Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dzieli się na dwa odrębne 

rodzaje decyzji: 
- decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego 
- decyzja o warunkach zabudowy 
Inwestycje celu publicznego muszą spełniać następujące warunki: 
-musi mieć znaczenie lokalne (gminne) lub ponadlokalne (powiatowe, wojewódzkie lub 
krajowe) 
-musi stanowić realizację celów, o których mowa w art. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o 
gospodarce nieruchomościami 

Do celów publicznych należą: 
1.  wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, wodne, pod lotniska, linie kolejowe i ich 

utrzymanie. 

2.  budowa i utrzymanie przewodów doprowadzających wodę, gaz, ropę naftową, energię 

elektryczną, a także urządzeń oczyszczających miasta z odpadów komunalnych. 

3.  budowa i utrzymanie urządzeń służących ochronie środowiska oraz opieka nad 

zabytkami, pominikami zagłady, cmentarzami, miejscami pamięci narodowej. 

4.  budowa i utrzymanie obiektów służących celom publicznym jak urzędy organów 

władzy, sądy, szkoły państwowe, obiekty zdrowia, zakłady karne. 

5.  inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach. 
 
Trzeba pamiętać, że aby ubiegać się o wydanie decyzji należy uzasadnić, że dane 

zamierzenie spełnia wymogi inwestycji publicznych, tzw. jest określone w ustawie o 
gospodarce nieruchomościami. 

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub decyzje o warunku zabudowy i 

zagospodarowania terenu są podstawą do wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. 
Zgodnie z prawem do wykonania większej budowy należy uzyskać decyzję o pozwolenie na 
jej wykonanie, natomiast do mniejszych robót wystarczy tylko zgłoszenie (dotyczy obiektów 
tymczasowych). Inwestycje celu publicznego są lokalizowane na podstawie planu 
miejscowego, natomiast w przypadku braku, na drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji 
inwestycji celu publicznego. Wydając decyzję musi być spełniony warunek wynikający z 
ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, nie potrzebna jest zgoda na zmianę tych 
gruntów na cele nierolnicze i nieleśne.  

Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego robót 

budowlanych: 
- remonty, montaże lub przebudowy obiektów w taki sposób, aby nie zmienić ich funkcji, 
architektury, a także ich wpływu na środowisko.  
- niewymagające pozwolenia na budowę.  

Koniecznością uzyskania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z: 

- budową (obiekty budowlane w określonym miejscu, odbudowa, rozbudowa itp.) 
- inne roboty budowlane (wszystko co powoduje zmianę zagospodarowania terenu, 
architekturę) 
- wymogi uzyskania decyzji o pozwolenie na budowę 

Każda zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, aby 

dokonać robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Jeśli 
dokonamy zmiany terenu bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz, 
prezydent miasta może nakazać właścicielowi wstrzymać użytkowanie terenu, wyznaczając 
termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydaniu decyzji o ustaleniu warunków 
zabudowy lub przywrócić poprzedni sposób zagospodarowania.  

Jeśli jest to decyzja o inwestycji publicznej nie wymagana jest decyzja lokalizacji, w 

pozostałych przypadkach konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy. Czyli w przypadku 
inwestycji publicznych obowiązek uzyskania decyzji o ustaleniu lokalizacji będzie pokrywać 
się z obowiązkami uzyskania decyzji o pozwolenie na budowę. Dodatkowe warunki: 

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana 
w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie 
kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz 
zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów 
budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu 
2. teren ma dostęp do drogi publicznej 
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia 
budowlanego 
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na 
cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych 
planów, które utraciły moc 
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi 
 

Wyjątki od wyżej wymienionych wymogów są następujące: 
1.  warunki o „dobrym sąsiedztwie” nie stosuje się w przypadku: inwestycji 

produkcyjnych określonych w planach miejscowych, które wygasły; do zabudowy 
zagrodowej gdy ogólna powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią 
powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie 

2.  spełnienie warunków, aby: teren miał dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu 

było wystarczające do zamierzonej zabudowy, nie stosuje się do linii kolejowych, 
obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej 

 

Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje się według przepisów 

określonych w kodeksie postępowania administracyjnego. Mamy następujące etapy: złożenie 
wniosku, rozpatrzenie jego (zawieszenie postępowania), wszczęcie postępowanie, 
zawiadomienie stron o wszczęciu postępowania, wykonanie niezbędnych analiz, opracowanie 
projektu decyzji, uzgodnienie i zawiadomienie o postanowieniach oraz zakończeniu 
postępowania, wydanie decyzji, odwołanie i na końcu rejestrowanie decyzji. 

Decyzja jest wydawana bezterminowo, jednakże w określonych warunkach może jednak 

nastąpić stwierdzenie jej nieważności. Stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji następuje: 
- jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę 
- dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydaniu decyzji 

Nieważność decyzji następuje natomiast w przypadku gdy naruszono przepisy o 

właściwościach, wydane zostały bez podstaw prawnych lub rażącym naruszeniem prawa, 
dotyczy spraw już poprzednio rozstrzygniętych inną decyzją ostateczną, zostały skierowane 
do osoby niebędącej stroną w sprawie, była niewykonalna w dniu jej wydania i jej 
niewykonalności ma charakter trwałym, zawiera wadę lub doprowadza do czynu zagrożonego 
karą.  

Odnosząc się do tego samego terenu można wydać decyzję o warunkach zabudowy 

więcej niż jednemu wnioskodawcy. Decyzja ta nie narusza prawa własności i uprawnień osób 
trzecich. Wszystkim zajmuje się organ wydający decyzję o pozwolenie na budowę. Decyzje o 
warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego nie są tą samą rangą co miejscowy 
plan. Przedmiotowe decyzje nie stanowią prawa, ale są jedynie uściśleniem przepisów prawa 
obowiązujące dla wskazanego terenu w związku z inwestycją. Decyzja nie może naruszać 
prawa własności i uprawnień osób trzecich, a więc powodować ograniczenia. Ustalenia 
zawarte w decyzji nie ograniczają prawnie, ale mają wpływać na ich wartość. Decyzje o 
ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego pokrywa gmina. Jednakże jeśli inwestycja 
ma przynosić dochód, koszty roszczeń ponosi inwestor po uzyskaniu decyzji pozwalającej na 
budowę.  

Wydawane jest tylko jedno pozwolenie na budowę, aby uzyskać taką decyzję trzeba 

mieć prawo do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane, każdy ma prawo 
wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji.