1

Palle Ulstrup

PREZENTACJA RYNKU NIERUCHOMOŚCI DANII

Celem niniejszej prezentacji jest zapoznanie polskich pośredników w obrocie
nieruchomościami i pozostałych uczestników rynku nieruchomości z aktualnymi
wymaganiami, jakich mogą oczekiwać ze strony zagranicznych klientów

.

1.

System prawny

Podstawowe przepisy, zasady Konstytucji

Konstytucja pochodzi z roku 1849 i została poprawiona w roku 1953. Konstytucja
przewiduje podział władzy na ustawodawczą, wykonawczą i sądownicza.

Teoretycznie władzę ustawodawczą sprawuje Folketinget (duński parlament) oraz
Królowa – ale w praktyce to Folketinget zajmuje się uchwalaniem i odrzucaniem
ustaw.

Folketinget składa się z 179 parlamentarzystów wybieranych w wyborach
bezpośrednich. Są oni członkami różnych partii politycznych (w chwili obecnej w
parlamencie obecnych jest 8 partii). Partie polityczne nie są wspomniane w
Konstytucji i formalnie nie mają konstytucyjnego znaczenia, mimo to wywierają
ważny wpływ na skład i pracę parlamentu.

Wszystkie ustawy są uchwalane większością głosów członków parlamentu.

Konstytucja zawiera kilka obostrzeń legislacyjnych (takich jak wolność słowa,
wolność zgromadzeń, itp., których nie można ograniczać przepisami). Istnieją
przykłady ustaw, które zostały uznane za nieważne ze względu na ich niezgodność
z tymi obostrzeniami.

Władza wykonawcza jest sprawowana wyłącznie przez Królową. Teoretycznie
Królowa wykonuje swoją władzę za pośrednictwem rządu i ministrów, których
sama wyznacza i usuwa ze stanowisk. Ale w praktyce to większość parlamentarna
wybiera i zmienia rządy.

Rząd składa się z ministrów, na czele których stoi statsminister (premier).
Ministrowie nie muszą być członkami parlamentu.

Rząd posiada inicjatywę ustawodawczą i większość ustaw jest proponowana przez
rząd. Jednak, jak wspomniano powyżej, zanim wejdą w życie ustawy muszą zostać
uchwalone przez parlament.

Konstytucyjne obowiązki rządu są pod kontrolą parlamentu, częściowo za pomocą
zapytań kierowanych do ministrów i współpracy z komisjami parlamentarnymi, a
częściowo poprzez Izbę Kontroli (rigsrevisionen). Ostatecznie administracja
znajduje się pod kontrolą Parlamentarnego Rzecznika Praw Obywatelskich, który
reprezentuje obywateli Danii.

2

Obecny rząd składa się z 18 ministrów. Rząd jest popierany przez partie liberalne i
partie narodowe/postępowe, które nie są reprezentowane w rządzie.

Władza sądownicza jest sprawowana wyłącznie przez sądy. Władza ta nie może
być w żaden sposób ograniczana. Nie jest możliwe nadawanie określonym sądom
jakiejś części władzy sądowniczej. Warunki działania sądu mogą być zmieniane
wyłącznie poprzez zmianę prawa.

Sędziowie są wyznaczani przez organy sądownicze, które nie są zależne od rządu.

Sędziowie nie mogą być usuwani inaczej, niż na drodze sądowej. Sądy niższego
szczeble rozpatrują wszystkie rodzaje spraw.

Wniosek:

Teoretycznie w Danii panuje ograniczona monarchia, w ramach której Królowa
posiada najwyższy autorytet w kwestiach publicznych. To Królowa sprawuje
wyłączną władzę wykonawczą.

Władza ustawodawcza należy do kompetencji Folketinget (duńskiego parlamentu)
oraz Królowej, jednak w praktyce to parlament uchwala lub odrzuca ustawy.
Oznacza to, że za władzę wykonawczą odpowiada gabinet, a parlament posiada
pełnię władzy ustawodawczej i kontrolę nad władzą wykonawczą.

Strona internetowa: www.ft.dk.

Prawo cywilne – metoda kodyfikacji

Każda ustawa musi być uchwalona większością głosów w parlamencie.

Projekt ustawy może być poddawany pod głosowanie przez rząd lub przez
członków parlamentu.

