INWESTYCJE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
ĆWICZENIA NR 1
DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI
Definicja zawarta w Kodeksie Cywilnym stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W świetle artykułu 46. k.c. można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:
nieruchomość gruntową niezabudowaną i zabudowaną
nieruchomość budynkową
nieruchomość lokalową
Nieruchomość gruntowa stanowi wyodrębnioną pod względem własności część powierzchni ziemskiej. Obejmuje ona zarówno prawo własności do gruntu, jak i do części składowych tego gruntu. Elementami składowymi nieruchomości są budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 k.c.) oraz prawa z własnością (art. 50 k.c.).
Od tej zasady, w świetle przepisów prawa, występują wyjątki, które stanowią, że budynki i ich części mogą w określonych sytuacjach być przedmiotem odrębnej własności. Budynki i ich części są nieruchomościami tylko wtedy, gdy tak przewiduje szczególny przepis.
Wyodrębnienie nieruchomości gruntowej jako części powierzchni ziemi wymaga wyodrębnienia fizycznego, poprzez określenie jego powierzchni granicami zewnętrznymi oraz wyodrębnienia prawnego poprzez określenie podmiotu własności. Najmniejszą jednostką wyodrębnienie geodezyjnego jest działka ewidencyjna. Nieruchomość może się składać z jednej lub z kilku działek gruntu. W odróżnieniu od działki zdefiniowanej ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne, nieruchomość nie musi stanowić ciągłej części powierzchni ziemskiej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa może składać się z kilku, oddzielnie położonych działek, będących własnością tej samej osoby i zapisanych w jednej księdze wieczystej.
Wyróżnienie nieruchomości budynkowej na mocy przepisów k.c. oraz przepisów szczególnych. W myśl art. 235 k.c. „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”. Oddzielenie budynku od gruntu występuje m.in. także w sytuacji oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, gdyż następuje ono z jednoczesną sprzedażą na własność położonego na tym gruncie budynku. Nieruchomość budynkową uznaje się za fikcję prawną, gdyż grunt i budynek stanowią nierozerwalną część.
Nieruchomość lokalową, zgodnie z art.2 ust.1 i 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną własność. Lokal musi zapewniać samodzielność w sensie architektonicznym i funkcjonalnym. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest bowiem wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Częściami składowymi odrębnej nieruchomości lokalowej są tzw. pomieszczenia przynależne, takie jak: piwnica, strych, komórka, garaż, nawet gdy nie przylegają do lokalu. Prawami związanymi z odrębną własnością lokalu są także: udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej. Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku podpisania aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej założonej dla tego lokalu.
Literatura prawnicza podkreśla, że nieruchomości, podobnie jak rzeczy ruchome, nie są towarami dwuwymiarowymi. „Właściciel bowiem nie korzysta wyłącznie z powierzchni swojego gruntu, lecz także z podziemia oraz z przestrzeni nad powierzchnią”. Powstał problem określenia granic własności nieruchomości gruntowej. Zostały ono unormowane ustawowo.
Kodeks cywilny w art. 143 stanowi, że własność gruntu rozciąga się na przestrzeni, nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze jego przeznaczenie. Oznacza to, że granice przestrzenne nieruchomości sięgają do pewnej wysokości i głębokości, wyznaczonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Granice normuje prawo wodne, geologiczne i górnicze oraz lotnicze.
Przedmiotem własności właściciela gruntu są jedynie zbiorniki wody stojące, stanowiące część składową gruntów. Wody płynące, rzeki i inne zbiorniki, z których lub do których wpływają cieki, są własnością państwa.
W myśl przepisów prawa geologicznego i górniczego, własnością właściciela są jedynie kopaliny znajdujące się „wewnątrz” danej nieruchomości gruntowej. Natomiast kopaliny położone poniżej dolnej granicy nieruchomości nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowych, są własnością Skarbu Państwa.
Przepisy prawa lotniczego nie pozwalają na zbyt niskie loty, wyznaczając zasięg przestrzenny nieruchomości.