CENTRUM NIERUCHOMOŚCI ”POLONIA”

Biegły Sadowy dr inż. Andrzej Sobczak

Ul. TKACKA 3/3A, 70-556 SZCZECIN, Tel. Fax. [phone]

Tel. Kom. (0-601) 708 124

SYGNATURA AKT I KM 1009/03

OPERAT SZACOWANIA

NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ

Położonej w Szczecinie

Przy ul. Brama Portowa 4.

Hotel Pomorski

Na działce nr ew. 47 Obr. 36 - Śródmieście,

KW Nr 91748 S.R. w Szczecinie

Stan prawny: Właściciel obiektów budowlanych i użytkownik wieczysty gruntu:

Prywatne Przedsiębiorstwo Turystyczne „POMERANIA” Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie, ul. Królowej Korony Polskiej nr 24, 70-486 Szczecin.

Cel wyceny: Celem opracowania jest ustalenie rynkowej wartości nieruchomości

dla potrzeb egzekucji wierzytelności.

Zleceniodawca wyceny: Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54, Sygnatura akt 1009/03.

Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy

Dr inż. Andrzej Sobczak

Nr uprawnień 425

Szczecin, dn. 04 stycznia 2004 roku

Bank Polska Kasa Opieki S.A. Grupa PEKAO S.A. III Odział w Szczecinie

Numer rachunku: 06 1240 3826 1111 0000 4400 7665

NIP 852 - 001 - 98 - 20

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO:

PRZEDMIOT OPRACOWANIA:

Przedmiotem wyceny jest działka gruntu nr ew. 47, Obr. 36 - Śródmieście o powierzchni 533 m ², w wieczystym użytkowaniu do dnia 05.12.2089 r. oraz stanowiący odrębną nieruchomość budynek hotelowy o powierzchni 1650 m². Adres: Szczecin, Brama Portowa nr 4.

STAN PRAWNY:

Własność gruntu: Skarb Państwa;

Właściciel obiektów budowlanych i użytkownik wieczysty gruntów: Prywatne Przedsiębiorstwo Turystyczne „POMERANIA” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie, ul. Królowej Korony Polskiej nr 24, 70-486 Szczecin. Na podstawie umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa z dnia 12 lutego 2002 r., Rep. 433/2002. KW Nr 91748 SR WKW w Szczecinie.

Dział III KW (ciężary i ograniczenia) - bez obciążeń.

Dział IV KW (hipoteki) - bez obciążeń

CEL WYCENY: Celem opracowania jest ustalenie rynkowej wartości nieruchomości dla potrzeb egzekucji wierzytelności.

ZLECENIODAWCA: Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54. Sygnatura akt 1009/03.

DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO:

Data sporządzenia operatu szacunkowego: 04.02.2004 r.

Wizja lokalna: 29.12.2003 r.

Wycenę sporządzono według stanu nieruchomości na dzień wizji nieruchomości

tj. 29.12.2003 r.

Wycenę sporządzono według poziomu cen na dzień: 04.02.2004 r.

OSZACOWANA WARTOŚĆ W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM: 1 318 911,00 ZŁ

Słownie: jeden milion trzysta osiemnaście tysięcy dziewięćset jedenaście złotych.

Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy

Dr inż. Andrzej Sobczak

Nr uprawnień 425

SPIS TREŚCI

1.0 DANE FORMALNO-PRAWNE str. 4

1. Zleceniodawca str. 4

2. Przedmiot szacowania str. 4

3. Cel wyceny str. 4

4. Podstawy prawne str. 4

5. Źródła danych merytorycznych str. 4

6. Stan prawny str. 4

7. Klauzule i ograniczenia str. 5

2. METODY WYCENY str. 5

3. OPIS PRZEDMIOTU SZACOWANIA str. 6

3.1. Opis działki. str. 6

3.2. Opis budynku. str. 7

4.0 WYCENA NIERUCHOMOŚCI W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM str. 7

4.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości. str. 9

4.2. Określenie średniego miesięcznego wzrostu ceny

transakcyjnej - obliczenie trendu czasowego. str.10

4.3. Porównanie cech obiektu wycenianego i obiektów porównawczych str.11

4.4. Wybór cech rynkowych i obliczenie ich wag. str.13

4.5. Obliczenie wag. str.13

4.6. Wyliczenie średniej wartości 1 m² powierzchni ogólnej

budynku hotelowego. str.14

4.7. Wyliczenie wartości nieruchomości. str.15

1. DANE FORMALNO-PRAWNE.

1. Zleceniodawca wyceny.

Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54. W sprawie egzekucyjnej z zajętych udziałów dłużnika Arkadiusza Grochulskiego zam. Szczecin, ul. Deszczowa 14. Sygnatura akt 1009/03.

