Francisa de Braekeleera

Prezentacja przygotowana na seminarium Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, które

odbędzie się 28 czerwca 2003r. w Łodzi na temat:

Rynek nieruchomości w Belgii

Wprowadzenie

Belgia - kraj o powierzchni 32,545 km² zamieszkany przez 10,239,085 ludności – jest jednym
z najgęściej zaludnionych krajów świata, w którym średnia gęstość zaludnienia wynosi 314 osób na
km

2

. Jej stolicą federacyjną jest Bruksela.

Początkowo pod panowaniem Rzymu, następnie Burgundii, Hiszpanii, Austrii, Francji i Holandii,
belgijskie prowincje uzyskały niepodległość po rewolucji 1830 roku. Wtedy to Belgia stała się
oficjalnie niepodległym państwem zorganizowanym na prawach monarchii konstytucyjno-
parlamentarnej.

Głową państwa jest Jego Wysokość Król Albert II, szósty król Belgii, a także symbol całego narodu.
Jego obowiązki, które są określone w Konstytucji, są sprawowane wyłącznie w ramach struktury
federalnej państwa.

Swoboda wyznania jest zapisana w Konstytucji. Większość Belgów to (oficjalnie) katolicy.
W rzeczywistości, niewiele ludzi praktykuje wyznawaną religię. Podobnie jak w innych krajach Unii
Europejskiej, Belgia ma coraz mniejsze rodziny oraz stoi przed problemem starzejącego się
społeczeństwa. Istnieje obowiązek szkolny przez okres 12 lat, od 6 do 18 roku życia. Liczba
młodzieży uzyskującej edukację uniwersytecką sięga 15 %, a ok. 20% młodzieży jest objęte inną
formą szkolnictwa wyższego.

Kilka dużych aglomeracji miejskich

a) Bruksela: siedziba organizacji międzynarodowych

W latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych instytucje europejskie skupiały się wokół dwóch
okolic: Berlaymont oraz Charlemagne

(obszar Schumana). Jednak ze względu na renowację

Berlaymont oraz zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, na nowe centrum organizacji
europejskich obrano okolice Beaulieu. Jednak kwatera główna NATO znajduje się w pobliżu
krajowego lotniska.
Ambasady mieszczą się na obszarze trzech odmiennych okolic: dzielnica Léopold (Avenue de
Tervueren, Avenue Louise and Avenue Franklin Roosevelt) oraz luksusowe dzielnice miasta (takie jak
Uccle).
Międzynarodowe szkoły postanowiły umieścić swoje siedziby w tych samych dzielnicach, choć
znajdują się one również w dzielnicach mieszkaniowych znajdujących się na obrzeżach miasta.

Nowe organizacje przyciągnęły ze sobą wiele innych grup zawodowych, obecnie licznie
reprezentowanych w Brukseli:

•

stałych przedstawicieli Komisji oraz Rady Unii Europejskiej zrzeszomnych w Komisji Stałych
Przedstawicieli (COREPER), która posiada około 1 500 przedstawicieli wszystkich zawodów;

•

korpusy dyplomatyczne krajów spoza Unii Europejskiej i NATO oraz personel ambasad
w Belgiii.

•

prasę międzynarodową: 800 stałych dziennikarzy zagranicznych;

•

różnego rodzaju lobbystów;

•

gości, ekspertów, mówców;

•

banki zagraniczne przyciągnięte obecnością instytucji i przedsiębiorstw międzynarodowych,
a także centralnym położeniem geograficznym oraz wielojęzycznym charakterem miasta;

•

sektor usług dla firm (firmy księgowe, agencje reklamowe, dostawcy oprogramowania
komputerowego, firmy consultingowe);

•

sektor usługowy również odnosi korzyści z tej sprzyjającej sytuacji, szczególnie hotele,
restauracje i kawiarnie;

•

międzynarodowe szkoły.

Bruksela, jak na miasto tej wielkości nie charakteryzuje się zbyt dużą gęstością zaludnienia i jest łatwo
dostępna drogą lotniczą. Ponadto, dzięki super szybkim pociągom w sieci kolejowej (Eurostar do Lille
oraz superszybkie pociągi do Bordeaux, Marseilles, Montpellier oraz Grenoble) wzrasta liczba
podróży służbowych do i z Londynu, Paryża oraz innych miast francuskich. Jednocześnie Bruksela
stała się jednym z największych centrów zjazdów i konferencji na świecie. Obszar aglomeracji
Brukseli rozciąga się na przestrzeni ponad 520 km

2

i jest zamieszkiwany przez 1 350 000

mieszkańców.

b) Antwerpia: światowe centrum diamentów i drugi co do wielkości port w Europie

Aglomeracja Antwerpi zajmuje olbrzymi obszar (592 km

2

), a liczba ludności wynosi obecnie 913000.

Od końca XIX wieku działalność portu doprowadziła do wykształcenia się ważnej działalności
przemysłowej (sektor rolny i przetwórstwa żywności, przemysł metali nieżelaznych), która zwiększyła
się w okresie międzywojnia (montaż samochodów, rafineria ropy naftowej) i przede wszystkim
podczas wielkiej fazy industrializacji portu, która nastąpiła po Drugiej Wojnie Światowej ze
spektakularnym rozwojem sektora petrochemicznego, który stał się drugim co do ważności
przemysłem petrochemicznym na świecie. (Wyprzedza ją jedynie Houston.)

Na obszarze aglomeracji Antwerpii występuje również inny ważny przemysł niezwiązany z portem.
Na lewym brzegu rzeki Scheldt trzy elektrownie atomowe Doel i elektrownia Tihange, tworzą ważne
centrum wytwarzania energii w Belgii.

Biorąc pod uwagę, że 50% światowego handlu diamentami odbywa się w Antwerpii, miasto to jest
niewątpliwie diamentową stolicą naszej planety.

Urbanizacja a środowisko

•

Duża gęstość zaludnienia

Belgia jest jednym z najbardziej zurbanizowanych krajów na świecie. Posiada 15 stref miejskich,
których liczba mieszkańców wynosi przynajmniej 80 000, co stanowi 53% ogólnej liczby
mieszkańców.

Strefy miejskie głównie znajdują się na północy kraju.

Jednak w Walonii największa koncentracja ludności skupia się wokół pasa przemysłowego łączącego
Mons, La Louvière, Charleroi, Namur i Legie, podczas gdy reszta regionu jest stosunkowo rzadko
zaludniona (gęstość zaludnienia wynosi poniżej 50 osób na km²).

•

Skrzyżowanie szlaków komunikacji europejskiej oraz coraz większe problemy
komunikacyjne

W Belgii przecinają się główne szlaki komunikacji drogowej w Europie przebiegające z północy na
południe i ze wschodu na zachód. Fakt ten decyduje nie tylko o wykorzystaniu gruntów pod
infrastrukturę drogową, lecz również stanowi istotny czynnik przyciągający działalność gospodarczą
i zachęcający ludzi do osiedlania się na tym obszarze.

•

Kontrast pomiędzy Flandrią a Walonią

Kontrast pomiędzy poziomem urbanizacji Flandrii i Waloni można zaobserwować w stopniu
zagospodarowania przestrzennego, urbanizacji oraz w problemach ekologicznych. W tej kwestii
obszar stolicy kraju – Brukseli przedstawia się całkowicie odmiennie.

•

Polityka urbanizacji

Bruksela, stolica Europy, jest aglomerację miejską, której granice wykraczają poza obszar Brukseli –
stolicy i znajdują się we Flandrii.

Zręby polityka urbanizacyjnej zostały określone w ustawie z 1962r. o urbanistyce krajowej, która
wprowadza podział terenów na przeznaczone do celów gospodarczych i mieszkaniowych.

Po federalizacji przeprowadzonej w roku 1980, urbanizacja oraz zmiany dotyczące środowiska
naturalnego zostały przeniesione do kompetencji poszczególnych regionów. W rezultacie od tego
czasu to regiony są uprawnione od określania własnej polityki oraz tworzenia przepisów w zakresie
planowania przestrzennego. Czasami ich podejście bardzo różni się między sobą, jednak mała Belgia
leży w centrum Europy Zachodniej, gdzie problemy związane z gospodarką, zagospodarowaniem
przestrzennym, infrastrukturą czy środowiskiem naturalnym stają się coraz częściej problemami
wykraczającymi poza granice jednego państwa.

Problemy ekologiczne są złożone i można je podzielić na cztery kategorie: zakwaszanie, problemy ze
szlamem, emisje substancji toksycznych i wysuszanie gleb.

II. System prawny

1. Zasady konstytucji

Belgia uzyskała niepodległość i wyzwoliła się spod panowania holenderskiego w roku 1830.
W ostatnich latach w wyniku działania czterech nurtów reformy instytucjonalnej (w latach 1970, 1980,
1988-89 i 1993) nastąpiła szybka ewolucja, która doprowadziła do powstania ustroju federalnego.
Pierwszy artykuł belgijskiej konstytucji stwierdza: „Belgia jest państwem federalnym, które składa się
ze społeczności i regionów”.

