PowerPoint Presentation

Warunki zastosowania środków

publicznych w finansowaniu

rynku nieruchomości

W warunkach gospodarki

rynkowej państwo odchodzi od

bezpośredniego prowadzenia

działalności gospodarczej,

zostawiając ją przedsiębiorcom,

którym tworzy ramy ich

funkcjonowania, uchwalając

odpowiednie prawo.

Poza tą funkcją regulacyjną, pełni

również funkcję kontrolną nad

przebiegiem procesów

gospodarczych, a zwłaszcza

finansowych. Jest także

odpowiedzialne za osiąganie celów

społecznych, w realizację których

może angażować, w określonym

zakresie, pieniądze publiczne.

Do takich celów należą m.in.:



Zaspokojenie potrzeb

mieszkaniowych

społeczeństwa



Rozwój infrastruktury, której brak

stanowi

istotną barierę rozwoju

gospodarczego

Jednak na rynku nieruchomości,

podobnie jak we wszystkich innych

podsystemach gospodarki narodowej,

podmioty publiczne wyróżnia od

niepublicznych:



Konieczność stosowania się do

Ustawy o

zamówieniach publicznych



skład kapitałowy lub źródła

finansowania,

którymi są środki budżetowe,



cele tych podmiotów

W zakresie polityki mieszkaniowej

państwo z zasadzie odeszło od

bezpośredniego, rzeczowego

angażowania się w jej realizację.

Jedynym bezpośrednim jej

przejawem jest budowa przez

gminy mieszkań komunalnych

(ew. socjalnych lub pomieszczeń

zbiorowego zamieszkiwania).

Stąd wciąż, chociaż marginalnie,

buduje się w Polsce mieszkania

komunalne, przeznaczone na

wynajem. Liczba oddawanych do

użytku tego typu mieszkań w

ostatnich latach to na ogół od około

2% po prawie 3% wszystkich nowych

mieszkań. Oznacza to, że przekazuje

się średnio poniżej 1 mieszkania

komunalnego na 1 gminę na 1 rok.

Innym przedmiotem bezpośrednich

inwestycji państwowych są obiekty

infrastruktury. Z jednej strony

to bezpośrednia ingerencja państwa w

budowę, rozbudowę i

modernizację dróg i autostrad przez

Centralną Dyrekcję Dróg Krajowych

i Autostrad, będącą urzędem

państwowym, ale również budowa

różnego rodzaju obiektów i sieci, którymi

w dużej mierze zajmują się

skomercjalizowane przedsiębiorstwa.

Dotyczy to sektora

energetycznego,

komunikacyjnego,

transportowego. Sieci lokalne i

ich rozwój – wodociągi

i kanalizacja znajdują się w

rekach lokalnych, najczęściej

komunalnych przedsiębiorstw.

W szczególności chodzi o

kształtowanie różnych strumieni

środków budżetowych skierowanych

pożądanych przez tę politykę

kierunkach. Pojawiają się one jako

wsparcie realizacji zadań

nakreślonych przez politykę

mieszkaniowa w poszczególnych

podsystemach rynku nieruchomości

Najwięcej różnych instrumentów

finansowania publicznego

wprowadzono na rzecz

podsystemu inwestowania

w mieszkania, gdyż ma

ono największe znaczenie dla

wzrostu liczby mieszkań a przez

to zaspokajania potrzeb

mieszkaniowych społeczeństwa.

Powinno także sprzyjać mobilności

pracowników w poszukiwaniu pracy,

a więc umożliwiać powstawanie

mieszkań przeznaczonych na

wynajem, jak również czynić ten

wynajem dostępnym dla wszystkich

potrzebujących , niezależnie od

tego, kto jest właścicielem

mieszkań.

