CELE WYCENY

CELE WYCENY

NIERUCHOMOŚCI

NIERUCHOMOŚCI

wg:

wg:

Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.

Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.

O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI

O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI

Aneta Truchel

Agata Bulińska

Daniel Zieliński

Ustawa określa zasady:

Ustawa określa zasady:

►

gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi

gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi

własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek

własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek

samorządu terytorialnego;

samorządu terytorialnego;

►

podziału nieruchomości;

podziału nieruchomości;

►

scalania i podziału nieruchomości;

scalania i podziału nieruchomości;

►

pierwokupu nieruchomości;

pierwokupu nieruchomości;

►

wywłaszczania nieruchomości i zwrotu

wywłaszczania nieruchomości i zwrotu

wywłaszczonych nieruchomości;

wywłaszczonych nieruchomości;

►

udziału w kosztach budowy urządzeń

udziału w kosztach budowy urządzeń

infrastruktury technicznej;

infrastruktury technicznej;

►

wyceny nieruchomości;

wyceny nieruchomości;

►

działalności zawodowej, której przedmiotem jest

działalności zawodowej, której przedmiotem jest

gospodarowanie nieruchomościami.

gospodarowanie nieruchomościami.

►

Operat szacunkowy jest opinią autorską

Operat szacunkowy jest opinią autorską

rzeczoznawcy majątkowego o wartości

rzeczoznawcy majątkowego o wartości

nieruchomości i stanowi dokument

nieruchomości i stanowi dokument

urzędowy. Może być sporządzany

urzędowy. Może być sporządzany

wyłącznie w formie pisemnej. Operat

wyłącznie w formie pisemnej. Operat

zawiera informacje niezbędne przy

zawiera informacje niezbędne przy

dokonywaniu wyceny nieruchomości przez

dokonywaniu wyceny nieruchomości przez

rzeczoznawcę majątkowego, w tym

rzeczoznawcę majątkowego, w tym

wskazanie podstaw prawnych i

wskazanie podstaw prawnych i

uwarunkowań dokonanych czynności,

uwarunkowań dokonanych czynności,

rozwiązań merytorycznych, przedstawienia

rozwiązań merytorycznych, przedstawienia

toku obliczeń, wyniku końcowego.

toku obliczeń, wyniku końcowego.

Wycena nieruchomości

to proces, w wyniku którego dokonuje się

określania wartości dla różnych celów przy zastosowaniu różnych
podejść, metod i technik.

Szacowanie nieruchomości

- to zespół czynności prowadzących do

określania wartości nieruchomości.

Nieruchomość

- to część powierzchni ziemskiej stanowiąca przedmiot

odrębnej własności (grunt wraz ze wszystkim, ci jest z nim trwale
związane). Wyjątkowo może to być oddzielnie budynek lub jego
część-lokal.

Opłata adiacencka

to opłata, którą właściciel lub użytkownik

wieczysty musi zapłacić gminie, jeżeli wzrosła wartość jego

nieruchomości w wyniku podziału, scalenia lub inwestycji gminy w

wykonanie infrastruktury technicznej, np. wybudowanie wodociągu

czy wybudowanie lub modernizację drogi.

Wartość

ma wiele znaczeń w wycenie nieruchomości. Istnieje w

danym momencie i jest odzwierciedleniem pieniężnej wartości

nieruchomości.

Klasyczna definicja wyceny mówi,

Klasyczna definicja wyceny mówi,

że jest to sztuka określania wartości

że jest to sztuka określania wartości

w określonym celu. Nieruchomości

w określonym celu. Nieruchomości

zawsze wycenia się w określonym

zawsze wycenia się w określonym

celu i od pytania o cel, czyli o

celu i od pytania o cel, czyli o

przyczynę zamówienia wyceny,

przyczynę zamówienia wyceny,

zaczyna się rozmowa z

zaczyna się rozmowa z

rzeczoznawcą majątkowym.

rzeczoznawcą majątkowym.

Przedmioty i cele wyceny:

Przedmioty i cele wyceny:

►

Element

Element

nieruchomości

nieruchomości

Nieruchomość

Nieruchomość

gruntowa

gruntowa

►

Cel wyceny

Cel wyceny

Do aktualizacji opłat

Do aktualizacji opłat

rocznych za użytk.

rocznych za użytk.

wieczyste

wieczyste

►

Uregulowanie

Uregulowanie

Określa się wartość prawa własności, przysługującego

Określa się wartość prawa własności, przysługującego

Skarbowi Państwa lub gminie. Wartość określa się w podejściu

Skarbowi Państwa lub gminie. Wartość określa się w podejściu

porównawczym według stanu i cen na dzień aktualizacji opłat,

porównawczym według stanu i cen na dzień aktualizacji opłat,

z uwzględnieniem: rodzaju nieruchomości, położenia,

z uwzględnieniem: rodzaju nieruchomości, położenia,

przeznaczenia w mpzp, sposobu użytkowania, wyposażenia w

przeznaczenia w mpzp, sposobu użytkowania, wyposażenia w

infrastrukturę, stanu zagospodarowania-aktualnych cen w

infrastrukturę, stanu zagospodarowania-aktualnych cen w

obrocie.

obrocie.

Wartość określa się na dzień aktualizacji opłaty.

Wartość określa się na dzień aktualizacji opłaty.

Podejście:

Podejście:

porównawcze

porównawcze

Przedmioty i cele wyceny:

Przedmioty i cele wyceny:

►

Element

Element

nieruchomości

nieruchomości

Nieruchomość (własność lub

Nieruchomość (własność lub

użytkowanie wieczyste)

użytkowanie wieczyste)

►

Cel wyceny

Cel wyceny

Określenie odszkodowania

Określenie odszkodowania

za pozbawienie lub

za pozbawienie lub

ograniczenie praw do

ograniczenie praw do

nieruchomości

nieruchomości

►

Uregulowanie

Uregulowanie

Odszkodowanie odpowiada wartości nieruchomości lub innego prawa.

Odszkodowanie odpowiada wartości nieruchomości lub innego prawa.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości

wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji o

wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji o

wywłaszczeniu. Jeżeli na nieruchomości ustanowione są inne prawa

wywłaszczeniu. Jeżeli na nieruchomości ustanowione są inne prawa

rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o wartość tych praw. Podstawę

rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o wartość tych praw. Podstawę

wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa lub odtworzeniowa

wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa lub odtworzeniowa

(jeżeli nie można ustalić rynkowej). Przy ustalaniu wartości rynkowej

(jeżeli nie można ustalić rynkowej). Przy ustalaniu wartości rynkowej

uwzględnia się: rodzaj nieruchomości, położenie, przeznaczenie w

uwzględnia się: rodzaj nieruchomości, położenie, przeznaczenie w

mpzp, wyposażenie w infrastrukturę, stan zagospodarowania, aktualne

mpzp, wyposażenie w infrastrukturę, stan zagospodarowania, aktualne

ceny w obrocie. Jeżeli przeznaczenie w mpzp zgodne z celem

ceny w obrocie. Jeżeli przeznaczenie w mpzp zgodne z celem

wywłaszczenia powoduje wzrost wartości (określanej wg funkcji w

wywłaszczenia powoduje wzrost wartości (określanej wg funkcji w

planie), a jeżeli nie powoduje wzrostu, do według dotychczasowego

planie), a jeżeli nie powoduje wzrostu, do według dotychczasowego

sposobu użytkowania

sposobu użytkowania

Podejście:

Podejście:

xxx

xxx

Przedmioty i cele wyceny:

Przedmioty i cele wyceny:

►

Element

Element

nieruchomości

nieruchomości

Szkody powstałe na

Szkody powstałe na

nieruchomościach

nieruchomościach

sąsiednich wskutek

sąsiednich wskutek

wywłaszczenia lub innego

wywłaszczenia lub innego

zagospodarowania

zagospodarowania

wywłaszczanej

wywłaszczanej

nieruchomości, bądź w

nieruchomości, bądź w

skutek budowy sieci

skutek budowy sieci

infrastruktury

infrastruktury

►

Cel wyceny

Cel wyceny

Ustalenie wysokości

Ustalenie wysokości

odszkodowania za powstałe

odszkodowania za powstałe

szkody na nieruchomościach

szkody na nieruchomościach

sąsiednich

sąsiednich

►

Uregulowanie

Uregulowanie

Odszkodowanie powinno odpowiadać wielkości poniesionych szkód. Jeżeli

Odszkodowanie powinno odpowiadać wielkości poniesionych szkód. Jeżeli

wskutek tych działań zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie

wskutek tych działań zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie

powiększa się o kwotę odpowiadającą zmniejszeniu. Różnice wartości

powiększa się o kwotę odpowiadającą zmniejszeniu. Różnice wartości

ustala się na dzień, w którym zapadła ostateczna decyzja o wywłaszczeniu.

ustala się na dzień, w którym zapadła ostateczna decyzja o wywłaszczeniu.

