WYSZA SZKOA GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOCIAMI
WYCENA NIERUCHOMOCI
Warszawa 6 maja 2008r.
Monika Nowakowska
WYCENA NIERUCHOMOCI ZURBANIZOWANYCH
S P I S T R E C I K O N S P E K T U
1. Wiadomoci ogólne (dobór metody wyceny, cele wyceny, czynniki wpywajce na warto gruntów przeznaczonych pod zabudow i nieruchomoci zabudowanych, róda informacji, baza danych, rodzaje wartoci)
2. Metodologia wyceny
3. Przykady wycen
4. Literatura
I. WIADOMOCI OGÓLNE.
Wyceny nieruchomoci pooonych na terenach zurbanizowanych (niezabudowanych i zabudowanych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy) podlegaj oszacowaniu na podstawie:
Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomociami (Dz.U. z 2004r Nr 261 poz. 2603 ze zmianami: Dz.U. z 2004r Nr 281, poz. 2782 oraz z 2005r Nr 130, poz.1087, Nr 169, poz.1420 i Nr 175, poz.1459),
Rozporzdzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109 oraz Dz.U. Nr 196 z 2005r poz.1628 ),
Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majtkowych.
Innych przepisów prawnych (w zalenoci od rodzaju nieruchomoci i celu wyceny).
Przedmiotu niniejszego konspektu nie stanowi wycena nieruchomoci zabudowanych budynkami wielorodzinnymi oraz lokali mieszkalnych, wycena nieruchomoci zabudowanych obiektami handlowymi, usugowymi i przemysowymi (nieruchomoci komercyjnych), a take wycena nieruchomoci niezabudowanych rolnych i lenych oraz wycena nieruchomoci w podejciu kosztowym.
Dobór metody wyceny
(Tabela - Metody wyceny)
Rzeczoznawca majtkowy (zgodnie z art. 154 ustawy, § 55-7 rozporzdzenia oraz Standardem VII.1 - „Zasady sporzdzania operatu szacunkowego”) wybiera okrelon metod wyceny uwzgldniajc niej wymienione kryteria:
cel wyceny (z celem wie si konieczno zastosowania odpowiedniej podstawy prawnej),
rodzaj i pooenie nieruchomoci,
przeznaczenie nieruchomoci w planie miejscowym (w przypadku braku planu art. 154 ustawy ust.2 i 3)
stopie wyposaenia w urzdzenia infrastruktury technicznej
stan nieruchomoci (def. art.4.)
dostpne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomoci podobnych
zakres wyceny
podstawy prawne i uwarunkowania dokonywanych czynnoci (technicznych, prawnych...)
stan prawny nieruchomoci (np. wycena prawa uytkowania wieczystego gruntu, wycena prawa wasnoci, ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych).
(Tabela - Prawa do nieruchomoci)
Przyjty sposób wyceny, w tym rodzaj okrelanej wartoci oraz wybór podejcia, metody i techniki szacowania powinien by w operacie szacunkowym wyranie przedstawiony i uzasadniony.
Cel wyceny
Oszacowanie wartoci przeprowadzane jest dla rónych celów jak np.:
dla potrzeb sprzeday nieruchomoci w drodze przetargów i w trybie bezprzetargowym
dla potrzeb nabycia nieruchomoci (w tym praw do nieruchomoci np. ustanowienie suebnoci gruntowych i osobistych, prawo doywocia)
dla potrzeb oddania w uytkowanie wieczyste (nieruchomoci zabudowanej i niezabudowanej)
dla potrzeb naliczania i aktualizacji opat z tytuu uytkowania wieczystego, wykup przez uytkownika wieczystego (obecnie dotyczy tylko osób prawnych)
dla potrzeb oddania w trway zarzd (nieruchomoci zabudowanej i niezabudowanej)
dla potrzeb nieruchomoci pod now drog lub pod poszerzenie drogi istniejcej (lub odszkodowanie za drog zajt)
komunalizacja mienia, uwaszczenie osób prawnych, prywatyzacja i reprywatyzacja
okrelenie wartoci aportów do spóek
okrelenie wartoci dla potrzeb naliczenia opat z tytuu ustanowionych praw rzeczowych i zobowizaniowych (prawo uytkowania, czynsz najmu, dzierawy itp.)
okrelenie wartoci dla potrzeb nabywania nieruchomoci przez cudzoziemców
okrelenie wartoci odszkodowa (np. przy wywaszczeniu nieruchomoci, czasowym zajciu gruntu lub zwrocie wywaszczanej nieruchomoci)
dla potrzeb fiskalnych (naliczanie podatku przy transakcjach kupna - sprzeday, spadkach, darowiznach, czynnociach cywilno-prawnych, odpisach amortyzacyjnych i inwestycyjnych etc.)
dla potrzeb bankowych (m.in. kredytowania hipotecznego oraz zastawu - ekspektatywy odrbnej wasnoci lokalu i spódzielczego wasnociowego prawa do lokalu)
dla potrzeb ubezpieczeniowych
dla potrzeb planistycznych (przy wprowadzaniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego - oszacowanie skutków finansowych wprowadzenia planu oraz opaty planistyczne, a take odszkodowania za poniesion rzeczywist szkod w zwizku z uchwaleniem, lub zmiana planu),
dla potrzeb naliczania opat adiacenckich (w tym scalenie i podzia, uzbrojenie gruntów, podzia nieruchomoci oraz poczenie i ponowny podzia),
dla potrzeb okrelenia wartoci gruntu rolnego (lub lenego) dla pomniejszenia nalenoci w zwizku z wyczeniem gruntu (rolnego lub lenego) z produkcji
dla potrzeb ustalenia ekwiwalentu za mienie pozostawione za granic
dla potrzeb sprzeday kwatery (lub lokalu mieszkalnego) znajdujcej si w zasobach Wojskowej Agencji Mieszkaniowej
dla potrzeb przeksztace w spódzielniach mieszkaniowych (realizacja ustawy o s.m.)
dla potrzeb ksigowych (warto godziwa)
w przyszoci - taksacja dla potrzeb katastru.
Czynniki wpywajce na warto nieruchomoci (atrybuty cenotwórcze) niezabudowanych i zabudowanych:
Trzy najwaniejsze cechy
B. Zgodnie art.154 Ustawy o gospodarce nieruchomociami wycen wartoci rynkowej nieruchomoci przeprowadza si uwzgldniajc ”w szczególnoci cel wyceny, rodzaj i pooenie nieruchomoci, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopie wyposaenia w urzdzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostpne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomoci podobnych”.
Zgodnie z art. 153 oszacowanie wartoci nieruchomoci przeprowadza si przy uwzgldnieniu:
cen „jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które byy przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje si ze wzgldu na cechy rónice te nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzgldnia si zmiany poziomu cen wskutek upywu czasu”.
faktu, e „nabywca zapaci za ni cen, której wysoko uzaleni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomoci”.
kosztów jej odtworzenia pomniejszonym o warto zuycia nieruchomoci.
C. W praktyce najwaniejszymi elementami wpywajcymi na warto gruntów s:
POOENIE - atrakcyjno lokalizacyjna: usytuowanie na terenie dzielnicy, elementy ssiedztwa, dostpno do obiektów handlowo - usugowych, administracji, owiaty i kultury, komunikacji, moliwoci atwego dojazdu oraz parkowania samochodów, odlego od terenów zieleni, zanieczyszczenie rodowiska oraz haas komunikacyjny.
PRZEZNACZENIE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO - przeznaczenie np. pod zabudow mieszkaniow, usugow, biurow, handlow, produkcyjno - techniczn lub pod trasy komunikacyjne, tereny zieleni lub wysypisko mieci. Plan zagospodarowania okrela nie tylko przeznaczenie terenu, ale równie warunkuje bardzo wany element cenotwórczy jakim jest intensywno zabudowy, uzaleniony od iloci kondygnacji podziemnych i naziemnych oraz procent zabudowy terenu. Wana jest równie funkcja nie tylko przedmiotowej nieruchomoci, ale i nieruchomoci ssiednich (blisze i dalsze ssiedztwo).
D. Czynniki wpywajce na warto nieruchomoci:
I. Czynniki bezporednie: stan prawny nieruchomoci (wasno, uytkowanie wieczyste), obowizujce prawo dotyczce nieruchomoci, przepisy gospodarki przestrzennej, lokalizacja, otoczenie, moda, cechy gruntu (uzbrojenie), stan zagospodarowania gruntu, moliwoci rozwojowe
II. Czynniki porednie: dostpno do kapitau, stan przemysu budowlanego, lokalny rozwój i migracja, zasobno kupujcych (bezrobocie), stan gospodarczy i prognozy na przyszo, elastyczno poday i popytu.
Dobór róde informacji (danych o nieruchomoci i rynku lokalnym)
Zgodnie z art. 155 ustawy
„1. Przy szacowaniu nieruchomoci wykorzystuje si wszelkie niezbdne i dostpne dane o nieruchomociach, zawarte w szczególnoci w:
1. ksigach wieczystych,
2. katastrze nieruchomoci,
3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
4. tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art.169,
5. planach miejscowych, studiach uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
6. wykazach prowadzonych przez urzdy skarbowe,
6a. dokumentach bdcych w posiadaniu agencji, którym Skarb Pastwa powierzy, w drodze ustaw, wykonywanie prawa wasnoci i innych praw rzeczowych na jego rzecz,
6.b. w aktach notarialnych znajdujcych si w posiadaniu spódzielni mieszkaniowych, dotyczcych zbywania spódzielczych praw do lokali,
7. umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach bdcych podstaw do wpisu do ksig wieczystych, rejestrów wchodzcych w skad operatu katastralnego, a take w wycigach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomoci.
2. Wykorzystywane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mog mie form wypisów i wyrysów, powiadczonych przez rzeczoznawc majtkowego.
Waciwe organy, agencje, o których mowa w ust.1 pkt 6a, spódzielnie mieszkaniowe, oraz urzdy skarbowe s obowizane udostpnia rzeczoznawcom majtkowym dane okrelone w ust.1.” .
W praktyce cz róde informacji wymienionych powyej jeszcze nie funkcjonuje, std w naszej pracy wykorzystujemy:
Materiay dostarczane zwykle przez Zlecajcego: wypis z KW, akt notarialny kupna - sprzeday, darowizny, decyzje urzdów (np. komunalizacyjne), projekty budynków, plany zagospodarowania nieruchomoci etc.
Dane z Urzdów Gmin: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dane z planów zagospodarowania przestrzennego i inne tj. uchway Rady Dzielnicy
Informacje do analizy rynku: prasowe, z agencji porednictwa sprzeday i wynajmu nieruchomoci, dane z aktów notarialnych, urzdów skarbowych, informacje od kolegów rzeczoznawców, publikacje GUS, prasa fachowa.
Dane do podejcia dochodowego i mieszanego: businessplan, feasibility study, analiza rynku dotyczca : ustalenia ryzyka dla danej inwestycji, inflacji, stopy kapitalizacji, kursu walut, udziau gruntu w wartoci caej inwestycji, kosztów eksploatacji, remontów etc.
Dane z wizji lokalnej, ogldzin obiektów, pomiary wasne. Bardzo cennym dla rzeczoznawców stosujcych metod porównawcz w Warszawie jest bank danych utworzony przy Wojewódzkim Orodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.
Rodzaje okrelanej wartoci rynkowej
Zgodnie z art. 150 - w wyniku wyceny nieruchomoci dokonuje si okrelenia wartoci rynkowej, okrelenia wartoci odtworzeniowej i ustalenia wartoci katastralnej oraz okrelenia innych rodzajów wartoci przewidzianych w odrbnych przepisach.
