Najem Okazjonalny

B i zn e s

Od kilku do ponad 20% rocznie - takie stopy zwrotu mogą przynieść inwestycje w nieruchomości. Wszystko zależy
od wybranej klasy aktywów i przyjętej strategii inwestycyjnej. Niektóre strategie mogą być jednak bardzo ryzykowne.
Tym niemniej nawet te bezpieczne powinny dać wynik lepszy niż lokata bankowa - ocenia Lion’s Bank.

Najprostszą i najczęściej praktykowaną formą inwestycji na rynku nieruchomości jest zakup mieszkania na wynajem.
Tego typu inwestycja w jednym z miast wojewódzkich wymaga zaangażowania co najmniej 150-250 tys. zł. Już taka
kwota pozwala wybrać skromny lokal, z którego wynajmu właściciel będzie czerpał zysk w postaci przychodów w wy-

Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyższy niż na lokacie bankowej

http://m.onet.pl/biznes,8wqn5

1 z 12

2014-10-08 14:49

sokości średnio 5-7% wartości nieruchomości w skali roku. To oczywiście nie wszystko. Jak pokazują dane histo-
ryczne, na rozwiniętych rynkach można liczyć też na wzrost wartości nieruchomości rzędu 1-2 pkt proc. rocznie po-
nad inflację. Te dwa elementy stanowią więc potencjalnie znacznie bardziej zyskowne rozwiązanie niż przechowywa-
nie pieniędzy na lokacie, która obecnie rzadko kiedy daje zarobić więcej niż 3,5% w skali roku (minus podatek).

Zakup mieszkania nie jest oczywiście rozwiązaniem pozbawionym ryzyka. Sam najem wiąże się z niebezpieczeń-
stwem dewastacji lokalu i niewywiązywania się najemcy z umowy. To drugie ryzyko można jednak ograniczyć, stosu-
jąc wciąż mało popularną formę najmu okazjonalnego. Inwestując w mieszkania na wynajem, narażamy się też na ry-
zyko czasowego braku najemców. Ważna jest też kwestia możliwego spadku wartości lokalu w krótkim i średnim ter-
minie.

Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie mogą podpisać umowę o tzw. najem okazjonalny. W odróżnieniu od tra-
dycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się
z podpisanej umowy. Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie
właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200
zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, na co zgodę wyraża właściciel tego
lokalu. Taka forma umowy najmu jest w Polsce mało popularna pomimo większego bezpieczeństwa wynajmującego.

Inwestycja z dreszczykiem emocji

Inwestowanie na rynku mieszkaniowym ma też swoją wyjątkowo ryzykowną odmianę, umożliwiającą jednak osiągnię-
cie ponadprzeciętnej stopy zwrotu. Chodzi tu o zakup mieszkania na rynku pierwotnym, na początkowym etapie re-
alizacji inwestycji przez dewelopera, w tzw. systemie 10/90. Polega on na tym, że 10% wartości mieszkania wpłaca
się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90% przy umowie ostatecznej. Inwestor nie dąży jednak do podpisania
umowy ostatecznej, ale do dokonania cesji swoich praw na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta się z efektu
dźwigni finansowej, co wielokrotnie zwiększa możliwy do osiągnięcia zysk. Skalę potencjalnych wyników takiej inwe-
stycji można zobrazować na przykładzie. Załóżmy, że inwestor podpisuje umowę przedwstępną na zakup lokalu o
wartości 500 tys. zł, wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł. Następnie cena nieruchomości rośnie do 550 tys. zł,
czyli o 10%. Inwestor sprzedaje wtedy swój udział za 100 tys. zł, czyli realizuje stopę zwrotu na poziomie 100% brut-
to (dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym). Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła, a dodatko-
wo inwestor nie znalazłby nabywcy na swój udział, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, al-
bo stracić wpłacony zadatek. Inwestycje w mieszkania w budowie na powyższych zasadach mają więc sens w okre-

Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyższy niż na lokacie bankowej

http://m.onet.pl/biznes,8wqn5

2 z 12

2014-10-08 14:49

sach boomu na rynku bądź w wypadku, gdy deweloper oferuje duże dyskonto kupującym lokale przed rozpoczęciem
budowy.