1. Przedmiot szacowania.

Przedmiotem wyceny jest działka gruntu nr 47, obręb Obr. 36 - Śródmieście o powierzchni 533 m ², w wieczystym użytkowaniu do dnia 05.12.2089 r. oraz stanowiący odrębną nieruchomość budynek hotelowy o powierzchni 1650 m². Adres: Szczecin, Brama Portowa nr 4.

1.3. Cel wyceny: Ustalenie rynkowej wartości nieruchomości dla potrzeb egzekucji wierzytelności.

1. Podstawy prawne wyceny.

• „Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami” (Dz. U. Nr 46, poz. 543 z 2000 r - tekst jednolity).

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16/64 z późniejszymi zmianami).

• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9.03.1968 r. w sprawie czynności Komorników (Dz. U. Nr 26, poz. 239 z 1971 r.).

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16/64 z późniejszymi zmianami).

• „Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych „ - wydanie VII, wydawnictwo Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych ( Warszawa.2000).

1. Źródła danych merytorycznych.

• Lustracja przedmiotowej nieruchomości lokalowej położonej w Szczecinie przy Bramie Portowej nr 4, przeprowadzona w grudniu 2003 r.

• Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Gminy Miasto Szczecin.

• Odpis z Księgi Wieczystej KW Nr 91748 SR w Szczecinie z dnia 19 września 2003 r.

• Opis Nieruchomości z dnia 06 kwietnia 1991 r.

• Informacje o dokonanych transakcjach sprzedaży nieruchomości lokalowych porównawczych notowanych na rynku Gminy Miasto Szczecin.

• Własna baza danych o lokalnym rynku nieruchomości.

5. Stan prawny nieruchomości.

STAN PRAWNY:

Własność gruntu: Skarb Państwa;

Właściciel obiektów budowlanych i użytkownik wieczysty gruntów: Prywatne Przedsiębiorstwo Turystyczne „POMERANIA” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie, ul. Królowej Korony Polskiej nr 24, 70-486 Szczecin. Na podstawie umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa z dnia 12 lutego 2002 r., Rep. 433/2002. KW Nr 91748 SR WKW w Szczecinie.

Dział III KW (ciężary i ograniczenia) - bez obciążeń.

Dział IV KW (hipoteki) - bez obciążeń.

6. Klauzule i ograniczenia.

• Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, przyjętymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

• Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę.

• Stan techniczny wycenianego lokalu mieszkalnego został określony tylko dla celów wyceny, a nie jest ekspertyza techniczną.

• Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej, ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia.

• Operat niniejszy nie może być publikowany w całości lub części bez zgody autora.

• Operat może być wykorzystany tylko do celu określonego w punkcie 1.3.

1.8. Określenie daty wyceny.

Wycenę sporządzono według stanu nieruchomości i poziomu cen na dzień 04.02.2004 r.

2. METODY WYCENY

Nieruchomość składająca się z działki oraz posadowionym na niej obiekcie budowlanym została oszacowana podejściem porównawczym. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami grunt i budynek wyceniono przy uwzględnieniu aktualnie kształtujących się cen w obrocie gruntami oraz budynkami przy uwzględnieniu kluczowych cech rynkowych. Przy wycenie gruntu pod uwagę brano funkcję wyznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego dla danych grunt*w, położenie, stopień wyposażenia w urządzenia komunalne, energetyczne i gazowe, stopień zagospodarowania działki, jego powierzchnię, dojazd do działki. Przy wycenie budynku pod uwagę brano funkcję i przeznaczenie budynku, położenie i lokalizację, stopień wyposażenia w media, stan techniczny budynku. Wartość całej nieruchomości hotelowej obliczono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Zgodnie z art. 153 (pkt. 3.2.1) ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stasuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej”.

Rozporządzenie Rady Ministrów ( pkt. 3.2.2) określa, w § 5 że:

1. „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen()”.

2. „Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cech są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości”.

Zgodnie z art.154 (ptk.3.2.1) Ustawy o gospodarce nieruchomościami w wycenie uwzględniono w szczególności:

„() cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, oraz dostępne dane o cechach nieruchomości podobnych.”

3.0. OPIS PRZEDMIOTU SZACOWANIA

Przedmiotem operatu jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej składającej się z działki nr ew. nr 47, Obr. 36 - Śródmieście o powierzchni 533 m ², w wieczystym użytkowaniu do dnia 05.12.2089 r. oraz stanowiący odrębną nieruchomość budynek hotelowy o powierzchni 1 650 m².

3.1. OPIS DZIAŁKI.

Powierzchnia działki 533 m².