Władza ustawodawcza

w Belgii nie spoczywa już wyłącznie w rękach rządu federalnego oraz

parlamentu federalnego. Obecnie zarządzanie krajem przypada w udziale kilku partnerom, którzy
niezależnie realizują swoje kompetencje w różnych obszarach.

Redystrybucja władzy przebiegała w dwóch ogólnych kierunkach:

1.1. Pierwszy dotyczy języka, a mówiąc ogólniej wszystkich zagadnień dotyczących kultury. Dał on
początek określonym społecznościom – pojęcie to odnosi się do:
- osób, które stanowią te społeczności; oraz
- więzi ich łączącej, w tym przypadku języka i kultury.
W Belgii występują 3 języki urzędowe: niderlandzki (flamandzki), francuski i niemiecki. Dlatego też
Belgia posiada trzy społeczności powstałe wokół języków: społeczność flamandzka, społeczność
francuska oraz społeczność mówiąca w języku niemieckim. Społeczności te pokrywają się z grupami
ludności.

1.2. Drugi z głównych kierunków reformy państwa był w historii inicjowany przez regiony
gospodarcze, które dążyły do większej autonomii. Dało to początek powstaniu trzech regionów:
Regionu Flamandzkiego, Regionu Brukseli-Stolicy oraz Regionu Walońskiego. Belgijskie regiony są
do pewnego stopnia podobne do amerykańskich stanów czy niemieckich landów.

Kraj dzieli się dalej na 10 prowincji oraz 589 gmin.

2. Uprawnienia decyzyjne na różnych poziomach

2.1. Uprawnienia państwa federalnego

• W obrębie państwa federalnego, władza ustawodawcza jest sprawowana przez:

- Parlament Federacji z jednej strony, który składa się z dwóch izb (Izby Reprezentantów oraz
Senatu) oraz z drugiej stron przez
- Rząd, czyli innymi słowy Króla oraz ministrów.
Król nie sprawuje osobiście żadnej władzy. Jego ministrowie ponoszą pełną odpowiedzialność
poprzez wspólne podpisywanie ustaw uchwalanych przez Parlament, a także dekretów
królewskich.

• Uprawnienia państwa federalnego obejmują:

- system sądownictwa,
- armię oraz siły policyjne,
- ubezpieczenie społeczne oraz istotne kwestie z zakresu ubezpieczeń społecznych (bezrobocie,
ubezpieczenie zdrowotne, emerytury, świadczenia na dzieci)
- dług publiczny, polityka pieniężna, przedsiębiorstwa państwowe (koleje belgijskie, poczta, itp.)

• Ponadto, państwo federalne jest odpowiedzialne za zobowiązania Belgii oraz jej federalnych

instytucji wobec Unii Europejskiej oraz NATO.

• Uprawnienia rządu federalnego obejmują również wszystkie uprawnienia, które nie należą do

kompetencji społeczności bądź Regionów.

• Państwo Federalne jest również uprawnione do uchylania lub ograniczania uprawnień

przynależnych społecznościom oraz Regionom.

2.2. Uprawnienia Regionów

Odnośnie uprawnień Regionów, postanowiono, że obejmą one politykę gospodarczą, ale z wyjątkiem
„uprawnień Państwa Federalnego, mając na uwadze zachowanie jedności gospodarczej i pieniężnej”.

2.3. Uprawnienia społeczności

Istnieją wyjątki odnośnie uprawnień społeczności. Posiadają one autonomię w zakresie np. edukacji,
ale ustalenie minimalnych wymagań koniecznych do uzyskania określonych kwalifikacji pozostaje
w gestii rządu, podobnie jak obowiązek szkolny.

3. Ogólny zarys prawa belgijskiego

Osoba poszukująca tradycji prawa belgijskiego natrafi na pustkę, ponieważ przed przybyciem
Francuzów nie istniała w Belgii tradycja, a tylko zwyczaje lokalne i regionalne.
Gdy za panowania Napoleona dawna południowa Holandia była częścią Francji, obowiązywał Kodeks
Napoleoński oraz jego pozostałe reformy, a między innymi:

- kodeks cywilny (1804)
- ustrój sądownictwa (1800),
- kodeks postępowania cywilnego (1806),
- kodeks handlowy (1807),
- code d’instruction criminelle(1808)
- the code pénal (1810).

Ustawodawstwo w okresie Wielkiej Rewolucji oraz za panowania Napoleona położyło kres
różnorodności w południowej Holandii. Nie oznaczało to jednak powstania belgijskiej tradycji
prawnej. Nowy system prawa był typowo francuski; do tego stopnia, że stare prawo zanikło, co
stanowiło zerwanie z przeszłością; w pewnym stopniu była to przeszłość francuska i dlatego nie było
to zerwanie w pełnym tego słowa znaczeniu. Francuskie prawa, autorzy i praktyki od dawna już
wywierały wpływ na południowa Holandię. Pełne „przyjęcie" prawa francuskiego stanowiło
kontynuację – mimo, że bardzo drastyczną – obecnego już wtedy trendu.
Należy do tego dodać, że pierwsza generacja prawników po wprowadzeniu prawodawstwa
francuskiego i Napoleońskiego, nadal pracowała w ramach starych praw. Kodeks Napoleoński stał się
później w Belgii podstawą prawa cywilnego.
W XIX i w pierwszej połowie XX wieku francuskie prawo i kultura wywarły silny wpływ na
belgijskie prawo i kulturę prawną.
Podczas ostatnich kilku dekad coraz więcej uwagi poświęcano innym zagranicznym systemom
prawnym: holenderskiemu, brytyjskiemu, amerykańskiemu, a także, w mniejszym stopniu,
niemieckiemu.
Z oczywistych względów językowych, kultura prawna we francuskojęzycznej części Belgii jest wciąż
pod wpływem francuskiej kultury prawnej, podczas gdy we Flandrii wpływy holenderskie i angielskie
były bardziej istotne niż francuskie. Doprowadziło to do podziału belgijskiej kultury prawnej na dwie
odmienne kultury: flamandzkojęzyczną i francuskojęzyczną.
Można spodziewać się, że w przyszłości wzrost tych dwóch belgijskich subkultur prawnych będzie
w przyszłości postępował ze względu na federalny ustrój państwa oraz autonomię regionów, która
pozwala im na tworzenie prawa w istotnych obszarach, a można również zaobserwować przypadki
gdzie obie główne grupy językowe oddalają się od siebie tworząc swe własne przepisy w obrębie ich
konstytucyjnej autonomii prawnej.
Istnieje tendencja, zgodnie z którą interpretacja przepisów federalnych, doktryny prawa, stylu
stosowania prawa oraz innych elementów kultury prawnej rozwijają się w różnych kierunkach. Coraz
mniejsza znajomość języka drugiej subkultury ogranicza możliwość czytania literatury oraz decyzji
sądów wydanych przez drugą stronę. Ale również ogranicza możliwość przyjęcia doktrynalnych
konstrukcji prawnych.
Jednak w chwili obecnej wcale nie jest jasne czy dychotomia prawa belgijskiego doprowadzi do
powstania dwu nowych, odmiennych kultur prawnych. Możliwe jest również, że zarówno prawnicy
flamadzkojęzyczni jako i francuskojęzyczni prawnicy stracą swe własne cechy charakterystyczne
tożsamości w nowej ius commune europaeum.
Niemniej jednak nie należy przeceniać różnić w kulturze prawnej północy i południa kraju. Nawet
jeśli obie wspólnoty prawne zmierzają w kierunkach bardziej odległych od siebie niż w przeszłości, to
przez długi okres czasu będą one w dużym stopniu należeć wspólnie do jednej kultury prawnej, której
rdzeń zostanie tu przedstawiony.

4. Wewnętrzne źródła prawa

4.1. Prawodawstwo

Jedyne faktycznie wiążące źródło prawa to niemal wyłącznie Konstytucja i prawodawstwo uchwalone
przez organy ustawodawcze.
W przypadku konfliktu przepisów różnych organów ustawodawstwa niższego rzędu, pod uwagę brana
jest wykładnia samorządu lokalnego oraz odpowiednie uprawnienia ratione materiae. Dzięki temu
wyrok sądu danej prowincji nie posiada automatycznie mocy ważniejszej od wyroku sądu krajowego.
dnak inne źródła, jak orzecznictwo sądów lub doktryny prawne mogą posiadać bardzo duże znaczenie
i wpływ na sposób postrzegania prawa oraz jego interpretację w praktyce.
Dwujęzyczny Belgisch Staatsblad/Moniteur belge zawiera oficjalny zapis belgijskich praw. Od 1
czerwca 1997r. jest on również dostępny przez Internet (http://www.staatsblad.be).

4.2. Prawo precedensowe

Orzecznictwo w prawie precedensowym nie ma wiążącej mocy prawnej w przyszłych sprawach.
W praktyce orzeczenia Sądu Najwyższego mają duże znaczenie moralne, szczególnie, gdy takie same
wyroki były wydawane wielokrotnie na przestrzeni lat.
Generalnie, nie istnieje prawny obowiązek publikowania orzeczeń sądowych. Jednak sądy wyższej
instancji mają własne periodyki, a dzienniki prawne publikują sprawy z zakresu prawa
precedensowego, często załączając do nich komentarze. Są one również dostępne poprzez Internet.

4.3. Prawo zwyczajowe oraz ogólne zasady

Prawo zwyczajowe jest wiążącym źródłem prawa. Jednak obecnie odgrywa ono bardzo marginalną
rolę, ponieważ prawie każdemu aspektowi życia społecznego towarzyszy orzecznictwo związane
z jakąś formą prawodawstwa na szczeblu lokalnym, regionalnym, federalnym lub europejskim.

W ciągu ostatnich kilku dekad sądy przyjęły nowe, prawnie wiążące źródło prawa, a mianowicie
„niepisane ogólne zasady prawa”. Chociaż zasady te występują w orzecznictwie sądowym i są przez
nie formułowane (sądy nie są władne ani nie posiadają uprawnień, aby narzucać ogólne zasady), to
naruszenie takich zasad było już uznawane za przyczynę uchylenia wyroku sądowego.

4.4. Doktryna prawa

Doktryna prawa odgrywa istotną rolę w tworzeniu oraz rozwoju prawa. Ale stanowi ona jedynie
pośrednie źródło prawa, ponieważ nowe interpretacje i teorie proponowane przez autorów związanych
z doktryną prawa muszą być zaakceptowane przez sądy, zanim faktycznie zostaną uznane za „prawo”.
Jednak w praktyce, aby posiadać wiedzę z zakresu prawa belgijskiego, należy zacząć od poszukiwania
doktryny prawa. Z punktu widzenia informacji, doktryna prawa jest zatem najistotniejszym „źródłem”
odnajdywania prawa.

5. Dziedziny prawa

W belgijskich pismach doktrynalnych, dziedziny prawa są zwykle ujęte pod dwoma ogólnymi
kategoriami:
Prawo publiczne:

- stosunki między obywatelem a państwem,
- wewnętrzne organizacje państwowe,
- stosunki prawne między państwami.

oraz
Prawo prywatne: stosunki między obywatelami

Jako generalną zasadę przyjmuje się, że to charakter stosunku między stronami, nie zaś ich tożsamość,
określa istotę stosowanych norm prawnych.
Dla przykładu, jeśli państwo, region, prowincja lub gmina dokona zakupu budynku, w którym będzie
się mieścić jego administracja, to taki organ urzędowy działa w charakterze osoby prywatnej; jego
stosunek do sprzedawcy określa się jako horyzontalny, a do takiego stosunku stron stosuje się przepisy
prawa prywatnego. Jeśli ten sam organ zawłaszczy własność osoby prywatnej w celu osiągnięcia
takiego samego celu, to wykorzystuje on swój wertykalny monopol siły, który implikuje zastosowanie
przepisów prawa publicznego.
Krajowe prawo publiczne obejmuje:

-

prawo konstytucyjne określające strukturę organizacyjną oraz sposób funkcjonowania

państwa, a także prawa człowieka i swobody obywatelskie. Jest ono sformułowane w Konstytucji
oraz w pewnej liczbie praw nadrzędnych.
-

prawo administracyjne reguluje za pomocą licznych ustaw, dekretów królewskich

i ministerialnych, przepisów danych prowincji i gmin, itp. funkcjonowanie władzy wykonawczej,
administracji (włącznie z wywłaszczeniem, planowaniem zgodnym z założeniami ochrony
środowiska, itp.).
-

prawo podatkowe, głównie osadzone w pewnej liczbie kodeksów podatkowych, określa

sposób naliczania i płacenia podatków.
-

prawo karne i kodeks postępowania karnego zostały zasadniczo określone w Kodeksie karnym

z 1867r oraz Kodeksie postępowania karnego z 1808r.

Prawo prywatne obejmuje następujące dziedziny prawa:

-

prawo cywilne, tj. zestaw przepisów regulujących status cywilny osoby (imię i nazwisko,

miejsce stałego zamieszkania, zdolność do wykonywania czynności prawnych), prawo rodzinne,
stosunek między rodzicami i dziećmi, prawo dziedziczenia, prawo spadkowe, umowy, delikty, itd.
Wiele z tych przepisów jest trwałym elementem Cywilnego kodeksu Napoleona z 1804r. (z wieloma
poprawkami wprowadzonymi od tamtych czasów)
-

prawo handlowe, które reguluje status kupca oraz rodzaje działalności handlowej. Opiera się

ono na Kodeksie handlowym z 1882r, jak również na wielu prawach szczegółowych. Obejmuje
również tzw. prawo gospodarcze, tj. interwencję państwa w sferę gospodarczą, co ma w tym
aspekcie bardziej charakter prawa publicznego;
-

prawo społeczne, włącznie z prawem ochrony społecznej oraz prawem pracy.

Podział pomiędzy tymi trzema dziedzinami prawa prywatnego nie ma charakteru akademickiego,
ponieważ określa on strukturę sądów.

6. Sądy

Prawo Postępowania Cywilnego określa strukturę i uprawnienia wszystkich sądów, jak również
postępowanie przed tymi sądami. Przepisy te zostały w dużej mierze określone w Kodeksie
postępowania cywilnego z 1967 r. Kodeks postępowania cywilnego zawiera elementy dodatkowe
przeznaczone dla sądów przeprowadzających postępowanie dochodzeniowe.

1.

Sędzia sądu pokoju (187)

- zajmuje się wszystkimi roszczeniami, których wartość nie przekracza 1 860 €, poza

roszczeniami, które zgodnie z prawem należą do kompetencji innego sądu.

- sędzia sądu pokoju zajmuje się również pewnymi roszczeniami, niezależnie od ich

wartości, tj. spory dotyczące dzierżawy lub świadczeń alimentacyjnych.

2.

Sąd policyjny (32)

- zajmuje się drobnymi wykroczeniami
- naruszenie przepisów ruchu drogowego oraz
- roszczenia wynikające z wypadków drogowych

3.

Sąd pierwszej instancji (27)
Posiada pełna jurysdykcję w sprawach cywilnych.

Sąd pierwszej instancji dzieli się na następujące izby:

-

jedna lub więcej izb dla spraw z zakresu prawa cywilnego = są cywilny: zajmuje się
apelacjami od wyroków wydanych przez sędziego pokoju oraz przez sąd policyjny

- jedna lub więcej izb dla spraw karnych = sąd poprawczy: zajmuje się przestępstwami

objętymi prawem karnym oraz apelacjami od wyroków sądów policyjnych w
sprawach karnych

- Jedna lub więcej izb dla nieletnich – sąd dla nieletnich: zajmuje się postępowaniem

dotyczącym regulacji i nadzoru władzy rodzicielskiej; podejmuje niezbędne kroki dla
ochrony nieletnich. Jest to również sąd właściwy dla spraw związanych z edukacją.

• Każdy sąd pierwszej instancji ma jednego lub więcej sędziów o uprawnieniach komornika

- kompetencje sędziego o uprawnieniach komornika obejmują wszystkie środki

związane z zajęciem i wymuszoną egzekucją. Udziela on upoważnienia do dokonania
zajęcia ruchomości lub wierzytelności.

- zajmuje się również sporami dotyczącymi wykonania wyroków sądowych oraz

poświadczania dokumentów

• Sędzia zajmujący się sprawami tymczasowymi w sądzie pierwszej instancji udziela

tymczasowej ulgi we wszystkich sprawach, jakie uważa za pilne. Znaczenie tymczasowej ulgi
staje się coraz bardziej istotne. Większość sędziów udzielających tymczasowej ulgi dokonuje
szerokiej interpretacji swoich kompetencji w celu ochrony interesów tych, którzy zwracają się
z wnioskiem o tego rodzaju ulgę. Sędzia, który później zasądza na podstawie meritum sprawy
nie jest zobowiązany orzeczeniem sędziego, który udzielił tymczasowej ulgi.

• Sędzia śledczy:

- podejmuje niezbędne kroki w celu upewnienia się czy doszło do zbrodni lub

przestępstwa, zbiera materiał dowodowy oraz stara się odnaleźć winnych.

- wydaje również nakazy, takie jak nakaz aresztowanie, nakaz rewizji, oraz nakaz

przyprowadzenia podejrzanego w celu przesłuchania.

- osoby, które twierdzą, że stały się ofiarą zbrodni lub przestępstwa, mogą również

wnieść oskarżenie w prokuraturze i wytoczyć proces z powództwa cywilnego

4.

Sądy pracy (27) :

- wszystkie sprawy związane z pracą i ubezpieczeniem społecznym, niezależnie od

kwoty powództwa

- prezes sądu pracy jest osobą posiadającą kompetencje do udzielania tymczasowej ulgi

w sprawach, które uważa za pilne.

5.

Sądy gospodarcze (27) :

- wszystkie pozwy gospodarcze przekraczające wartość 1 860 €
- apelacje od wyroków Sędziego Pokoju w sprawach gospodarczych.
- wyłączna właściwość w sprawach o upadłość i niewypłacalność.
- prezes sądu gospodarczego udziela tymczasowej ulgi w sprawach jakie uznaje za

pilne oraz wydaje nakazy sądowe na mocy Ustawy o nieuczciwych praktykach
handlowych.

6.

Sąd okręgowy (27) : rozstrzyga spory dotyczącej właściwości sądów we własnym okręgu

7.

Sąd apelacyjny (5)

W sądzie apelacyjnym znajdują się izby przeznaczone do prowadzenia spraw cywilnych,
poprawczych oraz dla nieletnich.

Zajmuje się apelacjami od wyroków z pierwszej instancji oraz sądów gospodarczych:

8.

Apelacyjny sąd pracy (5)
Apelacje od wyroków wydanych przez sądy pracy pierwszej instancji

9.

Cour d’assise (10) :

- prowadzi procesy przy rozpoznaniu sprawy z udziałem ławy przysięgłych

w przypadkach wszystkich głośnych spraw karnych;

- przestępstwa polityczne
- przestępstwa dziennikarskie

10.

Sądy wojskowe (1)

11.

Sąd Najwyższy (Sąd kasacyjny) (1) :

Nie jest to sąd trzeciej instancji ponieważ nie może on wypowiadać się odnośnie okoliczności
sprawy. Najważniejszym zadaniem jest aby zapewniał jednolitą interpretację prawa (naruszenie
prawa, naruszenie wymaganego postępowania). Jeśli przyznana zostania kasacja, wtedy sąd
najwyższy kieruje sprawę do sądu niższej instancji jednak o takim samym jak sąd który wydał

sporną decyzję. Dla przykładu jeśli przeprowadzono by kasację wyroku sądu apelacyjnego
w Antwerpi, Sąd Najwyższy może skierować sprawę do sądu apelacyjnego w Ghencie.

12.

Sąd konstytucyjny (1) (cour d’arbitrage)

- orzeka w sprawach sporów pomiędzy prawami federalnymi a regionalnymi
- naruszenie pewnych artykułów Konstytucji przez prawa (np. art. 11: zakaz

dyskryminacji)

13.

Rada Państwa: najwyższy sąd administracyjny.

7. Pomoc prawna

7.1. Prawnicy

Jedynie obywatele Belgii i obywatele państw członkowskich UE posiadający dyplom prawnika (5 lat
studiów dziennych + 3 lata aplikacji) są upoważnieni do nazywania się prawnikami oraz do
wykonywania tego zawodu. Kandydaci muszą złożyć przysięgę aby zostać aplikantem lub członkiem
lokalnej palestry.
Obywatele UE posiadający dyplom prawnika mogą tytułować się prawnikami w Belgii i wykonywać
ten zawód. Muszą zdać egzamin organizowany przez Krajową Radę Adwokacką.
Prawnicy, którzy wykonują swój zawód w innym kraju członkowskim należącym do UE mogą
wykonywać wszelkie czynność związane z reprezentowaniem klienta oraz obraną prawną w Belgii.

7.2. Notariusze

Aby zostać notariuszem należy uzyskać dyplom ukończenia studiów prawniczych + dodatkowy
dyplom po 1 roku studiów dziennych. Ponadto należy ukończyć 3-letnią aplikację kandydacką na
notariusza w kancelarii notarialnej. Po spełnieniu tych wymogów można zostać mianowanym
notariuszem, jeśli występuje wakat. Liczba notariuszy jest ograniczona, a nominacje dokonuje
Minister Sprawiedliwości.
Wstawiennictwo notariusza jest obowiązkowe przy każdym przekazaniu praw rzeczowych do
nieruchomości oraz dla zawarcia ślubu. Notariusze często działają przy sporządzaniu testamentów.
Jak zobaczymy później, notariusze interweniują również gdy dochodzi do utworzenia jednostki
zależnej i należy pobrać taksę notarialną.

8. Wpływy prawa europejskiego i międzynarodowego

8.1. Supremacja prawa międzynarodowego

Konstytucja nie wypowiada się na temat związku pomiędzy prawem międzynarodowym a krajowym.
Przed 1971r. sędziowie belgijscy opowiadali się za dualistyczną wizją stwierdzając, że poziom
międzynarodowy i krajowy to dwa oddzielne systemy prawne. Podążając za tą teorią, traktat
międzynarodowy stał się częścią narodowego systemu prawa jeśli został zalegalizowany lub wcielony
przez prawo krajowe.
W hierarchii norm, traktat miał tę samą moc prawną co Ustawa uchwalona przez parlament: zgodnie z
zasadą: lex posteriori derogat priori, traktat miał moc wiążącą wobec wcześniejszych praw, ale nie
wobec Ustaw Parlamentarnych, które zostały uchwalone i weszły w życie po zalegalizowaniu
wspomnianego traktatu do krajowego porządku prawnego.
W 1971r. Sąd Najwyższy odszedł od dualistycznej wizji i przestrzegał monistycznej wizji. Prawo
międzynarodowe i krajowe uważa się za stanowiące jeden system prawny.
Gdy parlament wyraża zgodę na traktat międzynarodowy, można go bezpośrednio zastosować
odnośnie narodowego porządku prawnego. Nie istnieje dalsza potrzeba wdrażania traktatów. Jeśli
ponadto postanowienia takiego traktatu są wystarczająco jasne i pełne to tworzą wszystkie swoje
własne prawa i obowiązki dla osób fizycznych w sensie nie występowania potrzeby dodatkowych
regulacji krajowych, wtedy takie postanowienia są samo-wykonawcze i mają moc wiążącą wobec
uprzednich i późniejszych Ustaw Parlamentarnych.

Zwykłe sądy, które stają wobec wyboru wcześniejszych lub późniejszych praw zawierających
przepisy niezgodne z traktatami samo-wykonawczymi, muszą orzec, że tych praw nie można
stosować.
Ta przewaga samo-wykonawczych międzynarodowych norm prawnych nad krajowymi prawami jest
szczególnie ważna na polu praw człowieka i Prawa Unii Europejskiej.

8.2. Traktaty dotyczące praw człowieka

Sądy belgijskie traktują większość postanowień Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i
Podstawowych Wolności jako samorealizujące się.
Obywatele mogą zatem przed sądem powoływać się bezpośrednio na postanowienia tych traktatów,
nawet jeśli oznacza to, że nie są brane pod uwagę ustawy uchwalone przez Parlament.

W rezultacie tego w Belgii istnieje znaczny wpływ traktatów dotyczących praw człowieka
a w szczególności Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka na postęp prawny w wielu
dziedzinach prawa w szczególności prawa rodzinnego i prawa postępowania kryminalnego.

8.3. Prawo europejskie

Porządek prawny Wspólnoty Europejskiej jest bardzo szczególnym międzynarodowym systemem
prawnym, ponieważ podstawowe traktaty wspólnoty europejskiej powoływały instytucje upoważnione
do tworzenia przepisów w sposób autonomiczny, które stają się wiążące na terytorium jego
wszystkich państw członkowskich. Prawo europejskie zostało nałożone na systemy prawne państw
członkowskich.

Jedna z tych autonomicznych instytucji – Europejski Trybunał Sprawiedliwości – stwierdziła, że
ponadnarodowy porządek prawny byłby bezwartościowy i utraciłby swą jednorodność, gdyby był
pominięty przez krajowe normy państw członkowskich.

To rozumowanie zostało przyjęte przez belgijski Sąd Najwyższy; uznaje on bezpośrednie
zastosowanie, charakter samorealizacji i nadrzędność w stosunku do norm krajowych, nawet
wcześniej uchwalonych.

Drugorzędne przepisy wspólnotowe, tj, normy przyjęte przez te autonomiczne instytucje w ramach
praw przyznanych im traktatami UE również mają moc nadrzędną w stosunku do prawa krajowego.
- Jest to wyraźne w stosunku do rozporządzeń, które zgodnie z definicją mają bezpośrednie
zastosowanie w państwach członkowskich, co oznacza, że zaliczają się do najwyższych norm
wewnętrznego porządku prawnego państwa członkowskiego bez jakiejkolwiek potrzeby wdrożenia w
krajowy system prawny.
Jeśli postanowienia rozporządzenia są wystarczająco jasne i nie pozostawiają marginesu uznaniowości
dla władz krajowych, wówczas mogą być przywoływane przez osoby fizyczne i prawne nie tylko
w stosunku do państwa, ale również w odniesieniu do innych osób.
- Dyrektywy europejskie nie mają bezpośredniego zastosowania, ale muszą być wprowadzone w życie
w określonym przedziale czasowym okreslonym w samej dyrektywie. Dyrektywy mogą mimo to
zawierać postanowienia, które spełniają wszystkie warunki stanowiące o jej samorealizacji. Jeśli okres
na wprowadzenie minie i państwo członkowskie nie podejmie koniecznych działań, wówczas osoby
mogą przywoływać postanowienia samorealizujące się w stosunku do opieszałego państwa
członkowskiego, jednak nie w stosunku do innych osób. Co więcej, państwo członkowskie może stać
się odpowiedzialne za szkody spowodowane w stosunku do osób na skutek opóźnionego bądź
wadliwego wdrożenia dyrektywy.