Pokój w hotelu, czyli udział w biznesie

Dla osób, które odstręcza konieczność zajmowania się wynajmowanym mieszkaniem, ale chciałyby czerpać zyski z
wynajmu, rozwiązaniem może być inwestycja w tzw. condo hotel. Cały mechanizm polega na tym, że inwestor kupuje
na własność pokój w obiekcie hotelowym, a potem wynajmuje go operatorowi hotelu, który zajmuje się już całą orga-
nizacją i marketingiem hotelu. Za wynajem właściciel otrzymuje z góry określony poziom dochodu (indeksowany infla-
cją) lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Umowa podpisywana jest przeważnie na
wiele lat (nawet 15-20). Aby kupić pokój w hotelu, wystarczy relatywnie niewielki budżet, zaczynający się od 150-200
tys. zł. Zakup nie zawsze może być jednak sfinansowany tanim kredytem hipotecznym. Często banki stawiają poten-
cjalnemu kredytobiorcy wymagania wyższe niż w wypadku finansowania nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z dany-
mi Lion’s Banku, przeciętny poziom rentowności wynajmu w dużym mieście wynosi obecnie ok. 6-9% w skali roku.
Mowa tu o rentowności brutto, a więc stosunku potencjalnego rocznego przychodu do wartości nieruchomości. Inwe-
stowanie w pokoje w hotelach, generując wyższy potencjalny zysk, jest też obarczone wyższym ryzykiem niż wyna-
jem mieszkań. Głównie pochodzi ono z faktu, że kupując pokój w hotelu, podejmuje się też pośrednio ryzyko prowa-
dzenia działalności gospodarczej. Szczególnie ważne jest więc, aby podpisać umowę ze stabilnym i wiarygodnym
partnerem. Nie bez znaczenia jest też lokalizacja obiektu, jego standard oraz rozwiązania, które pozwolą na utrzyma-
nie obłożenia także poza sezonem (sale konferencyjne, zaplecze SPA).

Plusem tego rozwiązania jest natomiast niewielka czasochłonność. Utrzymaniem, zarządzaniem, wnoszeniem
wszystkich opłat (oprócz podatków) i remontami obiektu zajmuje się bowiem firma zarządzająca. Właściciel pokoju w
hotelu może też zwykle spędzać urlop pod własnym dachem za symboliczną opłatą.

Lokal użytkowy na wynajem wymaga zasobnego portfela

Innym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą poświęcać czasu na zarządzanie posiadaną nieruchomością, jest za-
kup wynajętego lokalu użytkowego. Inwestowanie w tego typu lokale pozwala przy tym osiągnąć wyraźnie wyższą
stopę zwrotu niż w wypadku wynajmu mieszkań (8%). Ten rynek zarezerwowany jest jednak dla inwestorów z grub-
szym portfelem. Bariery wejścia na ten rynek są bowiem większe niż w wypadku najmu mieszkań. W Warszawie,
aby w ogóle myśleć o zakupie lokalu użytkowego, trzeba dysponować budżetem zaczynającym się od 1 mln zł. W

Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyższy niż na lokacie bankowej

http://m.onet.pl/biznes,8wqn5

3 z 12

2014-10-08 14:49

pozostałych miastach wojewódzkich poziom cen jest niższy, ale i tak nawet w relatywnie tanich Katowicach trzeba
dysponować kwotą około 500 tys. zł - wynika z danych Lion’s House.

Za inwestowaniem w lokale użytkowe przemawia fakt, że najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. na 5
czy 10 lat). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Właściciel lokalu użytkowego zazwy-
czaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. Przeważnie to właśnie
najemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.

Warto też zaznaczyć, że wymagany przez sprzedających zadatek na rynku lokali użytkowych to przeważnie 10-20%
ceny. Chcąc więc kupić taką nieruchomość w stolicy, trzeba dysponować gotówką na ten cel rzędu 100-200 tys. zł.
To jednak nie wszystko. Gdyby bowiem nabywca chciał posiłkować się przy zakupie kredytem, będzie też musiał
dysponować pieniędzmi na tę część ceny, którą stanowi podatek VAT. Banki niechętnie podchodzą do finansowania
tej części ceny brutto. Biorąc pod uwagę, że stawka podatku wynosi w wypadku lokali użytkowych 23%, to w cenie
brutto lokalu o wartości 1 mln złotych aż 187 tys. zł stanowi VAT. Niewielkim pocieszeniem jest tu fakt, że urząd skar-
bowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (wcze-
śniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, że
aby przystąpić do transakcji trzeba posiadać w gotówce znaczącą kwotę - w naszym wypadku może to być nawet
kwota 387 tys. zł. Gdyby dodać do tego koszty transakcyjne (sądowe, notarialne, podatkowe itp.), to okaże się, że
chcąc kupić lokal użytkowy, trzeba dysponować kwotą rzędu 40-50% wartości nabywanej nieruchomości.

Lokal użytkowy jako agresywna inwestycja

Bardziej ryzykownym rozwiązaniem jest zakup niewynajętego lokalu użytkowego. Nabywca bierze wtedy na siebie ry-
zyko znalezienia najemcy oraz ryzyko, że przez pewien czas nie będzie czerpał z tego tytułu przychodów, ponosząc
przy tym koszty. Potencjalny zarobek z inwestycji w niewynajęty lokal pojawi się wtedy, gdy po znalezieniu stabilnego
najemcy i podpisaniu z nim wieloletniej umowy, nastąpi sprzedaż lokalu z niższą rentowością najmu. Prześledźmy to
na przykładzie. Lokal użytkowy w nowym budynku ma potencjał do generowania przychodu na poziomie 100 tys. zł
rocznie. Inwestor jest skłonny zapłacić za taki lokal 1 mln zł, co oznacza dla niego możliwość uzyskiwania potencjal-
nej rentowności na poziomie 10% rocznie. Inwestor faktycznie znajduje nabywcę za taką kwotę. Z uwagi na to, że
średnia rynkowa rentowość najmu wynosi 8%, hipotetyczna wartość lokalu rośnie do 1,25 mln zł. Jeśli inwestorowi
faktycznie udałoby się sprzedać lokal za taką cenę, zarobiłby 250 tys. zł, czyli 25% (minus podatek).

Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyższy niż na lokacie bankowej

http://m.onet.pl/biznes,8wqn5

4 z 12

2014-10-08 14:49

Oczywiście w tej strategii czynników ryzyka można upatrywać w tym, że nie uda się znaleźć stabilnego najemcy,
czynsz możliwy do osiągnięcia okaże się niższy lub po prostu trzeba będzie długo czekać na odpowiedniego najem-
cę, ponosząc koszty utrzymania nieruchomości.

Inwestycja w ziemię z niską płynnością

Modnym sposobem lokowania pieniędzy są też inwestycje w ziemię rolną. Trudno się dziwić, skoro w ciągu roku
przeciętny hektar zdrożał w kraju o 22,5%, a od końca 2004 roku progres wynosi aż 380% (średnio 17,9% w skali ro-
ku) - wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank. Oczywiście trzeba być świadomym tego,
że nie jest to inwestycja pozbawiona ryzyka - trend może się szybko odwrócić. Do zalet tego typu inwestycji można
zaliczyć:

- fiskalne zachęty dla rolników - niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w wypadku większości gruntów
rolnych stawka nie przekracza 346,4 zł za ha rocznie, podczas gdy w wypadku gruntów zajętych pod działalność go-
spodarczą jest to 8,9 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS);

- możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego.
W 2013 roku podstawowa stawka dopłaty wynosiła 219 euro/ha (przeliczenie po kursie z września 2014 r.);

- oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (na-
stąpi to w drugiej połowie 2016 roku). Już w 2015 roku może to wywołać wzrost popytu na grunty. Trzeba bowiem pa-
miętać, że w większości krajów starej UE ziemia jest droższa niż w Polsce.

Największym minusem lokowania kapitału w nieruchomościach gruntowych jest ich bardzo niska płynność - wyjście z
takiej inwestycji może zająć kilka lat. Dlatego tego typu rozwiązania powinny rozważać wyłącznie osoby mające bar-
dzo długi horyzont inwestycyjny.

Inwestycja z nadzieją na urbanizację

Większość inwestorów lokujących kapitał w nieruchomościach gruntowych liczy jednak na to, że działkę pierwotnie
rolną sprzedadzą jako działkę nadającą się do zabudowy. Trzeba jednak być świadomym, że nie jest to wcale łatwa
do przebycia droga, której pokonanie może zająć kilka lat. Po pierwsze tylko nieliczne grunty rolne mają szansę stać
się atrakcyjną inwestycją. Ich udział w całości można szacować na nie więcej niż 5-10%. Aby z zyskiem sprzedać

Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyższy niż na lokacie bankowej

http://m.onet.pl/biznes,8wqn5

5 z 12

2014-10-08 14:49

grunty rolne, konieczne jest wystąpienie określonych okoliczności, wśród których wymienić można: zmianę przezna-
czenia gruntu, budowę obwodnicy dużego miasta czy ogólnie mówiąc politykę gminy. Znalezienie gruntów, które dziś
mają przeznaczenie rolne, a za kilka lat można będzie na nich stawiać budynki i będzie na nie faktyczny popyt, jest
zadaniem bardzo trudnym.

Aby zainwestować pieniądze w grunt w okolicy dużego miasta wojewódzkiego, należy dysponować budżetem zaczy-
nającym się od 200-300 tys. zł. Horyzont inwestycyjny jest przynajmniej kilkuletni. Koszty utrzymania nieruchomości
są jednak znikome i sprowadzają się do podatku od nieruchomości (od 8,66 zł do niecałych 346,4 zł za ha). Inwestor
może też liczyć na dopłaty bezpośrednie i przychody z tytułu wydzierżawiania parceli. Minusem inwestowania w
grunty rolne jest natomiast czasochłonność niezbędnych do przebycia procedur administracyjnych (związanych z
przekształceniem, podziałem i uzbrojeniem terenu) i duże ryzyko, że planów odnośnie do gruntu (sprzedaż mniej-
szych działek po atrakcyjnej cenie) nie uda się zrealizować.

def44e59-e1a9-4038-99c0-e5faae50e881

Zyskowne pied-a-terre

Zyskującym - szczególnie w okresie letnim - sposobem lokowania kapitału są też nieruchomości zagraniczne. Do-

Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyższy niż na lokacie bankowej

http://m.onet.pl/biznes,8wqn5

6 z 12

2014-10-08 14:49

brze wybrana nieruchomość może przynosić zyski z wynajmu, a w dłuższej perspektywie także wzrost wartości nieru-
chomości. Wejście na zagraniczne rynki nieruchomości jest o tyle ciekawym rozwiązaniem, że w momentach, w któ-
rych mieszkania w jednym kraju tracą na wartości, możliwy jest wzrost wartości gdzie indziej. I tak w dziewięciu na
dwadzieścia przebadanych przez Lion’s Bank rynków nieruchomości w Europie rok 2012 zakończył się spadkiem cen
mieszkań i domów. W siedmiu krajach ceny wzrosły, a w czterech praktycznie nie zmieniły się.

Inwestując w nieruchomości wakacyjne, należy pamiętać o konsekwencjach wahań kursowych. Obecna tendencja
spadku wartości złotego sprzyja takim inwestycjom, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz wynajmu, jak i wyra-
żona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja
miałaby natomiast miejsce w wypadku umocnienia złotego.

Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyższy niż na lokacie bankowej

http://m.onet.pl/biznes,8wqn5

7 z 12

2014-10-08 14:49