Polityka mieszkaniowa jest

częscia systemu społeczno-

gospodarczego, podobnie jak

rynek nieruchomości, na którym

jest realizowana. Każdy z jej

instrumentów powinien się

charakteryzować takimi cechami

jak:



Zgodność z funkcjonującym

systemem gospodarczym. Oznacza to,

że polityka mieszkaniowa musi być

spójna z polityką gospodarczą, a

instrumenty interwencyjne

opracowane przez państwo i

stosowane w tym podsystemie

gospodarczym muszą być zgodne z

zasadami funkcjonowania całego

systemu;



Skuteczność lub efektywność

działania (czyli stopniem osiągania

celu, któremu służą). Oznacza to, że

zastosowane w polityce

mieszkaniowej rozwiązania o

charakterze interwencyjnym muszą

być wydajne, a więc muszą być

nakierowane na realizację celów tej

polityki, nie zaś na dofinansowanie

biurokracji, która te politykę realizuje;



Prostota, czyli muszą być zrozumiałe

dla tych, których dotyczą. Zbyt często

twórcy ekonomicznych instrumentów

finansowych zapominają do kogo je

kierują. Tylko nieznaczna część

społeczeństwa posiada ukończone

wyższe studia ekonomiczne.

Natomiast instrument finansowy jest

kierowany do każdego obywatela,

który spełnia pewne kryteria i musi

być dla niego zrozumiały.

Największe programy budownictwa

mieszkaniowego

Społeczne budownictwo czynszowe

jest znane od końca XIX wieku, kiedy

to np. w Niemczech podstawą

finansowania budownictwa

mieszkaniowego stały się nisko

oprocentowane pożyczki towarzystw

ubezpieczeń rentowych oraz

gwarancje udzielane przez państwo i

gminy oraz w dostępie

terenów budowlanych

W Wielkiej Brytanii, w której pomoc

państwa dla budownictwa

mieszkaniowego również sięga XIX

wieku, faworyzowano z jednej strony

uzyskiwanie mieszkań na własność, a z

drugiej – budownictwo komunalne.

W latach 80. ubiegłego wieku pod

rządami konserwatystów rozpoczęto

wyprzedaż mieszkań komunalnych, a

budowę nowych mieszkań czynszowych

podjęły się

Towarzystwa Budownictwa

Społecznego

Ramy społecznego budownictwa

czynszowego w Polsce nakreśliła

Ustawa z dnia 26 października

1995 r. o niektórych formach

popierania budownictwa

mieszkaniowego oraz o zmianie

niektórych ustaw (Dz. U z 1995

r.)

Na mocy ustawy utworzono specjalne

instytucje, które miały się zająć

realizacją takich zamierzeń:



Krajowy Fundusz Mieszkaniowy

, który miał

dofinansowywać tego typu



Towarzystwa Budownictwa Społecznego

jako

podmioty realizujące ten rodzaj

budownictwa

mieszkaniowego

KFM został umiejscowiony w

Banku Gospodarstwa Krajowego,

a jego celem jest, zgodnie z

Ustawą „realizacja zadań

wynikających z polityki państwa

w zakresie gospodarki

mieszkaniowej oraz rozwoju

budownictwa mieszkaniowego”

Cel ten skonkretyzowano jako

udzielanie kredytów preferencyjnych

dla:



Towarzystw Budownictwa Społecznego

oraz spółdzielni mieszkaniowych na

realizację budownictwa mieszkaniowego

o umiarkowanych czynszach;



Gmin na realizację infrastruktury

technicznej niezbędnej dla budownictwa

społecznego.

KFM zasilany jest corocznie

bezpośrednio ze środków

budżetowych. Ponadto BGK

przekazywał KFM środki

pożyczone z Banku Rozwoju

Europy, co wymagało uzyskania

gwarancji dla tego banku ze

strony skarbu państwa.

