RYNEK NIERUCHOMOŚCI

dr inż. Radosław Cellmer

Wykład 1
Nieruchomość jako towar na rynku

Treść wykładu:
1. Pojęcie nieruchomości jako towaru
2. Cechy fizyczne nieruchomości
3. Cechy ekonomiczne nieruchomości
4. Funkcje nieruchomości na rynku

NIERUCHOMOŚĆ JAKO TOWAR NA RYNKU

Co jest towarem na rynku nieruchomości?

Towarem na rynku są prawa do nieruchomości

- gruntu
- budynku lub jego części
- urządzeń trwale z gruntem związanych
- drzew i innych roślin
- przestrzeni nad i pod powierzchnią ziemi

Wielość

elementów

składowych

(grunt,

budynki,

budowle) powoduje problemy na

etapie analizy rynku, gdyż cechy poszczególnych
elementów składowych są odmienne

ZŁOŻONOŚĆ FIZYCZNA NIERUCHOMOŚCI

TRWAŁOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W MIEJSCU

Najważniejsze skutki:

• rynki nieruchomości mają charakter lokalny

• wartość każdej nieruchomości jest wypadkową

zmian zachodzących w jej otoczeniu

• nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem

kredytu

kredytu

• łatwo jest obciążać nieruchomość podatkami

TRWAŁOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W CZASIE

Najważniejsze skutki:

• trwałość

w

czasie

umożliwia

wyodrębnienie

prawa

do

użytkowania

nieruchomości od jej prawa własności i pozwala tym samym na istnienie
rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości

• trwałość

w

czasie

powoduje

zużycie

funkcjonalne

i

środowiskowe

nieruchomości

• trwałość w czasie oznacza celowość prac remontowych, adaptacyjnych i

modernizacyjnych

• trwałość w czasie powoduje, że nieruchomości są dobrą lokatą kapitału

RÓŻNORODNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Każda nieruchomość jest inna pod względem położenia, wielkości, kształtu, wieku i
stanu technicznego budynków, rozwiązań architektonicznych itp.

Brak dwóch identycznych nieruchomości powoduje trudności w trakcie analiz
rynkowych i określania wartości rynkowej

NIEPODZIELNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

• niepodzielność kubatury

• brak możliwości oddzielenia budynku od gruntu

• niepodzielność kapitału ulokowanego w

nieruchomości

Najważniejsze skutki:

• trudność „dopasowania” przestrzeni do

• trudność „dopasowania” przestrzeni do

zmieniających się warunków

• zmienne wykorzystanie nieruchomości
• fluktuacja poziomu dochodów (wartości

nieruchomości)

• łatwo popełnić błędy lokalizacyjne nie do

naprawienia

RZADKOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Rzadkość oznacza m. in. ograniczoną podaż uzbrojonych terenów miejskich

Najważniejsze skutki
- wysokie ceny w centralnych częściach miast
- konieczność modernizowania budynków celem zaspokojenia zapotrzebowania

SZCZEGÓLNE ZNACZENIE LOKALIZACJI

Sposób użytkowania nieruchomości oraz zmiany tego sposobu są w dużym
stopniu rezultatem położenia i otoczenia oraz dostępności.
Wartość rynkowa nieruchomości jest silnie uzależniona od wpływu czynników
zewnętrznych.

Najważniejsze skutki:

• zmiany wartości wskutek zmian w otoczeniu
• trudność w oszacowaniu przyszłych dochodów i wartości nieruchomości

WSPÓŁZALEŻNOŚĆ

Funkcja obszaru i sposób jego zagospodarowania wywierają interakcje na inne
nieruchomości

Sposób użytkowania i jednocześnie wartość nieruchomości mogą być uzależnione od
otoczenia

WYSOKA KAPITAŁOCHŁONNOŚĆ

Wysoka kapitałochłonność oznacza wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie
obiektu

Najważniejsze skutki:
- konieczność finansowania ze źródeł obcych
- długi okres zwrotu wyłożonego kapitału
- relatywnie długa żywotność ekonomiczna
- konieczność ponoszenia nakładów na modernizację

MAŁA PŁYNNOŚĆ

Mała płynność oznacza trudność i brak pewności zamiany nieruchomości za gotówkę
za jej cenę rynkową.
Trudność szybkiego odzyskiwania kapitału może zniechęcić do inwestowania w
nieruchomości

Mała płynność nieruchomości jest spowodowana m. in. małą liczbą potencjalnych
nabywców i wysokimi cenami nieruchomości

PRAWA DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI

Regulacje prawne określają m.in.:

• formy władania
• zasady obrotu nieruchomościami

• zasady prowadzenia ksiąg wieczystych i katastru
• zasady gospodarowania nieruchomościami
• zasady przeznaczania nieruchomości na różne cele

§

Nieruchomość jest postrzegana jako składnik majątkowy, obiekt, który jest
przedmiotem jednocześnie wielu praw

STOWARZYSZENIA I ORGANIZACJE

Nieruchomości są przedmiotem zainteresowania wielu instytucji i organizacji, które
mają znaczny wpływ na gospodarkę nieruchomościami

Nieruchomości są przedmiotem analiz, badań i nauczania

FUNKCJE PEŁNIONE PRZEZ NIERUCHOMOŚĆ

Nieruchomość może być postrzegana jako:

• obiekt użytkowy

• obiekt inwestycyjny

• obiekt prawny

• obiekt kredytowy

• obiekt fiskalny

• obiekt fiskalny

• obiekt katastralny

• przedmiot zarządzania

• obiekt rynkowy

NIERUCHOMOŚC JAKO OBIEKT UŻYTKOWY

Wartość użytkowa oznacza zdolność danego dobra do zaspokajania określonych
potrzeb człowieka

Wartość użytkowa jest kategorią obiektywną, co oznacza, że:

• uwzględnia ona potrzeby akceptowane przez całą zbiorowość, a nie tylko

potrzeby indywidualne,

• zdolność do zaspokajania potrzeb postrzegana jest jako zdolność przeciętna,

• dobro posiada wartość użytkową bez względu na to, czy poszczególne

jednostki w zbiorowości uświadamiają ją sobie, czy nie

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT INWESTYCYJNY

Inwestycja to wyrzeczenie się obecnych, pewnych korzyści na rzecz niepewnych
korzyści w przyszłości.

W potocznym rozumieniu inwestycja oznacza lokaty kapitałowe, które prowadzą do
zmiany wielkości zasobów rzeczowych i finansowych.
W skali makroekonomicznej oznacza to jedynie transfer form własności, który nie
powoduje przyrostu nowego kapitału realnego.

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT PRAWNY

Regulacje prawne określają m.in.:

• formy posiadania nieruchomości
• zasady rejestracji praw w księgach wieczystych
• procedury obrotu nieruchomościami
• organizację gospodarki przestrzennej

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT KREDYTOWY

Kredyt – operacja, w której kredytodawca stawia do dyspozycji kredytobiorcy
określoną kwotę pieniędzy lub ilość towarów na warunkach zwrotu w
określonym terminie wraz z wynagrodzeniem dla kredytodawcy w postaci
oprocentowania

Przez umowę o kredyt hipoteczny kredytobiorca przyznaje kredytodawcy
udział w prawach własności do nieruchomości. Jego wysokość uzależniona
jest

od

wartości

rynkowej

(lub

bankowo-hipotecznej)

i

możliwości

kredytobiorcy

„fiskalny” = dotyczący Skarbu Państwa (Słownik wyrazów obcych)

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT FISKALNY

Podatek od nieruchomości naliczany jest od budynków, budowli i gruntów. Po
przeprowadzeniu powszechnej taksacji podstawą opodatkowania będzie
wartość katastralna (podatek ad valorem).

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT KATASTRALNY

„catastrum” – wykaz pogłównego (Słownik wyrazów obcych)

Kataster nieruchomości - urzędowy spis i opis nieruchomości prowadzony
m. in. w celach fiskalnych oraz prawnych

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT ZARZĄDZANIA

Zarządzanie nieruchomościami

Postępowanie zmierzające do:

• zabezpieczenia wartości kapitałowej nieruchomości

oraz – gdy to jest możliwe – do jej podwyższenia

• osiągania bieżących dochodów z nieruchomości

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT RYNKOWY

Przeniesienie praw do nieruchomości ma charakter rynkowy gdy:

• strony transakcji są niezależne od siebie i żadna z nich nie działa pod

przymusem

• strony transakcji mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
• nieruchomość jest eksponowana na wolnym rynku dostatecznie długo
• strony transakcji są świadome zalet i wad nieruchomości

• strony transakcji są świadome zalet i wad nieruchomości
• nie istnieją inne szczególne warunki ograniczające swobodne działanie

rynku

FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI NA RYNKU

Nieruchomość jako źródło dochodów ich właścicieli

Dochodem z nieruchomości jest czynsz oraz dochody pozaczynszowe, takie
jak: opłaty za parkingi, garaże, reklamę na terenie nieruchomości, za

ZŁ

ZŁ

ZŁ

ZŁ

jak: opłaty za parkingi, garaże, reklamę na terenie nieruchomości, za
korzystanie z urządzeń wspólnych (np. automatów publicznych, anten
zbiorczych, ogrzewania, klimatyzacji)

Właściciela (inwestora) interesuje nie tylko dochodowość absolutna ale
relacje między dochodami z alternatywnych lokat kapitału

FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI NA RYNKU

Zabezpieczenie przed inflacją

Poziom czynszów i wartość nieruchomości nie ma ścisłego związku z inflacją
Podatność na inflację zależy od rodzaju nieruchomości

Najbardziej podatne na inflację są:

• nieruchomości, których wartość jest uzależniona od kosztów budowy

(nowe budynki)

(nowe budynki)

• nieruchomości o złej lokalizacji
• budynki o dużym stopniu zużycia

FUNCJE NIERUCHOMOŚCI NA RYNKU

Podstawa osiągania ulg podatkowych

Podatkami, które wpływają na decyzje inwestycyjne w nieruchomości są:

• podatek dochodowy
• podatek od nieruchomości
• podatek od spadków i darowizn

Inwestor uzyskuje dodatkowe odliczenia od podatku zaciągając kredyt
hipoteczny. Płacone odsetki są kosztami, które podlegają odliczeniu

FUNCJE NIERUCHOMOŚCI NA RYNKU

Podstawa zabezpieczenia kredytu hipotecznego

Poprzez instrument hipoteki właściciel „odmraża” wcześniej zainwestowany
kapitał, przeznaczając go na cele inwestycyjne
Kredyt umożliwia zwiększenie stopy dochodu z nieruchomości (pod
warunkiem, że inwestycja przynosi wyższy dochód niż koszty kredytu)

FUNCJE NIERUCHOMOŚCI NA RYNKU

Źródło zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

Nieruchomości są najczęściej postrzegane przez pryzmat wartości użytkowej,
rozumianej m. in. jako obiektywna zdolność do zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych