Karin Buiter stedelijk weefsel.
Science
Redactie
Down to earth Multiple intensive land use development in Hong Kong:
Evelien Brandes
Yttje Feddes Auke de Vries:  het luchtruim is een vergeten openbare ruimte. 19 space proximity and borrowed spaces
Huib Haccou
6 himmel �ber berlin Stephen S.Y. Lau, R. Giridharan, S. Ganesan, L.L. Lu and S. Jun Wang
Frank van der Hoeven
Karin Anema How do the Hong Kong residents cope with the spatial
Michiel Smit (eindredactie en
co�rdinatie) Zijn vormentaal wil de natuurwetten ontregelen, het restrictions of high-density urban living? The answer lies
Edwin van Uum
NovaenTzijn instrumen- in unique high-rise developments that combine housing,
kunstwerk is zijn medium, de ruimteerra
Josja van der Veer
tarium. Op de Potsdamer Platz in Berlijn heeft Auke de shops, recreation and transport facilities, and a lifestyle
Engelstalige redactie
Derek Middleton Vries het luchtruim boven de stad benut als onderdeel that makes use of  borrowed space .
van de openbare ruimte.
Uitgever
Terra incognita
NIROV
Sky high What can we learn from a city obsessed by height?
Advertenties
10 de stad als woonkamer 25 multiple and intensive land use in tokyo
NIROV
Jan Klerks Paul Chorus
Renate Goedhart
Telefoon: 070 302 84 33 Woonwolkenkrabbers worden in Nederland meestal in This article outlines the historical development of the
het dure segment gebouwd. Kun je je niet beter kunt city, the planning system and the planning instruments
Vormgeving en opmaak
richten op  urbanites die met minder ruimte genoegen employed to promote multiple and intensive land use.
Studio Bau Winkel, Den Haag
(Martijn van Overbruggen) nemen en wellicht ook veel meer van de stad en haar
stedelijkheid gebruik maken? Nieuwe Gronden
Drukker
31 een proeftuin tegen het eeuwige marktfalen?
Drukkerij De Bink, Leiden
Huib Hacco�
ISSN-nummer: 1570-0402
Omslag: Density Map 4- copyright 2003, MONOLAB architects,
Rotterdam, www.monolab.nl. De afbeelding toont de gevolgen als bij
de huidige dichtheid aan inwoners en voertuigen iedereen in Nederland
wild en suburbaan zou willen wonen. Voor letterlijk iedere vierkante
kilometer in Nederland zou dan deze situatie gelden. Kantoren,
fabrieken, infrastructuur en voorzieningen zijn hierbij nog buiten
beschouwing gelaten.
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 15:59 Pagina 2
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 2 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 3
Kijkend naar de Nieuwe Kaart van Nederland
valt op dat over tien tot dertig jaar veel
snelwegknooppunten niet aan de rand van
steden zullen liggen, maar middenin het
verstedelijkt gebied
punten willen doen dan nu gebeurd? Vanuit verschillende invals- dan de rest van de stad. Dat betekent dat er een ander economisch
Snelwegknooppunten hoeken of belangen kan hierop een antwoord worden gegeven. profiel voor de lange termijn opgebouwd kan worden. Daar is geen
Verschillende invalshoeken leiden tot een verschillende redeneerlijn willekeurige kantoorontwikkeling gewenst, daar moet een visie op
over het motief tot meervoudig ruimtegebruik in en rond snelweg- zijn. Je moet eerst een gewenst profiel hebben, dan kun je keuzes
Onontdekte eilanden knooppunten. Hieronder worden zes redeneerlijnen weergegeven die maken. Het kan zijn dat er in de centrale stad ontwikkelingen zijn
in de gesprekken aan de orde zijn geweest, ze zijn niet uitputtend maar die concurreren met de potenties van een knooppunt. De stad gaat
wel illustratief voor het soort redeneringen dat door verschillende dan voor de knoop.
partijen naar voren is of wordt gebracht bij verschillende cases.
in een stedelijke zee Redeneerlijn 3
Redeneerlijn 1 Mobiliteit is het leidende motief
Het snelwegknooppunt moet niet worden beschouwd als het Een goede plek vanuit nationale en regionale bereikbaarheid Hoe zit het met mobiliteit? Is dat niet het juiste startpunt voor denken?
Bereikbaarheid is leidend voor ruimtelijke keuzes. Verstedelijking en Maak op basis daarvan een plan: wat kun je er dan ruimtelijk-eco-
afvoerputje van stedelijk Nederland, maar als een plek die op
infrastructuur moeten samen gaan. Bepalend voor een snelweg- nomisch bij doen? Veel bestaande idee�n voor het Prins Clausplein,
waardevolle manier is te integreren in het stedelijk weefsel. knooppunt is de mate en het type van bereikbaarheid. Ontvlechting Hoevelaken en Oudenrijn zijn ruimtelijk of economisch ingegeven.
van doorgaand en regionaal verkeer is nodig. De  overheid moet een Doorstroming van het verkeer op snelwegknooppunten is van nationaal
Vanuit de verschillende kwadranten rukt de stad in hoog tempo
zodanige regie vormen dat vanuit een heldere nationale of landsde- belang. Als je zomaar ingrepen doet en gebouwen, functies en woon-
op. Voor meervoudig ruimtegebruik in Nederland kan het nieuwe lige visie de ontwikkeling van knooppunten en de bij elk knooppunt wijken neerzet, is de kans groot dat het verkeerstechnisch niet goed
horende allure worden aangegeven. Deze keuze moet ook richting loopt, zoals de praktijk helaas bewijst. Neem Oudenrijn. Dat heeft
kansen opleveren deze ruimte beter te benutten.
geven aan de investeringsstrategie ten behoeve van bereikbaarheid. een essenti�le rol in het nationale autosysteem, maar ligt binnenkort
Marjan den Braber en Hans van Engelenburg, DHV, Milieu en Infrastructuur, Amersfoort, Dit betekent keuzen. Er kan wellicht maar ��n internationaal knoop- midden in de bebouwde omgeving van het stadsgewest. De stad
Illustraties: MONOLAB, Rotterdam,  Infrabodies punt in Nederland zijn en dat is dan de Zuidas. Dus Rotterdam, Den keert haar rug er naar toe. De regionale autofunctie van Oudenrijn
Haag, Utrecht en Arnhem moeten dan niet hetzelfde willen. Verder is aanzienlijk, zeker gezien de ontwikkeling van Leidsche Rijn en van
zijn er nationale knooppunten die ieder hun specifieke functie kun- de kantorenparken in de oksels van het knooppunt. Diverse bereik-
Meervoudig ruimtegebruik in en rond snelwegknooppunten lijkt nu Snelwegknooppunten en hun omgeving zijn plekken met een groot nen vervullen. In de visie van de Randstad Kamers van Koophandel baarheidsprincipes moeten uit elkaar worden gehaald.
nog ver weg. Hoewel ver weg en andere onderwerpen (bijvoorbeeld ruimtebeslag, vaak onontdekte eilanden in of nabij (toekomstig) bijvoorbeeld (zoals verwoord in de brochure De Randstad: kiezen
centrumprojecten) op dit moment hoger op de politieke agenda stedelijk gebied. Gezien de toenemende druk op de ruimte lijken het voor nieuwe dynamiek) zijn dit onder andere het Prins Clausplein en De vraag is: wat wil de mobilist? Op snelwegknooppunten komen
staan, moeten betrokken partijen, met voorop de gemeenten, nu al interessante locaties om iets mee te doen, maar hoe zit het met Noordrand Rotterdam/Zestienhoven. De Kamers van Koophandel veel nu nog niet gescheiden verkeersstromen samen (lokaal, regio-
strategische keuzes voorbereiden om op termijn kansen te benutten bereikbaarheid, marktpotentie, financiering, veiligheid, eigendoms- redeneren hiermee op het nationaal/landsdelige schaalniveau. Bij naal, nationaal). Los van het ruimtegebruik, kun je plekken als deze
of in ieder geval problemen te voorkomen. Over dertig jaar liggen de situaties en de benodigde samenwerking tussen partijen om er een redenering op dit schaalniveau is het de vraag hoe en door wie gebruiken als 'verdeelmachines' van de toekomst. Dit kan op ver-
knooppunten immers midden in het stedelijk gebied. Minimaal is daadwerkelijk iets mee te kunnen? die gewenste regie tot stand is te brengen. Regie is nodig omdat schillende schaalniveaus. De vraag is waar je uit je auto moet stap-
nodig dat no regret-acties worden ondernomen om kansen voor de de ontwikkelingen in en rond een snelwegknooppunt, welke ook pen om bijvoorbeeld in het centrum van Den Haag te komen. Hoe
toekomst open te houden (planologisch, infra-randvoorwaarden). motieven worden gekozen, van een zodanige schaal zijn dat programmaclaims kun je je stad toegankelijk maken via knooppunten als het Prins
Betrokken partijen (Rijkswaterstaat, gemeenten, provincie, bouwers, Afgelopen voorjaar is een aantal partijen onder de vlag van conflicteren als de verschillende knooppunten onafhankelijk van Claus Plein? Geredeneerd op de schaal van Randstad echter zou bij-
Kamers van Koophandel, ontwikkelaars, financiers) moeten elkaar Habiforum met elkaar in verschillende rondes het gesprek aange- elkaar worden beschouwd. voorbeeld knooppunt Hoevelaken bij Amersfoort een soort verdeel-
in de praktijk nog vinden. Door deze partijen te groeperen rond de gaan over de toekomst van snelwegknooppunten in Nederland. functie kunnen hebben.
meest kansrijke casussen kan de toon worden gezet voor andere Hoewel het merendeel van de deelnemers ervaring had met de Redeneerlijn 2
projecten in de toekomst. inpassing en overbouwing van snelwegen en alle vragen op het Wat voegt ontwikkeling van het knooppunt toe aan de stad? Redeneerlijn 4
gebied van (externe) veiligheid, luchtkwaliteit, etc. die daarbij horen, Gemeenten zoeken de motieven meer op het vlak van lokale en Aansluiting van nieuwe stadsdelen op de bestaande stad
Kijkend naar de Nieuwe Kaart van Nederland valt op dat over tien is het gesprek niet bij de belemmeringen begonnen. Dit vanuit de regionale potenties. De ontwikkeling van knooppunten kan niet Op vele plekken in Nederland zijn stadsuitbreidingen gepland aan
tot dertig jaar veel snelwegknooppunten niet aan de rand van ste- gedachte: Wie een sterk genoeg waarom heeft, kan elk hoe verdragen! los worden gezien van de bestaande stad. We koesteren de centra, de andere kant van dikke bundels weginfrastructuur. Steeds vaker
den zullen liggen, maar middenin het verstedelijkt gebied. Projectie Dat wil zeggen dat de vraag naar het motief gaat vooraf aan een de knooppunten moeten daarom iets toevoegen en hun eigen, ligt daar een snelwegknooppunt in, als de vier kwadranten bebouwd
van het knooppunt Oudenrijn op de huidig bebouwde stad Utrecht (politieke) discussie over afwegingen, beperkingen en randvoor- complementaire, voorzieningen en identiteit hebben. Bijvoorbeeld: zijn of worden. Hoe voorkom je dat al deze nieuwe stadsdelen straks
toont aan dat het knooppunt ongeveer evenveel ruimte inneemt als waarden. De kern van de gesprekken bleek steeds die vraag: de economische basis van Den Haag is zwak. Met het Clausplein en volledig los liggen van de rest van de stad? Hoe voorkom je barriŁre-
de huidige binnenstad. Wat betekent dit?  Waarom zou je iets meer met de ruimte in en om snelwegknoop- omgeving krijgt de gemeente grond met totaal andere kenmerken werking? Het motief om iets met de snelwegknooppunten te willen Y
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 15:59 Pagina 4
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 4 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 5
is dan dus aansluiting van stadsdelen en kwaliteit, leefbaarheid, herbestembaar ontwerpen (tijdelijk vastgoed dat binnen twintig naar toe willen werken. Maar ook op andere niveaus is het zoeken Je moet daarom uitgaan van een scenarioachtig ontwikkelmodel.
inpasbaarheid van deze plekken in de toekomst. Wordt het knoop- jaar is afgeschreven). Leg die uitdaging neer bij marktpartijen, inclu- wie je moet hebben en wie waar over gaat, bij een nieuwe vraag Het model wordt voortdurend bijgesteld en dat legitimeert de vol-
punt een gat waar onsamenhangende bebouwingsmassa s met de sief de uitdaging hoe de autobanen in bedrijf te houden. Als je de weten betrokkenen dit ook vaak niet en moet dit al doende blijken. gende ingreep. Op basis van zo n ontwikkelmodel kun je als overheid
rug naar toe gaan staan, of juist een punt van verbinding? functies slim kiest is er nog veel mogelijk via innovaties in de tech- Het gaat dan om persoonlijk commitment, wil iemand zich inzetten, bepalen waarop je ja zegt en waartegen nee.
niek. anders wordt je als intiatiefnemer bedolven onder regeltjes.
