Podstawy wyceny

Wykład 4

Klasyfikacja podejść, metod i technik szacowania i możliwych do ustalenia kategorii wartości /g ustawy o gospodarce nieruchomościami

Nazwa

Kategorie

wartości

możliwe do

ustalenia

Podejścia

Metody

Techniki

Porównawcz

e

1) porównywania parami
2) analizy statystycznej
rynku
3) skorygowanej ceny
średniej

2.1. metoda „sztucznej
inteligencji”

Wartość

rynkowa

wartość

katastralna

Dochodowe

1) inwestycyjna

2) zysku

1.1. kapitalizacji prostej netto
1.2. kapitalizacji prostej brutto
1.3. dyskontowania strumieni
pieniężnych
2.1. kapitalizacji prostej netto
2.2. kapitalizacji prostej brutto
2.3. dyskontowania strumieni
pieniężnych

Wartość

rynkowa

Kosztowe

1) kosztów odtworzenia

2) kosztów zastąpienia

1.1. szczegółowa
1.2. elementów scalonych
1.3. wskaźnikowa
2.1. szczegółowa
2.2. elementów scalonych
2.3. szczegółowa

Wartość

odtworzeniowa

Mieszane

(specjalne)

1) pozostałościowa

2) inne metody (np.

stawek szacunkowych)

3) kosztów likwidacji

1.1. techniki adekwatne do
zastosowanych metod
2.1. technika stawek
szacunkowych
3.1. szczegółowa

Wartość

rynkowa

obowiązujące wg Ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw oraz

Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 3.06.1997 r. w sprawie zakresu analizy

(…)

(Dz. U. 64, poz. 408 z p.z.)

1. Podstawę ustalania należności za korzystanie z mienia Skarbu

Państwa przez spółki, stanowi wartość przedsiębiorstwa lub
zorganizowanych części tego przedsiębiorstwa oddanych do
odpłatnego korzystania, ustalona przy uwzględnieniu aktualnych
cen rynkowych.

2. Ustalenia wartości przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części

tego przedsiębiorstwa dokonuje organ założycielski lub zleca tę
czynność w tym zakresie lub też akceptuje wartość ustaloną na
podstawie zlecenia udzielonego przez przedsiębiorstwo.

3. Metody wyceny:

• DCF,

• aktywów netto,

• wartości kosztów odtworzenia,

• mnożnika zysku,

• rynkowej wartości likwidacyjnej.

4. Ustalenie wartości przedsiębiorstwa do prywatyzacji należy

wykonać w oparciu
o dwie spośród pięciu wymienionych w punkcie 3 metod.

Metody wyceny przedsiębiorstw i ich majątku do prywatyzacji

ZARZĄDZENIE MINISTRA FINANSÓW

z dnia 10 listopada 1990 r.

w sprawie zasad ustalania należności za korzystania z mienia

Skarbu Państwa

(M.P. Nr 43, poz. 334 i z 1991 r., Nr 1, poz. 123 i z 1993 r., Nr 26,

poz. 274)

Podstawę ustalania należności za korzystanie z mienia Skarbu Państwa

przez spółki, stanowi wartość przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części
tego przedsiębiorstwa oddanych do odpłatnego korzystania, ustalona przy
uwzględnieniu aktualnych cen rynkowych.

Ustalenie wartości przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części tego

przedsiębiorstwa dokonuje organ założycielski lub zleca tę czynność
podmiotom gospodarczym prowadzącym działalność w tym zakresie lub
też akceptuje wycenę dokonaną przy uwzględnieniu aktualnych cen
rynkowych na podstawie zlecenia udzielonego przez przedsiębiorstwo.

Wartość ustalona przy uwzględnieniu aktualnych cen rynkowych daje

podstawę do zastosowania metod:
• z podejścia porównawczego (porównywania parami, analizy
statystycznej rynku, średniej ceny skorygowanej),
• przy braku informacji o cenach rynkowych 0 również innych metod (z
podejścia kosztowego lub dochodowego – zwłaszcza gdy są informacje o
czynszach dzierżawnych).

Metody zalecane przepisami

ustawy o rachunkowości:

1. Wartości księgowej
2. Skorygowanej wartości księgowej
3. Wartości odtworzeniowej
4. Wartości likwidacyjnej

Pozostałe metody

• Metody zalecane przepisami

„sądowymi”, „skarbowymi” i
„ubezpieczeniowymi” stosowane w
Europie i na świecie:

– metoda niemiecka
– metoda szwajcarska
– metoda stuttgarcka
– metoda UEC (anglosaska)
– inne np. metoda Grefa