116

ROZDZIAŁ IX. OGRANICZONE

PRAWA

RZECZOWE.

ZAGADNIENIA

OGÓLNE

§ 1. Pojęcie i przedmiot ograniczonych praw

rzeczowych

I. W przeciwieństwie do prawa własności, które zapewnia jej

podmiotowi najbardziej pełny i najszerszy zakres uprawnień wzglę-
dem rzeczy, ograniczone prawo rzeczowe umożliwia korzystanie
z cudzej rzeczy w oznaczonym zakresie, znacznie węższym od treści
własności. W odniesieniu do każdego z praw rzeczowych ograniczo-
nych ustawowo, pozytywnie i wyczerpująco wskazano uprawnienia,
które składają się na treść konkretnego ograniczonego prawa rzeczo-
wego.

Ograniczone prawa rzeczowe bywają niekiedy nazywane prawami

na rzeczy cudzej, ponieważ zapewniają one uprawnionemu możliwość
wykonywania względem cudzej rzeczy niektórych uprawnień, które
normalnie przysługują właścicielowi. Określenie to nie jest do końca
pełne, ponieważ prawo wyróżnia wypadki, w których ograniczone
prawo rzeczowe może istnieć na rzeczy własnej (np. art. 325 § 2 k.c.).

II. Powszechnie akceptowany jest podgląd o obowiązywaniu

w prawie polskim zamkniętej listy ograniczonych praw rzeczowych.
Są nimi tylko prawa wymienione w art. 244 § 1 k.c. i uregulowane
w k.c. oraz te, którym z woli ustawodawcy nadano taki charakter, re-
gulując je poza k.c. Prawami ograniczonymi rzeczowymi, wymienio-
nymi w k.c. są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze wła-
snościowe prawo do lokalu i hipoteka. W k.c. uregulowano trzy
pierwsze ograniczone praw rzeczowe, natomiast spółdzielcze własno-
ściowe prawo do lokalu reguluje prawo o spółdzielniach mieszkanio-
wych – ustawa z 15 grudnia 2000 r. Ostatnie z wymienionych praw

Ograniczone prawa rzeczowe. Zagadnienia ogólne

117

rzeczowych ograniczonych, hipotekę reguluje ustawa z 6 lipca 1982 r.
o księgach wieczystych i hipotece.

III. Oprócz wymienionych w art. 244 § 1 k.c. ograniczonych praw

rzeczowych, istnieje jeszcze jedno ograniczone prawo rzeczowe
ukształtowane na podstawie przepisów dekretu z 11 października
1946 r. – prawo rzeczowe, zwane ciężarem realnym (art. XL i art. XL-
CI przepisów wprowadzających kodeks cywilny). Zgodnie z art. 281
prawa rzeczowego, przedmiotem ciężaru realnego mogły być świad-
czenia w pieniądzu lub inne rzeczy zamienne, kiedy świadczenia te
obciążały nieruchomość obowiązkiem powtarzających się świadczeń
na rzecz oznaczonej osoby (dożywotnika) lub na rzecz każdoczesnego
właściciela nieruchomości władnącej. W ostatnich latach problem
ciężarów realnych powraca ze zdwojoną siłą, z uwagi na kształt prze-
pisów polskiego prawa podatkowego, a z zapowiadanych zmian ko-
deksu cywilnego wynika, że w nieodległej przyszłości kolejnym ogra-
niczonym prawem rzeczowym w prawie polskim może być dług grun-
towy.

IV. Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne era omnes.

Z uwagi na zasadę numerus clausus praw rzeczowych, strony mogą
powoływać do życia tylko prawa rzeczowe w ustawie przewidziane.
Strony nie mogą dowolnie uznawać określonych praw za ograniczone
rzeczowe i nadawać im takiego charakteru oraz nie mogą w sposób
zależny wyłącznie od ich woli, kształtować treści tych praw.

V. Przedmiot ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone pra-

wa rzeczowe mogą mieć za przedmiot rzeczy, a także wyjątkowo (za-
staw, hipoteka, użytkowanie) niektóre prawa. Niektóre prawa, takie
jak hipoteka, służebności i spółdzielcze własnościowe prawo do loka-
lu mogą mieć za przedmiot tylko nieruchomości, a inne jak zastaw,
mogą mieć za przedmiot tylko rzeczy ruchome. W odniesieniu do
użytkowania, ustawodawca nie wprowadza ograniczeń co możności
obciążania rzeczy tym ograniczonym prawem rzeczowym. Użytko-
wanie może być ustanowione tak na rzeczach ruchomych, jak i na
nieruchomościach.

Zdzisław Gawlik

118

§ 2. Podział ograniczonych praw rzeczowych

I. Ograniczone prawa rzeczowe przewidziane przepisami k.c., bio-

rąc pod uwagę ich treść możemy podzielić na:

– takie prawa, które zapewniają uprawnionemu możliwość ko-

rzystania z rzeczy cudzej w określonym zakresie oraz upraw-
nienie do faktycznego władania rzeczą, w granicach ustalonych
treścią danego prawa (użytkowanie, służebność i spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu),

– takie prawa, które nie zapewniając uprawnionemu takich moż-

liwości, a ich rola sprowadza się do zabezpieczenia wierzytel-
ności uprawnionego (hipoteka i zastaw). Wykonanie tych praw
polega na zaspokojeniu się uprawnionego z rzeczy cudzej bez
względu na to, czyja rzecz stała się własnością. Zaspokojenie
z rzeczy ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi
właściciela rzeczy, z wyjątkiem wierzycieli, którym z mocy
prawa przysługuje pierwszeństwo szczególne.

II. Z uwagi na samodzielność ograniczonych praw rzeczowych,

wyodrębniamy:

– prawa samoistne, które powstają niezależnie od istnienia inne-

go prawa (użytkowanie, służebność i spółdzielcze własnościo-
we prawo do lokalu). Prawa te mogą być ustanawiane, o ile ich
ustanowieniu nie sprzeciwiają się obowiązujące przepisy pra-
wa;

– prawa akcesoryjne (dodatkowe), ponieważ ich byt jest nieroze-

rwalnie związany z prawem zasadniczym (wierzytelnością),
którą mają zabezpieczać (hipoteka i zastaw, czyli tzw. prawa
zastawnicze). W zasadzie prawa te powstają i wygasają wraz
z wierzytelnością, której zabezpieczeniu służą.

Ograniczone prawa rzeczowe. Zagadnienia ogólne

119

§ 3. Ustanowienie i przeniesienie ograniczonego

prawa rzeczowego

I. Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego oznacza powo-

łanie takiego prawa do życia. Do ustanowienia ograniczonego prawa
rzeczowego może dojść w drodze:

– umowy między właścicielem rzeczy, która ma być tym pra-

wem obciążona, a nabywcą tegoż prawa. Jest to niewątpliwie
najbardziej pożądany sposób powstawania tego prawa. Z pew-
nymi wyjątkami do ustanowienia ograniczonych praw rzeczo-
wych stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własno-
ści rzeczy ruchomej lub nieruchomości, w zależności od tego,
czy przedmiotem obciążenia jest rzecz ruchoma czy nierucho-
mość. Zasada ta jest modyfikowana przez przepisy szczególne.
Przy ustanowieniu prawa rzeczowego ograniczonego na nieru-
chomości, forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla
oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Oświadcze-
nie nabywcy ograniczonego praw rzeczowego na nieruchomo-
ści, może być złożone w jakiejkolwiek formie w sposób dosta-
teczny ujawniający jego wolę. Przy ustanawianiu prawa ogra-
niczonego na nieruchomości, nie ma przeszkód w jego ustano-
wieniu pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu. Przesłankę
konstytutywną ustanowienia hipoteki jest jej wpis do księgi
wieczystej. Natomiast do ustanowienia zastawu potrzebna jest
umowa między właścicielem rzeczy a wierzycielem oraz, poza
przewidzianymi w ustawie wyjątkami, wydanie rzeczy wierzy-
cielowi lub osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły,

