Spóødzielnie wøa cicieli mieszka . Miliony
Polaków czeka rewolucja

Mo liwe, e ponad trzy miliony mieszka ców spóødzielni czeka rewolucja. Co by zmieniøa?

Od 2000 roku spóødzielnie mieszkaniowe przeszøy metamorfoz , ale to, co proponuj teraz posøowie Platformy
Obywatelskiej, to rewolucja. Twierdz , e w wielu spóødzielniach ich czøonkowie nie maj niemal adnego wpøywu na to,
kto i jak rz dzi ich maj tkiem, nie maj te dost pu do podstawowych informacji, np. dotycz cych opøat za

mieszkania

albo zasad wynagradzania mened erów zarz dzaj cych spóødzielniami. Dlatego posøowie chc zburzy ten porz dek.

Mo liwe, e w twoim bloku wisi ju nawet informacja zarz du spóødzielni, w której ostrzega on przed zgubnymi skutkami
pomysøów polityków Platformy. Nie s nowe, bo w ju poprzednim Sejmie próbowali wcieli je w ycie. Projekt nowej
ustawy o spóødzielniach mieszkaniowych zablokowaøa jednak wówczas opozycja, a poza tym nie wszyscy posøowie PO
go poparli. Teraz jest podobnie.

To, e suchej nitki na tym projekcie nie pozostawiø Zwi zek Rewizyjny Spóødzielni Mieszkaniowych RP, nie dziwi.
Krytycznie ocenia go jednak tak e Krajowa Rada Notarialna, Krajowa Rada S downictwa i prokurator generalny. Ten
ostatni zarzuca wr cz niekonstytucyjno niektórym propozycjom posøów PO. Ci maj jednak wsparcie np. ze strony
S du Najwy szego. To pokazuje, jak bardzo kontrowersyjny jest to projekt. Co prawda, sejmowa komisja nadzwyczajna,
do której trafiø, ma jeszcze do wyboru projekty PiS i SLD, ale poniewa wi kszo w Sejmie ma koalicja zøo ona z
Platformy i PSL, najpewniej ten pierwszy stanie si projektem bazowym. Kwesti otwart pozostaje jedynie jego
ostateczny ksztaøt.

Cel - wøa ciciel

Czy PO chce likwidowa spóødzielnie? Tak twierdzi Zwi zek Rewizyjny Spóødzielni Mieszkaniowych RP (skupia ok. 600
spóødzielni). Chodzi o to, e w spóødzielczych budynkach, w których cho jedno mieszkanie jest w peøni wøasno ciowe
(ma status prawa odr bnej wøasno ci), powstawaøaby automatycznie wspólnota mieszkaniowa. W dodatku inny przepis
miaøby umo liwi przeksztaøcenie spóødzielczych praw do lokali w peøn wøasno bez udziaøu notariusza, a wi c
odbywaøoby si to niemal bez kosztów. Wystarczyøoby, e wøadze spóødzielni wydadz uchwaø okre laj c przedmiot
odr bnej wøasno ci poszczególnych lokali w danej nieruchomo ci. Jedyn formalno ci byøoby zaøo enie ksi gi
wieczystej, do której s d wpisaøby nazwisko nowego wøa ciciela.

Autorzy projektu zapewniaj , e ich celem nie jest likwidacja spóødzielni. Chodzi o to, by posiadacze mieszka o statusie
prawa odr bnej wøasno ci (dalej b dziemy je nazywali hipotecznymi), którzy zrezygnuj z czøonkostwa w spóødzielni,
mieli wpøyw m.in. na sposób zarz dzania caø nieruchomo ci , a wi c i wysoko opøat.

Dziaøacze ripostuj , e nikt nie zmusza wøa cicieli mieszka hipotecznych do wyst powania ze spóødzielni. Je li to robi ,
to na wøasne yczenie pozbawiaj si niektórych praw wøa cicielskich. Tyle e przecie mo e si zdarzy , i kto
"wyleci" ze spóødzielni, np. pod pretekstem "dziaøania na jej szkod ".

Na pierwszy rzut oka inn zalet proponowanych przez posøów PO rozwi za jest to, e czøonkowie wspólnot uzyskaliby
udziaø w maj tku spóødzielni, np. w dziaøce, na której jest

parking

, w wewn trznych drogach czy osiedlowym domu

kultury. Projektodawcy nazywaj to "peønym upodmiotowieniem wøa cicieli mieszka ". Zreszt autorzy projektu
podkre laj , e spóødzielczo mieszkaniowa jest siedliskiem patologii, e zwøaszcza w tzw. spóødzielniach molochach
na porz dku dziennym jest marnotrawstwo, a jego skutkami obci ani s mieszka cy.

Politycy PO uspokajaj , e dobre spóødzielnie, bo takie te s , niczego nie musz si obawia . Dopóki byøaby ch
wi kszo ci czøonków wspólnot, nadal zarz dzaøyby ich nieruchomo ciami. Ale musiaøyby bardziej si stara - w efekcie
opøaty najpewniej byøyby mniejsze ni obecnie.

Trudno egzekwowa prawo

Wbrew temu, co mówi posøowie PO, to nie jest tak, e wøa ciciele mieszka , którzy nie s czøonkami spóødzielni, s
caøkowicie bezbronni. W ka dym przypadku spóødzielnia jest zobowi zana na danie zainteresowanego przedstawi
mu kalkulacj wysoko ci opøat. Zarówno posiadacz mieszkania o statusie spóødzielczym wøasno ciowym, jak i prawa
odr bnej wøasno ci - bez wzgl du na to, czy jest czøonkiem spóødzielni - mo e zakwestionowa podwy k opøaty na
drodze s dowej. To spóødzielnia musi udowodni zasadno takiej podwy ki.

Jest jednak problem z egzekucj prawa. Cz sto prokuratora uprawia "spychologi ", za w s dach latami czekaj na
rozpatrzenie przypadki ewidentnego øamania prawa. Nierzadko spóødzielcy w pojedynk musz walczy z prawnikami
spóødzielni opøacanymi z wpøat wszystkich mieszka ców. I zdarza si , e s dy rejestruj niezgodne z prawem statuty
spóødzielni. Np. ustawa o spóødzielniach mieszkaniowych mówi, e do udzielenia absolutorium zarz dowi wystarczy
wi kszo gøosów uczestników walnego zgromadzenia. Ale jedna z warszawskich spóødzielni przemyciøa do swojego
statutu zapis, e wymagana jest co najmniej 30-proc. frekwencja. Tak zarz d zapewniø sobie nieusuwalno , bo zwykle
na walne przychodzi kilka procent czøonków.

Tego typu przypadki køad si cieniem na spóødzielczo mieszkaniow . Tymczasem niezadowoleni spóødzielcy próbuj
si organizowa . Na l sku powstaøo np. Stowarzyszenie Poszkodowanych Bezczynno ci Spóødzielni Mieszkaniowych
(www.temidacontrasm.info). Jego czøonkowie pisz o sobie: "Jeste my grup , która narodziøa si z potrzeby chwili.
Potrzeb byøo pokonanie muru zaporowego, jaki ustawili prezesi spóødzielni mieszkaniowych na naszej drodze do
wøasno ci mieszka ".

Ni sze opøaty?

Je li w twoim budynku wszyscy mieszka cy maj wci spóødzielcze mieszkanie wøasno ciowe, nie b d go musieli
przeksztaøca w prawo odr bnej wøasno ci. W ten sposób zapobiegliby powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Pokusa mo e by jednak du a. Znajd si tacy, którzy b d przekonywali, e we wspólnocie b dziesz pøaciø mniej za
swoje mieszkanie. Zwøaszcza je li zarz dzanie powierzy ona prywatnej spóøce. Tak mo e by , ale nie musi. W 2010 r.
Instytut Rozwoju Miast przeprowadziø badania, z których wynika, e mieszka cy wspólnot mieszkaniowych faktycznie
pøac mniej, ale rednio. Rozrzut tzw. zaliczek mieszkaniowych jest bowiem bardzo du y - od 0,92 do 4,84 zø za m kw. A
ich wysoko tak naprawd niewiele mówi - mo e wiadczy zarówno o tym, e wspólnota wietnie gospodarzy, jak i e
sk pi na naprawy i remonty.

Zwró te uwag , e rachunek, który dostajesz od spóødzielni, zawiera wiele pozycji, a wi kszo kosztów (np. energii

Strona 1 z 3

Spóødzielnie wøa cicieli mieszka . Miliony Polaków czeka rewolucja

2013-04-15

http://wyborcza.pl/2029020,75248,13741746.html

cieplnej, wody czy wywozu mieci) nie zale y od niej.

Podyskutuj na naszym forum:

Co s dzisz o proponowanych zmianach w spóødzielniach?

Dwa lata temu wøadze Zabrza skiej Spóødzielni Mieszkaniowej rozwiesiøy plakaty z krzycz cym tytuøem: "Chcesz za 5 lat
mieszka w slumsach? To zaøó wspólnot ...". Mieszka cy mogli przeczyta m.in., e ta szy czynsz si zem ci, bo nie
b dzie pieni dzy na remonty i nie b dzie gdzie zadzwoni w przypadku awarii. Spóødzielnia tøumaczyøa, e byøa to
odpowied na dziaøania prywatnych zarz dców, którzy za wszelk cen próbuj przekona mieszka ców, eby
zawi zywali wspólnoty. Nie da si wyrokowa , e spóødzielnie s lepsze od wspólnot lub na odwrót. O wyborze powinna
decydowa specyfika nieruchomo ci, tzn. wiek i stan techniczny budynku, liczba lokali, kim s mieszka cy (ich status
materialny, aktywno - czy uczestnicz w yciu spóødzielni). Faktem jest, e w niewielkiej wspólnocie jest o wiele øatwiej
zaprowadzi porz dek. Z drugiej strony, je li mieszkasz w bloku, w którym mieszkaj osoby biedne, mo e brakowa
pieni dzy na utrzymanie i remonty. Z danych GUS wynika, e w 2011 r. ponad 40 proc. mieszka ców spóødzielni
zalegaøo z pøatno ciami,

Co da spóødzielnia

Wspólnota mieszkaniowa najlepiej si sprawdza, gdy budynek jest stosunkowo niewielki, a wszyscy lub prawie wszyscy
mieszka cy chc pcha ten "wózek" w jednym kierunku. Ale w tym przypadku ju obecna ustawa o spóødzielniach
mieszkaniowych pozwala zaøo y wspólnot mieszkaniow . Mo na to zrobi na wniosek wi kszo ci wøa cicieli lokali
(obliczanej wedøug wielko ci udziaøów w nieruchomo ci wspólnej) oraz gdy w danej nieruchomo ci zostaøa
wyodr bniona wøasno wszystkich lokali. Innymi søowy, gdy wszyscy posiadacze lokatorskiego b d wøasno ciowego
spóødzielczego prawa do lokalu przeksztaøcili je w prawo odr bnej wøasno ci. S k w tym, e przeprowadzenie takiej
operacji wymaga du ej determinacji, a jak pokazuje ycie, spóødzielcy nie pal si do tego.

Wedøug danych GUS pod koniec 2011 r. spóødzielczych mieszka o statusie wøasno ciowym byøo ok. 2,3 mln. Prawie
800 tys. dawnych lokali spóødzielczych (gøównie lokatorskich) zostaøo przeksztaøconych w peøn wøasno , któr
prawnicy nazywaj prawem odr bnej wøasno ci.

By mo e wielu nie widzi sensu wyodr bniania wøasno ci mieszkania ze wzgl du na koszty notarialne. Tym bardziej e
spóødzielcze wøasno ciowe prawo do lokalu i prawo odr bnej wøasno ci s tak samo zbywalne, czyli mo na je sprzeda ,
zamieni , podarowa dzieciom.

Poza tym oprócz zalet peønej wøasno ci (np. niezale no od spóødzielni) wi

si z ni pewne niedogodno ci. Np. w

przypadku wzrostu opøaty za u ytkowanie wieczyste gruntu, który mo e by bardzo du y, wøa ciciele musz
samodzielnie walczy o jej obni enie w samorz dowym kolegium odwoøawczym. Posiadacze spóødzielczych lokali nie
maj tego zmartwienia, bo spraw bierze na siebie spóødzielnia. Formalnie to ona jest u ytkownikiem wieczystym
gruntu.

Wybór prezesa

Wspomnieli my ju , e wiele rozwi za w projektowanej ustawie krytykuj nie tylko dziaøacze spóødzielczy. Najci sze
zarzuty stawia prokuratur generalny, bo zarzuca niekonstytucyjno m.in. propozycji posøów PO dotycz cej
uregulowania kwestii wøasno ci gruntów. Chodzi o to, e wiele spóødzielni wybudowaøo domy na cudzym gruncie. Projekt
zakøada, e w ci gu dwóch lat uzyskaj grunt na wøasno za darmo przez tzw. przemilczenie. Oczywi cie, je eli w tym
czasie nie zgøosi si wøa ciciel. Istnieje spore prawdopodobie stwo, e w przypadku gruntów nale cych do osób
prywatnych tak si mo e sta .

