UMOWA NAJMU

1. UMOWA NAJMU – umowa wzajemna, przez którą

   1. wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony

   2. a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz

2. CECHY

   1. umowa zobowiązująca (o skutku obligacyjnym)

      1. powodują powstanie zobowiązania – wierzyciel może żądać od dłużnika określonego zachowania się (świadczenia) a dłużnik powinien to świadczenie spełnić

      2. powodują zwiększenie pasywów (długów) dłużnika i zwiększenie aktywów wierzyciela

      3. prawo wierzyciela jest skuteczne inter partes, ma charakter względny

      4. zawarcie umowy najmu nie prowadzi do rozporządzenia rzeczą – nie prowadzi do zbycia ani obciążenia własności rzeczy

   2. umowa przysparzająca – prowadzi do zmniejszenia pasywów lub zwiększenia aktywów w majątku innej osoby

   3. umowa kauzalna - skuteczność przysporzenia zależy od ważności kauzy – podstawy prawnej przysporzenia

      1. obligandi vel aquirendi causa - przysporzenie w celu zobowiązania 2. strony do świadczenia wzajemnego lub nabycia prawa

   4. umowa dwustronnie zobowiązująca - obowiązek świadczenia ciąży po obu stronach

   5. umowa odpłatna (pod tytułem obciążliwym) – obie strony mają uzyskać korzyść majątkową (przysporzenie następuje po obu stronach)

   6. umowa wzajemna

3. STRONY

   1. wynajmujący

   2. najemca

4. PRZEDMIOT NAJMU

   1. rzeczy ruchome

   2. nieruchomości

   3. części składowe rzeczy

5. ZAWARCIE UMOWY

   1. umowa konsensualna – dochodzi do skutku solo consensu - przez zgodne oświadczenie woli stron

   2. ponieważ jest to umowa zobowiązująca nie jest konieczne, by wynajmującemu przysługiwało prawo własności lub ograniczone prawo rzeczowe do przedmiotu najmu

      1. wystarczy, żeby mógł spełnić świadczenie

         1. wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku

         2. utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu

         3. zapewnić najemcy spokojne używanie rzeczy

   3. forma

      1. zasada: umowa najmu może być zawarta w dowolnej formie

      2. wyjątki:

         1. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż 1 rok powinna być zawarta na piśmie

            1. w razie niezachowania tej formy poczytuje się że umowa jest zawartą na czas nie oznaczony (forma ad eventum)

         2. zachowanie formy pisemnej z datą pewną stanowi 1 z przesłanek ochrony najemcy przed wypowiedzeniem najmu przez nabywcę rzeczy najętej (forma ad eventum)

6. CZAS TRWANIA NAJMU – chodzi o używanie czasowe

   1. świadczenia wynajmującego jest świadczeniem ciągłym/trwałym – spełnienie świadczenia wymaga zachowania się dłużnika przez określony czas

      1. upływ czasu wpływa na rozmiar świadczenia ciągłego

      2. nie zawsze musi polegać na stałym zachowaniu – może polegać na gotowości dłużnika do określonych zachowań

   2. strony mogą określić z góry w umowie czas trwania najmu

      1. oznaczenie czasu trwania najmu może nastąpić przez

         1. podanie daty

         2. wskazanie zdarzenia, którego wystąpienie jest w ramach rozsądnych ludzkich przewidywań pewne

      2. maksymalny termin związania stosunkiem najmu to 10 lat (między przedsiębiorcami – 30 lat

         1. umowy najmu zawarte na czas dłuższy poczytuje się po upływie terminu maksymalnego za zawarte na czas nieoznaczony

   3. czas trwania najmu może być nieoznaczony – wówczas wynajmujący lub najemca może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych

7. OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO

   1. wynajmujący zobowiązany jest wydać najemcy rzecz najętą w stanie przydatnym do umówionego użytku

   2. wynajmujący zobowiązany jest utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu – ale są 2 ograniczenia tego obowiązku:

      1. najemca zobowiązany jest dokonywać drobne nakłady połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy najętej

         1. o potrzebie innych nakładów najemca zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić wynajmującego

      2. wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia rzeczy najętej do stanu poprzedniego, jeżeli uległa ona zniszczeniu wskutek okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi

   3. wynajmujący zobowiązany jest zapewnić najemcy spokojne używanie rzeczy – wynajmujący

      1. powinien powstrzymywać się od działań z tym obowiązkiem niezgodnych

      2. powinien podejmować czynności zmierzające do ochrony najemcy przed wszelkimi zakłóceniami ze strony osób 3. – zarówno:

         1. działaniami faktycznymi osób 3.

         2. i podnoszeniem roszczeń przez osoby 3.

            1. jeżeli osoba 3. dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej – najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego

   4. odpowiedzialność wynajmującego za naruszenie tych obowiązków

      1. wynajmujący odpowiada na zasadach ogólnych za N/NWZ, ale oprócz tego jego odpowiedzialność uzupełniona jest przepisami szczególnymi

      2. wykonanie napraw koniecznych

         1. wynajmujący powinien wykonać naprawy rzeczy jeśli

            1. w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego

            2. i bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku

         2. o potrzebie takich napraw najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego

         3. wynajmujący powinien wykonać te naprawy w odpowiednim terminie wyznaczonym przez najemcę

         4. po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego

      3. rękojmia za wady (fizyczne i prawne) rzeczy najętej

         1. odpowiedzialność oparta na zasadzie ryzyka

            1. wynajmujący może zwolnić się od odpowiedzialności jeśli wykaże że w chwili zawarcia umowy najemca od wadach rzeczy wiedział

         2. jeśli rzecz najęta ma wady (fizyczne / prawne) uniemożliwiające umówiony użytek

            1. i wady te istniały w chwili wydania rzeczy najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia

            2. i wady te ujawniły się po wydaniu rzeczy i nie dadzą się usunąć najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia

            3. i wady te ujawniły się po wydaniu rzeczy i dadzą się usunąć najemca powinien o nich zawiadomić wynajmującego i bezskutecznym upływie czasu potrzebnego do usunięcia wady może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia

         3. jeśli rzecz najęta ma wady ograniczające przydatność rzeczy do umówionego użytku najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady

8. UPRAWNIENIA NAJEMCY

   1. najemca może korzystać z rzeczy tylko w ograniczonym zakresie – może używać rzecz najętą ale nie może

      1. zużyć rzeczy najętej

      2. pobierać pożytków

   2. podnajem albo bezpłatne używanie

      1. jeżeli umowa najmu tego nie zabrania najemca może (bez pytania o zgodę wynajmującego) oddać rzecz najętą w całości lub w części osobie 3. w podnajem albo do bezpłatnego używania

         1. stosunek między najemcą a osobą 3. reguluje zawarta między nimi umowa

         2. najemca i osoba 3. odpowiadają bezpośrednio wobec wynajmującego za to że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu

         3. stosunek najemcy z osobą 3. rozwiązuje się najpóźniej z chwilą ustania najmu

         4. po ustaniu najmu osoba 3. nie może odmówić wynajmującemu wydania rzeczy powołując się na umowę zawartą między nią a najemcą

9. OBOWIĄZKI NAJEMCY

   1. najemca jest zobowiązany płacić wynajmującemu umówiony czynsz

      1. czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju

         1. np. przeniesienie własności określonej rzeczy lub świadczenie usług

      2. zazwyczaj jest to świadczenie okresowe - świadczenia, które mają się powtarzać jednorazowo, w regularnych odstępach czasu na podstawie i przez czas trwania 1 i tego samego stosunku zobowiązaniowego

      3. najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz w umówionym terminie

         1. jeśli termin nie został określony w umowie, czynsz powinien być płacony z góry

            1. gdy najem ma trwać nie dłużej niż 1 miesiąc – za cały czas najmu

            2. gdy najem ma trwać dłużej niż 1 miesiąc albo umowa została zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie do 10 dnia miesiąca

         2. w razie nieuiszczenia czynszu w terminie

            1. wynajmujący może żądać na zasadach ogólnych

               • wykonania zobowiązania

               • i odszkodowania za zwłokę

               • i odsetek za opóźnienie (jeśli czynsz jest płatny w pieniądzach)

            2. a ponadto jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia

               • przepis lex specialis – wyłącza zastosowanie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej wskutek zwłoki dłużnika

   2. dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż 1 rok – wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu chyba, że rzeczy te nie podlegają zajęciu

      1. prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte – wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać rzeczy na własne niebezpieczeństwo dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony/zabezpieczony

      2. jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego – wynajmujący zachowuje prawo zastawu jeśli przed upływem 3 dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie

   3. najemca powinien używać rzeczy w sposób określony w umowie, a jeżeli umowa o tym nie stanowi w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy

      1. nie wolno mu w szczególności bez zgody wynajmującego czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy

      2. na najemcy ciąży obowiązek dokonywania drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy – o potrzebie innych napraw powinien zawiadomić niezwłocznie wynajmującego

      3. wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia i odebrać rzecz najętą gdy

         1. najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób

         2. albo rzecz zaniedbuje w taki sposób, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie

10. ZBYCIE RZECZY NAJĘTEJ

    1. jeżeli rzecz najęta zostanie zbyta w czasie trwania najmu, na miejsce zbywcy wstępuje ex lege nabywca rzeczy

    2. nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia

       1. nawet jeśli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony

       2. wyjątek: nabywca nie może wypowiedzieć najmu jeżeli:

          1. w chwili zbycia rzeczy została ona już najemcy wydana, a umowa najmu była zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną (ad eventum)

          2. najem był wpisany do księgi wieczystej

       3. jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany wg umowy najmu - najemca może żądać od zbywcy naprawienia szkody

11. ZAKOŃCZENIE NAJMU

    1. sposoby zakończenia najmu

       1. każdy najem zawsze może być rozwiązany na podstawie umowy stron

       2. jeśli czas trwania najmu jest oznaczony

          1. zakończenie najmu następuje z nadejściem terminu końcowego

          2. wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony dopuszczalne jest tylko w wypadkach określonych w umowie - umowa najmu może

             1. przyznawać prawo do wypowiedzenia obu stronom lub tylko 1 z nich

             2. określać inne wypadki uzasadniające wypowiedzenia dla wynajmującego i najemcy

             3. wprowadzać obowiązek zachowania wyprzedzających terminów przy wypowiedzeniu

       3. jeśli czas trwania najmu jest nieoznaczony

          1. wynajmujący lub najemca może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych

             1. terminy ustawowe

                • gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż 1 miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego

                • gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego

                • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu -na 3 dni naprzód

                • gdy najem jest dzienny - na 1 dzień naprzód

       4. w razie kwalifikowanego naruszenia obowiązków przez 1 ze stron 2. strona może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia – ze skutkiem natychmiastowym - wypowiedzenie jest skutecznie od chwili dojścia do adresata oświadczenia o wypowiedzeniu, w taki sposób, żeby mógł zapoznać się z jego treścią

          1. najemca

             1. rękojmia

          2. wynajmujący

             1. jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia

             2. wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia i odebrać rzecz najętą gdy

                • najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób

                • albo rzecz zaniedbuje w taki sposób, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie

    2. przedłużenie najmu

       1. nadejście terminu końcowego lub wypowiedzenie nie spowoduje zakończenia najmu, jeżeli strony przedłużą go w drodze umowy

          1. z umowy tej powinno wynikać czy najem przedłużono na czas oznaczony czy nieoznaczony

          2. w razie wątpliwości należy uznać, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony, jeżeli najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego milczące przedłużenie najmu

    3. zwrot rzeczy

       1. po zakończeniu najmu, najemca oraz inne osoby, które na podstawie umowy z nim zawartej władają rzeczą – są obowiązane zwrócić rzecz wynajmującemu

       2. rzecz powinna być zwrócona w stanie niepogorszonym

          1. wyjątek: nie ma odpowiedzialność za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania

          2. istnieje domniemanie, że rzecz została wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku

             1. ciężar dowodu, że było inaczej spoczywa na najemcy

             2. może być to trudne do udowodnienia więc w praktyce sporządza się protokół zdawczo- odbiorczy

       3. ulepszenie rzeczy

          1. jeśli najemca, przekraczając swoje obowiązki ulepszy rzecz – o skutkach decyduje umowa najmu

             1. jeśli strony nie uregulowały tej kwestii – od decyzji wynajmującego zależy

                • czy zatrzyma ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości

                • czy zażąda przywrócenia rzeczy do stanu pierwotnego

             2. wyłączone jest zastosowanie norm o bezpodstawnym wzbogaceniu oraz o rozliczeniach między posiadaczem a właścicielem rzeczy z tytułu nakładów

12. PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ

    1. roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy

    2. roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy

    3. inne roszczenia wynikające ze stosunku najmu – przedawniają się na zasadach ogólnych

       1. należy odróżnić

          1. ogólne prawo do powtarzających się świadczeń

             1. prawo wynajmującego do czynszu w ogóle jest aktualne i nie przedawnia się

          2. uprawnienie do poszczególnych świadczeń jednorazowych za dany okres

             1. prawo do poszczególnych rat czynszu jest osobnym prawem

             2. przedawnia się osobno – nie pobrane czynsze przedawniają się po 3 latach licząc od każdego zaległego świadczenia okresowego oddzielnie