WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZURBANIZOWANYCH

I. WIADOMOŚCI OGÓLNE.

Wyceny nieruchomości położonych na terenach zurbanizowanych (niezabudowanych i zabudowanych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy) podlegają oszacowaniu na podstawie:

1. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r Nr 261 poz. 2603 ze zmianami: Dz.U. z 2004r Nr 281, poz. 2782 oraz z 2005r Nr 130, poz.1087, Nr 169, poz.1420 i Nr 175, poz.1459),

2. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109 oraz Dz.U. Nr 196 z 2005r poz.1628 ),

3. Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych.

4. Innych przepisów prawnych (w zależności od rodzaju nieruchomości i celu wyceny).

Dobór metody wyceny

Rzeczoznawca majątkowy (zgodnie z art. 154 ustawy, § 55-7 rozporządzenia oraz Standardem VII.1 - „Zasady sporządzania operatu szacunkowego”) wybiera określoną metodę wyceny uwzględniając niżej wymienione kryteria:

• cel wyceny (z celem wiąże się konieczność zastosowania odpowiedniej podstawy prawnej),

• rodzaj i położenie nieruchomości,

• przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym (w przypadku braku planu art. 154 ustawy ust.2 i 3)

• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

• stan nieruchomości (def. art.4.)

• dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych

• zakres wyceny

• podstawy prawne i uwarunkowania dokonywanych czynności (technicznych, prawnych...)

• stan prawny nieruchomości (np. wycena prawa użytkowania wieczystego gruntu, wycena prawa własności, ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych).

Przyjęty sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości oraz wybór podejścia, metody i techniki szacowania powinien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.

Cel wyceny

Oszacowanie wartości przeprowadzane jest dla różnych celów jak np.:

1. dla potrzeb sprzedaży nieruchomości w drodze przetargów i w trybie bezprzetargowym

2. dla potrzeb nabycia nieruchomości (w tym praw do nieruchomości np. ustanowienie służebności gruntowych i osobistych, prawo dożywocia)

3. dla potrzeb oddania w użytkowanie wieczyste (nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej)

4. dla potrzeb naliczania i aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, wykup przez użytkownika wieczystego (obecnie dotyczy tylko osób prawnych)

5. dla potrzeb oddania w trwały zarząd (nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej)

6. dla potrzeb nieruchomości pod nową drogę lub pod poszerzenie drogi istniejącej (lub odszkodowanie za drogę zajętą)

7. komunalizacja mienia, uwłaszczenie osób prawnych, prywatyzacja i reprywatyzacja

8. określenie wartości aportów do spółek

9. określenie wartości dla potrzeb naliczenia opłat z tytułu ustanowionych praw rzeczowych i zobowiązaniowych (prawo użytkowania, czynsz najmu, dzierżawy itp.)

10. określenie wartości dla potrzeb nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

11. określenie wartości odszkodowań (np. przy wywłaszczeniu nieruchomości, czasowym zajęciu gruntu lub zwrocie wywłaszczanej nieruchomości)

12. dla potrzeb fiskalnych (naliczanie podatku przy transakcjach kupna - sprzedaży, spadkach, darowiznach, czynnościach cywilno-prawnych, odpisach amortyzacyjnych i inwestycyjnych etc.)

13. dla potrzeb bankowych (m.in. kredytowania hipotecznego oraz zastawu – ekspektatywy odrębnej własności lokalu i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)

14. dla potrzeb ubezpieczeniowych

15. dla potrzeb planistycznych (przy wprowadzaniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego – oszacowanie skutków finansowych wprowadzenia planu oraz opłaty planistyczne, a także odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę w związku z uchwaleniem, lub zmiana planu),

16. dla potrzeb naliczania opłat adiacenckich (w tym scalenie i podział, uzbrojenie gruntów, podział nieruchomości oraz połączenie i ponowny podział),

17. dla potrzeb określenia wartości gruntu rolnego (lub leśnego) dla pomniejszenia należności w związku z wyłączeniem gruntu (rolnego lub leśnego) z produkcji

18. dla potrzeb ustalenia ekwiwalentu za mienie pozostawione za granicą

19. dla potrzeb sprzedaży kwatery (lub lokalu mieszkalnego) znajdującej się w zasobach Wojskowej Agencji Mieszkaniowej

20. dla potrzeb przekształceń w spółdzielniach mieszkaniowych (realizacja ustawy o s.m.)

21. dla potrzeb księgowych (wartość godziwa)

22. w przyszłości - taksacja dla potrzeb katastru.

Czynniki wpływające na wartość nieruchomości (atrybuty cenotwórcze) niezabudowanych i zabudowanych:

1. Trzy najważniejsze cechy

B. Zgodnie art.154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wycenę wartości rynkowej nieruchomości przeprowadza się uwzględniając ”w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.

Zgodnie z art. 153 oszacowanie wartości nieruchomości przeprowadza się przy uwzględnieniu:

1. cen „jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu”.

2. faktu, że „nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości”.