Działka zlokalizowana przy Bramie Portowej w pobliżu skrzyżowania ulic Niepodległości i St. Wyszyńskiego. Dojazd do działki nieutrudniony - korzystny ulicą ST. Wyszyńskiego - główną ulicą dojazdową do centrum miasta Szczecina. Otoczenie nieruchomości to dwa kościoły i nieruchomości mieszkaniowo - usługowe - zabudowane. Działka zabudowana budynkiem czterokondygnacyjnym o przeznaczeniu hotelowym. Działka uzbrojona w następujące instalacje: wodociąg miejski, kanalizację miejską, gazową, telefoniczną, elektryczną siły i światła, centralnego ogrzewania z sieci miejskiej. Układ dróg, placów, chodników, miejsc postojowych korzystny. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu elementarnego S.C.08.MC, obejmującego działkę 47 obręb 36 Śródmieście przy Bramie Portowej 4, treść ustaleń ww. planu jest następująca: funkcja dominująca - mieszkalnictwo, usługi.

3.2. OPIS BUDYNKU.

3.2.1. Charakterystyka ogólna.

Wyceniany obiekt zlokalizowany jest centrum miasta przy ul. Brama Portowa 4. Pełni funkcję hotelu miejskiego.

Powierzchnia zabudowy 425,0 m²,

Powierzchnia użytkowa 1.650,0 m²,

Kubatura ogólna 9.334,3 m³.

Ilość pokoi - 32

Ilość miejsc noclegowych - 75

Ilość miejsc konsumpcyjnych - 20

Budynek 4-kondygnacyjny, narożnikowy pobudowany przed II wojną światową w stylu secesyjnym, kończący ciąg zabudowy ul. Kaszubskiej. W części parterowej zlokalizowane są sklepy i biuro turystyki. Budynek jest w strefie ochrony konserwatorskiej. Poddasze budynku w części od Bramy Portowej jest użytkowe, a od ulicy Kaszubskiej nieużytkowe. Kondygnacje hotelu mają następujące wysokości: parter - 4,80 i 5,20 m; pozostałe kondygnacje - 3,80 m.

3.2.2.Konstrukcja obiektu.

Budynek wykonany w technologii tradycyjnej. Ławy fundamentowe nie badano. Ściany zewnętrzne w układzie podłużnym gr. 25 - 51 cm z cegły ceramicznej pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej oraz ściany korytarza są ścianami nośnymi. Ściany wewnętrzne cegły ceramicznej pełnej, na zaprawie cementowo-wapiennej gr. 6 - 13 cm. Konstrukcja stropów: piwnice - sklepienia ceglane, odcinkowe Kleina, parter i piętra - stropy drewniane, nad klatkami schodowymi - odcinkowe, ceglane Kleina. Konstrukcja dachu płatwiowo-kleszczowa, z krawędziaków tartych ze stolcem, wielospadowa. Pokrycie dachu papa na deskowaniu pełnym. Obróbki blacharskie z blachy ocynkowanej. Stolarka okienna w części parteru stalowa, w pozostałej części skrzynkowa, korytarze i poddasze - krosnowa pojedyncza, drzwi płycinowe wzmocnione. Balustrady: klatka nr 1 - drewniane, klatka nr 2 - stalowe. Tynki zewnętrzne gładkie cementowo-wapienne, wewnętrzne wapienne gładkie kat. III, w pomieszczeniach sanitarnych wyłożone płytkami ceramicznymi do wysokości lamperii. Posadzki w piwnicach - cementowe, w pomieszczeniach sanitarnych - lastriko lub terakota, w pokojach hotelowych -

z klepek z drewna twardego przykryte wykładziną dywanową.

Budynek wyposażony w instalacje:

• wod - kan. z armaturą,

• co. i cw.,

• elektryczną,

• telefoniczną,

• alarmową.

3.2.3. Opis stanu technicznego.

Według informatora wydanego przez Wojewódzki Zarząd Rozbudowy Miast i Osiedli Wiejskich i Wojewódzkie Archiwum Państwowe w Szczecinie w oparciu o zespoły aktowe wytworzone przez niemieckie urzędy administracji państwowej, a w szczególności o dokumenty ówczesnego miejskiego nadzoru budowlanego (Baupolizei). Budynek został wybudowany w latach 1879 - 1940. Po wojnie budynek zaczął pełnić funkcję hotelu. Stan techniczny obiektu jest niezadowalający. Konstrukcja dachu płatwiowo-kleszczowa ze ścianką stolcową równoległą do podłużnych ścian zewnętrznych nosi ślady częstego zalewania, co jest przyczyną znacznego obniżenia wytrzymało*ci tego materiału. Stropy międzykondygnacyjne drewniane ze znacznymi ugięciami świadczącymi o znacznym spadku wytrzymałości i jego złym stanie technicznym. Szczeg*lnie wyraźne ugi*cia belek stropowych daj* si* zauważyć w pokojach na wszystkich kondygnacjach budynku. Stolarka okienna jest w bardzo złym stanie technicznym. Okna są nieszczelne, wypaczone z daleko posuniętą korozją biologiczną drewna. Nie odpowiadają obecnym wymogom akustycznym i cieplnym. Wymagają wymiany. Elewacja budynku brudna, z ubytkami tynku i widocznymi śladami zalewania i zawilgocenia, pomiędzy balkonami od strony ul. Kaszubskiej. Widoczne są także zarysowania i pęknięcia nadproży okiennych na poszczególnych kondygnacjach, w piwnicy budynku ( II poziom piwnic) stoi woda. Standard budynku bardzo niski. Na 32 pokoje hotelowe tylko niektóre z nich posiadają łazienki, pozostali goście muszą korzystać ze wspólnych sanitariatów usytuowanych na piętrach. Ponadto w łazienkach widoczne są ślady zagrzybienia i zawilgocenia ścian. Przyczyną takiego stanu jest brak wentylacji tych pomieszczeń. W budynku brak możliwości zaprojektowania pomieszczeń łazienek i WC dla każdego z pokoi hotelowych oddzielnie.

