Dr inż. Zbigniew RESPONDEK

Nieruchomości

Politechnika Częstochowska

Wydział Budownictwa

Definicja nieruchomości uregulowana jest prawnie i wykazuje podobieństwo w różnych

krajach. Korzeniami sięga do prawa rzymskiego. Zgodnie z nim własność nieruchomości
sięgała bez żadnych ograniczeń zarówno w głąb ziemi, jak i nad jej powierzchnie. Stara
zasada prawa rzymskiego głosiła, że właścicielem wszystkich wzniesień na gruncie jest jego
właściciel. Taką koncepcję nieruchomości zaakceptował również Kodeks Napoleoński, który
stanowił podstawę definicji nieruchomości w Polsce międzywojennej. W okresie
międzywojennym wyróżniano trzy rodzaje nieruchomości: z natury, z przeznaczenia i z
przedmiotu do którego się odnoszą. Nieruchomość z natury, zgodnie z Kodeksem
Napoleona stanowił grunt i budynki, a także krzewy, drzewa, mury połączone z budynkiem.
Nieruchomości z przeznaczenia stanowiły przedmioty ruchome, umieszczone przez
właściciela na gruncie na potrzeby gospodarskie np. maszyny, sprzęty gospodarskie,
zwierzęta hodowlane. Nieruchomościami z przedmiotu były prawa np. serwituty, skargi,
windykacje.

Definicja nieruchomości obowiązująca w Polsce została zdefiniowana w art. 46 § 1

kodeksu cywilnego jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot
własności, jak również budynki lub ich części trwale związane z gruntem, jeśli na
mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomości są przedmiotami wielowymiarowymi. Właściciel korzysta z powierzchni

gruntu, a także z podziemia, oraz z przestrzeni nad jego powierzchnią. Nieruchomość
gruntowa obejmuje nie tylko zasięg w „poziomie” określony przez granice wytyczone
geodezyjnie, ale także w „pionie” czyli w głąb ziemi i nad jej powierzchnię. Zasięg
przestrzenny nieruchomości budynkowej jest podobny jak nieruchomości gruntowej
natomiast granice nieruchomości lokalowej przebiegają po wewnętrznej stronie
zewnętrznych ścian lokalu.

Według prawa amerykańskiego nieruchomość obejmuje grunt, obiekty trwale związane z

gruntem, minerały, znajdujące się pod powierzchnią ziemi, a także przestrzeń nad ziemią.
Granice przestrzenne nieruchomości zostały unormowane ustawowo. Normuje je prawo
wodne, geologiczne i górnicze , a przede wszystkim art. 143 i 144 kodeksu cywilnego, który
stwierdza, że własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, w
granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu.

Charakterystyczną cechą nieruchomości jest to, iż jest nieprzenaszalna. Każda

nieruchomość posiada inną lokalizację, kształt oraz wielkość. Nie ma dwóch jednakowych
nieruchomości, jest raz zlokalizowana – niezmienna. Można ją dzielić na mniejsze części lub
łączyć w jedną nieruchomość. Nieruchomość zawsze posiada właściciela, ma specyficzną
formę nabycia wymagająca potwierdzenia transakcji przez notariusza oraz powinna
posiadać księgę wieczystą.

Kryterialny podział nieruchomości

Kryterium podmiotowe

Nieruchomości państwowe - prawo własności przysługuje skarbowi
państwa albo innym państwowym osobom prawnym np. państwowym
przedsiębiorstwom, bankom, instytucjom ubezpieczeniowym, instytucjom
państwowym, państwowym wyższym uczelniom.
Nieruchomości

samorządowe

-

można

wyróżnić

nieruchomości

wojewódzkie, powiatowe, komunalne. Nieruchomości komunalne powstały
27 maja 1990r. wraz z wejściem w życie ustaw samorządowych. Prawo
własności do nieruchomości komunalnych przysługuje gminom lub innym
komunalnym osobom prawnym np. związkom gmin czy spółkom z
wyłącznymi udziałami gminy. Nieruchomości powiatowe powstały z dniem 1
stycznia 1999r. tj. w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 5 czerwca 1998r. o
samorządzie powiatowym wydanej w celu wdrożenia drugiego etapu reformy
samorządowej. Prawo własności do nieruchomości powiatowych przysługuje
powiatom oraz powiatowym osobom prawnym. Prawo własności do
nieruchomości wojewódzkich przysługuje województwom oraz innym
wojewódzkim osobom prawnym.
Nieruchomości prywatne - prawo do nieruchomości prywatnych
przysługuje osobom fizycznym oraz niepaństwowym i nie samorządowym
osobom prawnym np. spółdzielniom, niektórym spółkom handlowym,
związkom

wyznaniowym,

partiom

politycznym,

fundacjom,

stowarzyszeniom).
Nieruchomości zagraniczne - to nieruchomości, które stanowią własność
obcego państwa np. ambasady.

