WYKŁAD 1 10.02.2012
REGULACJE DOTYCZĄCE ZAWODU RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (2004r. – tekst ujednolicony)
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomościami
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 22 czerwca 2010 r. w sprawie opłaty za postępowanie kwalifikacyjne oraz wysokości wynagrodzenia członków Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 14 lipca 2010 r. w sprawie wymogów programowych dla kursów specjalistycznych, szkoleń lub seminariów, mających na celu doskonalenie kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości
Podstawowe definicje:
Wycena nieruchomości – postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości
Szacowanie nieruchomości – czynności związane z określeniem wartości nieruchomości
Określenie wartości nieruchomości – określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości
Wartość – ma wiele znaczeń w wycenie nieruchomości; istnieje w danym momencie; jest odzwierciedleniem pieniężnej wartości nieruchomości np.: wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa, wartość katastralna, wartość godziwa
Rynek – zbiór ustaleń, na podstawie których dochodzi do transakcji między kupującym a sprzedającym za pomocą mechanizmu cenowego; to wzajemne oddziaływanie osób, które wymieniają prawa do nieruchomości na inne aktywa np.: pieniądze
Cena – kwota jaką konkretny kupujący zgodził się zapłacić, a konkretnie sprzedający zgodził się przyjąć w warunkach danej transakcji (stanowi podstawę określenia wartości rynkowej)
Koszt – odnosi się do produkcji a nie wymiany, może być faktem dokonanym lub kwotą szacunkową np.: koszty bezpośrednie, koszty pośrednie, koszt budowy, koszt rozwoju (stanowi podstawę określenia wartości odtworzonej)
Powszechna transakcja nieruchomości – wycena nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości
Nieruchomości podobne – nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomościami stanowiącymi przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość
Stan nieruchomości – stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona
Definicja wartości rynkowej
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określana z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania umowy
(Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 151 ust. 1)
Czynniki wartości rynkowej nieruchomości:
użyteczność – zdolność do zaspokajania potrzeb, chęci lub życzeń właścicieli, inwestorów, najemców itp.
rzadkość (ograniczoność) – aktualna lub przewidywana podaż użytecznych nieruchomości w stosunku do popytu
chęci – życzenie kupującego, aby dana nieruchomość zaspokajała jego podstawowe bądź też indywidualne poza podstawowymi potrzeby życiowe
efektywna siła nabywcza – zdolność osób do uczestnictwa rynku, do nabywania nieruchomości za gotówkę bądź jej ekwiwalent
zbywalność – możliwość przenoszenia praw do nieruchomości, czyli popyt i podaż
wykład 3
Główne zasady wyceny nieruchomości
Antycypacji – wartość jest kreowana przez oczekiwane korzyści jakie będzie można w przyszłości osiągnąć z nieruchomości SA to także korzyści niematerialne np. związane z posiadaniem nieruchomości mieszkaniowych
Zmiany – ciągłej zmianie podlegają wpływające na nieruchomości siły społeczne, gospodarcze rządowe czy fizyczne. Pojęcie to wywodzi się z zasady przyczyny i skutku np. zmiana przepisów podatkowych, zmiana podaży, starzenie się obiektów i spadek ich użyteczności
Podaży i popytu – cena w zamian za dobra i usługi ulega zmianie bezpośrednio, choć niekoniecznie proporcjonalnie wraz ze zmianą popytu oraz odwrotnie choć niekoniecznie proporcjonalnie do zmiany podaży. W pkt. równowagi podaży i popytu wartość rynkowa, cena i koszt są sobie równe. Jeżeli występuje „rzadkość” danej nieruchomości – ceny i wartość rosną
Konkurencji – aktywny popyt dwóch lub więcej uczestników rynku na towar o niewielkiej podaży. W przypadku sprzedających lub wynajmujących oznacz to wysiłki dwóch lub więcej podmiotów w celu zbycia lub wynajęcia nieruchomości. Jest też konkurencja między kupującymi i najemcami (np. przetargi). Każda nieruchomość konkuruje z innymi, którą można użytkować w ten sam sposób (ważne przy prognozowaniu dochodów)
Substytucji – gdy na rynku jest dostępnych kilka towarów, dóbr czy usług porównywalnych bądź podobnych do siebie, największy popyt i największą dystrybucję uzyskuje towar o najniższej cenie. Kupujący nie zapłaci za daną nieruchomość wyżej niż za podobną nieruchomość. Zasada ta przyjmuje sprzedający i kupujący nieruchomość mają wybór – są dostępne nieruchomości o podobnym przeznaczeniu( Ma bardzo ważne znaczenie dla 3 podejść wyceny).
Kosztu alternatywnego – kosztu poniesionego z tytułu odrzucenia innych możliwości inwestowania. Inwestor wybierający dany typ inwestycji odrzuca jednocześnie możliwość inwestowania w inne przedsięwzięcie. Jest ona związana z zasadą substytucji. Koszt alternatywny ma znaczenie przy ustalaniu stopy zwrotu dla wycenianej nieruchomości poprzez analizę stóp zwrotu proponowanych dla alternatywnych możliwości inwestycyjnych
Równowagi – wartość powstaje i jest wykorzystywana w sytuacji gdy elementy (punkt, budynek) wzajemnie na siebie oddziaływujące znajdą się w stanie równowagi np. optymalne połączenie czynników gruntu i zabudowań, zwiększenie kapitału w celu osiągnięcia dodatkowych korzyści. Istnieje tzw. Punkt zmniejszających się zysków gdy kolejne nakłady nie powodują ich wzrostu
Zasada rosnących zysków – zwiększenie ilości czynników powoduje zwiększenie dochodów do pewnego pkt. Ma ona także zastosowanie w relacjach nieruchomości i otoczenia np. odpowiednie zróżnicowanie rodzaju i przeznaczenia nieruchomości wpływa na powstanie wyższej wartości
Krańcowej efektywności nakładów inwestycyjnych – wartość czynnika produkcji lub części składowej nieruchomości zależy albo od tego w jakim stopniu ma ona udział w wartości całości, albo w jakim stopniu jej brak powoduje stratę dla całości np. koszt danego elementu nie jest równy jego wartości – koszt modernizacji nie powoduje wzrostu wartości rynkowej. Także aktualny sposób użytkowania na terenach gdzie szybko zachodzą zmiany może być optymalny. Będzie on jednak stosowany, aż deweloper(właściciel) uzna iż ekonomicznie uzasadnione jest zburzenie bądź przebudowa istniejących obiektów
Zgodności(konformizmu) – wartość nieruchomości powstaje i utrzymuje się wtedy gdy ceny danej nieruchomości dostosowane są do wymagań rynku. Konkretny rynek wyznacza pewne standardy także w zakresie ceny np. wartość nieruchomości o wysokim standardzie spadnie do wartości nieruchomości w sąsiedztwie, a o zbyt niskim może wzrosnąć i zbliżyć się do poziomu rynkowego nieruchomości o nieco wyższym standardzie typowym dla tego rynku. Czasem standardy zgodności są wymuszane przez prawo, preferencje właścicieli, presję ekonomiczną
Dochodu majątkowego
Czynników zewnętrznych – zewnętrzne efekty ekonomiczne nie związane z nieruchomością mogą wpłynąć pozytywnie lub negatywnie na wartość nieruchomości. Wynika to głównie z cechy nieruchomości jaką jest nieprzemieszczalności w przestrzeni. Wzrost siły nabywczej ludności na danym obszarze działalności np. centrum handlowego, wpłynie na popyt sprzedaży nieruchomości na danym terenie. Czynniki zewnętrzne mogą wywodzić się z otoczenia najbliższego, ale także być pochodzenia krajowego lub obcego(kursy walut na giełdach światowych)
Klasyfikacja podejść w wycenie nieruchomości
Podejście porównawcze – wartość na podstawie cen transakcyjnych
Metoda porównywania parami (co najmniej 3 transakcje nieruchomości podobnych)
Metoda korygowania ceny średniej (co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych)
Metoda analizy statystycznej rynku (wymogi zastosowań statystyki)
Podejście dochodowe – dochód z nieruchomości jest podstawą wyceny
Metoda inwestycyjna (gdy dochód przyjmujemy bezpośrednio z rynku czynszowego)
Technika kapitalizacji prostej
Technika dyskontowania strumieni dochodów
Metoda zysków (gdy dochód jest obliczany z zysków prowadzonej działalności na danej nieruchomości)
Technika kapitalizacji prostej
Technika dyskontowania strumieni dochodów
Podejście kosztowe – koszt wytworzenia lub zastąpienia
Metoda kosztów odtworzenia
Technika szczegółowa
Technika elementów scalonych
Technika wskaźnikowa
Metoda kosztów zastąpienia
Technika szczegółowa
Technika elementów scalonych
Technika wskaźnikowa
Podejście mieszane
Metoda pozostałościowa
Metoda kosztów likwidacji
Technika szczegółowa
Technika elementów scalonych
Technika wskaźnikowa
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów
Rzeczoznawca majątkowy:
dokonuje określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością,
może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
efektywność inwestowania nieruchomości i ich rozwoju,
skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali,
bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
określania wartości nieruchomości na pogrzeby indywidualnego inwestora,
wyceny nieruchomości zaliczanych inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości,
nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sadowego,
Formy organizacyjne i prawne szacowania nieruchomości
Działalność zawodowa może być wykonywana przez:
rzeczoznawców majątkowych wykonujących zawód prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobową lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie,
przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność w tym zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.
Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego
Rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany do:
wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości,
stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych,
zachowania tajemnicy zawodowej odnośnie informacji uzyskanych w toku wykonywania czynności zawodowych,
obowiązkowego ,
Odpowiedzialność zawodowa
Wobec rzeczoznawcy mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności następujące kary dyscyplinarne:
upomnienie(zatarcie po 1 roku),
nagana (zatarcie po 1 roku),
zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku (zatarcie po 2 latach),
zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym (zatarcie po 2 latach), -tylko egzamin,
pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie –egzamin i cała procedura z tym związana (np. pisanie operatów)
pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nabywanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia,
Zastosowanie kar 3, 4, 5, 6, powoduje wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Ponowny wpis do rejestru następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary.
Pozbawienie uprawnień zawodowych następuje również w przypadku:
utraty zdolności do czynności prawnych,
skazania za przestępstwo, o których mowa w art.. 177 ust 1 pkt. 2,
Sądowego zakazu wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego,
Sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości,
W przypadku kary 7 pozbawienia uprawnień zawodowych następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona uprawnień zawodowych jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
Przepisy karne
Kto prowadzi bez uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, polegającym na określeniu wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością podlega karze
aresztu, ograniczenia wolności, grzywny.
Tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie tych czynności, osobie nieposiadającej uprawnień zawodowych. Orzekanie w tych sprawach następuje w trybie przepisów Kodeksu Postępowania w sprawach o wykroczenia.
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Stanowią normy prawne w dziedzinie wyceny nieruchomości i każdy rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest ustawowo do korzystania z tych zaleceń
IVS – International Valuation Standards opracowane przez IVSC (Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny)
EVS – European Valuation Standards opracowane przez TEGOVA(Europejska Grupa Stowarzyszeń Rezczoznawców
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez PFSRM
KRAJOWE STANDARD WYCENY – PODSTAWOWE
KSWP 1
KSWP2
KSWP 3
KRAJKOWE STADART WYCENY SPECJALISTYCZNEJ
KSWS 1
KSWS2
KSWS 3
Noty interpretacyjne (znajdziecie to już sami)