Jakie obowiązki ma gmina w związku z remontem budynku

Czy wspólnota może podjąć uchwałę, że będąca jej członkiem gmina nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na fundusz remontowy, ale w momencie zlecenia remontu swoje zobowiązania ureguluje? Czy gmina, sprzedając lokal, może samodzielnie wycofać niewykorzystane zaliczki wpłacane wcześniej na fundusz remontowy?

Wspólnota mieszkaniowa może swobodnie kształtować treść uchwał jako czynności prawnych, przy uwzględnieniu, że dotyczą one zarządu nieruchomością wspólną, a także nie są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa albo nie mają na celu obejścia tych przepisów, lub nie są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Wspólnota mieszkaniowa jest władna do podjęcia uchwały w sprawie odroczenia terminu spełnienia przez daną gminę jako członka wspólnoty mieszkaniowej okresowych świadczeń pieniężnych z tytułu obowiązku wpłat przez członków wspólnoty mieszkaniowej określonych w uchwale środków pieniężnych na tzw. fundusz remontowy, z zastrzeżeniem obowiązku spełnienia tegoż świadczenia przez gminę w innym terminie, np. z chwilą rozpoczęcia remontu.

Dopuszczalność podejmowania tego rodzaju uchwał znajduje swój praktyczny wymiar w postępowaniach sądowych z udziałem wspólnot mieszkaniowych, które wielokrotnie zawierają z członkami wspólnoty mieszkaniowej jako dłużnikami ugody sądowe, czyniąc określone ustępstwa na rzecz dłużników. Oczywiście każda uchwała zawsze może zostać zaskarżona przez członka wspólnoty mieszkaniowej w trybie art. 25 ustawy o własności lokali.

Znaczne kontrowersje, zwłaszcza wśród członków wspólnot mieszkaniowych, budzi żądanie niektórych gmin jako byłych członków wspólnot mieszkaniowych zwrotu uiszczonych przez nie i niewykorzystanych środków pieniężnych tytułem wpłat na tzw. fundusz remontowy z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży lokalu gminnego najemcy lub osobie trzeciej. Takie stanowisko gmin jest zasadne i znajduje potwierdzenie w powszechnie obowiązujących przepisach prawa.

Zgodnie z treścią art. 13 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomości wspólnej. Zgodnie z treścią art. 15 ustawy o własności lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry. Taka regulacja przesądza, że zaliczki wpłacane przez poszczególnych właścicieli lokali podlegają rozliczeniu po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego. W przypadku nadpłaty uiszczonych przez danego właściciela lokalu zaliczek w danym okresie rozliczeniowym nad rzeczywistymi kosztami zarządu (w tym kosztami remontu) podlegają one zaliczeniu na przyszłe, planowane koszty zarządu w następnym okresie rozliczeniowym, a w razie niedopłaty dany właściciel ma obowiązek pokrycia różnicy. Natomiast z chwilą sprzedaży danego lokalu niewykorzystane do tego czasu zaliczki przypadające na ten lokal winny zostać zwrócone dotychczasowemu właścicielowi, a nie przenoszone na następne okresy. Z chwilą sprzedaży lokalu ustaje bowiem obowiązek sprzedającego uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, który przechodzi na nabywcę lokalu. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 548 k.c., nabywca lokalu przejmuje korzyści powstałe dopiero po nabyciu prawa własności lokalu, a tym samym nie może korzystać z niewykorzystanych zaliczek uiszczonych przez poprzedniego właściciela lokalu. Tym samym prawo do rozliczenia zaliczek wcześniej wpłaconych i niewykorzystanych zgodnie z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przysługuje zbywcy lokalu (wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 11 października 2006 r., sygn. akt II Ca 562/06 – niepublikowany).