Kryterium przedmiotowe
Nieruchomość gruntowa
Pojęcie nieruchomości gruntowej zostało zdefiniowane w art. 4 ustawy o gospodarce
nieruchomościami jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeśli
stanowią odrębny przedmiot własności. Wyodrębnienie nieruchomości gruntowej wymaga
określenia jej granic zewnętrznych i określeniu podmiotu własności. W celu wyznaczenia granic
nieruchomości niezbędne jest wydzielenie gruntu za pomocą trwałych znaków granicznych
określających przebieg granicy poprzez położenie punktów granicznych.
Elementami składowymi nieruchomości są budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane,
jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania oraz prawa związane z własnością.
Właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem wszystkiego, co znajduje się na gruncie oraz
wszystkiego co jest z gruntem trwale związane. Budynek staje się częścią składową gruntu od
chwili trwałego połączenia jego konstrukcji z gruntem. Wyjątek stanowią obiekty budowlane
przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jej trwałości technicznej,
przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki, a także obiekty budowlane takie
jak kioski uliczne, pawilony, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia
rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.
Częścią składową nieruchomości są również urządzenia trwale z gruntem związane np. maszyny i
urządzenia tartaku czy młynu jak również winda w budynku. Pomimo tego, że urządzenia te można
bardzo łatwo rozdzielić to stanowią część składową gruntu, bo funkcjonują tak, że tworzą
gospodarcza całość. Zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego wyjątek stanowią urządzenia służące do
doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych urządzeń
podobnych, które nie należą do części składowych gruntu lub budynku jeśli wchodzą w skład
przedsiębiorstwa lub zakładu, np. instalacja wodociągowa w budynku jest jego częścią składową
dopiero od punktu zainstalowania wodomierza. Natomiast instalacja doprowadzająca wodę do
wodomierza, stanowi własność Zakładu Wodociągów nawet jeśli znajduje się na terenie
nieruchomości.
Najmniejszą jednostką powierzchniową nieruchomości gruntowej jest działka ewidencyjna.
Nieruchomość może składać się z jednej lub wielu działek. Jej definicję podaje § 9 ust. 1
rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków: „działką ewidencyjną stanowi ciągły
obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem
prawnym, wydzielony za pomocą linii granicznych”. Każda nieruchomość gruntowa ma
charakteryzujące dane ewidencyjne, które stanowią podstawę do oznaczenia nieruchomości w
księdze wieczystej.
Do nieruchomości gruntowej możemy zaliczyć grunty użytkowane na potrzeby rolnictwa tzw.
grunty rolne, grunty pod lasami i wodami, grunty zajęte pod wydobywanie kopalin sposobem
odkrywkowym, nieużytki oraz grunty zajęte w inny sposób.