Warto rynkow okrela si dla nieruchomoci które s lub mog mog by przedmiotem obrotu.
Warto odtworzeniow okrela si dla nieruchomoci, które ze wzgldu na obecne uytkowanie lub przeznaczenie nie s lub nie mog by przedmiotem obrotu rynkowego, a take jeeli wymagaj tego przepisy odrbne.
Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomociami „Warto rynkow nieruchomoci stanowi najbardziej prawdopodobna cena, moliwa do uzyskania na rynku, okrelona z uwzgldnieniem przy przyjciu nastpujcych zaoe:
strony umowy byy od siebie niezalene, nie dziaay w sytuacji przymusowej oraz miay stanowczy zamiar zawarcia umowy,
upyn czas niezbdny do wyeksponowania nieruchomoci na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
UWAGA:
Do okrelenia wartoci rynkowej tylko wyjtkowo mona stosowa podejcie mieszane metod pozostaociow (developerów). Zastosowanie tej metody wymaga szczegóowego uzasadnienia z uwzgldnieniem, e istniejce uwarunkowania nie pozwalaj na zastosowanie podejcia porównawczego albo dochodowego.
Czsto nie okrelamy „wartoci rynkowej” lecz „warto dla indywidualnych potrzeby inwestora” (zgodnie z §25 Rozporzdzenia). Uwzgldnia si „wymagania i zamierzenia co do rozwoju tej nieruchomoci, w tym sposobu zarzdzania, stawek czynszu, poziomu pustostanu, warunków finansowych, stopy zwrotu zainwestowanego kapitau. Warto ta moe suy wycznie do oceny moliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomo, co stwierdza si to przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu”.
Metoda ta uywana jest zazwyczaj dla ocen opacalnoci inwestowania (np. daje odpowied na pytania: „Ile mona maksymalnie zapaci za grunt na przetargu?”, „Czy opaca si przebudowa lub rozbudowa obiektu, albo zmiana funkcji?”).
Stosuje si natomiast elementy podejcia kosztowego np. okrela si koszty przesadzenia drzew (np.Browarna), przeniesienia elementów maej architektury np. pomnika, przekadki urzdze podziemnych, rozbiórki istniejcych obiektów budowlanych - jako koszty obciajce ca inwestycj.
2. METODOLOGIA WYCENY
(Tabela - Podejcia, metody i techniki wyceny)
A. P O D E J C I E P O R Ó W N A W C Z E
Zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomociami: „Podejcie porównawcze polega okreleniu wartoci nieruchomoci przy zaoeniu, e warto ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które byy przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje si ze wzgldu na cechy rónice te nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzgldnia si zmiany poziomu cen wskutek upywu czasu. Podejcie porównawcze stosuje si, jeeli s znane ceny i cechy nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej”.
Na podstawie Rozporzdzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.):
„4.1. Przy stosowaniu podejcia porównawczego konieczna jest znajomo cen transakcyjnych nieruchomoci podobnych do nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny, a take cech tych nieruchomoci wpywajcych na poziom cen.
4.2. W podejciu porównawczym stosuje si:
metod porównywania parami
metod korygowania ceny redniej
metod analizy statystycznej rynku.
4.3. Przy metodzie porównywania parami porównuje si nieruchomo bdca przedmiotem wyceny, której cechy s znane, kolejno z nieruchomociami podobnymi, które byy przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci
4.4. Przy metodzie korygowania ceny redniej do porówna przyjmuje si z rynku waciwego ze wzgldu na pooenie wycenianej nieruchomoci co najmniej kilkanacie nieruchomoci podobnych, które byy przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. Warto nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny okrela si w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspóczynnikami korygujcymi, uwzgldniajcymi rónic w poszczególnych cechach tych nieruchomoci.
4.5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje si zbiór cen transakcyjnych waciwych dla okrelenia wartoci nieruchomoci reprezentatywnych, o których mowa w art.161 ust.2 ustawy. Warto nieruchomoci okrela si przy uyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
5.1. ródem informacji o cenach transakcyjnych nie mog by informacje o transakcjach, w których wystpiy szczególne warunki zawarcia transakcji powodujce ustalenie zapaty w sposób raco odbiegajcy od przecitnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomoci lub sprzeda w drodze przetargu, z zastrzeeniem ust.2.
5.2. Ceny uzyskiwane przy sprzeday w drodze przetargu mog by ródem informacji o cenach transakcyjnych, jeeli nie odbiegaj o wicej ni 20% od przecitnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomoci podobne.
5.3 Za szczególne warunki transakcji uwaa si w szczególnoci sprzeda dokonan w postpowaniu egzekucyjnym, sprzeda z bonifikat, sprzeda z odroczonym terminem zapaty lub sprzeda z odroczonym terminem wydania nieruchomoci nabywcy”.
Bardzo wanym elementem opracowania jest okrelenie rynku nieruchomoci. Zgodnie z zaoeniami standardu III.7. „Wycena nieruchomoci przy zastosowaniu podejcia porównawczego” rzeczoznawca majtkowy powinien umieci w operacie dane dotyczce wykreowanego lokalnego rynku nieruchomoci pod wzgldem rodzajowym i obszarowym wyodrbniajc w szczególnoci:
RODZAJ RYNKU
Przyjmujc zaoenia rzeczoznawca okrela typ nieruchomoci np. Rynek lokali mieszkalnych - w tym maych lokali mieszkalnych, duych lokali mieszkalnych, rezydencji; Rynek lokali uytkowych; Rynek obiektów magazynowych, handlowych (w tym supermarketów), przemysowych, Rynek nieruchomoci rolnych, lenych itp.