KFM zasilany jest corocznie

bezpośrednio ze środków

budżetowych. Ponadto BGK

przekazywał KFM środki

pożyczone z Banku Rozwoju Rady

Europy, co wymagało uzyskania

gwarancji dla tego banku ze

strony skarbu państwa

Dziś kredyty KFM oprocentowane

są poniżej 3%. Od chwili

rozpoczęcia działalności w 1996

roku do końca 2004 roku. KFM

podjął kredytowanie budowy

64 521 mieszkań, z których 53

617 przekazano w tym czasie do

eksploatacji.

Towarzystwa Budownictwa

Społecznego

, będące niezbędnym

elementem tego rozwiązania,

powołano natomiast w celu

„budowania domów mieszkalnych i ich

eksploatacji na zasadach wynajmu”.

TBS może być zorganizowany jako

spółka kapitałowa (akcyjna bądź z

ograniczoną odpowiedzialnością) lub

jako spółdzielnia osób prawnych.

W zależności

od formy

organizacyjnej podlega ono

rządom prawa handlowego lub

spółdzielczego, a niezależnie od

tego, podlega także ustawie,

która go powołuje. Jest jednak,

podobnie jak w Wielkiej Brytanii,

jednostką non-profit.

Rola gminy w działalności

towarzystw jest dwojaka. Z jednej

strony, zgodnie z Ustawą, Rada

Gminy, na terenie której znajdują się

mieszkania TBS, ustala dla zasobów

mieszkaniowych Towarzystwa stawki

czynszu regulowanego za 1 m kw.

powierzchni użytkowej lokalu

mieszkalnego:

„

w takiej wysokości, aby suma

czynszów za najem wszystkich lokali

eksploatowanych przez towarzystwo

pozwalała na pokrycie kosztów

eksploatacji i remontów budynków

oraz spłatę kredytu zaciągniętego na

budowę”

Rada podejmuje tę decyzję na

podstawie kalkulacji przedłożonej

przez Towarzystwo.

Ustawa zastrzega wyraźnie, że czynsz

pobierany od najemców lokali „ nie

może być wyższy w skali roku niż 4%

wartości odtworzeniowej lokalu.

Mieszkania wynajmowane przez TBS

przeznaczone są dla osób o niskich i

średnich, ale nie najniższych

dochodach. Warunek spłacenia

kredytu powoduje, że czynsze staja

się dość wysokie i socjalny charakter

tych mieszkań nie jest wyraźny.

W przypadku gminnych TBS każda

zamieszkująca takie mieszkania

rodzina wie, że jego właścicielem jest

TBS i nie stanie się jej własnością.

Może ona tam zamieszkiwać nawet

po zmianie statusu dochodowego, co

najwyżej zapłaci wówczas wyższy

czynsz, ale zaspokaja swoje potrzeby

mieszkaniowe dzięki stosunkowi

najmu.

Tymczasem prywatne TBS,

poszukując partycypantów na

brakujące 30% kwoty niezbędnej

do realizacji inwestycji

znajdowały ich wśród

poszukujących mieszkań

związku z tym, że ceny mieszkań z

TBS były niższe niż na rynku wiele

osób wpłaciło partycypację przez

podstawione osoby z rodziny.

Partycypant nie ma jednak prawa

własności do mieszkania, a

jedynie prawo wskazania

najemcy. W ten sposób

zabezpieczano sobie prawo do

mieszkania w zasobach TBS,

tańszych niż komercyjne

mieszkania na własność.

Efekty programu społecznego

budownictwa czynszowego

Wyszczególnie

nie

199

200

Kwoty

udzielonych

kredytów

(mln)

1,3

40,

209

484

778

921,

791,

886,

582

Liczba

kredytowany

ch mieszkań

973

318

689

101

119

204

128

808

Ulgi w podatku dochodowym od

osób fizycznych dla mieszkań

budowanych

na własność

Im większy jest ruch na rynku

nieruchomości, także

mieszkaniowych, tym większe są

dochody państwa z VAT, CIT, PIT.



