Prawa i obowiązki stron w umowie najmu
Stronami w umowie najmu są wynajmujący i najemca. Wynajmujący zobowiązany jest do wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu. Najemca natomiast zobowiązany jest do zapłaty czynszu, który może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Najemca zobowiązuje się do:
używania przedmiotu najmu w sposób odpowiadający jego właściwościom i przeznaczeniu,
uiszczania opłaty w danym terminie,
utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym,
ponosić drobne nakłady finansowe, związane ze zwykłym używaniem rzeczy, takie jak drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian, itp.
Wynajmujący jest zobowiązany do:
wydania najemcy przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymać go w takim stanie przez czas trwania umowy,
zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, w tym dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego, zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, a także instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, w tym grzejników, instalacji elektrycznej itp.
Najemca ma prawo:
wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeśli wady lokalu zagrażają życiu lub zdrowiu osób w nim przebywających;
żądać od wynajmującego dokonania koniecznych napraw, by przywrócić rzecz do umówionego użytku, a po upływie wyznaczonego terminu, może dokonać napraw na koszt wynajmującego;
żądać obniżenia czynszu, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, a w ostateczności wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia;
oddać rzecz najętą w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania, albo w podnajem, jeżeli umowa tego nie zabrania;
ulepszyć najęty lokal (instalacja oświetlenia elektrycznego, telefonu, Internetu), chyba że sposób wykonania sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.
Wynajmujący ma prawo:
żądać zapłacenia przez najemcę kaucji jako zabezpieczenia zwrotnego w dniu zwrotu lokalu (w wysokości maksymalnie 12-stokrotności miesięcznego czynszu);
podwyższyć czynsz, wypowiadając na piśmie jego dotychczasową wysokość, z zachowaniem okresu wypowiedzenia;
wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi, nie wywiązującemu się ze swoich obowiązków;
według własnego uznania zachować ulepszenia wprowadzone przez najemcę (wypłacając ich równowartość w chwili zwrotu), albo żądać przywrócenia stanu pierwotnego;
wziąć w zastaw ruchomości najemcy wniesione do lokalu, w celu zabezpieczenia czynszu i innych świadczeń, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.
Forma umowy najmu
Ustna lub pisemna, brak formy pisemnej gdy umowa jest dłuższa niż rok oznacza zawarcie umowy na czas nieokreślony, najem na dłużej niż 10 lat oznacza najem na czas nieokreślony.
Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu
Wypowiedzenie najmu, jeśli nie ma konkretnego terminu podanego w umowie, powinno nastąpić w zachowaniem terminów ustawowych.
Wynajmujący może zastosować wypowiedzenie wobec najemcy bez zachowania okresu wypowiedzenia zawartego w umowie:
gdy najemca użytkuje lokal niezgodnie z jego przeznaczaniem, pomimo pisemnego upomnienia,
gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego lub płatnego używania osobie trzeciej bez pisemnej zgody wynajmującego,
gdy najemca narusza porządek w lokalu i prowadzi do szkód.
Ogólnie: przyczyną wypowiedzenia umowy najmu może być złamanie każdego z obowiązków stron umowy.