Kontrowersje wywoøuje te pomysø, by do wyø cznej wøa ciwo ci walnego zgromadzenia nale aøo podejmowanie uchwaø
w sprawie wyboru i odwoøania prezesa. Obecnie t kwesti - czy prezesa i pozostaøych czøonków zarz du wybiera
walne, czy rada nadzorcza - reguluj statuty spóødzielni. To nie wszystko. W du ych spóødzielniach (licz cych powy ej
500 czøonków) caøy zarz d oraz rada nadzorcza ma by wybierana w "wyborach tajnych, bezpo rednich, wyznaczanych
na dzie wolny od

pracy

, spo ród nieograniczonej liczby kandydatów". Statut okre li, oprócz trybu i terminu zarz dzania

wyborów, tak e m.in. skøad, tryb wyboru i odwoøywania czøonków spóødzielczej komisji wyborczej oraz zakres jej
dziaøania.

Autorzy projektu chc tak pobudzi spóødzielców do dziaøania.

Wej cie na walne

Z ich punktu widzenia o wiele wa niejsza jednak jest poprawka, która umo liwi czøonkom du ych spóødzielni
uczestnictwo we wszystkich cz ciach walnego zgromadzenia, ale bez prawa udziaøu w gøosowaniu. Dlaczego? Otó w
ka dej spóødzielni walne zgromadzenie czøonków jest najwy szym organem wøadzy, co oznacza, e to tu zapadaj
najwa niejsze decyzje. W walnym zgromadzeniu mo e uczestniczy - z prawem udziaøu w gøosowaniach - ka dy
czøonek spóødzielni (ka dy wi c mo e mie wpøyw na gospodarowanie w budynkach i osiedlach spóødzielczych i na
koszty tego gospodarowania). Niestety, szczególnie w du ych spóødzielniach walne zgromadzenie dzielone jest na
cz ci. W dodatku trzeba si liczy z tym, e na obrady s wpuszczani tylko ci czøonkowie, którzy zostali do danej cz ci
zaliczeni. Mo e to prowadzi do tego, e autor lub autorzy projektu uchwaøy nie mog jej prezentowa i broni wobec
wszystkich czøonków spóødzielni, a wi c na wszystkich cz ciach walnego zgromadzenia, lecz tylko na tej, do której
formalnie nale .

B d køótnie?

Musisz mie wiadomo , e proponowane przez PO zmiany mog przynie szereg skutków ubocznych. Np. projekt
preferuje wspólnoty jednobudynkowe, które wydzielaøyby si z osiedli.

Wedøug Zwi zku Rewizyjnego Spóødzielni Mieszkaniowych RP w tzw. spóødzielniach osiedlowych, które maj np.
wspólny parking i plac zabaw

dla dzieci

, groziøoby to niewyobra aln anarchi . Z anarchi to mo e przesada, ale

skøócenie mieszka ców niektórych osiedli jest caøkiem prawdopodobne. By mo e niektóre spory o podziaø maj tku
b d wymagaøy rozstrzygni s dowych.

Zapytany przez nas partner kancelarii prawnej Wolf Theiss Paweø Kuglarz przyznaje, e najbardziej obawia si wøa nie
chaotycznego podziaøu maj tku spóødzielni. Na spóødzielczych osiedlach istnieje bowiem wspólna infrastruktura
drogowa, socjalna itd. Wedøug tego prawnika przeksztaøcenie spóødzielni we wspólnoty mogøoby mie sens, ale tylko
wówczas, gdyby obejmowaøy one caøe osiedla lub zintegrowane cz ci osiedli, co umo liwiøoby precyzyjny podziaø
maj tku i odpowiedzialno ci za istniej ca infrastruktur .

Strona 2 z 3

Spóødzielnie wøa cicieli mieszka . Miliony Polaków czeka rewolucja

2013-04-15

http://wyborcza.pl/2029020,75248,13741746.html

W tym tygodniu opublikujemy w "Gazecie" caø seri informatorów, opinii i wywiadów na ten temat -
wypowiedz si zarówno zwolennicy, jak i przeciwnicy "spóødzielczej rewolucji". W serwisie Wyborcza.biz
stworzyli my te

forum, na którym ka dy mo e zabra gøos

. To wa ny temat, bo zmiany, które szykuj posøowie,

dotkn ok. 3,4 mln rodzin

Tekst pochodzi z serwisu Wyborcza.pl -

http://wyborcza.pl/0,0.html

© Agora SA

Strona 3 z 3

Spóødzielnie wøa cicieli mieszka . Miliony Polaków czeka rewolucja

2013-04-15

http://wyborcza.pl/2029020,75248,13741746.html