Er zijn investeringen nodig in regionale/lokale infrastructuur om de Uit de ervaringen met het inpassen van lijninfrastructuur blijkt ook nu voorsorteren?
nieuwe wijken te ontsluiten. Mogelijk kan synergie worden bereikt mission Impossible? de rol van de gemeente cruciaal is. De gemeente is probleemhouder In de gesprekken is duidelijk geworden dat een gemeente al
door die investeringen te combineren met infra-investeringen die Gegeven de verschillende motieven voor meervoudig ruimtege- en moet visie en bestuurlijke daadkracht ontwikkelen. Zonder dat moet vroeg moet beginnen met voorsorteren wil ze functies toevoegen
in het knooppunt worden gedaan. Hier speelt echter het probleem bruik in en om snelwegknooppunten, hoe zit het met de knelpunten je er niet aan beginnen. Dit geldt voor knooppunten in het algemeen. aan een snelwegknooppunt. Met name de tijdsfrictie, het verschil in
van tijdsfrictie, de uiteenlopende planningsdynamiek van vastgoed/ als veiligheid, luchtkwaliteit, eigendomskwesties, bestuurlijke dicht- planningsdynamiek tussen infrastructuur en vastgoed, vraagt om
bebouwing en van nationale snelweginfrastructuur. Waar de invul- heid etc., zijn deze onoverkomelijk of niet? hoe verder? een lange horizon. Ervaring met de planvorming van vraagstukken
ling van de oksels van de knooppunten met wonen en werken in Voor wie niets doen geen optie vindt, zijn er verschillende metho- op deze schaal is nog niet breed voorhanden en de ideale methode
enkele jaren kan plaatsvinden, vergt aanpassing van infrastructuur Het is duidelijk dat met name de discussie tussen intensivering van den denkbaar om de ontwikkeling van snelwegknooppunten aan te nog niet bekend. Voor degenen die meervoudig ruimtegebruik van
van de knooppunten al snel twintig tot dertig jaar. Het tempover- het ruimtegebruik aan de ene kant en veiligheid en gezondheid aan pakken. In het gesprek kwamen er twee nadrukkelijk naar voren, snelwegknooppunten, op welke wijze dan ook, een wenkende optie
schil tussen de bouw van vastgoed en de bouw van snelweginfra de andere kant een blijvend thema is in de (Nederlandse) ruimtelijke met verschillende voor- en tegenstanders. vinden, is het meer dan tijd om stappen in deze richting te zetten en
doet belangen uiteen lopen. Rijkswaterstaat praat al snel over ordening. Een voorlopig beleidsmatig antwoord hierop wat betreft samen met anderen de eilanden te ontdekken.
periodes tot 2030, terwijl de vragen voor gemeenten nu spelen. de hoofdinfrastructuur, is het begrip vrijwaringszones. Bezien over Methode 1
de lange termijn waarop de ontwikkeling van snelwegknooppunten  Automatische transformatie Reacties kunnen gestuurd worden naar [e-mail]
Redeneerlijn 5 speelt is het echter heel wel denkbaar dat in de toekomst deels Deze aanpak gaat uit van initi�le overheidsinvesteringen die de
Zorgvuldig ruimtegebruik andere beleidsmatige antwoorden worden gegeven. Bij externe markt lostrekken en zaken op gang brengen. Integreer bijvoorbeeld summary
De ontwikkeling rond veel snelwegknooppunten gebeurt nu veiligheid gaat het dan bijvoorbeeld om de vraag of uitfasering van een station in het knooppunt. Ontwikkel een voetbalstadion. Kijk At the current rate of urban expansion, in about thirty years time
gewoon, ad hoc zonder achterliggende visie. Er liggen ruimteclaims LPG te verkiezen is boven beperking van het ruimtegebruik en het dan hoe de markt reageert. Na deze eerste investeringen treedt motorway interchanges will be located in the middle of urban areas.
waar je u tegen zegt (fly overs, bedrijventerreinen, waterberging, aanbrengen van geldverslindende voorzieningen. Ook binnen de een  automatische transformatie op. Je moet niet alles van tevoren In view of the obvious challenges this presents, we need to think
natuur, etc.). Voor je het weet staan er grote distributiedozen en bestaande beleidslijnen en regelgeving is het echter niet zo dat op willen weten. Gewoon beginnen met een toonzettend project. now about how to incorporate them into the urban fabric in ways
Van der Valks. Vaak is het breien zonder patroon. Op veel plekken is voorhand geen ontwikkelingen in en rond snelwegknooppunten that permit multiple land use. A number of professionals explored
sprake van een ondefinieerbaar onderbuikgevoel: hier kan en moet mogelijk zijn. Als vanaf het begin van de planvorming bij het plan- Methode 2 this task at a meeting organised by the Habiforum expertise net-
meer! Het motief is dus: Hoe ga je verstandig om met de ruimte- nen van functies rekening wordt gehouden met verschillende Ontwikkelscenario s work. Although they came up with a range of perspectives and a
claims. Gebruik het knooppunt! milieueisen zijn creatieve oplossingen mogelijk. Het ontwikkelen van snelwegknooppunten is van een zodanige many different outcomes, the general conclusion was that there
schaal en doorlooptijd dat zij niet met harde cijfers te onderbouwen are two methods the government could adopt to actively develop
Redeneerlijn 6 Gegeven het grote aantal aspecten en actoren is het persoonlijke is of via een blauwdruk vorm te geven. De kunst is om gevoel te motorway interchanges: initial public sector investment to see how
Motieven vanuit innovatie in techniek element een belangrijke succesvoorwaarde voor meervoudig ruimte- krijgen voor de dynamiek die je oproept door een interventie in  the market reacts; and a flexible model, based largely on a  scenario
Laatste motief: innovatie in techniek en proces. Hoe maak je ruimte- gebruik van snelwegknooppunten. Dit blijkt al uit de ervaringen die zo n gebied, hetzij een ruimtelijke ingreep (de bouw van kantoren, approach , that can be adapted after each major development. Z
lijke ontwikkelingen rond knooppunten technisch mogelijk? Een er nu zijn met het inpassen en overbouwen van lijninfrastructuur. stadion etc.), hetzij door een infra-ingreep (wegen, station, etc).
knooppunt is bijvoorbeeld te overkappen en vervolgens groen in te Gegeven de complexiteit van ontwikkelingen in en rond snelweg-
vullen. Neem Bois de Boulogne (bij Parijs, red.) en andere buiten- knooppunten zal ook hier gelden regie=chemie. Dit geldt op
landse voorbeelden. De barriŁrewerking en geluidshinder zijn dan alle niveaus, zo leren we bijvoorbeeld uit de case Bos&Lommerplein.
weg. Te denken valt ook aan het bouwen op peilers, DODO-construc- Op bestuurlijk en directieniveau is het belangrijk dat meerdere per-
ties (Deels Open, Deels Overdekt, bijvoorbeeld overkapping A2) of sonen een droom delen en daar voor langere tijd (vijf tot tien jaar)
Rijkswaterstaat praat al snel
over periodes tot 2030, terwijl
de vragen voor gemeenten
nu spelen
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 15:59 Pagina 6
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 6 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 7
d
own to earth
ervaringen uit de praktijk omtrent
meervoudig ruimtegebruik
Zijn vormentaal wil de natuurwetten ontregelen, het kunstwerk is
zijn medium, en de ruimte zijn instrumentarium. Had beeldend kun-
stenaar Auke de Vries steden als Amsterdam, Rotterdam, Barcelona
en Hannover al gefrappeerd met zijn hangende, vliegende en in de
lucht priemende sculpturen, op de Potsdamer Platz in Berlijn gaat
hij een stap verder. Voor het eerst heeft hij het luchtruim boven de
stad benut als onderdeel van de openbare ruimte. Een onorthodoxe
aanpak die iets bijzonders oplevert. In gesprek met Auke de Vries.
Auke de Vries:  het luchtruim is een vergeten openbare ruimte. In het voetgangersgebied kon ik
niets toevoegen. Maar in het lucht-
Himmel �ber Berlin
ruim boven de stad wel: het is deel
Karin Anema, Wetenschapsjournalist, Den Haag
Foto s: Imex, N�rnberg, Duitsland van de stad, al beseffen mensen
dat niet, ze ademen die lucht alleen
Het beeld  Gelandet steekt uit de dakrand van het hoofd- echter de openbare ruimte kwijtgeraakt, omdat ze in
maar vanzelfsprekend in
gebouw van DaimlerChrysler aan de Schellingstrase op beslag is genomen door de identiteit van grote bedrij-
de Potsdamer Platz - het Berlijn dat midden in de stad ven. Op de Potsdamer Platz vragen al die bedrijven om lucht als een totaal nieuwe manier om met beeldende Uiteindelijk heeft dit proces geleid tot een precies
wordt herbouwd en het middelpunt moet worden aandacht, daar kun je niet zo eenvoudig kunst aan toe- kunst om te gaan. Het luchtruim is een vergeten open- samenspel tussen kunstwerk en stedelijke omgeving.
tussen het voormalige Oost en West. Dit nieuwe centrum voegen. In het luchtruim boven de Potsdamer Platz is de bare ruimte om iets mee te doen. Tot drie constructieve delen, die zich in een gewaagde
wordt bepaald door een mix van winkelen, wonen, werken stedelijke ruimte heel complex. Daarvan moet je je heel evenwichtsspel losmaken en zich bevrijden. Tot, ook, een
en cultuur. bewust zijn als je daar kunst maakt. De nu levenloze Hij benadrukt dat Gelandet geen beeld is dat iets over kunstwerk dat door kieren en raampjes een glimp pro-
Wie omhoog kijkt naar de hoge kantoorcomplexen die straat, 53 meter onder het beeld, wordt bepaald door de het gebouw of over auto s wil vertellen. beert te ontwaren van het openbare leven daar beneden.
door vooraanstaande internationale architecten ver- entree van kantoorgebouwen en parkeergarages. Abrupt  Maar de vorm is wel verwant aan wat we kennen uit de Het houdt de mensen als het ware in de gaten.
wezenlijkt zijn, kan zich nauwelijks voorstellen dat hier komt de straat uit op een grote overdekte winkelstraat. ruimtevaart. De figuratie doet denken aan luchtvoer- Juist door het bijna ongegeneerde karakter van deze
ruim tien jaar geleden een platform was om een kijkje Het kunstwerk komt de hele Potsdamer Platz ten goede, tuigen; de raampjes in de constructies lijken een beetje loerende schil is Gelandet een intrigerende paradox:
te nemen over de  strook des doods. het maakt het totaalbeeld completer. op vliegtuigraampjes. Het gaat om de illusies, associa- een lichtvoetig kunstwerk, dat met elf ton staal over de
De Potsdamer Platz bestaat uit twee delen, gebouwd ties en suggesties die het opwekt. Het kunstwerk is reling van de veertiende verdieping hangt.
door de priv�-investeerders DaimlerChrysler en Sony. zwier en schwung 7x9x12 meter groot en weegt elf ton, maar beweegt zich Auke de Vries:  Niemand zal denken: wat zal dat kunst-
Sammlung DaimlerChrysler verzamelt wereldwijd kunst Waar gaat het beeld over? ogenschijnlijk als een vogel in de lucht. Het beeld speelt werk wel niet wegen. Terwijl er ongelooflijk veel aan
en is opdrachtgever van Auke de Vries.  Het beeld, antwoordt Auke de Vries,  wil iets vertellen met zijn evenwicht. gerekend is door ingenieursbureaus. De technische weg
over de ruimte boven de stad, het verwijst ernaar. Daarin was lang. De onderdelen moesten zo gemaakt worden,
Na een uitvoerige analyse van het gebied trok Auke kan het zweven, het beleeft aan dat omzwerven plezier, een gewaagd evenwicht dat die vervoerd en omhoog getakeld konden worden.
De Vries de conclusie dat er in deze specifieke openbare het heeft een plek gevonden om te landen en rust even Het ontwerp heeft hij in 2000 gemaakt, het beeld is Turbulentie en windsnelheden rondom de hoge kantoor-
ruimte geen plek meer was voor nog een kunstwerk. uit in de stad. Het is een activiteit, die bij ruimte en bewe- in 2002 onthuld. Schetsen, modellen en maquettes gebouwen moesten in kaart worden gebracht. Al die
 In het voetgangersgebied kon ik niets toevoegen. Maar ging hoort. Er zit zwier en vaart in het beeld. getuigen van veel voorwerk. Steeds was hij op zoek naar informatie moest vertaald worden in het beeld. Zo mag
in het luchtruim boven de stad wel: het is deel van de Afstemming van het beeld op de stedelijke omgeving, een ongebruikelijke rangschikking, een volgorde of zelfs het element met de vlag bij trilling niet in zijn eigen
stad, al beseffen mensen dat niet, ze ademen die lucht daar draait het om.  Die afstemming, zegt Auke,  zit in een zekere wanorde. Auke de Vries toont zich een meester frequentie komen. En mag de toeter, die zo groot is dat
alleen maar vanzelfsprekend in. Daar in het luchtruim wat ik  structurele analogie noem. Zo n analogie is in het leggen van breekbare verbindingen.  Het beeld er een man inpast, niet bij storm de lucht inschieten.