3. kosztów jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

C. W praktyce najważniejszymi elementami wpływającymi na wartość gruntów są:

POŁOŻENIE - atrakcyjność lokalizacyjna: usytuowanie na terenie dzielnicy, elementy sąsiedztwa, dostępność do obiektów handlowo - usługowych, administracji, oświaty i kultury, komunikacji, możliwości łatwego dojazdu oraz parkowania samochodów, odległość od terenów zieleni, zanieczyszczenie środowiska oraz hałas komunikacyjny.

PRZEZNACZENIE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO - przeznaczenie np. pod zabudowę mieszkaniową, usługową, biurową, handlową, produkcyjno - techniczną lub pod trasy komunikacyjne, tereny zieleni lub wysypisko śmieci. Plan zagospodarowania określa nie tylko przeznaczenie terenu, ale również warunkuje bardzo ważny element cenotwórczy jakim jest intensywność zabudowy, uzależniony od ilości kondygnacji podziemnych i naziemnych oraz procent zabudowy terenu. Ważna jest również funkcja nie tylko przedmiotowej nieruchomości, ale i nieruchomości sąsiednich (bliższe i dalsze sąsiedztwo).

D. Czynniki wpływające na wartość nieruchomości:

I. Czynniki bezpośrednie: stan prawny nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste), obowiązujące prawo dotyczące nieruchomości, przepisy gospodarki przestrzennej, lokalizacja, otoczenie, moda, cechy gruntu (uzbrojenie), stan zagospodarowania gruntu, możliwości rozwojowe

II. Czynniki pośrednie: dostępność do kapitału, stan przemysłu budowlanego, lokalny rozwój i migracja, zasobność kupujących (bezrobocie), stan gospodarczy i prognozy na przyszłość, elastyczność podaży i popytu.

Dobór źródeł informacji (danych o nieruchomości i rynku lokalnym)

Zgodnie z art. 155 ustawy

„1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1. księgach wieczystych,

2. katastrze nieruchomości,

3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4. tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art.169,

5. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

6. wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

6a. dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz,

6.b. w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali,

7. umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą do wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.

2. Wykorzystywane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust.1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane określone w ust.1.” .

W praktyce część źródeł informacji wymienionych powyżej jeszcze nie funkcjonuje, stąd w naszej pracy wykorzystujemy:

1. Materiały dostarczane zwykle przez Zlecającego: wypis z KW, akt notarialny kupna - sprzedaży, darowizny, decyzje urzędów (np. komunalizacyjne), projekty budynków, plany zagospodarowania nieruchomości etc.

2. Dane z Urzędów Gmin: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dane z planów zagospodarowania przestrzennego i inne tj. uchwały Rady Dzielnicy

3. Informacje do analizy rynku: prasowe, z agencji pośrednictwa sprzedaży i wynajmu nieruchomości, dane z aktów notarialnych, urzędów skarbowych, informacje od kolegów rzeczoznawców, publikacje GUS, prasa fachowa.

4. Dane do podejścia dochodowego i mieszanego: businessplan, feasibility study, analiza rynku dotycząca : ustalenia ryzyka dla danej inwestycji, inflacji, stopy kapitalizacji, kursu walut, udziału gruntu w wartości całej inwestycji, kosztów eksploatacji, remontów etc.

5. Dane z wizji lokalnej, oględzin obiektów, pomiary własne. Bardzo cennym dla rzeczoznawców stosujących metodę porównawczą w Warszawie jest bank danych utworzony przy Wojewódzkim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.

2. METODOLOGIA WYCENY

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także warunki dokonania transakcji i cechy tych nieruchomości wpływające na poziom ich cen

Nieruchomość podobna - nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szczególności:

1. rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp);

2. obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);

3. okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);

4. informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne, które uzna za istotne.

Analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych.

Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.

W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej.

W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.

Metoda porównywania parami

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania param:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

Sposoby korygowania cen ze względu na upływ czasu:

1/ w oparciu o ogłaszane przez Prezesa GUS wskaźniki zmiany cen

2/ analizę trendu zmian cen nieruchomości według wzoru:

r_t =

gdzie:

r_t – współczynnik zmiany cen

C₁ – cena uzyskana w transakcji wcześniejszej

C₂ – cena uzyskana w transakcji późniejszej

t – upływ czasu pomiędzy transakcjami w miesiącach

C _skorygowana = C _sprzedaży (1 + r_t * t)

3/ metody statystyczne

Regresja liniowa:

Dla jednej zmiennej objaśniającej zagadnienie polega na poprowadzeniu prostej

jak najlepiej dopasowanej do zbioru n punktów doświadczalnych .

Celem dopasowania jest przede wszystkim uzyskanie ocen wartości parametrów a i b opisujących prostą, oraz ich niepewności u(a) i u(b).

W ogólnym przypadku zadanie prowadzi do estymacji współczynników modelu statystycznego:

gdzie:

• y to zmienna objaśniana

• x_i to zmienne objaśniające

• a_i to współczynniki modelu

• to błąd o wartości oczekiwanej zero

Najczęściej wykorzystuje się do tego celu klasyczną metodę najmniejszych kwadratów.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

Przykładowe zestawienie cech porównawczych dla różnych rodzajów nieruchomości:

Działki niezabudowane	Domy jednorodzinne	Lokale mieszkalne
Strefa miasta	Strefa miasta	Strefa miasta
Położenie w strefie	Położenie w strefie	Położenie w strefie
Przeznaczenie w m.p.z.p.	Przeznaczenie w m.p.z.p.	Przeznaczenie w m.p.z.p.
Sąsiedztwo	Sąsiedztwo	Sąsiedztwo
Dostępność	Dostępność	Dostępność
Pole powierzchni	Powierzchnia użytkowa	Powierzchnia użytkowa
Uzbrojenie terenu	Rok budowy lub remontu	Rok budowy lub remontu
Kształt, topografia	Układ funkcjonalny	Układ funkcjonalny
Moda	Standard	Położenie na piętrze
	Styl architektoniczny	Standard
	Moda	Moda

Cechy można podzielić na:

• obligatoryjne – strefa miasta, przeznaczenie w planie, wiązka praw do nieruchomości, inne wynikające z dokumentów (np. uzbrojenie terenu) i przepisów prawa

• fakultatywne – uznaniowe dla rzeczoznawcy majątkowego, stanowiące o atrakcyjności nieruchomości

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Skalowanie cech może się odbywać w sposób:

• liniowy (np. stopień zużycia)

• przymiotnikowy (np. lokalizacja – bardzo dobra, dobra, przeciętna, zła)

• binarny (np. kanalizacja – jest, brak)

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:

1. wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości;

2. analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych;

3. badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości;

4. inny wiarygodny sposób.

ad. a

Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.

Metoda ta polega na określeniu procentowego udziału poszczególnych cech w zakresie kwotowym, poprzez porównanie cen nieruchomości różniących się tylko jedna poszukiwaną cechą zgodnie z formułą:

gdzie:

Cw – cena wyższa

Cn – cena niższa

– różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną zanotowaną na rynku

ad. d

Można wykorzystać miary statystyczne jak np. współczynnik korelacji zupełnej Pearsona (określa siłę związku liniowego dwóch zmiennych)

r =

gdzie:

cov(Y,X) – kowariancja (współzależność) dwóch zmiennych niezależnych

- odchylenie standardowe zmiennej X,Y

6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

Ilość nieruchomości podobnych:

• zgodnie ze standardami: nie mniej niż trzy

• pogląd dominujący: trzy do pięciu

Zasad wyboru nieruchomości podobnych:

• jak najmniej różnic

• jak najmniejsze różnice

7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.

10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

ŚR _arytmetyczna =

gdzie:

Xi – elementy zbioru odpowiadającego skorygowanym cenom nieruchomości

n – liczebność zbioru

11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.

Metoda korygowania ceny średniej

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

gdzie:

ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,

n – liczba współczynników korygujących.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.

Metoda analizy statystycznej rynku

Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod statystycznych.

PODEJŚCIE DOCHODOWE

Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określania wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości.

W podejściu dochodowym określa się wartość praw właściciela lub innego użytkownika do osiągania dochodu z nieruchomości.

Dochód z nieruchomości

Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe.

Do wpływów pozaczynszowych zalicza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp.

Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości, stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych, może być także część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości.

Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku.

Przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób obliczania dochodu z nieruchomości decyduje o wyborze metody jej wyceny.

Metody wyceny

Stosowane w ramach podejścia dochodowego metody wyceny przedstawiają sposoby obliczania dochodów z nieruchomości. Stosuje się dwie metody wyceny:

1. metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy pozaczynszowe.

Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle;

2. metodę zysków, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności. Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

W razie konieczności w wycenie nieruchomości można stosować równocześnie oba sposoby obliczania dochodów – metodę inwestycyjną i metodę zysków. Dochód z nieruchomości stanowi w takim wypadku sumę dochodów obliczonych przy zastosowaniu obu metod.

Techniki wyceny

Techniki wyceny, stosowane w ramach metod zaprezentowanych powyżej, sprowadzają się do procedur obliczeniowych, służących do przekształcania dochodu z nieruchomości w wartość.

Przekształcanie dochodu z nieruchomości w wartość nieruchomości nazywane jest kapitalizacją dochodu.

W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się następujące techniki kapitalizacji dochodu:

1. kapitalizację prostą, w której wartość nieruchomości określa iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji;

2. dyskontowanie strumieni dochodów, w której wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.

Stopy zwrotu

Do kapitalizacji dochodu wykorzystuje się odpowiednie stopy zwrotu obejmujące stopę kapitalizacji i stopę dyskontową.

Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału.

Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość.

Wydatki operacyjne

Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów na założonym poziomie.

W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak uzyskiwane dochody, na koniec okresu rocznego.

Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela obejmują: podatki od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Przy ich obliczaniu, uwzględniając w szczególności rodzaj określanej wartości nieruchomości, odwzorować należy warunki zawierania umów na właściwym rynku.

Do wydatków operacyjnych zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia – z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi.

WARTOŚĆ RYNKOWA A WARTOŚĆ NIERYNKOWA

Wartość rynkowa:

• spełnia założenia definicji

• odzwierciedla rynek

• obiektywizuje założenia

• wyklucza elementy nie związane bezpośrednio z nieruchomością takie jak np.:

  • goodwill osobisty zarządzającego lub właściciela

  • elementy związane z podmiotem władającym jak np. podatek dochodowy, amortyzacja, kredyty i inne obciążenia lub przywileje władającego nieruchomościa

• Zleceniodawca nie ma wpływu na kształt założeń przyjętych do wyceny

Wartość rynkowa określana jest w OPERACIE SZACUNKOWYM

Wartość nierynkowa (inwestycyjna, indywidualna):

• dopuszcza odstępstwa od definicji (konieczność określenia zakresu odstępstw)

• odnosi sie do danych rynkowych z uwzględnieniem informacji pochodzących z danej nieruchomości,

• może zawierać założenia związane z podmiotem władającym (podatek dochodowy, obciążenie kredytem związanym z daną nieruchomością, zwolnienia z podatku od nieruchomości itp.)

• może uwzględniać osobisty goodwill zarządzającego

• Zleceniodawca ma wpływ na kształt przyjętych założeń do wyceny

Wartość nierynkowa określana jest w OPINII

WSKAZÓWKI METODYCZNE DOTYCZĄCE OKREŚLANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

Zasady stosowania metody inwestycyjnej

Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego użytkownika.

Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe.

W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy uwzględnić w wycenie.

Określenie wartości rynkowej wymaga analizy obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi obowiązkami, wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych, oraz znajomości zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku.

Analiza umów i decyzji administracyjnych, o których mowa powyżej, ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców.

W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów:

1. potencjalny dochód brutto (PDB) – wyznaczany przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości;

2. efektywny dochód brutto (EDB) – obliczany z różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi;

3. dochód operacyjny netto (DON) – obliczany z różnicy pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynikają z warunków rynkowych.

Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto.

Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się:

1. odpisów amortyzacyjnych;

2. spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek;

3. nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy z wyjątkiem nakładów związanych z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia;

4. podatku dochodowego.

Dochody generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do różnicowania ich przyszłych poziomów.

Na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na odpowiednią datę poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu.

Określany w wycenie poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości w dniu określania jej wartości, z uwzględnieniem skutków obciążenia prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi.

Jeżeli wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, na potrzeby wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia.

Zasady stosowania metody zysków

Przez dochody z nieruchomości, stanowiące odpowiednik wpływów czynszowych, rozumieć należy część dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na danej nieruchomości przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego użytkownika.

Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe i dane z szacowanej nieruchomości.

Dochód z nieruchomości obliczany jest na podstawie przychodu użytkownika z działalności operacyjnej, pomniejszonego o koszty operacyjne użytkownika i wydatki operacyjne.

W metodzie zysków stosowanej do wyceny nieruchomości gdzie jest lub może być przyjęte założenie, że działalność prowadzi użytkownik, wyróżnić można następujące etapy określania dochodów:

1. wyznaczanie wpływów użytkownika (WU) z działalności operacyjnej prowadzonej na nieruchomości;

2. obliczanie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU);

3. obliczanie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych (WO);

4. obliczanie dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości (DON) z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU). Wysokość tego dochodu wyznacza się na podstawie danych rynkowych lub w inny uzasadniony sposób.

Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto (DON).

Wpływy użytkownika pochodzą z działalności operacyjnej, bez uwzględniania jego przychodów z działalności inwestycyjnej oraz finansowej.

Do kosztów operacyjnych użytkownika zalicza się wszelkie wydatki związane z prowadzeniem działalności i warunkujące uzyskanie spodziewanych wpływów. Obejmują one w szczególności: koszty zakupu towarów, materiałów i usług, płace personelu wraz z narzutami, koszty związane z odtwarzaniem majątku trwałego i wyposażenia, koszty reklamy itp.

Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się amortyzacji, kosztów finansowych (w tym obsługi kredytów) oraz płaconego przez użytkownika podatku dochodowego.

Do wyceny przyjmuje się dochody z działalności gospodarczej, ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec okresu rocznego.

Dochód z nieruchomości obliczany jest przy uwzględnieniu wydatków operacyjnych, na zasadach określonych w metodzie inwestycyjnej. Przy obliczaniu wynagrodzenia użytkownika prowadzącego działalność na nieruchomości należy wziąć pod uwagę typowe dla danego rynku zasady jego ustalania. Trzeba przy tym uwzględnić to, że dla różnych rodzajów działalności sposoby ustalania wynagrodzenia użytkownika mogą być różne.

Przy obliczaniu dochodu z nieruchomości uwzględnia się wyniki z działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości oraz dane rynkowe o dochodach z podobnych działalności prowadzonych na danym rynku.

Nieruchomości wyceniane metodą zysków mają często złożoną postać fizyczną i ekonomiczną, co powoduje, że występują w obrocie jako działające gospodarczo obiekty, obejmujące zróżnicowane aktywa niezbędne do prowadzenia działalności. Oprócz nieruchomości obiekty takie obejmują także ruchomości (meble, wyposażenie i urządzenia) oraz wartości niematerialne i prawne, a także tzw. zbywalny goodwill, który stanowi składnik wartości niematerialnych i prawnych, związany z posiadaniem marki, reputacji, zaufania klientów itp., i który jest przenoszony na nabywcę w przypadku obrotu takim obiektem.

Wartość określona metodą zysków może obejmować – oprócz nieruchomości – także inne składniki majątku. W przypadku, gdy cel wyceny wymaga ustalenia odrębnej wartości nieruchomości, można obliczyć ją z różnicy wartości określonej metodą zysków i wartości rynkowej innych składników majątku.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą zysków nie uwzględnia się tzw. osobistego goodwillu, który wpływa na dochody użytkownika, ale jest związany nie z nieruchomością, lecz z osobą prowadzącą działalność na nieruchomości. Przez osobisty goodwill należy rozumieć szczególne cechy określonego użytkownika, które powodują uzyskiwanie dochodu odmiennego od poziomu rynkowego.

Określany w wycenie poziom dochodu z nieruchomości ma odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny.

Przy stosowaniu metody zysków wykorzystuje się odpowiednio zasady przewidziane w metodzie inwestycyjnej, uwzględniając dodatkowe obciążenia wynikające z charakteru działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości.

Technika dyskontowania strumieni dochodów

Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, przy czym założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających nieruchomość. Oznacza to, Że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości.

W technice tej wartość nieruchomości obliczana jest jako suma zdyskontowanych strumieni dochodów z nieruchomości, występujących w każdym z okresów objętych prognozą, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Długość okresu prognozy wyznacza liczba lat, w których przewidywane dochody są zmienne.

Wartość rezydualna nieruchomości (RV) to jej wartość z końca okresu prognozy. Przy określaniu wartości prawa własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować założenia o nieskończenie długim okresie osiągania dochodu.

W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru:

W_R = DON₁ * [1/(1+r)¹] + DON₂ * [1/(1+r)²] +

DON₃ * [1/(1+r)³] + … + DON_n * [1/(1+r)ⁿ] +

RV * [1/(1+r)ⁿ]

gdzie:

W_R – wartość rynkowa nieruchomości,

DON_1-n – dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy,

r – stopa dyskontowa,

RV – wartość rezydualna nieruchomości.

przy czym:

RV = D_n / R

gdzie:

D_n – prognozowany dochód z ostatniego roku,

R – stopa kapitalizacji

Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia wartości nieruchomości.

Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe.

Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej.

W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość.

Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym.

Technika kapitalizacji prostej

Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iż zasadne jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie. Możliwe zmiany poziomu dochodu, wynikające ze zmian na rynku nieruchomości, uwzględnia się w stopie kapitalizacji.

W technice kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa iloczyn dochodu operacyjnego netto i odpowiedniego współczynnika kapitalizacji lub iloraz wyżej opisanego dochodu i odpowiedniej stopy kapitalizacji.

W technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru:

W_R = DON / R lub W_R = DON *W_K

gdzie:

W_R – wartość rynkowa nieruchomości,

DON – dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji,

R – stopa kapitalizacji,

W_K – współczynnik kapitalizacji.

Zalecanym sposobem określania stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny rynkowej nieruchomości.

Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości.

WSKAZÓWKI METODYCZNE DOTYCZĄCE OKREŚLANIA WARTOŚCI NIERYNKOWYCH

Przy stosowaniu podejścia dochodowego do określania wartości nierynkowych można przyjąć założenia i zasady ustalania dochodów z nieruchomości, a także stóp zwrotu, odmienne od założeń i zasad przyjmowanych przy określaniu wartości rynkowej. W szczególności może to dotyczyć: czynszów, wpływów pozaczynszowych, przychodów użytkownika, wydatków operacyjnych, kosztów operacyjnych użytkownika.

Przy określaniu wartości nierynkowych możliwe jest ustalenie poziomu dochodu na podstawie indywidualnego założenia zamawiającego wycenę.

Indywidualne założenia można przyjmować również przy ustalaniu poziomu i struktury wydatków operacyjnych.

Na potrzeby określenia wartości nierynkowych dochód operacyjny netto może być skorygowany w szczególności o koszty obsługi długu i podatek dochodowy.

Indywidualne założenia można formułować również przy ustalaniu poziomu stóp zwrotu. Przyjęty poziom stóp zwrotu może odwzorowywać indywidualne oczekiwania konkretnego inwestora, które mogą różnić się od rynkowych stóp zwrotu.

Określając wartości nierynkowe, można uwzględnić indywidualne umiejętności zarządzającego, które mają wpływ na poziom dochodów.

Przy określaniu wartości nierynkowych zleceniodawca – odmiennie niż przy wartości rynkowej – może mieć wpływ na treść przyjętych założeń, a tym samym na poziom określanych wartości.

