RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

MARZEC 2009

ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH

Z SERWISU GAZETADOM.PL

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

2

Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie
danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku
wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne.
Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania
miarodajnych statystyk.

Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń
dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku – stronie
podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać
lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na
zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt.

Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym
klimacie na rynku mieszkań.

Autor: Monika Bazyl

Uwagi oraz pytania proszę kierować pod adres

[e-mail]

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

3

Oferta mieszkań wybudowanych w latach 2006 - 2008 w Warszawie

Mieszkania wybudowane w latach 2006-2008 stanowią sporą część ofert sprzedaży na warszawskim rynku

wtórnym. Z dużym prawdopodobieństwem są to nieomal wyłącznie mieszkania kupione w celu inwestycyjnym.

Typowa strategia inwestycyjna polegała na kupowaniu w latach 2006-2007 od deweloperów po relatywnie niskiej

cenie mieszkań będących we wczesnej fazie budowy z zamiarem odsprzedania gotowych lub prawie ukończonych

lokali po kilku latach. Jak zatem wygląda struktura oferty owych gotowych już mieszkań?

Większość tych ofert (40%) ma aktualnie cenę z przedziału 8-10 tys. w przeliczeniu na metr kwadratowy. W zasadzie

nie ma ofert w cenie poniżej 6 tys. zł/m2. Ogólnie ich średnia cena ofertowa jest wyższa w porównaniu z cenami

mieszkań również nowych, ale wybudowanych w latach 2000-2005.

»

Wykres 1. Struktura ofert sprzedaży mieszkań wybudowanych w latach 2006-2008 oferowanych na sprzedaż w
Warszawie w marcu 2009: według cen w przeliczeniu na metr kwadratowy

Mieszkania wybudowane w latach 2006-2008

17%

40%

1%

21%

21%

0%

20%

40%

60%

4 - 6

6 - 8

8 - 10

10 - 12

> 12

Cena mieszkania w tys. zł/m2

P

ro

ce

n

t

m

ie

sz

k

a

ń

w

s

p

rz

e

d

a

ż

y

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Najniższe ceny całkowite mieszkań wybudowanych w latach 2006-2008 mieszczą się w przedziale 200-300 tys. zł.

Takich ofert jest jednak tylko 3% (wszystkie z dzielnicy Białołęka). Jedna trzecia ofert ma cenę całkowitą z przedziału

400-600 tys. zł. Prawie jedną piątą część oferty stanowią mieszkania, których cena całkowita przekracza 1 mln zł. Są

to głównie oferty z Mokotowa i Wilanowa.

»

Wykres 1. Struktura ofert sprzedaży mieszkań wybudowanych w latach 2006-2008 oferowanych na sprzedaż w
Warszawie w marcu 2009: według cen całkowitych

Mieszkania wybudowane w latach 2006-2008

13%

9%

6%

5%

18%

18%

3%

16%

11%

0%

20%

200-300

300-400

400-500

500-600

600-700

700-800

800-900

900-1000

>1000

Cena całkowita mieszkania w tys. zł

P

ro

ce

n

t

m

ie

sz

k

a

ń

w

s

p

rz

e

d

a

ż

y

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Powierzchnie nowych mieszkań w ofercie są bardzo zróżnicowane. Jest wśród nich ok. 8% lokali bardzo małych, o

powierzchni 30-40 m2. Nie brakuje też dużych mieszkań o powierzchni ponad 100 m2, stanowią one 16% oferty i są

to głównie mieszkania z Mokotowa i Wilanowa.