W parlamencie projekt ustawy musi przejść trzy etapy procesu legislacyjnego. Po
etapie 1. i 2. projekt ustawy zostaje skierowany do podkomisji, w ramach której
partie obecne w parlamencie dokonują oceny projektu i mają możliwość
wprowadzenia poprawek.

Rocznie uchwalanych jest średnio 275 ustaw.

Projekty ustaw, które nie zostały uchwalone do końca sesji parlamentu, muszą być
poddane pod głosowanie ponownie po wznowieniu prac parlamentu.

Znaczące poprawki są z reguły wprowadzane przez komisje wyznaczone przez
rząd, zwykle po rozważeniu zakresu działania ustawy. Komisje składają się z
urzędników państwowych oraz specjalistów wyznaczanych przez organizacje
przedsiębiorców.

Prawo gospodarcze

Nie istnieją szczególne procedury dotyczące uchwalania ustawodawstwa
gospodarczego.

(Nie istnieje ono jako osobny obszar w prawie duńskim.)

3

Prawo karne i prawo wykroczeń

Nie istnieją szczególne procedury dotyczące uchwalania prawa karnego. Przepisy
dotyczące kar znajdują się w prawie karnym oraz w oddzielnym ustawodawstwie.

Kara nie jest możliwa, o ile nie jest zgodna z prawem.

Osoby opóźnione w rozwoju, chore psychicznie oraz dzieci do lat 15 nie mogą być
karane, jednak mogą być umieszczane pod nadzorem na czas nieokreślony, jeżeli
udowodni im się ciężkie przestępstwa, takie jak gwałt, zabójstwo, rabunek, itp.

Większość przestępstw podlega ściganiu z urzędu. Jednak zniesławienie, itp.
podlegają warunkowemu ściganiu przez oskarżyciela publicznego lub ściganiu z
powództwa cywilnego.

Proces karania jest regulowany przepisami Ustawy o Wymiarze Sprawiedliwości.

Śledztwa są prowadzone przez policję. Pewne rodzaje czynności śledczych
(podsłuch rozmów telefonicznych, czytanie korespondencji prywatnej) są możliwe
tylko wobec osób, które są podejrzewane o popełnienie ciężkich przestępstw i za
każdym razem na działania takie musi wyrazić zgodę sędzia.

Każdy aresztowany musi stanąć przed obliczem sędziego w ciągu 24 godzin.

Sędzia ma obowiązek ocenić, czy areszt może zostać przedłużony do trzech dni,
czy też podejrzanego trzeba zwolnić lub zatrzymać w areszcie na dłużej.

Podejrzany ma prawo do obrońcy.

Oskarżyciel publiczny może wnosić oskarżenie, aby udowodnić winę
oskarżonego. W trakcie procesu prokuratura ma również obowiązek badać takie
wątki dochodzenia, które mogą wskazać na niewinność oskarżonego.

Zarówno obrońca jak i sędzia musza być dobrze zaznajomieni z procesem i
procedurami działania prokuratury – obejmuje to także zeznania i przesłuchania
świadków strony przeciwnej, nowe zasady/przepisy dotyczące świadka incognito,
utajnienie istotnych materiałów w poważnych sprawach dotyczących przestępstw
gospodarczych i narkotykowych oraz ograniczenie dostępu do takich materiałów
wyłącznie dla sędziego i obrońcy.

Procesy w sprawach ważnych odbywają się z udziałem ławników.

Prawo w prezentowanym kraju wobec przepisów Unii Europejskiej i prawa
międzynarodowego

Ustawodawstwo cywilne i handlowe w Danii jest w ogromnym stopniu wynikiem
dostosowania go do dyrektyw UE, dzięki czemu między przepisami duńskimi a
UE nie występują znaczące różnice.

W Danii strony mają formalnie swobodę zawierania umów dotyczących ich
wzajemnych relacji prawnych.

Ustawodawstwo jest obszerne, a przepisy prawa są deklaratoryjne. Jednak znaleźć
można kilka przepisów nakazowych, na przykład w duńskim prawie o umowach
(Rozdział III – dotyczący nieważności umów) i w szczególnych obszarach
prawnych, na przykład dotyczących konsumentów.