ZADANIE 1

Określ wartość lokalu mieszkalnego w podejściu dochodowym technice kapitalizacji prostej

1. Analiza rynku nieruchomości wynajmowanych

LP	Atr.1	Atr.2	Atr.3	Atr.4	Atr.5	Pow [m^2]	DON [zł/mies]	Data	DON jednostkowy [zł/m2]	DON skorygowany [zł/m2]	ROCZNY DON skorygowany [zł/(rok*m2)]
1	1	1	2	3	1	56	875	2.09
2	1	1	2	3	2	62	980	3.09
3	2	2	1	3	1	58	945	4.09
4	2	2	2	3	2	48	840	4.09
5	1	1	1	3	1	74	1050	8.09
6	2	1	2	3	2	64	1015	8.09
7	2	2	1	3	2	52	910	9.09
8	1	1	2	3	1	78	1190	11.09

Średni roczny jednostkowy dochód operacyjny netto na rynku nieruchomości podobnych do wycenianej wynosi:

d _śr =……………………………….. [zł / (rok*m²)]

2. Analiza rynku nieruchomości sprzedanych

LP	Atr.1	Atr.2	Atr.3	Atr.4	Atr.5	Pow [m^2]	Cena [zł/mies]	Data	Cena jednostkowa [zł/m2]	Cena skorygowana [zł/m2]
1	1	2	1	3	2	72	167.040	9.09
2	2	2	2	3	1	66	160.380	10.09
3	2	1	1	3	2	74	171.680	8.09
4	2	2	2	3	1	64	152.960	8.09
5	1	1	1	3	2	62	146.940	9.09
6	2	2	2	3	2	68	164.560	10.09
7	1	1	1	3	1	68	158.440	11.09

Średnia jednostkowa cena rynkowa nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wynosi:

c _śr = …………………………………….. [zł / m²]

3. Określenie współczynnika kapitalizacji prostej:

w _k = c _śr / d _śr = …………………………………… [rok]

4. Wartość rynkowa lokalu o powierzchni 58 m² i DON jednostkowym na poziomie 184 [zł/(rok/m²)] wynosi:

W_r = pow * DON * w _k = …………………………………… [zł]

ZADANIE 2

Określ wartość lokalu mieszkalnego w podejściu dochodowym technice dyskontowania strumieni pieniężnych.

Założenia do wyceny:

Do obliczenia stopy dyskonta przyjęto następujące parametry:

• rentowność bezpiecznych długoterminowych lokat na rynku kapitałowym 5% (r_bezp),

• prognoza inflacji 2% (r_inf),

• premia za ryzyko dla nieruchomości wycenianej 5%.

Strumienie pieniężne i wartość rezydualna:

Przepływy pieniężne odpowiadają DON.

Z uwagi na okoliczność, że w bliskim otoczeniu lokalu wycenianego budowane są pod wynajem nowe lokale mieszkalne o wyższym standardzie, czynsz najmu lokalu wycenianego powinien mieć tendencje malejącą. W oparciu o wyniki analizy rynku nieruchomości strumienie pieniężne zostały określone w perspektywie sześciu lat. Do wyceny przyjęto następujące wartości przepływów pieniężnych:

Cf₁=275 zł/(m²*rok)

Cf₂=270 zł/(m²*rok)

Cf₃=270 zł/(m²*rok)

Cf₄=265 zł/(m²*rok)

Cf₅=265 zł/(m²*rok)

Cf₆=260 zł/(m²*rok)

Po okresie szczegółowej prognozy strumieni pieniężnych, analizowany lokal mieszkalny będzie można sprzedać za taką samą cenę jak w roku wyceny, ale pod warunkiem, że zostaną wykonane naprawy i remonty, przywracające jego stan do stanu technicznego na rok wyceny. Jeżeli wysokość nakładów pieniężnych na wykonanie napraw i remontów zostanie oszacowana za pomocą współczynnika w_(n-r) wyrażającego stosunek kosztów napraw i remontów do wartości nieruchomości z roku wyceny, czyli:

w_(n-r) = K_(n-r) / W tym samym K_(n-r) = W * w_(n-r)

wtedy wartość rezydualna na rok wyceny można zapisać według formuły:

RV = W - K_(n-r) = W – W * w_(n-r) = W * (1-w_(n-r))

Wartość współczynnika w_(n-r) można szacować na podstawie analizy kosztów odtworzenia lokalu metodą elementów scalonych. Dla wycenianego lokalu ustala się, że koszt malowania i drobnych napraw urządzeń w lokalu będzie na poziomie 3% wartości rynkowej lokalu.

Szacowanie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego:

W = ………………………………………………………………………………. [zł]

ZADANIE 3

Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej o powierzchni 1600 m2 zabudowanej budynkiem biurowym. Budynek o powierzchni użytkowej 1500 m2 składa się z przeznaczonych na wynajem lokali biurowych o łącznej powierzchni najmu 1300 m2, z czego 800 m2 jest objęte umową najmu wieloletnią na czas oznaczony obejmujący 5 lat za stawkę miesięczną czynszu 40 zł/m2. Po tym okresie umowa wieloletnia nie będzie przedłużana. W pozostałej części umowy najmu są na czas nieoznaczony.

Założenia:

• rynkowy czynsz najmu podobnych nieruchomości kształtuje się na poziomie 37 zł/m2 miesięcznie,

• rynkowy poziom pustostanów i zaległości czynszowych: 10% (nie dotyczy najmu na czas oznaczony) zakłada się, że będzie stały w całym analizowanym okresie,

• obecny poziom pustostanów i zaległości czynszowych w wycenianej nieruchomości kształtuje się na poziomie 8%;

• właściciel ponosi następujące koszty związane z nieruchomością:

  • koszty zarządzania – 20.000 zł rocznie

  • fundusz remontowy (w tym bieżące naprawy) – 20.000 zł rocznie (5.000 zł rocznie)

  • dozór mienia – 5.000 zł rocznie

  • amortyzacja – 5.000 zł rocznie

  • centralne ogrzewanie – 6.000 zł rocznie

  • podatek od gruntu – 0,60 zł/m2

  • podatek od budynków – 16 zł/m2

  • spłata kredytu budowlanego – 10.000 zł rocznie

• pozostałe wydatki tj. internet, energia elektryczna, telefon itp. w łącznej kwocie 20.000 zł rocznie ponoszą najemcy

• rentowność bezpiecznych długoterminowych lokat na rynku kapitałowym 6%, prognoza inflacji 2%, premia za ryzyko dla nieruchomości wycenianej 8% (zakłada się stałość stopy zwrotu w całym okresie.

Rozwiązanie

Podejście:

Technika:

Określenie dochodów z nieruchomości:

Potencjalny Dochód Brutto:

Efektywny Dochód Brutto:

Dochód Operacyjny Netto:

Stopa Zwrotu:

Określenie Wartości:

METODA POZOSTAŁOŚCIOWA

Metodę pozostałościową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającym, w szczególności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Metodę pozostałościową można stosować najczęściej stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny lub jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej w podejściu porównawczym lub dochodowym.

Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga określenia najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, która podlega wycenie.

Stosując metodę pozostałościową do określania wartości rynkowej nieruchomości przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku.

Metoda pozostałościowa wymaga zgromadzenia różnorodnych danych oraz przyjęcia licznych założeń dotyczących rynku nieruchomości, procesu rozwojowego i rynku finansowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien zachować szczególną ostrożność w przyjmowaniu założeń, gdyż nawet niewielkie zmiany w danych wejściowych do wyceny mogą, po skumulowaniu, mieć znaczący wpływ na określaną wartość nieruchomości. Przyjęcie danych wejściowych do wyceny powinno zostać w operacie uzasadnione.

PROCEDURA PRZY STOSOWANIU METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ

Przy stosowaniu metody pozostałościowej wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę wartości rynkowej nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynku podobnych inwestycji.

Można to przedstawić następującym wzorem:

W_R = W_K – (K_R + ZI)

gdzie:

W_R - wartość rynkowa nieruchomości,

W_K - wartość rynkowa nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju,

K_R - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości,

Z_I - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji.

Metoda pozostałościowa wymaga zastosowania następującej procedury:

Określenie wartości rynkowej nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (W_K).

Określenie rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruchomości (K_R), na które składają się m.in. na:

• koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień,

• koszty zakupu,

• koszty wstępnych inwestycji,

• koszty budowy,

• inne opłaty i koszty, w tym nieprzewidziane,

• koszty finansowania.

Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (Z_I) uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości (W_R) jako różnicy wartości rynkowej nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem i oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.

Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np. poprzez porównanie z transakcjami, ofertami i odpowiednimi wskaźnikami.

Przy stosowaniu metody pozostałościowej mogą być wykorzystywane elementy podejść: porównawczego, dochodowego i kosztowego.

W przypadku etapowania rozwoju należy w obliczeniach uwzględnić liczbę etapów rozwoju, czas ich realizacji , oraz poziom dochodów i kosztów w poszczególnych etapach.

ZASADY USTALANIA DANYCH WEJŚCIOWYCH

Wartość rynkowa nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju (W_K)

Wartość rynkową nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju należy określić przy założeniu, że rozwój ten ukończony jest w dniu wyceny, według cen i warunków rynkowych panujących w dniu wyceny. Istotne jest przy określaniu W_K uwzględnienie równowagi popytowo-podażowej rynku i wpływu zakładanego rozwoju na zmiany tej równowagi.

W przypadku niektórych inwestycji, takich jak np. mieszkaniowe, wartość rynkową nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju stanowić może suma wartości poszczególnych samodzielnych lokali możliwych do wyodrębnienia.

W przypadku niektórych inwestycji niezbędnym może być określenie W_K przy użyciu różnych podejść i metod.

Rynkowe koszty inwestycji związane z rozwojem (K_R)

Sposób agregacji i prezentacji kosztów może być dostosowany do rodzaju inwestycji, rodzaju nieruchomości i projektu objętego rozwojem.

Koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień

Koszty te dotyczą np. koniecznych decyzji, pozwoleń i uzgodnień, w tym również koszty związane z odwołaniami i/lub zapytaniami oraz koszty związane z uzyskaniem pozwoleń na zmiany w otoczeniu, takie jak np. zmiana układu komunikacyjnego czy infrastruktury komunalnej w związku z planowaną inwestycją.

Koszty zakupu nieruchomości

Koszty te obejmują w szczególności opłaty pośredników, opłaty prawne, notarialne i sądowe, które należne będą w związku z zakupem nieruchomości.