Kryterium przedmiotowe
Nieruchomość budynkowa
Pojęcie nieruchomości budynkowej nie zostało wprost zdefiniowane w przepisach
prawnych. Na podstawie Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych
przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania wieczystego
gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami, wzniesionymi bądź nabytymi przez
użytkownika wieczystego i stanowiącymi jego własność. Z przepisów kodeksu
cywilnego wynika, że prawem głównym w odniesieniu do nieruchomości budynkowej
jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, który jest własnością skarbu państwa lub
jednostki samorządu terytorialnego. Własność budynków i innych urządzeń trwa tak
długo jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego. Wygaśnięcie prawa
użytkowania wieczystego skutkuje utratą prawa własności budynków.
Nieruchomość budynkowa jako odrębna własność może powstać tylko na podstawie
konkretnego przepisu prawnego. Oddzielenie budynku od gruntu, a więc powstanie
nieruchomości budynkowej ma miejsce w sytuacji oddania w użytkowanie wieczyste
gruntu zabudowanego, bo następuje ono wraz ze sprzedażą na własność położonego
na tym gruncie budynku, oraz w sytuacji wybudowania budynku przez użytkownika
wieczystego.
Zgodnie z art. 235 § 1 kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na
gruncie skarbu państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez
wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych
urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy
zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Kryterium przedmiotowe
Nieruchomość lokalowa
Zgodnie z art. 2 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali nieruchomością lokalową nazywać będziemy lokal
mieszkalny, a także samodzielny lokal o innym przeznaczeniu jeśli stanowi odrębną własność. Może to być
np. garaż. Nieruchomość lokalowa może być mieszkalna lub użytkowa.
Zgodnie z nowymi Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych w odróżnieniu od
nieruchomości budynkowej prawem głównym do nieruchomości lokalowej jest prawo odrębnej własności
samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, zaś prawem związanym jest udział
właściciela lokalu do nieruchomości wspólnej.
Aby lokal mógł być uznany za samodzielną nieruchomość musi charakteryzować się kilkoma cechami.
Przede wszystkim musi być samodzielny tzn. musi mieć być wydzielony trwałymi ścianami zespół izb
przeznaczony na stały pobyt ludzi, zaspokajający ich potrzeby mieszkaniowe. Do lokalu mogą przynależeć
inne pomieszczenia takie jak strych, piwnica czy garaż nawet gdy nie stanowią z nim zwartej całości.
Samodzielny lokal mieszkalny musi mieć założona księgę wieczystą.
Z nieruchomością lokalową związane jest także pojęcie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to
grunt oraz jej części budynku i urządzenia, które służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali tj. klatka
schodowa suszarnia, fundamenty, elewacje, dach, ściany konstrukcyjne, chodniki, ogrodzenia, przyłącza
mediów. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, lokal stanowiący odrębną własność to
nieruchomość składająca się z indywidualnej własności lokalu z pomieszczeniami do niego przynależnymi
np. komórką, piwnicą, strychem, pralnią lub garażem oraz ułamkowego udziału we współwłasności gruntu
lub prawie użytkowania wieczystego gruntu i wspólnych części budynku. Prawo własności ułamkowej
wspólnych części nieruchomości jest związane z własnością samego lokalu, a obie części są ze sobą
związane i nie mogą być rozdzielane, ponieważ nie można sprzedać lokalu bez sprzedaży ułamkowego
udziału we własności nieruchomości wspólnej, ani nie można znieść współwłasności nieruchomości
wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej lokalu wydzielanego, powiększonej o powierzchnie pomieszczeń przynależnych, do łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi
się w budynku. Według tej zasady definiuje się także udział w nieruchomości wspólnej lokali nie
wyodrębnionych. Udział w nieruchomości wspólnej ma istotne znaczenie dla rozliczenia kosztów
utrzymania budynku. Każdy ze współwłaścicieli ponosi koszty utrzymania elementów wspólnych budynku
takich jak: podatki, opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty napraw w budynku w wysokości udziałów w
nieruchomości wspólnej.
Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku podpisania aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej
założonej dla tego lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może się odbyć w drodze jednostronnej
decyzji właściciela, który ma chęć wyodrębnienia jednego lub więcej lokali z istniejących nieruchomości, w
postępowaniu spadkowym

, orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności, w postępowaniu spadkowym oraz

przy podziale majątku małżonków.

Kryterium funkcjonalne

Nieruchomości rolne

Zostały zdefiniowane w art. 46 kodeksu cywilnego, który określa je jako nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do

prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej,

sadowniczej i rybnej.

Nieruchomości leśne

Według ustawy o lasach, lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (drzewami, krzewami i

runem leśnym) lub przejściowo jej pozbawiony przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody albo wchodzący w

skład parku narodowego lub wpisany do rejestru zabytków.

Lasem jest grunt związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia

melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania

drewna, a także grunt wykorzystywany na parkingi leśne i urządzania turystyczne.

Nieruchomości komercyjne

Są to nieruchomości, których właściciele nastawiają się na uzyskanie dochodów między innymi z czynszów najmu lub dzierżawy,

dochodów pozaczynszowych (dochody z reklam umieszczonych na działce czy ścianie budynku, opłat za parkingi itp.) oraz zwrotu kapitału

po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości. Wśród nieruchomości komercyjnych znajdują się hotele, motele,

pensjonaty, budynki biurowe, obiekty handlowe, powierzchnie magazynowe, nieruchomości mieszkaniowe na wynajem, obiekty usługowe,

obiekty rozrywkowe itp.

