Sprzedaż i dzierżawa ziemi rolniczej w Polsce

Dorota Stankiewicz

Informacja nr 718

W opracowaniu przedstawiono stan i tendencje sprzedaży i dzierżawy gruntów rolnych z uwzględnieniem udziału gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa na rynku ziemi. Omówiono także zakres sprzedaży i dzierżawy ziemi podmiotom z udziałem kapitału zagranicznego, przy czym uwzględniono nie tylko grunty rolne, ale także - grunty ogółem.

Wprowadzenie

Na rozmiary handlu i dzierżawy ziemi rolniczej ma wpływ kondycja naszego rolnictwa. Rynek ten jest bowiem odzwierciedleniem sytuacji w branży rolniczej. Niska opłacalność produkcji rolnej, brak wyrazistej polityki zmian strukturalnych w rolnictwie, bezrobocie i niepewność jutra to główne czynniki ograniczające inwestycje, obrót ziemią i poprawę struktury agrarnej. Panujące obecnie niekorzystne dla wsi makroekonomiczne uwarunkowania rozwoju zmniejszyły zatem zainteresowanie rynkiem ziemi przedsiębiorców (osoby prawne) oraz rolników. Według analiz obrotów ziemią rolniczą (patrz: tabela 1) w roku 1998 w stosunku do roku 1997 odnotowano minimalny wzrost powierzchni gruntów będących przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży (głownie w wyniku wzrostu transakcji sąsiedzkich i transakcji zakupu gruntów z Zasobu WRSP przez osoby fizyczne) oraz nieznaczny spadek powierzchni dzierżawionej. Również powierzchnia gruntów będąca przedmiotem obrotu nierynkowego uległa w roku 1998 spadkowi.
W roku 1998 w stosunku do roku 1997 wzrosła natomiast powierzchnia zwrotów dzierżawionych gruntów oraz powierzchnia gruntów przekazywanych przez rolników do Zasobu WRSP i gminom.¹

Tabl. 1. Obrót ziemią rolniczą w Polsce w latach 1997 - 1998

Wyszczególnienie	1996	1997	1998			Wskaźnik zmian w % (powierzchnia w 1997 r.) = 100
		powierzchnia ogólna w tys. ha	powierzchnia ogólna w tys. ha	powierzchnia ogólna w tys. ha	średnio w ha na I transakcję		gospodarstwa uczestniczące w obrocie w tys.
OGÓŁEM	1533,9	1324,3	1218,3	4,4	274,2	92,0
Obrót rynkowy	1146,9	891,6	879,0	4,7	186,1	98,6
1. Kupno - sprzedaż	367,9	307,9	314,9	3,5	88,0	102,3
a. między rolnikami	179,5	160,0	167,9	2,3	73,0	104.9
b. inne transakcje w tym	183,2	143,4	141,8	9,2	15,4	98,9
zakup ziemi przez :
- rolników	128,3	109,2	111,7	7,5	I5,0	102,3
- przedsiębiorstwa	54,9	34,2	30,1	68,3	0,4	88,0
c. przekazanie przez rolników ziemi AWRSP, gminom itp.	5,2	4,5	5,2	-	-	115,6
l. Dzierżawa	779,0	583,7	564,1	5,6	98,1	96,6
a. między rolnikami	375,0	360,4	350,0	4,3	80,5	97,1
b. między rolnikami i osobami prawnymi	404,0	223,3	214,1	12,0	17,8	95,9
- dzierżawy z AWRSP: - osób fizycznych	244,7	142,6	142,9	8,2	17,5	10 0,2
- osób prawnych	136,9	50,7	33,2	11,1	0,3	65,5
- zwroty dzierżaw^X	22,6	30,0	38,0	-	-	126,7
Obrót nierynkowy	387,0	432,7	339,3	3,9	88,1	78,4
l. Przekazanie następcy całe gospodarstwa	267,0	273,0	195,2	6,1	32,0	71,5
2. Darowizny i działy rodzinne	111,0	150,2	135,3	2,5	54,1	90,1
3. Umowy dożywocia	9,0	9,5	8,8	4,4	2,0	92,6

^x) Bez dzierżaw zwróconych i odebranych przez AWRSP.
Źródło: Rynek ziemi rolniczej, stan i perspektywy, Raport nr 2, Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Warszawa, czerwiec 1999 r.

Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa jest jednostką udzielającą, miedzy innymi, dopłat do oprocentowania kredytów: na zakup gruntów rolnych, na utworzenie lub urządzenie gospodarstw rolnych przez osoby, które nie ukończyły 40 roku życia oraz na utworzenie lub urządzenie gospodarstwa rolnego w ramach programu osadnictwa rolniczego na gruntach Skarbu Państwa.
Kredyty na tworzenie lub urządzanie gospodarstw rolnych przez młodych rolników (wprowadzone w 1995 r.) cieszyły się dość dużym powodzeniem, w ciągu 4 lat udzielono bowiem 60,5 tys. kredytów, przy czym w roku 1997 stanowiły one 42% a w roku 1998 - 50% ogólnej wartości kredytów preferencyjnych na cele inwestycyjne. W 1997 roku średnia kwota udzielonego kredytu na utworzenie nowego gospodarstwa wynosiła 76 tys. zł, a na urządzenie istniejącego - 48 tys. zł. W roku 1998 średnio na 1 kredyt przypadało 57 tys. zł. Jednakże jednym z warunków otrzymania tego kredytu było prowadzenie przez rolnika rachunkowości rolnej. Oprocentowanie kredytu płacone bankowi przez kredytobiorcę było dość niskie i wynosiło 3,88%. Spłata kredytu jest rozłożona na 15 lat.
Na podobnych warunkach udzielane były kredyty na zakup gruntów o powierzchni nie przekraczającej 100 ha przeliczeniowych. Służyły one tworzeniu nowych gospodarstw oraz zwiększaniu powierzchni istniejących. Od 1995 roku udzielono łącznie 40,5 tys. tych kredytów, co stanowiło 7% ogółu kwoty kredytów inwestycyjnych (w roku 1998 było to 9,5% kwoty tych kredytów). Zakupiono w ten sposób łącznie 216 tys. ha ziemi, co pozwoliło na utworzenie 233 nowych gospodarstw, o przeciętnej powierzchni 14,6 ha oraz powiększenie 40,3 tys. gospodarstw średnio o 5,3 ha. Przeciętna kwota kredytu na zakup 1 ha gruntów w 1997 r. wynosiła 2,7 tys. zł, a w roku 1998 - około 3 tys. zł. Jednakże skala przemian agrarnych, jaka dokonała się dzięki tym kredytom, jakkolwiek istotna, wciąż pozostaje dość niewielka w stosunku do ogólnej liczby gospodarstw i powierzchni przeciętnego gospodarstwa w naszym kraju. Na zakup ziemi decydują się bowiem głównie rolnicy najbogatsi, o stosunkowo stabilnej sytuacji dochodowej. Poza tym w strukturze udzielanych kredytów wyraźnie zarysowuje się zróżnicowanie regionalne - kredyty na zakup gruntów były szczególnie wykorzystywane w byłych województwach: bydgoskim, toruńskim, opolskim, poznańskim i płockim.
Odnośnie do programu osadnictwa rolniczego udzielono 3 kredytów na kwotę łączną 1 077 tys. zł, przy czym dopłata Agencji wyniosła 139 tys. zł Mały zakres kredytowania wynikał głównie z pilotażowego charakteru programu.²

1. Sprzedaż

1.1. Sprzedaż z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (WRSP)
W roku 1998 powierzchnia gruntów rolnych sprzedanych z Zasobu WRSP wyniosła ogółem 141 837 ha i była nieznacznie niższa od powierzchni sprzedanej w roku 1997 (143 430 ha).
W roku 1998 obszar sprzedanej ziemi stanowił stosunkowo dużo, bo 21,2% ogólnego obszaru sprzedanego od początku działania Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Dzieje się tak dlatego, ponieważ obecnie Agencja ma większe możliwości starannego przygotowania oferty sprzedaży, a do przetargów publicznych wystawiane są stosunkowo atrakcyjne działki, których wcześniej nie można było sprzedać z powodu ich nieuregulowanego statusu prawnego, braku dokumentacji hipotecznej itd. Wszystkie te czynniki sprawiają, że oferta jest stosunkowo bogata, a ceny gruntów rolnych sprzedawanych przez Agencję rosną i w roku 1998 były o wyższe do cen z roku 1997 średnio o 24,7%
W roku 1998 zawarto ogółem 15,4 tys. umów sprzedaży, z czego tylko 441 umów podpisano z osobami prawnymi, które zakupiły 21,2% (30 128 ha) sprzedanych w powyższym roku gruntów z Zasobu WRSP. Większość, bo 78,8% sprzedanych z Zasobu gruntów rolnych (111 709 ha) zakupiły bowiem osoby fizyczne. Największym powodzeniem cieszą się działki o powierzchni do 5 ha (12 106 umów sprzedaży podpisanych z osobami fizycznymi na sprzedaż 13 179 ha i 186 umów podpisanych z osobami prawnymi na sprzedaż 316 ha).
W tabeli nr 2 zamieszczono dane dotyczące skali sprzedaży gruntów z Zasobu WRSP w 1998 r.