4

Czynnikami, które tworzą podstawę przepisów prawnych (źródła prawa) są
przepisy (dotyczące na przykład motywów), praktyka prawna i prawo
zwyczajowe.

I wreszcie, w kwestiach formułowania i rozwoju przepisów znaczący wpływ
wywierają kodeksy.

Z drugiej strony sądy nie odgrywają ważnej roli w Danii, gdy chodzi o tworzenie
ustaw i przepisów. Większość ustaw jest uchwalana zgodnie z prawem w
parlamencie. Jednakże sądy odgrywają istotną rolę w interpretowaniu prawa.
Pewne podstawowe i kluczowe zasady są mimo wszystko tworzone przez sądy,
np. odpowiedzialność w związku z czynami niedozwolonymi.

2.

Prawo o spółkach, zwłaszcza w odniesieniu do pośrednictwa,

zarządzania nieruchomościami i wyceny

Podstawowe przepisy prawa wewnętrznego w prezentowanym kraju

Teoretycznie w Danii panuje wolny rynek. Jednak pewne rodzaje działalności w
ramach wolnych zawodów wymagają pozwolenia, np. działanie jako pośrednik w
obrocie nieruchomościami mieszkalnymi. Pozwolenie takie nie jest jednak
wymagane

w

przypadku

pośredniczenia

w

sprzedaży

nieruchomości

komercyjnych.

Teoretycznie każdy w Danii ma prawo dokonać transakcji, co obejmuje na
przykład wolność zawierania ugody polubownej bez rozprawy sądowej.

Niektóre przepisy określają lub ustanawiają zasady działania spółek w odniesieniu
do ich organizacji, księgowości i zasad profesjonalizmu. Niektóre obszary
działalności mają swoje kodeksy handlowe i kodeksy etyczne.

Członkowie Duńskiego Stowarzyszenia Licencjonowanych Pośredników w
Obrocie Nieruchomościami (DE) są zobowiązani do przestrzegania wewnętrznych
przepisów DE, które obejmują m.in. kodeks etyczny i standardowe warunki
stowarzyszenia.

Większość działalności komercyjnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT za
wyjątkiem np. administrowania nieruchomościami i pobierania różnego rodzaju
opłat.

W Danii istnieją dwa typy spółek z ograniczona odpowiedzialnością: spółki z
ograniczoną odpowiedzialnością (Ltd.) oraz prywatne spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością. Ponadto należy wspomnieć o rodzajach spółek z
nieograniczoną

odpowiedzialnością,

na

przykład

spółkach

handlowych,

fundacjach, itp.

Ustawa o spółkach określa następujące zasady działania spółek:

Każda osoba zamieszkała na terenie UE może utworzyć spółkę z ograniczoną
odpowiedzialnością. Jedynym wymogiem jest obecność założyciela.

Obywatele spoza UE mogą zostać współzałożycielami spółki z o.o., jeżeli
przynajmniej jeden z założycieli mieszka w UE. Zarejestrowane spółki z o.o.

5

można uzyskać za kwotę około 10.000 – 15.000 koron duńskich (1350 – 2000
EUR).

W spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością wymagana jest wpłata kapitału
udziałowego, którego wartość musi wynosić co najmniej 500.000 koron duńskich
(ok. 67.000 EUR).

Spółka jest zarządzana przez zarząd (co najmniej trzyosobowy) oraz dyrekcję
spółki (co najmniej 1 osoba). Co najmniej połowa zarządu i co najmniej jedna
osoba z dyrekcji spółki muszą być obywatelami krajów UE.

Zarząd ponosi ogólną odpowiedzialność za spółkę, podczas gdy dyrekcja jest
odpowiedzialna za bieżące zarządzanie spółką.

Zarząd jest wybierany przez udziałowców lub komitet udziałowców na walnym
zgromadzeniu. Nie więcej niż połowa zarządu może być jednocześnie członkami
dyrekcji, a przewodniczący zarządu nie może być dyrektorem naczelnym, ani nie
może być w inny sposób zaangażowany w bieżące zarządzanie spółką.

Pracownicy mają prawo do posiadania reprezentacji w zarządzie, jeżeli spółka
zatrudnia więcej niż 35 osób.

Członkowie zarządu są odpowiedzialni za zapewnienie właściwej kontroli nad
księgowością i zarządzaniem aktywami spółki. Zarząd ponosi także ogólną
odpowiedzialność za gromadzenie wiedzy o wszelkich istotnych kwestiach i
wydarzeniach dotyczących spółki i za działanie zgodnie z taką wiedzą.

Indywidualni członkowie zarządu mogą być osobiście pociągani do
odpowiedzialności za straty poniesione przez spółkę lub stronę trzecią wynikające
z nie wywiązania się przez członka zarządu ze swoich obowiązków.

Dyrekcja spółki jest wyznaczana przez zarząd. Dyrekcja odpowiada za spółkę bez
konieczności uzyskiwania zgody zarządu w kwestiach dotyczących bieżącej
działalności spółki.

Coroczne walne zgromadzenie jest najwyższą władzą spółki. Podczas
zgromadzenia udziałowcy maja prawo podejmować decyzje dotyczące spółki.
Wszyscy udziałowcy mogą uczestniczyć w corocznym walnym zgromadzeniu
udziałowców.

Jednak w niektórych spółkach pewne udziały są uprzywilejowane w
głosowaniach. Maksymalna różnica w prawie głosu między udziałami wynosi
10:1.

Coroczne walne zgromadzenie musi zostać zwołane najpóźniej 5 miesięcy od
zakończenia roku finansowego. Nadzwyczajne ogólne zgromadzenia roczne mogą
odbywać się w przypadku, gdy zarząd lub audytorzy uznają to za stosowne.

Na corocznym walnym zgromadzeniu o wszystkich kwestiach decyduje się
zwykłą większością głosów, chyba że statut spółki przewiduje inaczej.

Poprawki do statutu spółki mogą być uchwalane większością co najmniej dwóch
trzecich głosów oddanych przez udziałowców uczestniczących w walnym
zgromadzeniu i posiadających prawo głosu, którzy reprezentują co najmniej dwie
trzecie kapitału udziałowego.

6

Bilans spółki jest jawny i jest wysyłany do Agencji Handlu i Spółek.

Dokładny, chociaż niezbyt aktualny opis jawnych spółek z ograniczoną
odpowiedzialnością jest dostępny na stronie www.nnlaw.dk.

Dla prywatnych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością mają zastosowanie
niższe wymogi, jeśli chodzi o wpłacony kapitał akcyjny, który musi wynosić co
najmniej 125.000 koron duńskich (ok. 1700 EUR).

Ponadto dyrekcja może być jednoosobowa i składać się z dyrektora naczelnego
bez zarządu, składać się tylko z zarządu, lub zarówno z zarządu jak i dyrektora
naczelnego. Jeśli chodzi o zarządzanie prywatną spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością, nie istnieją wymogi dotyczące miejsca zamieszkania ani
narodowości członków zarządu lub dyrekcji.

Najważniejsze i jednocześnie najbardziej ogólne przepisy dotyczące spółek
znajdują się na stronie www.retsinfo.dk. Kodeks etyczny dostępny jest na stronie
www.de.dk.

Inne ważne strony internetowe to: www.investindk.com oraz www.eogs.dk.

Licencje i pozwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej

Zazwyczaj działalność gospodarcza może być prowadzona bez licencji.

Działalność polegająca na pośredniczeniu w nabywaniu lub sprzedaży
nieruchomości mieszkalnych może być prowadzona wyłącznie przez osoby, które
są zarejestrowane w Agencji Handlu i Spółek. Wyłącznie licencjonowani
pośrednicy w obrocie nieruchomościami, prawnicy i niektóre instytucje finansowe
(w formie przedsiębiorstw filialnych) mają zgodnie z przepisami prawo do
działania jako pośrednicy w związku z nabywaniem lub sprzedażą nieruchomości
mieszkaniowych w Danii.

W przypadku, gdy instytucje finansowe lub spółki ubezpieczeniowe zamierzają
działać jako pośrednicy w obrocie nieruchomościami, działalność taka musi być
wykonywana przez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub prywatne spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością działające w oddzielnych siedzibach. Każda
spółka/agencja

musi

być

prowadzona

przez

pośrednika

w

obrocie

nieruchomościami lub prawnika, dla którego działalność ta musi stanowić główne
źródło dochodów. Nie wolno jednej osobie odpowiadać za więcej niż jedną
spółkę/agencję.

