Źródła
informacji
na potrzeby
wyceny
nieruchomoś
ci –
obligatoryjne
i
fakultatywne
Źródła
informacji
na potrzeby
wyceny
nieruchomoś
ci –
obligatoryjne
i
fakultatywne
Głównymi źródłami zawierającymi dane
o nieruchomościach są:
– księgi wieczyste,
– ewidencja gruntów i budynków,
– ewidencja podatkowa nieruchomości,
– miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,
– państwowy zasób geodezyjno-kartograficzny.
Dokonując klasyfikacji źródeł informacji można je
podzielić na źródła obligatoryjne i fakultatywne
Źródła obligatoryjne
–
to te źródła informacji, których
funkcjonowanie jest unormowane przez przepisy prawne, należą do nich:
– księgi wieczyste,
– kataster nieruchomości (do czasu jego założenia ewidencja gruntów i
budynków),
– geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
– miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,
– państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny,
– tabele i mapy taksacyjne (obecnie w opracowaniu).
Księgi wieczyste
Księgi wieczyste prowadzone są dla konkretnych nieruchomości w celu
ustalenia ich stanu prawnego. Mogą być również prowadzone w celu
ustalenia stanu prawnego własnościowych spółdzielczych praw do lokali
lub do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Podstawową funkcją, jaką ma pełnić księga wieczysta, jest zapewnienie
bezpieczeństwa i pewności w transakcjach dotyczących nieruchomości.
Spełnia ona również ważną rolę umożliwiając zabezpieczenie kredytu
poprzez obciążenie nieruchomości hipoteką.
W zakresie praw osobistych i roszczeń, w
księdze wieczystej mogą być ujawnione
(art. 16):
– prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo
dożywocia,
– roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania
wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego,
– roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z
nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
– roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia
współwłasności,
– wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacja,
że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych,
– prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym
czasie w każdym roku.
Ewidencja gruntów i budynków
Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) to
jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji
o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach
oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi
gruntami, budynkami i lokalami (art. 2 pkt 8 p, g i k).
Ewidencja zawiera również opis praw podmiotów
wymienionych powyżej oraz datę i dokładny czas
wpisania danych do bazy, a także datę ostatniej
weryfikacji (§ 11 rozp.).
SIT
System Informacji o Terenie – system wchodzący w skład kategorii SIP;
służy do podejmowania decyzji o charakterze prawnym, gospodarczym,
politycznym.
Zawiera w sobie dane geoprzestrzenne, w tym informacje geograficzne
oraz metody i techniki służące systematycznemu zbieraniu,
przetwarzaniu i aktualizowaniu danych przestrzennych.
Cechy SIT-u:
-posiada sprzężenia zwrotne,
- posiada elementy prawne, a także zawiera aktualizowana bazę danych
- odpowiada mapom wielkoskalowym.
GESUT
Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu, GESUT
–
to zbiór danych geograficznych o przewodach sieci uzbrojenia terenu
i budowlach podziemnych (przedmioty GESUT) oraz
o ich właścicielach oraz administratorach (podmioty GESUT).
Tworzenie oraz prowadzenie GESUT reguluje geodezyjna
Instrukcja Techniczna G-7. GESUT powinna być
prowadzona w formie bazy danych geograficznych
wizualizowanych w formie mapy numerycznej.
Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu
wyróżnia następujące sieci uzbrojenia terenu
:
- wodociągowa,
- kanalizacyjna,
- gazowa,
- elektroenergetyczna,
- telekomunikacyjna,
- ciepłownicze,
- benzynowe,
- naftowe,
- komputerowe,
- telewizji kablowej,
- melioracyjne,
- poczty pneumatycznej,
- kanały zbiorcze,
- inne sieci rurowe,
- inne sieci kablowe,
- niezidentyfikowane.
Ewidencja podatkowa nieruchomości
Ewidencja podatkowa nieruchomości nie jest regulowana przez
przepisy prawa.
