Projektowanie robót budowlanych w obiektach zabytkowych

PRZEGLĄD BUDOWLANY

5/2005

ZARZĄDZANIE–ORGANIZACJA

1. Wstęp

Praca projektanta budowlanego

nie polega tylko i wyłącznie na wypra-

cowywaniu technicznych rozwiązań

projektowych. Uczestnik procesu

budowlanego, jakim jest projektant,

musi znać odpowiednie procedury

prawne wymagane przepisami oraz

umiejętnie współpracować z innymi

uczestnikami procesu budowlane-

go, a także organami administracji

architektoniczno-budowlanej i inny-

mi instytucjami. Inwestor zatrudnia-

jąc projektanta oczekuje pomocy

w tym zakresie. W artykule pod-

jęto zagadnienie projektowania

robót budowlanych w obiektach

zabytkowych. Skoncentrowano się

tu celowo nie na aspektach tech-

nicznych (niemożliwych do ziden-

tyfikowania w układzie i objętości

pracy), lecz na aspektach prawnych

wynikających z istoty problemu.

Przedstawiono przemyślenia auto-

rów wynikające z dotychczasowych

doświadczeń.

2. Obiekty zabytkowe (zabytki

nieruchome)

Zagadnienie ochrony zabytków oraz

opieki nad nimi, finansowania prac

konserwatorskich, restauratorskich

i robót budowlanych przy zabytkach

regulują przepisy ustawy – o ochronie

zabytków i opiece nad zabytkami.

W art. 3. czytamy między innymi:

„1) zabytek – nieruchomość lub rzecz

ruchomą, ich części lub zespoły,

będące dziełem człowieka lub zwią-

zane z jego działalnością i stanowią-

ce świadectwo minionej epoki bądź

zdarzenia, których zachowanie leży

w interesie społecznym ze względu

na posiadaną wartość historyczną,

artystyczną lub naukową;

2) zabytek nieruchomy – nierucho-

mość, jej część lub zespół nieru-

chomości, o których mowa w pkt

1; ...

8) roboty budowlane – roboty

budowlane w rozumieniu przepi-

sów Prawa budowlanego, podej-

mowane przy zabytku lub w oto-

czeniu zabytku...”

Przytoczone definicje wskazują,

że obiekty budowlane (w rozumieniu

prawa budowlanego) objęte ochro-

ną konserwatorską, są zabytkami

nieruchomymi (w rozumieniu ustawy

o ochronie zabytków).

2.1. Sprawowanie ochrony kon-

serwatorskiej zabytków nieru-

chomych

Ochrona zabytków polega głównie

na zapewnieniu warunków praw-

nych, organizacyjnych i finansowych

umożliwiających trwałe zachowanie

zabytków oraz ich zagospodarowa-

nie i utrzymanie oraz na kontroli

stanu zachowania i przeznaczenia

zabytków.

Formami ochrony zabytków są:

■

wpis do rejestru zabytków (pro-

wadzonego przez Wojewódzkiego

Konserwatora Zabytków);

■

uznanie za pomnik historii;

■

utworzenie parku kulturowego;

■

ustalenia ochrony w miejscowym

planie zagospodarowania prze-

strzennego.

Wpisanie zabytku nieruchomego

(obiektu budowlanego) do rejestru

ujawnia się w księdze wieczystej

danej nieruchomości na wniosek

wojewódzkiego konserwatora zabyt-

ków, na podstawie decyzji o wpi-

sie do rejestru tego zabytku, która

również stanowi podstawę wpisu

w katastrze nieruchomości.

Ochronę zabytków i opiekę nad

zabytkami uwzględnia się przy spo-

rządzaniu i aktualizacji dokumentów

związanych z zagospodarowaniem

przestrzennym na wszystkich szcze-

blach planowania (tj. krajowym,

wojewódzkim, gminnym).

W miejscowym planie zagospoda-

rowania przestrzennego uwzględ-

nia się w szczególności ochronę

zabytków nieruchomych wpisanych

do rejestru i ich otoczenia oraz

innych zabytków nieruchomych,

znajdujących się w gminnej ewi-

dencji zabytków. Ustala się również,

w zależności od potrzeb, strefy

ochrony konserwatorskiej obejmu-

jące obszary, na których obowiązują

określone ustaleniami planu ogra-

niczenia, zakazy i nakazy, mające

na celu ochronę znajdujących się

na tym obszarze zabytków. Projekty

i zmiany planu zagospodarowania

przestrzennego województwa oraz

miejscowego planu zagospodaro-

wania przestrzennego podlegają

uzgodnieniu z wojewódzkim konser-

watorem zabytków.