Aby uzyskać licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami trzeba uzyskać
wiedzę teoretyczną w szkole biznesu i posiadać dwuletnie doświadczenie. Ponadto
pośrednik musi osobiście gwarantować możliwe straty do wartości około 350.000
EUR. Obowiązkowe jest również ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Spółki pośredniczące w obrocie nieruchomościami muszą być zorganizowane jako
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub prywatne spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością. W takich spółkach wszyscy członkowie zarządu muszą być
aktywnie zaangażowani w zarządzanie biura pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami.

7

Publiczne i prywatne spółki z ograniczoną odpowiedzialnością muszą być
zarejestrowane w Agencji Handlu i Spółek.

Spółki będące płatnikami VAT muszą być zarejestrowane w urzędzie skarbowym.
Większość spółek to płatnicy VAT, ale administrowanie nieruchomościami oraz
kupowanie i sprzedaż pewnych usług finansowych jest zwolniona z VAT.

2.3

W jako sposób mogą rozpoczynać działalność gospodarczą obywatele

Danii i rezydenci

Obywatele duńscy oraz obywatele innych krajów UE mają w Danii takie same
prawa, jeśli chodzi o prowadzenie przedsiębiorstw w formie spółek filialnych.

Osoby spoza UE nie mogą zakładać publicznych spółek z ograniczoną
odpowiedzialnością, ani nie mogą być rejestrowane jako pośrednicy w obrocie
nieruchomościami. Wolno jest im natomiast zakładać prywatne spółki z
ograniczoną odpowiedzialnością.

2.4

Przedsiębiorstwa zagraniczne, ich obowiązki, ograniczenia działalności

i niebezpieczeństwa

Brak szczególnych informacji.

2.5

System podatkowy obowiązujący w działalności gospodarczej

Wszystkie rodzaje przychodów uzyskiwane z działalności gospodarczej podlegają
opodatkowaniu, łącznie z dochodami kapitałowymi i dywidendą od udziałów.

Koszty operacyjne podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania, nie dotyczy
to natomiast kosztów rozpoczynania działalności.

Handlowcy mogą podlegać opodatkowaniu na zasadach Systemu Opodatkowaniu
Przedsiębiorstw, co oznacza, że mogą korzystać z praw, które w znacznych
obszarach są podobne do przepisów dotyczących spółek.

Zgodnie z duńską Ustawą o podatku od spółek zarobkowych jawne i prywatne
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podlegają w sumie opodatkowaniu w
wysokości 30%.

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i prywatne spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością podlegają opodatkowaniu progresywnemu w wysokości do
70% zgodnie z duńską Ustawą o podatku od osób fizycznych.

Działalność prowadzona w Danii bez stałego adresu siedziby nie podlega
opodatkowaniu w Danii.

Każda osoba podlegająca opodatkowaniu ma obowiązek składać roczny formularz
podatkowy.

Ważne ustawy podatkowe:

Duńska Ustawa o podatku państwowym, Ustawa o podatku od przedsiębiorstw
oraz Ustawa o sprawozdaniach finansowych.

8

Więcej informacji znaleźć można na stronie: http://www.skat.dk/foreign/.

2.6

Bezpieczeństwo zawierania umów i gwarancje regulowania należności

Mimo że umowy ustne są prawnie wiążące, preferowaną formą zawierania umów
są zawsze umowy pisemne.

O ile strony umowy nie uzgodniły inaczej, należność za usługi jest płatna po ich
wykonaniu.

Przy zawieraniu transakcji dotyczącej nieruchomości wymagane jest, aby część
ceny zakupu została złożona u pośrednika obrotu nieruchomościami jako depozyt.
Pośrednik ma prawo dokonać kompensaty wynikającej z niezapłacenia należności
przez klienta przed dokonaniem rozliczenia kwoty depozytu.

W przypadku wysokich kwot zwyczajowo wymaga się gwarancji bankowej
równej sumie należności.