OBSZAR RYNKU
Przyjmujc zaoenia rzeczoznawca okrela wielko obszaru: obszar jednego miasta przy wycenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dzielnicy miasta przy wycenie lokalu mieszkalnego, jednej gminy przy wycenie nieruchomoci rolnej, rejonu kraju przy wycenie nieruchomoci rekreacyjnej (np. domu wczasowego), kraju lub czci Europy (grunt pod lotnisko, wysokiej klasy hotel w Warszawie).
OKRES BADANIA CEN
Przyjmujc zaoenia rzeczoznawca powinien uwzgldni intensywno obrotu rynkowego nieruchomociami tego samego typu, w tym samym obszarze oraz koniunktur dla tego typu nieruchomoci. W opracowaniu naley poda okres badania cen (analizy transakcji). Wg standardu: 2 lata (lub gdy rynek sabo rozwinity wyjtkowo okres duszy).
USTALENIA PLANU MIEJSCOWEGO
Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego zarówno nieruchomoci wycenianej jak i ssiedztwa.
EKONOMICZNA ANALIZA RYNKU
Przyjmujc zaoenia rzeczoznawca powinien zbada relacj pomidzy poda i popytem na okrelone nieruchomoci, potencja inwestycyjny danego rynku, wystpujce bezrobocie i poziom zamonoci potencjalnych nabywców wycenianej nieruchomoci (na danym obszarze).
CECHY RYNKOWE NIERUCHOMOCI
Przyjmujc zaoenia rzeczoznawca powinien dokona wyboru rynkowych cech nieruchomoci i poda ich ocen. Naley zbada poziom cen na rynku uwzgldniajcy wszystkie cechy rynkowe (elementy cenotwórcze, atrybuty) - ilo i jako nieruchomoci porównywalnych oraz cechy wycenianej nieruchomoci (w celu okrelenia wpywu cech rónicujcych nieruchomoci - poprawek oraz wag zalenych od rodzaju wykreowanego rynku).
STAN RODOWISKA NATURALNEGO
W szczególnoci naley uwzgldni cechy rodowiska naturalnego, konieczno przeprowadzenia prac rekultywacyjnych. Bardzo istotne przy wycenie m.in. nieruchomoci rekreacyjnych.
OGRANICZENIA ZWIZANE Z PRZEPISAMI PRAWA
W szczególnoci naley uwzgldni wpis do Rejestru Zabytków, pooenie na terenie objtym opiek Konserwatora Zabytków lub opiek Konserwatora Przyrody, ograniczenia praw do nieruchomoci: w tym ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych (tj.: uytkowanie, suebnoci gruntowe i osobiste, hipoteka, „spódzielcze” ograniczone prawa rzeczowe) oraz praw wynikajcych ze stosunków zobowizaniowych (tj.: najem, dzierawa, doywocie).
Powysze zaoenia naley traktowa jako minimalne do wyceny w podejciu porównawczym zarówno w metodzie porównywania parami jak i w metodzie analizy statystycznej rynku.
Kolejne zaoenie Warto rynkowa wycenianej nieruchomoci znajdzie si pomidzy cen minimaln i cen maksymaln osignitymi na rynku lokalnym w okresie monitorowania cen (stosujemy interpolacje, lecz w wyjtkowych sytuacjach mona take ekstrapolowa).
Rzetelna analiza rynku pozwala na okrelenie granic poprawek, które róni obiekty porównywane.
Obszary stosowania podejcia porównawczego
Podejcie porównawcze powinno by stosowane w sytuacji, gdy rzeczoznawca majtkowy potrafi zdefiniowa rynki, na których mona obserwowa transakcje obejmujce nieruchomoci podobne do wycenianej.
Metod porównywania parami stosujemy na rynkach, które zawieraj niewielk liczb transakcji, lecz wtedy dysponujemy informacjami o kilku transakcjach na podobne do wycenianej nieruchomoci.
Metod korygowania ceny redniej stosujemy wtedy, gdy na rynku mona obserwowa do liczn grup transakcji na podobne do wycenianej nieruchomoci. Technika ta jest bardzo polecana do stosowania wówczas, gdy wyceniamy wiele podobnych obiektów (tzw. „wyceny masowe”: aktualizacja opat w tytuu uytkowania wieczystego, mieszkania komunalne do sprzeday najemcom, w przyszoci taksacja powszechna).
Metoda analizy statystycznej rynku - brak Standardu, mao opracowa (stosuje si uyciu metod stosowanych do analiz statycznych np. metoda regresji wielorakiej).
Okrelenie wag cech rynkowych
okrelenie rynku lokalnego poprzez ustalenie jego rodzaju oraz okresu badania cen
ustalenie liczby cech rynkowych i nadanie im nazwy
zebranie cen transakcyjnych nieruchomoci
pogrupowanie nieruchomoci, które róni si jedn cech rynkow oraz przeprowadzenie analizy porównawczej prowadzcej do okrelenia wagi cech rynkowych.
FORMUY PODEJCIA PORÓWNAWCZEGO
METODA PORÓWNYWANIA PARAMI
Algorytm postpowania
Okrelenie rynku lokalnego (rodzaj i obszar rynku oraz okres, w którym bdziemy szuka cen rynkowych)
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja midzy popytem i poda nieruchomoci
Okrelenie liczby i wag cech rynkowych (elementów cenotwórczych) wpywajcych na wysoko cen na rynku lokalnym wraz z ocen wpywu poszczególnych cech na ceny
Opis nieruchomoci wycenianej wraz z charakterystyk.
Wybór podobnych nieruchomoci, które zostay sprzedane (3-5), ich opis i charakterystyka.
Zestawienie parami nieruchomoci wycenianej z nieruchomociami porównawczymi
Okrelenie rónic (poprawek kwotowych) pomidzy nieruchomoci wyceniana i nieruchomociami podobnymi - o znanych cechach i znanej cenie (w tabeli porównawczej wg wzoru).
