RYNEK NIERUCHOMOŚCI

dr inż. Radosław Cellmer

Wykład 4
Wprowadzenie do metod ilościowych analizy rynku

Treść wykładu:

1. Problemy zastosowania metod ilościowych

2. Rodzaje badanych cech

3. Skale pomiaru cech

4. Charakterystyka wybranych metod ilościowych

Utrudniony dostęp do danych

• utrudniony dostęp do aktów

notarialnych

• mały zakres informacji zawarty w aktach

notarialnych

PROBLEMY ZASTOSOWANIA METOD ILOŚCIOWYCH
DO ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

notarialnych

• utrudniony dostęp do danych z biur

pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami

• brak źródeł informacji o stawkach

czynszu

Niejednorodność danych

• dane pochodzą z rynków niejednolitych

przestrzennie, jakościowo i cenowo

• brak identyczności dwóch nieruchomości

PROBLEMY ZASTOSOWANIA METOD ILOŚCIOWYCH
DO ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Ograniczona wiarygodność danych

• ceny podawane w aktach notarialnych

mogą być zaniżane

• brak informacji o warunkach transakcji

Cena

= 78 000 zł

Warto

ść

= 93 000 zł

?

PROBLEMY ZASTOSOWANIA METOD ILOŚCIOWYCH
DO ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

?

Obserwacje w czasie są dokonywane na
obiektach podobnych a nie tych samych

• obniżona wiarygodność badania

dynamiki zmian cen

• problemy interpretacji statystyk

PROBLEMY ZASTOSOWANIA METOD ILOŚCIOWYCH
DO ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

• problemy interpretacji statystyk

opisowych (np. średniej arytmetycznej
cen transakcyjnych)

Zbyt mała liczba danych w krótkim okresie czasu

Na rynku nieruchomości, nawet w dużym mieście, pojawia się stosunkowo nieduża,
jak na wymagania analiz statystycznych, liczba nieruchomości określonego rodzaju i o
zbliżonych atrybutach

PROBLEMY ZASTOSOWANIA METOD ILOŚCIOWYCH
DO ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

RODZAJE BADANYCH ZMIENNYCH (CECH)

Cecha jakościowa - właściwość niemierzalna, której
konkretny wariant (kategoria) w danej zbiorowości
definiowany jest słownie (np. rodzaj nieruchomości:
gruntowa, lokalowa itp.)

Cecha ilościowa - właściwość mierzalna, która
występuje u poszczególnych jednostek badanej

występuje u poszczególnych jednostek badanej
zbiorowości z określonym natężeniem (np. wiek
budynku, zużycie techniczne itp.)

POMIAR ZMIENNYCH (CECH)

Przez pomiar rozumie się przyporządkowanie liczb obiektom zgodnie z określonymi
regułami w taki sposób, aby liczby odzwierciedlały relacje zachodzące między tymi
obiektami

Pomiar bezpośredni (field research) - pozwala przyporządkować liczby mierzonym
zmiennym

bez

pomocy

innych

zmiennych

(np.

liczba

nieruchomości,

ceny

transakcyjne, powierzchnia nieruchomości itp.)

Pomiar pośredni (desk research) - mierzone zmienne są funkcją pomiarów innych
zmiennych (np. współczynnik trendu zmiany cen, wagi cech rynkowych, wpływ
kwotowy atrybutów na ceny transakcyjne itp.)

Skala nominalna

Skala porządkowa

Skala interwałowa

Skala ilorazowa

SKALE POMIARU ZMIENNYCH (CECH)

PRZYGOTOWANIE DANYCH DO ANALIZ ILOŚCIOWYCH RYNKU
NIERUCHOMOŚCI RYNKU NIERUCHOMOŚCI (PRZYKŁAD)

WYBRANE METODY ILOŚCIOWE ANALIZY RYNKU

Opis statystyczny (analiza jednowymiarowa) pozwala na przeprowadzenie m.in.
następujących analiz na rynku nieruchomości:

•

określenie charakterystyki rozkładu cechy np. ceny transakcyjnej,

•

określenie „przeciętności” wartości poszczególnych cech,

•

określenie zróżnicowania wartości poszczególnych cech,

•

określenie stopnia zaufania do wartości przeciętnych,

•

zbadanie, które cechy są „odstające” tzn. nietypowe na rynku,

•

zbadanie, które cechy są „odstające” tzn. nietypowe na rynku,

•

określenie prawdopodobieństwa wystąpienia określonych wartości cech,

WYBRANE METODY ILOŚCIOWE ANALIZY RYNKU

Analiza korelacji polega na badaniu zależności (w sensie statystycznym) między
dwoma cechami opisanymi co najmniej na skali przedziałowej (interwałowej). Wyniki
tej analizy pozwalają m.in. na odpowiedź na następujące pytania:

• czy istnieje zależność statystyczna między dwoma cechami?

• jak silna jest to zależność?

• czy jest to zależność statystycznie istotna?

Przykładowo:

Analiza korelacji pozwala stwierdzić jak silna jest zależność między położeniem na
piętrze i ceną transakcyjną lokalu lub np. jak silna jest zależność między uzbrojeniem
terenu a ceną transakcyjną nieruchomości gruntowej.

WYBRANE METODY ILOŚCIOWE ANALIZY RYNKU

Analiza regresji polega na ilościowym zbadaniu związku przyczynowo-skutkowego
między dwoma cechami opisanymi przynajmniej na skali przedziałowej. Wyniki tej
analizy pozwalają m.in. na odpowiedź na następujące pytania:

• jaki jest wpływ poszczególnych cech na zmienną objaśnianą (np. cenę),

• które ze zmiennych objaśniających są statystycznie istotne,

• jak zaprognozować wartość zmiennej objaśnianej, jeżeli znamy wartości

zmiennych objaśniających,

zmiennych objaśniających,

• jaki jest błąd prognozy.

WYBRANE METODY ILOŚCIOWE ANALIZY RYNKU

Analiza szeregów czasowych polega na ilościowym zbadaniu dynamiki zmian zmiennej
(np. ceny transakcyjnej) spowodowanych upływem czasu. Wyniki tej analizy pozwalają
m.in. na :

• określenie trendu zmian badanej cechy w czasie,

• zbadanie sezonowości zmian (np. cykli koniunkturalnych na rynku),

• określenie indeksów statystycznych,

• prognozowanie zjawisk rynkowych.

• prognozowanie zjawisk rynkowych.