1

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Szacowanie nieruchomości - zespół czynności prowadzących do określania ich wartości.

Wycena nieruchomości - proces, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości dla różnych
celów przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik.

Szacowanie nieruchomości w ujęciu schematycznym to szukanie odpowiedzi na 3 podstawowe
pytania :
1) co ?

(co jest przedmiotem wyceny?)

2) po co ?

(w jakim celu jest określana wartość?)

3) jak ?

(jak ma być określana wartość?)

Odpowiedzi na te 3 pytania są ściśle ze sobą powiązane co oznacza , że zmiana odpowiedzi na
pytanie „co?” lub „po co?” wywołuje najczęściej zmianę odpowiedzi na pytanie „jak?” - a zatem
procedura szacowania jest zwykle zależna od przedmiotu i celu szacowania.

Wycenę nieruchomości można traktować jako rodzaj prognozy, ponieważ określanie wartości oparte
jest o przewidywanie ceny transakcyjnej nieruchomości.
Przewidywanie to wnioskowanie o zdarzeniach nie znanych na podstawie zdarzeń znanych
(odnotowanych cen transakcyjnych w toku analizy rynku nieruchomości).
W wycenie nieruchomości najczęściej mamy do czynienia z wnioskowaniem o zdarzeniach (cenach
transakcyjnych), które zachodzą później niż sama czynność przewidywania, co nazywany
przewidywaniem przyszłości. Specyfiką przewidywania stosowanego przez rzeczoznawców
majątkowych jest krótki horyzont czasowy lub jego brak, ponieważ najczęściej przewidywane wartości
nieruchomości dokonywane jest na czas teraźniejszy co nazywane jest formalnie "na datę wyceny".

Wycena nieruchomości jako prognoza winna być opinią :
–

formułowanym w oparciu o wiedzę naukową i przepisy prawa,

–

odnoszącym się do przyszłości, teraźniejszości lub przeszłości,

–

poddającym się weryfikacji empirycznej i/lub możliwym do sfalsyfikowania,

–

niepewnym ale akceptowalnym,

–

dotyczącym konkretnego pojedynczego zjawiska gospodarczego.

KLASYFIKACJA PODEJŚĆ, METOD I TECHNIK WYCENY NIERUCHOMOŚCI

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
–

Metoda porównywania parami

–

Metoda korygowania ceny średniej
Metoda analizy statystycznej rynku

PODEJŚCIE DOCHODOWE
–

Metoda inwestycyjna

–

Metoda zysków

–

Technika kapitalizacji prostej

–

Technika dyskontowania strumienia pieniężnych

PODEJŚCIE KOSZTOWE
–

Metoda kosztów odtworzenia

–

Metoda kosztów zastąpienia

–

Technika szczegółowa

–

Technika elementów scalonych

–

Technika wskaźnikowa

PODEJŚCIE MIESZANE
–

Metoda pozostałościowa

–

Metoda kosztów likwidacji

–

Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

2

PODMIOT WYCENY

1. NIERUCHOMOŚĆ

Ustawa z dnia 23 kwiecień 1964 roku Kodeks Cywilny ( Dz. U. z dnia 18 maj 1964 roku)

Art. 5. Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-

gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie
lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot

własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli
na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.
Art. 47. § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych

praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez

uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu
odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części

składowych.

Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu

należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i
inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 49. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu

elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku,
jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Art. 50. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

2. NIERUCHOMOŚĆ ROLNA – GRUNT ROLNY

Art. 46

1

. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być

wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i
zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

–

Kryterium wyodrębniającym nieruchomość rolną jest jej sposób wykorzystania: rzeczywisty lub
potencjalny. Definicja ta odwołuje się do sposobu korzystania lub możliwości wykorzystania gruntu
na cele produkcji rolnej.

–

Kryterium wyodrębniającym grunt rolny jest jego przeznaczenie w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego.

Dla ustalenia możliwości wykorzystywania nieruchomości w określony sposób pomocne będą zatem
zapisy w ewidencji gruntów oraz ustalenia obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego.

Granice przestrzenne rolnej nieruchomości gruntowej:
Art. 143. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność
gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom
regulującym prawo do wód.
–

Prawo do wód reguluje ustawa z 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz.U. Nr 115, poz. 1229 z późn.
zm.)

–

Prawo do części składowych gruntu reguluje ustawa z 4 lutego1994 r. - Prawo geologiczne i
górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm.)

3. GOSPODARSTWO ROLNE

Art. 55

3

. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich

częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość
gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

3

USTAWA z dnia 15 listopad 1984 o podatku rolnym (tekst jednolity z dn. 10 października 2002 roku)

Art. 1. Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i
budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z
wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej ni działalność rolnicza.
Art. 2. 1. Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej
powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących
się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki,
nieposiadającej osobowości prawnej.
2. Za działalność rolniczą uważa się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym równie produkcję materiału
siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin
ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt,
ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i
hodowlę ryb.

RODZAJE UŻYTKÓW GRUNTOWYCH

Użytki gruntowe - ciągłe części powierzchni ziemi, użytkowane w sposób jednolity.
W ewidencji gruntów wyróżnia się (ze względu na rodzaj pokrycia terenu i sposób jego wykorzystania)
następujące grupy użytków gruntowych:
–

użytki rolne: grunty orne (R), łąki (Ł), pastwiska (Ps), sady (S)

–

użytki leśne: lasy i grunty leśne (Ls), grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz)

–

grunty pod wodami: pod wodami płynącymi (Wp), stojącymi (Ws), pod rowami (Wr)

–

użytki kopalne: czynne odkrywkowe zakłady górnicze (K)

–

tereny komunikacyjne: drogi (dr), tereny kolejowe (Tk), inne komunikacyjne (Ti)

–

grunty zabudowane i zurbanizowane: zabudowa mieszkaniowa (B), przemysłowa (Ba), inne
zabudowane (Bi), zurbanizowane (Bp), rekreacyjne (Bz);

–

tereny różne (Tr) np. wały ochronne;

–

nieużytki (N): bagna, piaski, utwory skalne, tereny zdewastowane itp.

–

użytki ekologiczne (E).

W wycenie nieruchomości rolnych największe znaczenie mają użytki rolne, do których zalicza się 4
w/w kategorie.
1. grunty orne – R:

–

grunty w uprawie: grunt zasiane lub zasadzony roślinami rolniczymi lub ogrodniczymi, trawami
koszonymi lub wypasanymi, ogrody działkowe niezależnie od rodzaju upraw, sady o
powierzchni poniżej 0,10 ha, szklarnie, inspekty, szkółki i inne.

–

odłogi: grunty orne, które w ciągu ostatnich dwóch lub więcej lat nie były uprawiane

–

ugory: obszar gruntu celowo wyłączony z produkcji na okres od jednego roku do dwóch lat,
aby ziemia „wypoczęła”; ugór może być czarny (wykonywane są specjalne zabiegi
mechaniczne głównie orka, by nie dopuścić do rozwoju roślin) lub zielony ( obsiewany
roślinami najczęściej motylkowymi na przyoranie)

2. sady – S:

Grunty o powierzchni ponad 0,10 ha zasadzone drzewami lub krzewami owocowymi o zwartym
nasadzeniu, szkółki drzew owocowych i winnice. Za zwarte nasadzenie drzewami lub krzewami
owocowymi uważa się nie mniej niż 600 drzew lub 2000 krzewów na powierzchni 1 ha.
Plantacje kultur wieloletnich - nie posiadają cech użytki gruntowego i stanowią je uprawy roślin
wieloletnich, których charakterystyczną cechą jest produkcja stopniowo narastająca do
osiągnięcia poziomu maksimum, a potem stopniowo zmniejszająca się.

3. łąki trwałe – Ł:

Grunty pokryte stale trawami, które z zasady są koszone, a w rejonach górskich również hale i
połoniny koszone.