Gdy w transakcji dotyczącej nieruchomości pojawiają się szczególne problemy
prawne, zaleca się skorzystanie z profesjonalnej pomocy, zazwyczaj udzielanej
przez prawnika. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą także oferować
porady prawne w kwestiach ogólnych dotyczących obrotu nieruchomościami,
natomiast w typowych transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkaniowych
poradnictwo prawne nie jest zazwyczaj wymagane.

Zalecane jest natomiast zlecanie szacowania konsekwencji podatkowych
uprawnionym księgowym.

2.7

Rozliczanie transakcji dwustronnych.

Aby dowiedzieć się czy pośrednik w obrocie nieruchomościami posiada licencję
uprawniającą go do wykonywania zawodu, należy sprawdzić czy jest
zarejestrowany w Duńskiej Agencji Handlu i Spółek. Rejestr ten można znaleźć w
internecie.

Wszystkie rodzaje transakcji muszą być rozliczane przelewami bankowymi. Banki
są zobowiązane do identyfikowania klientów i uzyskiwania informacji
dotyczących na ich temat.

2.8

Pomoc prawna w prezentowanym kraju

Aby zostać prawnikiem konieczne jest ukończenie wydziału prawa na
uniwersytecie oraz posiadanie trzyletniej praktyki w postaci zatrudnienia w firmie
prawniczej.

Absolwenci prawa uzyskują szeroką wiedzę na studiach. Po zakończeniu edukacji
uniwersyteckiej możliwe jest otrzymanie wiedzy specjalistycznej w firmie
prawniczej i świadczenie usług prawnych w ograniczonym zakresie. Duże firmy
prawnicze są w stanie zaoferować wysokiej jakości pomoc prawną we wszystkich
dziedzinach prawa.

9

Każdy prawnik może prowadzić sprawy w sądach niższej instancji. Po udanym
wystąpieniu w trzech sprawach, prawnik może zacząć prowadzić sprawy w sądach
wyższej instancji. Po pięcioletniej pracy w sądach wyższej instancji prawnicy
otrzymują dostęp do spraw rozpatrywanych przed Sądem Najwyższym.

Stawka godzinowa za usługi prawne w sprawach gospodarczych wynosi 1500 –
3000 koron duńskich brutto (równowartość 200 – 400 euro). W szczególnych
przypadkach osoby fizyczne mogą uzyskać darmową pomoc prawną.

Prawnicy mają wyłączność na prowadzenie spraw w sądach. Jednakże również
stowarzyszenia gospodarcze mają w pewnym zakresie możliwość reprezentowania
w sądzie swoich członków.

Ponadto tylko prawnicy mogą reklamować świadczenie pomocy prawnej.

W ograniczonym stopniu usługi prawne mogą być także reklamowane przez
określone organizacje.

Windykacją trudnią się agencje windykacyjne, a biura księgowe oferują pomoc
prawną w kwestiach podatkowych.

Prawnicy mają obowiązek należeć do Duńskiego Stowarzyszenia Adwokatuów,
do którego można kierować skargi na ich pracę.

Angielska wersja strony internetowej Duńskiego Stowarzyszenia Adwokatów jest
dostępna pod adresem:

www.advokatsamfundet.dk

.

3.

Nabywanie nieruchomości

3.1

Przepisy prawne

Obrót nieruchomościami jest regulowany przez szereg ustaw, których liczba
uniemożliwia wymienienie ich wszystkich. Najważniejsze przepisy znajdują się w
Ustawie o obrocie nieruchomościami oraz Ustawie o ochronie konsumentów
dotyczącej m.in. nabywania nieruchomości mieszkaniowych. Ponadto obowiązują:
Ustawa o dzierżawie, Ustawa o rejestrze ziemskim, ustawa regulująca zagraniczne
inwestycje w nieruchomości na terytorium Danii, itd..

3.2 Wyłączenia i ograniczenia

Osoby, które nie mieszkają i nie mieszkały uprzednio na stałe w Danii przez okres
co najmniej pięciu lat nie mogą nabywać nieruchomości bez pozwolenia
Ministerstwa Sprawiedliwości.

Podobne zasady mają zastosowanie dla nabywania mieszkań spółdzielczych,
timesharingu (zakupu mieszkań wakacyjnych na określony okres w roku z prawem
do korzystania przez co najmniej 15 lat) i wreszcie w przypadku zawierania umów
dzierżawy.

Jednakże obywatele państw UE oraz obywatele innych krajów skandynawskich,
które nie są członkami UE, jak również spółki z tego obszaru, mają prawo do
nabywania nieruchomości do zamieszkania na stałe.

10

Warunkiem zakupu domu letniskowego w Danii jest posiadanie przez nabywcę
obecnie lub przez okres co najmniej pięciu lat w przeszłości stałego adresu
zamieszkania w Danii.

Spółkom nie wolno nabywać domów letniskowych bez specjalnego zezwolenia,
które udzielane jest zwykle tylko wtedy, gdy dom letniskowy ma służyć
pracownikom spółki.

3.3

Pozwolenia,

władze

administracyjne,

procedury,

koszty

Sprzedażą nieruchomości zajmują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami,
natomiast w pewnych przypadkach transakcji takich dokonują prawnicy, np. gdy
sprzedaż dotyczy majątku osób zmarłych.

Sprzedający może zwrócić się do pośrednika w obrocie nieruchomościami o
określenie szacunkowej ceny rynkowej nieruchomości oraz przychodu
wynikającego ze sprzedaży nieruchomości.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami dokonuje wyceny w oparciu o ankietę,
informacje uzyskane od sprzedającego, informacje o podatku od nieruchomości,
finansowanie, itp. Zdarza się, że sprzedający zleca dokonanie wyceny kilku
pośrednikom.

Strony zawierają pisemną umowę na wysokość prowizji. W przypadku, gdy
umowa ma formę ustną, pośrednik nie może domagać się honorarium.

Pośrednik zbiera dalsze informacje o nieruchomości z urzędów i na tej podstawie
przygotowuje

prospekt

sprzedaży.

Ponadto

sporządza

protokół

stanu

nieruchomości i oferuje ubezpieczenie od ukrytych usterek.

Nieruchomość jest wystawiana na sprzedaż w internecie i gazetach.

Pośrednik sporządza dla potencjalnego nabywcy projekt umowy kupna która
stanowi szczegółowy opis warunków sprzedaży i która jest podpisywana w biurze
pośrednika.

Transakcje dotyczące nieruchomości są zazwyczaj finansowane przy pomocy
kredytów hipotecznych udzielanych przez banki hipoteczne finansujące do 80%
ceny kupna, wpisanie drugiej hipoteki (10-15% ceny zakupu) i wpłatę zadatku (5-
10%).

Oczywiście nieruchomości mogą być również nabywane za gotówkę i zjawisko to
jest coraz powszechniejsze, gdyż banki działają coraz agresywniej i chętniej idą
klientom na rękę, tak aby uniknąć sytuacji, w której klient skorzysta z oferty
konkurencyjnego banku hipotecznego.

Po podpisaniu umowy sporządzany jest akt przeniesienia własności. We
wschodniej Danii akty przeniesienia własności są przygotowywane przez
prawnika lub pośrednika w obrocie nieruchomościami i koszty aktu są pokrywane
przez kupującego. W zachodniej Danii akt przeniesienia własności jest zazwyczaj
sporządzany przez prawnika strony sprzedającej i strony dzielą się kosztami.
Jednak coraz częściej zdarza się, że to pośrednik sporządza akt przeniesienia
własności i nie ma potrzeby angażowania prawnika. Po podpisaniu przez
wszystkie strony akt przeniesienia własności zostaje wysłany do odpowiedniego

11

urzędu. Ostatecznie akt przeniesienia własności zostaje złożony do rejestracji w
Wydziale Wieczystoksięgowym.

Jeśli hipoteka nieruchomości jest już obciążona przez sprzedającego i kupujący nie
ma przejmować tego obciążenia, lub jeżeli do nieruchomości przypisane jest inne
zadłużenie, do aktu wpisuje się indos (adnotację).

Instytucja finansowa sprzedającego musi następnie dokonać spłaty zadłużenia i
dokonać wykreślenia zobowiązań ciążących na nieruchomości, a doradca prawny
sprzedającego sprawdza, czy obciążenia zostały anulowane. Wówczas akt
przeniesienia własności uzyskuje prawidłowy tytuł prawny.

Gdy akt przeniesienia własności jest rejestrowany bez adnotacji (indos), właściwy
prawnik lub pośrednik sporządza deklarację wykonania umowy.