W art. 36. 1. ustawy czytamy m.in.

że: „pozwolenia wojewódzkiego

konserwatora zabytków wymaga:

■

prowadzenie prac konserwator-

skich, restauratorskich lub robót

budowlanych przy zabytku wpisa-

nym do rejestru;

■

wykonywanie robót budowlanych

w otoczeniu zabytku;

■

zmiana przeznaczenia zabytku

wpisanego do rejestru lub sposobu

korzystania z tego zabytku;

■

umieszczanie na zabytku wpisa-

nym do rejestru urządzeń technicz-

nych, tablic, reklam oraz napisów;

■

podejmowanie innych działań,

które mogłyby prowadzić do naru-

szenia substancji lub zmiany wyglą-

du zabytku wpisanego do rejestru.”

Uzyskanie pozwolenia wojewódzkie-

Projektowanie robót budowlanych

w obiektach zabytkowych

Mgr inż. Radosław Sekunda, mgr inż. Leszek Tischner, Wojskowa Akademia Techniczna

PRZEGLĄD BUDOWLANY

5/2005

ZARZĄDZANIE–ORGANIZACJA

go konserwatora zabytków na pod-

jęcie robót budowlanych przy zabyt-

ku wpisanym do rejestru nie zwalnia

z obowiązku uzyskania pozwolenia

na budowę albo zgłoszenia, w przy-

padkach określonych przepisami

Prawa budowlanego.

Wojewódzki konserwator zabytków

może wydać decyzję o wstrzymaniu

wykonywanych bez jego pozwolenia

lub w sposób odbiegający od zakre-

su i warunków określonych w pozwo-

leniu robót budowlanych przy zabyt-

ku wpisanym do rejestru lub w jego

otoczeniu (art. 43 ustawy). Może

również wydać decyzję o wstrzyma-

niu prac konserwatorskich, restaura-

torskich lub robót budowlanych przy

zabytku niewpisanym do rejestru,

jeżeli zabytek ten spełnia warun-

ki uzasadniające dokonanie wpisu

do rejestru (art. 46.1 ustawy).

2.2. Realizacja procesu budo-

wlanego

Ustawa – Prawo budowlane okre-

śla przypadki prowadzenia robót

budowlanych, na które nie jest

wymagane pozwolenie na budo-

wę. Jednym z takich przypadków

jest remont istniejących obiektów

budowlanych. Wyjątek stanowią

tu m.in. obiekty wpisane do reje-

stru zabytków. Prowadzenie remon-

tu w tego typu obiektach wyma-

ga uzyskania decyzji o pozwoleniu

na budowę (art. 29, ust. 2, pkt 1). Art.

39 ust. 1 mówi, że: „prowadzenie

robót budowlanych przy obiekcie

budowlanym wpisanym do rejestru

zabytków wymaga, przed wydaniem

decyzji o pozwoleniu na budowę,

uzyskania pozwolenia na prowadze-

nie tych robót, wydanego przez wła-

ściwego wojewódzkiego konserwa-

tora zabytków”. Zapis ten nakłada

więc na właściwy organ obowiązek

uzyskania pozwolenia na roboty

budowlane opisane w dokumentacji

projektowej (w rozumieniu projektu

budowlanego).

Z zapisów prawa budowlanego

nie wynika natomiast, że należy obli-

gatoryjnie wnioskować o uzyskanie

decyzji o pozwoleniu na budowę przy

wykonywaniu robót budowlanych

w obiektach niewpisanych do reje-

stru zabytków, a objętych ochroną

konserwatorską na podstawie miej-

scowego planu zagospodarowania

przestrzennego. Jeśli jednak zakres

robót wymaga uzyskania pozwolenia

na budowę, wówczas decyzję taką

wydaje właściwy organ w uzgodnie-

niu z wojewódzkim konserwatorem

zabytków (art. 39, ust. 3).