III. Prawo spółek

1. Możliwości inwestycyjne

Gospodarka belgijska charakteryzuje się dwoma głównymi cechami:
1. Jako jeden z pierwszych krajów europejskich poddanych industrializacji posiada silne podstawy
produkcyjne, ale rozwój nastąpił również na rynku technologicznym i usługowym.
2. Drugą ważną cechą jest otwartość jej gospodarki odzwierciedlająca położenie geograficzne kraju
i żywotne znaczenie handlu zagranicznego.
Belgia posiada wieloletnie tradycje przyjmowania zagranicznych inwestycji. Ogólną zasadą jest
globalna równość: nie ma żadnego rozróżnienia pomiędzy spółkami krajowymi a zagranicznymi!!!
Wszelkie finansowe środki pomocowe na inwestycje są przyznawane przez autonomiczne władze
regionalne. Poziom dotacji dostępny w Brukseli, Flandrii lub Walonii nieznacznie różni się w
zależności od czynników takich jak pobudzanie zatrudnienia, skład technologiczny i zapotrzebowanie
na projektowaną inwestycję w regionie.
Co więcej, dodatkowe zachęty finansowe dostępne są w niektórych rejonach za pośrednictwem
funduszy strukturalnych UE.
Dostępne są zachęty związane z kosztami pracy poprzez obniżki składek ubezpieczeń społecznych,
szkolenia oraz środki na tworzenie miejsc pracy na poziomach federalnym i regionalnym.

2. Wewnętrzne przepisy prawne

Do 6 lutego 2001 przepisy dotyczące spółek prawa cywilnego i handlowego w Belgii znajdowały się
w Kodeksie cywilnym (Art. 1832-1873) z jednej strony i Kodeksie Handlowym, (tom I, rozdział IX)
z drugiej strony. Przepisy z 7 maja 1999r. zebrały i powiązały prawie wszystkie te przepisy w jeden
kodeks zwany zazwyczaj Kodeksem Spółek.
W wyniku tego powiązania, artykuły Kodeksów cywilnego i handlowego dotyczące spółek przestały
obowiązywać i zostały zastąpione przepisami Kodeksu Spółek, który wszedł w życie 6 lutego 2001r.

3. Określenie prawnej struktury spółek

3.1. Ogólna zasada

Brak konieczności uzyskiwania zgody władz i brak ograniczeń w transferze kapitału do i z Belgii

3.2. Główne możliwości

Belgijskie prawo handlowe określa spółki prawa handlowego w różnych postaciach.
Najpowszechniejsze formy, jakie spółki mogą przyjąć to: spółka akcyjna (N.V./S.A.), jednoosobowa
spółka

z

ograniczoną

odpowiedzialnością

(B.V.B.A./S.P.R.L.),

spółdzielnia,

Europejskie

Ugrupowanie Interesów Gospodarczych.

Spółki zamierzające zarejestrować się w Belgii mogą zdecydować o prowadzeniu działalności za
pośrednictwem przedsiębiorstwa zależnego (utworzonego zgodnie z prawem belgijskim) lub oddziału
(stworzonego zgodnie z przepisami innego kraju).

3.3. Tworzenie przedsiębiorstwa zależnego

Przedsiębiorstwo przyjmujące formę spółki zorganizowanej według prawa belgijskiego jest obdarzone
osobowością prawną a zatem stanowi osobę prawną różną od firmy matki.

3.3.1. Sposób postępowania

Przedsiębiorstwo zależne, które przyjmuje formę spółki akcyjnej (S.A./N.V.) musi być utworzone na
mocy aktu notarialnego. Należy również dostarczyć wstępny plan finansowy na okres 2 lat.
Artykuły umowy spółki i wszystkie dokumenty dotyczące ustanowienia dyrektorów i audytorów
muszą być złożone w Sądzie Handlowym i muszą być opublikowane w Belgijskiej Gazecie

Urzędowej w ciągu 15 dni. Językiem dokumentów jest albo francuski, albo holenderski w zależności
od regionu, w którym będzie znajdować się siedziba firmy.
Na koszty początkowe składają się:

• Opłaty notarialne, które są obliczane jako procent malejący od subskrybowanego kapitału: nie

mniej niż 500 do 750 €

• Podatek rejestrowy w wysokości 0,5% od kapitału subskrybowanego
• Koszty publikacji w Gazecie Urzędowej

Przedsiębiorstwo zależne musi być zarejestrowane w lokalnym Rejestrze Handlowym i musi również
wystąpić o numer identyfikacyjny VAT.

3.3.2. Kapitał akcyjny i organizacja

3.3.2.1.. Spółka akcyjna

- Wymagania dotyczące minimalnego kapitału i minimalnej kwoty płatności zależą od tego, jaką
formę przyjmie przedsiębiorstwo zależne. W przypadku spółki akcyjnej minimalny kapitał akcyjny
należy wnieść i wpłacić minimalny kapitał akcyjny w wysokości 61,500 €. Kapitał akcyjny może być
również wniesiony w naturze, ale wymaga to operatu szacunkowego wykonanego przez
upoważnionego audytora.

- Spółka akcyjna wymaga przynajmniej 2 udziałowców, którymi mogą być osoby fizyczne bądź
prawne (belgijskie lub obce). Wszelkie pełnomocnictwa do bieżącego zarządzania spółką są w rękach
zarządu utworzonego przez wszystkich dyrektorów (przynajmniej 3). Dyrektorzy ci nie muszą być
udziałowcami. Nie ma również żadnych wymagań odnośnie ich obywatelstwa lub miejsca
zamieszkania.
Bieżące zarządzanie sprawami spółki może być scedowane przez zarząd na jednego lub więcej
dyrektorów lub nawet na jedną lub więcej osób nie zasiadających w zarządzie takich jak kierownicy.
Okres przyznania stanowiska nie może przekraczać 6 lat.

3.3.2.2. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Jest tworzona przez jedną bądź więcej osób, które są odpowiedzialne jedynie za aktywa, które wnoszą
do spółki. Udziały można przenosić, ale tylko pod pewnymi warunkami.
Minimalny kapitał wynosi 18,600 € i musi być w pełni wniesiony i wpłacony do wysokości jednej
trzeciej (6,200 €). Ta forma spółki dopuszcza kierowanie tylko przez jednego dyrektora.

3.4. Tworzenie oddziału

W przeciwieństwie do przedsiębiorstwa zależnego, oddział, chociaż może stanowić osobę różną od
centrali zagranicznej spółki, nie posiada oddzielnej osobowości prawnej, ale stanowi część osoby
prawnej tej zagranicznej spółki.

3.4.1. Sposób postępowania

W ramach formalności związanych z rejestracją spółka zagraniczna musi przedstawić do Sądu
Handlowego kopię swojego statutu wraz z jej postanowieniem o utworzeniu belgijskiego oddziału
oraz nazwisko kierownika lub dyrektora oddziału oraz udzielone mu pełnomocnictwa jako prawnemu
reprezentantowi spółki w Belgii.
Główne koszty stanowią:

• koszt tłumaczenia uwierzytelnionego statutu spółki oraz dokumentów spółki matki na język

albo francuski, albo holenderski

• opłata za publikację w Belgijskiej Gazecie Urzędowej

Sprawozdanie finansowe zagranicznej spółki (sprawozdanie roczne oraz skonsolidowane
sprawozdanie roczne) muszą być przetłumaczone i złożone w Narodowym Banku Belgii.
Oddział musi być zarejestrowany w lokalnym Rejestrze Handlowym i musi wystąpić o numer
identyfikacyjny VAT

3.4.2. Kapitał akcyjny i organizacja

Nie ma wymagań odnośnie minimalnego kapitału, ale spółka matka musi zainwestować niezbędną
ilość pieniędzy w celu prowadzenia interesów w Belgii. Jednakże oddziały zatrudniające więcej niż
100 pracowników muszą powołać również przewidzianego ustawą wykwalifikowanego audytora.

3.5. Przedsiębiorstwo zależne a oddział

3.5.1. Ogólne różnice

Ponieważ przedsiębiorstwo zależne jest oddzielną osobą prawną, jego zobowiązania są ograniczone do
wysokości własnych aktywów. Udziałowcy zatem nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania
przedsiębiorstwa zależnego ponad kwotę wniesionego kapitału.
Ponieważ oddział nie posiada osobowości prawnej, to zobowiązania zaciągnięte przez taki oddział
mogą być wymagalne z aktywów zagranicznej spółki, nawet jeśli jest ona zlokalizowana poza Belgią.
Aby tego uniknąć tego firmy zagraniczne mogą rozważyć utworzenie we własnym kraju
przedsiębiorstwa zależnego, które następnie utworzy oddział.

3.5.2. Zarząd

Przedsiębiorstwo zależne w postaci spółki akcyjnej jest kierowane przez zarząd. Nie istnieją żadne
wymagania odnośnie ich obywatelstwa lub miejsca zamieszkania. Zarząd może scedować
pełnomocnictwa w celu przypisania jednej lub więcej osobom bieżącego zarządzania spółką.
Przedsiębiorstwo zależne w postaci jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
dopuszcza powołanie tylko jednego dyrektora.
Oddział musi powołać reprezentanta prawnego. Reprezentant ten nie musi wykazywać się belgijskim
obywatelstwem, czy miejscem zamieszkania w Belgii. Struktura i zakres pełnomocnictw udzielonych
reprezentantowi może być dowolnie skonstruowana przez oddział.