4. pastwiska trwałe – PS:

Grunty trwale pokryte trawami, w zasadzie nie koszonymi, lecz wypasanymi, a w rejonach
górskich również hale i połoniny wypasane

KLASYFIKACJA UŻYTKÓW ROLNYCH

W wycenie nieruchomości i gospodarstw rolnych wykorzystywane mogą być następujące rodzaje
klasyfikacji:
–

klasyfikacja gleboznawcza,

–

kompleksy rolniczej przydatności,

–

klasyfikacja glebowo – uprawowa,

–

waloryzacja rolniczej przestrzeni produkcyjnej.

4

Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. ( Dz.U. Nr
38, poz. 454) w sprawie ewidencji gruntów i budynków

Klasyfikacja gleboznawcza – ustalenie klas gruntów uprawnych wyróżnionych na podstawie
określonych ilościowo zdolności produkcyjnych.
Miernikiem klasyfikacji gleboznawczej są klasy bonitacyjne gruntu:
-

dla gruntów ornych wg tabeli klas gruntów wyróżnia się 8 klas: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI;

-

dla użytków zielonych wyróżnia się:
łąki trwałe (6 klas) - I, II, III, IV, V, VI
pastwiska trwałe ( 6 klas ) : I, II, III, IV, V, VI

Kompleksy przydatności rolniczej gleb: typy siedliskowe rolniczej przestrzeni produkcyjnej,
uwarunkowane przez klimat i rzeźbę terenu, obejmujące gleby o zróżnicowanej genezie i
właściwościach lecz o jednakowej lub zbliżonej przydatności rolniczej.
Miernikiem przydatności rolniczej są następujące rodzaje kompleksów glebowych:
1 - pszenny bardzo dobry
2 - pszenny dobry
3 - pszenny wadliwy
4 - żytni (żytnio - ziemniaczany) bardzo dobry
5 - żytni (żytnio - ziemniaczany) dobry
6 - żytni (żytnio - ziemniaczany) słaby
7 - żytnio - łubinowy
8 - zbożowo - pastewny mocny
9 - zbożowo - pastewny słaby
10 - pszenny górski
11 - zbożowy górski
12 - owsiano - ziemniaczany górski
13 - owsiano - pastewny górski
14 - gleby orne przeznaczone pod użytki zielone
1 z - użytki zielone bardzo dobre i dobre
2 z - użytki zielone średnie
3 z - użytki zielone słabe i bardzo słabe
RN - gleby rolniczo nieprzydatne

Kompleksy glebowo – uprawowe: obszar gruntu zbliżonych klas bonitacyjnych i kompleksów
glebowo-rolniczych, najlepszy do uprawy określonych roślin; kompleksem glebowo - uprawowym jest
grupa pól (łanów) położonych w sąsiedztwie albo oddzielonych od siebie, na których stosując
podobną agrotechnikę, można uzyskać podobne plony tych samych roślin; oznaczenie wyróżnionych
kategorii w skali 6 stopniowej (od A do G).

Waloryzacja rolniczej przestrzeni produkcyjnej - wskaźniki wyrażone w skali punktowej od 0 do 100
określone oddzielnie dla każdej gminy (opracowane przez IUNG - Puławy)

ZASADY I ZAKRES WYKORZYSTANIA STANDARDU V.4.

„WYCENA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH”

W Standardzie V.4 dokonano wyraźnego rozdziału wyceny nieruchomości rolnej i gospodarstwa
rolnego oraz sprecyzowano pojęcie nieruchomości rolnej z kodeksu cywilnego do celów wyceny.

Nieruchomość rolna: wg kryterium prawno - ustawowego nieruchomość przeznaczone w
miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele produkcji rolnej (roślinnej lub
zwierzęcej) i położona na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej.

Gospodarstwo rolne: grunty rolne wraz z innymi gruntami np. zadrzewionymi, zakrzewionymi i
leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeśli stanowią lub mogą
potencjalnie stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, wraz z prawami i obowiązkami związanymi
z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (kryterium powierzchniowe - minimalna powierzchnia 1 hektar
przeliczeniowy)

Standard V.4. wykorzystywany jest do wyceny:
–

nieruchomości rolnych (w rozumieniu art. 46

1

kc) przeznaczonych w miejscowych planach

zagospodarowania przestrzennego na cele produkcji rolnej;

5

–

części składowych nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może
być określana odrębnie;

–

nieruchomości rolnych położonych na terenach, dla których nie istnieje obowiązek sporządzenia
planu miejscowego oraz na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy.

Wg Standardu V.4 dla celów wyceny kryterium przeznaczenia nieruchomości ma znaczenie
zasadnicze natomiast charakter aktualnie prowadzonej działalności ma znaczenie pomocnicze
(odwrotnie niż w definicji kodeksowej nieruchomości rolnej)

Części składowe gruntów rolnych :
–

budynki mieszkalne;

–

budynki rolnicze (służące do produkcji, magazynowania, przechowywania środków produkcji);

–

budowle rolnicze (silosy na zboże, komory fermentacyjne itp.);

–

plantacje roślinne jednoroczne (zasiewy i uprawy);

–

plantacje kultur wieloletnich (sady, plantacje nasienne, szkółki drzew i krzewów owocowych itp.);

–

pojedyncze drzewa i krzewy.

Zasady przewidziane w Standardzie V.4 stosuje się również do określania wartości nieruchomości
gruntowych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako:
–

użytki zadrzewione i zakrzewione (Lz);

–

użytki ekologiczne (E);

–

wody stojące (Ws);

–

rowy (R);

–

drogi (dr).

CECHY NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH

GRUNTY ROLNE (NIEZABUDOWANE I NIE PRZEZNACZONE POD ZABUDOWĘ):

Cechy podstawowe (atrybuty obligatoryjne):
–

rodzaj i typ nieruchomości;

–

strefa (odległość od zabudowań);

–

sąsiedztwo i otoczenie;

–

dostępność (jakość dróg dojazdowych, okresowe utrudnienia związane z dostępem);

–

jakość gruntu (dominująca klasa użytków gruntowych wyrażona tzw. wskaźnikiem bonitacji);

–

topografia terenu (ukształtowanie, wystawa);

–

kształt i wielkość działki (przebieg granic działki w terenie);

–

poziom kultury rolnej (stosowanie zabiegów agrotechnicznych - płodozmian, nawożenie,
mechanizacja prac, ew. odłogowanie);

–

możliwość zmiany przeznaczenia (możliwość alternatywnego - innego niż rolnicze wykorzystania).

Cechy uzupełniające (atrybuty fakultatywne):
–

lokalizacja ogólna nieruchomości (usytuowanie w miejscowości w stosunku do położenia w
gminie);

–

stan zagospodarowania i sposób użytkowania (zgodność z przeznaczeniem w planie
zagospodarowania);

–

struktura użytków gruntowych;

–

utrudnienia w uprawie (np. związane z ukształtowaniem terenu, występowaniem elementów
infrastruktury technicznej);

–

zagrożenia gleb erozją (podatność na erozję wodną), występowanie części szkieletowych gleby
(kamienistość) itp.;

–

warunki klimatyczne (wysokość n.p.m., nasłonecznienie, długość zalegania pokrywy śnieżnej itp.).

GRUNTY ROLNO – BUDOWLANE (ZABUDOWANE LUB PRZEZNACZONE POD ZABUDOWĘ):

–

lokalizacja i położenie

–

dostępność komunikacyjna

–

zagęszczenie istniejącej zabudowy i wpływ otoczenia

–

wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej

–

kształt działki i topografia terenu

–

funkcjonalność (przydatność do zabudowy) i możliwości rozwojowe

–

stan zagospodarowania działki

6

ZASADY OKREŚLANIA WARTOŚCI GRUNTÓW ROLNYCH

Podejście porównawcze do wyceny nieruchomości rolnej (gruntu):
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniem w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardem III.7

Podejście dochodowe do wyceny gruntu rolnego:
W przypadkach szczególnych określonych w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 57, poz.299 z 1995 r.)

