http://e-prawnik.pl
Własność i posiadanie
Nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego i służebności gruntowej
Data: 24-08-2009 r.
Nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego
Przedmiotem zasiedzenia jako sposobu nabycia jest prawo własności lub użytkowania wieczystego
.
Prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a
ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko na
gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa i położone w granicach administracyjnych miast
oraz grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do
planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki,
a także grunty stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego (tj. gminy, powiatu lub
województwa samorządowego). Użytkowanie wieczyste może być prawem przysługującym
zarówno osobom fizycznym jak i osobom prawnym. Niezbędną przesłanką powstania prawa
użytkowania wieczystego jest zawarcie umowy oraz wpis do księgi wieczystej, który to wpis ma
charakter konstytutywny, tj. prawo tworzący.
W uchwale z 11 grudnia 1975 r. (sygnatura: III CZP 63/75) Sąd Najwyższy uchwalił zasadę prawną
stwierdzającą dopuszczalność nabycia prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie,
biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi. Możliwość nabycia w drodze
zasiedzenia prawa wieczystego użytkowania jest ograniczona, ponieważ dotyczy tylko już
ustanowionego wieczystego użytkowania na rzecz konkretnej osoby. Oznacza to, że
niedopuszczalne jest zasiedzenie wieczystego użytkowania przez posiadacza nieruchomości
stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy nieoddanej w użytkowanie wieczyste. Nie jest
zatem dopuszczalne powstanie prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie.
Zasiedzenie nie jest generalnym sposobem powstawania praw rzeczowych. Natomiast sama
dopuszczalność nabycia przez zasiedzenie już ustanowionego prawa użytkowania wieczystego
wynika z samej natury tego prawa pokrewnego prawu własności. Uzasadnia to stosowanie
przepisów o zasiedzeniu do wieczystego użytkowania w drodze analogii.
Dopuszczalne jest też nabycie prawa użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia przez kilka
osób w udziałach.
Ponieważ użytkowanie wieczyste jest prawem, które może być ustanowione tylko na
nieruchomościach (i tylko na wybranych), zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego następuje
na analogicznych zasadach jak zasiedzenie własności nieruchomości.
Nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej
Na czym polega służebności gruntowa?
Zgodnie z art. 285 ż 1 K.c., służebość gruntowa polega na tym, że nieruchomość można obciążyć
na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega
bądz
na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z
nieruchomości obciążonej, bądz
na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje
ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądz
też na tym, że
właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu
względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
własności.
Przykład:
Przykładem takiej służebności jest służebność przechodu przez nieruchomość obciążoną do
nieruchomości władnącej, służebność przejazdu, służebność okna, ustanawiana w sytuacji, gdy
budynek usytuowany jest tak blisko nieruchomości sąsiedniej, że otwarcie okna doprowadziłoby do
przekroczenia granicy; służebność oparcia budynku o mur sąsiada;służebność przegonu lub wypasu
bydła, służebność czerpania wody ze z
ródła lub studni znajdujących się na sąsiednim gruncie.
Jak można zasiedzieć służebność gruntową?
Nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej reguluje art. 292 K.c., zgodnie z którym ?
służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na
korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności
nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.? Służebność gruntowa jest
jedynym ograniczonym prawem rzeczowym (w przeciwieństwie do prawa własności, które daje
pełnię uprawnień do rzeczy - w zasadzie właściciel może z rzeczy korzystać, rzecz zbyć, oddać, a
nawet zniszczyć, ograniczone prawa rzeczowe dają możliwość korzystania tylko z pewnych,
ograniczonych uprawnień do rzeczy), które może być przedmiotem zasiedzenia.
Nie można nabyć przez zasiedzenie służebności osobistej, gdyż ta - jak sama nazwa
wskazuje - związana jest ściśle z osobą, a nie z nieruchomością, jak służebność gruntowa.