Sprzedający jest zobowiązany zapłacić honorarium pośrednikowi równe w
przybliżeniu 3% ceny sprzedaży plus VAT oraz zwrócić dodatkowe koszty
marketingu i dokumentów prawnych.

Opłata za rejestrację aktu wynosi 400 koron duńskich (54 euro) + 0,6% ceny
zakupu. Dla aktu hipotecznego opłata wynosi 1.400 koron (190 euro) + 1,5%
wartości hipoteki. Koszty wpisu do księgi wieczystej wynosi 1.400 koron.

Koszty ponoszone przez kupującego zwykle wynoszą 15.000 – 25.000 koron
(2000 – 3350 euro) a koszty sporządzenia aktu to zwykle 3.000 – 6.000 koron (400
– 800 euro).

4. Obrót nieruchomościami z perspektywy przedstawianego kraju

4.1 Przepisy prawne

Nie istnieje szczególne ustawodawstwo dotyczące nabywania i sprzedawania
nieruchomości komercyjnych.

Działalność polegająca na pośredniczeniu w kupnie i sprzedaży nieruchomości
mieszkaniowych jest regulowana przepisami Ustawy o obrocie nieruchomościami
(prawo nr 453 z dnia 30 czerwca 1993 roku).

Rozdział 3 tej ustawy zawiera najistotniejsze regulacje prawne:

•

Wyłącznie licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami,

prawnicy, banki, firmy ubezpieczeniowe oraz banki hipoteczne mogą działać
wobec klienta jako pośrednicy w sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych.

•

Jeśli pośrednik lub któreś z powyższych przedsiębiorstw prowadzi

więcej niż jedno biuro, każdym biurem musi kierować pośrednik w obrocie
nieruchomościami lub prawnik. Firmy ubezpieczeniowe oraz banki hipoteczne
prowadzące biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami muszą prowadzić
taką działalność jako oddzielne spółki działające w innych siedzibach (§ 8).

•

Pośrednik reprezentuje sprzedającego lub kupującego, ale nigdy nie

obu. Jednakże, jeżeli reprezentuje sprzedającego, musi przekazać istotne
informacje obu stronom transakcji i doradzać obu stronom odnośnie możliwości
domagania się protokołu stanu nieruchomości (§ 13).

12

•

Rozdział 3 zawiera szczególne przepisy dotyczące obowiązków

pośrednika, który jest np. zobowiązany zbadać i sprawdzić uzyskane informacje,
tak aby zapewnić, że późniejsze dokonanie transakcji sprzedaży nieruchomości
będzie wyłącznie czynnością formalną (§14).

•

Ponieważ pośrednik reprezentuje tylko jedną ze stron, jest zobowiązany

poinformować drugą stronę o tym, jak ważne jest dla niej skorzystanie z
profesjonalnego doradztwa (§15). Pośrednik ma obowiązek chronić interesy obu
stron i zapewnić, że transakcja zostaje dokonana zgodnie z warunkami
uzgodnionymi z klientem (§9).

•

Pośrednik ma obowiązek dostarczyć klientowi dokładnych informacji

dotyczących transakcji i poinformować go, czy są jakieś osoby mające osobisty
lub finansowy interes w dokonywanej transakcji (§16). Ponadto pośrednik musi
podać informacje o swojej współpracy z instytucją finansową (§26). Honorarium
za pośrednictwo nie może być uzależnione od zakupienia przez konsumenta
innych usług (§23).

•

Szczególne wymogi mają zastosowanie dla dokumentów umownych

dotyczących kosztów posiadania i utrzymywania nieruchomości (§19).

•

Umowa pośrednictwa musi być zgodna z pewnymi wymogami

formalnymi i nie wolno domagać się wynagrodzenia w przypadku, gdy wymogi
takie nie zostały spełnione (§10-12).

•

Pełna odpowiedzialność za nieprawidłowe obliczenia podatków,

kosztów przeniesienia własności i wyceny (§24).

DE -

Dansk Ejendomsmaeglerforening

Islands Brygge 43

DK - 2300 København S

t 45 32 64.09.99

f 45 32 64.45.99

http://www.de.dk

[e-mail]