wilde ik iets bijzonders toevoegen aan de bestaande gebaseerd op wat we in wezen kennen, zoals een rij moet zich invoegen bij de schaal van het gebouw, anders Toch is het een totaal irrationeel beeld. Het moment
omgeving. Mijn definitie van de openbare ruimte is dat lantaarnpalen langs een weg. Met Gelandet leg ik een werkt het niet. Het mag niet te klein en niet te groot dat de onderdelen omhoog gehesen worden, is dan ook
het over communicatie gaat: het moet een ruimte zijn gelijksoortige verbinding tussen elementen en tussen zijn. Als het iets te klein is, wordt het een beeld op een ontzettend spannend. Als het niet had geklopt, had het
waar verschillende belevenissen mogelijk zijn. We zijn boven en onder. Toch zien mensen het kunstwerk in de gebouw; als het te groot is, wordt het dominant. afgebroken moeten worden. Y
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 15:59 Pagina 8
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 8 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 9
schaal kan werken.  Steden als Berlijn en Aberdeen
Het ontstaan van een beeld in de lucht, met een overstek bestaan nu eenmaal niet in Nederland, verklaart Auke. plotseling ontwaren
van vijf meter boven een straat vol mensen, is nauw- Voortdurend spint hij zijn draad van welgekozen con- Kunstwerken intrigeren niet alleen, ze zeggen ook
lettend in de gaten gehouden door de gemeente.  We structies tussen aarde en hemel, tussen water en lucht, wat over de toeschouwers zelf. Kunst wordt pas echt iets
moesten aantonen dat het een veilig beeld is, terwijl het tussen gebouw en ruimte, als een fijnzinnige toverspreuk. als er erover gepraat wordt: dan ontstaat er communica-
er helemaal niet veilig uitziet. Alle lasverbindingen zijn Het kunstwerk in Berlijn is een deel van het alfabet van tie tussen kunstwerk en publiek en bereikt het kunst-
van tevoren gecertificeerd en gecontroleerd, want er zijn beelden. Relatief is het een mild beeld, vindt hij zelf. werk het gewone leven. Daarvoor moet de ervaring van
staan enorme krachten op. Onlangs zijn er bomen bij Het contrasteert sterk met zijn kunstwerk op de Floriade het kijken wel groot genoeg zijn.
een storm afgebroken, maar het beeld staat er nog. dat in het landschap staat en wat je uit de verte ziet. Voor de werknemers van de kantoorgebouwen op de
Gelandet is wel enigszins vergelijkbaar met het 200 Potsdamer Platz is Gelandet ongetwijfeld iets anders
Er was ook toestemming nodig van de architect Renzo meter lange Maasbeeld aan de Maasoever in Rotterdam, dan voor toeschouwers, die naar dit middelpunt van
Piano die het gebouw heeft ontworpen en die door- dat twee maal daags met het waterniveau mee Berlijn komen om de architectuur te zien, uit te gaan of
gaans verbiedt om iets op zijn gebouw aan te brengen. beweegt.  In Berlijn, zegt Auke,  is het geen samenspel te winkelen. Bij dat soort activiteiten zul je een beeld
Auke:  Hij ziet zijn gebouwen als onaantastbaar, als een tussen beeld en water, maar met de lucht. op 53 meter hoogte niet altijd direct zien.  Maar op het
compleet iets waar je niet aan mag komen. Toch heeft Een kunstwerk is soms bedoeld als signaal, soms als moment d�t je het ziet, zegt Auke de Vries,  vereist het
absolute aandacht omdat het uiterst ongewoon is.
Niemand zal denken: Je komt naar de Potsdamer Platz voor iets heel anders
en dan zie je ineens iets wat je helemaal niet kent: alsof
wat zal dat kunstwerk
een immense vogel een bezoek aflegt. Je kunt het beeld
overigens van ver af zien. Het maakt zich los van het
wel niet wegen. Terwijl
gebouw en tekent zich scherp af. Bij elke verandering
er ongelooflijk veel van licht verandert de kleur: soms is het beeld een donker
silhouet, soms oranje. Elementen in de lucht reageren
aan gerekend is door
heel sterk op atmosferische wisselingen, waardoor de
kleur verandert.
ingenieursbureaus
kunst. Kunst en Kapitaal is hier geen tobben. Het auto- Het plotselinge ontwaren van het beeld doorbreekt het
bedrijf heeft kunst op de Potsdamer Platz gefinancierd gevoel dat er  iets in gezien moet worden. Er ontstaat
en het heeft er werkelijk iets van weten te maken, aldus een soort vanzelfsprekende verbazing. Soms leidt dat
de Vries.  Het is een heel belangrijke stedelijke plek tot met een boogje onder het beeld doorlopen; soms tot
geworden met beeldende kunst van hoog niveau, zowel verwarring, soms tot ontroering. Tot reikhalzend met
binnen de gebouwen als buiten in de openbare ruimte. zijn allen de lucht in kijken.
Deze concentratie van kunst in de openbare ruimte komt  Je confronteert mensen met een fenomeen wat ze niet
nergens anders in Berlijn voor. kennen. Het is het omgekeerde van de museale kunst
hij voor Gelandet vlot zijn toestemming gegeven. Hij ordening en soms puur als kunstwerk. In Berlijn heeft De Potsdamer Platz, het nieuwe middelpunt tussen waar de omgeving geliquideerd wordt. Het verwijst naar
begrijpt dat het beeld een representant is van de ruimte het beeld louter als kunstwerk betekenis. Het gaat over Oost en West. Verwijst het kunstwerk daar nog naar? de openbare ruimte waarin het kunstwerk een deel van
en het gebouw in zijn waarde laat. Het is geen ornamen- balanceren en zweven: het heeft de vrijheid. Het kunst-  Nee, dat is de beperking van de kunst, het is een auto- de complexe werkelijkheid is.
tele sculptuur en gebruikt het gebouw niet als een soort werk op de Floriade is verbonden aan de manifestatie. nome bijdrage. De Europese kunst waarin onder meer
sokkel, zoals Atlas op de Dam. De kleur van het beeld is Als de manifestatie voorbij is, kan het nog wel degelijk Mondriaan en De Stijl zijn ontstaan, is nu eenmaal geheel Reacties kunnen gestuurd worden naar [e-mail]
langzaam ontwikkeld en is afgestemd op de crŁmegele een zelfstandig leven leiden en als signaal werken. anders dan bijvoorbeeld de vertellende, de illustratieve
kleur van het gebouw. Gebouw en beeld werken nu Hooguit vraag je je af wat het kunstwerk daar midden in kunst van politieke muurschilderingen in Mexico. summary
absoluut samen. de open ruimte doet. The area around the Daimler Chrysler office building
Het Maasbeeld komt in elk codeboek voor de scheep- Sammlung DaimlerChrysler legt een accent op de dialoog at Potsdamer Platz, Berlin, designed by Renzo Piano, is
een alfabet vaart voor.  Het is bedoeld, verklaart Auke de Vries,  voor tussen kunst, architectuur, muziek en choreografie. already well supplied with works of art. This is why Auke
Het proc�d� van grote metalen kunstwerken heeft schippers en niet zozeer voor stedelingen. Achterliggend Het bezit circa 1.000 kunstwerken van 200 kunstenaars. de Vries designed a sculpture, called  Gelandet ( landed ),
Auke eerder toegepast. Gebogen en gevouwen metaal, idee is om sympathie uit te drukken met de schippers: Ook organiseert ze grote tentoonstellingen, onder meer to be fitted on top of the 53-metre building. From the
schillen, veren, toeters, ramen, kieren en vlaggen heeft de jullie gebruiken het water en, kijk, het kunstwerk in DaimlerChrysler Contemporary, Haus Huth, een 600 street it looks small, but in fact it measures 7x9x12
65-jarige De Vries al zo n beetje zijn hele leven als taal gebruikt het water ook. vierkante meter grote galerie aan de Postsdamer Platz. metres and weighs eleven tons. Although firmly
gebruikt. Eerst in Rotterdam, vervolgens in diverse andere  Wat positief is, aldus Auke de Vries,  dat dit bedrijf in anchored to the building, it looks as if it is about to
Nederlandse steden en tegenwoordig vooral in Duitse kunst en kapitaal staat is zo n proces op gang te brengen. De verweving topple off. Architects are rarely keen on such additions
en Engelse steden en in Parijs. Hij vindt het buitenland De Vries is verheugd over het eigenzinnig beleid dat tussen kunst en bedrijf is groot. Veel bedrijven beperken to their buildings, but in this case Renzo Piano readily
een enorme uitdaging, omdat hij daar op een andere DaimlerChrysler voert voor abstracte en conceptuele zich tot een  veilig aankoopbeleid. gave his permission. Z
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 15:59 Pagina 10
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 10 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 11
jan klerks van de stichting hoogbouw De stad als een ondergeschikte rol lijkt te spelen. In de menten. De meeste woningen vari�ren in
bericht over een thema omtrent hoog-
verkoopfolders worden ze vaak niet eens omvang tussen de 450 en 900  square feet ,
bouw in relatie tot meervoudig ruimte-
genoemd. De rol van de architect lijkt gere- ongeveer 42 tot 84 vierkante meter.
gebruik
woonkamer duceerd tot iemand die probeert om de con- Appartementen laten zich meestal omschrij-
Jan Klerks , Stichting Hoogbouw, Den Haag structie een eigen gezicht te geven door het ven als  1 bedroom ,  2 bedroom en de  1 or 2
ontwerpen van een herkenbare dakopbouw bedroom with den . Een den is een inpandige
en een representatieve entree. Hoe vreemd ruimte die meestal als werk-, hobby- of
De bestaande plannen voor woonwolkenkrabbers in de het ook moge klinken, omdat ze dit allemaal televisiekamer wordt gebruikt. In de
zo doen gaan de torenprojecten voor een Nederlandse markt zouden dergelijke ruim-
Nederlandse stadscentra en vooral in Rotterdam zitten
buitenstaander op elkaar lijken. De naam
bijna allemaal in het dure segment. De vraag is in hoeverre van de ontwikkelaar wordt vaak als een heus
merk gepresenteerd, zodat je weet van wie
een hoogstedelijk gebied gebaat is bij de relatief lage aan-
je het product koopt. De private informatie-
tallen woningen en stedelingen dat hiermee aan de binnen- centra zijn zeer professioneel en niet zelden
is een compleet ingericht standaard appar-
stadsbevolking wordt toegevoegd en of je je niet beter kunt
tement nagebouwd, schaal 1:1, inclusief een
richten op  urbanites die met minder ruimte genoegen fotoafdruk van het uitzicht van de hogere
The Condo Guide, gratis verkrijgbaar op vele straat- verdiepingen op de ramen geplakt. Foto s
nemen en wellicht ook veel meer van de stad en haar stede-
hoeken in Toronto. (bron: The Condo Guide, juni 2002)
maken binnen is niet toegestaan.
lijkheid gebruik maken.
 urban als verkoopargument
Ook valt op dat het woord  urban veel
Dat het hoge wonen daarnaast typisch graag midden in de stad wil zitten en bereid dagelijks de half uur durende  The Condo vaker gebruikt wordt dan de Nederlandse
onderscheidende voordelen biedt, is overi- is daar ruimte voor in te leveren. Voor deze Show op de locale televisie, waarbij de vertaling  stedelijk en het ook gebruikt
gens al veel langer bekend. De architect/ groep hoeft de woning niet zo groot en lux. nieuwste en meest innovatieve condo- wordt als belangrijk verkoopargument.
bouwer Jan Duiker concludeerde al in 1930 Het zou goed zijn als bij de bepaling van de projecten worden behandeld.  Sky High Elk project heeft een logo waarin de glossy
dat er schaalvoordelen zijn te halen uit het gewenste ontwikkeling van het grootstede- Living in een condo is hot in Toronto. namen als  The Monet ,  Papillon Place ,  The
In de essay  Surfers op de Woningmarkt dat gegeven dat je met meerdere mensen in een lijk wonen ook aan de voorkeuren van deze Op veel kruispunten in het centrum van Carlyle of gewoon  The Palace zijn verwerkt.
Frank K�sters schreef in opdracht van het gebouw woont, oftewel extra voorzieningen toekomstige stedelingen wordt gedacht. Toronto is de Condo Guide gratis verkrijg- Appartementen heten  city view (dat wil
ministerie van VROM, wordt gesteld dat voor de bewoners die ze zelfstandig niet baar. Elke maand verschijnt dit ongeveer zeggen geen zon) of  lake view . Noord-
jongeren tot 25 jaar hun geld liever uitgeven zouden hebben. Duiker dacht daarbij toen- the condo show honderd bladzijden dikke, glimmende boek- Amerikanen zijn sowieso goed in het kiezen  Suite deal : gratis gemeubileerde condo door Ikea.
