WYCENA NIERUCHOMOŚCI

PODEJŚCIEM KOSZTOWYM

Podejście kosztowe stosuje się do

nieruchomości, których części składowe

*)

nie są lub nie mogą być przedmiotem
obrotu na rynku nieruchomościami. Należą
do nich muzea, obiekty powszechnej
użyteczności

publicznej

oraz

obiekty

przeznaczone do likwidacji.

Przy braku

rynku na takie obiekty, nieruchomości te
wycenia się w podejściu kosztowym.
Polega ono na wyznaczeniu sumarycznej
wartości gruntu oraz uaktualnionego na
moment wyceny kosztu odtworzenia (w
identycznym stanie) znajdujących się nim
obiektów składowych.

*) do części składowych zalicza się obiekty, które można
wytworzyć, wybudować, wyhodować, np. budynki,
budowle,

maszyny

trwale

związane

z

gruntem,

nasadzenia.

Koszty odtworzenia obiektów dotyczą

kosztu pobudowania identycznego obiektu

dla takiej samej funkcji, w tym samym
miejscu i w takim stopniu zużycia. Ponieważ
nie buduje się używanych już budynków, to
zadanie sprowadza się do opracowania
kosztorysu

nowego

wybudowania

podobnego obiektu w aktualnych cenach,
a następnie odjęcie od tej wartości
szacowanych kosztów jego zużycia. Z tego
względu podejście kosztowe nie zalicza się
do metod rynkowych.

W procedurze takiej wyceny

rozdziela

się na wycenę wartości działki gruntowej

(np.

podejściem

porównawczym

lub

dochodowym

) i wycenę wartości związanych

z nią obiektów podejściem kosztowym.

Wartość nieruchomości jako całości jest
sumą tych dwóch oszacowań.

Uwaga! Metodą kosztową nie wycenia się
gruntów, gdyż nie można ich wytworzyć!

Wspomniana

uprzednio

zasada

uwzględniania stopnia zużycia obiektu dotyczy
zarówno materiałów z jakich wykonany jest
wyceniany obiekt (zużycie techniczne) jak i jego
funkcji (zużycie funkcjonalne), a także zmian
jakie wprowadza on w otaczające środowisko
(zużycie środowiskowe).

Łączną wartość nieruchomości W

N

, na którą

składa się grunt oraz kilka obiektów technicznych
(budynków, budowli, urządzeń technicznych) w
podejściu

kosztowym

oblicza

się

według

zależności :
gdzie :
W

G

- wartość gruntu wchodzącego w

skład nieruchomości,
W

bud. n. ob

- koszt odtworzenia i-tego obiektu

wyznaczany na
podstawie aktualnych cen
(wartość budowy nowego
obiektu),
Sz

ob

- określony stopień zużycia i-tego

obiektu w procentach.

 

Dla

prawidłowego

przeprowadzenia

takiej wyceny wymagane jest :

-

rozpoznanie

stanu

technicznego

wycenianych obiektów,
- posiadanie cenników o cenach materiałów
oryginalnych
lub o cenach do nich podobnych,
- posiadanie umiejętności oceny stopnia
zużycia
technicznego, funkcjonalnego i
środowiskowego obiektu.

Do kosztów odtworzenia zaliczają się

również

koszty

wybudowania

urządzeń

towarzyszących, ściśle związanych
z obiektem, koszty przygotowania i
uporządkowania

terenu

oraz

koszty

opracowania dokumentacji geodezyjnej
i projektowej wraz z kosztami nadzoru
budowlanego.

Wartość

(koszt)

wybudowania

poszczególnych obiektów od podstaw wyznacza
się

na

podstawie

ogólnych

zasad

kosztorysowania:

gdzie :

W

bud.n.ob

- wartość wybudowania nowego

obiektu

(budynku, budowli, urządzeń)

równa

kosztowi jego odtworzenia lub

zastąpienia.

i - wyodrębniony element obiektu,

IR

i

- wymagana dla odtworzenia

(zastąpienia)

tych elementów ilość robót :

jednostkowych,

scalonych lub wskaźnikowych

.

C

i-tego elementu

- w zależności od techniki

szacowania:

- szczegółowej: - ceny i-tych

robót jednostkowych,

- elementów scalonych: - ceny

elementów

scalonych wraz z materiałami,

sprzętem, kosztami

pośrednimi i zyskami,

- wskaźnikowej: - ceny

jednostek wskaźnikowych

(np. zł/m

3

kubatury, zł/mb

odcinka),

W

KosztyDodatkowe - i

- wartość kosztów

opracowania

dokumentacji i nadzoru

budowlanego w formie

wskaźnika kosztów

odtworzenia obliczanego

elementu roboty (prace

projektowe,

geodezyjne, notarialne, koszty

inwestora

zastępczego, kierowania

robotami, itp.).

W

wycenie

podejściem

kosztowym wyróżnia się poniższe
metody:

Metodę kosztów odtworzenia,

która

uwzględnia

koszty

zbudowania

obiektu

identycznego (repliki) - nawet gdy materiały,
z których są zbudowane wyszły już z użycia
i nie są dostępne na rynku. W takich
przypadkach rzeczoznawca przyjmuje w
obliczeniach ceny materiałów jak najbardziej
podobnych. Zasada ta dotyczy przede
wszystkim obiektów objętych rejestrem
zabytków.

Metodę kosztów zastąpienia,

która

uwzględnia koszty budowy obiektów
spełniających te same funkcje co
nieruchomość wyceniana, lecz według
nowoczesnych (aktualnie stosowanych)
rozwiązań konstrukcyjnych, materiałów
i technologii.

Metodę kosztów likwidacji,

która

polega

na

określeniu

wartości

pozyskanych z rozbiórki materiałów
budowlanych

i

instalacyjnych

oraz

urządzeń

technicznych

trwale

z

obiektem związanych pomniejszonej o
koszty związane z tą rozbiórką.

W metodach odtworzeniowej i

zastąpienia

wyceny

obiektów

podejściem kosztowym

wyróżnia się

poniższe techniki:

Technikę szczegółową,

która polega na

zainwenta-ryzowaniu

wszystkich

najdrobniejszych elementów obiektui na tej
podstawie

sporządzeniu

kosztorysu

odtworzenia. Podstawą do sporządzenia
kosztorysu są przede wszystkim Katalogi
Nakładów Rzeczowych (KNR). Opracowanie
takiego

kosztorysu,

ze

względu

na

szczegółowość inwentaryzacji, wymaga od
rzeczoznawcy specjalistycznej wiedzy o danej
budowli. Stąd wyceny te powinny wykonywać
rzeczoznawcy

będący

inżynierami

budownictwa lub mechanicy. Wyznaczone wg
KRN ceny robocizny, materiałów i sprzętu oraz
koszty zakupu, a także koszty pośrednie i zysk
koryguje

się

dodatkowo

do

wartości

przeciętnych dla danego regionu.

Technika elementów scalonych

polega na posługiwaniu się nakładami
kosztów

dla

określonych

jednostek

jednorodnych elementów robót. Koszt
poszczególnych elementów robót jest
wówczas iloczynem ilości jednostek tych
robót (np. zbudowania 1 m

3

muru,

wykonania 1 m

3

wykopu, ułożenia 1 m.b.

przewodu) oraz ich cen. Ceny te powinny
zawierać lokalne wartości materiałów,
sprzętu oraz koszty pośrednie z zyskami.

Technika wskaźnikowa

operuje

cenami wskaźnikowymi ustalonymi dla
określonej jednostki odniesienia danego
obiektu, np. 1 m

3

kubatury budynku, 1 m

2

powierzchni placu, czy metra bieżącego
trasy. Ceny te powinny zawierać lokalne
wartości materiałów, sprzętu oraz koszty
pośrednie z zyskami.

Uwzględnianie poszczególnego zużycia

obiektów budowlanych Sz w wycenie

podejściem kosztowym

- Zużycia technicznego,

którego stopień

(Sz

T

) zależy głównie od: - rodzaju

konstrukcji i jej normatywnej, technicznej
trwałości,
- wieku obiektu,
- przeprowadzonych remontów i
konserwacji,
- sposobu użytkowania i warunków
eksploatacji.

- Zużycia funkcjonalnego,

którego stopień

(Sz

F

),

jest

wynikiem:

-

niemożności

dostosowania obiektu do
współczesnych technologii produkcji
wynikającej
z powszechnego postępu
technologicznego,
- zmiany w przeznaczeniu, funkcji i układu
poszczególnych
części obiektu.

-zużycia środowiskowego,

którego stopień

(Sz

E

) zależy przede wszystkim od:

- zmian w warunkach zewnętrznych, np.
zabudowy
sąsiedztwa obniżającej wartość
użytkową lokali
(budowa w pobliżu uciążliwego zakładu
przemysłowego,
drogi o dużym natężeniu ruchu, linii
tramwajowej),
- zmieniających się preferencji
estetycznych społeczeństwa
- prowadzonej na danym terenie
eksploatacji górniczej, lub
innych robót trwałe obniżających walory
otoczenia,
- prowadzenie szkodliwej dla środowiska
gospodarki
wpływającej negatywnie na trwałość
obiektów
i zatruwającej glebę.

 

Zużycie

techniczne

wyznacza

się

głównie w funkcji czasu użytkowania
obiektu. O ile „techniczne zużywanie” się
poszczególnych elementów budowli jest
oczywistym i względnie prostym do
uwzględnienia, to „zużycie funkcjonalne”
oraz „zużycie środowiskowe” wymaga już
znajomości popytu i podaży na dobra
pozyskiwane z danej budowli oraz zmian w
upodobaniach wynikających z
ogólnego postępu cywilizacyjnego.

Po ustaleniu procentowych wartości

poszczególnych stopni zużycia ( Sz

T 

, Sz

F

,

Sz

E

)

i

dla każdego obiektu oddzielnie oblicza

się ogólny wskaźnik zużycia Sz

i

Z kolei wartości poszczególnych

obiektów

wchodzących

w

skład

nieruchomości poprawia się o
wskaźniki ich zużycia według zależności :

i

z

tak

poprawionych

wartości

poszczególnych

obiektów

wraz

z

wartością gruntu określa się wartość całej
nieruchomości :