Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
CZ
ŚĆ 2 y
RÓDA
A INFORMACJI O NIERUCHOMOÅšCIACH
3. Rodzaje danych o nieruchomościach wykorzystywane w procesie
wyceny
Żeby określić wartość nieruchomości niezbędne jest zebranie kompletu informacji
dotyczącej przedmiotu wyceny. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że
rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje wszelkie dostępne dane o nieruchomościach
zawarte w określonych dokumentach.
Art. 1551 ustawy stanowi:
Art. 155 { Dane o nieruchomościach } 1. Przy szacowaniu nieruchomości
wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w
szczególności w:
1) księgach wieczystych,
2) katastrze nieruchomości,
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,
(215)
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu,
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,
6a) (216) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył,
w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego
rzecz,
6b) (217) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni
mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali,
(218)
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą
wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a
także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru
nieruchomości.
2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć
formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
3. (219) Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie
mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom
majątkowym dane określone w ust. 1.
3.1 Stan prawny nieruchomości
Stan prawny nieruchomości  ogół praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i
obligacyjnym  przysługujących w stosunku do nieruchomości.
Prawa o charakterze rzeczowym:
własność
użytkowanie wieczyste
użytkowanie
1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ze zmianami wprowadzonymi z
dniem 22. 09. 2004 r.(jednolity tekst Dz U Nr 261 z 2004 r. poz. 2603)
15
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
służebność
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu
hipoteka
Prawa o charakterze obligacyjnym:
najem
dzierżawa
użyczenie
dożywocie
leasing
3.2 Charakterystyka praw o charakterze rzeczowym
3.2.1 Własność
Własność jest prawem do rozporządzania rzeczą i korzystania z rzeczy w
granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.
Właściciel z wyłączeniem innych osób może korzystać z rzeczy zgodnie ze
społeczno gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać
pożytki i dochody z rzeczy.
W tych samych granicach możne rozporządzać rzeczą. (art. 140 KC)
W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu
własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie
uchybia przepisom regulującym prawa do wód. (art. 143 KC)
3.2.2 Prawa i obowiązki dotyczące właścicieli nieruchomości
Istotne dla rzeczoznawcy majątkowego prawa i obowiązki właścicieli
nieruchomości określają następujące artykuły Kodeksu Cywilnego
Art. 147. Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to
groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.
Art. 148. Owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki.
Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.
Art. 149. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia
zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może
jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
Art. 150. Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące
z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego
gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi
odpowiedni termin do ich usunięcia.
Art. 151. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez
winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać
przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się
przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać
16
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności
gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek
budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Art. 152. Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy
rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty
rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych
ponoszą po połowie.
Art. 153. Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można
stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby
również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie
doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem
wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią
dopłatę pieniężną.
Art. 154. ż 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia
podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku
sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.
ż 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty
ich utrzymania.
3.2.3. Przeniesienie własności nieruchomości
Zasady przenoszenia własności nieruchomości Kodeks Cywilny reguluje w sposób
następujący:
Art. 157. ż 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani
z zastrzeżeniem terminu.
ż 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została
zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności
potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujÄ…ce ich bezwarunkowÄ… zgodÄ™ na
niezwłoczne przejście własności.
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna
być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność,
która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do
przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Art. 159. Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się
w wypadku, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają
stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli.
Art. 166. ż 1. (78) W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej
udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom
przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie
wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie
gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem
albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo
po sprzedawcy.
17
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 172. ż 1. (83) Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa
własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz
samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
ż 2. (84) Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność,
choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Art. 173. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie,
jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od
uzyskania pełnoletności przez właściciela.
3.2.4 Współwłasność
Współwłasność jest to prawo własności do tej samej rzeczy przysługujące
niepodzielnie kilku osobom (art.. 195 KC)
Podstawowe prawa związane ze współwłasnością regulują następujące artykuły:
Art. 196. ż 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych,
albo współwłasnością łączną.
ż 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona
wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego
działu.
Art. 197. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
Art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
pozostałych współwłaścicieli.
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które
przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę,
mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej
czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie
rzeczą wspólną.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy
wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze
współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w
stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą
wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Art. 210. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat
pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest
jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
18
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności
nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami
ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą
istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Art. 212. ż 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu,
wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy
podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami
gruntowymi.
ż 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do
okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo
sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego
ż 3. (91) Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich
uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich
zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą
łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne
uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już
wymagalnych.
Art. 213. (92) Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział
między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd
przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy
współwłaściciele.
Art. 214. (93) ż 1. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna
gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że
interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.
ż 2. Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku
współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna
gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego
prowadzenia.
ż 3. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa
rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego
ż 4. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia
zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.
Art. 217. (96) Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał
gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył
odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany
pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać -
proporcjonalnie do wielkości ich udziałów - korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że
celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.
Art. 220. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.
3. 2. 5 Użytkowanie wieczyste
Podstawowe zasady związane z użytkowaniem wieczystym regulują poniższe
artykuły Kodeksu Cywilnego:
19
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 232. (103) ż 1. (104) Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w
granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi
granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i
przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność
jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie
wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.
ż 2. (105) W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem
użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków.
Art. 233. (106) W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia
społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego
do jednostek samorzÄ…du terytorialnego bÄ…dz
ich związków w użytkowanie wieczyste,
użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych
granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Art. 234. (107) Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do
jednostek samorzÄ…du terytorialnego bÄ…dz
ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje
się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
Art. 235. ż 1. (108) Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa
lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądz
ich związków przez
wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych
urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy
zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
ż 2. (109) Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń
na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Art. 236. ż 1. (110) Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do
jednostek samorzÄ…du terytorialnego bÄ…dz
ich związków w użytkowanie wieczyste
następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel
gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt
dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat
czterdzieści.
ż 2. (111) W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie
terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od
czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może
wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na
użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do
upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko
ze względu na ważny interes społeczny.
ż 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie
aktu notarialnego.
Art. 237. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy
o przeniesieniu własności nieruchomości.
Art. 238. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę
rocznÄ….
20
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 239. ż 1. (112) Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu
należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądz
ich związków przez wieczystego
użytkownika powinien być określony w umowie.
ż 2. (113) Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia
na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub
urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;
4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia
istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Art. 240. (114) Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do
jednostek samorzÄ…du terytorialnego bÄ…dz
ich związków w użytkowanie wieczyste może
ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik
korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w
umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej
budynków lub urządzeń.
Art. 241. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na
nim obciążenia.
Art. 243. (116) Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód
wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego
do jednostek samorzÄ…du terytorialnego bÄ…dz
ich związków, jak również roszczenie
wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu
zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.
3.3 Ograniczone prawa rzeczowe:
Ograniczonymi prawami rzeczowymi sÄ… (art. 244 KC):
użytkowanie
służebność
zastaw
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
hipoteka
3. 3. 1 Użytkowanie
Kodeks cywilny stanowi że nieruchomość można obciążyć prawem do jej
używania i do pobierania jej pożytków.
Podstawowe regulacje prawne związane z użytkowaniem wynikają z poniższych
artykułów KC:
Art. 253. ż 1. Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych
pożytków rzeczy.
ż 2. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej
części.
Art. 254. Użytkowanie jest niezbywalne.
Art. 255. Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
21
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 256. Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami
prawidłowej gospodarki.
Art. 258. W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem
użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki
powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.
Art. 259. Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną
użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu
według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Art. 260. ż 1. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów
związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów
powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych
robót.
ż 2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się
odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Art. 262. Po wygaśnięciu użytkowania użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz
właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o
wykonywaniu użytkowania.
Art. 263. (123) Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody
z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie
użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z
upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Art. 265. ż 1. Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa.
ż 2. Do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy.
ż 3. Do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu tego prawa.
Art. 266. Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóz
niej z jej
śmiercią.
3. 3. 1. 1 Zasady użytkowania nieruchomości przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne
Zasady te określają poniższe artykuły Kodeksu Cywilnego:
Art. 271. (126) Użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być
ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej jako prawo terminowe lub jako
prawo bezterminowe. W każdym razie użytkowanie takie wygasa z chwilą likwidacji
spółdzielni.
Art. 272. ż 1. (127) Jeżeli rolniczej spółdzielni produkcyjnej zostaje przekazany do
użytkowania zabudowany grunt Skarbu Państwa, przekazanie budynków i innych
urządzeń może nastąpić albo do użytkowania, albo na własność.
ż 2. (128) Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię
produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią własność
spółdzielni, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, iż mają się stać
własnością Skarbu Państwa.
ż 3. Odrębna własność budynków i innych urządzeń, przewidziana w paragrafach
poprzedzających, jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu.
22
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 273. (129) Jeżeli użytkowanie gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię
produkcyjną wygasło, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane i stanowiące
własność spółdzielni stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielnia może żądać
zapłaty wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia użytkowania, chyba że
zostały wzniesione wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu.
Art. 274. (130) Przepisy dotyczące własności budynków i innych urządzeń na gruncie
Skarbu Państwa użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną stosuje się
odpowiednio do drzew i innych roślin.
Art. 279. ż 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię
produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stają się jej własnością. To samo
dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię.
ż 2. W razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki
lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na
własność za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania. Drzewa i inne rośliny
zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu.
3. 3. 1. 2 Służebność
Wyróżnia się służebności gruntowe i osobiste.
3. 3. 1. 2. 1 Służebności gruntowe
Ograniczone prawa rzeczowe dotyczące służebności gruntowych regulują
następujące artykuły KC:
Art. 285. ż 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej
nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądz
na tym, że
właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z
nieruchomości obciążonej, bądz
na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje
ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądz
też
na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych
uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie
przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
ż 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności
nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 286. Na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność
gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu.
Art. 287. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w
braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu
zwyczajów miejscowych.
Art. 288. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak
najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Art. 290. ż 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w
mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność
23
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej
może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.
ż 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na
częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza
się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia
od służebności.
ż 3. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości
obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku
porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
Art. 292. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku,
gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu
własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Art. 293. ż 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat
dziesięć.
ż 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis
powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat
dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Art. 294. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności
gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla
niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z
nieruchomości władnącej.
Art. 295. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie
znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez
wynagrodzenia.
3. 3. 1. 2. 2 Służebności osobiste
Ograniczone prawa rzeczowe dotyczące służebności osobistych regulują
następujace artykuły KC :
Art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej
prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
Art. 297. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o
służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.
Art. 298. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku
innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad
współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Art. 299. Służebność osobista wygasa najpóz
niej ze śmiercią uprawnionego.
Art. 300. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść
uprawnienia do ich wykonywania.
Art. 301. ż 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i
dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane
albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako
małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
24
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania
przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Art. 302. ż 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i
urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
ż 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a
właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu
przez osoby fizyczne.
Art. 303. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących
uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może
żądać zamiany służebności na rentę.
Art. 304. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.
Art. 305. Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona
jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów
żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę.
3. 3. 1. 2. 3 Służebność drogi koniecznej
Zasady ustalania tej służebności określają art. 145, 146, KC
Art. 145. ż 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi
publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel
może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem
potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
ż 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb
nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem
gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest
następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie
dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez
grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
ż 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-
gospodarczy.
Art. 146. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do samoistnego
posiadacza nieruchomości; jednakże posiadacz może żądać tylko ustanowienia
służebności osobistej.
3. 3. 1. 2. 4 Służebność związana z wznoszeniem budynku lub innego urządzenia
Zasady ustalania tej służebności określa art. 151 KC
Art. 151. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez
winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać
przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się
przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać
albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności
gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek
budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
25
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
3. 3. 1. 3 Zastaw
Wyróżnia się zastaw na rzeczach ruchomych oraz zastaw na prawach. Regulacje
zawarte w KC dotyczące zastawu są następujące:
Art. 306. ż 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą
obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z
rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy
przysługuje pierwszeństwo szczególne.
ż 2. Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej
lub warunkowej.
Art. 307. ż 1. Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a
wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy
wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły.
ż 2. Jeżeli rzecz znajduje się w dzierżeniu wierzyciela, do ustanowienia zastawu
wystarcza sama umowa.
Art. 327. Przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne.
Art. 328. Do zastawu na prawach stosuje siÄ™ odpowiednio przepisy o zastawie na
rzeczach ruchomych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.
Art. 329. ż 1. Do ustanowienia zastawu na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu tego prawa. Jednakże umowa o ustanowienie zastawu powinna być zawarta
na piśmie z datą pewną, chociażby umowa o przeniesienie prawa nie wymagała takiej
formy.
ż 2. Jeżeli ustanowienie zastawu na wierzytelności nie następuje przez wydanie
dokumentu ani przez indos, do ustanowienia zastawu potrzebne jest pisemne
zawiadomienie dłużnika wierzytelności przez zastawcę.
3. 3. 1. 4 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Zasady dotyczące tego prawa reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (DZ.U
Nr 119 poz. 1116 z 2003 r) z póz
niejszymi zmianami.
Regulacje związane z tym prawem zostały określone poniżej cytowanych artykułach
wymienionej ustawy.
Art. 172. 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym,
przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem
rzeczowym.
3. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład
budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.
4. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie
spółdzielni.
6. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do
lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego
prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu
lub podaniem im wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością
jest nieważna.
26
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 1717. (44) Jeżeli spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej,
ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu, przeniesienie własności lokalu może
nastąpić wyłącznie na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe
prawo do tego lokalu, albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje
spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu.
projekty ustaw
Art. 1718. 1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo
postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału
w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu
jednorodzinnego.
2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię
mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.
3. (45) Przez byłego członka, o którym mowa w ust. 2, należy rozumieć członka,
którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z
zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Art. 35. 1. Spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była
posiadaczem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej
innej niż Skarb Państwa, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz
przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni, budynki lub
inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel zajętej na ten cel
działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem. Przepis stosuje się,
jeżeli przed dniem złożenia wniosku przez spółdzielnię nie została wydana decyzja o
nakazie rozbiórki budynków. Przepis art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) stosuje się odpowiednio.
11. Jeżeli budynki spełniające warunki określone w ust. 1 położone są na kilku
nieruchomościach, z których część stanowi własność spółdzielni, a część przedmiot
użytkowania wieczystego, spółdzielnia może żądać nabycia własności działek
znajdujących się w jej użytkowaniu wieczystym. Przepis art. 69 ustawy o gospodarce
nieruchomościami stosuje się odpowiednio.
12. Jeżeli budynki spełniające warunki określone w ust. 1 położone są na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste innej osobie niż spółdzielnia mieszkaniowa będąca
posiadaczem tych budynków, spółdzielnia może żądać, aby osoba ta przeniosła na nią
prawo użytkowania wieczystego za wynagrodzeniem.
13. Jeżeli budynki stanowiące własność spółdzielni położone są na kilku działkach
gruntu, do których spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a w umowach
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustalono różne terminy użytkowania
wieczystego, spółdzielnia może żądać od właściciela gruntu zmiany postanowień
umownych w celu ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego poprzez przyjęcie
terminu uśrednionego.
2. Jeżeli właścicielem działek budowlanych, o których mowa w ust. 1, jest Skarb
Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki, zamiast przeniesienia
własności tych działek na rzecz spółdzielni działki te na wniosek spółdzielni
mieszkaniowej zostają jej oddane w użytkowanie wieczyste.
4. Jeżeli nieruchomość, o której mowa w ust. 1, posiada nieuregulowany stan prawny
w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spółdzielnia
mieszkaniowa nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli spełnia
kryteria wymagane w ust. 1. Przepisu art. 511 Kodeksu postępowania cywilnego, w
27
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
zakresie zobowiązującym do wskazania we wniosku o wszczęcie postępowania
zainteresowanych w sprawie, nie stosuje siÄ™.
5. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie wystąpiła z żądaniem przeniesienia na nią
własności działek budowlanych, o których mowa w ust. 1, nabycia przez spółdzielnię
mieszkaniową własności tych działek za wynagrodzeniem, ustalonym zgodnie z ust. 3,
mogą żądać ich właściciele.
projekty ustaw
Art. 36. Ustanowienie odrębnej własności lokali położonych w budynkach
usytuowanych na gruntach, o których mowa w art. 35 ust. 1, może nastąpić po nabyciu
przez spółdzielnię mieszkaniową własności lub prawa użytkowania wieczystego działek
budowlanych, na których wybudowano te budynki.
Art. 40. Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem i użytkownikiem
lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to
przysługującej członkom odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych.
W szczególności mieniem spółdzielni pozostają:
1) nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności
wytwórczej, budowlanej, handlowej usługowej, społecznej, oświatowo-
kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi
urzÄ…dzeniami,
2) nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym
urzÄ…dzeniami i sieciami technicznymi uzbrojenia terenu zwiÄ…zanymi z
funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu
cywilnego,
3) nieruchomości niezabudowane
Art. 41. 1. Po wejściu ustawy w życie spółdzielnia jest obowiązana:
1) wystąpić z wnioskiem do właściwego organu w sprawie połączenia lub podziału
nieruchomości, jeżeli jest to niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających
w całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40,
2) podjąć czynności związane z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości, a
także ewidencją gruntów i budynków, jeżeli bez tych czynności oznaczenie przedmiotu
odrębnej własności lokali położonych w obrębie nieruchomości innych niż te, o
których mowa w art. 35, byłoby niemożliwe albo działka wydzielona pod budynkiem
lub budynkami nie spełniałaby wymogów przewidzianych dla działek budowlanych.
2. Podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 95 pkt 1 ustawy o
gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio.
3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia
działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 93 ust. 3
ustawy o gospodarce nieruchomościami.
4. Uzasadnione koszty związane z podziałem nieruchomości oraz z czynnościami
związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków, w tym
również koszty uzasadnionych prac geodezyjnych, refunduje Skarb Państwa.