(bron: The Condo Guide, juni 2002)
aan evenementen, reizen en nieuwe media tertijd nog vooral aan een wasruimte en een Toronto is een prachtig voorbeeld van je in een oplage van 90.000, waarin een van de benamingen voor zaken die wij alleen
dan aan wonen en ook de consequentie van kinderdagverblijf. In de luxe woontorens zijn een stad waar het stedelijk wonen op dit overzicht van de nieuwste projecten wordt met negatief geladen bewoordingen kunnen
die keus aanvaarden door een ruime woning het vooral het zwembad, de sauna en de moment volop in ontwikkeling is. In de gegeven. Het gaat hierbij voornamelijk om omschrijven. Piepkleine balkons worden
niet bovenaan het verlanglijstje te zetten. fitnessruimte, maar hierbij kan ook gedacht stedelijke regio zijn in 2002 bijna 20.000 de zogenaamde condominiums. Dit woord bijvoorbeeld een  French Balcony genoemd, ten als onverkoopbaar gelden, maar in de
K�ster noemt dit de internetgeneratie, een worden aan gemeenschappelijke kook voor- appartementen verkocht, 39% van het totaal laat zich vertalen in  koopappartementen kleine belendende wasruimten  ensuites praktijk blijkt een goed ingerichte den vrij
groep die dankzij de mobiele telefonie en zieningen of ICT-voorzieningen voor studenten aantal nieuwe woningen dat in dat jaar met het verschil dat je niet de fysieke en appartementen van 45 m2  tenement probleemloos te functioneren. De den komt
internet erg footloose is geworden en minder of kantoorondersteunende faciliteiten voor werd opgeleverd, zeven procent meer dan woning koopt, maar een aandeel in de apartments . Het regeltje  only six suites haast gedwongen voort uit de situatie dat
waarde hechten aan een stabiele, ruime gebouwen met woon-werkappartementen. het jaar daarvoor. Het grootste woontoren- rechtspersoon bij wie het complex in eigen- per floor! wordt gehanteerd als verkoop- woontorens vaak zes tot soms wel twaalf
woonomgeving. Juist voor deze groep, die project in Toronto is City Place, gelegen dom is. De markt voor de huurappartemen- argument. Erg apart is ook de aanprijzing appartementen per verdieping hebben en de
intensief gebruikt wenst te maken van de Hoogstedelijk wonen is inmiddels geaccep- tussen het zakencentrum en Lake Ontario in ten wordt naast een paar verhuurbedrijven (Limited Time Offer!) van de  suite deal van hoeveelheid  gevel per woning relatief klein
grootstedelijke ruimte en voorzieningen, teerd en in sommige gevallen zelfs gewenst. het voormalige haven- en industriegebied. ook voor een groot deel geregeld door parti- Ikea, hetgeen inhoudt dat je kamer gratis is. Wel heeft elk appartement een balkon
wordt nog erg weinig gerealiseerd. Dit zou vertaald kunnen worden naar een Op een terrein van 18,2 hectare worden bij culiere eigenaars die hun condo zelf of via gemeubileerd wordt met spullen uit de Ikea, en vaak ook een tweede badkamer bij de
stedelijke woonvorm voor het type stedeling elkaar twintig woontorens ontwikkeld. een verhuurbedrijf in de markt zetten. tevens bekend geworden met het ontwer- (hoofd)slaapkamer. Een gemiddeld woon-
In Nederland en met name in Rotterdam is dat weinig ruimte eist om te wonen en ook Hierbij zullen in totaal 6.000 appartemen- pen van meubels voor in de kleine ruimte. torenproject heeft studio s in de verkoop
het vooral de combinatie van het hoge en intensief gebruik maakt van de specifiek ten worden gerealiseerd met een totale Het merendeel van de projecten oogt strak voor ongeveer c$ 125.000 (Ź 75.000), een
luxe wonen d� hoogbouwvorm geweest centrumstedelijke voorzieningen. Op die investering van 900 miljoen euro. Maar met veel getint glas dan wel klassiek met Volgens goed Noord-Amerikaans gebruik  one bedroom voor c$ 175.000 ($100.000)
die zich de afgelopen jaren succesvol heeft manier vullen hoge stedelijkheid en stede- daarnaast telt de stad momenteel tientallen veel warme kleuren en op het oog rijk gede- doen de maat en de afwerking van de entree en een  two bedroom voor c$ 300.000
gemanifesteerd. Dit is mede te danken aan ling elkaar aan, in plaats van 150+m2 waarin grote woontorenprojecten waarin soms wel coreerde ornamenten, soms bij het kitsche- van deze gebouwen de Nederlandse voor- (Ź 180.000). Hierbij moet wel aangetekend
veranderde inzichten en doordacht gebruikt iemand zichzelf op zou kunnen sluiten. meer dan duizend woningen tegelijk worden rige af. Opvallend detail in de presentatie deuren verbleken tot achteringangen. Maar worden dat Canada geen hypotheekrente-
van architectonische en stedebouwkundige Te denken valt hierbij aan de groep die zich ontwikkeld. Harry Stinson, die doorgaat van de projecten is dat de architect, in verge- zo groot als deze binnenkomers zijn, zo rela- aftrek met kunstmatig hoge huizenprijzen
voorwaarden en instrumenten. niet meer tot de studenten wil rekenen, wel voor de plaatselijke Harry Mens, presenteert lijking met Nederlandse planpresentaties, tief klein is vaak het gros van de apparte- kent zoals in Nederland. Y
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 12
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 12 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 13
Opvallend is ook dat de appartementen als een geavanceerd toegangssysteem en een De ruimtelijke kwaliteit van
een soort belegging worden gekocht, met fietsenstalling. Bijzonder in het ontwerp is
name door Chinezen die condo s kopen in dat aan de zuidgevel een groot fotovoltage-
projecten die ook weer door Chinezen zijn scherm (een soort zonnecollector, red.) zal Verkeer en Waterstaat
ontwikkeld. Veel van deze appartementen worden gerealiseerd. Tevens zal op de boven-
worden dan ook weer verhuurd voor ste etage een bezoekersplatform worden Ons land is voortdurend in verbouwing. We willen daarmee ook meer ruimtelijke kwaliteit maken.
bedragen van ongeveer 0,6 procent van de gerealiseerd met ongetwijfeld schitterende
Niet alleen de ruimtelijke ordening, maar vooral ook de acties en plannen van het ministerie van
verkoopprijs per maand. Het is een van de uitzichten. Het plan sluit aan bij de groeien-
weinige mogelijkheden om te huren in zo n de behoefte aan studentenwoningen sinds Verkeer en Waterstaat spelen daarin een grote rol. De ontsluiting van stad en land en de strijd tegen
project. uitbreiding van de Haagse Hogeschool in
het water hebben immers grote invloed (gehad) op de droge en natte ruimte in ons land.
het nabijgelegen Laakhavenkwartier.
Op het eerste gezicht is het vreemd dat een Ies de Vries, RijksInstituut voor Kust en Zee RIKZ, Den Haag
land waar zoveel ruimte lijkt te zijn zulke Het project aan het Rijswijkseplein en de Peter Heerema , Locus Ruimtelijke Verkenningen, Leiden
stedelijke dichtheden lijken voort te komen torenprojecten in Toronto laten zien dat een
Soortgelijke ontwikkelingen zien we op dit marktsegment die voor Nederlandse doctri-
moment ook plaatsvinden in Melbourne en nes wellicht onge�mancipeerd lijkt, zeker Verkeer en Waterstaat (V&W) heeft zich altijd bescheiden Ruimtelijke kwaliteit kan worden uiteengelegd in
Sydney. Wellicht komt het juist door die een kans van slagen zou hebben mits vol- opgesteld als het ging om de verantwoordelijkheid voor gebruikswaarden, belevingswaarden en toekomst-
enorme ruimte dat grotere stedelijke daan wordt aan de eisen van vormgeving en ruimtelijke kwaliteit. T� bescheiden vinden wij. In een waarden. Naast deze trits uit de Vierde Nota RO (ruimte-
dichtheden een gewenste keus zijn: de ene voorzieningen, zowel in als om het gebouw. gezamenlijk project van verschillende diensten van V&W lijke ordening) introduceert de nieuwe nota RO de
extreem houdt de andere in evenwicht. hebben wij enkele bijdragen van dit ministerie aan ruimte- lagenbenadering, die onderscheid maakt in drie fysieke
Het gaat hierbij om gewenste stedelijkheid, Reacties kunnen gestuurd worden naar [e-mail] lijke kwaliteit op een rij gezet. Wij vinden dat V&W de planningslagen: ondergrond, netwerken en occupatie.
en niet om het type afgedwongen stedelijk- kansen kan en moet grijpen om door vormgeving van De combinatie van waarden en lagen geeft het ministerie
Voorstelling van de woontoren op het Rijswijkseplein in heid, zoals in Hong Kong, waar 45 van de Internetverwijzingen ondergrond en netwerken, veel explicieter dan nu het van V&W een geschikt en relevant handvat om naar
Den Haag. (bron: architectenassociatie, Den Haag)
100 hoogste woontorens ter wereld staan. Een overzicht van websites van torenprojecten in geval is, de mogelijkheden te cre�ren voor meervoudig haar eigen rol te kijken ten aanzien van ruimtelijke
Hoogstedelijkheid kan een voorwaarde zijn Toronto: www.skyscrapercity.info/0010.htm?var= of intensief ruimtegebruik. kwaliteit als planningsvraagstuk. Die rol is in principe
voor de realisatie van woontorens, maar als Toronto&cat=%&dbs=9 aanzienlijk omdat V&W vooral actief is in de laag van de
 een condo by the lake enige argument is dat niet voldoende. In Overzicht 100 hoogste woontorens ter wereld: afweging en planning ondergrond en in de netwerkenlaag. Een dergelijke
Grootstedelijk wonen is in Toronto een Europese steden als Londen, Parijs, Frankfurt www.skyscrapers.com/english/bu/sk/st/tp/rs/index.html Het ministerie van Verkeer en Waterstaat staat bij benadering vraagt wel om meer ontwerpend onderzoek
erg populaire  way of life . Een condo in de en Madrid worden nauwelijks woontorens City Place: www.cityplace.ca velen (ook binnen het departement zelf) te boek als club dan om alleen asfalt smeren en water keren. Hieronder
city of nog liever  by the lake is status- gebouwd. The Condo Show: www.thecondoshow.com die vooral bezig is met meer asfalt en waterkeringen. lichten we dat toe aan de hand van twee voorbeelden.
verhogend. Ondanks de sputterende wereld- Praten over ruimtelijke kwaliteit is nog geen gemeen- Eerst nog een principieel punt.
economie lijkt de vraag naar hoogbouw- studententoren rijkswijkseplein summary goed. Dat is jammer, want daarmee onderschat men niet
woningen in Toronto nog steeds groot, wat Een mooi Nederlands voorbeeld van hoog In the Netherlands high-rise residential alleen het belang, maar ook de kansen die er zijn (en de Er bestaan ook andere analysekaders. De belangrijkste is
1
mede bepaald wordt door de lage hypotheek- wonen voor jonge stedelingen vinden we accommodation tends to be expensive. verantwoordelijkheid die het ministerie heeft) ten aanzien dat van Habiforum (zie figuur 2). In de figuur van
rente en de relatief lage prijzen van de vanaf medio 2005 op een driehoekig post- Where the aim is to revitalise the city, van infrastructurele investeringen die bijdragen aan Habiforum worden de waarden gekoppeld aan maat-
appartementen door de concurrentie op de zegelplekje op het Rijkswijkseplein in Den moderately priced high-rise dwellings are ruimtelijke kwaliteit. Hoe een omslag te bewerkstelligen? schappelijke belangen, die in elk ruimtelijk plan en
markt. Het juichende voorwoord van de Haag. Op deze locatie, vrijwel naast het more effective because they attract Dat kan in onze ogen door op een voor V&W herkenbare proces aan de orde zijn en gearticuleerd en afgewogen
Condo Guide, dat steevast wordt afgesloten station Hollandsch Spoor, tekende architect residents who make more intensive use of en relevante manier te kijken naar ruimtelijke kwaliteit moeten worden. Hoewel het verschil met onze benade-
met een  Happy condo hunting heeft ook Paul Bontebal van de Architecten Associatie urban amenities. In Toronto, Canada, als planningsvraagstuk. Daarvoor hebben wij het volgende ring kleiner is dan het lijkt (ook de lagen kunnen immers
een verklaring hiervoor:  Today s condomini- uit Den Haag voor een 130 meter hoge affordable high-rise apartments are analysemodel van waarden en lagen ontwikkeld worden geassocieerd met belangen en zeggenschap 2),
ums really do give us the flexibility to do it woontoren met driehonderd studio s voor available from around CAD 75,000 and this (zie figuur 1). is er wel een belangrijk principieel verschil: de figuur Y
all. They can even inspire us to begin a new studenten en 48 appartementen van tussen form of  condo living is highly popular.
lifestyle that may not have been possible in de 70 en 112 m2. De keuze voor studenten- Similar accommodation is now being built
a different space. They speak of a new era, huisvesting komt mede voort uit de conse- in The Hague in a new 130-metre residential
the digital era. They offer a high-tech, low quentie dat er op deze locatie geen tower. Due for completion by 2005, this Figuur 1 Lagen
Ondergrond Netwerken Occupatie
maintanance lifestyle, and the freedom and mogelijkheden zijn voor de realisatie van tower will contain student flats and small Analysemodel waarden
Waarden
flexibility to express ourselves in a whole veel parkeerruimte. De studio s zijn 38 m2 apartments, and could set the trend for en lagen
Gebruik
new way . Gezien de ligging en de prijs trekt groot en zijn zelfvoorzienend. Als gemeen-  condo living in the Netherlands. Z
Beleving Het verhaal van
de condo veel jongeren naar de stad. Daarbij schappelijke voorzieningen zullen in de
een project
neemt de rijkere Canadees een condo als hoekpunten van de toren ruimtes van drie
Toekomst
pied-ą-terre, als aanvulling op de grote verdiepingen hoog komen voor gezamenlijk
woning gelegen ver buiten het centrum. gebruik, een wasserette, technische dienst,
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 14
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 14 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 15
Figuur 2 Belangen waarbij de infrastructuur de structurerende factor is.
Ecologisch Economisch Sociaal/cultureel
Analysekader ruimtelijke Routeontwerp A12 Vier ontwerpbureaus hebben hiervoor ontwerpverken-
Lagen
kwaliteit van Habiforum. Dit project is aangekondigd in de Architectuurnota als ning voor de lange termijn uitgevoerd.5
Ondergrond Netwerken Occupatie
(bron: Kwaliteit in meervoud, Waarden  grand project . Er wordt onderscheid gemaakt in een korte- Een voorbeeld van een transformatie van het snelweg-
Gebruik Culturele identiteit
Hooimeijer, Kroon, Luttik; termijnproject ( Routeontwerp van de weg ) en een landschap uit ��n van de ontwerpen (POST-L30 ont-
Habiforum, Gouda 2001) langetermijnproject ( Routeontwerp van de omgeving ). werpers) is de transferzone als koppelstuk tussen weg,
Beleving Economische Sociale
Doelmatigheid rechtvaardigheid rail, stad en water (afbeelding 2). Deze strategisch gelegen
Toekomst Ecologische
Afbeelding 2: zone is een zelfstandig verkeerssysteem met een directe
duurzaamheid
De transferzone als koppel-
aansluiting op snelweg en regionale wegen. Langs de
Traag, Grootschalig Snel, kleinschalig
stuk tussen weg, rail, stad en
zone is ruimte voor direct bereikbare bebouwing:
water. (bron: POST-L30 ont-
werpers, Haarlem)
bedrijven, woningen, overslagperrons en recreatieve
elementen. De zone staat haaks op de snelweg in plaats
Figuur 3 Lagen van erlangs als lintbebouwing. De snelweg wordt zo een
Ondergrond Netwerken Occupatie
Analysemodel waarden kralensnoer, waardoor langs de snelweg ruimte blijft
Waarden
en lagen toegepast op het voor panorama s, natuur en landschap.