3.5.3. Publikacja sprawozdań rocznych

Przedsiębiorstwo zależne musi prowadzić zapisy księgowe zgodnie z przepisami prawa belgijskiego
i musi publikować roczne sprawozdania finansowe.
Oddziały muszą również prowadzić księgowość zgodnie z belgijskimi zasadami księgowania, ale nie
są zobowiązane do publikowania rocznych sprawozdań finansowych. Jedynie sprawozdanie finansowe
zagranicznej spółki, której część stanowi oddział, musi zostać opublikowane w jednym z urzędowych
języków belgijskich. Sprawozdania spółki matki muszą być skontrolowane i poświadczone zgodnie z
wymogami obowiązującymi w kraju spółki matki.

3.5.4. Opodatkowanie

Podczas gdy podatek rejestrowy jest płatny dla stawki 0,5% od subskrybowanego kapitału
jakiegokolwiek przedsiębiorstwa zależnego, to podatek taki nie jest należny w przypadku utworzenia
w Belgii oddziału. Kwota “kapitału roboczego”, która jest przekazywana do dyspozycji oddziału przez
centralę nie podlega faktycznie takiemu opodatkowaniu.
Z drugiej strony, podczas gdy udziały i honoraria płacone przez spółkę zależną dla spółki matki
podlegają odliczeniu w celach podatkowych, to przypadek taki nie ma miejsca w przypadku takich
płatności oddziału na rzecz centrali.

4. System podatkowy

W wyniku reform konstytucyjnych państwa federacyjnego, społeczności i regiony uzyskały prawo
ściągania dowolnego podatku, jaki zechcą nałożyć.
Jednakże w celu uniknięcia konfliktów systemu podatkowego konstytucja umożliwiła rządowi
federalnemu możliwość ograniczenia praw do nakładania podatków przez społeczności i regiony w
przypadku dowiedzionej konieczności.
W wyniku tego prawodawca federalny zabronił społecznościom i regionom ściągania podatków w
obszarach uprzednio opodatkowanych przez przepisy federalne.

4.1. Podatki dochodowe

4.1.1. Podatek dochodowy od osób fizycznych

Osoby fizyczne będące rezydentami belgijskimi mają opodatkowane dochody osiągnięte na całym
świecie. Dochód podlegający opodatkowaniu składa się z dochodu z nieruchomości, z tytułu
zatrudnienia lub samozatrudnienia oraz z innych dochodów wszelkiego rodzaju.
Możliwe odliczenia: zwykłe koszty związane z wykonywanym zawodem i w pewnych przypadkach
charakteru osobistego oraz kwota wolna od podatku. Podatek dochodowy od osób fizycznych różni się
w zależności od dochodu netto podlegającego opodatkowaniu od 0% do 50%.
Osoby nie będące rezydentami oraz niektórzy cudzoziemcy będący rezydentami (status
ekspatriacyjny) są opodatkowani jedynie od dochodów z działalności zawodowej wykonywanej na
terenie Belgii. Członkowie zarządu tymczasowo skierowani do pracy w Belgii mogą ubiegać się o
specjalny status ekspatriacyjny udzielany przez ministra finansów w momencie oddelegowania do
Belgii. Status polega na pozwoleniu zastosowania pewnej liczby określonych odliczeń od belgijskiego
podatku (nadmierne koszty mieszkaniowe, koszty przeprowadzki i zagospodarowania się, edukacja)
i zwolnieniu z opodatkowania w Belgii wszelkich zarobków uzyskiwanych z pracy wykonywanej
poza Belgią (na przykład zagraniczne wyjazdy służbowe).

4.1.2. Podatek dochodowy od osób prawnych

Podatek dochodowy od osób prawnych w Belgii jest nakładany na dochody uzyskiwane na całym
świecie. Belgijskie spółki jak również oddziały zagranicznych spółek są zatem opodatkowane z ich
zagranicznych źródeł przychodów do poziomu związanego z ich działalnością.
Każde aktywa posiadane przez spółkę są traktowane jako służące celom prowadzenia działalności.
Cały zatem ich dochód jest traktowany jako dochód z działalności.
Podstawowa stawka podatku od osób prawnych wynosi 33,99%. Jednakże dochody ze źródeł
zagranicznych, które nie są zwolnione umowami dotyczącymi opodatkowania, są opodatkowane
jedynie w jednej czwartej stawki podatku od osób prawnych.
Obniżone stawki są dostępne dla mniejszych spółek o dochodzie podlegającym opodatkowaniu nie
przekraczającym 322.261,59 €.

4.2. Opodatkowanie pośrednie

4.2.1. Podatek od towarów i usług

VAT jest podatkiem od towarów i usług sprzedawanych w toku niezależnie prowadzonej działalności
gospodarczej. Taki dostawca towarów bądź usług jest kwalifikowany jako podatnik VAT. Osoba taka
musi zazwyczaj nakładać VAT na klienta. Z drugiej strony może ona domagać się zwrotu podatku
VAT zapłaconego własnym dostawcom. Jedynie różnica VAT-u – jeśli jest dodatnia – pomiędzy
wychodzącymi fakturami a Vat-em od nabywanych usług jest płatna do urzędu podatkowego.
Niektóre usługi świadczone przez osoby prowadzące niezależną działalność gospodarczą kwalifikują
się do zwolnienia z podatku (na przykład prawnicy i notariusze).
VAT jest również należny od towarów importowanych do kraju spoza Unii Europejskiej, nawet jeśli
importer nie prowadzi niezależnej działalności gospodarczej.
Towary nabywane od płatników VAT-u z innych państw członkowskich Unii Europejskiej są
traktowane jako opodatkowane dostawy, jeśli są kupowane przez płatników VAT – z lub bez prawa
odliczenia zapłaconego podatku VAT – lub przez osobę prawną nie będącą płatnikiem VAT taką jak
władze publiczne nie prowadzące działalności gospodarczej. W przypadku takich wewnątrz
wspólnotowych dostaw towarów belgijski odbiorca płaci belgijski podatek VAT, podczas gdy płatnik
VAT innego państwa członkowskiego wykonuje odliczenie i nie musi stosować podatku VAT
obowiązującego w jego kraju.
Obecnie standardowa stawka podatku VAT w Belgii wynosi 21%. Istnieje również stawka 6%.

4.2.2. Opłaty rejestracyjne

Podatek ten jest nakładany na transakcje w odniesieniu do nieruchomości zlokalizowanych w Belgii.
Sprzedaż takiej nieruchomości, jak zobaczymy później w rozdziale o kupnie nieruchomości podlega
opłacie rejestracyjnej w wysokości 10% (we Flandrii) w odniesieniu do jej wartości umownej.
Pozostałe regiony utrzymują wciąż stawkę 12,5%.
Nowe budynki mogą być sprzedawane z uwzględnieniem podatku VAT. Sprzedaż taka jest zwolniona
z rejestracji, tak długo jak dotyczy ona samego budynku bez gruntu.
Darowizny dokonane aktem notarialnym podlegają również opłacie rejestracyjnej (podatek od
darowizn). Zachodzi to najczęściej przy przeniesieniu praw własności nieruchomości.

5. Prawo spółek i pośrednictwo

Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami jest uregulowany Dekretem Królewskim z dnia 6
września 1993 chroniącego tytuł zawodowy i wykonywanie zawodu pośrednika nieruchomości.
Nikt nie może wykonywać zawodu pośrednika nieruchomości w pojęciu samozatrudnienia, jako
główne lub dodatkowe zajęcie, ani posługiwać się tytułem zawodowym “Pośrednik nieruchomości,
zatwierdzony przez I.P.I.” ani “Pośrednik nieruchomości – stażysta”, jeśli nie jest wpisany w rejestrze
osób dopuszczonych do wykonywania zawodu lub na liście stażystów prowadzonych przez Instytut
Zawodowy pośredników nieruchomości (IPI), lub jeśli będąc pośrednikiem ustanowionym za granicą
nie otrzymał upoważnienia do wykonywania zawodu.
Zasady te mają dotyczyć pośredników nieruchomości, zarządców majątkiem wspólnym, kierowników
budowy oraz zarządców nieruchomości, którzy pracują w ramach samozatrudnienia i zajęcie to
stanowi ich główne lub pomocnicze źródło dochodów, jak również pośredników zatrudnionych przez
spółki i wykonujących powyższe obowiązki.
Należy zauważyć, że w przypadku osób wykonujących zawód, które pracują w ramach spółki
(najpowszechniejszą formą agencji nieruchomości są spółki akcyjne oraz spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością) prawo dotyczy jedynie osób fizycznych pełniących obowiązki administracyjne,
zarządcze lub są czynnymi wspólnikami w tej spółce, którzy osobiście prowadzą nadzór lub które są
skutecznie odpowiedzialne za piony realizujące ten zakres zadań. Brak takich osób skutkuje tym, że
określone zobowiązania dotyczą administratora lub kierownika lub (czynnego wspólnika), który został
wyznaczony przez firmę do tego celu.
W celu zastosowania tych przepisów, domniema się, że osoby te wykonują swoją działalność
w ramach samozatrudnienia.
Gdy agent nieruchomości pracuje w ramach spółki, wówczas zysk spółki zostaje dodany do podatku
dochodowego od osób prawnych a zarobki pośrednika nieruchomości do podatku dochodowego od
osób fizycznych.
Zalety wynikające z pracy agenta w ramach spółki to:

- Ograniczona odpowiedzialność
- Zyski kapitałowe realizowane z udziałów w pełni podlegają odliczeniu od podatku

dochodowego od osób prawnych

- Maksymalna stawka podatku dochodowego od osób prawnych jest mniejsza od maksymalnej

stawki podatku dochodowego od osób fizycznych

- Korzystniejsze ubezpieczenie społeczne

Wady pracy w ramach spółki to:

- Więcej formalności: np. plan finansowy

Większe koszty: opłata notarialna +/- 500 do 750 €, koszty publikacji,

III. Zakup nieruchomości i obrót nieruchomościami

1. Otoczenie gospodarcze

Potencjalni nabywcy nieruchomości, czy to zabudowanych, czy nie zabudowanych, często czują się
zagubieni w gąszczu procedur i nie rozumieją wielotorowości i różnorodności przepisów. Dotyczy to
zarówno rodowitych Belgów, jak i cudzoziemców.
Przepisy dotyczące rynku nieruchomości są tworzone na szczeblu federalnym, regionów, prowincji
i poszczególnych miast, nic więc dziwnego, że nowicjusz może się łatwo zgubić w tym gąszczu
przepisów.
W sensie gospodarczym zakup nieruchomości realizuje się poprzez wymianę nieruchomości
zabudowanej lub niezabudowanej na określoną kwotę pieniędzy, wniesioną gotówką lub przy pomocy
kredytu.
Oferty kupna - sprzedaży mogą być sporządzane, a transakcje mogą być zawierane albo bezpośrednio
przez sprzedającego i kupującego lub przy pomocy strony trzeciej, takiej jak pośrednik w obrocie
nieruchomościami lub notariusz. W przypadku przetargu publicznych nieruchomości są one
sprzedawane stronie oferującej najwyższą cenę.

1.1. Transakcje pomiędzy osobami fizycznymi

Sprzedający najczęściej informuje o zamiarze sprzedaży podając stosowną informację w formie
plakatu umieszczonego na nieruchomości lub dając ogłoszenie do prasy (specjalistycznej lub
ogólnodostępnej), ewentualnie poprzez internet.
Właściciel sam zajmuje się otrzymanymi ofertami, a transakcja może być zawarta z udziałem
pośrednika lub bez niego. Kupujący otrzymuje dane jedynie od sprzedającego i sam musi zasięgnąć
koniecznych informacji, osobiście zwracając się do odpowiednich instytucji.

1.2. Transakcje zawierane przy pomocy profesjonalnego pośrednika

Oczywiście właściciel może zwrócić się do profesjonalnego pośrednika zlecając mu sprzedaż
nieruchomości. Pośrednik taki, którym może być agent obrotu nieruchomościami lub notariusz, jest
jednocześnie doradcą i ma obowiązek informować swojego klienta i prowadzić go w czasie transakcji.
W dużych miastach większość transakcji zawiera się przy pomocy pośrednika, którym jest agent
obrotu nieruchomościami.
W mniejszych miastach i na wsi sprzedający najczęściej powierza sprzedaż nieruchomości
notariuszowi. Do jego obowiązków należy doradzanie oraz udzielanie informacji potencjalnym
kupującym. Należy zaznaczyć, że również w mniejszych miastach obserwuje się zmiany
dotychczasowego sposobu działania.

2. Środowisko prawne

2.1. Umowa cywilnoprawna

Prawo belgijskie opiera się na podstawowej zasadzie, iż o zawarciu umowy decyduje zgoda stron co
do jej przedmiotu i ceny. Jest to zastosowanie zasady wolności podejmowania decyzji.
Belgijskie prawo krajowe zaleca dokładne wyszczególnienie efektów, jakie pociąga za sobą transakcja
sprzedaży dla stron trzecich (innych niż sprzedający i kupujący).

Dzieje się tak dlatego, że o ile umowa pomiędzy stronami istnieje od momentu osiągnięcia przez nie
porozumienia co do przedmiotu umowy i ceny, to strona trzecia ma możliwość zgłoszenia sprzeciwu
wobec umowy dopiero począwszy od terminu jej uwierzytelnienia przez notariusza i zarejestrowania
w księdze wieczystej.

2.2. Przepisy podatkowe

W Belgii, w momencie zawierania transakcji, pobiera się szereg podatków.

2.2.1. Opłata za zmianę właściciela lub opłata rejestracyjna

Przepisy rejestracyjne stanowią, że od sprzedaży nieruchomości pobiera się podatek wynoszący 10%
(we Flandrii) ceny sprzedaży (W Brukseli i w Walonii wynosi on 12,5%).
W niektórych przypadkach ma zastosowanie zmniejszona stawka.

Opłata rejestracyjna staje się wymagalna w terminie podpisania dokumentu uwierzytelniającego i nie
później niż w po upływie czterech miesięcy od daty podpisania umowy sprzedaży.
Urzędnik rejestracyjny pobiera opłatę w oparciu o cenę w podaną w akcie sprzedaży. Jednakże, jeżeli
uzna, że cena jest zaniżona w stosunku do wartości nieruchomości, może zlecić określenie ceny przez
rzeczoznawcę skarbowego i zażądać od kupującego dodatkowej opłaty.

2.2.2. Podatek od towarów i usług VAT

W niektórych przypadkach opłata rejestracyjna może być zastąpiona przez podatek VAT.
Ma to miejsce wtedy, gdy
1° nieruchomość jest w trakcie budowy
2° jest to nieruchomość niedawno wybudowana, a sprzedaż następuje przed 31 grudnia roku
następującego po roku, w którym nieruchomość została opodatkowana po raz pierwszy.
W obu przypadkach następuje wyodrębnienie z ceny sprzedaży ceny i wartości gruntu, na którym
znajdują się naniesienia (dla celów opłaty rejestracyjnej) oraz ceny i wartości naniesień (które są
opodatkowane podatkiem VAT według stawki 21%).

2.2.3. Podatek od nieruchomości

Każdy właściciel nieruchomości w Belgii raz do roku ma obowiązek zapłacenia podatku od
nieruchomości. Wymiar podatku obliczany jest na podstawie dochodu katastralnego osiąganego z
nieruchomości.
Obliczenie stawki podatku od nieruchomości różni się w różnych miastach.
Kupujący ponosi koszty podatku od nieruchomości od daty podpisania aktu notarialnego sprzedaży
lub od dnia wejścia w posiadanie nieruchomości.

2.2.4. Podatek od zysków kapitałowych

Podatek od zysków kapitałowych jest należny od sprzedawcy nieruchomości a nie od kupującego.

- Budynki
Sprzedaż tego typu nieruchomości może podlegać opodatkowaniu ze względu na wzrost wartości
nieruchomości. Podatek ten sięga 16,5% i jest nakładany na wzrost wartości nieruchomości nabywanej
i odsprzedawanej w ciągu 5 lat od daty zakupu (istnieją wyjątki).

- Grunty
Grunty również mogą podlegać opodatkowaniu zysków kapitałowych. Stawka podatku wynosi 33%,
jeśli odsprzedaż następuje w ciągu 5 lat i 16,5%, jeśli sprzedaż zachodzi po 5 latach, ale w ciągu 8 lat
od daty aktu notarialnego sprzedaży.

2.3. Prawo administracyjne

Zagospodarowanie terenów zostało szeroko zregionalizowane. We Flandrii przyjęto rozporządzenie
dotyczące spełniania norm środowiskowych.

Najważniejsze postanowienia mówią, że sprzedawca nieruchomości:

a) musi wystąpić do Publicznego Przedsiębiorstwa Oczyszczania dla Regionu Flamandzkiego

(OVAM), świadectwo gruntowe, z treścią którego musi zapoznać się kupujący przed
zawarciem jakiejkolwiek umowy dotyczącej przeniesienia własności.

b) Musi wykonać utylizację terenu przed przeniesieniem własności, jeśli wysoce uzasadnione są

podejrzenia co do występowania zanieczyszczeń.

3. Zakup

3.1. Uczestnicy

3.1.1. Strony umowy

Sprzedający tak jak i kupujący mogą posiadać obywatelstwo zarówno belgijskie jak i obce oraz być
osobą fizyczną jak i prawną

3.1.2. Pośrednicy lub agenci

a) Notariusz
Notariusz według prawa jest osobą urzędowo kompetentną w pewnych sprawach. Państwo przekazało
mu uprawnienia publiczne upoważniające go do nadania wartości równorzędnej z osądem
otrzymanych przez niego dokumentów.
W Belgii notariusz może przeprowadzić negocjacje związane z nieruchomością, jednakże nie
zaniedbując swojego obowiązku bezstronności. Wolno mu interweniować przy umowach sprzedaży w
charakterze doradcy i jako urzędnik, który następnie sporządzi akt notarialny.
Sprzedający i kupujący mają dowolność w wyborze notariusza; dwaj notariusze dzielą się opłatami
dotyczącymi dokumentu pomiędzy stronami. Opłaty notarialne są określone przepisami.

b) Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Pośrednik nieruchomości zawodowo zajmuje się transakcjami na rynku nieruchomości oraz
zarządzaniem nieruchomościami. Jego rola sprowadza się przede wszystkim do wynegocjowania
pomiędzy sprzedającym a kupującym warunków transakcji a czasami do opracowania wniosku
o kredyt. Proszony jest o sporządzenie umowy sprzedaży.
Może również działać jako pośrednik przy najmie lub odgrywać rolę w zarządzaniu budynkiem
(budynkami) w charakterze reprezentanta współwłaścicieli.
Wielu pośredników nieruchomości jest członkami organizacji lub federacji zawodowych zajmujących
się szkoleniami oraz interesami tej grupy zawodowej jak również kontrolą przestrzegania przez
członków kodeksu etyki zawodowej (Dekret Królewski 6/9/1993 powołujące zawód pośrednika
nieruchomości) Jednak wszyscy są zobowiązani do członkostwa w Instytucie Krajowym.
Podpisanie umowy sprzedaży jest podstawą dla pośrednika do otrzymania prowizji (zazwyczaj
pomiędzy 3 a 5%). Prowizja ta jest płatna w ogólności tylko w przypadku podpisania aktu
notarialnego przez notariusza. Prowizja jest zazwyczaj płatna przez sprzedającego, jednakże jeśli ma
on zlecenie odszukania nieruchomości dla kupującego, wówczas kupujący opłaca koszt pośrednika.

c) Licencjonowany geodeta/rzeczoznawca
Jest on zasadniczo technikiem:

- Określa dokładną powierzchnię nieruchomości, gdy konieczne jest wykonanie pomiarów
- Jedna ze stron może mu również powierzyć oszacowanie wartości nieruchomości

Koszty i opłaty są ponoszone przez stronę, która zażądała tego. Strony mogą ustalić podział kosztów.

3.1.3. Pozostali uczestnicy

a) banki i towarzystwa pożyczkowe
Biorą one często udział w finansowaniu transakcji nieruchomości.
Potencjalny kupujący występuje do nich w momencie podpisania umowy przedwstępnej.
Sprzedający podpisuje dokument tak szybko, jak to możliwe a kupujący nie ponosi ryzyka utraty
wybranej nieruchomości.
W tych okolicznościach kupującemu zaleca się podpisanie umowy przedwstępnej pod warunkiem, że
uzyska kredyt, o który występuje.
Zakupiona nieruchomość stanowi zazwyczaj zabezpieczenie kredytu poprzez system hipoteki.

b) posiadacze prawa pierwokupu i praw pierwszeństwa
Prawo pierwokupu nabywa się zazwyczaj dzięki przepisom prawnym. Na przykład miasto może w
pewnych przypadkach być uprawnione do skorzystania z prawa pierwszego wyboru, jeśli
nieruchomość jest częścią ulicy lub dzielnicy określonej wcześniej przez władze w celu rozbudowy.
Prawa pierwszeństwa stanowią część umowy. Jest to przypadek, gdy najemca otrzymał od właściciela
prawo pierwszej odmowy zakupu wynajmowanej nieruchomości.

c) rejestracja hipoteki
Są to rejestry gruntów, w których obowiązkowo są rejestrowane wszystkie akty notarialne i orzeczenia
sądowe obejmujące zmianę własności i w których wprowadza się wszystkie kredyty hipoteczne i
przywileje dotyczące nieruchomości.
Wszystkie poniższe wydarzenia są rejestrowane dla każdej nieruchomości:

- Zmiana właściciela (sprzedaż, darowizna, zamiana,…)
- Zmiana jej konfiguracji (na przykład podział)
- Służebności dotyczące nieruchomości
- Opłata hipoteczna nieruchomości

Przepisywanie lub wpisy do rejestru hipotecznego są formalnością umożliwiającą upublicznienie
umów sprzedaży i zaskarżenie ich przez trzecie strony.
Wydział ten podlegający ministrowi finansów jest zasadniczy i notariusz musi się z nim zapoznać
przed sporządzeniem poświadczonej umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości.

4. Ramy prawne

4.1. Umowa sprzedaży

Akt notarialny poświadczony przez notariusza jest poprzedzony dokumentem w formie prywatnej
umowy: umową przedwstępną.
Znaczenie umowy przedwstępnej jest niestety często niedoceniane. Nieuzasadnione jest myślenie, że
jest to niebezpieczne zobowiązanie a z drugiej strony, że jest ostateczne. O ile nie postanowiono
inaczej własność nieruchomości jest przenoszona na kupującego.
Sygnatariusze nogą jednakże zawiesić ostateczny charakter poprzez zastrzeżenie jednego lub kilku
warunków:

- jeśli warunek nie zostanie spełniony umowa będzie traktowana, jak gdyby nigdy nie istniała
- jeśli warunek zostanie spełniony, umowa będzie ostateczna.

4.2. Treść umowy przedwstępnej

- Ogólne warunki umowy przedwstępnej

Niezależnie od rodzaju kupowanej nieruchomości, umowa obejmuje pewien zakres elementów:

• określenie stron
• określenie sprzedawanej nieruchomości
• stan nieruchomości: w przypadku uszkodzenia pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej

i aktu notarialnego, sprzedający dokona naprawy, ponieważ musi przekazać nieruchomość w
stanie, w którym się znajdowała w momencie podpisania umowy przedwstępnej.

• służebności
• wady ukryte: klauzula zwalniająca sprzedającego z odpowiedzialności za wady ukryte
• Wyszczególnienie przeniesienia własności: przeniesienie to następuje zasadniczo w momencie

podpisania umowy, ale strony mogą ustalić, że przeniesienie własności nastąpi jedynie w dniu
podpisania aktu notarialnego

• Najem nieruchomości: jeśli nieruchomość jest zajmowana należy opisać umowy najmu

i przenieść je na kupującego

• Ubezpieczenie od ognia
• (Ewentualnie) miejskie zarządzenia dotyczące zagospodarowania terenu: na przykład

w niektórych miastach nie wolno budować biur w pewnych dzielnicach

• ceny i sposoby płatności: płatność w dniu poświadczenia umowy: zazwyczaj, chociaż nie

obowiązkowo, płatność z góry w wysokości 10% w momencie podpisania umowy
przedwstępnej

• koszty, opłaty skarbowe i honoraria: płatne przez sprzedającego w dniu podpisania aktu

notarialnego

• (ewentualnie) ubezpieczenie kupującego od nagłej śmierci
• wybór notariusza
• ustalenie daty podpisania aktu notarialnego: zaleca się terminie 4 miesięcy, ponieważ

rejestracja umowy sprzedaży powinna być dokonana w terminie 4 miesięcy od jej podpisania

• (ewentualnie) klauzule karne w przypadku niewykonania umowy

4.3. Akt notarialny

Umowa jest wiążąca, ale obejmuje tylko strony umowy i nie może być przeciwstawiona trzecim
stronom, które nie były uwzględnione w umowie.
Prawo wymaga udziału notariusza w celu przeniesienia własności wyrażonej w akcie notarialnej. Akt
notarialny jest sporządzany zgodnie z prawem, notariusz ma nadać umowie ramy prawne.
Notariusz, który głośno odczytuje akt notarialny stronom, musi wyjaśnić wszystkie jego warunki.
Akt notarialny zazwyczaj składa się z sześciu rozdziałów:

1. określenie stron
2. określenie nieruchomości
3. standardowe warunki ogólne
4. warunki specjalne
5. cena i sposób płatności
6. różne oświadczenia związane z wypełnieniem pewnych formalności

Zostały one już wyjaśnione i nie ma potrzeby ponownego ich omawiania w szczegółach

4.4. Postępowanie po zawarciu umowy

Podpisanie aktu notarialnego przez strony i notariusza nie wyczerpuje obowiązków notariusza.
Notariusz przedstawia umowę sprzedaży urzędnikowi wydziału rejestrowego w terminie 15 dni od jej
podpisania.
Rejestracji umowy towarzyszy uiszczenie opłaty rejestrowej w wysokości 10% (opłaty te są wnoszone
przez kupującego w momencie podpisania umowy).
Gdy tylko opłaty zostają dokonane umowa sprzedaży zostaje przekazana do notariusza, który jest
odpowiedzialny za jej zabezpieczenie.
Notariusz sporządza urzędowy odpis umowy, zwany autentyczną kopią, którą podpisuje. Odpis ten
dokumentujący dokonanie rejestracji zostaje następnie przekazany kupującemu w celu umożliwienia
wniesienia sprzeciwu. Notariusz upewnia się, że umowa została zarejestrowana w odpowiednim
rejestrze hipotecznym. Obowiązkiem notariusza jest przedstawienie kupującemu dokumentu wolnego
od wad prawnych, stwierdzającego tytuł prawny do nieruchomości oraz upewnienie się, że kupujący
może w pełni rozporządzać zakupioną nieruchomością.

4.5. Koszty sprzedaży

Koszty sprzedaży ponosi kupujący w dniu podpisania aktu notarialnego.
Koszty te, błędnie zwane “kosztami notarialnymi” składają się z różnych elementów.

Na przykład:

* cena zakupu w wysokości

25.000 €

- opłata notarialna =

798 €

- opłata rejestrowa =

2.500 €

- pozostałe koszty =

525 €

RAZEM =

3.823 € = 15,29%