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

4

»

Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań wybudowanych w latach 2006-2008 oferowanych na sprzedaż w
Warszawie w marcu 2009: według powierzchni

Mieszkania wybudowane w latach 2006-2009

12 %

10%

6%

16%

21%

8%

14%

12%

0%

2 0%

4 0%

30-40

40-50

50-60

60-70

70-80

80-90

90-100

> 100

Powierzchnia mieszkania w m2

P

ro

c

e

n

t m

ie

s

z

k

a

ń

w

s

p

rz

e

d

a

ż

y

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Rynek wtórny mieszkań – porównanie miast

•

Najwyższa średnia cena z ofert sprzedaży mieszkań na koniec lutego występowała w Warszawie:

9 262 zł/m2

•

W Katowicach i Bydgoszczy średnia cena ofert sprzedaży mieszkań jest ponad dwukrotnie niższa

niż w stolicy (odpowiednio 4 223 zł/m2 i 4 331 zł/m2)

•

Największy spadek ceny średniej w porównaniu z marcem 2008 nastąpił w Krakowie (-10%). W

Trójmieście i Poznaniu ceny ofertowe są o 6% niższe niż przed rokiem. Praktycznie nie zmieniły się
ceny w Bydgoszczy – spadek o 1% w porównaniu z marcem ubiegłego roku.

»

Wykres 1. Indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w siedmiu miastach: Maj 2007 –
Marzec 2009

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

2007

2008

2009

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

5

•

W Warszawie na średnią cenę 9 262 zł/m2 składa się między innymi 30% ofert w cenie 6 – 8 tys. zł/m2

oraz 10% ofert w cenie powyżej 12 tys. zł/m2.

•

Mieszkania w cenie poniżej 4 tys. zł/m2 stanowią sporą część oferty w Bydgoszczy (36%), Łodzi

(34%), Katowicach (48%) i Gliwicach (64%). W Sosnowcu stanowią ponad 90% ofert.

»

Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w marcu 2009

3

%

4

8

%

3

6

%

1

%

1

8

%

2

9

%

3

3

%

6

3

%

4

4

%

6

1

%

3

0

%

4

4

%

5

4

%

4

8

%

2

7

%

7

%

3

%

4

0

%

2

6

%

1

0

%

1

0

%

5

%

1

8

%

8

%

3

%

4

%

1

%

1

0

%

4

%

3

%

5

%

0%

2 0%

4 0%

6 0%

8 0%

Warszawa

Kraków

Wrocław

Trójmiasto

Pozna

ń

Katowice

Bydgoszcz

P

ro

c

e

n

t m

ie

sz

k

a

ń

w

s

p

rz

e

d

a

ż

y

2 - 4 tys. zł/m 2

4 - 6 tys. zł/m2

6 - 8 tys. zł/m2

8 - 1 0 tys. zł/m2

10 - 12 tys. zł/m2

> 12 zł/m2

1

%

3

%

0

%

3

4

%

1

2

%

7

2

%

3

5

%

4

%

6

9

%

5

3

%

7

6

%

1

1

%

1

%

0

%

6

%

1

1

%

1

1

%

1

%

1

%

2

%

9

3

%

1

6

%

2

4

%

6

4

%

0%

20%

40%

60%

80%

1 00%

Szczecin

Gliwice

Sosnowiec

Toru

ń

Łód

ź

Lublin

P

ro

c

e

n

t m

ie

sz

k

a

ń

w

s

p

rz

e

d

a

ż

y

1 - 2 tys. zł/m2

2 - 4 tys. zł/m 2

4 - 6 t ys. zł/m2

6 - 8 tys. zł/m 2

8 - 1 0 tys. zł/m 2

10 - 1 2 tys. zł/m2

> 12 zł/m 2

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

(Wyniki mog

ą

nie sumowa

ć

si

ę

do 100% ze wzgl

ę

du na zaokr

ą

glenia)

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

6

Rynek wtórny domów – porównanie miast

•

W Warszawie przeważają oferty domów w cenie 4 – 6 tys. zł/m2 (34% całkowitej oferty)

•

Najtańsze domy w przeliczeniu na metr kwadratowy (w cenie 2 – 4 tys. zł/m2) stanowią znaczącą

część oferty Trójmiasta (37%), Poznania (35%) oraz Wrocławia (23%)

•

W Warszawie i Krakowie niemałą część oferty stanowią domy w cenie powyżej 12 tys. zł/m2

(odpowiednio 9% i 7%)

»

Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w marcu 2009

Ce ny dom ów w przeli czeniu na m2

3

7

%

3

4

%

3

4

%

4

1

%

3

3

%

3

7

%

2

7

%

2

3

%

2

2

%

2

6

%

1

5

%

1

4

%

5

%

8

%

8

%

6

%

7

%

2

%

3

%

6

%

2

%

9

%

1

%

2

%

7

%

3

5

%

2

1

%

1

0

%

2

3

%

0%

2 0%

4 0%

6 0%

Warszawa

Pozna

ń

Wrocław

Kraków

Trójmiasto

P

ro

c

e

n

t m

ie

sz

k

a

ń

w

s

p

rz

e

d

a

ż

y

2 - 4 t ys. zł/ m2

4 - 6 t ys. zł/m2

6 - 8 t ys. zł/ m2

8 - 10 tys. zł/m2

10 - 1 2 tys. zł/m 2

> 12 zł/m2

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

(Wyniki mog

ą

nie sumowa

ć

si

ę

do 100% ze wzgl

ę

du na zaokr

ą

glenia)

•

W Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście około połowy oferty stanowią domy w cenie od pół do jednego

miliona zł.

•

W Warszawie i Krakowie znaczny udział stanowią oferty domów w cenie powyżej 3 milionów zł (16%

i 15%).

•

Domy w cenie poniżej pół miliona zł stanowią niewielki procent oferty w Poznaniu (3%), Wrocławiu

(5%) i Krakowie (2%).

»

Wykres 4. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w marcu 2009

Ceny domów (całkowite)

0

%

2

2

%

5

8

%

4

2

%

3

1

%

5

1

%

2

4

%

2

3

%

2

4

%

2

5

%

2

5

%

2

0

%

7

%

1

5

%

1

6

%

1

0

%

1

8

%

4

%

8

%

1

1

%

1

0

%

1

6

%

5

%

5

%

1

5

%

3

%

2

%

0

%

5

%

3

%

0%

20%

40%

60%

80%

Warszawa

Pozna

ń

Wrocław

Kraków

Trójmiasto

P

ro

ce

n

t

m

ie

sz

k

a

ń

w

s

p

rz

e

d

a

ż

y

0,2 mln zł - 0,5 mln zł

0,5 - 1 mln zł

1 mln zł - 1,5 mln zł

1,5 mln zł - 2 mln zł

2 mln zł - 3 mln zł

> 3 mln zł

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

(Wyniki mog

ą

nie sumowa

ć

si

ę

do 100% ze wzgl

ę

du na zaokr

ą

glenia)

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

7

Rynek najmu mieszkań – porównanie miast

•

Najwięcej kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie - średnia cena ofert najmu w przeliczeniu na

metr kwadratowy wyniosła w lutym 50 zł.

•

W okresie ostatnich czterech miesięcy średnie ceny ofert najmu spadły praktycznie we wszystkich

prezentowanych miastach, najwięcej w Krakowie i Trójmieście (o 7%).

•

Spośród analizowanych miast najtaniej można wynająć mieszkanie w Bydgoszczy – średnio za 26

zł/m2.

»

Wykres 5. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc: marzec 2008 – marzec 2009

50

42

38

36
33

32

26

20

30

40

50

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

z

ł/

m

2

/

m

ie

s

i

ą

c

Warszawa

Wrocław

Trójmiasto

Kraków

Katowice

Pozna

ń

Bydgoszcz

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

•

Na średnią cenę ofert najmu 50 zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 18% ofert w cenie 30-40 zł/m2 a

także 19% ofert w cenie powyżej 60zł/m2.

•

Najtańsze oferty najmu (w cenie 10 – 20zł/m2) można znaleźć m.in. w Bydgoszczy (25% całkowitej

oferty)

•

W Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach i Katowicach przeważają oferty w cenie 30-40

zł/m2. W Bydgoszczy większość stanowią oferty najmu w cenie 20-30zł/m2.

»

Wykres 6.

Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w marcu 2009

6

%

4

%

2

5

%

2

%

2

8

%

1

3

%

2

7

%

3

9

%

3

6

%

5

1

%

1

8

%

4

1

%

4

1

%

3

4

%

3

7

%

3

9

%

1

8

%

3

4

%

1

9

%

2

3

%

2

3

%

1

2

%

2

7

%

9

%

1

2

%

9

%

4

%

1

9

%

3

%

9

%

7

%

1

%

1

%

1

%

1

6

%

7

%

3

%

2

%

1

%

0%

20%

40%

60%

80%

Warszawa

Kraków

Wrocław

Trójmiasto

Pozna

ń

Katowice

Bydgoszcz

P

ro

ce

n

t

m

ie

sz

k

a

ń

w

o

fe

rc

ie

10-20zł/m2

20-30zł/m2

30-40zł/m2

40-50zł/m2

50-60zł/m2

>60zł/m2

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

(Wyniki mog

ą

nie sumowa

ć

si

ę

do 100% ze wzgl

ę

du na zaokr

ą

glenia)

2008

2009

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

8

Rynek wtórny mieszkań – Warszawa

•

Najwięcej ofert sprzedaży dotyczy mieszkań zlokalizowanych w dzielnicach: Mokotów (16%),

Śródmieście (11%), Ursynów (9%) i Praga Południe (10%).

•

Najdroższą dzielnicą w Warszawie jest Śródmieście (średnia cena ofertowa 12 253 zł/m2), kolejną

pod tym względem jest Żoliborz (10 200 zł/m2).

•

W porównaniu z marcem 2008 roku, Żoliborz jest jedyną dzielnicą, gdzie średnia cena ofert wzrosła.

•

W skali roku spadki cen ofertowych w dzielnicach o znaczącej skali rynku były relatywnie niewielkie.

Można także mówić o większych spadkach w dzielnicach położonych dalej od centrum.

»

Tabela 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy oraz udział liczby ofert w
dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście – marzec 2009

Dzielnica

Ś

rednia cena w zł/m2

Udział ofert w %

1

Zmiana ceny r/r

Bemowo

8445

8%

-5%

Białoł

ę

ka

7439

7%

-4%

Bielany

8627

6%

-3%

Mokotów

10031

16%

-3%

Ochota

9741

6%

-3%

Praga Południe

8478

10%

-5%

Praga Północ

8166

3%

-2%

Rembertów

7692

0%

-3%

Ś

ródmie

ś

cie

12253

11%

-4%

Targówek

7524

5%

-5%

Ursus

8030

3%

-7%

Ursynów

9165

9%

-3%

Wawer

7980

1%

-6%

Wesoła

7279

1%

-6%

Wilanów

9472

3%

-5%

Włochy

8360

1%

-5%

Wola

9278

7%

-6%

Ż

oliborz

10200

4%

3%

Warszawa

9262

100%

-2%

Ź

ródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

1

Udział procentowy w zaokrągleniu do liczb całkowitych

RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

9

OPIS PRÓBY – Marzec 2009

Stan bazy na: 28.03.2008 r.

Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku
wtórnym

Liczba ofert najmu mieszkań

Ogółem

Po weryfikacji

2

Ogółem

Mieszkania 1,2,3
pokojowe (po
weryfikacji)

Polska

136010

-

27761

-

Warszawa

98458

78691

22506

17763

Kraków

4732

3415

668

482

Wrocław

2520

1811

1023

557

Trójmiasto

2308

1634

239

167

Poznań

2801

2066

528

283

Katowice

929

601

336

218

Bydgoszcz

2045

1933

345

212

Szczecin

562

306

-

-

Toruń

1005

630

-

-

Łódź

789

603

-

-

Gliwice

572

386

-

-

Lublin

510

226

-

-

Sosnowiec

543

381

-

-

2

Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej

powierzchni mieszkania