Koszty wstępne

Koszty te obejmują koszty niezbędne do poniesienia przed rozpoczęciem budowy. Mogą one obejmować np. koszty związane z regulacją stanu prawnego nieruchomości, takie jak :

• koszty usunięcia ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych (zwolnienia nieruchomości od dotychczasowych użytkowników, rozwiązania umów ograniczających użytkowanie nieruchomości, itp.),

• koszty pozyskania ograniczonych praw rzeczowych i/lub zobowiązaniowych zapewniających prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości (zapewnienie dostępu do światła, uzgodnienia odnośnie wykorzystania wspólnych ścian, dostępu do drogi publicznej itp.),

Ponadto koszty wstępne mogą obejmować:

• koszty związane z ochroną środowiska; zaliczyć tu można koszty naprawcze, lub zapobiegawcze (te zwykle określa właściwy ekspert); do kosztów tych zalicza się również koszty usunięcia zanieczyszczeń, ochrony przed hałasem lub kontroli immisji pośrednich i bezpośrednich,

• koszty rozbiórki,

• koszty prac przygotowawczych zapewniających bezpieczeństwo na placu budowy,

• koszty prac archeologicznych koniecznych do poniesienia przed rozpoczęciem właściwej inwestycji,

• koszty związane z wyłączeniem z produkcji rolnej i leśnej,

• inne koszty wstępne wynikające z przepisów prawa..

Koszty budowy

Koszty te stanowią zazwyczaj główny składnik rozwoju w metodzie pozostałościowej. Należy uwzględnić w kalkulacji koszty dodatkowe. Ponadto należy uwzględnić usługi projektantów, konsultantów i osób zarządzających projektem (konsultanci branżowi w zależności od rodzaju inwestycji).

Opłaty i inne koszty, w tym nieprzewidziane.

Rodzaje i wysokość innych opłat i kosztów zależą głównie od wielkości i złożoności inwestycji. Do innych opłat i kosztów zalicza się m.in.:

• doradztwo prawne oraz reprezentację prawną w trakcie realizacji inwestycji oraz jej sprzedaży,

• koszty sprzedaży i/lub wynajmu w tym: koszty promocji i prowizji agentów nieruchomości (za sprzedaż lub wynajem).

Koszty finansowania

Przy obliczaniu kosztów finansowania należy przeprowadzić analizę typowych zachowań inwestorów na rynku w zależności od rodzaju nieruchomości w zakresie finansowania rozwoju. Do kalkulacji należy przyjąć rynkowy typowy sposób finansowania i typowe zachowania inwestorów.

Do kosztów finansowania zalicza się głównie odsetki, prowizje i opłaty. Odsetki naliczane są od zaangażowanych środków finansowych równych zwykle wartości gruntu (lub nieruchomości zabudowanej mającej podlegać rozwojowi) i sumie kosztów określonych powyżej. Koszt finansowania, w zależności od zachowań inwestorów na rynku, określany jest także od zaangażowanych środków własnych. Jest to odzwierciedlenie stosowanej powszechnie na rynku przez inwestorów zasady kalkulacji utraconych korzyści. Przyjęta, do określenia kosztów finansowania, stopa procentowa, do określenia kosztów finansowania, jest może być złożona lub roczna, zgodnie z aktualną praktyką na rynku.

Do obliczania odsetek stosuje się zwykle dwa podejścia:

• liniowe, w którym zakłada się, że koszty ponoszone są proporcjonalnie w okresie realizacji inwestycji,

• nieliniowe, w którym koszty nie są ponoszone proporcjonalnie w okresie realizacji inwestycji; wynikiem tego podejścia jest bardziej szczegółowe, niż w podejściu liniowym, określenie kosztów finansowania.

Przy obliczaniu kosztów finansowania należy uwzględnić koszty prowizji za udostępnienie finansowania oraz inne opłaty związane z finansowaniem.

Zysk inwestora (ZI)

Zysk inwestora uzyskiwany na rynku inwestycji podobnych zależny jest od rodzaju inwestycji i stanowi, w szczególności, wynagrodzenie inwestora za ponoszone ryzyko i zaangażowanie w proces inwestycyjny.

Przyjmuje się, że zysk inwestora, zgodnie z aktualną praktyką na rynku. Może być określony jako procent rynkowych kosztów związanych z rozwojem (K_R) lub wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju (W_K). Powyższe nie wyklucza stosowania innych kryteriów określania zysku, stosowanie do zachowania rynku w danym okresie i rodzaju projektu.

ZADANIE 4

Oblicz do jakiej maksymalnej ceny za 1 m² może licytować inwestor w przetargu na sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej (pow. 4000 m²), stanowiącej własność gminy. Inwestor planuje przeprowadzić podział nieruchomości na cztery działki budowlane i na każdej z nich z nich wybudować domek jednorodzinny o powierzchni użytkowej 160 m² każdy. Budowa domów potrwa 1 rok, a koszt budowy wyniesie 2.000 zł/m². koszty: honorarium konsultantów, projekt, nadzór, inne (nie ujęte w koszcie 2.000 zł/m²) wynoszą 10% kosztów budowy. Inwestor zamierza sprzedać działki z wybudowanymi domkami jednorodzinnymi za 400.000 zł każdy. Zysk inwestora planowany jest na poziomie 3% wartości sprzedaży planowanej inwestycji.

33