NAJEM LOKALI

1. OGÓLNIE

   1. jest to szczególny rodzaj najmu

   2. stosuje się do niego przepisy dotyczące najmu, ale są one zmodyfikowane przez art. 680 – 692 KC

   3. należy wyróżnić

      1. najem lokali, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych

      2. najem lokali, które służą innym celom niż mieszkaniowe np. biura

   4. ustawa z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie KC zapewnia ochronę

      1. najemcom lokali mieszkalnych

      2. oraz osobą które używają lokali mieszkalnych na podstawie innych tytułów prawnych poza prawem własności

   5. ustawa z 2001 o dodatkach mieszkaniowych reguluje pomoc pieniężną dla osób, które nie są w stanie samodzielnie pokryć należności z tytułu używania lokalu mieszkalnego

2. ZAKRES ZASTOSOWANIA USTAWY Z 2001 r. O OCHRONIE PRAW LOKATORÓW, MIESZKANIOWYM ZASOBIE GMINY ORAZ ZMIANIE KC

   1. przedmiotem najmu musi być lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych

      1. ustawa ta nie dotyczy pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu, np. w internatach, pensjonatach, hotelach

   2. lokator – najemca lub inna osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności

   3. właściciel – wynajmujący lub inna osoba, która jest związana stosunkiem prawnym z lokatorem (nie musi być to właściciel w rozumieniu prawa rzeczowego)

3. NAJEMCA LOKALU MIESZKALNEGO

   1. zasady ogólne: najemcę/współnajemcę określa umowa najmu

   2. najem lokali

      1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa

      2. jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej

      3. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny.

      4. Sąd może znieść wspólność najmu lokalu

         1. z ważnych powodów

         2. na żądanie 1 z małżonków

         3. stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej

4. NASTĘPSTWO PRAWNE

   1. zasady ogólne: w razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują jego spadkobiercy – art. 922 KC

   2. najem lokali

      1. najem lokali, które służą innym celom niż mieszkaniowe – zasady ogólne – art. 922 KC

      2. najem lokali, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych

         1. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

            1. małżonek niebędący współnajemcą lokalu

            2. dzieci najemcy i jego współmałżonka

            3. inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych

               • chodzi o konkretny obowiązek alimentacyjny , określony orzeczeniem sądu lub dobrowolną decyzją, istniejący w chwili śmierci najemcy (a nie potencjalny)

            4. osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

               • konkubinat – tradycyjny lub związek osoby tej samej płci

         2. osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci

         3. osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego , mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony

            1. w razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały

         4. jeżeli nie ma takich osób stosunek najmu wygasa

         5. przepisów tych nie stosuje się w razie śmierci 1 ze współnajemców lokalu mieszkalnego – zasady ogólne z art. 922 KC

5. RĘKOJMIA

   1. zasady ogólne: roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy i uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach

   2. najem lokali:

      1. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach

6. UPRAWNIENIA NAJEMCY

   1. 1. zasady ogólne: najemca może używać rzecz najętą

      2. najem lokali

         1. rozszerzenie uprawnień do używania lokalu

            1. najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia

               • sprzeciwia się obowiązującym przepisom

               • albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości

            2. jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania i zwrotu wynikłych stąd kosztów

         2. ograniczenie uprawnień do używania lokalu

            1. najemca lokalu powinien

               • stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy

               • liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów

            2. wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli najemca lokalu

               • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu

               • albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym

   2. podnajem albo bezpłatne używanie

      1. zasady ogólne : jeżeli umowa najmu tego nie zabrania najemca może (bez pytania o zgodę wynajmującego) oddać rzecz najętą w całości lub w części osobie 3. w podnajem albo do bezpłatnego używania

      2. najem lokali:

         1. bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części w podnajem ani do bezpłatnego używania

         2. zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym

   3. 1. zasady ogólne: prawa z tytułu najmu skuteczne tylko inter partes - między wynajmującym i najemcą

      2. najem lokali:

         1. do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności - są one skuteczne erga omnes

            1. powództwo windykacyjne - właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą

            2. powództwo negatoryjne – właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą,

            3. jeżeli roszczenia te dotyczą nieruchomości to nie ulegają przedawnieniu

         2. do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania – ochrona posesoryjna

            1. posiadaczowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń przeciwko

               • temu, kto samowolnie naruszył posiadanie

               • i temu na czyją korzyść naruszenie nastąpiło

            2. roszczenie to nie jest zależne od

               • dobrej wiary posiadacza

               • ani zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem

            3. posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania

            4. posiadacz nieruchomości może

               • niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania

               • przywrócić własnym działaniem stan poprzedni

               • nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób

7. OBOWIĄZKI NAJEMCY

   1. czynsz

      1. zasady ogólne: w czasie trwania stosunku najmu nie można podwyższyć czynszu

      2. najem lokali:

         1. wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego

         2. forma wypowiedzenia – taka jaką strony lub ustawa przewidziały dal zawarcia umowy

   2. 1. zasady ogólne: jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia

      2. najem lokali:

         1. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zalegającego czynszu

         2. zastosowanie tego przepisu jest wyłączone przez ustawę z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie KC - Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zalegającego czynszu

   3. ustawowe prawo zastawu

      1. zasady ogólne: wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu

      2. najem lokali:

         1. Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających

   4. drobne nakłady, które obciążają najemcę to w szczególności

      1. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien

      2. malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych

      3. drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody

   5. odpowiedzialność za zobowiązania

      1. zasady ogólne: za zobowiązania odpowiada tylko najemca

      2. najem lokali:

         1. za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

         2. odpowiedzialność tych osób, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania

8. ZBYCIE RZECZY NAJĘTEJ

   1. zasady ogólne: w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia

   2. najem lokali:

      1. przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu

9. WYPOWIEDZENIE

   1. wydłużenie ustawowych terminów wypowiedzenia gdy czynsz płatny jest miesięcznie

      1. jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego