Treść zadania z 11 08 25 1

Zadanie

Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego w dniu 25 sierpnia 2011 r.

Gmina zamierza zbyć na rzecz najemcy nieruchomość lokalową obejmującą prawo własności lokalu użytkowego o powierzchni użytkowej 120,0 m² oraz współwłasność w częściach wspólnych budynku i gruncie w wysokości 11/100. Powierzchnia działki gruntu wynosi 802 m². Lokal nie posiada powierzchni przynależnej. Lokal położony jest na parterze budynku usługowo - mieszkalnego zlokalizowanego w strefie centralnej miasta.

W umowie najmu przedmiotowego lokalu strony ustaliły konieczność wykonania modernizacji lokalu w celu podniesienia standardu i stanu lokalu. Ponadto uzgodniono, że w przypadku sprzedaży tej nieruchomości na rzecz najemcy, ha poczet ceny zostanie zaliczona wartość nakładów, która zostanie oszacowana wg zasad rynkowych. Koszt robót modernizacyjnych wykonanych przez najemcę w 2010r. wynosi 121.505 zł.

Opis stanu nieruchomości

Lp	Rodzaj	Dla stanu przed dokonaniem nakładów przez najemcę	Dla stanu po dokonaniu nakładów przez najemcę
1 i	Lokalizacja	Bardzo dobra - strefa centralna	Bardzo dobra - strefa centralna
| 2	Położenie lokalu	Korzystne - parter budynku	Korzystne - parter budynku
r'^3	Stan techniczny lokalu	Zły - elementy wykończeniowe zużyte	Dobry - lokal po modernizacji (elementy wykończeniowe nowe)
4	Standard lokalu	Niezadawalający	Wysoki (lokal klimatyzowany)
5	Stan techniczny części wspólnych	Średni	Średni

W wyniku badania lokalnego rynku uzyskano informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości lokalowych zlokalizowanych w strefie centralnej miasta, zaktualizowanych na datę wyceny:

Lp	Pow. lokalu m^2	Pow. przynależna m^2	Położenie lokalu	Stan techniczny lokalu	Standard lokalu	Stan części wspólnych	Pow. działki m^1	Udział w gruncie i cz. wsp.	Cena jednost. złłnp pow. użyt.
1	99,50	-	korzystne	zły	niezadawalajacy	średni	882	10/100	4.321,60
2	118,00	33,60	korzystne	zły	podstawowy	średni	1008	18/100	4.542,37
3	20,00	14,05	korzystne	zły	podstawowy	średni	650	8/1000	5.750,00
4	110,00	-	korzystne	zły	podstawowy	średni	720	108/1000	4.520,00
5	127,34	-	korzystne	dobry	podstawowy	średni	666	121/1000	4.782,60
6	100,20		niekorzyst.	zły	niezadawalajacy	zły	870	109/1000	3.742,60
7	480,96 pawilon 2kondyg.		korzystne	dobry	wysoki		640	1/1	6.819,69

Nie stwierdzono cen transakcyjnych lokali użytkowych podobnych do wycenianego po przeprowadzeniu modernizacji.

Na podstawie zebranych informacji ustalono, że na ceny lokali użytkowych położonych w strefie centralnej wpływ mają głównie niżej wymienione cechy: