NAJEM
TREŚĆ UMOWY
Stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w najem. Umowa będzie ważna chociażby wynajmującemu nie przysługiwało żadne prawo do rzeczy. Wynajmujący powinien jednak móc spełnić swoje świadczenie, tj. oddać rzecz najemcy w terminie i zapewnić mu jej spokojne używanie w czasie trwania stosunku najmu. Jeżeli wynajmujący, wskutek tego, że nie jest właścicielem rzeczy stanowiącej przedmiot najmu lub uprawnionym do dysponowania nią z innego tytułu, nie odda rzeczy najemcy w terminie, może ponieść sankcje przewidziane w art. 491 § 1 k.c. W myśl wymienionego przepisu, najemca może wtedy w szczególności odstąpić od umowy.
Najem jest umową konsensualną, wzajemną i odpłatną (art. 487 § 2). Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego w postaci oddania rzeczy do używania jest zapłata czynszu przez najemcę. Do istotnych składników umowy należą przedmiot najmu i czynsz.
Najem może być zawarty albo na czas oznaczony, wtedy kończy się w zasadzie z nadejściem ustalonego w umowie terminu, albo na czas nie oznaczony, wówczas kończy się z upływem okresu wypowiedzenia. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.
Czynsz najmu może być oznaczony w pieniądzach lub innych świadczeniach, np. świadczeniu rzeczy zamiennych czy usług. W przypadku świadczeń niepieniężnych może wchodzić w rachubę odpowiedzialność najemcy z tytułu rękojmi za wady przedmiotu świadczenia. Czynsz można także określić w sposób dorozumiany, np. według stawek stosowanych w stosunkach danego rodzaju.
Do umowy najmu strony mogą dołączyć świadczenia dodatkowe wynajmującego albo najemcy (np. wynajmujący zobowiązuje się nadto do sprzątania, ogrzewania, najemca do naprawy rzeczy, pomocy przy utrzymywaniu jej w należytym stanie, konserwacji). Gdy takie świadczenia ze względu na ich gospodarcze znaczenie nabierają charakteru świadczenia głównego, umowa stron staje się umową mieszaną np. najmu i usług. Mają do niej wtedy zastosowanie odpowiednie przepisy dla każdego ze świadczeń uznanych za świadczenie główne. Wysokość czynszu pozostawiona jest w zasadzie umowie stron.
FORMA UMOWY
Umowa najmu, której przedmiotem jest rzecz ruchoma, może być zawarta w dowolnej formie (pisemnej, ustnej), a nawet w sposób dorozumiany. Jednakże umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nie oznaczony (forma ad eventum).
OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w terminie umówionym oraz w stanie zdatnym do umówionego użytku. W razie nieoznaczenia w umowie tego terminu, wynajmujący powinien wydać rzecz niezwłocznie po wezwaniu go przez najemcę. W przypadku kwalifikowanego opóźnienia w wydaniu rzeczy (zwłoki), najemca może żądać naprawienia poniesionej przez to szkody. Może też odstąpić od umowy i żądać wynagrodzenia szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania. Wynajmujący ma obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania najmu. Obowiązek ten obejmuje wymianę uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywanie wszelkich napraw i nakładów, poza drobnymi połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Jakie naprawy należy uznać za drobne, a więc obciążające najemcę, zależy nie tylko od ich technicznych właściwości, ale także od panującego zwyczaju. W razie naruszenia przez najemcę obowiązku dokonywania drobnych nakładów, wynajmującemu przysługuje roszczenie o naprawienie szkody oraz ewentualnie uprawnienia.
OBOWIĄZKI NAJEMCY
Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w umówionym terminie. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Naruszenie przez najemcę dozwolonego sposobu używania rzeczy najętej rodzi dla wynajmującego prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 667 § 2) oraz roszczenie o naprawienie szkody. Odszkodowania tego może dochodzić w czasie trwania najmu. Brak jest bowiem podstaw do podzielenia poglądu Sądu Najwyższego o możliwości dochodzenia go dopiero po zakończeniu najmu. Odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy, stwierdzając, że jeżeli pogorszenie stanu rzeczy najętej (budynku) wynika z niewłaściwej eksploatacji, wynajmującemu - również przed zakończeniem najmu - przysługuje przeciwko najemcy roszczenie o odszkodowanie za wynikłą z tego powodu szkodę.
Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Dokonanie przez najemcę niedozwolonych zmian w rzeczy najętej powoduje powstanie roszczenia wynajmującego o przywrócenie rzeczy do stanu pierwotnego, a jeśli byłoby to niemożliwe - roszczenie o naprawienie wyrządzonej szkody. Wynajmujący jest także wówczas uprawniony do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jeżeli najemca po upomnieniu przestaje używać rzeczy sprzecznie z przeznaczeniem, wynajmujący traci prawo wypowiedzenia najmu.
Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Unormowane w tym przepisie oddanie rzeczy najętej osobie trzeciej następuje w drodze umowy użyczenia lub podnajmu. Zakaz takiego oddania zawarty w umowie najmu nie powoduje nieważności umów użyczenia i podnajmu, a jedynie uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2). Uprawnienie takie przysługuje wynajmującemu także wtedy, gdy osoba trzecia będzie używała rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, mimo iż umowa najmu nie zawierała zakazu oddania; wówczas o wypowiedzeniu powinien on zawiadomić też osobę trzecią i także przeciwko niej skierować powództwo. Wynajmujący nie staje się stroną stosunku użyczenia czy podnajmu, łączy go nadal stosunek najmu z oddającym. Nie może więc żądać od osoby trzeciej czynszu najmu za czas trwania użyczenia czy podnajmu. Z kolei najemca odpowiada za działania lub zaniechania osoby trzeciej jak za własne i nie może zasłaniać się brakiem swojej winy.
USTAWOWE PRAWO ZASTAWU
Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (np. przedmioty nie podlegające zajęciu według przepisów egzekucyjnych). Prawo zastawu zabezpiecza roszczenia wynajmującego z tytułu czynszu oraz świadczeń dodatkowych, np. sprzątanie wynajmowanego pomieszczenia, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Oznacza to, że z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotów zastawu wypłaca się - z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi - należności za ostatni rok wraz z odsetkami za ten okres. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony (dozwolona samopomoc).
ZBYCIE RZECZY NAJĘTEJ
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.