– orzeczenia sądowego – w tej drodze mogą powstać różne słu-

żebności (drogi koniecznej – art. 145 k.c., w wypadku przekro-
czenia bez winy umyślnej granicy sąsiednie gruntu przy wzno-
szeniu budynku lub innego urządzenia – art. 151 k.c.), a także
hipoteka przymusowa,

– decyzji administracyjnej – przepisy szczególne dopuszczają ten

sposób powstania służebności gruntowych (ustawa o gospodar-
ce nieruchomościami) czy praw rzeczowych zastawniczych
(ordynacja podatkowa),

Zdzisław Gawlik

120

– z mocy prawa może powstać zastaw (np. zastaw ustawowy jest

przewidziany stosownie do treści art. 432 k.c. na zwierzęciu
wyrządzającym szkodę na cudzym gruncie, w art. 790 k.c. na
przesyłce znajdującej się u przewoźnika),

– zasiedzenia – nieuprawniony posiadacz może nabyć przez za-

siedzenie tylko służebność gruntową, która polega na korzysta-
niu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c., np. słu-
żebność drogi koniecznej o ile szlak drogi koniecznej został
utwardzony i zbudowano przepusty drogowe, art. 305

4

odno-

śnie służebności przesyłu),

– szczególnym źródłem powstania użytkowania jest przyjęcie na

członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej i faktyczne wniesie-
nie wkładów gruntowych (art. 277 § 1 k.c.). Wstępujący do
spółdzielni nie składa oświadczenia woli w formie aktu nota-
rialnego, które jest wymagane przy ustanowieniu ograniczone-
go prawa rzeczowego na podstawie umowy.

II. Do zmiany treści ograniczonego praw rzeczowego, nie wpisa-

nego do księgi wieczystej (prawa na rzeczach ruchomych, prawa na
prawach nie wpisanych oraz prawa na nieruchomościach, jeżeli po-
wstały bez wpisu i nie zostały wpisane), potrzebna jest umowa między
uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej. W razie zmiany tre-
ści prawa, które było ujawnione w księdze wieczystej, wpis do tej
księgi stanowi konstytutywną przesłankę zmiany treści (art. 248 § 1
k.c.).

Za skuteczne uznać należy również takie czynności, zawarte

w przedmiocie zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego, które
zostały zawarte między podmiotem nie będącym właścicielem rzeczy
obciążonej i uprawnionym, jeżeli uprawniony działając w zaufaniu do
ksiąg wieczystych, zawarł umowę z osobą wpisana do księgi wieczy-
stej jako właściciel.

Jeżeli zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego dotyczy

praw osoby trzeciej, to do skutecznego przeprowadzenia zmiany, po-
trzebna jest zgoda tej osoby (art. 248 § 2 k.c.). Oświadczenie osoby
trzeciej powinno być złożone jednej ze stron zawierających umowę

Ograniczone prawa rzeczowe. Zagadnienia ogólne

121

o zmianie treści prawa (właścicielowi rzeczy obciążonej albo upraw-
nionemu).

Zakres zmian treści prawa rzeczowego ograniczonego jest znacz-

nie ograniczony, bowiem może nastąpić tylko w takich granicach,
w jakich nie jest to sprzeczne z istotą danego prawa rzeczowego.
Można zmienić zakres użytkowania, rozszerzyć uprawnienia jakie
wynikają ze służebności czy zmienić hipotekę kaucyjną na zwykłą.

Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego może dojść

także w drodze orzeczenia sądowego i decyzji administracyjnej.