Tabela 2. Liczba umów i powierzchnia gruntów rolnych sprzedanych z Zasobu WRSP w 1998 r.

Grupy obszarowe [ha]	Liczba umów			Powierzchnia w ha
		razem	osobyfizyczne	osoby prawne	razem	osoby fizyczne	osoby prawne
OGÓŁEM	15 395	14 954	441	141 837	111 709	30 128
do 5	12 292	12 106	186	13 497	13 179	316
5-50	2 735	2 558	177	44 088	40 682	3 406
50-500	334	271	63	61 015	45 197	15 819
500 i więcej	34	19	15	23 239	12 650	10 588
	w odsetkach			w odsetkach
OGÓŁEM	100,0	97,1	2,9	100,0	78,8	21,2
do 5	100,0	98,5	1,5	100,0	97,7	2,3
5-50	100,0	93,5	6,5	100,0	92,3	7,7
50-500	100,0	81,1	18,9	100,0	74,1	25,9
500 i więcej	100,0	55,9	44,1	100,0	54,4	45,6

Źródło: Rynek ziemi rolniczej, stan i perspektywy, Raport nr 2, Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Warszawa, czerwiec 1999 r.

W roku 1998 średnia cena 1 ha sprzedanego przez AWRSP gruntu wynosiła 3048 zł i była wyższa o 24,7% w stosunku do ceny w roku 1997 (2 444 zł/ha). Ten wzrost przekraczał wskaźnik inflacji, co oznacza, że rosła realna cena gruntów sprzedanych przez skarb państwa.
Na powyższy wzrost cen ziemi wpływ miały następujące czynniki:
- zmniejszenie ogólnej powierzchni gruntów, jakie są oferowane do sprzedaży,
- wzrost liczby działek atrakcyjnych z punktu widzenia rynkowego sprzedanych w 1998 r.,
- większa sprzedaż działek położonych na obrzeżach miast, a nawet na terenach miejskich (w Warszawie),
- ogólnie niskie ceny ziemi w Polsce w relacji do cen w krajach UE, co jest istotne dla osób prawnych i fizycznych pochodzenia zagranicznego.³
Ceny sprzedawanej z Zasobu WRSP ziemi są silnie zróżnicowane i zależą od lokalizacji działki, jej rozmiarów, jakości gleby itp. Średnia cena 1 ha ziemi w I kwartale 1998 roku wyniosła 2939 zł, w II kwartale - 3 708 zł, w III kwartale - 2 727 zł, a w IV kwartale - 2810 zł. Jednakże w makroregionie stołecznym działki są niewspółmiernie bardziej kosztowne (np. w II kwartale 1998 r. średnia cena 1 ha ziemi sprzedanego przez AWRSP w Warszawie wyniosła aż 215 tys. zł).
W tabeli nr 3 zamieszczono dane dotyczące skrajnych wartości cen ziemi sprzedawanej z Zasobu WRSP. Rekordowe ceny osiągane są, jak wspomniano powyżej, w byłym województwie warszawskim (średnio 86 tys. zł/ha), natomiast stosunkowo najniższe ceny cechują grunty Zasobu WRSP w województwach tarnobrzeskim, chełmskim i krośnieńskim (około 1,3-1,4 tys. zł/ha).

Tabela nr 3. Województwa o najwyższych i najniższych cenach ziemi sprzedanej w 1998 roku przez AWRSP

Województwa o wysokich cenach ziemi	w zł za 1 ha	Województwa o niskich cenach ziemi	w zł za 1 ha
1. warszawskie	86 165	1. tarnobrzeskie	1 248
2. katowickie	10 791	2. chełmskie	1 315
3. krakowskie	9 398	3. krośnieńskie	1 381
4. zamojskie	5 253	4. białostockie	1 423
5. konińskie	5 154	5.bialskopodlaskie	1 576
6. poznańskie	5 022	6. kieleckie	1 712
7. bielskie	4 203	7. przemyskie	1 805
8. bydgoskie	3 936	8. koszalińskie	1 843
9. opolskie	3 919	9. radomskie	1 880
10. toruńskie	3 806	10. ciechanowskie	1 948

Źródło: Rynek ziemi rolniczej, stan i perspektywy, Raport nr 2, Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Warszawa, czerwiec 1999 r.

W roku 1999, jak wynika z szacunków IERiGŻ, średnia cena ziemi sprzedanej przez AWRSP wzrośnie o około 25% i wyniesie około 3700-3800 zł/ha. Zróżnicowanie cen wojewódzkich może być nawet 10-krotne. Jednakże sprzedaż ziemi z Zasobu WRSP będzie atrakcyjna z punktu widzenia rynkowego, gdyż ziemia ta będzie wyraźnie tańsza (o około 30%) od ziemi oferowanej w obrocie sąsiedzkim.⁴

1.2. Sprzedaż międzysąsiedzka
W roku 1998 handel ziemią na tak zwanym rynku sąsiedzkim charakteryzował się około piętnastoprcentowym wzrostem obszaru gruntów przypadających na jedną transakcję. Liczba umów sprzedaży była jednak niższa niż w roku 1997 i wyniosła ogółem 73,6 tys. umów sprzedaży (w roku 1997 - 80,3 tys.).
Na jedną transakcję nadal przypada stosunkowo niewielki obszar (około 2,3 ha). Przedmiotem handlu na tym rynku są także gospodarstwa średniej wielkości (od 5 do 15 ha) podlegające działom rodzinnym. Mała jest natomiast podaż większych obszarowo gospodarstw prywatnych. Najwięcej transakcji sąsiedzkich zawierano w województwach południowych, centralnych i wschodnich, ponieważ w województwach północno-zachodnich, cechujących się znacznym odsetkiem gruntów skarbowych rolnicy, ze względu na ceny ziemi, kupowali ziemię częściej od AWRSP niż od sąsiadów.
Ceny ziemi na rynku sąsiedzkim rosną; średnia cena sprzedaży 1 ha gruntów w wyniosła w roku 1998 średnio 4379 zł i była wyższa od ceny osiągniętej w roku 1997 równej średnio 3783 zł/ha. W tabeli nr 4 przedstawiono zróżnicowanie cen ziemi w sprzedaży sąsiedzkiej w zależności od regionu kraju. Warto podkreślić, że chociaż ceny gruntów sprzedawanych przez AWRSP w roku 1998 rosły szybciej niż ceny na rynku sąsiedzkim, to jednak nadal poziom cen AWRSP był niższy o 30,4% od średniej ceny krajowej gruntów ornych w obrocie sąsiedzkim.
Z danych szacunkowych dotyczących roku 1999 wynika, że wzrost cen ziemi w obrocie sąsiedzkim, który przeważa w centralnej i południowej części kraju, gdzie podaż gruntów jest niska, będzie dość wysoki i wyniesie około 25%.⁵

Tabela 4. Województwa o najwyższych i najniższych cenach ziemi sprzedanej w 1998 roku przez rolników

Województwa o wysokich cenach ziemi	w zł za 1 ha	Województwa o niskich cenach ziemi	w zł za 1 ha
1. krakowskie	10 614	1. koszalińskie	2 167
2. nowosądeckie	8 395	2. zielonogórskie	2 425
3. warszawskie	6 555	3. olsztyńskie	2 452
4. opolskie	6 359	4. radomskie	2 489
5. łomżyńskie	6 134	5. słupskie	2 647
6. kaliskie	6 025	6. chełmskie	2 659
7. leszczyńskie	6 007	7. piotrkowskie	2 724
8. poznańskie	5 929	8. gorzowskie	2 759
9. bydgoskie	5 533	9. szczecińskie	2 766
10. toruńskie	5 434	10. suwalskie	2 773

Źródło: Rynek ziemi rolniczej, stan i perspektywy, Raport nr 2, Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Warszawa, czerwiec 1999 r.