–

metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej: W

G

= CzR · C1q · W

K

CzR - czynsz roczny za dzierżawę gruntu wyrażony w q ziarna pszenicy
C1q - cena rynkowa 1 q pszenicy
W

K

- współczynnik kapitalizacji ustalony dla gruntów rolnych

Podejście mieszane do wyceny gruntu (ma zastosowanie przy braku transakcji rynkowych):

–

metoda wskaźników szacunkowych gruntów:

Wartość gruntu stanowi iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta
przyjętej z rynku lokalnego. Wartość gruntu określa się wg poniższego algorytmu

W

G

= W

j

· C1 dt gdzie: W

j

= ∑ (P

i

· w

S-i,j

)

W

G

- wartość gruntu

W

j

- wartość jednostkowa 1 ha gruntu wyrażona w decytonach żyta, wyliczona jako suma

iloczynów powierzchni poszczególnych konturów klasyfikacyjnych ( Pi ) wchodzących w skład
nieruchomości i odpowiadających im wskaźników szacunkowych (wS )
P

i

- powierzchnia konturu klasyfikacyjnego,

w

S-i ,j

- wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu rolnego ( gruntu ornego lub użytku zielonego) i-tej klasy

bonitacji w j-tym okręgu podatkowym
C1dt - cena 1 decytony ziarna żyta przyjęta z rynku lokalnego

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrzesień 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 wrzesień 2004 roku)

§ 18. 1. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku
braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika
szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m

3

drewna.

3. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego
pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku
lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw
sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów
sprzedawanego drewna.
4. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów
siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje
się według przepisów o podatku rolnym.
5. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu
i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.

§ 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące
poszczególne cechy:
1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku do
głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość
zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych,
występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;
2) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska
leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników,
położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca
odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory
rekreacyjne.

7

ZAŁĄCZNIKI:
1. Wskaźniki szacunkowe gruntów ornych oraz łąk i pastwisk trwałych:
1) dla gruntu ornego:

Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha gruntów ornych

klasy gruntów:

Okręg

podatkowy

I

II

lIla

lllb

IVa

IVb

V

VI

Vlz

I

145

132

118

100

80

60

35

15

8

II

126

115

103

86

70

52

30

12

5

III

110

100

90

75

60

45

25

10

1

IV

94

85

76

64

50

38

20

6

1

2) dla łąk trwałych i pastwisk trwałych:

Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha łąk i pastwisk

klasy gruntów:

Okręg

podatkowy

I

II

III

IV

V

VI

Vlz

I

145

118

93

67

35

13

5

II

126

103

80

58

30

10

3

III

110

90

70

50

25

8

1

IV

94

76

60

43

20

5

1

2. Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym
został założony sad.
3. Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego.
4. Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik
szacunkowy ustala się:
1) jeżeli grunty są klasyfikowane — jak dla danej klasy gruntu;
2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane — jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.
5. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się:
1) jeżeli grunty są klasyfikowane — jak dla danej klasy gruntu;
2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane — jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.
6. Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:
1) jeżeli grunty są klasyfikowane — w wysokości 50 % wskaźnika szacunkowego ustalonego dla
odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego
klasy lllb i IVb;
2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane — jak dla klasy VI gruntu ornego.

Gmina jest zaliczana do konkretnego okręgu podatkowego zgodnie z ROZPORZĄDZENIEM
MINISTRA FINANSÓW z dnia 10 grudnia 2001 r. w sprawie zaliczenia gmin oraz miast do jednego z
czterech okręgów podatkowych (Dz. U. Nr 143, poz. 1614)

PLANTACJE KULTUR WIELOLETNICH

na przykładzie plantacji

Cechy wspólne nieruchomości z występującymi plantacjami kultur wieloletnich:
–

występowanie typowych okresów istnienia ( w odpowiednich proporcjach czasowych);

–

coroczne uzyskiwanie pożytków (w ilości uzależnionej od cech roślin i nakładów właściciela);

–

wysokie koszty likwidacji plantacji.

Dla potrzeb wyceny w Standardzie V.4. dokonano podziału czasu istnienia wg kryterium wieku na
trzy okresy:
I - założenia i pielęgnacji (trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do początku okresu
plonowania
II - okres plonowania
III - okres likwidacji

I OKRES - założenia i pielęgnacji
A - czas od założenia do wejścia w plonowanie ponad 1 rok ( z reguły 2 - 3 lata);
B - wysoki poziom nakładów na założenie plantacji i ponoszenie corocznych znacznych kosztów
pielęgnacji;
C - konieczność wzniesienia urządzeń niezbędnych do prawidłowego korzystania z nieruchomości,
czyli uzyskiwania pożytków ( np. ogrodzeń, placów, deszczowni, podpór, budynków pomocniczych).

8

II OKRES - plonowania
D - czas trwania najczęściej kilka - kilkanaście lat (nie dłużej niż 12 - 15 lat)
E - ponoszenie wysokich (rzeczowych i pracy) niezbędnych do uzyskania corocznych pożytków;
poziom kosztów bieżących ma zasadnicze znaczenie dla wysokości pożytków - zysków z działalności
prowadzonej na nieruchomości

III OKRES - likwidacji
F - czas likwidacji kilka miesięcy ( nie dłużej niż rok )
G - wysokie koszty związane z likwidacją plantacji, urządzeń oraz przywróceniem gruntu do rolniczego
sposobu użytkowania ( nakłady te mają najczęściej znamiona rekultywacji)

KULTURY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH

uprawy i zasiewy

Są to rośliny jednoroczne, które są zasiane (np. zboże) lub zasadzone (np. ziemniaki).
Zasiewy lub uprawy mogą być wyceniane :
–

wraz z nieruchomością (np. przy sprzedaży)

–

odrębnie od nieruchomości (np. przy odszkodowaniu)

Uprawa lub zasiew staje się częścią składową nieruchomości od chwili ich zasiania lub posadzenia, a
przestają być nimi w chwili odłączenia - zbioru.

Czas trwania - od momentu dokonania pierwszych nakładów związanych z zasiewem (uprawą) do
momentu przywrócenia stanu umożliwiającego dalsze rolniczego wykorzystanie (tj. od pierwszego
zabiegu związanego z daną rośliną do zbioru plonów głównego i ubocznego oraz uprzątnięcia
powierzchni)

WYCENA PLANTACJI KULTUR WIELOLETNICH

W praktyce stosowane są dwie podstawowe procedury wyceny wykorzystujące podejście kosztowo –
dochodowe:
–

metodyka szacowania określona w ustawie o gospodarce nieruchomościami (zgodnie z art. 135 §
6 ), obligatoryjna przy szacowaniu odszkodowań do celów wywłaszczeniowych oraz przy wycenie
kultur wieloletnich zasobu własności rolnej Skarbu państwa w celu ich sprzedaży lub dzierżawy

–

metodyka szacowania opracowana przez Instytut Kwiaciarstwa i Sadownictwa w Skierniewicach
(tzw. metoda skierniewicka )

WYCENA ODSZKODOWAŃ ZA KULTURY WIELOLETNIE wg Ustawy o gospodarce
nieruchomościami
Etapy procedury wyceny odszkodowań, obejmują określenie 3 elementów:

A - koszty założenia uprawy i pielęgnacji do chwili wyceny (gdy plantacja jeszcze nie plonuje) lub do
pierwszego roku plonowania (gdy plantacja jest w okresie plonowania); są to nakłady poniesione na
przygotowanie terenu pod plantację, nawożenie, uprawę, nabycie materiału sadzeniowego,
posadzenie, pielęgnację, ochronę i inne czynności określone w cenach bieżących tj. na termin decyzji
o wywłaszczeniu

B - utracone korzyści, czyli wartość przyszłych plonów pomniejszona o koszty ich uzyskania (zabiegi
pielęgnacyjne, ochronne, zbiór, sprzedaż), określona do końca okresu pełnego plonowania plantacji;
wartości te - prawdopodobne do uzyskania z plantacji w kolejnych latach - dyskontuje się na termin
wyceny, uzyskując w ten sposób bieżącą wartość przyszłych dochodów z prowadzenia plantacji

C - koszty wym. w etapie - A, jeżeli plantacja znajduje się w okresie produkcyjnym (plonowania),
należy zmniejszyć o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych za okres od pierwszego roku
plonowania do momentu wyceny, stosują funkcję liniową amortyzacji.