Obliczenie wartoci nieruchomoci w zalenoci od ceny nieruchomoci sprzedanej oraz od rónic midzy cechami w kadej parze porównawczej
Ustalenie wartoci ostatecznej wycenianej nieruchomoci (jako rednia arytmetyczna lub rednia waon).
METODA KORYGOWANIA CENY REDNIEJ
Zaoenie, e poszukiwan warto nieruchomoci okrela si w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspóczynnikami korygujcymi wartoci przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomoci. Metod mona stosowa, gdy na rynku lokalnym dysponujemy baz danych o liczebnoci, co najmniej kilkunastu transakcji.
Algorytm postpowania
Ustalenie rynku lokalnego, na którym znajduje si wyceniana nieruchomo, w szczególnoci, poprzez okrelenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomidzy popytem a poda na rynku nieruchomoci
Okrelenie liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z rynku lokalnego.
Opis wycenianej nieruchomoci pod ktem cech rynkowych.
Opis nieruchomoci o cenie minimalnej Cmin i nieruchomoci o cenie maksymalnej Cmax w kontekcie cech rynkowych.
5. Okrelenie ceny redniej Cr z bazy danych cenowych oraz zakresu sumy wspóczynników korygujcych
< Cmin / Cr ; Cmax / Cr >
Powyszy zakres zapewni, e warto rynkowa nieruchomoci znajduje si pomidzy
C min i C max.
6. Okrelenie wartoci rynkowej nieruchomoci wg wzoru:
gdzie:
W |
- |
warto rynkowa 1 m2 nieruchomoci (np. gruntu, m2 Pu budynku cznie z prawem do gruntu) |
Cr |
- |
rednia cena transakcyjna 1 m2 nieruchomoci (np. gruntu, m2 Pu budynku cznie z pr. do gruntu) |
Ui |
- |
wielko i-tego wspóczynnika odzwierciedlajcego wpyw danej cechy na warto nieruchomoci |
n |
- |
liczba wspóczynników odpowiadajca okrelonej wczeniej liczbie cech rynkowych nieruchomoci |
UWAGA: W obu metodach obliczenia przeprowadzamy w tabelach, których wzory umieszczone s w Standardzie III.7 (z Komentarzem).
METODA ANALIZY STATYSTYCZNEJ RYNKU
Brak opracowa, brak standardu. Wg Rozporzdzenia stosuje si przy uyciu metod statystycznych.
B. P O D E J C I E D O C H O D O W E
Zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomociami: „Podejcie dochodowe polega okreleniu wartoci nieruchomoci przy zaoeniu, e jej nabywca zapaci za ni cen, której wysoko uzaleni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomoci. Stosu si je przy wycenie nieruchomoci przynoszcych lub mogcych przynosi dochód”.
Na podstawie Rozporzdzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207 poz. 2109):
„6. Przy stosowaniu podejcia dochodowego konieczna jest znajomo dochodu uzyskiwanego lub moliwego do uzyskania z czynszów i innych dochodów z nieruchomoci stanowicej przedmiot wyceny oraz z nieruchomoci podobnych.
7.1. W podejciu dochodowym stosuje si metod inwestycyjn albo metod zysków.
7.2 Metod inwestycyjn stosuje si przy okrelaniu wartoci nieruchomoci przynoszcych lub mogcych przynie dochód z czynszów najmu lub dzierawy, którego wysoko mona ustali na podstawie analizy ksztatowania si stawek rynkowych tych czynszów.
7.3 Metod zysków stosuje si przy okrelaniu wartoci nieruchomoci przynoszcych lub mogcych przynie dochód, którego nie mona ustali w sposób, o którym mowa w ust.2. Dochód ten odpowiada udziaowi waciciela nieruchomoci w dochodach osiganych z dziaalnoci prowadzonej na nieruchomoci stanowicej przedmiot wyceny i na nieruchomociach podobnych.
8. Metod inwestycyjna i metod zysków stosuje si przy uyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.
9.1. Przy uyciu techniki kapitalizacji prostej warto nieruchomoci okrela si jako iloczyn staego strumienia dochodu rocznego moliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomoci i wspóczynnika kapitalizacji lub iloraz staego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.
9.2. Wspóczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastpi zwrot rodków, poniesionych na nabycie nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej, z dochodów moliwych do uzyskania z tych nieruchomoci podobnych.
9.3. Wysoko wspóczynnika kapitalizacji i stop dyskontowa ustala si na podstawie badania rynku nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej jako wzajemna relacj midzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomoci podobne a dochodami moliwymi do uzyskania z tych nieruchomoci.
10.1. Przy uyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów warto nieruchomoci okrela si jako sum zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomoci wycenianej w poszczególnych latach przyjtego okresu prognozy, powikszon o zdyskontowan warto rezydualn nieruchomoci. Warto rezydualna przedstawia warto nieruchomoci po upywie ostatniego roku okresu prognozy przyjtego do dyskontowania strumieni dochodów.
10.2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust.1, jest zalena od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomoci bd ulegay zmianie.
10.3. Dyskontowania dokonuje si na dzie okrelenia wartoci nieruchomoci, przy uyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzgldnia stop zwrotu wymagan przez nabywców nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej, przy uwzgldnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenian nieruchomo.
11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzgldnia si amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opat i podatków zwizanych ze sprzeda nieruchomoci.
12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoci stop dyskontow okrela si na podstawie rentownoci bezpiecznych, dugoterminowych lokat na rynku kapitaowym, z uwzgldnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomoci podobne do nieruchomoci wycenianej.
13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoci stop kapitalizacji okrela si na podstawie stopy dyskontowej z uwzgldnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomoci podobnych.
14. Stop kapitalizacji i stop dyskontow okrela si z zachowaniem zasady wspómiernoci do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomoci”.
FORMUY PODEJCIA DOCHODOWEGO
Technika kapitalizacji prostej stosujemy dla nieruchomoci, dla której przewidywany jest stay dochód w czasie.