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie jedynie wówczas, gdy polega na
korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W związku z tym, przedmiotem zasiedzenia
może być jedynie służebność gruntowa czynna, polegająca na korzystaniu przez właściciela
nieruchomości władnącej z nieruchomości obciążonej (tzn. na aktywnym działaniu właściciela
nieruchomości władnącej na nieruchomości obciążonej). Nie podlega więc zasiedzeniu służebność
widoku lub światła (polegająca na zakazie budowy pewnych budynków ponad określoną wysokość
z uwagi na możliwość zaciemnienia nieruchomości władnącej). Zasiedzeniu może np. podlegać
służebność przejazdu właściciela nieruchomości władnącej przez nieruchomość służebną.
Do zasiedzenia służebności gruntowej stosuje się odpowiednio zasady dotyczące nabycia
własności nieruchomości przez zasiedzenie. W celu zasiedzenia służebności konieczny jest więc
upływ czasu analogiczny jak w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości
(tj. 20 lub 30 lat).
Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od dnia przystąpienia przez samoistnego posiadacza służebności
gruntowej do jej wykonywania, to znaczy do korzystania z ww. urządzenia w zakresie
odpowiadającym treści służebności (tzn. korzystanie z uprawnień, jakie daje dana służebność
gruntowa). Samoistne posiadanie służebności polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w
zakresie służebności określonego rodzaju. Posiadanie musi polegać na korzystaniu ze służebności
w sposób pozbawiony cech przypadkowości. Przeniesienie posiadania nieruchomości władnącej
jest wystarczającą podstawą dla posiadacza do wykonywania posiadania w granicach, w jakich
nastąpiło przeniesienie.
Ponieważ służebność jest prawem na rzeczy cudzej, dlatego właściciel nie może nabyć
służebności przez zasiedzenie na swojej własnej nieruchomości.
O jakie "urządzenie" chodzi?
Aby doszło do zasiedzenia,
konieczne jest istnienie na nieruchomości obciążonej trwałego i widocznego urządzenia
umożliwiającego wykonywanie służebności danego rodzaju. Urządzenie to musi być w zasadzie
wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz
korzysta w zakresie służebności, tylko bowiem wtedy stanowi ono widoczny znak ostrzegający
właściciela nieruchomości o korzystaniu z niej. Nie może to być urządzenie wykonane przez
właściciela nieruchomości obciążonej. W orzeczeniu z 10 marca 1998 r. (sygnatura: I CKN 543/97)
Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że samoistny posiadacz może zasiedzieć służebność drogi
koniecznej tylko w przypadku, gdy poczynił trwałe i widoczne urządzenie (wg art. 282 K.c.)
własnym nakładem na nieruchomości sąsiedniej. Samo natomiast korzystanie z drogi urządzonej
na nieruchomości sąsiedniej przez właściciela tej nieruchomości lub jej poprzednika prawnego w
ogóle nie prowadzi do nabycia takiej służebności drogi koniecznej (tj. służebności dostępu do drogi
publicznej) przez zasiedzenie.
Samo pojęcie ?urządzenia? oznacza ?wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w
trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy
ludzkiej. Dlatego urządzeniem takim nie jest np. zwykła polna droga, powstała na skutek stałego
przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami
przepędzania bydła?
(tak: orzeczenie Sądu Najwyższego z 26 listopada 1959 r., sygnatura: 1 CR 516/59, oubl. w: OSN
1/62, poz. 8). Samo wyodrębnienie szlaku drogi z pozostałego obszaru nieruchomości, np. przez
pozostawienie jej wolnej od drzew, nie wystarcza, natomiast utwardzenie szlaku drogowego,
budowa mostku czy nasypu odpowiada już wymaganiu trwałego i widocznego urządzenia.
Urządzeniem takim dla służebności okna może być takie skonstruowanie okna, ażeby otwierało
się na zewnątrz w przestrzeń nad gruntem sąsiednim.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 43, ze zmianami)
http://e-prawnik.pl