Opisane etapy można przedstawić w postaci następującej formuły: W

O

= K · ( 1 - t /T) + D

N

W

O

- wartość odszkodowania za plantację

K - koszty założenia uprawy i pielęgnacji określone w etapie A
t /T - wskaźnik amortyzacji określony za okres produkcyjnego wykorzystania plantacji, w którym :
t - wykorzystany okres produkcyjny w latach

9

T - okres racjonalnego plonowania plantacji od pierwszego plonowania do końca pełnego plonowania
w latach
D

N

- utracone korzyści za lata pozostałe do końca pełnego plonowania, zdyskontowane na termin

wyceny

WYCENA WARTOŚCI PLANTACJI SADOWNICZYCH wg „metody skierniewickiej”

Przy określaniu wartości plantacji uwzględnia się :
–

wartość inwestycyjna (bieżącą) roślin na podstawie poniesionych kosztów inwestycyjnych ( m.in.
na przygotowanie stanowisk, materiału sadzeniowego i innych niezbędnych nakładów
poniesionych na założenie plantacji);

–

wartość utraconych korzyści, czyli dochody możliwe do uzyskania, gdyby uprawa roślin była
kontynuowana (przez okres równy długości okresu , jaki upływa od ich posadzenia do uzyskania
identycznego owocowania na plantacji zastępczej);

–

wartość użytkową wycenianych roślin (w postaci tzw. wskaźnika bonitacyjnego weryfikującego
oddzielnie wyżej wymienione wartości).

Wartość plantacji sadowniczej danego gatunku (odmiany) określa się według następującej formuły:

W

Si

= (W

B

· v

b

+ W

K

· v

k

) · n

∑

=

=

n

1

i

Si

S

W

W

W

Si

- wartość danego składnika plantacji sadowniczej (gatunku/odmiany);

W

S

- sumaryczna wartość plantacji sadowniczej;

W

B

- wartość inwestycyjna nasadzeń ( tzw. wartość bieżąca );

W

K

- wartość utraconych korzyści (tzw. dochód czysty zdyskontowany);

v

b

- wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej;

v

k

- wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści;

n - ilość jednorodnych składników (drzew lub krzewów danej odmiany).

Wartość użytkową (wskaźniki bonitacyjne) określa się metodą punktowej oceny cech oceniając
przydatność produkcyjno - handlową rośliny oraz stanowisko. O przydatności produkcyjno - handlowej
decydują następujące czynniki, które należy uwzględnić przy dokonywaniu wyceny :
–

odmiana rośliny,

–

stan zdrowotny,

–

sposób prowadzenia uprawy,

–

gęstość nasadzeń.

O ostatecznej ocenie przydatności decyduje średnia wartość z cząstkowych ocen punktowych.

Ilość składników plantacji jednorodnych (drzew lub krzewów danej odmiany) określa się na podstawie
zastosowanej początkowej (wyjściowej) więźby sadzonek w uprawie na większych powierzchniach lub
liczonych posztucznie w przypadku mniejszych powierzchni.

ZAKRES STOSOWANIA STANDARDU V.6.

„Wycena nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych”

Standard V.6. wykorzystywany jest do wyceny:
1. nieruchomości leśnych określonych jako las (Ls) - (wg ustawy z dnia 28 .09.1991r. o lasach -Dz.

U. Nr 56 z 2000 r. poz. 679, tekst jednolity, z późn. zm.), tj. gruntów:

a) o zwartej powierzchni co najmniej 0.10 ha, pokrytych roślinnością leśną (uprawami leśnymi,

drzewami krzewami oraz runem leśnym lub przejściowo jej pozbawionych:

–

przeznaczonych do produkcji leśnej,

–

stanowiących rezerwat przyrody lub wchodzących w skład parku narodowego,

–

wpisanych do rejestru zabytków,

b) związanych z gospodarką leśną, zajętych pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej

(budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi
leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także
wykorzystywanych na parkingi leśne i urządzenia turystyczne).

2. nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na

cele produkcji leśnej,

3. części składowych nieruchomości leśnych, których wartość w szczególnych przypadkach może

być określana odrębnie,

10

4. nieruchomości stanowiących grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) - ( zgodnie z

rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie
ewidencji gruntów i budynków - Dz.U. Nr 38, poz. 454) ) tj. gruntów pokrytych roślinnością leśną,
których pole powierzchni jest mniejsze od 0.10 ha , a także:

–

śródpolne skupiska drzew i krzewów,

–

tereny torfowisk, pokrytych częściowo kępami krzewów i drzew karłowatych,

–

grunty porośnięte wikliną w stanie naturalnym oraz krzewiastymi formami wierzb w dolinach rzek i
obniżeniach terenu,

–

przylegające do wód powierzchniowych grunty porośnięte drzewami lub krzewami, stanowiące
biologiczną strefę ochronną cieków i zbiorników wodnych,

–

jary i wąwozy pokryte drzewami i krzewami w celu zabezpieczenia przed erozją,

–

wysypiska kamieni i gruzowiska porośnięte drzewami i krzewami,

–

zadrzewione i zakrzewione tereny nieczynnych cmentarzy,

–

skupiska drzew i krzewów mające charakter parku, ale niewyposażone w urządzenia i budowle
służące rekreacji wypoczynkowi.

Części składowe gruntu leśnego :
–

drzewa i drzewostany,

–

plantacje drzew,

–

plantacje choinek,

–

szkółki leśne i zadrzewieniowe,

–

budynki i budowle wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej.

Części składowe gruntu zadrzewionego (zakrzewionego) :
–

pojedyncze drzewa lub zwarte skupiska tych drzew,

–

krzewy niezależnie od formy występowania.

PODZIAŁ GRUNTÓW LEŚNYCH NA KATEGORIE UŻYTKOWANIA

Do nieruchomości leśnych stanowiących grunty zalesione zalicza się

:

–

drzewostany,

–

plantacje drzew.

Drzewostany - części lasu jednorodne pod względem podstawowych cech taksacyjnych tj.
budowy, składu gatunkowego, wieku i zwarcia drzew, siedliskowego typu lasu, stopnia zadrzewienia,
różniące się wyraźnie od innych części przynajmniej jedną z tych cech.

Do drzewostanów zalicza się:
–

uprawy i młodniki I klasy wieku o zadrzewieniu 0.5 i wyższym; do upraw zalicza się odnowienia i
zalesienia od chwili ich powstania do osiągnięcia zwarcia;

–

drzewostany II klasy wieku o zadrzewieniu 0.4 i wyższym;

–

drzewostany III i starszych klas wieku o zadrzewieniu 0.3 i wyższym;

–

drzewostany w klasie odnowienia (KO), w klasie do odnowienia (KDO), o budowie przerębowej
(BP) bez względu na stopień zadrzewienia.

Plantacje drzew - powierzchnie pokryte uprawami określonych gatunków drzew; wyróżnia się
plantacje topolowe, nasienne oraz plantacje leśnych gatunków drzew szybko rosnących.

Do nieruchomości leśnych stanowiących grunty nie zalesione zalicza się:
–

wykorzystywane w produkcji ubocznej (plantacje choinek, plantacje krzewów, poletka łowieckie
itp.),

–

grunty do odnowienia, tj. przejściowo pozbawione drzewostanu i przewidywane do odnowienia w
najbliższych latach, w tym: zręby; halizny, płazowiny,

–

wyłączone z produkcji ze względu na rodzaj pokrycia terenu (śródleśne oczka wodne, torfowiska,
bagna),

–

powierzchnie przeznaczone do objęcia ochroną prawną,

–

grunty przeznaczone do wyłączenia z produkcji.

Do nieruchomości leśnych stanowiących grunty związane z gospodarką leśną zalicza się grunty wraz
z budynkami i budowlami wykorzystywanymi dla potrzeb gospodarki leśnej a w szczególności:
–

osady nadleśnictwa, leśnictwa i gajówki, osady i hotele robotnicze,

–

ośrodki wypoczynkowe,

–

urządzenia melioracji wodnych,

11

–

linie podziału przestrzennego lasu (linie podziały powierzchniowego, pasy p-poż. pasy lub rowy
graniczne)

–

linie energetyczne i komunikacyjne

–

drogi leśne

–

parkingi leśne wraz z urządzeniami turystycznymi,

–

szkółki leśne,

–

miejsca składowania i przeróbki drewna (składnice i tartaki)

–

zabudowania usługowo-gospodarcze.

CECHY NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH I ZADRZEWIONYCH

Nieruchomości leśne niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę:
–

cechy taksacyjne drzewostanu wynikające z zasad określonych w instrukcji urządzania lasu, a w
szczególności: skład gatunkowy, wiek, bonitacja (dla każdego gatunku wchodzącego w skład
drzewostanu), stopień zadrzewienia, jakość techniczna, przydatność hodowlana, formy
zmieszania,

–

siedliskowy typ lasu,

–

stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego,

–

położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany (pyły i
gazy emitowane przez przemysł, szkody górnicze, zanieczyszczenie gleb),

–

położenie nieruchomości w obszarach:
→ zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych
→ zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne,

–

lokalizacja i położenie, w odniesieniu do dróg głównych oraz siedlisk (działek siedliskowych),

–

wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji leśnej,

–

występowanie szczególnych cech mających wpływ na zdolność produkcyjną siedliska leśnego
(sąsiedztwo gruntów przyległych, trudności hodowli, pozyskania i zrywki drewna),

–

walory rekreacyjne nieruchomości.

Nieruchomości leśne zabudowane lub przeznaczone do zabudowy:
–

lokalizacja i położenie,

–

różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy,

–

występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy,

–

wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej.

Nieruchomości zadrzewione (zakrzewione)
–

możliwość generowania dochodu z pozyskiwania surowca drzewnego,

–

możliwości przeprowadzenia zrywki (warunki zrywki),

–

dostępność i związana z tym możliwość transportu drewna,

–

walory rekreacyjne, ekologiczne i środowiskowe.

ZASADY OKREŚLANIA WARTOŚCI GRUNTÓW LEŚNYCH

Wartość rynkową nieruchomości leśnej, zadrzewionej i zakrzewionej określa się przy zastosowaniu:
–

podejścia porównawczego,

–

podejścia dochodowego,

–

podejścia mieszanego.

Badany przez rzeczoznawcę rynek nieruchomości leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych powinien
być podobny do wycenianych nieruchomości pod względem:
–

cech fizycznych nieruchomości obejmujących w odniesieniu do nieruchomości leśnych głównie
występowanie na nieruchomości drzewostanów oraz ich wiek; przykładowo dotyczy to
nieruchomości: pozbawionych drzewostanów, pokrytych uprawami i młodnikami, pokrytych
drągowinami, pokrytych drzewostanami bliskorębnymi, pokrytych drzewostanami rębnymi i
przeszłorębnymi; w odniesieniu do nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych - ich części
składowych

–

stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

–

cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości i cech rynku (podobny wiek drzewostanów,
występujące gatunki, relacja popytu i podaży na nieruchomości).

Podejście porównawcze:
Postępowanie rzeczoznawcy przy określaniu wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i
zakrzewionych w podejściu porównawczym odbywa się na zasadach określonych w Standardzie III.7.
„Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” z uwzględnieniem zasad

12

podanych powyżej oraz szczególnych cech nieruchomości i przyjęciu 1 ha fizycznego jako jednostki
porównawczej.

Podejście dochodowe:
–

Postępowanie rzeczoznawcy przy określaniu wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych
i zakrzewionych w podejściu dochodowym odbywa się na zasadach określonych w Standardzie
III.6. „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego”

–

Przy określaniu wartości nieruchomości z zastosowaniem podejścia dochodowego, metodą
inwestycyjną, dochód z nieruchomości określany może być wyłącznie na podstawie czynszów
dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności leśnej prowadzonej na tej
nieruchomości. Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania
się rynkowych stawek czynszów.

–

Zasady przewidziane w podejściu porównawczym mogą być także stosowane do określania
czynszu i dochodów poza czynszowych z nieruchomości leśnych, nieruchomości zadrzewionych i
zakrzewionych dla potrzeb wyceny tych nieruchomości w podejściu dochodowym.

–

Przy określaniu wartości nieruchomości w podejściu dochodowym, gdy dochodu z nieruchomości
nie można ustalić na podstawie czynszów dzierżawnych stosuje się metodę zysków

Podejście mieszane do wyceny gruntu leśnego:
–

Podejście mieszane, metodę wskaźników szacunkowych gruntów, można stosować przy
określaniu wartości nieruchomości leśnych oraz przeznaczonych w planach miejscowych na cele
leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych.

–

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów - wartość gruntu określa się jako
iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 m3 drewna :
→ cenę drewna skorygowaną o koszty pozyskania i zrywki przyjmuje się odpowiednio z rynku

lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości oraz nadleśnictw
sąsiednich (cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat z
uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna)

→ wskaźniki szacunkowe gruntów w zależności od grupy typu siedliskowego lasu i okręgu

podatkowego określa załącznik do Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 27 listopada 2002, w
sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania
operatu szacunkowego.

→ grupy typów siedliskowych lasów przyjmuje się według danych z planów urządzenia lasów,
→ okręg podatkowy ustala się według przepisów o podatku rolnym.

Wartość gruntu leśnego określa się stosując wzór:
n

W

GL

=

Σ (Nszi,j · Pi) · C1m3dr (1 + v1 + v2 + ...+ vn)

i=1

NSzi,j– wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu
podatkowego,
Pi – powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego,
C1m3dr – cena 1 m3 drewna,
v1, v2, ... , vn – współczynniki korekcyjne wynikające z szczególnych cech nieruchomości leśnych;
współczynniki korekcyjne „vi” ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr
1 komentarza do standardu.

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrzesień 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 wrzesień 2004 roku)

ZAŁĄCZNIK:
7. Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy:

Wskaźniki szacunkowe w m

3

drewna z 1 ha gruntów stanowiących lasy

Okręg

podatkowy

grupy typów siedliskowych lasów

1

2

3

4

5

I

31

26

23

14

9

II

29

24

21

13

8

III

26

22

19

12

7

IV

23

19

17

11

6

13

Grupy typów siedliskowych lasów tworzą:

Grupa

Typy siedliskowe lasów

1

Lasy: świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols
jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży,
górski wilgotny, ols górski, górski, wyżynny

2

Lasy mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski
świeży, górski wilgotny, ols

3

Bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski
świeży, górski wilgotny, górski bagienny

4

Bory: świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży,
wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny

5

Bory: suchy, bagienny

Podejście mieszane do wyceny gruntu zadrzewionego (zakrzewionego):

–

Podejście mieszane, metodę wskaźników szacunkowych gruntów, można stosować przy
określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych w przypadku braku transakcji
rynkowych.

–

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych, wartość gruntu określa się jako iloczyn 50
% wskaźnika szacunkowego 1 ha i ceny 1 decytony ziarna żyta :
→ cenę ziarna żyta przyjmuje się odpowiednio z rynku lokalnego dla miejsca położenia

nieruchomości.