Gebruik
routeontwerp A12
Beleving
Qua opzet scoort het kortetermijnproject vooral in de
hoek van belevingswaarden en gebruikswaarden in
Toekomst
Op de korte termijn gaat een groot deel van de A12 de laag van de netwerken. Dat is het meer traditionele
(afbeelding 1) op de schop. Daarom was het zaak spoedig wegontwerp. Het langetermijnproject voorziet daaren-
met nieuwe ontwerprichtlijnen te komen. Het korte- tegen naar verwachting in innovatieve gebruikswaarden
van Habiforum is een afwegingsmodel en onze figuur is robuuste oplossingen die zeer lang houdbaar zijn. Deze termijnproject zit dan ook nog heel  dicht op het asfalt . en toekomstwaarden voor gebieden, waarin de weg een
een planningsmodel. trage en grootschalige processen in de ondergrond Met de nieuwe richtlijnen kan op routeniveau voor de structurerende rol speelt. Ook wil men in het lange-
De meerwaarde die hierdoor ontstaat is dat de onderlinge zullen weer sturend moeten zijn voor het ontwerp en de gehele A12 een consistent ontwerp worden gerealiseerd. termijnproject de eigenschappen en de trage dynamiek
afhankelijkheidsrelaties tussen de elementen en over- allocatie van de snellere dynamiek van de laag van het De huidige praktijk bestaat uit ontwerpen per wegvak van de ondergrond als voorwaardenstellende en
wegingen die van belang zijn bij beleid en planvorming netwerk en van de laag van de occupatie.4 In figuur 2 (van oprit naar afrit) en toont een baaierd aan verschil- -scheppende conditie incorporeren. Dat betekent de
expliciet gemaakt kunnen worden, in casu de voor- hebben we deze spanning uitgebeeld. lende ontwerpen. De nieuwe ontwerprichtlijnen gaan uitbreiding van het kwaliteitsprofiel naar linksonder.
waardenscheppende en voorwaardenstellende betekenis Zónder besef van deze contextuele complexiteit, dus over zo n beetje alles wat op of aan de weg te ontdekken
van ondergrond en netwerken ten opzichte van het door een versimpelde en ge�soleerde behandeling van valt: van oplossingen voor ontsnippering tot kleurge- Ontwerpexperiment Rivierverruiming
fysieke patroon dat voortkomt uit het ruimtegebruik afzonderlijke deelproblemen en deelbelangen, beland je bruik van kunstwerken, GSM-masten en beplantingen. Nieuwe Merwede
door mensen (occupatie). Deze dominantie betekent gauw in een belangentegenstelling van bijvoorbeeld Ook worden nieuwe modulaire geluidsschermen ge�n- De rivier heeft meer ruimte nodig. Meer ruimte voor
niet dat ondergrond en netwerken belangrijker zijn dan ecologie versus economie, en daarmee in de noodzaak troduceerd, die goedkoper zijn en meer architectonische de rivier betekende vroeger minder ruimte voor overige
de occupatie, noch dat de feitelijke gang van zaken bij de van afweging en compromis (waartoe de figuur van samenhang en kwaliteit garanderen. Hiermee krijgt het vormen van ruimtegebruik. Nu zoekt men naar nieuwe
afwegingen over ruimtelijke ontwikkeling volgens deze Habiforum al te snel uitnodigt). M�t een dergelijk besef begrip integraal wegontwerp realiteitswaarde. coalities tussen rivierbeheer en andere functies. Het
afhankelijkheden verloopt.3 Wel is dit een boodschap over blijven synthese en synergie als oplossingsrichtingen ontwerpexperiment Rivierverruiming Nieuwe Merwede6
de volgorde van overwegingen bij beleidsanalyse en mogelijk: integrale kwaliteit die meer is dan de som der Het langetermijndeel van het project richt zich op de laat zien dat daarbij principieel verschillende keuzen
duurzame planvorming. delen. relaties tussen weginfrastructuur en ruimtelijke ontwik- mogelijk zijn, met zeer verschillende (nieuwe) rivier-
kelingen. In tegenstelling tot het (korte termijn) weg- landschappen als resultaat.
Een verstandige ruimtelijke ordening richt zich namelijk twee voorbeelden ontwerp, gaat het hier om het ruimtelijk ontwerp van Voor het ontwerpexperiment is een concreet voorbeeld
op herstel van de stabiliteit van de ondergrond en op In veel projecten van V&W is al aandacht voor ruimte- gebieden. In overleg met provincies en gemeentes wil gekozen uit de beleidslijn  Ruimte voor de Rivier . Voor
lijke kwaliteit. Uiteraard zijn er verschillen. Soms ligt de Rijkswaterstaat komen tot ruimtelijke oplossingen het waarborgen van de veiligheid van ons land zijn Y
Afbeelding 1: nadruk op ��n rij of kolom uit de figuur of soms zelfs op
De A12 (bron:
��n cel. Bovendien zijn er interessante verschillen tussen
Bouwdienst
de verschillende onderdelen van V&W. Projecten van de
Rijkswaterstaat)
natte waterstaat hebben een bredere focus op aspecten Figuur 4 Lagen
Ondergrond Netwerken Occupatie
van ruimtelijke kwaliteit dan projecten van de droge tak. Analysemodel waarden
Waarden
De droge tak van V&W zou zich hierdoor aangesproken en lagen toegepast op
Gebruik
moeten voelen. Met het analysekader kunnen als het Ontwerpexperiment
Beleving
ware ruimtelijke  kwaliteitsprofielen worden onder- Rivierverruiming Nieuwe
scheiden, die het perspectief aanduiden van waaruit Merwede
Toekomst
ruimtelijke kwaliteit kan worden benaderd.
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 16
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 16 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 17
V&W zou vanuit de eigen gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde
en de relevante veranderingen in de ondergrond en de
verantwoordelijkheid
occupatie. Ook kunnen daardoor de onderlinge relaties
in de figuur eenvoudiger benoemd worden. Bij de droge
voor investeringen in
projecten blijkt dit allemaal wat lastiger. Een ervaring is
infrastructuur veel meer ook dat hoe meer mensen zich herkennen in en verleid
worden door een plan, hoe eenvoudiger het wordt om
belang moeten hechten
uit te voeren. Juist door plannen te maken en die te
verbeelden met animaties, visualisaties en dergelijke,
aan het ontwerpend
wordt inzichtelijk gemaakt wat ruimtelijke ingrepen
onderzoek betekenen voor de kwaliteit van een plek. Daarmee
wordt de discussie opengelegd voor burgers en bedrijven
Het niveau van passen en meten met afzonderlijke en voor de besluitvorming. Overigens ben je er niet met
kwaliteitscriteria is overstegen. Dat leidt tot ruimtelijke een programma van eisen vooraf en een toetsing op
Abeelding 3: Uitgangssituatie Nieuwe Merwede. Afbeelding 4: Ontwerpbenadering  Ruimte voor landbouw . concepten met extra ruimte voor de rivier, met meer- criteria (mobiliteitstoets, watertoets, etc.) achteraf.
(bron: RIZA, Lelystad) (bron: RIZA, Lelystad)
voudig ruimtegebruik en met impulsen voor de ruimte- Beide voorbeelden illustreren de essentie van de tussen-
lijke kwaliteit van de gebieden. Alleen de laag van de stap: het onderzoekend ontwerpen met ruimtelijke
netwerken komt er naar onze mening in de ontwerpen kwaliteit als integraal onderdeel in het totale plan-
nogal bekaaid van af. We missen bijvoorbeeld de koppe- vormingsproces. V&W zou dan ook vanuit de eigen ver-
ling met snelwegen, waterwegen en HSL. Er is in dit pro- antwoordelijkheid voor investeringen in infrastructuur
ject een uitbreiding van het kwaliteitsprofiel naar het veel meer belang moeten hechten aan het ontwerpend
midden toe nodig. onderzoek.
kwaliteitsprofielen Ambities
Is het ene ruimtelijke kwaliteitsprofiel beter dan het Wij stelden al dat V&W zich altijd te bescheiden
andere? Is er een goed profiel? Intu�tief geldt voor ons heeft opgesteld als het gaat om de verantwoordelijk-
natuurlijk  breder is beter en niet per definitie  intensiever heid voor ruimtelijke kwaliteit. De nieuwe generatie
is beter . Het is de gebruikelijke aanpak dat het streven beleidsnota s kennen naast de functionele doelen
naar intensief ruimtegebruik leidt tot aanpassing van (bereikbaarheid, veiligheid) inmiddels ook expliciete
de ondergrond en netwerken. Wij pleiten daarentegen verwijzingen naar ruimtelijke kwaliteit en kwaliteit van
juist voor een aanpak die start bij de voorwaarden en de leefomgeving. Als er ��n onderdeel is van de rijks-
beperkingen van de ondergrond en het netwerk om organisatie dat via concrete uitvoeringsactiviteiten
vervolgens de intensiteit van het ruimtegebruik (of de daadwerkelijk de mogelijkheid heeft om bij te dragen
Afbeelding 5: Ontwerpbenadering  Ruimte voor cultuur en natuur . Afbeelding 6:Ontwerpbenadering  Ruimte voor natuur, cultuur en verstedelijking. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik) daar op aan het realiseren van ruimtelijke kwaliteit, dan is het
(bron: RIZA, Lelystad) (bron: RIZA, Lelystad)
af te stemmen. Volgens ons is het beste profiel dan ook wel V&W. Tegelijkertijd lijkt dit bewustzijn daar nauwe-
dat profiel waarin de onderlinge afhankelijkheidsrelaties lijks doorgedrongen en wordt de verantwoordelijkheid
grootschalige ingrepen nodig, zoals het verlagen van geulen van de vroegere Biesbosch weer open gegraven. tussen de lagen en waarden helder zijn verwoord en nauwelijks gevoeld. We zien dan ook drie ambitieniveaus
uiterwaarden of de aanleg van nieuwe geulen. Grote Dit geeft niet alleen ruimte aan de rivier maar ook aan consequent en robuust zijn gepland. voor V&W om die handschoen op te pakken.
delen van het rivierengebied veranderen daardoor van de daarmee samenhangende natuur. De rest wordt weer a Het ontzien van kwaliteit
karakter. Bestaande (landschappelijke) kwaliteiten een eiland met behoud van agrarisch gebruik en de Onderzoekend ontwerpen De meest passieve vorm van aandacht voor ruimte-
kunnen hierbij versterkt worden, vroegere kwaliteiten daarbij behorende typische verkaveling en landschaps- Verrassend is dat de natte waterstaat in dit opzicht lijke aspecten is de effectbeschrijving, bijvoorbeeld in
hersteld, of nieuwe kwaliteiten toegevoegd. elementen. In het ontwerp  ruimte voor natuur, cultuur verder lijkt te zijn dan de droge tak. Misschien is dat omdat het kader van een milieueffectrapportage. Een voor-
en verstedelijking (afbeelding 6) is de dynamische en bij de natte projecten van meet af aan verschillende genomen ingreep wordt op een kaart van de huidige
Om deze mogelijkheden in beeld te brengen zijn drie door rivier en getijden gevormde Biesbosch hersteld. disciplines betrokken zijn, misschien is het omdat water situatie ingetekend, beschreven en beoordeeld op
ontwerpen gemaakt op basis van verschillende ont- Deze  overdimensionering van het watersysteem biedt zich gewoonlijk niets aantrekt van hekken of criteria als ruimtebeslag, versnippering, belevings-
werpbenaderingen. zelfs ruimte voor nieuwe verstedelijking: woonstrips, misschien is het de fase in de beleidscyclus, waarin nat waarde. De ambitie is beperkt tot de vraag hoe een
In het ontwerp  ruimte voor landbouw (afbeelding 4) is ge�nt op de oude landbouwkundige verkaveling. Er ont- nu een voorsprong heeft op droog omdat eerder tegen activiteit met de minste schade in het bestaande
de extra afvoercapaciteit gevonden door een eenzijdige staat dan een �cht stukje Deltastad. de grenzen van het oude beleid is aangelopen. Voor de landschap kan worden ingepast. Vaak worden ruimte-
dijkverlegging. De rest van de polder met zijn landbouw- natte projecten blijkt het analysekader daardoor vol- lijke aspecten pas in de loop van het proces ge�ntro-
karakter blijft behouden. Bij  ruimte voor cultuur en De drie ontwerpen zijn goede voorbeelden van de ambitie doende houvast te bieden. Omdat die projecten meer duceerd; daardoor zijn andere aspecten sterk sturend
natuur (afbeelding 5) is ��n van de oorspronkelijke om het geheel meer te laten zijn dan de som der delen. integraal zijn, kan makkelijker geswitcht worden tussen voor besluitvorming. Het maximaal te bereiken resul- Y
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 18
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 18 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 19
taat is dat verlies aan ruimtelijke kwaliteit wordt Noten wetenschappelijk verantwoord
meervoudig ruimtegebruik
vermeden door de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten 1 Pieter Hooimeijer, Henk Kroon en Joke Luttik, Kwaliteit in Meervoud,
te ontzien of verlies te mitigeren/compenseren. uitgave Habiforum, Gouda 2001. Multiple intensive land use development in Hong Kong:
Wij noemen dat de 1+1=1 benadering. 2 Zo betreffen de langetermijnprocessen en de kwetsbaarheid van de
b Het wegen van kwaliteit ondergrond vooral het ecologisch belang, verwijst de cruciale rol
Nu wordt vooraf bepaald in welke ruimtelijke context van doelmatige netwerken vooral naar het economisch belang en Space proximity and
een project zich beweegt. Niet alleen de kaart of de kan de strijd om de occupatie van de ruimte met name worden
fysieke omgeving als (statisch) gegeven, maar ook geassocieerd met sociale en culturele belangen. Deze koppeling
de interferentie met het overige ruimtegebruik en de tussen belangen en lagen is niet exclusief, wel dominant.
daarmee samenhangende belangen, de kansen voor 3 Integendeel, ruimtegebruik heeft zich in historisch perspectief borrowed spaces
meervoudig gebruik, belevingsaspecten en derge- steeds verder losgemaakt (ge�mancipeerd) van de beperkingen en
lijke. De ruimtelijke context wordt op die manier de de geschiktheden van ondergrond en deze zelfs ondergeschikt
voorwaardenscheppende basis voor een project en gemaakt aan de eisen die vanuit het gebruik worden gesteld.
maakt het mogelijk het project en omringende 4 Rijksplanologische Dienst,  Het belang van een goede ondergrond ;
ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar af te stemmen. Ruimtelijke Verkenningen 2000, Den Haag 2001. In deze verkenningen
Ruimtelijke kwaliteit wordt naast andere functionele wordt trajectmanagement voorgesteld voor het borgen van de
eisen geplaatst in plaats van achteraf toegevoegd: de kwaliteit op termijn die door de ondergrond wordt vertegen-
aanpak volgens de dubbeldoelstelling, de 1+1=2 woordigd. Met de trefwoorden  robuust ,  flexibel ,  onzekerheid en
benadering  lerend wordt aangegeven dat planvorming op de (ultra)lange
c Het ontwerpen van kwaliteit termijn oplossingen moet genereren die zeer lang houdbaar zijn, In hot, humid climates residential buildings are traditionally
Ruimte als voorwaardenstellende en voorwaarden- gaandeweg moeten kunnen worden aangepast om te anticiperen
built far enough apart for good ventilation and natural
scheppende omgeving voor de accommodatie van op toekomstige onzekerheden en dat toekomstige kennisontwikke-
functies: analyses die inzicht geven in wat verstandig ling moet kunnen worden ingepast. lighting. But not in Hong Kong, where space is at a premium.
en wat onverstandig is bij ruimtelijke interventies in 5 Ministerie van V&W, DG-Rijkswaterstaat, Probleemverkenningen
So how do the residents cope with the spatial restrictions of
het licht van de autonome en geplande dynamiek op A12 lange termijn, Ritsen vanaf hier, S@M stedebouw & architec-
de verschillende lagen en verschillende tijd- en ruimte- tuurmanagement, Amsterdam 2002. high-density urban living? The answer lies in unique high-
schalen. Zijn we er daarmee of kan er nog een tandje 6 Het  Ontwerpexperiment Rivierverruiming Nieuwe Merwede is
rise developments that combine housing, shops, recreation
bij? Jazeker: de ruimte als integrale ontwerpopgave! onderdeel van het programma Waterverkenningen van het
Naast een analyserende houding gericht op Directoraat-Generaal Water van het Ministerie van Verkeer en and transport facilities, and a lifestyle that makes use of
(multi)functionaliteit wordt ook een creatieve Waterstaat. Dit project verkent de mogelijkheden om met het ruim-
 borrowed space .
houding gericht op ontwerp ingezet. Daarmee ver- te-voor-water-beleid bij te dragen aan kwalitatief hoogwaardige
schuift ook de ruimte zelf van context naar object van waterlandschappen. Het ontwerpexperiment staat los van de Stephen S.Y. Lau, R. Giridharan, S. Ganesan, L.L. Lu and S. Jun Wang,
beschouwing en handeling, met ruimtelijke kwaliteit lopende beleidsprojecten in het betreffende gebied. University of Hong Kong, Department of Architecture
als gemeenschappelijke hoofdambitie die meer is dan Photo: Frank van der Hoeven
de som der delen; de 1+1=3 benadering. Reacties kunnen gestuurd worden naar [e-mail] Illustrations: Stephen S.Y. Lau (unless indicated otherwise)
Het zal duidelijk zijn dat wij opteren voor deze laatste summary
ambitie. V&W kan op basis van haar eigen missie The Dutch Ministry of Transport, Public Works and Since the 1960s high-density developments have emerged in the The entire Hong Kong Special Administrative Region acts as a
( Vertrouwd met water, vooruitstrevend in verbindingen ) Water Management designs many infrastructure projects metropolises of the industrialised countries, especially in North network of primary, secondary and tertiary mixed-use zones linked
de kansen pakken om een ruimtelijk infrastructuur- in the Netherlands. It therefore has a major influence America. However, the western models of mixed-use patterns by relatively cheap and speedy public transport, which is unique in
beleid te ontwikkelen. Met de methodiek die wij aan- on spatial quality, but has not performed as well as it did not find much favour with most professionals, who cited the the world. Land development control in Hong Kong is exercised
reiken (kwaliteit van waarden en lagen, verleiding, could in this regard. A study has been conducted into lack of access to urban amenities, lack of identity, vandalism and under a series of legislative measures and administrative incentives.
ontwerpend onderzoek, etc.) kan dit ministerie die rol improving its performance using an analytical model corruption of communal spaces (Jacobs 1961, Jenks 2000, Burgess Planning guidelines, land lease conditions and building controls
meer vorm en inhoud geven. for spatial quality based on three  layers (the ground 2000, Coupland 1997, Zhang 2000). In contrast, cities like Hong comprise the main thrust of these measures (Tang et al. 1999).
layer, infrastructure networks and the occupation layer) Kong and Singapore have followed the high-rise, high-density and The Town Planning Ordinance (Chapter 131 of the Laws of Hong
Met dank aan en bijdragen van Michael van Buuren (RIZA), Ton van and  spatial values (amenity, use and future values). multiple intensive land use concepts successfully during the latter Kong) and the Hong Kong Planning Standards and Guidelines
Schaik (DWW), Roel Meeuwsen (Bouwdienst) en Andre Schoorlemmer This article reviews case studies for motorway design part of the 20th century (Zhang, 2000). In general, there is a strong (HKPSG 2002) define general permissible uses and urban forms.
(Bouwdienst). Dit artikel is een resultaat van de Ruimtekoepel, een and water management. Spatial quality can be belief among professionals that multiple intensive land use (MILU) Since all land in Hong Kong is leased by the Government, lease
samenwerkingsverband van de zes specialistische diensten van addressed on three levels:  preserving spatial quality , has the potential for achieving sustainable development, but little conditions remain a powerful instrument to integrate planned land
Rijkswaterstaat op het thema ruimte.  measuring spatial quality and  designing spatial empirical evidence is yet available (Walker 1997, Rowley 1998). uses, review building densities, achieve desirable building forms, Y
quality . The most challenging task in the third level is
treating design as an integral spatial assignment. Z
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 20
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 20 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 21
provide essential urban services and bring about meaningful environment. We examine the characteristics of space proximity
public-private cooperation in project implementation. These and borrowed spaces, two concepts unique to Hong Kong, in
various development controls, in particularly the lease conditions the Metro City development. These characteristics are described
and related policies, have facilitated the evolution of the current in terms of residential density, form and design, land use and
multiple intensive land use forms in Hong Kong. amenities, and permeability and accessibility.
Hong Kong s high-rise, high-density and mixed-use developments
are enhanced by four design concepts at the primary nodes: space space proximity and borrowed spaces in hong kong Fig. 2: Layout and conceptual section of Metro City development
proximity, compactness, verticality and sky city, which together The socially acceptable level of space consumption and proximity
enhance variety, vitality and viability. In many of the MILU seems to change historically in all cultures (Burgess 2000).
developments these four design concepts overlap. The Hong Kong Traditionally, in hot and humid climates urban residential buildings
lifestyle is based largely on  borrowed spaces (mostly public are spaced at a distance of  5h , where  h is the height of the
spaces) in order to overcome spatial limitations within the home building, to increase natural ventilation and lighting. All other uses
in the traditional cities were within walking or hearing distance
Fig. 1:  Borrowed space in Hong Kong (Coupland 1997). But these norms are not followed in Hong Kong.
Interestingly, such densities do not necessarily lead to unease
among the inhabitants, as one might expect according to textbooks
on urban space.1 Fischer (1982) argues that an individual s proximity
to a concentration of people increases interaction. On the other
hand, Churchman (1999) has pointed out that crowding will lead
to weaker ties. Both trends are seen in Hong Kong, where the
relationship between man and environment reflects a unique
dichotomy between privacy and communal life. In Hong Kong,
people seek privacy by avoiding interaction with others on the
same floor, but interact with people on other floors (Forrest 2002).
Once out of their small flats, they intermingle with others in the
neighbourhoods and districts with unrestricted passion, regularly In Hong Kong, urban space utilisation for MILU development is As an extension of
dining out with their friends and relatives. Living in a constrained closely linked to the culture and life of the people. According to
living spaces, the
environment can be attributed to Chinese history and culture Hughes (1968) the people of Hong Kong enjoy a transient way of
(Zhang 2000). In the case of Hong Kong, space proximity or the life. Everything is done in a congested space, and many families
restaurant becomes
limited distance between buildings, is taken as a tolerable rather experience an irresistible urge to  borrow space whenever they feel
than an acceptable spatial attribute. This close proximity has given the need. Countless numbers of local home dwellers borrow space the dining room, and
Hong Kong residents both economy of time and space (Forrest 2002). in the form of metal cages and wooden floors added on to existing
the living room is the
windows of living rooms and kitchens (Fig.1).
karaoke lounge across
Another category of borrowed space in Hong Kong is the use of
Interestingly, such social space in restaurants, coffee shops and street eating-places the street
(Hughes 1968). Most apartments in Hong Kong are relatively small
densities do not
and so many families prefer to entertain their guests in commercial
premises, which are then considered to be an extension of their environmental issues related to space proximity and
necessarily lead to
homes. In this way, the borrowed space links residential and borrowed space
unease among commercial land uses. As an extension of living spaces, the Although MILU designs based on space proximity and borrowed
restaurant becomes the dining room, and the living room is the space have resulted in variety, viability and vitality, they are not
the inhabitants,
karaoke lounge across the street. The overlapping and mixing of free from environmental problems, such as trapping polluted air,
functions in the numerous MILU buildings makes it hard to classify trapping long wave radiation due to multiple reflection, inadequate
as one might
them as commercial or residential. This symbiosis of privately daylight, re-entry of polluted air from kitchens and toilets into
expect according controlled space and borrowed (commercial) space underpins a living rooms, etc. In addition, these environments may help to
vital cultural trend in Hong Kong essential for vitalising multi-use spread respiratory diseases unless the quality of the environment
to textbooks on
developments. is improved (Oke 1990/91). Many MILU developments contain
sophisticated surfaces and spaces in order to attract buyers. These Y
urban space
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 22
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 22 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 23
conveniently connected to the Mass Transit Railway. The average areas, a typical residential development conveniently adopts
Table 1 Technical data Metro City (completed in 2000) travel time between Metro City and the central business district is the podium concept by locating one to several towers on top of
Land area (m2) 59,580 North East of Kowloon
30 minutes. The technical data on the design are given in Table 1. the podium, the roof of the podium functioning as an artificial
Technical data Gross floor area of the development (m2) 576,947 (43 stories) Residential plot ratio: 6.2 (approx.)
ground level or park, with a multi-storey car park located inside.
Residential area (m2)374,265 64.8% of gross area
on the Metro City Commercial area (retail etc.) (m2)149,059 25.8% of gross area residential density The podium is usually linked to one or more neighbouring public
Office area (m2)7500 1.2%
The net residential density of Metro City is 4500 persons per transportation nodes. The podium advances the concept of
design Podium block area (m2)149,059 26.1% of gross area
hectare In general, MILU developments in Hong Kong have a net combining, sharing and extending the MILU functions, and is an
Number of residential units 6768 4500 persons/ha
Number of shops 720 Approx. density in the range of 2000 to 4500 persons per hectare. For a effective tool for combining public- and private-sector community
Recreational area (m2) within site 46,123 8% of gross area
successful MILU development the plot ratio should be more facilities. The Metro City podium covers approximately 25% of the
Number of transport modes 5 MTR, bus, minibus, taxi and private car
than 5, with a net density of at least 2000 persons per hectare. GFA (Table 1), but the current generation of MILU developments
Number of car parks 1269 Approx.
