JAK ZAMIENIĆ PRAWO WIECZYSTEGO
JAK ZAMIENIĆ PRAWO WIECZYSTEGO
JAK ZAMIENIĆ PRAWO WIECZYSTEGO
JAK ZAMIENIĆ PRAWO WIECZYSTEGO
UŻYTKOWANIA W PRAWO WA
ASNOŚCI ?
UŻYTKOWANIA W PRAWO WA
ASNOŚCI ?
UŻYTKOWANIA W PRAWO WA
ASNOŚCI ?
UŻYTKOWANIA W PRAWO WA
ASNOŚCI ?
Elżbieta Jezienicka
Katedra Inwestycji i Nieruchomości
05.10.2007 Warszawa
Podstawy prawne
Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności
" Ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w
prawo własności (Dz. U. Nr 175, poz. 1459)
" Ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst
jednolity z 9 paz
dziernika 2000 r. (Dz. U. Nr 98, poz. 1071 z póz
n. zmianami)
" Uchwały Rady m. st. Warszawy z dnia 22 czerwca 2006 r. Nr LXXVII/2376/2006
w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikat od opłat za przekształcenie
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla osób fizycznych
" Uchwały Rady m. st. Warszawy z dnia 22 czerwca 2006 r. Nr LXXVII/2376/2006
w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikat od opłat za przekształcenie
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla spółdzielni
mieszkaniowych
" Ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964 r., Nr 9,
poz. 59 - z póz
n. zmianami)
2
1
Użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste
3
Kto może przekształcać?
Kto może przekształcać?
Kto może przekształcać?
Kto może przekształcać?
1. Osoby fizyczne będące użytkownikami wieczystymi:
" nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych
garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę
" nieruchomości rolnych
2. Osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w
nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
3. Spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub
garaży.
4. Osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt. 1,
oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa
w pkt. 2 i 3. mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania
wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.
[y
ródło: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości]
4
2
Opłaty
Opłaty
Opłaty
Opłaty
opłata za wartość prawa bonifikata
wartość prawa
- użytkowania - udzielona przez
nabycie prawa =
własności
własności wieczystego radę m. st.
Opłata ta może być rozłożona na roczne raty, jednak na czas nie dłuższy niż 10
lat. W przypadku rozłożenia opłaty na raty pierwsza rata wynosi nie mniej niż
20% wierzytelności, a pozostałe raty oprocentowane są zgodnie ze stopą
procentową redyskonta weksli stosowaną przez Narodowy Bank Polski
(obecnie wynosi 5,0%).
Wierzytelność skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku
do nabywcy prawa własności podlega zabezpieczeniu przez ustanowienie
hipoteki. Wraz z zamianą prawa użytkowania wieczystego na prawo własności
ustanowione na nim obciążenia nie ustają.
5
Warunki konieczne udzielenia bonifikaty
Warunki konieczne udzielenia bonifikaty
Warunki konieczne udzielenia bonifikaty
Warunki konieczne udzielenia bonifikaty
Bonifikata, może być udzielona, jeżeli użytkownik wieczysty:
" w chwili wydania decyzji nie zalega ze zobowiązaniami pieniężnymi wobec
m.st. Warszawy, związanymi z prawem użytkowania wieczystego
stanowiącym przedmiot przekształcenia,
" poniesie koszty związane z przekształceniem, w tym koszty wyceny
rzeczoznawcy majątkowego,
" korzysta z nieruchomości zgodnie z umową lub decyzją administracyjną, na
podstawie której ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego.
z
ródło: Uchwały Rady Miasta Warszawy
6
3
Przekształcenie - szczególne przypadki (1)
Przekształcenie - szczególne przypadki (1)
Przekształcenie - szczególne przypadki (1)
Przekształcenie - szczególne przypadki (1)
Spółdzielnie:
uchwała wyrażająca zgodę na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego,
ustanowionego dla spółdzielni, we własność nieruchomości uchwała musi
zawierać postanowienie, że po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności spółdzielnia przeniesie własność lokalu na każdego
posiadacza spółdzielczego prawa do lokalu, który wystąpi do spółdzielni z
wnioskiem o dokonanie takiego przeniesienia
Różne sposoby użytkowania:
W przypadku wykorzystywania nieruchomości na cele mieszkaniowe i inne,
bonifikata, będzie przysługiwała proporcjonalnie do powierzchni gruntu
wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
7
Przekształcenie - szczególne przypadki (2)
Przekształcenie - szczególne przypadki (2)
Przekształcenie - szczególne przypadki (2)
Przekształcenie - szczególne przypadki (2)
Bezpłatne przekształcenie
Art. 5. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych lub ich
następców prawnych:
1) którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za
wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na
podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
2) które uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26
paz
dziernika 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy
(Dz. U. Nr 50, poz. 279).
[y
ródło: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości]
8
4
Tabela Opłat
Tabela Opłat
Tabela Opłat
Tabela Opłat
Znaczki Skarbowe na wniosku 5,50zł
Odpis z KW 30 zł
Pokrycie kosztów sporządzenia przez rzeczoznawcę 600 zł
operatu szacunkowego określającego wartość prawa
własności nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego
Opłata z tytułu przekształcenia (stanowi różnicę wartości x
pomiędzy prawem własności i użytkowania wieczystego)
Pomniejszenie o bonifikatę (zgodnie z Uchwałą Rady Miasta) x
Koszty związane z wyrażeniem zgody przez x
dotychczasowego użytkownika wieczystego przed
notariuszem na wpis hipoteki umownej do księgi wieczystej
Koszty sądowe związane z ujawnieniem hipoteki 200 zł
9
Zwrot bonifikaty
Zwrot bonifikaty
Zwrot bonifikaty
Zwrot bonifikaty
Organ żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji,
jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od
dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż
cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty.
Nie dotyczy to:
" zbycia na rzecz osoby bliskiej,
" spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na
rzecz członków
" właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania
wieczystego w prawo własności.
[y
ródło: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości]
10
5
Jak zamieniać
11
Dlaczego warto zamieniać?
Dlaczego warto zamieniać?
Dlaczego warto zamieniać?
Dlaczego warto zamieniać?
12
6
Wady
Wady
Wady
Wady
" właściciele będą ponosili wyższe opłaty roczne po wprowadzeniu podatku
katastralnego  płaconego od wartości nieruchomości, który zastąpiłby dzisiejszy,
liczony od powierzchni,
" w przypadku właścicieli mieszkań roczna opłata za wieczyste użytkowanie jest
mała, ponieważ rozkłada się na wielu współwłaścicieli i najczęściej niższa od
podatku od nieruchomości naliczanego w przypadku ustalenia własności,
" członkowie spółdzielni mieszkaniowych posiadający ułamkowy udział w prawie
wieczystego użytkowania gruntu zamienią go na ułamkowy udział w prawie
własności gruntu. Zarządzanie współwłasnością po rozpadnięciu się obecnej
zabudowy będzie kłopotliwe,
" masowe wykupywanie gruntów przez mieszkańców spowoduje ubożenie miasta
(jeśli wszyscy się przewłaszczą, to Warszawa straci grunt wart 6 mld zł)
" rocznie do kasy miasta wpłynie ok. 100 mln zł mniej - tyle przynoszą obecnie
opłaty za użytkowanie wieczyste
13
Zalety
Zalety
Zalety
Zalety
" uregulowanie prawa własności nieruchomości w Polsce,
" prawo własności osiąga większą cenę na rynku niż prawo wieczystego
użytkowania,
" użytkownik wieczysty gruntu, który dostał w użytkowanie na cele mieszkaniowe,
może mieć kłopot z uzyskaniem zgody na prowadzenie tam działalności
gospodarczej,
" przez cały okres użytkowania użytkownik wieczysty musi uiszczać opłatę roczną,
która jest aktualizowana wraz ze zmianą wartości prawa, czasami co rok
" użytkowanie wieczyste jest ograniczone w czasie (na ogół trwa 99 lat, wyjątkowo
krócej, ale minimum 40 lat).