III. Prawa rzeczowe ograniczone co do zasady mogą być przeno-

szone na inne osoby. Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczo-
wego ustanowionego na nieruchomości, potrzebna jest umowa zawar-
ta między uprawnionym a zbywcą. W wypadku, gdy prawo przeno-
szone było ujawnione w księdze wieczystej (np. hipoteka), to do prze-
niesienia prawa konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Zgoda wła-
ściciela nieruchomości obciążonej na dokonanie czynności nie jest
wymagana. Umowa o przeniesienie prawa rzeczowego ograniczonego
może być zawarta w formie dowolnej, może także zawierać zastrzeże-
nie warunku lub terminu.

Zasada dopuszczająca możność przenoszenia prawa rzeczowego

ograniczonego ma ograniczony zasięg, ponieważ użytkowanie i słu-
żebności osobiste zostały ukształtowane jako prawa niezbywalne. Na-
tomiast służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością
nieruchomości władnącej, a zatem można ją przenieść wraz przenie-
sieniem własności nieruchomości obciążonej.

§ 4. Pierwszeństwo ograniczonych praw

rzeczowych

I. Na jednej rzeczy można ustanowić kilka praw rzeczowych ogra-

niczonych. Nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową
i osobistą, użytkowaniem i kilkoma hipotekami, rzecz ruchomą nato-
miast zastawem i użytkowaniem. Ustanawianie kilku praw na jednej
rzeczy, może niekiedy prowadzić do kolizji interesów poszczególnych
uprawnionych. Wspomniana kolizja może spowodować, że wykona-

Zdzisław Gawlik

122

nie jednego z praw całkowicie lub częściowo uniemożliwia albo co
najmniej utrudnia korzystanie z innego prawa. Z tych przyczyn w obo-
wiązujących przepisach prawa sformułowano tzw. zasadę pierwszeń-
stwa ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z ta zasadą, prawo
powstałe później, nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla pra-
wa powstałego wcześniej (art. 249 k.c.).

II. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych decyduje

chwila ich powstania, prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo
wyższe od prawa, które powstało później. Zasada ta doznaje ograni-
czenia w odniesieniu do ograniczonych praw rzeczowych ustanowio-
nych na nieruchomości, wpisanych do księgi wieczystej. W takim
wypadku prawo wpisane ma pierwszeństwo przed prawem nie ujaw-
nionym w księdze wieczystej, bez względu na czas jego powstania
(art. 11 ustawy o ks.w.h.). Chociażby więc prawo nie wpisane do
księgi wieczystej powstało wcześniej od prawa wpisanego, pierwszeń-
stwo prawa nie wpisanego będzie niższe.

W wypadku zbiegu praw wpisanych do księgi wieczystej o pierw-

szeństwie rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis. Prawo wpisane
na podstawie wniosku złożonego wcześniej ma wyższe pierwszeństwo
aniżeli prawo, wpisane na podstawie wniosku złożonego później.
Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają
równe pierwszeństwo (art. 12 ustawy o ks.w.h.).

Podobne ograniczenia są konsekwencją rozwiązań przyjętych

w art. 15 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Ogra-
niczone prawo rzeczowe powstałe później nie może być wykonywane
z uszczerbkiem dla ustanowionego wcześniej zastawu rejestrowego.
Jeżeli ten sam przedmiot jest obciążony więcej niż jednym zastawem
rejestrowym, o pierwszeństwie tych zastawów decyduje dzień złoże-
nia wniosku o wpis do rejestru zastawów. Wnioski, które wpłynęły
tego samego dnia, uważa się za złożone równocześnie.

Ogólne zasady pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych

modyfikuje również art. 310 k.c. W przepisie tym sformułowano za-
sadę, z której wynika, że jeżeli w chwili ustanowienia zastawu rzecz
jest już obciążona innym prawem rzeczowym, zastaw powstały póź-
niej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym wcześniej. Warun-

Ograniczone prawa rzeczowe. Zagadnienia ogólne

123

kiem pierwszeństwa zastawu jest to, aby zastawnik w chwili ustano-
wienia zastawu był w dobrej wierze.

III. Zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych może

ulec modyfikacji na mocy szczególnych przepisów ustawy, oraz
umowy miedzy tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo, a tym
czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo.

§ 5. Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych

I. Z różnorodnością praw rzeczowych ograniczonych wiąże się

wielość sposobów, tak powstania, jak i wygaśnięcia prawa rzeczowe-
go ograniczonego. Przyczynami wygaśnięcia ograniczonych praw
rzeczowych są:

– zrzeczenie się przez uprawnionego w trybie bądź jednostronnej

czynności prawnej, bądź w trybie umowy zawartej między
uprawnionym a właścicielem rzeczy. Oświadczenie o zrzecze-
niu się uprawnień do ograniczonego prawa rzeczowego powin-
no być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Zgoda wła-
ściciela jest w tym wypadku zbędna. Zrzeczenie następuje
z momentem dojścia oświadczenia do wiadomości właściciela
rzeczy obciążonej. Do zrzeczenia się nie jest wymagana forma
szczególna. Jeżeli ograniczone prawo rzeczowe objęte zrze-
czeniem się było wpisane do księgi wieczystej, to do skutecz-
nego wygaśnięcia tego prawa potrzebne jest wykreślenie ob-
ciążenia z księgi wieczystej,

– połączenie w jednej osobie prawa własności i ograniczonego

prawa rzeczowego, czyli tzw. konfuzja. Połączenie to następuje
wówczas, gdy prawo rzeczowe ograniczone przejdzie na wła-
ściciela rzeczy obciążonej tym prawem, albo wtedy, gdy ten,
komu takie prawo przysługuje, nabędzie własność rzeczy ob-
ciążonej. Od konfuzji należy odróżnić konsolidację. W przy-
padku konsolidacji może ona również doprowadzić do wyga-
śnięcia konkretnego prawa, ale też utrzymania prawa na pew-
nych udziałach,

Zdzisław Gawlik

124

– w razie nadejścia terminu końcowego, jeżeli prawo zostało

ustanowione jako prawo terminowe, albo ziszczenie się warun-
ku rozwiązującego z zastrzeżeniem którego dane prawo zostało
ustanowione,

– niewykonywanie ograniczonego prawa rzeczowego przez 10

lat, co dotyczy służebności gruntowej (art. 293 § 1 k.c.) i użyt-
kowania (art. 255 k.c.),

– orzeczenie sądowe (art. 294 i art. 295 k.c.), które może być

podstawą wygaśnięcia służebności gruntowej,

– decyzja administracyjna podjęta w postępowaniu scaleniowym

i wymiennym, na mocy której służebności gruntowe obciążają-
ce grunty objęte scaleniem lub wymianą, jeżeli utraciły dla nie-
ruchomości władnącej wszelkie znaczenie, wygasają bez od-
szkodowania,

– w razie wygaśnięcia wierzytelności, co dotyczy ograniczonych

praw rzeczowych akcesoryjnych,

– na skutek likwidacji spółdzielni, która traci uprawnienie do

użytkowania wkładu gruntowego.

§ 6. Ochrona ograniczonych praw rzeczowych

Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpo-

wiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.). Odpowiedniość
oznacza, że możność zastosowania przepisów o ochronie własności do
ochrony praw rzeczowych ograniczonych. Obejmuje jedynie te prawa
ograniczone, które wiążą się z władaniem rzeczą np. w warunkach
użytkowania, służebności gruntowych, służebności osobistych i za-
stawu. Tylko w takim wypadku można odpowiednio stosować ochro-
nę windykacyjną i negatoryjną przewidzianą art. 222 k.c., zarówno
wobec właściciela rzeczy, jak i osoby trzeciej.

W wypadku, gdy uprawnionemu z tytułu prawa rzeczowego ogra-

niczonego przysługuje władanie rzeczą, służy mu również ochrona
posesoryjna.

Natomiast do ochrony hipoteki maja zastosowanie przepisy szcze-

gólne (art. 91–93 ustawy o ks.w.h.), bowiem hipoteka nie łączy się
z władaniem obciążoną nieruchomością.