Konieczny jest remont gruntowny, z możliwością zaprojektowania i wykonania zgodnie z obecnymi wymogami w tym zakresie, którego zakresem objąć należałoby:

• instalacje: wod. - kan., telefoniczna, elektryczne, co. i cw., Ppoż. i odgromowa,

• przewody kominowe ( wentylacyjne , dymowe i spalinowe ),

• więźbę dachu, pokrycie, opierzenia i obróbki blacharskie,

• stropy,

• podłogi i posadzki,

• osuszenia i odgrzybienia pomieszczeń piwnicznych,

• przebudowę wnętrz z zaprojektowaniem pomieszczeń sanitarnych,

• wykonanie nowej elewacji,

• wymianę tynków,

• wymianę stolarki okiennej i drzwiowej

3.2.4. Ustalenie stopnia zużycia technicznego budynku.

Przewidywany okres trwałości budynku ze stropami drewnianymi i ogrzewaniem co. wynosi: 125 lat. Okres eksploatacji: ok. 100 lat.

Tabela nr 1. Stopień zużycia technicznego budynku.

Lp.	Rodzaj elementu	% składany	% zużycia	Stopień zużycia
1	2	3	4	5
1.	Roboty ziemne	1,9	-	-
2.	Fundamenty	0,9	20	0,18
3.	Izolacje	0,3	60	0,18
4.	Ściany konstrukcyjne	21,8	20	4,36
5.	Ściany działowe	3,7	60	2,22
6.	Stropy i balkony	10,2	75	7,65
7.	Schody	1,8	30	0,54
8.	Balustrada	0,4	65	0,26
9.	Więźba dachowa	1,8	80	1,44
10.	Pokrycie dachowe	1,2	100	1,20
11.	Obróbki blacharskie	0,8	100	0,80
12.	Tynki wewnętrzne	4,5	100	4,50
13.	Tynki zewnętrzne	1,8	50	0,90
14.	Drzwi i okna, szklenie	10,7	85	9,10
15.	Podłogi i posadzki	6,3	75	4,73
16.	Malowanie ścian i sufitów	2,4	100	2,40
17.	Kuchnie	1,5	100	1,50
18.	Centralne ogrzewanie	5,7	100	5,70
19.	Instalacje wod.- kan.	8,9	100	8,90
20.	Instalacje gazowe	1,8	-	-
21.	Instalacje elektryczne	2,2	100	2,20
22.	Różne	9,4	70	6,58
Razem		100%	-	65,34

Stan techniczny, podział funkcjonalny oraz wygląd i estetyka obiektu nie odpowiada obecnym wymogom i kryteriom stawianym budynkom hotelarskim. Standard jest bardzo niski, a właściwie nie odpowiada normom dla tego typu obiektów nawet w najniższej klasie hotelarskiej. W okolicy budynku brak jest możliwości zagospodarowania i urządzenia miejsc parkingowych, co dyskwalifikuje go do obecnie pełnionej funkcji. Ponadto perspektywiczne plany zagospodarowania przestrzennego miasta Szczecina przewidują zabudowę wolnego placu u zbiegu al. Niepodległości i Bramy Portowej, co wiąże się brakiem dostępu do budynku od strony podwórza. Wymogi bezpieczeństwa i przepisy ochrony przeciwpożarowej stawiane obiektom użyteczności publicznej - Rozporządzenie MGPiB opublikowane w Dz. U. Nr 10/95 r. w sprawie warunków technicznych, jakim winny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - wymagają, aby obiekty tego typu posiadały wyjścia ewakuacyjne, czego obiekt ten nie będzie mógł spełnić w związku z planami zagospodarowania miasta. Usytuowany w centrum miasta hotel spełniałby warunki ekonomicznej opłacalności gdyby:

* był obiektem nowoczesnym,

* posiadał pełną gamę świadczonych usług,

* posiadał wyodrębnione miejsca parkingowe

Wymogi stawiane nowoczesnej bazie hotelarskiej wg projektu Zarządzenia Prezesa Urzędu Kultury Fizycznej i Turystyki dyskwalifikują ten obiekt w obecnej jego funkcji. Ponadto w centrum miasta w ostatnim okresie zostały oddane do użytkowania nowoczesne obiekty hotelarskie, świadczące szeroki zakres usług w tej branży, tj. hotel „Radison”, „Neptun”, „Panorama” i inne. Reasumując wartość nieruchomości została określona z uwzględnieniem powyższego, jak dla funkcji biurowej.

4.0. WYCENA NIERUCHOMOŚCI.

4.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości.

Dla potrzeb wyceny określono:

• Rynek budynków w technologii tradycyjnej

• Obszar rynku lokalnego: okolice szacowanego obiektu,

• Okres badania cen:. 2000 - 2003 rok,

• Budynki socjalno- administracyjne wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Analiza lokalnego rynku nieruchomości wykazuje następujące zjawiska:

W tabeli 4 przedstawiono przykładowe transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości o funkcji biurowo - produkcyjnej, które zawarte zostały w Szczecina, w okresie, tj.: lata 2000 - 2003. W wyniku analizy stwierdzono, że w okresie tym zanotowano niewielką ilość transakcji na tego typu nieruchomości, dlatego analizę rozszerzono, co do obszaru. Ze względu na bardzo zły stan techniczny wycenianego budynku analizie poddano nieruchomości podobne pod względem stanu technicznego i przeznaczeniu. Na rynku wtórnym budynków zaobserwować można obecnie zastój. Zaobserwowane transakcje pozwalają jednak na określenie ogólnych tendencji na rynku oraz w ostateczności na obliczenie średniej ceny rynkowej nieruchomości o funkcji biurowo - produkcyjnej, w przeliczeniu na 1 m², co pozwoli na uzyskanie najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką wyceniana nieruchomość mógłby osiągnąć na rynku. Przykładowe transakcje przedstawiono w tabeli nr 2.

Tabela 2. Przykładowe transakcje na nieruchomości o funkcji biurowo - produkcyjnej w Szczecinie.

Lp.	Adres	Data transakcji	Powierzchnia użytkowa budynku	Powierzchnia działki	Cena nieruchomości na 1 m^2budynku	Cena nieruchomości na 1 m^2budynku - zaktualizowana
1.	Szczecin, Pomorska	03.2000	452,30	2 401	1 417,40	1 800,10
2.	Szczecin, Kniewska	02.2000	362,50	954	1 379,31	1 760,00
3.	Szczecin, Uznamska	07.2000	255,00	712	1 882,35	2 345,41
4.	Szczecin, Pomorska	10.2000	4 398,00	15 724	2 782,95	3 417,46
5.	Szczecin, Kolumba	03.2000	2 027,00	5 623	419,30	532,51
6.	Szczecin, Szosa Stargardzka	09.2000	400,00	6 724	634,50	782,97
7.	Szczecin, Swobody	05.2000	340,00	370	823,53	1 036,00
8.	Szczecin, Przyszłości	09.2000	450,00	2 404	777,78	959,78
9.	Szczecin, Wojska Polskiego	11.2001	1 530,00	1.400	947,71	1 089,87
10.	Szczecin, Staromłyńska	06.2002	2 494,50	1 369	1 054,32	1 168,19
11.	Szczecin, Monte Cassino	10.2002	2 102,80	1.064	707,63	767,07
12.	Szczecin, ul Robotnicza	07.2003	736,92	1.429	448,37	461,82
13.	Szczecin - Niedziałkowskiego	01.2003	1 536.33	880,00	3.249,90	3 464,39

Na cenę nieruchomości ma wpływ m.in.:

• Lokalizacja

• Przeznaczenie - funkcja

• Powierzchnia

• Stan techniczny

• Wyposażenie - Instalacje

• Atrakcyjność - powierzchnia działki

• Standard

4.2. Określenie średniego miesięcznego wzrostu ceny transakcyjnej - obliczenie trendu czasowego.

Średni miesięczny wzrost ceny transakcyjnej określono na podstawie znanych transakcji umów kupna - sprzedaży zawartych na lokalnym rynku nieruchomości zgodnie z formułą:

Gdzie: r - współczynnik zmiany ceny transakcyjnej, przypadający w danym przedziale czasowym w %; t - liczba miesięcy pomiędzy datą wyceny a datą zawarcia umowy kupna - sprzedaży; Cp - cena transakcyjna wynikająca z umowy kupna - sprzedaży zawartej później; Cw- cena transakcyjna wynikająca z umowy kupna - sprzedaży zawartej wcześniej.

W wyniku analizy umów kupna - sprzedaży nieruchomości o funkcji biurowo - produkcyjnej zawartych na danym rynku lokalnym, w celu określenia trendu czasowego, wyodrębniono następujące nieruchomości, podobne do wycenianej i przedstawiono je w tabeli nr 3:

Tabela 3. Określenie trendu czasowego.