Nieruchomości mieszkaniowe

Są to nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. Obejmują grupę obiektów mieszkalnych oraz przeznaczonych na wynajem. Do tej

grupy zaliczyć możemy budynki mieszkalne wielorodzinne, a więc kamienice czynszowe, bloki mieszkalne pięciokondygnacyjne, oraz

wieżowce jak również budynki mieszkalne jednorodzinne, w zabudowie bliźniaczej lub wolnostojące, czy szeregowe.

Nieruchomości przemysłowe

Są to obiekty o przeznaczeniu produkcyjnym i przemysłowym, posiadające ograniczone możliwości alternatywnego wykorzystania ze

względu na przystosowanie do określonego sposobu działalności wytwórczej. Do tego typu nieruchomości możemy zaliczyć: warsztaty

rzemieślnicze, magazyny, huty, kopalnie, fabryki, przedsiębiorstwa przemysłowe, terminale przeładunkowe itp..

Nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe

Do tej grupy zaliczyć możemy: pola golfowe, pola kempingowe, parki wodne, obiekty sportowe, hotele itp.

Nieruchomości specjalnego przeznaczenia

Są to obiekty, które stanowią obiekty publiczne, szkoły, szpitale, lotniska, wesołe miasteczka, obiekty historyczne, obiekty administracji

rządowej i samorządowej, obiekty wojskowe, kościoły, cmentarze, placówki kulturalne, gmachy instytucji urzędowych, stadiony,

lodowiska, pola golfowe, obiekty sakralne, obiekty ochronne, itp.

Podział budynków

Budynki

mieszkalne

Budynki

zamieszkania

zbiorowego

Budynki

użyteczności

publicznej

Budynki

przemysłowe

Hotele miejskie

Szpitale

Pensjonaty

Szkoły wyższe

Jednorodzinne

Domy wczasowe

Obiekty sportowe

Produkcyjne

Motele

Biurowce

Schroniska

Hipermarkety

Pomocnicze

Internaty

Obiekty sakralne

Wielorodzinne

Akademiki

Budynki kultury

Usługowe

Budynki mieszkalne
Przez pojęcie nieruchomości mieszkaniowej rozumiemy budynek mieszkalny, którego
funkcją podstawową, lecz niekoniecznie jedyną, jest zamieszkanie.
Budynki mieszkalne mogą być:
- jednorodzinne wolnostojące, lub jako budynki stanowiące elementy zabudowy
zwartej,
- wielorodzinne niskie (do czterech kondygnacji bez windy) lub wielokondygnacyjne
(więcej niż cztery kondygnacje z windą).
Znaczną część budynków mieszkalnych powinny stanowić pomieszczenia spełniające
funkcję mieszkaniową. Budynki jednorodzinne mogą występować pojedynczo lub jako
część zabudowy bliźniaczej czy szeregowej. Budynki jednorodzinne pozwalają na
spełnienie wszystkich wymagań użytkowych, a zwłaszcza dostosowania układu
funkcjonalnego do potrzeb użytkownika. Ich główną wadą jest stały nadzór techniczny
ze strony użytkownika budynku jednorodzinnego. Mieszkanie to grupa pomieszczeń
mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście i wydzielone stałymi
przegrodami budowlanymi. O tym czy budynek można nazwać jedno czy
wielorodzinnego decyduje liczba znajdujących się w nim mieszkań, a kwestia ta
uregulowana jest przepisami prawa budowlanego [8]. Aby budynek nazwać
wielorodzinnym mus mieć co najmniej dwa mieszkania Zaletą tej formy zabudowy jest
niewątpliwie duża łatwość jej użytkowania z punktu widzenia lokatora , ponieważ
zarządem obiektu zajmują się coraz częściej wyspecjalizowane firmy, które przejmują
większość obowiązków związanych z obsługą budynku.
Domy wielorodzinne są najczęściej wznoszonym i zamieszkiwanym rodzajem
Budownictwa mieszkaniowego w wielu krajach Europy. Charakteryzują się wygodą
użytkowania i stosunkowo niskimi kosztami obsługi.
Rozróżnia się budynki wielorodzinne klatkowe, galeriowe, korytarzowe i punktowe. Ze
względu na jakość zamieszkiwania najbardziej korzystnym rozwiązaniem komunikacji
wewnętrznej w budynku wielorodzinnym jest układ klatkowy, ponieważ jest najmniej
uciążliwy dla mieszkańców.