Podejście:

Podejście:

xxx

xxx

Przedmioty i cele wyceny:

Przedmioty i cele wyceny:

►

Element

Element

nieruchomości

nieruchomości

Zmniejszenie lub

Zmniejszenie lub

zwiększenie wartości

zwiększenie wartości

po wywłaszczeniu

po wywłaszczeniu

►

Cel wyceny

Cel wyceny

Określenie różnicy

Określenie różnicy

wartości nieruchomości

wartości nieruchomości

po wywłaszczeniu i w

po wywłaszczeniu i w

dniu zwrotu

dniu zwrotu

►

Uregulowanie

Uregulowanie

Przy określeniu różnicy wartości przyjmuje się stan

Przy określeniu różnicy wartości przyjmuje się stan

nieruchomości z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu. Uwzględnia

nieruchomości z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu. Uwzględnia

się wyłącznie zmianę stanu nieruchomości spowodowaną

się wyłącznie zmianę stanu nieruchomości spowodowaną

działaniami spowodowanymi bezpośrednio na tej nieruchomości,

działaniami spowodowanymi bezpośrednio na tej nieruchomości,

a nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany

a nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany

przeznaczenia w mpzp i zmian w otoczeniu nieruchomości.

przeznaczenia w mpzp i zmian w otoczeniu nieruchomości.

Podejście:

Podejście:

xxx

xxx

Przedmioty i cele wyceny:

Przedmioty i cele wyceny:

►

Element

Element

nieruchomości

nieruchomości

Nieruchomości przy

Nieruchomości przy

scalaniu i podziale na

scalaniu i podziale na

działki

działki

►

Cel wyceny

Cel wyceny

Ustalenie opłaty

Ustalenie opłaty

adiacenckiej z tytułu

adiacenckiej z tytułu

scalenia i podziału

scalenia i podziału

►

Uregulowanie

Uregulowanie

Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku

Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku

scalenia i podziału, są zobowiązane do wpłacenia na rzecz gminy

scalenia i podziału, są zobowiązane do wpłacenia na rzecz gminy

opłaty adiacenckiej w wysokości do 50% wzrostu wartości

opłaty adiacenckiej w wysokości do 50% wzrostu wartości

nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas

nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas

posiadanych.Przy ustalaniu wartości nieruchomości dotychczas

posiadanych.Przy ustalaniu wartości nieruchomości dotychczas

posiadanych nie uwzględnia się wartości drzew, krzewów i

posiadanych nie uwzględnia się wartości drzew, krzewów i

urządzeń, jeśli zostało za nie wypłacone odszkodowanie

urządzeń, jeśli zostało za nie wypłacone odszkodowanie

Podejście:

Podejście:

porównawcze

porównawcze

Przedmioty i cele wyceny:

Przedmioty i cele wyceny:

►

Element

Element

nieruchomości

nieruchomości

Nieruchomości po

Nieruchomości po

wybudowaniu urządzeń

wybudowaniu urządzeń

infrastruktury

infrastruktury

technicznej

technicznej

►

Cel wyceny

Cel wyceny

Ustalenie opłaty

Ustalenie opłaty

adiacenckiej

adiacenckiej

►

Uregulowanie

Uregulowanie

Opłata z tytułu wybudowania infrastruktury nie może

Opłata z tytułu wybudowania infrastruktury nie może

przekroczyć 50% różnicy wartości nieruchomości przed

przekroczyć 50% różnicy wartości nieruchomości przed

wybudowaniem i po.Wartość przed wybudowaniem

wybudowaniem i po.Wartość przed wybudowaniem

infrastruktury i po określa się wg stanu i cen na dzień

infrastruktury i po określa się wg stanu i cen na dzień

wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Podejście:

Podejście:

porównawcze

porównawcze

Dziękujemy za uwagę.

Dziękujemy za uwagę.