Eksmitowanie uciążliwego lokatora
Problem z uciążliwym sąsiadem może pozbawić radości z
mieszkania we własnym mieszkaniu. Nie zawsze prośby o
interwencję do Spółdzielni okazują się skuteczne. Co może w
takim wypadku zrobić, gdy zachowanie sąsiada uniemożliwia
normalne funkcjonowanie innym lokatorom?
Zgodnie z art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli lokator wykracza w
sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub
właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o
rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania
lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Zamieszkiwanie w budynku wielolokalowym rodzi po stronie lokatora -
czy to najemcy, czy to korzystającego z lokalu na podstawie
spółdzielczego prawa do lokalu (lokatorskiego, własnościowego) bądz

zamieszkującego na innej podstawie - określone obowiązki stosowania
się do norm ogólnie nazywanych normami porządku domowego. Dotyczy
to również właścicieli lokali, w tym właścicieli lokali, których lokale nie
zostały wyodrębnione.
Zasady porządku domowego ustalane przez uprawnione podmioty
przyjmują postać regulaminów. Uchwalają je wspólnoty mieszkaniowe,
spółdzielnie mieszkaniowe oraz właściciele (współwłaściciele) budynków
wielolokalowych, których lokale są oddawane w najem lub w inny sposób
oddawane do użytkowania innym podmiotom. Jeśli nie ma formalnie
określonych zasad korzystania z budynku i mieszczących się w nim lokali,
znajdą zastosowanie regulacje zawarte w ustawach dotyczących tych
stosunków oraz reguły wynikające z zasad współżycia społecznego. Ani
kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów nie wskazują
bowiem w jaki sposób ma być ustalany porządek domowy. Odwołać się
zatem należy do ogólnych zasad regulujących skutki prawne umowy.
Wynika stąd, że treść reguł porządku domowego mogą określić ustalone
zwyczaje (art. 56 k.c.).
Aby móc domagać się eksmisji lokatora, który swoim zachowaniem
dokucza innym lokatorom danego budynku niezbędne jest wykazanie, że
naruszanie porządku domowego ma charakter rażący lub uporczywy i że
1
czyni to uciążliwym korzystanie z innych lokali. Pozbawienie prawa do
lokalu (art. 13 ust. 1) musi znajdować podstawę zarówno w nagannym
zachowaniu lokatora (osób z nim zamieszkałych lub wywodzących od
niego swoje prawo), jak i obiektywnej uciążliwości dla lokatora lub
właściciela innego lokalu (innych lokali) w tym budynku. Obie przesłanki
muszą wystąpić łącznie.
Przez rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu należy
rozumieć powtarzające się - o dużym nasileniu złej woli - naruszanie tego
porządku. Natomiast naruszanie uporczywe - to naruszanie porządku
domowego trwające mimo upomnień ze strony wynajmującego lub
innych najemców. Rażąco naganne postępowanie uniemożliwiające
wspólne zamieszkiwanie może polegać np. na stałym nadużywaniu
alkoholu, a następnie dopuszczaniu się aktów przemocy stanowiących
zagrożenie dla zdrowia innych lokatorów.
Szczególne uprawnienie przewiduje art. 13 ust. 2 cytowanej ustawy.
Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji
małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego
samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem
uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Jeśli więc problemy sprawia
współmałżonek  każdy z domowników może domagać się jego eksmisji
jeśli dalsze wspólne zamieszkiwanie ze względu na jego zachowanie jest
niemożliwe. Jeżeli więc eksmisji nie orzeczono w wyroku rozwodowym,
każde z małżonków po rozwodzie może domagać się eksmisji drugiego z
małżonków w odrębnym procesie sądowym. Cel i funkcja art. 13 ust. 2
ma umożliwić współuprawnionemu prawo do korzystania z lokalu w
warunkach, gdy drugi z uprawnionych, wbrew zasadom współżycia
społecznego, uniemożliwia mu takie zamieszkiwanie, a stopień natężenia
(nasilenia) złej woli w zachowaniu ma postać rażącą w znaczeniu
obiektywnym.
Na skutek eksmisyjnego orzeczenia sądu ze względu na niewłaściwe
zachowanie lokator nie traci prawa najmu, spółdzielczego lokatorskiego
lub własnościowego prawa do lokalu (mieszkania), traci jedynie możność
korzystania ze swego prawa.
W celu eksmitowania lokatora należy wystąpić z pozwem do sądu
właściwym według miejsca położenia budynku mieszkalnego. Z pozwem
może wystąpić każdy z lokatorów, którzy posiadają lokal w tym budynku
mieszkalnym lub współlokator. W pozwie należy krótko opisać na czym
polega negatywne zachowanie się pozwanego i w jaki sposób jego
2
zachowanie wpływa na możliwość korzystania z innych lokali.
3