Budynki zamieszkania zbiorowego
Budynkami zamieszkania zbiorowego są obiekty przeznaczone do okresowego pobytu ludzi poza
stałym miejscem zamieszkania. Do tego typu budynków należą między innymi hotele, motele,
pensjonaty, domy dziecka, domy rencistów, schroniska socjalne, internaty, akademiki, koszary,
zakłady poprawcze, zakłady karne oraz areszty śledcze.
Głównymi użytkownikami budynków zamieszkania zbiorowego są różniące się wielkością grupy
przebywających w nim osób, którym należy zapewnić – w zależności od potrzeb zamieszkujących
w nim osób – wypoczynek, rozrywkę, rekreację oraz możliwość spożycia posiłku. Głównymi
problemami funkcjonalnymi tego typu budynków jest rozlokowanie pomieszczeń mieszkalnych o
powierzchni dostosowanej do potrzeb użytkowników, usług, gastronomi oraz rozmieszczenie
pomieszczeń pełniących funkcje pomocnicze takich jak: kotłownie, magazyny, garaże i inne.
Hotele miejskie są najbardziej rozpowszechnioną formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
osób przyjeżdżających na pobyt czasowy. Hotele różną się miedzy sobą kategorią i wielkością
wyrażaną za pomocą ilości łóżek. We wszystkich typach hoteli pomieszczenia mieszkalne mają
podobne cechy, które wynikają ze sposobu użytkowania.
Pensjonaty, domy wczasowi i wypoczynkowe buduje się w miejscach o dużych walorach
turystycznych. W porównaniu do hoteli mają nieco inny rodzaj i układ pomieszczeń oraz ich
wzajemne relacje, ponieważ spełniają również funkcję ośrodków towarzyskich, wypoczynkowych i
sportowych.
Schroniska są zbliżone funkcjonalnie do pensjonatów czy domów wypoczynkowych, lecz
dodatkowo wyposażone są w sale noclegowe, przeznaczone dla kilku lub kilkunastu osób.
Do tej kategorii budynków zalicza się także motele, w którym każdemu pokojowi powinno
odpowiadać jedno miejsce postojowe, zlokalizowane najbliżej wejścia. Motele dzielą się na
miejskie, kompleksowe i turystyczne.
Internaty są zakładami opiekuńczymi i wychowawczymi dla dzieci i młodzieży. Układ funkcjonalny
internatów odpowiada hotelom niższych kategorii. Różni się tym, iż posiada dodatkowe pokoje dla
kierownictwa, dyżurki, świetlice oraz sale do nauki. Podobną funkcję mają także akademiki, które
przeznaczone są dla studentów jednego wydziału. Mają dodatkowo oddzielne sale do cichej nauki i
kreślarnie, a także świetlice z bufetami oraz własne sale sportowe, ewentualnie baseny.

Budynki użyteczności publicznej
Do tej kategorii budynków należą miedzy innymi budynki administracji publiczne, wymiaru sprawiedliwości,
kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, opieki zdrowotnej, społecznej i socjalnej, obsługi
bankowej, handlu, gastronomi, usług, sportu, turystyki, transportowej obsługi pasażerów, poczty,
telekomunikacji, a także budynki biurowe.
Szpitale pod względem funkcji dzielą się na:
- zwarte, gdzie wszystkie funkcje lecznicze znajdują się w jednym obiekcie
- pawilonowe, gdzie każda funkcja lecznicza znajduje się w osobnym budynku
- mieszane
Podstawowymi pomieszczeniami szpitali są sale chorych i bloki operacyjne. Do pomieszczeń pomocniczych można
zaliczyć gabinety lekarskie, laboratoria, sale opatrunkowe, izby przyjęć oraz prosektoria. Ze względu na
prawidłową opiekę zdrowotną w szpitalach powinny znajdować się także czytelnie czy kaplice. Dużą powierzchnie
zajmują także kuchnie pomieszczenia gospodarcze czy pralnie, kotłownie oraz pokoje socjalne.
Obiekty szkolne charakteryzuje jasny i przejrzysty układ, schemat funkcjonalny jest czytelny. Dominującymi
pomieszczeniami w całym budynku są sale lekcyjne. Sale lekcyjne sąsiadują zawsze z przestrzeniami o
przeznaczeniu komunikacyjno – rekreacyjnym, gdzie uzupełnieniem są schody. Pomieszczenia pomocnicze,
administracyjne, sanitarne, szatnie, kuchnie i stołówki zajmują stosunkowo mało przestrzeni w porównaniu do sal
lekcyjnych. Istotne bywa wyposażenie każdej szkoły w salę gimnastyczna oraz inne sportowe pomieszczenia.
Budynki biurowe stanowią grupę zabudowy wielkomiejskiej. Charakteryzują się bardzo elastycznym układem
wnętrz, który pozwala na swobodne zmiany wielkość oraz układu pomieszczeń. Kondygnacje budynków biurowych
są zwykle takie same, co obniża koszty budowy takiego obiektu. Najistotniejszym elementem funkcjonalnym,
zarówno dla klientów jak i dla pracowników biur, jest układ komunikacji pionowej, który usprawnia sprawność
przemieszczania się i efektywność pracy.
Do tej grupy obiektów budowlanych zalicza się także hipermarkety, które wyróżniają się czytelnym układem
komunikacji oraz połączeniem dużej powierzchni sklepu spożywczego ze sklepami innej branży. Charakterystyczną
cechą funkcjonalną hipermarketów jest łatwy dostęp do dużej liczby miejsc parkingowych. W architekturze
hipermarketów większe znaczenie ma układ funkcjonalny niż aranżacja i wystrój wnętrza.
Obiekty sakralne są także obiektami użyteczności publicznej. Kościoły mają zwykle trójczłonowy podział na część
liturgiczną, część dla wiernych, oraz część pomocniczą.
Do obiektów użyteczności publicznej zalicza się również budynki kultury – teatry, sale koncertowe i kina. Budynki
kultury są najbardziej charakterystyczne, ponieważ wspólnym elementem łączącym te obiekty jest widownia,
szatnia oraz duże przestrzenie komunikacyjne. Należy zauważyć, że choć pod względem komunikacyjnym tworzą
prostotę pomieszczeń, to rozwiązania funkcjonalne przeznaczone dla publiczności oraz rozwiązania techniczne
sceny są dość skomplikowane.

Budynki przemysłowe
Podstawową cechą budynków przemysłowych jest ich przynależność do funkcji
procesu produkcyjnego danego zakładu. Dlatego w tego typu budynkach bardzo ważny
jest odpowiedni system funkcjonalny, łączący linie produkcyjną z gospodarką
materiałową i składową oraz uwzględniający system transportu wewnętrznego w
określonym zakładzie. Klasyfikacje tego typu budynków przeprowadza się według
kryterium wykonywanych czynności produkcyjnych i pomocniczych. W budynkach
przemysłowych ciąg produkcyjny związany jest bezpośrednio z pomieszczeniami
służącymi do magazynowania wyprodukowanych w tym zakładzie materiałów. Z tego
powodu niezwykle istotną role odgrywa właściwa lokalizacja i rozwiązanie użytkowe
magazynów. Magazyny ze względu na funkcje dzielą się na: surowcowe, wyrobów
gotowych, pomocnicze i materiałowe. Budynki administracyjne w zakładach
przemysłowych są dostosowane do obowiązującego systemu organizacji pracy.
Stołówki, bufety i jadalnie tworzą wzajemnie uzupełniającą się sieć żywienia
zbiorowego. O rodzaju, strukturze i rozmieszczeniu pomieszczeń higieniczno –
sanitarnych decyduje proces produkcyjny danego zakładu.
Obecnie wznosi się budynki przemysłowe wykorzystując lekkie konstrukcje
szkieletowe zapewniające elastyczną dyspozycje przestrzeni wewnątrz budynku.

Cechy nieruchomości jako towaru na rynku
Towarem jest zarówno igła jak i łódź czy też budynek mieszkalny pod warunkiem, że
są przeznaczone na sprzedaż. Każdy przedmiot posiada własne cechy, co pozwala na
odróżnienie go od innych towarów. Cechy te charakteryzują dany przedmiot na rynku,
przez co określają jego wartość rynkową. Nieruchomość rozpatrywana jako towar na
rynku posiada szereg specyficznych cech, które wyróżniają ją spośród innych towarów
na rynku.
Najważniejsze cechy nieruchomości to:
- stałość w miejscu,
- różnorodność,
- niepodzielność,
- lokalizacja,
- współzależność,
- rzadkość.