Travel time to CBD (proxy for location) 30 and 45 minutes Primary transport mode is MTR and buses As a guideline, the floor area allocated to any single use in a have a podium area in the order of 25% to 35% of the GFA. This shift
by MTR and bus respectively
development should not be more than two thirds of the gross floor attests to the popularity of MILU designs in Hong Kong. A podium
Walkways within 400m radius (quality) Good Elevators, lifts and covered walkways
area of the entire MILU development. The MILU concept in Hong also serves as a recreation space, fully equipped with landscaped
Daylight condition (quality) Moderate Certain section of the blocks are under shadow
Natural ventilation (quality) Moderate Certain section of the blocks lack gross ventilation Kong incorporates a significant residential use, and will lose its gardens, jogging paths, and outdoor and indoor sports and
Noise control (quality) Good Achieved through level difference and podium design
identity if the residential gross floor area (GFA) is less than 30%. recreation areas for the family, with a fully equipped residents
The building regulations stipulate a distance of one third of the clubhouse. The podium houses all the borrowed spaces necessary
Note: The values are approximate but taken from the developer s brief. height of the building between habitable spaces in two towers. for the Hong Kong lifestyle.
The resulting built form demonstrates an essentially high-density
living environment and facilitates the concentration of multiple land use and amenities: facilities within site and
generally hard surfaces are exposed to continuous solar radiation services. Limited space need not mean a lack of services. Designs access to urban services
and therefore store and radiate large amounts of heat, aggravating based on space proximity help to achieve the necessary density The residents satisfaction with housing does not really depend
the urban heat island effect. This phenomenon is common in high- requirement for a successful MILU development. on the height of the housing block or the building density but on
rise high-density environments but is relatively intense in MILU the available amenities and facilities (Zhang 2000, Zhang 2001).
designs. form and design Table 2 summarises the supporting facilities in the case study
Almost all MILU projects in Hong Kong are designed with a area. It is noteworthy that 90% of the facilities are within walking
metro city  a current generation milu development in podium and the Metro City project is no exception. In the urban distance of the residential units in Metro City. Easy walking Y
hong kong
The Tseng Kwan O (TKO) district in Hong Kong is built on the site
of Junk Bay, a large area of land which was reclaimed in a relatively The type and character of facilities change
short period of time. This was followed almost immediately by
according to the social groups, income
massive housing construction. The towers are on average 40 stories
tall and some recently built reach 60 stories, making TKO a
levels and the economic potential of the
showcase for extreme high-rise high-density urban living (Fig. 2).
development
multiple intensive land use and activities in the metro
city development
The TKO Metro City development was completed in three
Use of podium in Metro City phases from May 1997 to April 2000. Phase One contains 2048
households (6700 residents) in 6 towers of 43 stories. Phase Two Table 2 Facilities Metro City
Schools 15
houses 11 towers of 38 stories and has 3344 households (13,376
Facilities in the Public sports centre/Gymnasium 1
residents). Phase Three comprises 4 towers of 43 stories that have
Swimming pool Yes
about 1376 households (5600 residents). There is also a shopping Metro City area Public library 1
Hospital -
mall, with food shops, entertainment and all kinds of supplies
Health centre/ Family planning centre 1
and services.
Community centre Not applicable
Club house Yes
Cinema 1
The unique feature of this MILU development is that all of the
Parks 2
residential super-high-rise towers sit on top of a 15-meter, 4-storey
Estate management Yes
podium built over 100% of the land (Fig. 3). The three phases of Security and surveillance system Yes
the development rise from three separate land parcels which are
connected by covered walkways accessible 24 hours a day and
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 24
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 24 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 25
N
distance is the scale of proximity in providing amenities. References ervaringen omtrent meervoudig ruimtegebruik
in het buitenland
The type and character of facilities change according to the  Burgess R. 2000. The compact city debate: A global perspective. In: Jenks, M. et al.
social groups, income levels and the economic potential of the (eds) Compact cities - sustainable urban forms for developing countries. London:
development. The economic potential of a MILU project also depends Spon Press.
Tokyo is a sprawling, but dense city. It is also a city of contrasting
on its location, especially the catchment area for consumers of the  Churchman A. 1999. Disentangling the concept of density. Journal of Planning
built forms, from small traditional houses to high-rise  pencil
various goods and services on offer in the commercial component Literature, 13: 389-411.
of the development. In many MILU projects dominated by residential  Coupland,A. 1997. Reclaiming the city. London: E&FN Spon. Ch 1, 2, 8, 9 & 11.
buildings . This article outlines the historical development of the
use a significant proportion of customers for the commercial space  Fischer C.S. 1982. To dwell among friends: Personal networks in town and city.
city, the planning system and the planning instruments employed
live outside the project. This proportion increases substantially Chicago: University of Chicago Press.
for projects located along the MTR stations. The borrowed space  Forrest R., Grange A.La., Ngai-ming Y. 2002. Neighborhood in high-rise and
to promote multiple and intensive land use. Some of these
concept helps to cross-subsidise the community facilities in the high-density city: Some observations on contemporary Hong Kong.
planning instruments could be adapted for application in the
MILU development. http://www.neighbourhoodcentre.org.uk
 Hong Kong Planning Standards and Guidelines (HKPSG) 2002. Planning
Netherlands.
Developments generally have three or more uses vertically. Department of Hong Kong. http://www.info.gov.hk/planning/
Transport is at ground level and below ground level, while  Hughes R. 1968. Hong Kong Borrowed Place - Borrowed Time. London: Andre
commercial outlets are on the ground to the third or fourth floor, Deutsch Ltd.
with the residential units on top. Most of the time, the podium  Jacobs J. 1961. The death and life of great American cities. New York: Random
terrace is used as a communal recreation area. This approach House.
prevents the privatisation of  open spaces (at the ground level) and  Jenks M. 2000. Sustainable urban form in developing countries? In: Jenks M et al.
also enhances community identity. Moreover, as the intensity of (eds) Compact cities - sustainable urban forms for developing countries London:
the development increases, so does the GFA of the recreation Spon Press.
facilities (including podium terrace). However, most of the MILU  Oke T.R., Taesler R., Olsson L.E. 1990/91. The tropical urban climate experiment
developments have at least five uses within the complex or within (TRUCE). Energy and Building 15/16: 67-73.
walking distance (Tables 1 and 2): residential, commercial and  Rowley A. 1998. Planning mixed use development: issues and practice. Research
recreational, community and transport facilities. report funded by the Royal Institute of Chartered Surveyors, UK
 Tang B., Tang R.M.H. 1999. Development control, planning incentive and urban
conclusion redevelopment: evaluation of a two-tier plot ratio system in Hong Kong. Land Use
The space proximity and borrowed space concepts underpin Policy 16: 33-43.
the MILU designs in Hong Kong. Space proximity acts as the  Walker H. 1997.  Mixed-use development as an agent of sustainability . In:
catalyst for achieving high densities and supporting a higher level Coupland A. (eds) Reclaiming the city - Mixed-use development. London: E&FN What can we learn from a city obsessed by height?
of amenities. The commercial and recreational centres satisfy Spon.
residents needs for borrowed spaces, which thus become the link  Zhang X.Q. 2000.  High-rise and high-density urban form . In: Jenks M., Burgess R.
between residential and other intensive land uses. The scale and (eds) Compact cities - sustainable urban forms for developing countries. London: Multiple and Intensive
nature of land uses change from project to project depending on Spon Press.
the facilities accessible in the neighbourhood.
Correspondence can be sent to [e-mail] Paul Chorus, Municipality of Amsterdam
Acknowledgements Land Use in Tokyo Photographs and figures: Paul Chorus
We are grateful to the Hong Kong Planning Department (Land Use Department) and Summary
the developer, Henderson Development Ltd., for their valuable assistance in providing The entire Hong Kong Special Administrative Region acts as a
data. We also thank Mr Ip Yiu-kong and Ms Au Ka-ming, fifth year architecture network of primary, secondary and tertiary multiple intensive land With a population of 33 million people, Tokyo is also a very dense city, with an between the availability of space in the
students at Hong Kong University, for assisting us with the graphics. The MILU use (MILU) zones linked by relatively cheap and speedy public Tokyo is by far the largest city in the world. average density of 5000 people per square horizontal and vertical dimensions. Tokyo is
research team at the HabiForum Foundation inspired our work in Hong Kong. transport. This is unique in the world. The MILU developments in It seems to disregard any limits to growth, kilometre. However, unlike many other very tightly packed horizontally, but has
Hong Kong have been developed as an efficient design response stretching as it does for more than thirty cities, this is not due to the number of high- plenty of space available in the vertical
Note within a small city state to population growth and shortages of kilometres from edge to edge. The urban rise buildings because in Tokyo these are dimension. The result is an intensive land
1 In 2001 the principal author carried out a survey on subjective responses of buildable land. The concepts of space proximity and lifestyle based landscape displays many contrasts: young relatively underdeveloped. The majority of use pattern that is at the same time very
household towards various aspects of high-rise living. A total of 102 families on borrowed space are clearly visible in all MILU developments in and old, high and low, and noise and silence the buildings in Tokyo are less than four inefficient. To explain this land use pattern
in Hong Kong were interviewed about their opinions on the pros and cons of Hong Kong, but at different scales. This paper discusses the exist side by side. This throws up some stories high, but are built so close together we need to answer two questions. First,
high-rise living. characteristics of space proximity and borrowed spaces in MILU remarkable situations, such as remnants of they leave hardly any room for additional how has the city grown up over the years?
developments in Hong Kong. Z farmland nestling shoulder-to-shoulder infrastructure and green space. This creates And second, why did it develop in this way?
with skyscrapers. The overall impression is another remarkable feature of Tokyo s To answer the first question we need to
of a chaotic urban landscape. urban structure: a considerable imbalance know more about the historical Y
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 26
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 26 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 27
Figure 1
An example of instruments applied in a high density
low-rise area: the  FAR distribution plan .
Figure 2
An example of a FAR-bonus instrument: the  Specified
Urban Block .
Figure 3
An area before and after  Land Readjustment .
development of Tokyo; to answer the second Planning System in 1919, and its revision in development process for many years. We times the area of the site). The BCR low-rise areas
question we need to know more about the 1968, the government was still not able to may conclude, therefore, that the inefficient determines which area of the site may be The current layout of the high density These incentives are applied mainly to
history of the urban planning system. regulate new development satisfactorily. use of land in Tokyo stems from the many built up. The size of the BCR is, like the FAR, low-rise areas is considered inefficient. stimulate more intensive use of the land,
Small developments slipped through the loopholes that (still) exist in the planning based on the type of use zone: 60% in an Streets are too narrow and there is hardly the aim being to restore a balance between
history of tokyo net because most of the regulations were system - loopholes that weaken the power  Exclusive Residential District and 80% in a any green space, making them extremely the use of the surface area and the space
Throughout its history Tokyo has grown aimed at large-scale developments and no of the government to exert sufficient  Commercial District . To stimulate intensive dangerous in an emergency (earthquake above. Multiple land use does not have to
mainly along the transport arteries leading permission was required for developments control over development activities, leaving land use the FAR and the BCR must be used or fire). These instruments make it be encouraged. It is possible that in the
in and out of the city. This pattern dates under 1000 square metres.1 The average the economy to follow its own course. in conjunction, because it makes a big possible to demolish some buildings to future this system will become less flexible
from the founding of the city in 1603 (when plot size in Tokyo is 209.5 square metres, so difference if a FAR of 200% can be used on create more space. The resulting drop in because, in our opinion, some potentially
the Tokugawa Shogunate Government was this measure has clearly been ineffective. structure of the planning system 80% or on 50% of the site area, for example. FAR is compensated elsewhere in the very dangerous combinations of functions
established in Edo, as Tokyo was then The highly varied and inefficient land use With such weak regulations, what role The building height and the efficient use of neighbourhood by adding some are now possible, such as gas storage tanks
called). The sankin tokai policy forced high pattern we see today is the result. can the urban planning system play when it a site depend on this. Multiple land use is additional stories to a building. in the middle of a residential area.
officials to return every two years to Tokyo comes to stimulating multiple and encouraged by the flexible land use zoning An explosion would have horrendous
to spend some time there. The resulting Moreover, it is rather strange that although intensive land use? The answer lies in the regulations; almost every zone permits a 2 FAR bonus consequences.
constant influx of travellers to the city more detailed planning instruments have structure of the planning system. City broad mixture of functions. Even in an A wide range of instruments have been
attracted thousands of craftsmen, been introduced, the conditions attached planning in Japan is based on two main  Exclusively Residential District , where one developed that can relax the FAR. contrasting land uses.
merchants and other people to Tokyo. to them make it extremely difficult to apply laws: the City Planning Law and the might expect a rather monofunctional land Basically, the upper limit of the FAR An additional point is that the policy
them in practice. For example, the district Building Standards Law. The City Planning use, restaurants are allowed on the first two depends on the volume of space secured pursued by the Tokyo Metropolitan
At the end of the 19th century it was the plans introduced in the 1980s provide for Law defines the land use regulations, which storeys to a maximum floor space of for infrastructure or green space. In Government is really driven by height. It is
private railway company that was largely more detailed control over land use, but consist of a palette of twelve land use 50 square metres. Of course, some other words, the greater the  sacrifice , almost impossible to build outwards
responsible for the urbanisation of the areas these plans can only be implemented if zones. The Building Standards Law defines combinations of functions can lead to the greater the reward. because of the scarcity of large plots, and so
around the stations. It generated the 90% of the affected landowners approve additional criteria concerning the spatial conflicts, but these regulations have ensured buildings have to be extended upwards.
