Najem lokali (art. 680 - 692)
Jest to szczególny rodzaj najmu. Stosuje się do niego przepisy dotyczące najmu
Należy tu wyróżnić :
najem lokali, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
najemn lokali, które służą innym celom niż mieszkaniowe np. lokale sklepowe, magazyny, biura
1. Regulacja ogólna: najemcę czy też współnajemcę określa umowa najmu
Najem lokali :
Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.
Małżeństwo musi istnieć w chwili nawiązania stosunku najmu czyli np. orzeczona prawomocnie separacja wyłącza ten przepis
Małżonkowie są współnajemcami lokalu, choćby umowę najmu zawarł 1 z małżonków. Najem ma dotyczyć mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny. Zatem lokal nie stanie się przedmiotem współnajmu gdy umowa została zawarta ze względu na potrzeby mieszkaniowe tylko 1 małżonka np. w związku z pracą.
Małżeńska wspólność najmu ma charakter przymusowy, powstaje bez względu na małżeńskie stosunki majątkowe. Nie można wyłączyć wspólności najmu intercyzą. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Ustanie wspólności ustawowej czy umownej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
2. Regulacja ogólna: w razie śmierci najemcy, spadkobierca wstępuje w stosunek najmu
Najem lokali:
W odniesieniu do lokali innych niż mieszkalne jak w normalnym najmie. Lokale mieszkalne: w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
dzieci najemcy i jego współmałżonka,
inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz
osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą
„inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych” - wyrok TK 2003 ` przepis ten stanowi o konkretnym obowiązku alimentacyjnym, określonym orzeczeniem sądu bądź dobrowolną decyzją, istniejącym w momencie śmierci najemcy. Nie wystarczy zatem sama przynależność do grupy osób względem, których ciążył na najemcy obowiązek alimentacyjny - tym samym wnuk nie będzie miał powyższych uprawnień.
„osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” - konkubinat, ale także związek osób tej samej płci.
Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
W razie braku osób wymienionych stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Przepisów nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
3. Regulacja ogólna: W czasie trwania stosunku najmu nie można podwyższyć czynszu
Najem lokali:
Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Forma wypowiedzenia - ponieważ jest to zmiana umowy to wymagana jest forma jaką strony lub ustawa przewidziały w celu jej zawarcia (art. 77)
4. Regulacja ogólna: Za zobowiązania odpowiada tylko najemca
Najem lokali:
Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
5. Regulacja ogólna : Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Najem lokali:
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zalegającego czynszu. Pisemne uprzedzenie i bezskuteczny upływ terminu stanowią niezbędne przesłanki wypowiedzenia najmu lokalu innego niż mieszkalnego
6. Regulacja ogólna: prawa najemcy do używania lokalu
Najem lokali:
rozszerzenie uprawnień do używania lokalu
Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.
ograniczenie uprawnień do używania lokalu
Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Porządek domowy określa zwłaszcza regulamin wydany przez wynajmującego, a także ustalone zwyczaje
Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
7. Regulacja ogólna : Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Najem lokali:
Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
8. Regulacja ogólna: wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Najem lokali:
Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających
9. Regulacja ogólna: nie jest wymagana zgoda wynajm. na podnajem albo oddania rzeczy do bezpł. używania
Najem lokali:
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
10. Regulacja ogólna: prawa z tytułu najmu skuteczne tylko inter partes czyli między wynajm. i najemcą
Najem lokali:
Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Są one skuteczne erga omnes. Najemca może bezpośrednio żądać od osoby trzeciej wydania mu lokalu najętego oraz skutecznie przeciwstawić się działaniom naruszającym jego sferę korzystania z prawa najmu.
11. Regulacja ogólna: W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Najem lokali:
Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.
12. Regulacja ogólna: Określone w art. 673§2 terminy ustawowe wypowiedzenia
Najem lokali:
Wydłużenie ustawowego terminu wypowiedzenia , gdy czynsz płatny jest miesięcznie
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
np. wypowiedzenie, które doszło do najemcy 1 kwietnia będzie skuteczne dopiero 30 lipca
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. (tak jak przy najmie w ogólności)
Do drobnych nakładów które obciążają najemcę lokalu należą w szczególności:
drobne naprawy podług, drzwi i okien;
malowanie ścian, podług, wewnętrznej strony drzwi wejściowych;
drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania i dopływu i odpływu wody.