Stałość w miejscu
Główną cechą nieruchomości jest stałość w miejscu. Zarówno ziemia jak i budynki są

nieruchome. Konsekwencją tej cechy jest niemożność przemieszczenia jej w korzystniejsze
otoczenie z punktu widzenia walorów ekonomicznych czy przestrzennych. Nieruchomość skazana
jest na sąsiedztwo innych nieruchomości czy budynków, które w niektórych przypadkach wpływają
negatywnie na wartość nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani. Stałość w miejscu stwarza
niekiedy problemy z obrotem. Nieruchomość nie może zostać przemieszczona na lepszy rynek
zbytu, jak to odbywa się z innymi dobrami ruchomymi np. samochód nie sprzedany na giełdzie w
jednym mieście, może być z łatwością sprzedany na giełdzie w innej miejscowości.

Cechą, której na pewno nie można pominąć jest trwałość w czasie. O ziemi mówi się, że jest

niezniszczalna. Budynki, które mają 100 lub więcej lat są trwałe porównując przeciętną długość
życia człowieka. Dodatkowo modernizacja i remonty przedłużają trwałość budynku i nadają mu
ciągłej atrakcyjności na rynku. Długowieczność oznacza, że nieruchomość może być dobrą lokatą
długoterminową i dobrym zabezpieczeniem wierzytelności.

 
Różnorodność
Różnorodność to cecha, która wyróżnia nieruchomości na rynku, a co za tym idzie nadaje jej

niepowtarzalności. Nieruchomości mają swoje indywidualne walory. Nie ma dwóch takich samych
nieruchomości na rynku. Z pozoru dwa identyczne budynki będą różniły się kształtem działki na
której się znajdują, użytymi materiałami czy technologią wykonania. Działki gruntowe zawsze będą
różniły się lokalizacją, położeniem, często kształtem czy uzbrojeniem terenu. Lokale mieszkalne,
które usytuowane są w jednym pionie będą różniły się położeniem na kolejnej kondygnacji.
Analizując ceny na rynku nieruchomości, porównujemy wymiar cech nieruchomości podobnych do
siebie, ale nie identycznych.

 
Niepodzielność
Niepodzielność to cecha, która dotyczy przede wszystkim braku rozdzielności fizycznej

gruntu oraz wniesionych na nim zabudowań. Brak jest takiej rozdzielności z punktu widzenia
prawa. Wyjątek stanowią zabudowania na gruncie skarbu państwa lub gminy oraz odrębnej
własności lokalu mieszkalnego.

Lokalizacja
Niewątpliwie lokalizacja nieruchomości jest ważną cechą dla kupujących. Kształt działki,

ukształtowanie terenu, warunki glebowe, nośność gruntu to czynniki, które bezpośrednio
wpływają na wartość nieruchomości. Lokalizacja nieruchomości w danej strefie miasta pociąga za
sobą określone ustalenia planistyczne. Zmiana przeznaczenia w planie miejscowym lub brak jego
ustalenia na danym terenie wywołuje skutki ekonomiczne dla nieruchomości. Zakazy lub nakazy
wynikające z zapisów planu miejscowego obciążają nieruchomość i zmuszają inwestora do
zastosowania tych zapisów. Nieruchomość, która ograniczona jest takimi zapisami dla kupującego
jest mniej warta na rynku. Z drugiej strony, uchwalenie planu miejscowego pozwala jednoznacznie
określić przeznaczenie działki i często powoduje wzrost jej wartości, zwłaszcza jeśli z
dotychczasowego przeznaczenia np. rolniczego uzyskuje status działki budowlanej.

 
Współzależność
Współzależność dotyczy zarówno sposobu użytkowania, jak i zagospodarowania

nieruchomości. Lokalizacja kolejnego sklepu danej branży w tym samym ciągu handlowym nie
koniecznie musi wywoływać negatywnych skutków konkurencji. Komasacja funkcji stwarza
specyficzną strefę handlową, która przyciąga klientów.

 
Rzadkość
Rzadkość należy do cech ekonomicznych wyróżniających nieruchomość jako przedmiot

obrotu rynkowego jest cechą, która wywołuje ograniczoną podaż na rynku nieruchomości. Cecha
ta oznacza także trudność w znalezieniu oferty spełniającej wszystkie żądania kupującego.