Podobne uzgodnienie jest także

wymagane na etapie wydania (uzy-

skania) przez właściwy organ decy-

zji o ustaleniu lokalizacji inwestycji

celu publicznego.

Nie unormowano prawnie sytuacji,

w której brak jest miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego,

a więc wtedy, gdy nie są określo-

ne strefy ochrony konserwatorskiej

obejmujące obszary, na których obo-

wiązują określone ustaleniami planu

ograniczenia, zakazy i nakazy.

3. Projektowanie robót budow-

lanych w obiektach zabytko-

wych

Projektowanie robót budowlanych

w obiektach zabytkowych (zabyt-

kach nieruchomych), wymaga od

projektanta uwzględnienia specyfiki

związanej z sytuacją prawną nie-

ruchomości. Zabytkowy charakter

obiektu powoduje, że projektant jest

zmuszony do „współpracy” z dodat-

kowym organem administracyjnym,

jakim jest konserwator zabytków.

Niekiedy „współpraca” ta polega

np. na opracowywaniu wariantów

rozwiązań projektowych akcepto-

wanych przez konserwatora zabyt-

ków. Z tego też powodu uważana

jest ona za kłopotliwą i projektanci

dość niechętnie podejmują tu prace

projektowe, preferując projektowa-

nie robót w obiektach niewpisanych

do rejestru zabytków.

Inwestor dokonując wyboru pro-

jektanta, zastrzega sobie często

prawo wypłaty części wynagrodze-

nia za prace projektowe dopiero

po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu

na budowę. Takie postępowanie jest

zrozumiałe i słuszne, szczególnie

podczas planowania robót budow-

lanych w obiektach zabytkowych.

Dokumentacja projektowa podlega

tu uzgodnieniu z konserwatorem

zabytków (lub wymaga jego zgody)

i może wymagać korekt lub wręcz

zmiany rozwiązań przyjętych w pro-

jekcie.

Powszechna i wynikająca z przepi-

PRZEGLĄD BUDOWLANY

5/2005

ZARZĄDZANIE–ORGANIZACJA

sów procedura uzyskania pozwole-

nia na prowadzenie robót budowla-

nych w obiektach zabytkowych jest

następująca (rys. 1):

■

opracowanie projektu budowla-

nego (projektant);

■

wystąpienie z wnioskiem o pozwo-

lenie na budowę (inwestor – staro-

sta);

■

uzgodnienia projektu lub uzyska-

nie zgody na prowadzenie robót opi-

sanych w projekcie (starosta – kon-

serwator zabytków);

■

wydanie decyzji z wytycznymi

i uwagami do projektu (konserwator

zabytków – starosta);

■

wydanie postanowienia o uzupeł-

nieniu projektu (starosta – inwestor,

projektant);

■

ewentualna poprawa projektu

z uwzględnieniem uwag konserwa-

tora (projektant);

■

wydanie pozwolenia na budowę

(starosta).

Taki sposób postępowania powo-

duje, że czas uzyskania decyzji

o pozwoleniu na budowę może być

bardzo długi. Dodatkowym minu-

sem jest tu ewentualna koniecz-

ność poprawy projektu budowlane-

go (kompletnego i sporządzonego

w pięciu egzemplarzach). Poza

tym uwagi konserwatora do projek-

tu wcale nie muszą być „receptą”

umożliwiającą poprawę projektu.

Konserwator zabytków w wydanej

decyzji nie podaje gotowych roz-

wiązań. Określa jedynie wytycz-

ne, co i tak w konsekwencji zmu-

sza projektanta do konsultowania

z nim wypracowywanych rozwiązań.

Dlatego też, z punktu widzenia pro-

jektanta, wydaje się uzasadnione

podjęcie współpracy z konserwa-

torem już na etapie prac projekto-

wych. Takie rozwiązanie jest również

preferowane przez konserwatora

zabytków. Eliminuje ono możliwość

przyjęcia w projekcie rozwiązań „nie-

akceptowalnych” z punktu widzenia

konserwatorskiego. Sposób postę-

powania powinien być tu następują-

cy (rys. 2):

■

uzyskanie od inwestora pełnomoc-

nictwa do reprezentowania go przed

konserwatorem zabytków (inwe-

stor – projektant). Pełnomocnictwa

udzielić może właściciel nierucho-

mości lub zarządca sprawujący

zarząd obiektem (musi być podpi-

sana umowa zarządu, a nie umowa

administrowania obiektem);