Nr transakcji z tabeli nr 1 Późniejszej (p) Wcześniejszej (w)	Cena transakcyjna w zł/m^2 Cp Cw	Przedział czasowy (t) (miesiąc)		r (%/miesiąc)
13 12	777,78 823,53	4		-1,39
14 13	947,71 777,78	14		+1,56
15 14	1 054,32 947,71	7		+1,61
18 6	3.249,90 2 782,95	27		+0,62
Średni miesięczny współczynnik wzrostu ceny transakcyjnej - rśr =				+0,60

Na podstawie analizy transakcji stwierdzono, że ceny podobnych nieruchomości w ostatnim okresie są stabilne z minimalną tendencję wzrostową, stąd przyjęto 0,60 % na miesiąc.

Do korygowania poszczególnych cen transakcyjnych w oparciu o obliczony trend średni zastosowano ogólną formułę:

Csk = C * (1 + r * t)

4.3. Porównanie cech obiektu wycenianego i obiektów porównawczych

Porównanie cech obiektu wycenianego oraz obiektów wybranych do porównań z uwzględnieniem ich stopniowego układu zostało przedstawione w tabeli 4:

Tabela 4. Przykładowe transakcje na nieruchomości o funkcji biurowo - produkcyjnej w pobliżu wycenianego obiektu (Analiza szczegółowa).

Lp.	Adres	Rodzaj budynku	Data Transakcji	Powierzchnia użytkowa	Cena nieruchomości na 1 m^2budynku	Cena nieruchomości na 1 m^2budynku zaktualizowana	Stan techniczny	Dojazd	Instalacje	Powierzchnia działki
1.	Szczecin, Pomorska	Biurowo-magazynowy	03.2000	452,30	1 417,40	1 800,10	Dobry	Dobry	Pełna
2.	Szczecin, Kniewska	Magazynowo - biurowy	02.2000	362,50	1 379,31	1 760,00	Średni	Dobry	Elektryczna i co.	954
3.	Szczecin, Uznamska	Biurowo-warsztatowy	07.2000	255,00	1 882,35	2 345,41	Średni	Dobry	Pełna	712
4.	Szczecin, Pomorska	Biurowo-magazynowy	10.2000	4 398,00	2 782,95	3 417,46	Średni	Dobry	Pełna	15724
5.	Szczecin, Kolumba	Administracyjno - produkcyjny	03.2000	2 027,00	419,30	532,51	Średni	Dobry	Pełna	5 623
6.	Szczecin, Szosa Stargardzka	Magazynowo - biurowy	09.2000	400,00	634,50	782,97	Dobry	Dobry	Elektryczna	6 724
7.	Szczecin, Swobody	Warsztat owo - biurowy	05.2000	340,00	823,53	1 036,00	Średni	Dobry	Elektryczna	370
8.	Szczecin, Przyszłości	Handlowy	09.2000	450,00	777,78	959,78	Zły	Dobry	Pełna	2404
9.	Szczecin, Wojska Polskiego	Usługowo - biurowy	11.2001	1.530,00	947,71	1 089,87	Dobry	Dobry	Pełna	1.400
10.	Szczecin, Staromłyńska	Usługowy - Sąd	06.2002	2 494,50	1 054,32	1 168,19	Dobry	Dobry	Pełna	1 369
11.	Szczecin, Monte Cassino	Usługowo - hotelowy	10.2002	2.102,80	707,63	767,07	Średni	Dobry	Pełna	1.064
12.	Szczecin, ul Robotnicza	Biurowy	07.2003	736,92	448,37	461,82	Zły	Dobry	Zniszczone	1.429
13	Szczecin - Niedziałkowskiego	Usługowo - biurowy	01.2003	1.536.33	3.249,90	3 464,39	Dobry	Dobry	Pełne	880,00
Suma= 19 585,57, Cena średnia						1 506,58
∆C = Cmax - Cmin = 3 464,39 - 461,82 =						3 002,57

Analizując transakcje zawarte w tabeli stwierdza się, iż ceny 1 m² pu. obiektów o przeznaczeniu komercyjnym, wahają się w przedziale: 461,82 zł/m² do 3 464,39 zł/m².

Pozwala to wyliczyć przedział cenowy: Δ C = C max - C min = 3 464,39 - 461,82 = 3 002,57 zł/m²

Oraz cenę średnią: Cśr. = 19 585,57: 13 = 1 506,58 zł/m²

4.4. Wybór cech rynkowych i obliczenie ich wag.

Do analizy wybrano następujące cechy:

• Powierzchnia - układ wagowy cechy: mała do 1000 m², średnia do 2000 m², duża pow. 2000 m².

Do wyliczenia wagi porównano obiekty 7 o powierzchni małej i 5 o powierzchni dużej.