Technika dyskontowania strumieni dochodów stosujemy dla nieruchomoci, dla której przewidywany jest zmienny dochód w czasie.
TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ
Algorytm postpowania
Okrelenie rynku lokalnego (rodzaj i obszar rynku oraz okres, w którym bdziemy szuka czynszy i cen rynkowych)
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona m.in. relacja midzy popytem i poda nieruchomoci, poziom czynszu, wydatki operacyjne
Opis nieruchomoci wycenianej wraz z charakterystyk.
Ustalenie rodzaju i powierzchni nieruchomoci, które mog przynosi dochód
Okrelenie poziomu wysokoci czynszu dla poszczególnych rodzajów obiektu
Okrelenie wysokoci niepenego wykorzystania (frekwencji)
Okrelenie wydatków operacyjnych
Okrelenie wysokoci wspóczynnika kapitalizacji
Obliczenie wartoci nieruchomoci
TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW
Algorytm postpowania
Okrelenie rynku lokalnego (rodzaj i obszar rynku oraz okres, w którym bdziemy szuka czynszy i cen rynkowych)
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona m.in. relacja midzy popytem i poda nieruchomoci, poziom czynszu, wydatki operacyjne (z uwzgldnieniem okresu projekcji)
Opis nieruchomoci wycenianej wraz z charakterystyk
Okrelenie okresu projekcji (zmiennych dochodów)
Ustalenie rodzaju i powierzchni nieruchomoci, które mog przynosi dochód (z uwzgldnieniem poszczególnych okresów projekcji)
Okrelenie poziomu wysokoci czynszu dla poszczególnych rodzajów obiektu(z uwzgldnieniem poszczególnych okresów projekcji)
Okrelenie wysokoci niepenego wykorzystania (z uwzgldnieniem poszczególnych okresów projekcji)
Okrelenie wydatków operacyjnych (z uwzgldnieniem poszczególnych okresów projekcji)
Okrelenie wysokoci stopy dyskontowej
Okrelenie wartoci rezydualnej
Obliczenie wartoci nieruchomoci
C. P O D E J C I E M I E S Z A N E (metoda pozostaociowa)
Metoda nazywana w literaturze równie metod rezydualn lub metod developerów
Na podstawie Rozporzdzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207 poz. 2109):
„15. W podejciu mieszanym stosuje si metod pozostaociow, metod kosztów likwidacji albo metod wskaników szacunkowych gruntów.
16.1 Metod pozostaociow stosuje si do okrelenia wartoci rynkowej, jeeli na nieruchomosci maj by prowadzone roboty budowlane, polegajce na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montau lub remoncie obiektu budowlanego.
16.2 Warto, o której mowa w ust.1, okrela si jako rónic wartoci nieruchomoci po wykonaniu robót wymienionych w ust.1. oraz wartoci przecitnych kosztów i tych robót, z uwzgldnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomoci podobnych.
16.3. Metod pozostaociow mona zastosowa, jeeli cznie zostan spenione warunki:
1) istniejce uwarunkowania nie pozwalaj na zastosowanie podejcia porównawczego lub dochodowego
2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust.1
3) w przyjtych do tej metody elementach odpowiednich podej uwzgldnia si dane odwzorowujce stan rynku.
4) zastosowanie metody pozostaociowej do okrelenia wartoci rynkowej wymaga szczegóowego uzasadnienia w operacie szacunkowym”.
1.Procedura wyceny
Obliczenia wykonuje si wg procedury podejcia mieszanego poniewa nie jest to metoda samoistna lecz kompilacja elementów metod stosowanych w podejciu porównawczym, dochodowym i kosztowym.
2.Warunki stosowania i przykady zastosowania
Wyceny nieruchomoci podlegajcych zabudowie, przebudowie, odnowieniom, remontom, adaptacjom (akcja rozwojowa - developing).
Dziaania te maj nada nieruchomoci wysz warto (korzystny zwrot kapitau stanowicy warunek zainteresowania potencjalnych inwestorów).
Metoda stosowana dla analizy opacalnoci inwestowania (zakupu gruntu, zabudowy, rozbudowy, nadbudowy, zmiany funkcji).
Metoda daje dobre wyniki przy wykorzystaniu przez jednostki zarzdzajce przy podejmowaniu decyzji o kapitalnych remontach lub zmianie funkcji nieruchomoci.
Przykady:
grunt niezabudowany, pooony na przedmieciu duego miasta, na którym planowana jest budowa osiedla domków jednorodzinnych,
grunt w centrum miasta, zabudowany parterowym pawilonem handlowym w zym stanie technicznym, planowana budowa hotelu lub biurowca
dworek uytkowany poprzednio przez PGR, pooony przy projektowanej autostradzie, planowana przebudowa na motel lub centrum konferencyjne.
3. Ogólne formuy
Warto nieruchomoci (z gruntem po zabudowie lub przebudowie) W
minus
Wszystkie koszty zabudowy lub remontu cznie z zyskiem inwestora K+Z
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Pozostao P
Formua obliczenia wartoci gruntu niezabudowanego :
Warto nieruchomoci po zabudowaniu Wn
minus
Koszt budowy i zysk inwestora K+Z
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Warto gruntu Wg
4. Pytania
Metoda odpowiada na pytania:
"Jaka jest obecna warto caej nieruchomoci lub jej czci skadowej?"
"Ile maxymalnie mona zapaci za grunt niezabudowany?"
"Ile mona zapaci za nieruchomo (grunt i budynek) do generalnego remontu lub rozbiórki?"
"Czy opaca si nadbudowa budynku?"
"Czy na naszej dziace korzystniej jest zbudowa 5 duych czy 10 maych domów?"
5.Koszty inwestycji
Kb - koszty bezporednie - budowlane (budowy obiektów i infrastruktury) - wszelkie patnoci na rzecz firm budowlanych - kosztorysy ofertowe lub przetarg, wyburzenia istniejcych obiektów, koszty ksztatowania krajobrazu, opaty za wycink drzew, odszkodowania dla dzierawców, roszczenia osób trzecich i inne
Do oszacowania tej grupy kosztów stosuje si zwykle podejcie kosztowe i to nie tylko dla celów okrelenia kosztu budowy lub remontu i adaptacji obiektów lecz równie okrela si np. koszty tzw.”uwolnienia dziaki” tj:
przekadki urzdze podziemnych,
przeniesienia budowli lub tzw.”maej architektury” np pomnika (NIKE),
rozbiórka obiektów budowlanych (Al.Szucha, ul.Wolska 88, owicka,)
opaty z tytuu wycinki drzew (zgodnie z Ustaw z dnia 16 kwietnia 2004r o ochronie przyrody DZ.U. Nr 92, poz.880 wraz Obwieszczeniem Ministra rodowiska z 18 padziernika 2005r w sprawie stawek za usunicie drzew i krzewów oraz kar za zniszczenie zieleni na rok 2006r oraz Rozporzdzenie Ministra rodowiska z 13 padziernika 2004r w sprawie stawek opat dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew (tabele). Wycicie ddu o obwodzie 2m - 55tys.z.(uwaga: s zwolnienia z opat). Zgodnie z Ustaw o ochronie gruntów rolnych i lenych wraz z Zarzdzeniem w sprawie zasad ustalania jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrb drzewostanu - tabele przeliczników wartoci drzewostanów z uwzgldnieniem ceny sprzeday 1m3 drewna tartacznego, iglastego podawana w komunikatach Prezesa GUS
koszty wyczenia z produkcji rolnej lub lenej tzw. „odrolnienie” i „odlesienie”- naleno i opaty roczne - równie zapis wg zmienionej ustawy o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i lenych): „ nie dotyczy wyczenia gruntów z produkcji rolniczej i lub lenej na cele budownictwa mieszkaniowego: do 0,05ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz 0,02ha na kady lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego”.
Elementy podejcia kosztowego stosuje si równie przy wycenie gruntów ze zoami kopalin oraz gruntów do rekultywacji (koszty rekultywacji np. Wysypisko mieci RADIOWO, grunty cegielniane w Markach).
Czsto inwestorzy kalkuluj równie koszty przekwaterowania lokatorów (ul.Dobra, ul.Marszakowska - Al.Szucha).
Kp - wynagrodzenia specjalistów - honararia architektów (projekt, nadzór), geodetów, geotechników, prawników (wynajem, sprzeda), rzeczoznawców majtkowych, poredników przy sprzeday lub wynajmie, specjalistów d/s marketingu (negocjacje)
Kf - koszty finansowania - odsetki od poyczonych pienidzy na budow (stosuje si nawet wtedy gdy developer nie korzysta z kredytów, gdy pozbywa si moliwoci uzyskania zwrotu kapitaowego i inwestowania alternatywnego)
Ki - inne nieprzewidziane wydatki
Z - zysk developera - wynagrodzenie za przedsibiorczo i podjcie ryzyka finansowego.
6. Metody prognozowania
wnioskowanie statystyczne - metoda porównawcza, analiza zachowania si rynku w przeszoci
stymulacja rynku nieruchomoci - opracowanie modeli finansowo-ekonometrycznych, prognozowanie reakcji rynku na pojawienie si na nim nowej nieruchomoci (uwaga: moliwo zmiany popytu, strajki, opónienie z tytuu zej pogody, trudnoci z fundamentowaniem lub finansowaniem)
7. Uwagi
Metoda wymaga znajomoci rónych kosztów i cen transakcyjnych, wiadomoci interdyscyplinarnych, staego ledzenia rynku, posiadania wasnego banku danych, monitoringu cen.
Metoda jest pracochonna, wymaga posiadania umiejtnoci przewidywania wszystkich kosztów i sytuacji (dobrze jest wykona wycen w dwóch wariantach - "wideki" prognozowanie optymistyczne i pesymistyczne).
Metoda postrzegana jako "elegancka", rozumiana i lubiana przez Zleceniodawców.
Obliczenia maj sens jedynie wtedy gdy jest potencjalny nabywca.
Wszystkie obliczenia naley sprowadzi do jednego momentu czasowego (np.dnia wyceny).
3. PRZYKADY.
Przykady operatów szacunkowych
A. Podejcie porównawcze
Przykad: metoda korygowania ceny redniej - nieruchomo zabudowana, wycena skadnika gruntowego dla potrzeb zbycia naliczenia opat z tytuu uytkowania wieczystego.
B. Podejcie dochodowe
Przykad: metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów - wycena nieruchomoci zabudowanej z najemc i ustanowion suebnoci osobist dla potrzeb sprzeday.
C. Podejcie mieszane
Przykad: Metoda pozostaociowa - wycena nieruchomoci zabudowanej (przerwana inwestycja) jako wkadu niepieninego do spóki (aportu).
Do omówienia:
Sposoby wycen niezabudowanych nieruchomoci zurbanizowanych (gruntów) dla potrzeb: opata adiacencka, renta planistyczna, zabezpieczenie kredytu bankowego, wkad niepieniny do spóki (aport), dla ustalenia ceny wywoawczej do przetargu, aktualizacja opat z tytuu uytkowania wieczystego, ustalenie wysokoci czynszu dzierawnego itp.
Sposoby wycen nieruchomoci zabudowanych budynkami jednorodzinnymi dla potrzeb: kupno-sprzeda, sprawy sdowe np. dzia spadku, zniesienie wspówasnoci, kredyt bankowy, ustalenie wysokoci czynszu najmu itp.
Operat szacunkowy a opinia (art.174. ust.3a Ustawy).
