WYCENA NIERUCHOMOŚCI

PODEJŚCIEM KOSZTOWYM

Podejście

kosztowe

stosuje

się

do

obiektów, które można wytworzyć, wyhodować,
wybudować !

Istnieją nieruchomości, których części

składowe nie są lub nie mogą być przedmiotem
obrotu na rynku nieruchomościami. Należą do
nich muzea, obiekty powszechnej użyteczności
publicznej

oraz

obiekty

przeznaczone

do

likwidacji. Przy braku rynku na takie obiekty,
wycenia

się

je

w

podejściu

kosztowym

stanowiącym uaktualniony na moment wyceny
kosztorys ich fizycznego odtworzenia. Zakłada
się w nim określenie kosztów pobudowania
identycznego obiektu. Ponieważ w wycenie tej
wystąpi

konieczność

określenia

wartości

eksploatowanych w tym obiekcie materiałów,
a na takie nie ma cenników, to zadanie
sprowadza się do opracowania kosztorysu
wybudowania podobnego obiektu w aktualnych
cenach i odjęcie od tej wartości szacowanych
kosztów jego zużycia. Z tego względu podejście
kosztowe nie zalicza się do metod rynkowych.

Zasada kosztowego podejścia do wyceny

wartości zakłada, że jej nabywca nie będzie
skłonny zapłacić za nią więcej niż wyniosłyby go
koszty odtworzenia (zbudowania od podstaw)
takiej samej nieruchomości, dla takiej samej
funkcji, w tym samym miejscu i w takim stopniu
zużycia w jakim jest nieruchomość aktualnie
wystawiona na sprzedaż.

To założenie powoduje, że metoda ta może

mieć

zastosowanie

przede

wszystkim

do

budynków, budowli i urządzeń technicznych,
nasadzeń (ogólnie - obiektów), które były w
przeszłości

zrealizowane

(np.

wybudowane).

Wynika też z tego fakt, że w procesie
wyceny nieruchomości, na której znajdują się takie
obiekty, wycenę nieruchomości rozdziela się na
wycenę wartości działki gruntowej (np. podejściem
porównawczym lub dochodowym) i wycenę
wartości związanych z nią obiektów. Wartość
nieruchomości jako całości jest sumą tych dwóch
oszacowań.

Należy też pamiętać, że metodą kosztową

nie wycenia się gruntów, gdyż nie można ich
odtworzyć!

Wspomniana

uprzednio

zasada

uwzględniania stopnia zużycia obiektu dotyczy
zarówno materiałów z jakich wykonany jest
wyceniany obiekt (zużycie techniczne) jak i jego
funkcji (zużycie funkcjonalne), a także zmian jakie
wprowadza on w otaczające środowisko (zużycie
środowiskowe).

Łączną wartość nieruchomości W

N

, na którą

składa się grunt oraz kilka obiektów technicznych
(budynków, budowli, urządzeń technicznych) w
podejściu kosztowym oblicza się z zależności :

gdzie :
W

G

- wartość gruntu wchodzącego w

skład nieruchomości,
W

bud. n. ob

- koszt odtworzenia i-tego obiektu

wyznaczany na
podstawie aktualnych cen
(wartość budowy nowego
obiektu),
Sz

ob

- określony stopień zużycia i-tego

obiektu w procentach.
 

Dla prawidłowego przeprowadzenia takiej

wyceny wymagane jest :
- posiadanie danych o stanie technicznym
wycenianych obiektów,
- zebranie informacji o aktualnych cenach
oryginalnych materiałów
lub o cenach materiałów najbardziej do nich
podobnych,
- ustalenie cen na roboty montażowe
wykonywane obecnie
upodabniające obiekt do stanu z okresu budowy
obiektu,
- posiadanie oceny stopnia zużycia technicznego,
funkcjonalnego
i środowiskowego obiektu.

Do kosztów odtworzenia zaliczają się

również

koszty

wybudowania

urządzeń

towarzyszących, ściśle związanych z
obiektem, koszty przygotowania i uporządkowania
terenu oraz koszty opracowania dokumentacji
geodezyjnej i projektowej wraz z kosztami
nadzoru budowlanego.

Wartość (koszt) wybudowania poszczególnych obiektów od

podstaw wyznacza się na podstawie ogólnych zasad
kosztorysowania:

gdzie :

W

bud.n.ob

- wartość wybudowania nowego obiektu (budynku,

budowli, urządzeń) równa kosztowi jego odtworzenia

lub

zastąpienia.

i - wyodrębniony element obiektu,

IR

i

- wymagana dla odtworzenia (zastąpienia) tych

elementów

ilość robót : jednostkowych, scalonych lub

wskaźnikowych.

C

i-tego elementu

- w zależności od techniki szacowania:

- szczegółowej: - ceny i-tych robót jednostkowych,

- elementów scalonych: - ceny elementów scalonych

wraz

z materiałami, sprzętem, kosztami pośrednimi i

zyskami,

- wskaźnikowej: - ceny jednostek wskaźnikowych

(np. zł/m

3

kubatury, zł/mb odcinka),

W

KosztyDodatkowe - i

- wartość kosztów opracowania dokumentacji

i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika kosztów

odtworzenia obliczanego elementu roboty (prace

projektowe, geodezyjne, notarialne, koszty inwestora

zastępczego, kierowania robotami, itp.).

Poza koniecznością uwzględnienia stopnia

zużycia

technicznego,

funkcjonalnego

i

ekonomicznego obiektów, w wycenie podejściem
kosztowym wyróżnia się poniższe metody:
Metodę kosztów odtworzenia, która uwzględnia
koszty zbudowania obiektu identycznego (repliki)
- nawet gdy materiały, z których są zbudowane
wyszły już z użycia i nie są dostępne na rynku. W
takich przypadkach rzeczoznawca przyjmuje w
obliczeniach ceny materiałów jak najbardziej
podobnych. Zasada ta dotyczy przede wszystkim
obiektów objętych rejestrem zabytków.
Metodę kosztów zastąpienia, która uwzględnia
koszty budowy obiektów spełniających te same
funkcje co nieruchomość wyceniana, lecz według
nowoczesnych (aktualnie stosowanych) rozwiązań
konstrukcyjnych, materiałów i technologii.
Metodę kosztów likwidacji, która polega na
określeniu wartości pozyskanych z rozbiórki
materiałów budowlanych i instalacyjnych oraz
urządzeń

technicznych

trwale

z

obiektem

związanych pomniejszonej o koszty związane z tą
rozbiórką.

W metodach odtworzeniowej i zastąpienia

wyceny obiektów podejściem kosztowym wyróżnia się
następujące techniki:
- technikę szczegółową,
- technikę elementów scalonych,

- technikę wskaźnikową.

Technika

szczegółowa

polega

na

zainwentaryzowaniu wszystkich elementów obiektu i
na tej podstawie sporządzeniu kosztorysu odtworzenia.
Podstawą do jego sporządzenia są przede wszystkim
Katalogi Nakładów Rzeczowych (KNR). Opracowanie
takiego kosztorysu, ze względu na szczegółowość
inwentaryzacji,

wymaga

od

rzeczoznawcy

specjalistycznej wiedzy o danej budowli. Stąd wyceny
te powinny być realizowane przede wszystkim przez
rzeczoznawców, będących inżynierami budownictwa
lub mechaników. Wyznaczone w tej technice ceny
robocizny, materiałów i sprzętu oraz koszty zakupu, a
także koszty pośrednie i zysk koryguje się dodatkowo
do wartości przeciętnej dla danego regionu.

Technika elementów scalonych polega na

posługiwaniu

się

nakładami

kosztów

dla

określonych jednostek jednorodnych elementów

robót. Koszt poszczególnych elementów robót

jest wówczas iloczynem ilości jednostek tych

robót (np. zbudowania 1 m

3

muru, wykonania

1 m

3

wykopu, ułożenia 1 m.b. przewodu) oraz ich

cen.

Ceny

te

zawierają

lokalne

wartości

materiałów, sprzętu oraz koszty pośrednie z

zyskami.

Technika wskaźnikowa operuje cenami

wskaźnikowymi

ustalonymi

dla

określonej

jednostki odniesienia danego obiektu, np. 1

m

3

kubatury budynku, 1 m

2

powierzchni placu,

czy metra bieżącego trasy. Ceny te zawierają

lokalne wartości materiałów, sprzętu oraz koszty

pośrednie z zyskami.

Uwzględnianie stopnia zużycia obiektów

budowlanych Sz

w wycenie podejściem kosztowym

Zużycie techniczne wyznacza się głównie w

funkcji okresu użytkowania. O ile „techniczne

zużywanie”

się

poszczególnych

elementów

budowli jest oczywistym i względnie prostym do

uwzględnienia, to „zużycie funkcjonalne” oraz

„zużycie środowiskowe” wymaga już znajomości

popytu i podaży na dobra pozyskiwane z danej

budowli oraz zmian w upodobaniach wynikających

z ogólnego postępu cywilizacyjnego.

Stopień zużycia technicznego (Sz

T

) zależy głównie

od:

- rodzaju konstrukcji i jej normatywnej,

technicznej trwałości,

- wieku obiektu,

- przeprowadzonych remontów i konserwacji,

- sposobu użytkowania i warunków

eksploatacji.

Stopień

zużycia

funkcjonalnego

(Sz

F

)

jest

wynikiem:

- niemożności dostosowania obiektu do

współczesnych technologii

produkcji wynikającej z powszechnego

postępu technologicznego,

- zmiany w przeznaczeniu, funkcji i układu

poszczególnych części

obiektu.

Stopień zużycia środowiskowego (Sz

E

) zależy

przede wszystkim od:

- zmian w warunkach zewnętrznych, np.

zabudowy sąsiedztwa

obniżającej wartość użytkową lokali (budowa

w pobliżu zakładu

przemysłowego, drogi o dużym natężeniu

ruchu, linii

tramwajowej),

- zmieniających się preferencji estetycznych

społeczeństwa

- prowadzonej lub przewidywanej na danym

terenie eksploatacji

górniczej, powodującej trwałe obniżenie

walorów otoczenia,

- prowadzenie szkodliwej dla środowiska

gospodarki wpływającej

negatywnie na trwałość obiektów i

zatruwającej glebę.

 

Po ustaleniu procentowych wartości stopnia

zużycia i-tego obiektu Sz dla poszczególnych
rodzajów zużycia ( Sz

T 

, Sz

F

, Sz

E

)

i

, oblicza się dla

każdego obiektu, wchodzącego w skład całej
nieruchomości, jego ogólny wskaźnik zużycia
według wzoru :

Z kolei wartości poszczególnych obiektów

wchodzących w skład nieruchomości poprawia się
o wskaźniki ich zużycia według zależności :

Tak poprawione wartości poszczególnych

obiektów wraz
z wartością gruntu określają wartość całej
nieruchomości :