2. Dzierżawa

2.1. Dzierżawa gruntów rolniczych z Zasobu WRSP
Od początku swojej działalności do końca grudnia 1998 r. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa wydzierżawiła 3570 tys. ha gruntów rolnych. Dzierżawy w roku 1998 stanowiły stosunkowo niewiele, bo zaledwie 4,8% tego areału.
W roku 1998 z Zasobu wydzierżawiono ogółem 176 tys. ha, zawarto ogółem 17,8 tys. umów dzierżawy, z czego 17,5 tys. - z osobami fizycznymi, a 280 - z osobami prawnymi.
Wśród umów dzierżawy z osobami fizycznymi najwięcej, bo 13,7 tys. umów dotyczyło dzierżawy działek o powierzchni do 5 ha. Natomiast osoby fizyczne zainteresowane były najbardziej działkami większymi o powierzchni 5-50 i 50-500 ha (odpowiednio 107 i 106 umów dzierżawy).
Na uwagę zasługuje fakt, że największa powierzchnia gruntów została wydzierżawiona zarówno przez osoby fizyczne, jak i prawne, w formie stosunkowo dużych działek o powierzchni 50-500 ha (66 087 ha wydzierżawiły w ten sposób osoby fizyczne i 21 535 ha - osoby prawne). Natomiast w formie najmniejszych działek, na które popyt ze strony osób fizycznych był największy, osoby te wydzierżawiły tylko 17 337 ha (patrz: tabela nr 5).

Tabela 5. Liczba umów i powierzchnia wydzierżawionych gruntów z Zasoby WRSP w 1998 roku

Grupy obszarowe ha]	Liczba umów			Powierzchnia w ha
		razem	osoby fizyczne	osoby prawne	razem	osoby fizyczne	osoby prawne
OGÓŁEM	17 797	17 517	280	176 032	142 873	33 160
do 5	13 745	13 688	57	17 448	17 337	111
5-50	3 469	3 362	107	50 233	47 936	2 297
50-500	559	453	106	87 622	66 087	21 535
500 i więcej	24	14	10	20 730	11 513	9 217
	w odsetkach			w odsetkach
OGÓŁEM	100,0	98,4	1,6	100,0	81,2	18,8
do 5	100,0	99,6	0,4	100,0	99,4	0,6
5-50	100,0	96,9	3,1	100,0	95,4	4,6
50-500	100,0	81,0	19,0	100,0	75,4	24,6
500 i więcej	100,0	58,3	41,7	100,0	55,5	44,5

Źródło: Rynek ziemi rolniczej, stan i perspektywy, Raport nr 2, Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Warszawa, czerwiec 1999 r.

Roczny czynsz dzierżawny za grunt z Zasobu WRSP w roku 1998 stanowił średnio równowartość 2,0 dt pszenicy/ha i był wyższy o 0,2 dt pszenicy od czynszu z roku 1997. Ze względu na utrzymującą się niską opłacalność produkcji rolniczej zmiany czynszów były niewielkie. Duże zróżnicowanie czynszów wystąpiło natomiast w zależności od województwa; w byłym województwie warszawskim czynsz dzierżawny wynosił 8,7 dt pszenicy/ha, a w byłym województwie bialskopodlaskim - tylko 0,5 dt pszenicy/ha (patrz tabela 6).

Tabela 6. Województwa o najwyższych i najniższych czynszach dzierżawnych w 1998 roku płaconych AWRSP

Województwa o wysokich czynszach	w dt pszenicy z ha	Województwa o niskich czynszach	w dt pszenicy z ha
1. warszawskie	8,7	1.bialskopodlaskie	0,5
2. wrocławskie	5,3	2. piotrkowskie	0,6
3. włocławskie	4,8	3. kieleckie	0,8
4. krakowskie	4,6	4. nowosądeckie	0,8
5. toruńskie	4,4	5. łomżyńskie	0,9
6. bielskie	4,3	6. sieradzkie	1,0
7. tarnobrzeskie	3,7	7. skierniewickie	1,0
8. lubelskie	3,3	8. koszalińskie	1,1
9. zamojskie	3,3	9. rzeszowskie	1,1
10. płockie	3,2	10. suwalskie	1,1

Źródło: Rynek ziemi rolniczej, stan i perspektywy, Raport nr 2, Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Warszawa, czerwiec 1999 r.

Przy omawianiu skali dzierżawy ziemi rolniczej wspomnieć też należy o problemie zwrotu gruntów dzierżawionych z Zasobu WRSP. Do Zasobu wracają te działki gruntu, w stosunku do których wygasł termin umowy. Jednakże niska opłacalność produkcji rolniczej, wypadki losowe lub nieprawidłowe gospodarowanie dzierżawionym gruntem sprawia, że część dzierżaw wraca do Zasobu WRSP przed terminem wygaśnięcia umowy.
Łącznie w roku 1998 wróciło do Zasobu 262,2 tys. ha, czyli 26,1% ogółu zwrotów dzierżawionych powierzchni od początku działania AWRSP. W roku 1998 zjawisko to nasiliło się ze względu na pogorszenie sytuacji ekonomicznej gospodarstw rolnych. Przyczyny zwrotu dzierżaw były bowiem następujące: rozwiązanie umowy (działo się tak w przypadku 51,3% zwróconej dzierżawionej powierzchni), wyłączenie części gruntu z dzierżawy (37,3%) i wygaśnięcie umowy dzierżawnej (11,4%). Najpoważniejsza pozycja w zwrotach dzierżaw to rozwiązanie umowy, na co mogą składać się dwie grupy przyczyn; pierwsza z nich to rozwiązanie umowy z winy dzierżawcy, który nie płacił czynszu lub niewłaściwie gospodarował powierzonym mu majątkiem, albo porzucił dzierżawę (61,5 tys. ha dzierżawionych gruntów właśnie w ten sposób wróciło do Zasobu) lub też - rozwiązanie umowy z innych powodów, które nie stanowiły naruszenia warunków dzierżawy przez dzierżawcę (w ten sposób wróciło do Zasobu 73 tys. ha gruntów).
Z badań Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej wynika także, że na 1 umowę zwrotu, niezależnie od przyczyny, w roku 1998 wypadało 23,2 ha, co jest dość znaczną powierzchnią. Zwroty dzierżaw nie dotyczyły małych działek, ale większych obszarów, w tym - całych przedsiębiorstw, co dodatkowo można wywnioskować z analizy województw, w których dokonano zwrotów większych powierzchni dzierżawionych z Zasobu gruntów (byłe województwa koszalińskie, szczecińskie, elbląskie, suwalskie). Jest prawdopodobne, że trudności ekonomiczne mogą w najbliższych latach wpłynąć na dalszy wzrost rozmiarów zwrotów dzierżaw �popegeerowskich".⁶
2.2. Dzierżawa międzysąsiedzka
Należy podkreślić, że ta forma dzierżawy w Polsce jest dość skromna w porównaniu z sytuacją w krajach Europy Zachodniej. W Polsce ta forma dzierżawy jest często związana ze zjawiskiem dwuzawodowości ludności wiejskiej; rodzina utrzymuje się z pozarolniczych źródeł zarobkowania, oddzierżawia część gospodarstwa, a na własne potrzeby (na samozaopatrzenie) pozostawia 1-2 ha gruntu.
W roku 1998 skala tych dzierżaw wynosiła około 350 tys. ha, obejmowała około 80,5 tys. gospodarstw, a średnia powierzchnia dzierżawiona w ten sposób wynosiła około 4,3 ha na jedną umowę. Czynsze dzierżawne na rynku sąsiedzkim w latach 1997 i 1998 nie zmieniły się zasadniczo. Poza podatkiem rolnym w 1/3 dzierżaw opłata wynosiła do 200 zł/ha, 1/3 dzierżawców płaciła czynsze wynoszące od 201 do 1000 zł/ha, natomiast pozostała 1/3 dzierżawiła ziemię za podatek i świadczenia w naturze oraz pomoc w pracach polowych, w konserwacji budynków itp.
Według wstępnych ocen skala dzierżawy na rynku sąsiedzkim będzie w roku 1999 analogiczna, jak w roku 1998. Dzierżawione będą małe powierzchnie gruntu, a okres trwania umowy będzie krótki (do 5 lat). Dzierżawienie całych gospodarstw, na okres powyżej 10 lat będzie nadal ograniczone. Wynika to z braku stabilności w polskim rolnictwie i niepewności rolników co do perspektyw produkcji rolniczej.⁷

3. Skala sprzedaży i dzierżawy ziemi cudzoziemcom

Jak wynika z danych Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, w 1998 roku w sprawie decyzji o zakup gruntów rolnych przez cudzoziemców wpłynęły 233 wnioski, które dotyczyły łącznie 1827,7 ha użytków rolnych, z tego zgodę wyrażono na 135 wniosków (429,4 ha). Poza tym Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej w roku 1998 rozpatrzył 61 wniosków dotyczących nabycia przez cudzoziemców akcji lub udziałów w spółkach prawa polskiego, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi gruntów rolnych. Wnioski te łącznie dotyczyły 1844,4 ha, z czego zgodę wydano w 37 przypadkach (dotyczących łącznie obszaru 177,3 ha).
Należy zauważyć, że zainteresowanie cudzoziemców nabywaniem gruntów ogółem (niekoniecznie rolniczych) wzrasta; wystarczy w tym celu przytoczyć dane obrazujące nabywanie gruntów ogółem przez cudzoziemców w latach 1990 - 1998. W powyższych latach zezwolono na zakup następujących obszarów gruntów ogółem:
- w latach 1990 - 1995 - łącznie 7115 ha,
- w 1996 r.- 2439 ha,
- w 1997 r. - 2942 ha,
- w 1998 r. - 4355 ha.
Największej powierzchni (w ramach 4355 ha) dotyczyły zezwolenia na zakup gruntów ogółem:
- wydane spółkom z siedzibą w Polsce i ze 100% udziałem kapitału zagranicznego: 2471 ha (w roku 1997 - na 2047 ha),
- wydane spółkom z udziałem kapitału zagranicznego i polskiego: 1495 ha (w roku 1997 - na 645 ha).
W sprzedaży i wydzierżawianiu gruntów skarbowych podmiotom z udziałem kapitału zagranicznego bierze udział Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa. W ramach transakcji sprzedaży i dzierżawy gruntów z Zasobu WRSP według stanu na 31 grudnia 1998 r. cudzoziemcom sprzedano łącznie 218 ha ziemi, a spółkom z udziałem mniejszościowym kapitału zagranicznego - 22 098 ha. Z Zasobu WRSP najwięcej gruntów (121 ha) sprzedano Niemcom, Japończykom (35 ha) i Holendrom (22 ha).
Na dzierżawę AWRSP zawarła z cudzoziemcami 289 umów na 115 tys. ha, a ze spółkami z udziałem mniejszościowym - 266 umów na 104 tys. ha.
Podobnie, jak w przypadku krajowych dzierżawców, mamy tu do czynienia ze zjawiskiem wycofywania gruntów z dzierżaw; wg stanu na 31 grudnia 1998 r. powierzchnia gruntów Zasobu WRSP dzierżawionych przez cudzoziemców wynosi 101 tys. ha, a gruntów dzierżawionych przez spółki z udziałem mniejszościowym - 74 tys. ha.
Na uwagę zasługują porównania średniej ceny gruntów sprzedanych cudzoziemcom i spółkom z mniejszościowym udziałem w stosunku do cen w transakcjach z krajowymi nabywcami oraz odpowiednich różnic w wysokości czynszów dzierżawnych. Otóż średnia cena sprzedaży gruntów z Zasobu WRSP (3048 zł/ha) nie obejmuje gruntów zabudowanych, a także gruntów nierolnych. Cudzoziemcy natomiast w dużej części kupowali małe działki, grunty nierolne i o specyficznym charakterze. (np. położone w przygranicznej, specjalnej strefie ekonomicznej). Ceny uzyskane za 1 ha gruntów sprzedanych cudzoziemcom z Zasobu WRSP były zatem dość wysokie i wahały się od 8 tys. do 290 tys. zł. Średnia cena gruntów sprzedanych spółkom z mniejszościowym udziałem przez poszczególne oddziały terenowe Agencji była także dość znaczna i wahała się w granicach 800 -7,2 tys. zł/ha.
W porównaniu z dzierżawami krajowymi podmioty z udziałem kapitału zagranicznego płacą także AWRSP nieco wyższe czynsze dzierżawne. Średni roczny czynsz dzierżawny płacony w 1998 r. przez cudzoziemców (2,3 dt pszenicy/1 ha), jak i przez analizowane spółki (3,1 dt pszenicy za 1 ha) - jest wyższy od średniego czynszu płaconego przez dzierżawców krajowych (2,0 dt pszenicy za 1 ha).⁸

Podsumowanie

Jak wynika z przedstawionych powyżej analiz na naszym rynku ziemi nie da się wskazać radykalnych zmian, które mogłyby zapowiadać rychłą poprawę struktury agrarnej. Trudna sytuacja dochodowa polskich rolników wpływa na ograniczenie inwestycji, w tym - zakupu i dzierżawy gruntów. Polityka rolna państwa nie stanowi dostatecznego wsparcia dla procesu zmian struktury agrarnej i koncentracji ziemi. Stosunkowo skromne są rozmiary zaciąganych przez rolników kredytów na zakup gruntów. Poza tym rynek ziemi rolniczej w Polsce jest dość słabo zorganizowany. Występują trudności w uzyskaniu informacji o ofertach sprzedaży i dzierżawy gruntów oraz całych nieruchomości rolnych. Słabe jest także zaangażowanie w rozwój rynku ziemi społecznych i zawodowych organizacji rolniczych (np. izb rolniczych, ośrodków doradztwa rolniczego, kółek rolniczych). Na rynku ziemi brakuje pośredników i doradców majątkowych, szczególnie w grupie mniejszych i średnich transakcji. Lepiej pod tym względem przedstawia się sytuacja w zakresie ofert sprzedaży majątków popegeerowskich z Zasobu AWRSP, ale oferty te mogą zainteresować jedynie dość zamożnych nabywców.
Jak wynika z zamieszczonych w rozdziale 3 danych skala sprzedaży i dzierżawy gruntów przez cudzoziemców jest niewielka. Po analizie rozmiarów sprzedaży i dzierżawy gruntów z Zasobu WRSP nie wydaje się, aby dominacja inwestorów zagranicznych mogła stwarzać jakieś zagrożenie dla naszego rolnictwa. Największym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych cieszą się tereny położone w północno-zachodnich rejonach naszego kraju, gdzie Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa posiada nadal do rozdysponowania najwięcej gruntu. Aktywność inwestorów zagranicznych może zatem przyczynić się do poprawy sytuacji w rolnictwie i na wsi na tych terenach.

Przypisy
1. Rynek ziemi rolniczej, stan i perspektywy, Raport nr 2, Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Warszawa, czerwiec 1999 r.
2. P. Szarek: Zasady udzielania kredytów inwestycyjnych, "Biuletyn Informacyjny Ministerstwa Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej i Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa", nr 4-5/98; T. Kmieciński: Rola Agencji w przekształceniach strukturalnych rolnictwa i obszarów wiejskich, "Biuletyn Informacyjny Ministerstwa Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej i Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa", nr 9/99; M. Adamowicz: Agencja jako podmiot polityki strukturalnej państwa wobec wsi i rolnictwa, "Biuletyn Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi i Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa", nr 10-11/99; Kredyty inwestycyjne z dopłatami, "Biuletyn Informacyjny Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi i Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa", nr 1/2000.
3. Rynek ziemi rolniczej...; A. Kozłowska: Kto kupi ziemię ?, "BOSS-Rolnictwo", nr 37(504) z 17 września 1999 r.
4. Rynek ziemi rolniczej...
5. Rynek ziemi rolniczej...; A. Kozłowska: Kto kupi ziemię?
6. Rynek ziemi rolniczej...; A. Kozłowska: Kto kupi ziemię?
7. Rynek ziemi rolniczej...
8. Tamże; A. Kozłowska: Kto kupi ziemię?; M. Firek, A. Szczurówna: Sprzedaż i dzierżawa nieruchomości Zasobu WRSP podmiotom z udziałem kapitału zagranicznego, "Biuletyn Informacyjny Ministerstwa Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej", nr 7-8/99.

Biuro Studiów i Ekspertyz, 2000 r.

---