passenger numbers required to make the plan. Besides, the Japanese place arrangement of a site. From the perspective that Tokyo is a vibrant and bustling city. 3 Land readjustment This often results in high-rise buildings
the railway financially viable by encouraging considerable importance on the possession of multiple and intensive land use, the In horizontally congested areas with a very small ground floor area, which
all sorts of commercial activities to settle in of land. People rarely sell any land they own instruments for controlling building shape - In addition to these core regulations there are designated Land Readjustment projects are called  pencil buildings . If a private
the railway corridors. In other words, it was and in Japan there is hardly any power of the Floor Area Ratio (FAR) and Building several other instruments that can be used require landowners to relinquish a piece developer  donates a piece of his land for
the economy that guided the pattern of compulsory purchase. Public or private Coverage Ratio (BCR) - are the most to relax the FAR. The Tokyo Metropolitan of their land in order to create a more green space or public space, this reduces
development. This was possible because at organisations that want to develop a piece relevant. Each land use zone has its own Government uses these instruments as efficient layout. In the end, all the the area that can be used for building. The
that time planning control over private of land depend heavily on the cooperation of FAR and BCR. The FAR can vary from 50% in incentives for the private sector to make affected landowners profit from this developer will be compensated for this loss
development companies were weak. the landowners, who must be convinced an  Exclusive Residential District to 1000% more efficient use of the land. These because although they lose some of by giving him FAR bonus whichallows him
Although this situation gradually improved that the development is necessary and that in a  Commercial District (where the total instruments fall into three main categories: their land, they benefit from the to make the building taller. Remarkably
during the establishment of the City they will benefit from it. This can delay the floor area of a building may be up to ten 1 Modifying the structure of high density improved infrastructure. enough, there does not seem to be any Y
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 28
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 28 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 29
restriction on the height of the buildings constraints are mainly institutional in possible in almost in every zone, but this
and neighbouring residents do not know nature. Our detailed zoning plans are can lead to conflicts. I suggest
what the final height of a building will be; inflexible and changing a designated land publishing a list of permitted mixed uses
it could be 100 metres, or even 200 metres. use is a lengthy procedure, which hardly to inform the owner and neighbours
The potential range of contrasting building encourages multifunctional land use. about the uses they can expect in their
forms is huge. Another problem is the weak market own neighbourhood. Eventually it might
Clearly, when looking for ideas to orientation in government authorities. even be possible to abolish the current
transplant from Tokyo to the Netherlands Private sector projects have to be financially procedures for obtaining planning
we must be aware of the consequences. viable and developers seek to maximise permission for uses not designated in
Very strict regulations often lead to rather their profits. But achieving multifunctional the adopted land use plan (article 19
dull land uses, but weak regulations can land use often means complex projects that of the Spatial Planning Act). The scale at
easily lead to conflicts. The different include less profitable functions. The which uses are mixed has to be taken
conditions under which efficient land uses government should therefore work with into account because combining
are to be created also have to be taken into additional Floor Area bonuses, as in Tokyo. functions within one building is different
account. In Tokyo the situation on the land Of course, this is not as easy as it sounds. from mixed use of a whole site. At the
market forms the greatest obstacle to Our institutional system will have to be scale of the individual building, mixed
multiple and intensive land use, but changed. I recommend the following: use could be stimulated if the local
fragmentation of land ownership and a authority could give a subsidy to the
 never sell mentality are problems that 1 More flexible land use zoning owner. On a higher scale, the developer
hardly exist in the Netherlands. Here the In Tokyo a wide range of land uses is has to be convinced of the value of
mixed use. As we will see below, this can 3 When introducing the FAR, make it tradable in rent will not be necessary. If the
be done by granting a Floor Area Bonus. In every city there are places where more developer does not own the land, the
intensive land use is justified, places land costs will increase as a percentage
2 Introduce a FAR system in our detailed where the dynamics are so powerful that of the total building costs. The rent may
land use zoning plan a land use is needed which exceeds the then have to be increased, but the
In addition to the  building height and maximum defined FAR. In Tokyo it is market may not always allow this if the
the  site ratio (building coverage ratio) a possible to designate an area in which price of land in other locations in the
FAR should be added to each designated unused parts of the FAR can be area is lower. In my opinion an increase
land use zone. As in Tokyo, the transferred to other locations where in rent is only valid if it leads to higher
 residential uses category should be they can be used. This means, for quality developments.
allocated its own FAR. In the Netherlands example, that where a company only
we need a criterion which will allow us needs a 300% FAR and a 500% FAR is 4 Reward the private sector in kind
to easily measure the intensity of the allowed, they can sell the unused 200% In the Netherlands we should choose
land use. The  housing density is no to another user in the area. The second another way of stimulating the private
longer sufficient because a building is user s total ratio will then be 700%, but sector. Financial incentives introduced to
often not used entirely for residential the average FAR of the two users will still stimulate multiple and intensive land
purposes. Before this is possible, we need be 500%. In the Netherlands a similar use have not delivered the expected
to know what the existing FAR is in our system would be useful for city centre outcomes. Although many plans have
built-up areas, but in many areas we do and station areas which require an been submitted, most have led to nothing.
not know this so we cannot set a intensive land use to make the public This is not surprising because the
maximum limit. Another important transport financially viable, but we available subsidies hardly cover the
aspect is the scale at which FARs are should be very cautious about the architect s fees. The fact is, multiple and
measured; these have to be similar to potential side effects. For instance, a intensive land use is complex and
allow us to compare FARs with each transferable FAR will push up the price of therefore more expensive, which can make
other. My suggestion would be the the land because a higher FAR allows a such projects less attractive to develop.
neighbourhood level. We also need to more productive use of the site. This It is up to local authorities to make them
have a vision of the future development need not be a problem where the attractive. One way they could do this is
pattern in an area so we can visualise developer already owns the land at the by guaranteeing an additional FAR bonus
the consequences of, for example, raising time the system is applied: if the to a private developer for delivering
the FAR from 150% to 250%. permitted floor area increases but the spatial quality. This will give the
land price remains the same, an increase developer the opportunity to increase Y
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 30
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 30 NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 31
Harajuku station handles 180.000 travellers a year, Een proeftuin column door een stakeholder uit het vakgebied
more than Amsterdam Central Station (156.000 a year).
tegen het eeuwige
marktfalen? Huib Hacco�
Laatst was er weer een workshop op het ministerie VROM. Een onder- lijke winkelgebieden is er sprake van een enorme versnipperd eigen-
zoek had uitgewezen dat in winkelgebieden in Nederland steeds dom. En dus is er sprake van een veelheid aan verschillend geori�n-
minder gewoond wordt. Binnensteden hebben te maken met veel teerde belangen. Niemand is eigenaar van het collectieve probleem
leegstand. Als je de leegstaande ruimten boven winkels erbij zou van de imploderende verloederende binnenstad. De markt lost het
rekenen  en waarom zou je dat niet doen?  gaan voorzichtige niet vanzelf op.
schattingen in de richting van een slordige 50.000 mogelijk te
cre�ren woningen in bestaand stedelijk gebied. Tel uit je winst! Bij het ontwerp van SPoNgE wordt het gebouw als een totaal-
Minder VINEX in ons landschap, bruisende binnensteden ook na concept neergezet met ��n collectieve actor, namelijk de
sluitingstijd, een optimale functiecombinatie op een schaal van een gebruikersvereniging van het gebouw. Deze collectieve actor is ver-
centrum/ wijk/ buurt. Economisch draagvlak voor pleasure leisure antwoordelijk en aanspreekbaar op de kwaliteit van het gebouw
maar ook voor collectieve voorzieningen als scholen en niet te en het beheer van de zich hierin bevindende openbare ruimten.
vergeten een grotere veiligheid en leefbaarheid van de steden. Wordt deze zorg veronachtzaamd, dan lijden de betrokkenen kapi-
the productivity of the site area, which would like the area to be improved and vision of Tokyo. Tokyo: City Planning Bureau. taalverlies. Doordat men alles in ��n organisatorische hand heeft
in the end will result in a greater profit. what new facilities they think are [Available only in Japanese] En toch gebeurt het niet. Dus wordt er een workshop gehouden gelegd, worden alle partijen op hun inbreng aangesproken en
The local authority will  only have to needed. This would help to create more  Tokyo Statistical Association. 1999. Tokyo Statistical waarmee men kennis bijeen wil brengen om het vraagstuk beter in kunnen er sancties worden opgelegd.
arrange the floor area and in return will vibrant urban areas. yearbook 1999 , Tokyo: Tokyo Statistical Association. beeld te krijgen. Om vervolgens met de vraag te jongleren welke van
receive a (public) amenity which they do  Tokyo Statistical Association. 2001. Tokyo Statistical de bijeengeroepen actoren zou kunnen bijdragen aan het wegnemen Kom daar maar eens om in een heterogeen samengesteld winkel-
not have to build themselves. It may Note yearbook 2001. Tokyo: Tokyo Statistical Association. van de oorzaken die leiden tot leegstaande bovenruimte. En welke gebied in de binnenstad. De gemeente ziet het bevorderen van
even be possible, as in Japan, to convince 1 This has now been reduced to 300-500 metres. Correspondence can be sent to [e-mail] rol het ministerie VROM daarin zou kunnen spelen, zonder geld, wonen boven winkels niet als een haar toevallende verantwoorde-
the developer to take on the maintenance zonder bevoegdheden zonder politieke ambitie, zonder geaccordeer- lijkheid. Zij kan moeilijk anders want veelal ontbreekt het aan geld
work. References Summary de Vijfde Nota. Niet veel dus. om serieus mee te kunnen spelen. De financiers hebben een tijdelijk
 Building Research Institute. 1992. Final report. Tokyo is a densely packed city, but the belang in winkelpanden totdat het profijtelijker wordt te verkopen;
5 Reward the private sector for making Tokyo: Building Research Institute & DTCP. vertical dimension is underused. This paper Op een ander speelveld is er groot enthousiasme voor het ontwerp een speculatief belang dus en daar valt ook weinig bestendige
investments that benefit society  Chorus, P. 2002. Meervoudig en intensief ruimte- examines the historical and cultural van SPoNgE dat uit de Mix to the Max ontwerpwedstrijd als winnaar inbreng van te verwachten. De winkeliers die tevens eigenaar zijn
Municipal councils should stimulate gebruik in Tokyo. Een goed voorbeeld voor reasons underlying this development form naar voren kwam. De gemeenteraad van Almere koos 26 april van het winkelpand wonen er al lang niet meer boven hun winkel;
more efficient land use in the Nederland? [final thesis]. Amsterdam: University and describes the planning regulations and jongstleden dit ontwerp uit voor de invulling van een bouwblok vlak het verhuren van hun bovenruimte is niet hun core business. Toch
Netherlands by rewarding private of Amsterdam. instruments employed by the city council to tegenover het nieuwe station Almere Oostvaarders. Essentie van het erkennen al deze geledingen het (eigen en collectieve) belang dat is
developers with an additional floor area  Kumata, Y., Sakano, T., Srinivas, H. 1997. stimulate multiple and intensive land use in winnende Mix to the Max ontwerp is:  Het wonen boven winkels en gediend bij wonen boven winkels.
ratio if they make  an investment that Urban Planning in Japan. Bulletin 33rd congress the vertical dimension. These provide kantoren en een bijna 24-uurs ruimtegebruik van het gebouw dat
benefits society . Unlike Tokyo, Dutch Isocarp - special issue 1997/2. inspiration for a number of recommendations eigenlijk een stad in een gebouw wil zijn. Vragen over het beheer Is een gebruikersvereniging voor de bestaande binnenstedelijke
cities do not really suffer from a lack of  Ministry of Land, Infrastructure & Transport. for enabling and encouraging mixed-use Z van de semi-openbare ruimte in het gebouw worden naar het leek winkelgebieden wellicht een uitkomst? Wie het weet mag het zeg-
green space, but new office 2001. Urban land use planning system in Japan. intensive developments in the Netherlands: afdoende beantwoord door te wijzen op de mogelijkheid van een gen. Misschien kan een proeftuin van Habiforum uitkomst bieden ?
developments in the Netherlands tend to Tokyo: Ministry of Land, Infrastructure & Transport. more flexible land use regulations, a system gemeenschappelijke bewonersvereniging die voor beheer inclusief Zo n proeftuin moet gericht zijn op het vinden van een doorbraak en
be monofunctional and dull. Sports  Sorensen, A. The making of urban Japan: urbanisa- of tradable floor area ratios (FAR), and  FAR beveiliging en onderhoud van het gebouw zal zorgen. Er bestaat een collectief commitment. Wie doet er mee?
facilities or other amenities could be tion and planning from Edo to the 21st century. bonus schemes for developers that provide een gerede kans dat SPoNgE gebouwd gaat worden; de gemeente
included in commercial developments, London: Routledge. Forthcoming. public amenities or improve spatial quality. Almere is hiertoe de inspanningsverplichting aangegaan. Reacties kunnen gestuurd worden naar [e-mail]
not only for the office workers but also  Tokyo Metropolitan Government. 2002a. Planning of
for use by residents of the surrounding Tokyo. Tokyo: City Planning Bureau. Wat zijn nu de faaloorzaken bij het wonen boven bestaande winkels
neighbourhoods. Companies could also  Tokyo Metropolitan Government. 2002b. in de bestaande binnensteden en wat maakt een vergelijkbaar
consult local residents on how they Basic guidelines about land use in Tokyo; a new concept, maar nu in een nieuw jasje gehesen wonen boven winkels
SpoNgE gebouw nu zo kansrijk? Bij de leegstand in de binnenstede-
NIROV/NovaTerra/jg3/#1.07 22-05-2003 16:00 Pagina 32
NovaTerra / jaargang 3 / nummer 1 / juni 2003 / 32
Adv
TNO Inro
nieuwe
Adv
GeoCensus
herplaatsing december 2002