1 036,00 - 532,51 = 503,49

Wartość cechy: 503,49: 3 002,57 = 0,17

• Lokalizacja - układ wagowy cechy: b. korzystna, korzystna, średnio - korzystna, mało - korzystna.

Do wyliczenia wagi porównano obiekty 13 o lokalizacji korzystnej i 1 o mało - korzystnej lokalizacji.

3 464,39 - 1 800,10 = 1 664,29

Wartość cechy: 1 664,29: 3 002,57 = 0,55

• Przeznaczenie - funkcja - układ wagowy cechy: usługowo - biurowy, usługowo - hotelowy, biurowa, administracyjno - produkcyjny.

Do wyliczenia wagi porównano obiekty 9 o funkcji usługowo - biurowej i 5 funkcji administracyjno - produkcyjnej.

1 089,87 - 532,51 = 557,36

Wartość cechy: 557,36: 3 002,57 = 0,19

• Stan techniczny - układ wagowy cechy: dobry, zadawalający, średni, mierny, zły.

Do wyliczenia wagi porównano obiekty 1 - stan techniczny dobry i obiekt 8 - stan techniczny zły.

1 800,10 - 959,78 = 977,89

Wartość cechy: 977,89: 3 002,57 = 0,32

• Wyposażenie - Instalacje - układ wagowy cechy: pełne, niepełne, brak.

Do wyliczenia wagi porównano obiekty 8 - pełne i 12 - brak instalacji.

959,78 - 461,82 = 497,96

Wartość cechy: 497,96: 3 002,57 = 0,17

• Powierzchnia działki - układ wagowy cechy: b. mała < 1000 m², mała od 1001 m² do 2000 m², średnia od 2001 m² do 5000 m², duża > 5000 m².

Do wyliczenia wagi porównano obiekty 4 o powierzchni dużej i 3 o powierzchni małej.

3 417,46 - 2 345,41 = 1 072,05

Wartość cechy: 1 072,05: 3 002,57 = 0,36

• Standard - układ wagowy cechy: wysoki, przeciętny, niski.

Do wyliczenia wagi porównano obiekty 10 o wysokim standardzie i 12 o niskim standardzie.

1 168,19 - 461,82 = 706,37

Wartość cechy: 706,37: 3 002,57 = 0,24

4.5. Obliczenie wag:

Suma wartości cech: 0,17 + 0,55 + 0,19 + 0,32 + 0,17 + 0,36 + 0,24 = 2,00

Powierzchnia: 0,17: 2,00 = 8,50 % = 8%

Lokalizacja: 0,55: 2,00 = 27,50 % = 28%

Przeznaczenie - funkcja: 0,19: 2,00 = 9,50 % = 10%

Stan techniczny: 0,32: 2,00 = 16,00 % = 16%

Wyposażenie - Instalacje: 0,17: 2,00 = 8,50 % = 8%

Powierzchnia działki: 0,36: 2,00 = 18,00 % = 18%

Standard: 0,24: 2,00 = 12,00 % = 12%

4.6. Wyliczenie średniej wartości 1 m² powierzchni ogólnej budynku hotelowego.

Tabela 5: Analiza nieruchomości porównawczych.

Lp.	Cechy do porównania	Nieruchomości porównawcze
1.	Adres nieruchomości	Szczecin, ul Robotnicza	Szczecin, ul. Staromłyńska	Szczecin, ul. Monte Cassino	Szczecin, ul. Wojska Polskiego
2.	Data transakcji	07.2003	06.2002	10.2002	11.2001
3.	Cena za 1 m2	448,37	1 054,32	707,63	947,71
4.	Cena poprawiona za 1 m2	461,82	1 168,19	767,07	1 089,87
5.	Powierzchnia budynku w m2	736,92 - mała	2 494,50 - duża	2.102,80 - duża	1.530,00 - średnia
6.	Lokalizacja	Mało korzystna	Korzystna	Średniokorzystna	Średniokorzystna
7.	Przeznaczenie budynku	Biurowy	Usługowy - Sąd	Usługowo - hotelowy	Usługowo - biurowy
8.	Stan techniczny	Zły	Dobry	Średni	Dobry
9.	Instalacje	Pełne - zniszczone (niepełne)	Pełne	Pełne	Pełne
10.	Powierzchnia działki w m2	1.429 - mała	1 369- mała	1.064- mała	1.400- mała
11.	Standard wykończenia	Niski	Przeciętny	Przeciętny	Podwyższony
Wyliczenie przyrostu cenowego: Δ C = Cena max - Cena min Przyrost cenowy wynosi: Δ C = 1 168,19 - 461,82 = 706,37 zł/m²

Cechom rynkowym wyłonionym podczas analizy przypisano następujący układ wagowy:

Tabela 6: Układ wagowy i zakres kwotowy cech rynkowych.