Składa się ona z kart gospodarstwa przeznaczonych dla podatników
podatku rolnego oraz kart nieruchomości przeznaczonych dla
pozostałych podatników.
Prowadzi się ją odrębnie dla każdej nieruchomości.
W ewidencji podatkowej zawarte są w formie decyzji wyliczenia
podatku za dany rok oraz informacje na temat zwolnień
ustawowych i uchwałowych.
Miejscowe plany zagospodarowania
przestrzennego
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego sporządzane
są w celu ustalenia przeznaczenia terenów
oraz określenia sposobów ich zabudowy i zagospodarowania
(art. 14 ust. 1).
Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
muszą być zgodne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy.
Studium jest aktem kierownictwa wewnętrznego obowiązującym
w stosunkach rada gminy – organy i jednostki organizacyjne
podporządkowane gminie.
Plan miejscowy składa się z części tekstowej
i graficznej.
Ustalenia miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z
innymi przepisami, wykonywanie prawa
własności nieruchomości (art. 6 ust. 1).
Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny
Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny jest to zbiór map oraz
materiałów fotogrametrycznych, teledetekcyjnych, rejestrów, wykazów,
informatycznych baz danych, katalogów danych geodezyjnych i
innych opracowań powstałych w wyniku wykonania prac geodezyjnych
i kartograficznych (art. 2 pkt 10).
Składa się on z zasobu centralnego, zasobów wojewódzkich
i zasobów powiatowych, stanowi własność Skarbu Państwa
i jest gromadzony w ośrodkach dokumentacji geodezyjnej
i kartograficznej (art. 40 ust. 2). Prowadzony jest z wykorzystaniem
systemu informatycznego w sposób jednolity dla całego kraju.
Zasób ten umożliwia obsługę administracji rządowej i samorządowej,
jest podstawą działań dotyczących gospodarowania administrowanym
terytorium, a w szczególności podejmowania decyzji
dotyczących sposobu jego użytkowania.
Tabele i mapy taksacyjne
Sporządza się odrębnie dla każdej gminy w granicach obrębów,
o których mowa w przepisach o katastrze nieruchomości
(Rozporządzenie Rady Ministrów z 19.10.2001 w sprawie powszechnej
taksacji nieruchomości, § 10)
Mapy te sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości
na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych,
wykonanego przez rzeczoznawców majątkowych.
(art. 169, ustawa o GN z 21.08.1997,rodzial 2)
Źródła fakultatywne
–
to zbiory informacji powstałe w wyniku
przetworzenia danych gromadzonych w źródłach
obligatoryjnych po dodaniu danych tematycznych.
Należą do nich:
-dane z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami,
-urzędów skarbowych,
-biur notarialnych,
-firm ubezpieczeniowych
– branżowe systemy informacyjne o sieciach uzbrojenia terenu
i o budynkach wchodzących w skład zasobów komunalnych,
zrzeszeń właścicieli prywatnych, spółdzielni mieszkaniowych itp.,
– dokumentacja techniczna, projektowa, szkice obmiaru obiektów
budowlanych,
– wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe,
– bazy danych o cenach i wartościach nieruchomości prowadzone przez
administrację rządową, samorządową, stowarzyszenia, biura
pośrednictwa i obrotu nieruchomościami i inne jednostki
organizacyjne,
– bazy danych gromadzone przez firmy i towarzystwa
ubezpieczeniowe, banki,
– opracowania statystyczne, zbiory jednostkowych wskaźników
cen z budownictwa, katalogi nakładów rzeczowych.
Bibliografia:
http://www.wsap.edu.pl/pub/ects/Gospodarkanieruchomosciami.pdf
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa „Prawo geodezyjne i kartograficzne” z dnia 17.05.1989 r.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 19.10.2001 r. w sprawie
powszechnej taksacji nieruchomości (§ 10)
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
z dnia 27.03.2003 r.
Dziękujemy za uwagę
Opracowali:
Daria Filipiak
Karolina Szutkowska
Marek Piotrkowski