DZIERŻAWA
Pojęcie umowy dzierżawy
Dzierżawa jest umową konsensualną i wzajemną. W umowie tej wydzierżawiający zobowiązuje się dać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Podobnie jak przy najmie, wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w dzierżawę i nie musi mu przysługiwać wobec niej jakieś prawo. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz przynosząca ze swej natury lub przeznaczenia pożytki. Może nim być również prawo, którego wykonywanie przynosi pożytki.
Stosunek dzierżawy pokrywa się ze stosunkiem najmu, z tym zastrzeżeniem, że dzierżawa poza używaniem cudzej rzeczy pozwala także na pobieranie z niej pożytków. Jest ona z tego względu istotnym uzupełnieniem instytucji najmu. Odmienne są natomiast społeczne i gospodarcze funkcje obu tych stosunków prawnych. Przedmiotem dzierżawy są bowiem w praktyce nieruchomości lub ich części albo prawa majątkowe dające pożytki lub zespoły takich praw (np. grunt, dom czynszowy, przedsiębiorstwo).
Czynsz dzierżawny
Konieczną cechą dzierżawy jest odpłatność. Wskutek tego nie jest dzierżawą umowa, w której osoba biorąca grunt rolny do używania i pobierania pożytków jest zobowiązana tylko do opłacania podatków i innych ciężarów związanych z posiadaniem gruntu. Do takiego stosunku przepisy o dzierżawie mogą być tylko stosowane w drodze analogii (art. 708).
Czynsz dzierżawny może być oznaczony nie tylko w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, ale też w ułamkowej części pożytków, niekoniecznie pochodzących z dzierżawionej rzeczy. Jeśli czynsz jest oznaczony w pożytkach, np. 1/4 uzyskanego zbioru, a dzierżawca bez swej winy zbioru nie uzyska, wolny jest od obowiązku zapłaty czynszu. W tym przypadku mamy do czynienia z ukształtowaniem dzierżawy jako umowy częściowo losowej.
Czas trwania dzierżawy
Czasowość dzierżawy, podobnie jak i najmu, należy do istoty umowy. W zasadzie może ona być zawarta w dowolnej formie. Jednakże dzierżawa nieruchomości na okres dłuższy niż rok wymaga zachowania formy pisemnej, której niezachowanie oznacza zawarcie umowy na czas nie oznaczony (art. 660). Każdą dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony.
Prawo pierwokupu - uchylone od lipca 2003 r.
Wykonywanie dzierżawy
Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Zakaz samowolnej zmiany przez dzierżawcę przeznaczenia przedmiotu dzierżawy związany jest z obowiązkiem zachowania substancji rzeczy jako istoty dzierżawy. Określenie wymagań prawidłowej gospodarki zależy od przedmiotu dzierżawy. Jeśli jest nim np. gospodarstwo rolne, to wymagania te będą polegały na prawidłowym obsianiu gruntów i zbieraniu plonów. Zakazana będzie zmiana profilu upraw, np. zaoranie łąk na grunt rolny. Jeśli sposób korzystania z przedmiotu dzierżawy będzie naruszał omawiane wymagania, to wydzierżawiającemu przysługuje roszczenie o naprawienie szkody oraz może on wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Naprawy konieczne
W umowie dzierżawy obowiązek ponoszenia napraw rozłożony został na strony częściowo odmiennie niż w umowie najmu. Przejawia się to zwłaszcza w nałożeniu na dzierżawcę obowiązku ponoszenia nie tylko kosztów drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, lecz wszystkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy, a więc także takich, które w umowie najmu obciążają wynajmującego.
W stosunkach rolnych, gdy dzierżawa obejmuje gospodarstwo rolne wraz z inwentarzem żywym i martwym, wydzierżawiający jest obowiązany nie tylko wydać przedmiot umowy, lecz także w okresie dzierżawy uzupełnić nadzwyczajne ubytki w inwentarzu, będące następstwem okoliczności, za które dzierżawca nie odpowiada, a które nie stanowią naturalnego toku rzeczy (np. zabicie konia przez piorun).
Oddanie do używania lub poddzierżawy
Związany z elementem zaufania wydzierżawiającego do osoby dzierżawcy zakaz oddawania przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego do bezpłatnego używania albo poddzierżawiania go dotyczy także części tego przedmiotu. Oddanie przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w poddzierżawę jest ważne w stosunku między dzierżawcą a tą osobą, nawet jeżeli nastąpiło bez zgody wydzierżawiającego. Dochodzi wtedy do zawarcia przez nich umowy dzierżawy.
W wypadku naruszenia zakazu powstaje po stronie wydzierżawiającego uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia oraz - jeżeli poniósł szkodę materialną - roszczenie odszkodowawcze w stosunku do dzierżawcy na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontrkatowej.
Jeżeli natomiast poddzierżawa jest dozwolona, mają do niej zastosowanie przepisy dotyczące podnajmu. Bierne zachowanie się przez wydzierżawiającego po powzięciu wiadomości o naruszeniu zakazu poddzierżawy może uzasadniać wniosek, że wyraził on zgodę na takie postępowanie dzierżawcy.
Płatność czynszu
W odróżnieniu od najmu, przy którym czynsz płatny jest z góry, czynsz dzierżawny należy płacić półrocznie z dołu, jeżeli z umowy lub zwyczaju nie wynika co innego. Różnica płynie stąd, że zwykle płaci się go z dochodów uzyskanych z dzierżawy. Przy dzierżawach krótkoterminowych czynsz określony w pieniądzach lub innych rzeczach zamiennych można uiszczać jednorazowo za cały czas trwania umowy z góry lub z dołu.
Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Przesłanki obniżenia czynszu
Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Przepis ten uzasadnia jedynie obniżenie czynszu, a nie całkowite zwolnienie dzierżawcy od jego zapłaty.
Przesłankami obniżenia czynszu są nie tylko „niezwykłe wypadki”, zwłaszcza klęski żywiołowe (tak art. 411 k.z.), lecz także wszelkie okoliczności niezależne od dzierżawcy, które nie dotyczą jego osoby. Nie dotyczą dzierżawcy te okoliczności, które nie pozostają w związku z jego działaniem lub zaniechaniem.
Przy ocenie stopnia zmniejszenia zwykłego przychodu należy uwzględniać wszystkie okoliczności mające wpływ na wyrównanie przeciętnych dochodów z dzierżawy, jak np. otrzymanie świadczenia ubezpieczeniowego z tytułu ubezpieczenia od ryzyka, które spowodowało obniżenie dochodu.
Ustawowe prawo zastawu
Uzyskanie czynszu oraz świadczeń dodatkowych przez wydzierżawiającego ustawodawca zabezpieczył ustawowym prawem zastawu. Art. 701 rozszerza zakres tego prawa. Obejmuje ono nie tylko jak przy najmie rzeczy wniesione do przedmiotu dzierżawy, lecz także inne rzeczy znajdujące się w jego obrębie, np. przy dzierżawie gruntów rolnych płody, inwentarz żywy i martwy, jeżeli służą do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.
Ustawowe prawo zastawu wydzierżawiającego powstaje z chwilą wniesienia ruchomości do przedmiotu dzierżawy, a wygasa na skutek ich usunięcia.