Temat : Najem lokali mieszkalnych

Orzecznictwo:
1. Teza: Obowiązki wynikające ze szczególnej ochrony praw lokatora, przewidzianej w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) obciążają podmiot, z którym wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Wyrok SN z 19.01.2006 r., IV CK 336/05, Biul.SN 2006, nr 4

2. Teza: Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu. Wyrok SN z 12.02.2002 r., I CKN 527/00, OSN 2002, nr 12, poz. 159

3. Teza: Artykuł 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) ma zastosowanie do stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem jej wejścia w życie, gdy umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia.

Uchwała SN z 7.06.2006 r., III CZP 30/06, OSNC 2007, nr 3, poz. 41

4. Teza: Ważnym powodem uzasadniającym rozwiązanie stosunku najmu może być godny ochrony interes wynajmującego. Jednak interes ten powinien mieć walor uzasadniający pozbawienie najemcy przysługującej mu ochrony. Stąd nie jest możliwe przyjęcie istnienia ważnego powodu w sytuacji, gdy ma się on wyrażać w bliżej nie sprecyzowanej potrzebie zapewnienia lokalu dla zatrudnionych w ośrodku zdrowia pracowników. Wyrok SN z 27.03.2000 r., III CKN 659/98, LEX nr 51373

5. Teza: Możliwość korzystnej sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego z reguły nie stanowi "ważnej przyczyny" w rozumieniu art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.). Wyrok SN z 24.10.2000 r., V CKN 132/00, OSNC 2001, nr 4, poz. 62

6. Teza: "Ważna przyczyna" uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienia lokalu (art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych - jedn. tekst: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) występuje w szczególności wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy.

Wyrok SN z 27.05.1999 r., II CKN 362/98, OSNC 1999, nr12, poz. 215

Kazusy:
1. Elżbieta (wynajmujący) zawarła z Janiną umowę najmu mieszkania będącego własnością Elżbiety do czasu powrotu przez Elżbietę do kraju. Elżbieta otrzymała pracę w Wielkiej Brytanii i zamierzała tam pozostać przez kilka lat. Po roku Janina odziedziczyła po babci mieszkanie i zamierza wypowiedzieć umowę najmu. Czy i ewentualnie w jakim terminie może to uczynić?

2. Halina nabyła 17.12.2005 r. od Wojciecha znajdującą się w centrum miasta nieruchomość zabudowaną kamienicą, w której znajdowało się 8 lokali mieszkalnych. W jednym z lokali zamieszkiwał Leon, na podstawie pisemnej umowy najmu zawartej z Wojciechem w dniu 20.03.1999 r. na okres 15 lat. W związku z powstaniem zaległości (Leon od ośmiu miesięcy nie opłacał czynszu) 10.03.2006 r. Halina wyznaczyła Leonowi dodatkowy termin do zapłaty tej należności, a następnie, wobec braku zapłaty, 26.04.2006 r. pisemnie (podając jako przyczynę powstanie zaległości z zapłatą czynszu) wypowiedziała umowę najmu z dniem 01.06.2006 r. Leon powiadomił Halinę, że wobec faktu, iż zawarł umowę z Wojciechem na okres 15 lat i umowa ta nie przewidywała możliwości wcześniejszego wypowiedzenia przez żadną ze stron uważa dokonane przez Halinę wypowiedzenie za nieważne według art. 673 § 3 k.c. Czy Leon ma rację?

3. 4.03.2002 r. Marianna zawarła z Leszkiem umowę najmu mieszkania na okres 10 lat, w którym zamieszkała wraz ze swoim małżonkiem Tadeuszem oraz córkami - Anną i Katarzyną. 24.05.2006 r. Katarzyna zawarła związek małżeński z Wojciechem i wyprowadziła się do męża. 20.09.2006 r. Marianna zmarła. 25.07.2007 r. Anna wyjechała do pracy za granicę. 20.08.2007 r. Leszek zażądał, aby Tadeusz opuścił zajmowane mieszkanie. Leszek twierdzi, że Tadeusz zajmuje lokal bezprawnie, jego zdaniem umowa którą zawarł z Marianną jest nieważna, ponieważ nie wyraził zgody na to, aby w lokalu poza Marianną zamieszkiwały inne osoby a ponadto umowa i tak wygasłaby najpóźniej z chwilą śmierci Marianny. Oceń sytuację.

4. 1.09.2006 r. Karol (wynajmujący) zawarł z Maciejem umowę najmu mieszkania. Strony ustaliły czynsz w wysokości 700 zł. miesięcznie. W grudniu 2006 r. Maciej w związku z trudnościami finansowymi zapłacił jedynie 500 zł. W styczniu i lutym 2007 r. zapłacił łącznie 600 zł. 11.03.2007 r. Karol pisemnie wezwał Macieja do uregulowania zaległych należności w terminie do 30.03.2007 r. grożąc wypowiedzeniem umowy. 22.03.2007 r. Maciej zapłacił 700 zł. 5.04.2007 Karol wręczył Maciejowi pisemne wypowiedzenie umowy najmu z dniem 30.06.2007 r. Jak należy ocenić wypowiedzenie umowy dokonane przez Karola?