■

wypracowanie wstępnych rozwią-

zań projektowych (projektant);

■

złożenie wniosku do konserwa-

tora o przeprowadzenie wizji lokal-

nej z udziałem projektanta i przed-

stawiciela konserwatora i wydanie

„wytycznych projektowych” (inwe-

stor, projektant – konserwator);

■

wizja lokalna. Wypracowanie

wspólnych rozwiązań na podstawie

koncepcji projektowej (projektant,

inwestor – konserwator);

■

otrzymanie w formie pisemnej

„wytycznych projektowych”, w tym

określenie zakresu dopuszczalnych

zmian, które mogą być wprowadzo-

ne w zabytku (konserwator – inwe-

stor, projektant);

■

opracowanie projektu budowla-

nego (projektant);

■

uzgodnienia projektu lub uzyska-

nie zgody na prowadzenie robót

opisanych w projekcie (projektant

– konserwator zabytków);

■

wydanie decyzji (konserwator

zabytków – inwestor, projektant);

■

wystąpienie z wnioskiem o poz-

wolenie na budowę (inwestor, pro-

jektant – starosta). Do wniosku załą-

czona jest decyzja konserwatora

zabytków;

Opracowanie projektu

budowlanego

Złożenie wniosku

o pozwolenie na budowę

Uzgodnienie dokumentacji

(uzyskanie zgody)

Wydanie decyzji

(wytyczne do projektu)

Wydanie postanowienia

o uzupełnieniu projektu

Uzupełnienie (poprawa) pro-

jektu budowlanego

Wydanie decyzji

o pozwoleniu na budowę

Projektant

(inwestor)

Starosta

Konserwator

zabytków

Rys. 1.

Ideogram metodyki postępowania w celu uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych

w obiektach zabytkowych

PRZEGLĄD BUDOWLANY

5/2005

ZARZĄDZANIE–ORGANIZACJA

■

wydanie pozwolenia na budowę

(starosta).

Nierzadko przed wydaniem wytycz-

nych projektowych przedstawi-

ciel konserwatora zabytków prosi

o wykonanie tzw. próbek (np. kolory-

styki elewacji, kolorystyki posadzek,

itp.). To z kolei wymaga współpracy

projektanta z przedstawicielami firm

wykonawczych oraz producentów

wyrobów budowlanych. Z punktu

widzenia konserwatorskiego prefe-

rowane jest również, aby projektant

w projekcie stosował zapisy precyzu-

jące jednoznacznie stosowane mate-

riały, co jest z kolei rozbieżne z prze-

Projektant

(inwestor)

Wypracowanie koncepcji

projektowej

Starosta

Konserwator

zabytków

Złożenie wniosku o przeprowadzenie wizji lokalnej

na przedmiotowym obiekcie

Wizja lokalna.

Wypracowanie

wspólnych rozwiązań

Opracowanie projektu

budowlanego

Wydanie wytycznych projektowych, w tym określenie zakresu

dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone

Wizja lokalna.

Wypracowanie

wspólnych rozwiązań

Uzgodnienie dokumentacji (uzyskanie zgody)

Wydanie decyzji (uzgodnienie bądź zgoda)

Złożenie wniosku

o pozwolenie na budowę

Wydanie decyzji

o pozwoleniu na budowę

pisami Prawa zamówień publicznych

(jeśli roboty budowlane finansowane

są ze środków publicznych).

4. Zakończenie

Powyższe opracowanie ujmuje prze-

myślenia autorów z przedmiotowego

zakresu. Proponowana metodyka

współpracy projektanta z konserwato-

rem zabytków stosowana jest w prak-

tycznej działalności autorów opra-

cowania i w wielkim stopniu skraca

czas otrzymania decyzji o pozwoleniu

na budowę. Jej poprawność konsul-

towano z Mazowieckim Wojewódzkim

Konserwatorem Zabytków.

BIBLIOGRAFIA

[1] Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

[2] Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym.

[3] Ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo

geodezyjne i kartograficzne.

[4] Ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie

zabytków i opiece nad zabytkami.

Rys. 2.

Propozycja postępowania w celu uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych w obiektach

zabytkowych