Cecha rynkowa	Waga cechy	Przyrost cenowy	Zakres kwotowy cechy
Powierzchnia budynku	8%	706,37	56,51
Lokalizacja	28%	706,37	197,78
Przeznaczenie budynku	10%	706,37	70,64
Stan techniczny	16%	706,37	113,02
Instalacje, media	8%	706,37	56,51
Powierzchnia działki	18%	706,37	127,15
Standard wykończenia	12%	706,37	84,76
Suma:	100%		706,37

Stopniowanie wybranych cech rynkowych:

• Pow. budynku: Duża (powyżej 2 000 m²) - średnia (1.000 - 2 000 m²) - mała (poniżej 1.000 m²)

• Lokalizacja: Korzystna, średniokorzystna, mało korzystna,

• Przeznaczenie: Usługowo - biurowy, usługowo - hotelowy, biurowa.

• Stan techniczny: dobry, średni, zły.

• Instalacje: Pełne, niepełne, brak.

• Pow. działki: B. mała < 1000 m², mała od 1001 m² do 2000 m², średnia od 2001 m² do 5000 m².

• Standard: Podwyższony, przeciętny, niski.

Szczegółowe wyliczenia ceny 1 m² budynku ujęto w tabeli 7 na stronie następnej.

4.7. Wyliczenie wartości nieruchomości.

Na podstawie tabeli 4 cena 1 m² budynku hotelowego (razem z gruntem), wynosi: 799,34 zł/m².

Wartość budynku hotelowego zlokalizowanego w Szczecinie Bramie Portowej nr 4, o powierzchni użytkowej 1 650,00 m² wynosi: 799,34 zł/m² x 1 650,00 m² = 1 318 911,00 zł.

Przyjęto wartość: 1 318 911,00 zł.

Słownie: jeden milion trzysta osiemnaście tysięcy dziewięćset jedenaście złotych.

ŁĄCZNA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W SZCZECINIE PRZY BRAMIE PORTOWEJ 4,

WYNOSI: 1 318 911,00 zł.

Słownie: jeden milion trzysta osiemnaście tysięcy dziewięćset jedenaście złotych.

Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy

Dr inż. Andrzej Sobczak

Nr uprawnień 425

Tabela 7: Wyliczenie średniej ceny 1m² powierzchni budynku hotelowego.

Lp.	Cechy do porównania	Waga cechy	Zakres kwotowy	Nieruchomość wyceniana	NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE
										Nieruchomość 1	Popr.	Nieruchomość 2	Popr.	Nieruchomość 3	Popr.	Nieruchomość 4	Popr.
1.	Adres nieruchomości			Szczecin, Brama Portowa 4	Szczecin, ul Robotnicza	zł.	Szczecin, ul. Staromłyńska	zł.	Szczecin, Ul. Monte Cassino	zł.	Szczecin, Al. Wojska Polskiego 75	zł.
2.	Data transakcji			02.2004	07.2003		06.2002		10.2002		11.2001
3.	Cena za 1m^2			X	448,37		1 054,32		707,63		947,71
4.	Cena poprawiona			X	461,82		1 168,19		767,07		1 089,87
5.	Powierzchnia budynku w m^2	8%	56,51	1 650,00 - średnia	736,92 - mała	-28,26	2 494,50- duża	+28,26	2.102,80- duża	+28,26	1.530,00 - średnia	0,00
6.	Lokalizacja	28%	197,78	Średniokorzystna	Mało korzystna	+98,89	Korzystna	-98,89	Średniokorzystna	0,00	Średniokorzystna	0,00
7.	Przeznaczenie budynku	10%	70,64	Usługowo - hotelowy	Biurowy	+35,32	Usługowy - Sąd	-35,32	Usługowo - hotelowy	0,00	Usługowo - biurowy	-35,32
8.	Stan techniczny	16%	113,02	Średni	Zły	+56,51	Dobry	-56,51	Średni	0	Dobry	-56,51
9.	Instalacje	8%	56,51	Pełne - do remontu	Pełne - zniszczone (niepełne)	+28,26	Pełne	-28,26	Pełne	-28,26	Pełne	-28,26
10.	Powierzchnia działki w m^2	18%	127,15	533 m^2 - mała	1.429 - mała	0,00	1 369- mała	0,00	1.064- mała	0,00	1.400- mała	0,00
11.	Standard	12%	84,76	Niski	Niski	0,00	Przeciętny	-42,38	Przeciętny	-42,38	Podwyższony	-84,76
12.	Suma poprawek					+190,72		-233,10		-42,38		-204,85
13.	Cena poprawiona				652,54		935,09		724,69		885,02
14.	ŚREDNIA CENA ZA 1 m^2 = 799,34 zł/m^2

FOTO 1. WIDOK HOTELU OD FRONTU

FOTO 2. WIDOK WEWNĄTRZ HOTELU.

2

2

13

13

2

---