14
7
Zadania
Zadania
Zadania
Zadania
15
Zadanie 1
Zadanie 1
Zadanie 1
Zadanie 1
Rodzice Adama K. byli właścicielami nieruchomości, która została wywłaszczona
w 1965 r. W zamian otrzymali nieruchomość, ale w użytkowanie wieczyste. Oboje
rodzice już nie żyją, a Adam K. jest jedynym spadkobiercą. Czy Adam K. może
ubiegać się o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, a
jeśli tak, to czy będzie musiał za to zapłacić?
a) tak może, musi wnieść opłatę z bonifikatą 95%
b) nie jest następcą prawnym, więc nie może przekształcić
c) tak może, nie ponosi żadnych opłat
Odp: Tak może, NIE płaci. Art. 1 i Art. 5 U o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości.
16
8
Zadanie 2
Zadanie 2
Zadanie 2
Zadanie 2
Pani Kasia skorzystała z 80 proc. bonifikaty przy przekształceniu użytkowania
wieczystego w prawo własności rok temu. Chciałby teraz sprzedać tę
nieruchomość. Czy to prawda, że będzie musiała zwrócić bonifikatę?
a) tak, organ, który udzielił bonifikaty zażąda zwrotu kwoty różnicy wartości
bonifikaty jaka by przysługiwała przy przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności na dzień sprzedaży a udzieloną wcześniej
bonifikatą po jej waloryzacji,
b) nie, nieruchomość jest jej własnością i może nią w dowolny sposób
rozporządzać,
c) tak, organ, który udzielił bonifikaty zażąda zwrotu kwoty równej udzielonej
bonifikaty po jej waloryzacji.
17
Odp. Zadanie 2
Odp. Zadanie 2
Odp. Zadanie 2
Odp. Zadanie 2
TAK
Jeśli użytkownik wieczysty skorzystał z bonifikaty przy przekształceniu  nie
może przed upływem 5 lat, od dnia przekształcenia, zbyć lub wykorzystać
nieruchomości na cele inne niż te, które stanowiły podstawę udzielenia
bonifikaty. W przeciwnym razie organ, który jej udzielił, zażąda zwrotu kwoty
równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Nie dotyczy to jednak sytuacji,
gdy nieruchomość została zbyta na rzecz osoby bliskiej. Za taką uznaje się
zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby
przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą
faktycznie we wspólnym pożyciu.
PODSTAWA PRAWNA . Art. 4 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
18
9
Zadanie 3
Zadanie 3
Zadanie 3
Zadanie 3
Małżeństwo państwa Nowak dostało w 1964 r. w użytkowanie wieczyste 400-
metrową działkę na Mokotowie. Dziś metr kwadratowy gruntu w ich okolicy
kosztuje tysiąc złotych. Wartość prawa użytkowania wieczystego wyceniono na
ok. 250 tys. zł. Ile państwo Nowak musieliby zapłacić za wykupienie swojej działki
na własność?
a) 150 tys. PLN
b) 7,5 tys. PLN
c) 60 tys. PLN
Odp. b) 7,5 tys. PLN
19
Zadanie 4
Zadanie 4
Zadanie 4
Zadanie 4
Małżeństwo państwa Polak otrzymało w 1987 r. nieruchomość w użytkowanie
wieczyste. 30% gruntu użytkowana jest jako grunt przeznaczone pod budowę domu
jednorodzinnego a resztę stanowiła nieruchomość rolna. Jakiego rzędu wielkoś
bonifikaty przysługuje małżeństwu, gdyby chcieli przekształcić prawo użytkowania
wieczystego w nieruchomość?
a) (0,8*0,3)
b) 0,8
c) (0,6*0,7) oraz (0,8*0,3)
d) (0,8*0,3) oraz (0,6* 0,3)
e) 0,8*0,7
f) 0,6
Odp. b) 0,8
20
10
Zadanie 5
Zadanie 5
Zadanie 5
Zadanie 5
Pan Mietek S. jest członkiem zarządu spółki z o.o., która jest użytkownikiem
wieczystym gruntu o wartości 2.3 mln PLN, na którym stoi pawilon handlowy.