→ wskaźniki szacunkowe gruntów w zależności od klas bonitacyjnych i okręgu podatkowego

określa załącznik do rozporządzenia

→ klasy bonitacyjne gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości.
→ (w razie braku klasyfikacji wskaźnik szacunkowy przyjmuje się w wysokości określonej
→ dla gruntu ornego klasy VI)

Wartość gruntu zadrzewionego i zakrzewionego określa się stosując wzór:

(

)

)

v

...

v

...

v

1

(

C

W

W

n

i

1

dt

1

n

1

i

i

j

,i

S

gZ

P

+

+

+

+

⋅

⋅















⋅

=

∑

=

−

WS-i,j- wskaźnik szacunkowy wyrażony w decytonach ziarna żyta dla 1 ha gruntu ornego dla i-tej
klasy bonitacyjnej i obiektu położonego w j-tym okręgu podatkowym; wskaźnik szacunkowy ustala się,
przyjmując 50% wskaźnika dla gruntu ornego w klasie bonitacyjnej przyjętej dla tych gruntów, z tym że
dla klasy III i klasy IV stosuje się odpowiednio wskaźniki szacunkowe gruntu ornego dla klas IIIb i
IVb,
Pi – powierzchnia nieruchomości zadrzewionej i zakrzewionej w i-tej, klasie bonitacyjnej.
C1dt – cena jednej decytony ziarna żyta, ustalona z rynku lokalnego dla miejsca położenia
nieruchomości,
vi – współczynniki korekcyjne wynikające z innych cech nieruchomości niż klasa bonitacyjna i
położenie w okręgu podatkowym, mające wpływ na wartość gruntu; współczynniki korekcyjne „vi”
ustala rzeczoznawca majątkowy (mogą one przyjmować wartości określone w tabeli nr 2
komentarza do Standardu)

–

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów, uwzględnia się następujące
cechy nieruchomości: możliwość generowania dochodu z pozyskiwania surowca drzewnego,
możliwość przeprowadzenia zrywki (warunki zrywki), dostępność i związaną z tym możliwość
transportu drewna (warunki dojazdu), walory rekreacyjne i ekologiczne, oraz inne cechy mające
wpływ na wartość nieruchomości.

ŹRÓDŁA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH LEŚNYCH

I ZADRZEWIONYCH ( ZAKRZEWIONYCH)

Przy określaniu wartości nieruchomości należy korzystać ze szczególnych źródeł informacji o tych
nieruchomościach zawartych między innymi w:
–

planach urządzenia lasu i uproszczonych planach urządzenia lasu oraz inwentaryzacji stanu lasu,
o których mowa w art. 19 § 3 -4 ustawy o lasach (dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10
ha stanowiących własność Skarbu Państwa lub wchodzących w skład Zasobów Własności Rolnej
Skarbu Państwa)

–

ewidencji gruntów Lasów Państwowych,

14

–

dokumentacji środków trwałych w jednostkach organizacyjnych Państwowego Gospodarstwa
Leśnego Lasy Państwowe,

–

informacjach zawartych w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów rolnych i leśnych z
produkcji,

–

dokumentach gospodarczych nadleśnictw na podstawie, których można między innymi określić
stopień zgodności upraw z siedliskiem, stan upraw, uzyskać dane z powierzchni zrębowych, ceny
zbytu oraz koszty pozyskania i zrywki określonych sortymentów drewna,

–

umowach (protokółach) dotyczących nakładów poniesionych na hodowlę i pielęgnację
drzewostanów,

–

publikacjach specjalistycznych instytutów naukowych i organizacji zajmujących się leśnictwem,
oraz problematyką zadrzewień i zakrzewień, a dotyczących w szczególności: charakterystyki
uprawianych gatunków drzew, informacji o cenach drewna pochodzących z monitorowania rynku,
kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności leśnej,

–

dokumentacji odnoszącej się do

zgodności kierunków produkcji leśnej

z planem

zagospodarowania przestrzennego dla gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony
środowiska, strefach ochronnych zakładów przemysłowych i strefach ograniczonego użytkowania,

–

dokumentacji prowadzonej przez jednostki sprawujące trwały zarząd lub administrujące obszarami
parków wiejskich i innych obszarów zadrzewionych.

Przy określaniu wartości nieruchomości leśnej, zadrzewionej (zakrzewionej) należy uwzględnić
wartość praw związanych z jej własnością wynikających z Kodeksu cywilnego i innych ustaw a w
szczególności:
–

ustawy z dnia 28 września 1991r. o lasach, w odniesieniu do nieruchomości leśnych,

–

ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. - Prawo ochrony środowiska,

–

ustawy z dnia 18 lipca 2001r. - Prawo wodne,

–

ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

DANE ZAWARTE W PLANIE URZĄDZANIA LASU

Plan urządzenia lasu składa się z:
1. części inwentaryzacyjnej, zawierającej:

–

opis taksacyjny lasu według stanu na dzień 1 stycznia pierwszego roku obowiązywania
planu urządzenia lasu,

–

wykaz powierzchni lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia, zwany dalej
"rejestrem", sporządzony według podziału terytorialnego kraju, z podaniem rodzajów
użytków gruntowych,

–

klasy wieku drzewostanów ujęte w tabele, obejmujące zestawienia powierzchni lasów
według: gatunków drzew w drzewostanie, klas wieku typów siedliskowych lasu, klas
bonitacji drzewostanów oraz funkcji lasów, w tym lasów ochronnych,

–

mapę gospodarczą lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia, w skali nie mniejszej
niż 1:5000, opracowaną przez sporządzającego plan urządzenia lasu na podstawie kopii
mapy gruntów i budynków nadleśnictwa wraz z wypisem z rejestru gruntów,

–

ogólny opis lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia według stanu na dzień 1
stycznia pierwszego roku obowiązywania planu urządzenia lasu, zawierający dane
dotyczące przestrzennego usytuowania urządzanego obiektu, historii gospodarki leśnej,
warunków przyrodniczych i ekonomicznych produkcji leśnej oraz stanu zasobów leśnych,

2. analizy gospodarki leśnej ,
3. programu ochrony przyrody,
4. części planistycznej,.

Opis taksacyjny, obejmujący charakterystykę lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia, zawiera:
–

dokładną lokalizację drzewostanu z podaniem nazwy nadleśnictwa, obrębu leśnego, leśnictwa,
numeru oddziału i litery pododdziału, z uwzględnieniem podziału terytorialnego kraju

–

rodzaj użytku gruntowego i jego powierzchnię,

–

opis siedliska leśnego, w tym terenu, gleby i jej pokrywy,

–

cele gospodarowania w lasach:
→ hodowlany - wyrażony w postaci typu gospodarczego drzewostanu,
→ techniczny - wyrażony w postaci wieku rębności drzewostanu,

–

opis drzewostanu, w tym udział gatunkowy, wiek, stan i budowę drzewostanu, stopień pokrycia
powierzchni, występujące osobliwości przyrodnicze oraz inne cechy charakterystyczne dla
środowiska przyrodniczego lub ważne dla gospodarki leśnej,

–

elementy charakterystyki lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia wyrażane w postaci
liczbowej, w tym średnie wymiary drzew, bonitację drzewostanów, miąższość i przyrost
miąższości grubizny,

15

–

określenie wskazań gospodarczych na gruncie przez sporządzającego opis taksacyjny.

DANE ZAWARTE W UPROSZCZONYM PLANIE URZĄDZANIA LASU

(INWENTARYZACJI STANU LASU)

Uproszczony plan urządzenia lasu składa się:
–

ze skróconego opisu lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia, obejmującego:
→ powierzchnię poszczególnych drzewostanów, gruntów przejściowo pozbawionych roślinności

leśnej, a także gruntów przeznaczonych do zalesienia określonych w miejscowym planie

→ zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania

terenu,

→ określenie głównego gatunku drzewa w drzewostanie, a także wieku, bonitacji i zadrzewienia

dla tego gatunku oraz miąższości całego drzewostanu,

→ oznaczenie typu siedliskowego lasu oraz gospodarczego typu drzewostanu,
→ zestawienie powierzchni lasów ochronnych,

–

z opisu drzewostanów wraz z zestawieniem powierzchni gruntów i miąższości drzew według
gatunków głównych drzew w drzewostanie i ich wieku,

–

z rejestru sporządzonego według podmiotów ewidencyjnych (z oznaczeniem numeru działki
gruntu), uwzględniającego:
→ zestawienie powierzchni lasów według gatunków głównych oraz ich wieku i bonitacji,
→ zadania w zakresie gospodarki leśnej,

–

z kopii lub wyrysu mapy ewidencyjnej gruntów z oznaczeniem działek ujętych w uproszczonym
planie urządzenia lasu.