4. LITERATURA
„Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Ksiga Druga - Wasno i inne prawa rzeczowe” S.Rudnicki, wydanie 6, Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2004r.,
Wasno i inne prawa rzeczowe” S.Rudnicki, wydanie II, Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2000r.,
"Wycena nieruchomoci przy zastosowaniu podejcia porównawczego” M.Prystupa, Biblioteczka Rzeczoznawcy Majtkowego. Wyd. PFSRM 2003r.
"Wycena nieruchomoci miejskich" W.Kopociski, Wyd.SGP Warszawa 1995r.
"Warto rynkowa nieruchomoci" E.Kucharska-Stasiak Wyd. TWIGGER Warszawa 2000r,
"Warto dochodowa nieruchomoci - Procedury obliczeniowe" A.Hopfer, R.róbek, S.róbek Wyd.TWIGGER Warszawa 1999r.,
Kwartalnik „RZECZOZNAWCA MAJTKOWY” Polska Federacja Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych - Warszawa
Miesicznik „NIERUCHOMO - PRAWO, PODATKI, PRAKTYKA” C.H.BECK - Warszawa
„Komentarz do Ustawy o gospodarce nieruchomociami" G.Bieniek, A.Hopfer, Z.Marmaj, E.Mzyk, R.róbek. Wydawnictwo Zachodnie Centrum Organizacji wyd.II 2000r.
"Ustawa o gospodarce nieruchomociami - Komentarz" S.Kolanowski, A.Kolarski Wydawnictwo: LIBRATA” sp. z o.o. 1998r.
"Gospodarce nieruchomociami - Orzecznictwo" opr.P.Kieroczyk Wyd.LEX 1999r.
"Gospodarce nieruchomociami - Przepisy i komentarz" J.Szachuowicz, M.Krassowska, A.ukaszewicz - Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 1999r.
„Wycena nieruchomoci. Zasady i procedury" R.Cymerman, A.Hopfer, Polska Federacja Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych - Warszawa 2005r.
„Inwestowanie w nieruchomoci” Praca zbiorowa pod kierunkiem E.Kucharskiej-Stasiak. Instytut Nieruchomoci „VALOR” 1999r.
„Ustawa o gospodarce nieruchomociami po nowelizacji (wraz z aktami wykonawczymi i omówieniem" M.Wolanin. Wydawnictwo Zachodnie Centrum Organizacji 2000r.
„Stopa dyskontowa i stopa kapitalizacji w wycenie nieruchomoci w podejciu dochodowym” M.Prystupa. Kwartalnik „RZECZOZNAWCA MAJTKOWY” Nr 2 (33) 2002r str. 31-37
„Standardy wartoci przedsibiorstwa, stosowanie metody DCF” B.Bombaa. Kwartalnik „DORADCA MAJTKOWY” Nr 4 Warszawa, 2003r
„Stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa na gruncie teorii wyceny- wybrane aspekty” M.Trojanek. Materiay z XII Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majtkowych w Koszalinie w dniach 11-13 wrzenia 2003r str.110-118
„Problematyka ryzyka przy okrelaniu stóp kapitalizacji i stóp dyskontowych” M.Prystupa, R.Gaca. Materiay z XII Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majtkowych w Koszalinie w dniach 11-13 wrzenia 2003r; str. 119-131
„Kluczowe zagadnienia wyceny nieruchomoci dla kredytu hipotecznego. Wyznaczanie stóp dyskontowych i kapitalizacji na potrzeby wyceny nieruchomoci” E.Kucharska-Stasiak, K.Jajuga, P.Cegielski, L.Nykiel, A.Hryniewiecka-Jachowicz. Zeszyt Hipoteczny Nr 18 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. Warszawa 2003r.
„Stopa dyskontowa w wycenie nieruchomoci podejciem dochodowym” K.Jajuga, P.Cegielski „NIERUCHOMOCI” wyd.C.H. BECK Zeszyty Nr 9, nr 10, Nr 11 z 2003r. oraz Nr 2 i Nr 3 z 2004r.
"Ustawa o gospodarce nieruchomociami. Komentarz" G.Bieniek, S.Kalus, Z.Marmaj, E.Mzyk. Wydanie 2. LexisNexis. Wydawnictwo Prawnicze. Warszawa 2005r.
„Nieruchomoci. Definicje, funkcje i zasady wyceny” M.Prystupa, K.Rygiel. Warszawa 2003r.
24. "Szacowanie nieruchomoci” pod redakcj J.Dydenki „DOM WYDAWNICZY ABC” 2006r.
25. „Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majtkowych” PFSRM.
Wyszukiwarka
Podobne podstrony:
VII 3 Wycena nieruchomości zurbanizowanych docx
110410 Nieruchomosci zurbanizowane
5 egzamin geo inz rzad i 2010 , Studia Geodezja i szacowanie nieruchomości, rok III, GI
Prowadzenie rozpoznania w terenie zurbanizowanym(1)
ROZ Kolokwium Semestr III, Studia II rok, Rewitalizacja ObszarĂłw Zurbanizowanych
Wnisek o ustalenie warunków zabudowy, Geodezja i szacowanie nieruchomości, Sem 4, PPPiPU
cele szacowania nieruchomości
ściaga z gosp., 1) nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składo
ściaga z gosp., 1) nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składo
Ekorozwoj obszarow zurbanizowanych
PP Działanie żołnierza w czasie marszu w terenie zurbanizowanym, PP i K
ZABYTEK sciaga, Studia Licencjat - Gospodarka Przestrzenna - Szacowanie Nieruchomości, Społeczno kul
Ekologia-obszarow-zurbanizowanych-wyklady
4 egzamin 2010, Studia Geodezja i szacowanie nieruchomości, rok III, GI
nieruchomosci, zgl dokon zm ew grunt budynk 1, ………………&hell
sprawozdanie nr 8, Geodezja i szacowanie nieruchomości niestacjonarne Olszyn, RoK III, sem.IV, sem.V
więcej podobnych podstron