Wartość prawa wieczystego użytkowania wyceniono na 600 tys.PLN. Pan Mietek
S. w imieniu spółki chce złożyć wniosek o przekształcenie użytkowania
wieczystego w prawo własności. Czy urząd ma obowiązek dokonać takiego
przekształcenia?
a) nie, pod wnioskiem musi podpisać się cały zarząd spółki,
b) tak, pod warunkiem uzyskania zgody właściciela i pokryciu tych kosztów, jak
również kosztów związanych z ujawnieniem hipoteki w księdze wieczystej,
c) nie, nieruchomość może być sprzedawana na drodze przetargu,
21
Odp. Zadanie 5
Odp. Zadanie 5
Odp. Zadanie 5
Odp. Zadanie 5
Odp. c)
NIE Użytkownik wieczysty - osoba prawna nie ma uprawnień do żądania
przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Może wprawdzie
złożyć wniosek o nabycie gruntu na własność na podstawie ustawy o gospodarce
nieruchomościami, ale właściciel gruntu (gmina, skarb państwa) może nie zgodzić
się na przekształcenie i użytkownik wieczysty nie może się od takiej decyzji nigdzie
odwołać.
PODSTAWA PRAWNA . Art. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Art. 37 i nast. ustawy
z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
22
11
Zadanie 6
Zadanie 6
Zadanie 6
Zadanie 6
Maspex sp. z o.o. od 1999 roku jest właścicielem lokalu stanowiącego odrębną
własność i jednocześnie użytkownikiem ułamkowej części gruntu pod budynkiem
(0,08). Wartość prawa własności nieruchomości lokalowej w budynku
wybudowanym na działce pozyskanej od miasta w 1996 roku oszacowano na 230
tys. PLN, w tym udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu na 50 tys. PLN.
Wartość gruntu pod budynkiem wynosi 1800 tys. Co musi zrobić i ile zapłacić
gdyby chciała nabyć grunt na własność?
a) złożyć wniosek we właściwym urzędzie
b) zwrócić się do spółdzielni mieszkaniowej o wystąpienie w jej imieniu z
wnioskiem do właściwego urzędu
c) zwrócić się do spółdzielni mieszkaniowej o wystąpienie z wnioskiem do
właściwego urzędu
d) 37,60 tys. PLN
e) 31,96 tys. PLN
f) 94,00 tys. PLN
g) 27,26 tys. PLN
23
PYTANIE: Jakie kroki musi podjąć spółdzielnią mieszkaniowa?
Odp. Zadanie 6
Odp. Zadanie 6
Odp. Zadanie 6
Odp. Zadanie 6
Odp. c)
TAK Właściciele lokali stanowiących odrębną nieruchomość, posiadający udział
w użytkowaniu wieczystym, mają prawo żądać przekształcenia użytkowania
wieczystego w prawo własności. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i
prawnych (np. spółki z o.o., akcyjnej) - nawet jeśli udział w prawie użytkowania
wieczystego nabyły po 13 paz
dziernika 2005 r. Z wnioskiem o przekształcenie
muszą jednak wystąpić wszyscy użytkownicy wieczyści. Jeśli nie będzie między
nimi zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, będą
mogli żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
PODSTAWA PRAWNA . Art. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Odp. g) 27,26 tys. PLN
24
12
Dziękuję za uwagę
Dziękuję za uwagę
Dziękuję za uwagę
Dziękuję za uwagę
Elżbieta Jezienicka
[e-mail]
Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Szkoła Głowna Handlowa
al. Niepodległości 164, 02-554 Warszawa
Tel. [phone]
Fax: [phone]
http://www.sgh.waw.pl/katedry/kin/
25
13