Inwentaryzacja stanu lasu zawiera:
–

opis lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia, uwzględniający:
→ powierzchnię poszczególnych drzewostanów, lasów, na których planuje się ponowne

wprowadzenie roślinności leśnej, a także przeznaczonych do zalesienia, określonych w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu,

→ główny gatunek drzewa w drzewostanie, a także jego wiek, bonitację oraz zadrzewienie i

miąższość całego drzewostanu,

→ typ siedliskowy lasu oraz typ gospodarczy drzewostanu,
→ wskazania z zakresu gospodarki leśnej dotyczące użytkowania rębnego (w tym z zakresu

przebudowy drzewostanów), przedrębnego oraz odnowienia, pielęgnowania i ochrony lasu,
określane szacunkowo z uwzględnieniem zasad obowiązujących przy sporządzaniu
uproszczonego planu urządzenia lasu,

→ kategorię ochronności w przypadku uznania lasu za ochronny,

–

rejestr sporządzony według podmiotów ewidencyjnych (z oznaczeniem numeru działki gruntu),
uwzględniający:
→ zestawienie powierzchni działek według głównych gatunków drzew oraz ich wieku i bonitacji,
→ wskazania w zakresie gospodarki leśnej,

–

kopię lub wyrys mapy ewidencyjnej z oznaczeniem działek gruntów ujętych w inwentaryzacji stanu
lasu.

OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI SKŁADOWYCH NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH I

ZADRZEWIONYCH

–

Części składowe nieruchomości leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych mogą stanowić
przedmiot odrębnej wyceny:
→ przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości z zastosowaniem podejścia mieszanego,

metody wskaźników szacunkowych gruntów,

→ przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości z zastosowaniem podejścia

kosztowego; odrębnie określa się wartość gruntu i odrębnie wartość jej części składowych,
stosując zasady ogólne,

→ innych przypadkach wynikających z celu wyceny (np. ubezpieczenia majątkowe,

odszkodowania za powstałe szkody lub wywłaszczenie nieruchomości).

–

Wartość drzew i drzewostanów określa się w zależności od wytworzenia przez drzewo lub
drzewostan materiałów użytkowych poprzez określenie rynkowej wartości spodziewanych
pożytków lub obliczenie kosztów poniesionych nakładów.

16

WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ POJEDYNCZYCH DRZEW

Wartość rynkową pojedynczych drzew określa się na nieruchomościach:
–

leśnych stanowiących płazowiny,

–

leśnych stanowiących zręby ( z pozostawionymi nasiennikami),

–

leśnych stanowiących grunty niezalesione (uprawy i młodniki z pozostawionymi przestojami),

–

zadrzewionych w których drzewa wytworzyły sortymenty użytkowe średnio i wielkowymiarowe

stosując wzór :

(

)















⋅

⋅

⋅

=

∑

=

n

1

i

i

i

i

i

G

Di

)

C

U

k

(

r

v

W

gdzie:
v

G

– miąższość grubizny drzewa z korą odczytana z tablic („Tablice miąższości drzew stojących”) na

podstawie pomierzonej pierśnicy (d1.3) i wysokości drzewa (h),
r

i

– współczynnik do obliczania miąższości netto (bez kory), odczytany z tabeli nr 3 zawartej w

komentarzu do Standardu na podstawie rodzaju drzewa oraz klasy wieku;
współczynnik ten stosujemy do tych gatunków drzew, dla których z tablic miąższości odczytujemy
miąższość grubizny łącznie z korą;
k

i

– wskaźnik udziału w grubiźnie całkowitej określonego i-tego sortymentu;

C

i

– cena sprzedaży przez właściwe terytorialne nadleśnictwo określonego i-tego sortymentu ;

U

i

– wskaźnik redukujący ceny sprzedaży „Ci” i-tego sortymentu o koszty pozyskania i zrywki;

Dane o aktualnych cenach sprzedaży drewna należy uzyskiwać we właściwych terytorialnie
nadleśnictwach albo z rynku lokalnego; ceny te koryguje się o koszty pozyskania i zrywki.

WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ DRZEWOSTANÓW (metoda szczegółowa - sortymentowa)

Wartość rynkową drzewostanów w wieku bliskorębnym, rębnym i starszych należy ustalić
uwzględniając ich miąższość całkowitą oraz udziały określonych sortymentów w miąższości grubizny
ustalone na podstawie szacunku brakarskiego. Podziału na sortymenty dokonuje się z
uwzględnieniem klasyfikacji jakościowo wymiarowej obowiązującej w Państwowym Gospodarstwie
Leśnym Lasy Państwowe.

Wartość drzewostanów obliczyć stosując wzór:

WD =

[(VG · ri) (k1 · U1 · C1 + k2 · U2 · C2 +...ki · Ui ·Ci +...kn · Un · Cn)] + VDR · kDR · CDR

VG – miąższość grubizny z korą określonego gatunku drzew występujących w drzewostanie (w
przypadku drzewostanów mieszanych),

ri - współczynniki do obliczenia miąższości netto (bez kory) odczytane z tabeli nr 3 znajdującej
się w komentarzu do Standardu,

k1, k2, ...ki ...kn – wskaźnik (procent) udziału w grubiźnie całkowitej określonych sortymentów drewna
ustalony na podstawie szacunku brakarskiego,

C1, C2, ...Ci, ... Cn – ceny sprzedaży przez właściwe terytorialne nadleśnictwo ze względu na
położenie nieruchomości określonych sortymentów drewna , lub ceny tych sortymentów występujące
na rynku lokalnym ,

U1, U2, ...Ui ...Un – wskaźnik redukcyjny ceny sprzedaży 1 m3 drewna C1, C2, ...Ci ... Cn o koszty
pozyskania i zrywki odniesiony do określonych sortymentów stosowany przez właściwe terytorialnie
nadleśnictwo,

VDR – miąższość drobnicy określona ze wzoru : Vdr = VG · P %

P - procentowy udział miąższości drobnicy w miąższości grubizny odczytany z tablic na podstawie
wielkości pierśnicy (d1.3) i wysokości (h) przeciętnego drzewa w drzewostanie,

kDR – wskaźnik (procent) przeliczający miąższość drobnicy całkowitej na miąższość drobnicy
użytkowej mającej wartość handlową,

17

CDR – cena sprzedaży drobnicy użytkowej (drobnica tyczkowa lub gałęziowa) przez właściwe
terytorialne nadleśnictwo, lub ceny tej drobnicy występujące na rynku lokalnym; ceny te uwzględniają
pozyskanie drobnicy przez nabywcę.

WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ DRZEWOSTANÓW (metoda uproszczona - wskaźnikowa)

Wartość rynkową drzewostanów młodszych (z wyjątkiem upraw i młodników), które nie zostały jeszcze
zaliczone do bliskorębnych, a które wytworzyły sortymenty średnio-wymiarowe określa się w
zależności od celu wyceny:
–

według zasad metody szczegółowej - sortymentacyjnej

–

według metody uproszczonej - wskaźnikowej jako iloczyn wskaźnika wartości 1 ha drzewostanu
na pniu odczytanego z tablic wskaźników wartości drzewostanów opracowanych przez Instytut
Badawczy Leśnictwa i jego stopnia zadrzewienia stosując następujący wzór:

w przypadku drzewostanów jednogatunkowych:

WD = WS × Z × P × C × U

WS - wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m

3

drewna dla określonego gatunku,

klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z „Tablic wskaźników wartości drzewostanów”, opracowanych
przez Instytut Badawczy Leśnictwa ( zawartych w zarządzeniu Ministra Ochrony Środowiska,
Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 30 grudnia 1995 r. w sprawie zasad ustalania
jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu – M. P. Nr 3, poz. 33 z
19.01.1996 r.)

Z – stopień zadrzewienia d-stanu,
P – pole powierzchni drzewostanu w ha,
C – cena 1 m3 drewna tartacznego iglastego (WBO) z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego
dla miejsca położenia nieruchomości,
U – wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO) o koszty pozyskania i
zrywki,

w przypadku drzewostanów mieszanych: jako sumę wartości poszczególnych gatunków drzew i
ustalonych przez rzeczoznawcę majątkowego

WARUNKI STOSOWANIA PODEJŚCIA KOSZTOWEGO DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI

LEŚNYCH I ZADRZEWIONYCH

Wartość odtworzeniową nieruchomości leśnej i zadrzewionej (zakrzewionej) określa się w
następujących przypadkach :
–

nieruchomości leśnych których częściami składowymi są drzewostany stanowiące uprawy i
młodniki (najmłodsze fazy rozwojowe drzewostanu w I klasie wieku, które nie wytworzyły jeszcze
żadnych materiałów użytkowych)

–

nieruchomości leśnych objętych wywłaszczeniem w których wartość rynkowa drzewostanu jest
niższa od jego wartości odtworzeniowej (art. 135 § 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami :
„przy określaniu wartości drzewostanu leśnego, jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał
użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i
pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji do dnia
wywłaszczenia”),

–

nieruchomości zadrzewionych objętych wywłaszczeniem, w których wartość rynkowa drzew jest
niższa od ich wartości odtworzeniowej,

–

nieruchomości zadrzewionych lub zakrzewionych stanowiących parki wiejskie udostępnione
publicznie o których mowa w § 45 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w
sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
„Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych położonych w
strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie, stanowiących parki, ogrody
ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma
wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie,
przy czym:
→ w celu określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m2 tych gruntów jest równa 50%

wartości 1 m2 gruntów o funkcji wyznaczonej w planie miejscowym, przeważającej wśród
gruntów przyległych;

→ w celu określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz

pielęgnacji do dnia określenia ich wartości”.

18

OKREŚLANIE STOPNIA ZADRZEWIENIA

Stopień zadrzewienia (Z) w drzewostanach określa się jako stosunek miąższości rzeczywistej
drzewostanu do miąższości określonej na podstawie tablic zasobności w zależności od gatunku,
wieku i bonitacji, stosując poniższy wzór :

Vrzecz/ 1ha

Z =

Vtab/ 1ha

Vrzecz/1 ha – miąższość rzeczywista drzewostanu ustalona dla określonego gatunku,
Vtab/1ha

-

miąższość

ustalona

na

podstawie

„Tablic

zasobności

i

przyrostu

drzewostanów” na podstawie gatunku, wieku i bonitacji.

–

W drzewostanach mieszanych stopień zadrzewienia określa się jako sumę cząstkowych stopni
zadrzewień określanych dla poszczególnych gatunków (i grup wiekowych) wchodzących w skład
drzewostanu.

–

Miąższość rzeczywistą w celu określenia stopnia zadrzewienia należy ustalać z dokładnością nie
mniejszą niż

± 10%. Miąższość tę można ustalać na podstawie:

→ powierzchni próbnych z wyboru, w tym przypadku suma założonych powierzchni próbnych nie

powinna być mniejsza od 30 % całkowitej powierzchni drzewostanu; wielkość pól powierzchni
próbnych i ich liczba zależy od stopnia jednorodności drzewostanu,

→ powierzchni próbnych losowych (powierzchnie kołowe lub relaskopowe),
→ powierzchni próbnych z wyboru (powierzchnie kołowe lub relaskopowe).

Zasady wyznaczania miąższości rzeczywistej drzewostanu na podstawie powierzchni próbnych
kołowych lub relaskopowych określone zostały w Instrukcji Urządzania Lasu.

ZWIĄZEK POMIĘDZY STOPNIEM ZADRZEWIENIA A RODZAJEM ZWARCIA

STOPIEŃ ZADRZEWIENIA

RODZAJ ZWARCIA

Z > 1.00

silne

1.00 > Z > 0.85

pełne

0.85 > Z > 0.65

umiarkowane

0.40 > Z > 0.85

luźne

Z < 0.40

przerywane

Zwarcie - wyraża stosunek rzutów koron drzew do powierzchni terenu zajętej przez drzewa

Zadrzewienie - określa stosunek rzeczywistej miąższości drzewostanu do miąższości
wzorcowej ( tabelarycznej)

METODY SZACOWANIA WARTOŚCI DRZEWOSTANÓW

1. wg wyłożonych kosztów (na założenie i pielęgnację) – dla młodszych klas wieku (do II klasy

wieku włącznie)

2. wg wartości użytkowej (wg sprzedanych sortymentów) – dla starszych klas wieku (powyżej II

klasy wieku)

3. wg wartości spodziewanej – dla całego wieku drzewostanu

a) wzór GLAZERA: Wi = (AU – c) x i2 / u2 + c

AU – wartość drzewostanu w wieku rębności (wg wartości sortymentów)
i – wiek, w którym szacujemy wartość drzewostanu
u – wiek rębności
c – koszty założenia uprawy

b) wzór TRAMPLERA: Wi = c + (AU +

∑ DU – c) x i / u – ∑ Di

∑DU – wartość użytków przedrębnych do wieku u
∑Di – wartość użytków przedrębnych do wieku i
- pozostałe oznaczenia ( AU, i, u, c ) jak w poprzednim wzorze

19

c) wzór PARTYKI: Wi = c + (AU +

∑ DU – c) x k / K – ∑ Di

k – koszty poniesione do wieku - i
K – koszty poniesione w całym okresie (tj. do wieku rębności - u )
pozostałe oznaczenia ( AU, i, u, c ) jak w poprzednim wzorze

OKRESY I FAZY ROZWOJOWE DRZEWOSTANÓW

ORAZ ZABIEGI HODOWLANE

OKRESY

FAZY ROZWOJOWE

ZABIEGI HODOWLANE

Pochodzenie:
NATURALNE SZTUCZNE
nalot młodszy prawa młodsza

PIELĘGNACJA NALOTÓW

ORAZ UPRAW

H do 0,5 m
nalot starszy uprawa starsza

CZYSZCZENIA WCZESNE

(CW)

H powyżej 0,5 m
podrost młodnik

D

R

Z

E

W

O

S

T

A

N

M

Ł

O

D

O

C

IA

N

Y

D1.3 = 2 - 6 cm, H do 5 m
TYCZKOWINA

CZYSZCZENIA

PÓŹNE

(CP)

D1.3 = 7 - 14 cm, H > 5 m

ŻERDZIOWINA

D1.3 = 15 - 20 cm

DRĄGOWINA

TRZEBIEŻE

WCZESNE

(TW)

D

R

Z

E

W

O

S

T

A

N

D

O

J

R

Z

E

W

A

J

Ą

C

Y

(

P

R

Z

E

D

R

Ę

B

N

Y

)

D1.3 = 21 - 35 cm

DRZEWOSTAN CIENKI

TRZEBIEŻE

PÓŹNE

(TP)

C

IĘ

C

IA

P

IE

L

Ę

G

N

A

C

Y

J

N

E

D

R

Z

E

W

O

S

T

A

N

D

O

J

R

Z

E

W

A

J

Ą

C

Y

(R

Ę

B

N

Y

)

D1.3 = 36 - 50 cm

DRZEWOSTAN ŚREDNI

CIĘCIA RĘBNE

CIĘCIA ODNOWIENIOWE
(PIELĘGNACJA ZAPASU)

D

R

Z

E

W

O

S

T

A

N

S

T

A

R

Z

E

J

Ą

C

Y

(P

R

Z

E

S

Z

Ł

O

-

R

Ę

B

N

Y

)

D1.3 > 50 cm

DRZEWOSTAN GRUBY

CIĘCIA RĘBNE

CIĘCIA ODNOWIENIOWE
(PIELĘGNACJA ZAPASU)