Po pierwsze przyczynia się do

maksymalizacji dochodów

podatnika z samego faktu swego

istnienia. Skłania podatnika do

rozważenia możliwości jej użycia

nawet wówczas, jeśli inwestowanie

w mieszkanie nie wynika z żadnych

innych powodów, poza chęcią

zmniejszenia kwoty podatku.



Po drugie pozostawia

inwestorowi pełną swobodę

wyboru dotyczącą sposobu i

czasu jej wykorzystania, czyli

metody przeprowadzenia

inwestycji. Obywatel może, ale

nie musi z niej korzystać.

Do 1996 r. ulga podatkowa była

prosta i zrozumiała

przez każdego podatnika.

Niewątpliwie tez skuteczna, bo z

całą pewnością dzięki niej nie

doszło do większego załamania

inwestycji w

budownictwie mieszkaniowym.

Kwota wydatków musiała być

udokumentowana rachunkami

imiennymi od dostawców i

przedsiębiorców płacących podatek

VAT i wzrastała corocznie w związku

ze wzrostem jednostkowego wskaźnika

przeliczeniowego, używanego do celów

ustalenia kwoty ulgi także obecnie.

Powodowało to, że realna wielkość ulgi

podatkowej nie malała.

Ustalenie kwoty ulgi odbywa się

wieloetapowo.

Kwota, która maksymalnie może być

przedmiotem ulgi obliczana jest jako

iloczyn 70 m

powierzchni użytkowej

i wskaźnika przeliczeniowego 1m

p.u. ustalonego dla celów obliczenia

premii gwarancyjnej od wkładów na

oszczędnościowych książeczkach

mieszkaniowych za III kwartał roku

poprzedzającego rok podatkowy.

Od 1997 r. kwota ta nie jest już

odliczana od przychodu obywatela.

Tylko jej część (dokładnie 19%) może

być odliczone, ale od kwoty podatku

należnego, wyliczonego bez ulg.

Naturalnie pozostaje kwestia

udowodnienia poniesionych wydatków,

czyli posiadanie rachunków na pełna

kwotę iloczynu 70 m

i jednostkowego

wskaźnika przeliczeniowego.

W roku 2001 koalicja SLD/UP

zdecydowała się na likwidację tej

ważnej zachęty do pozyskania

mieszkania.

Skonstruowano więc nowe kategorie

ulgi, tzw. ulgę odsetkową, bazując na

sprawdzonych rozwiązaniach

amerykańskich i namówił

wicepremiera, a zarazem

ministra finansów do jej

wprowadzenia.

Biorąc pod uwagę, że każde

przedsiębiorstwo może zapisywać

całkowite koszty każdego

zaciągniętego kredytu (nie tylko

inwestycyjnego) jako koszt i

odejmować w całości od przychodów,

uznano, że obywatel powinien mieć

także prawo odpisywania od

przychodów kosztów chociażby

jednego – inwestycyjnego kredytu.

W trakcie uchwalania tej ulgi przez

Sejm zmieniono jednak jej dwa

elementy:



Wprowadzono zasadę, że tego typu ulga

przysługuje obywatelowi tylko raz w

życiu;



Określono maksymalną kwotę odsetek,

którą można odpisać od przychodów jako:

odsetki występujące od kwoty kredytu

niefaktycznego, lecz nie większej niż

iloczyn 70 m

mieszkania przemnożonych

przez średnią cenę jednostkową.

Należy zlikwidować istniejące,

nonsensowne ograniczenia ulgi

odsetkowej. rozszerzając:



zakres podmiotowy, tzn., że obywatel

posiadający zdolność kredytową może

wielokrotnie inwestować w mieszkanie i

uzyskiwać ulgę odsetkową,



zakres przedmiotowy, tzn., że wielkość

ulgi ma być rezultatem faktycznie

płaconych od kredytu odsetek, które

wynikają z kwoty udzielonego kredytu

uzasadnionego zdolnością kredytową

obywatela.

Document Outline