5. Koszty, o których mowa w ust. 4, są refundowane z budżetu państwa na wniosek
spółdzielni. Wniosek o refundację kosztów spółdzielnia składa do wojewody właściwego
ze względu na siedzibę spółdzielni, dołączając rachunki lub inne dowody poniesienia tych
kosztów.
28
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
3. 3. 1. 5 Hipoteka  ten rodzaj prawa został scharakteryzowany w rozdz. 5.11 tego
opracowania .
3.4 Prawa o charakterze obligacyjnym
Do praw tych należą:
1) najem
2) dzierżawa
3) użyczenie
4) leasing
5) dożywocie
3.4.1 Najem
Najem stanowi zobowiÄ…zanie przez wynajmujÄ…cego oddania najemcy rzeczy do
używania na czas oznaczony lub nie oznaczony za umówiony czynsz. Czynsz może być
oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 KC)
Prawa związane z najmem regulują następujące artykuły:
Art. 660. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok
powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za
zawartÄ… na czas nie oznaczony.
Art. 661. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego
terminu za zawarty na czas nie oznaczony.
Art. 666. ż 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w
sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób
odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
ż 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają
wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.
Art. 668. ż 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej
do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie
oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni
względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami
wynikajÄ…cymi z umowy najmu.
ż 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub
podnajem rozwiązuje się najpóz
niej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Art. 672. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa
pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów
wypowiedzenia.
Art. 676. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej
umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy
odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu
poprzedniego.
Art. 677. Roszczenia wynajmujÄ…cego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z
powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko
wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu
przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
29
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
3.4.2 Dzierżawa
Dzierżawa stanowi zobowiązanie do oddania dzierżawcy rzeczy do używania i
pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony za umówiony czynsz. (art.
693 KC)
Prawda związane z dzierżawą regulują następujące artykuły KC:
Art. 693. ż 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać
dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie
oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
ż 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Art. 694. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem
przepisów poniższych.
Art. 695. ż 1. (259) Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się
po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony.
Art. 696. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami
prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez
zgody wydzierżawiającego.
Art. 697. Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do
zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.
Art. 698. ż 1. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać
przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.
ż 2. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę
wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Art. 701. Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu
wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub
przedsiębiorstwa, jeżeli znajdą się w obrębie przedmiotu dzierżawy.
Art. 702. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie
obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem
przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu
przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego
względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.
Art. 706. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia
zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy
nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał
odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.
Art. 708. Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba
biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do
uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z
własnością lub z posiadaniem gruntu.
30
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
3.4.3 Użyczenie
Użyczenie stanowi zobowiązanie do oddania biorącemu rzeczy na czas oznaczony
lub nie oznaczony na bezpłatne używanie. (art. 710 KC)
Podstawowe prawa związane z użyczeniem regulują następujące artykuły KC:
Art. 711. Jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia
szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o
nich. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć.
Art. 712. ż 1. Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może
rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.
ż 2. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej
do używania.
Art. 713. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.
Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o
prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Art. 715. Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nie oznaczony, użyczenie
kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął
czas, w którym mógł ten użytek uczynić.
Art. 718. ż 1. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest
zwrócić użyczającemu rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże biorący nie ponosi
odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
ż 2. Jeżeli biorący do używania powierzył rzecz innej osobie, obowiązek powyższy
ciąży także na tej osobie.
Art. 719. Roszczenie użyczającego przeciwko biorącemu do używania o naprawienie
szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy, jak również roszczenia biorącego do
używania przeciwko użyczającemu o zwrot nakładów na rzecz oraz o naprawienie szkody
poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
3.4.4 Leasing
Leasing kodeks cywilny definiuje w sposób następujący:
Art. 7091 Przez umowÄ™ leasingu finansujÄ…cy zobowiÄ…zuje siÄ™, w zakresie
działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach
określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i
pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić
finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie
lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.
Prawa związane z leasingiem określają następujące przepisy KC:
Art. 7092. Umowa leasingu powinna być zawarta na piśmie pod rygorem
nieważności.
Art. 7094. ż 1. Finansujący powinien wydać korzystającemu rzecz w takim stanie, w
jakim znajdowała się ona w chwili wydania finansującemu przez zbywcę.
31
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 2. Finansujący nie odpowiada wobec korzystającego za przydatność rzeczy do
umówionego użytku.
ż 3. Finansujący obowiązany jest wydać korzystającemu razem z rzeczą odpis umowy
ze zbywcą lub odpisy innych posiadanych dokumentów dotyczących tej umowy, w
szczególności odpis dokumentu gwarancyjnego co do jakości rzeczy, otrzymanego od
zbywcy lub producenta.
Art. 7097. ż 1. Korzystający obowiązany jest utrzymywać rzecz w należytym stanie, w
szczególności dokonywać jej konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w
stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jej zużycia wskutek prawidłowego używania,
oraz ponosić ciężary związane z własnością lub posiadaniem rzeczy.
ż 2. Jeżeli w umowie leasingu nie zostało zastrzeżone, że konserwacji i napraw rzeczy
dokonuje osoba mająca określone kwalifikacje, korzystający powinien niezwłocznie
zawiadomić finansującego o konieczności dokonania istotnej naprawy rzeczy.
ż 3. Korzystający obowiązany jest umożliwić finansującemu sprawdzenie rzeczy w
zakresie określonym w ż 1 i 2.
Art. 7099. Korzystający powinien używać rzeczy i pobierać jej pożytki w sposób
określony w umowie leasingu, a gdy umowa tego nie określa - w sposób odpowiadający
właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
Art. 70910. Bez zgody finansującego korzystający nie może czynić w rzeczy zmian,
chyba że wynikają one z przeznaczenia rzeczy.
Art. 70916. Jeżeli finansujący zobowiązał się, bez dodatkowego świadczenia,
przenieść na korzystającego własność rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu
trwania leasingu, korzystający może żądać przeniesienia własności rzeczy w terminie
miesiąca od upływu tego czasu, chyba że strony uzgodniły inny termin.
3.4.5 Dożywocie
Dożywocie  zobowiązanie nabywcy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości
Prawa związane z dożywociem określają następujące przepisy KC:
Art. 908. ż 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca
zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien
on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu
wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i
pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający
zwyczajom miejscowym.
ż 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją
na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części
nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać
powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku,
użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń
należą do treści prawa dożywocia.
ż 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Art. 910. ż 1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o
dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do
takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych
ograniczonych.
32
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 2. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi
także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się
wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista
odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
Art. 912. Prawo dożywocia jest niezbywalne.
Art. 913. ż 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a
zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w
bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub
niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę
odpowiadającą wartości tych uprawnień.
ż 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub
dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o
dożywocie.
Art. 914. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną
nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę
odpowiadającą wartości tego prawa.
Art. 915. Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do
umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy
dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem
jego wykonywania do części nieruchomości.
4. Ustalanie stanu prawnego nieruchomości
1. Stan prawny nieruchomości ustala się na podstawie ksiąg wieczystych lub zbiorów
dokumentów.
2. Stan prawny nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej ani zbioru
dokumentów, może być wykazany na podstawie:
1) prawomocnych orzeczeń sądowych,
2) ostatecznych decyzji administracyjnych,
3) czynności prawnych dokonywanych w formie aktów notarialnych,
4) spisanych umów i ugód w postępowaniu sądowym i administracyjnym,
5) innych dokumentów posiadających moc dowodową dla ustalenia prawa własności
lub władania.
3. Stwierdzenia stanu prawnego dokonuje się z uwzględnieniem dokumentów
udostępnionych przez zainteresowanych.
5. Księgi wieczyste
Księgi wieczyste dla nieruchomości zakłada się i prowadzi w oparciu o przepisy
ustawy z dn. 6 lipca 1982 r.  O księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity (Dz U
Nr 124 poz. 1361 z 2001 r.) z póz
niejszymi zmianami.
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Księga wieczysta jest to urzędowy rejestr mający na celu ustalenie praw rzeczowych
na nieruchomości a więc prawa własności i innych praw związanych z nieruchomością.
33
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzieloną księgę wieczystą. Dotyczy to także
nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości w których nieruchomości lokalowe
zostały wyodrębnione. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której
własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością
określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu
wynikający z ustawy. (art. 24 ust. o Księgach wieczystych i hipotece)
5.1 Funkcje ksiÄ…g wieczystych:
1) Pozwalają ustalić stan prawny nieruchomości.
2) Są podstawą do bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
3) Stanowią zabezpieczenie kredytu hipotecznego (wierzytelności).
5.2 Księgi wieczyste dla ograniczonych praw rzeczowych.
Księgi wieczyste prowadzone są również dla następujących ograniczonych praw
rzeczowych (art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece):
1) własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.
2) spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego.
3) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Dla ksiÄ…g wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych stosuje siÄ™
odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. Szczegółowe zasady
prowadzenia ksiąg wieczystych określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości w
sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz U Nr 102 z 2001
poz. 1122 a póz
niejszÄ… zmianÄ… zawartÄ… w Dz U z 2003 Nr 176 poz. 1721):
W rozporządzeniu tym uściślone zostały zasady prowadzenia ksiąg wieczystych:
ż 7. 1. Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla nieruchomości gruntowych,
budynkowych i lokalowych oraz dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
2. (2) Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym
gruncie budynku lub innego urządzenia, które stanowi odrębny od gruntu przedmiot
własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą.
3. Do prowadzenia ksiąg wieczystych dla lokali stanowiących odrębną własność
stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ksiąg wieczystych dla nieruchomości
gruntowych, chyba że przepisy niniejszego rozporządzenia stanowią inaczej.
4. Do prowadzenia ksiąg wieczystych dla własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące
ksiąg wieczystych dla lokali stanowiących odrębną własność, chyba że przepisy
niniejszego rozporzÄ…dzenia stanowiÄ… inaczej.
5.3 Części składowe ksiąg wieczystych.
Księga wieczysta dla nieruchomości zawiera 4 działy:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej
własnością,
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczÄ…ce ograniczonych praw rzeczowych z
wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub
użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem danych
dotyczÄ…cych hipoteki,
34
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczÄ…ce hipoteki.
5.3.1 Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego
Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera 4 działy:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie
nieruchomości z którą jest związany.
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze
prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy
innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczÄ…ce hipotek.
(y
ródło: art. 25 ustawy o K.W. i H.)
Podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu
i powierzchni lokalu wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego-
zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane z ewidencji gruntów i budynków.
(art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece)
O założeniu księgi wieczystej dla ograniczonego prawa rzeczowego dotyczącego
spółdzielczego prawa do lokalu sąd rejonowy zawiadamia spółdzielnię.
Cytowane Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości stanowi:
ż 24. 2. Termin wymieniony w obwieszczeniu nie może być krótszy niż jeden miesiąc i
nie może być dłuższy niż trzy miesiące.
3. Obwieszczenie wywiesza się w budynku, w którym znajduje się sąd właściwy do
założenia księgi wieczystej, oraz w budynku urzędu gminy, na której obszarze
nieruchomość jest położona.
5. 4 Ujawnianie w księgach wieczystych praw osobistych i roszczeń.
Artykuł 16 ustawy o KW i H stanowi :
Art. 16. 1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze
wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego
albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń
przyszłych i warunkowych,
3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości
przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że
zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w
35
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U.
Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702
oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459),
6) prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie
w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie
nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w
oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks
wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855).
5.5 Rodzaje dokumentów stanowiących podstawy wpisu do ksiąg wieczystych.
Rodzaje dokumentów wymienia rozporządzenie ministra sprawiedliwości w sprawie
prowadzenia ksiÄ…g wieczystych.
W ż 28 rozporządzenia*) wymieniono rodzaje dokumentów stanowiących podstawę do
wpisu w dziale I O (oznaczenie nieruchomości) danych dotyczących nieruchomości
gruntowych i budynkowych oraz oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste
ż 28. (8) 1. Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w
księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru
gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji
gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.
2. Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości, o których mowa w ust. 1, dotyczy
wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu
ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze
wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów.
3. Dokumenty wymienione w ust. 1 i 2 powinny być zaopatrzone w klauzulę
właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że
przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
4. Oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste dokonuje się na podstawie
dokumentów, o których mowa w ust. 1 i 2.
5. Jeżeli odrębna własność budynku powstała jednocześnie z oddaniem gruntu w
użytkowanie wieczyste, podstawę oznaczenia budynku stanowi umowa użytkowania
wieczystego i sprzedaży budynku lub decyzja administracyjna właściwego organu.
6. W wypadku gdy odrębna własność budynku i innego urządzenia powstała po
oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podstawę ich oznaczenia stanowi wypis z
rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków lub wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z
mapy ewidencyjnej, zawierający usytuowanie budynku na gruncie, a także oświadczenie
wnioskodawcy obejmujÄ…ce dane dotyczÄ…ce budynku co do liczby kondygnacji,
powierzchni użytkowej, materiału, z którego został wybudowany (murowany, drewniany
itp.), oraz dane co do przeznaczenia budynku, o ile z powyższych dokumentów dane te nie
wynikajÄ….
7. Oznaczenie nieruchomości powinno zawierać dane o jej położeniu, powierzchni i
sposobie korzystania.
*)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721)
36
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Oznaczenia lokali oraz domów w dziale I-O dokonuje się zgodnie z ż29 i ż30
wymienionego wyżej rozporządzenia ministra sprawiedliwości*):
ż 29. (9) Lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu
notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru
lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.
ż 30. (10) 1. Podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje własnościowe
spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię
mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany.
2. Podstawą oznaczenia domu, do którego przysługuje prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jest zaświadczenie o powierzchni i
położeniu domu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem
nieruchomości, z którą dom jest związany, oraz wypis z rejestru gruntów.
5.6 Rodzaje informacji pozyskiwanych z ksiÄ…g wieczystych.
Informacje które rzeczoznawca powinien uzyskać z księgi wieczystej dla wycenianej
nieruchomości określone są w łamach poszczególnych działów księgi wieczystej.
5.6.1 Rodzaje informacji zawarte w Dziale I-O KW dotyczÄ…:
A
amu 3  Położenie
A
amu 4 Mapa i opis
A
amu 5 Sposób korzystania
A
amu 6 Obszar
A
amu 8 Stan w czasie założenia KW, przyłączenia i odłączenia.
Treść tych łamów zawiera art. ż31 rozporządzenia*)
ż 31. (11) 1. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej
wpisuje siÄ™:
3) łam 3 "Położenie" - dane określające położenie nieruchomości gruntowej:
województwo, powiat, gmina, miasto lub miejscowość, w miastach podzielonych na
dzielnice - nazwę dzielnicy, jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze jednostki
podziału administracyjnego, w którym wyodrębnione są ulice i numery porządkowe -
ulicÄ™ i numer porzÄ…dkowy,
4) łam 4 "Mapa i opis" - numery kart akt, pod którymi znajdują się dokumenty
geodezyjne, numer obrębu ewidencyjnego i numer działki ewidencyjnej,
5) łam 5 "Sposób korzystania" - oznaczenie rodzaju użytku gruntowego dla działek
ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości wynikające z dokumentu
geodezyjnego, zawierajÄ…cego dane zgodne z przepisami rozporzÄ…dzenia Ministra
Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji
gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454); jeżeli w skład działki wchodzą użytki z
grupy użytków gruntowych "grunty zabudowane i zurbanizowane", wpisuje się
właściwy rodzaj użytku, a w pozostałych przypadkach wpisuje się użytek gruntowy o
największej powierzchni,
*)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721)
37
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
6) łam 6 "Obszar" - obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni
działek ewidencyjnych,
8) łam 8 "Stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia" -
oznaczenie księgi wieczystej, z której została odłączona nieruchomość do danej księgi
wieczystej, do której odnosi się wpis w łamie 8; oznaczenie księgi wieczystej, do
której przyłączona została nieruchomość odłączona z danej księgi wieczystej, do
której odnosi się wpis w łamie 8; wpis o sprostowaniu niezgodności w dziale I-O z
danymi z ewidencji gruntów i budynków; oznaczenie, iż wpisano przy założeniu księgi
wieczystej; oznaczenie księgi dawnej; oznaczenie księgi zaginionej lub zniszczonej,
jeżeli dla nieruchomości była już prowadzona księga wieczysta, która zaginęła lub
uległa zniszczeniu; oznaczenie zbioru dokumentów, jeżeli był prowadzony dla
nieruchomości; elementy wpisu, o których mowa w ż 10 ust. 1 pkt 1 i 3-6.
Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste dodatkowe wpisy określa ż32
rozporzÄ…dzenia***)
ż 32. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie
wieczyste obok danych określonych w ż 31 wpisuje się:
1) łam 2 "Numer bieżący nieruchomości" - kolejny numer gruntów oddanych w
użytkowanie wieczyste z dodaniem liter "Wu"; numerację wpisów dotyczących
gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste prowadzi się od początku,
(12)
2) w łamie 5 "Sposób korzystania" - "działka gruntu przeznaczona pod zabudowę",
ze wskazaniem rodzaju tej zabudowy, a jeżeli na takim gruncie znajduje się budynek i
inne urządzenie stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, ich opis, do
którego stosuje się odpowiednio ż 28 ust. 6.
Dla nieruchomości lokalowej zakres wpisów określa ż 33 rozporządzenie *)*)
ż 33. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej wpisuje się
odpowiednio dane określone w ż 31 z następującymi zmianami:
1) Å‚am 4 "Mapa i opis" - dane o usytuowaniu w budynku, liczba izb, ich rodzaj,
pomieszczenia przynależne, ich rodzaj i położenie, numery kart akt, pod którymi
znajduje siÄ™ podstawa oznaczenia lokalu,
2) łam 5 "Sposób korzystania" - rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu),
(13)
3) łam 6 "Obszar" - powierzchnię użytkową lokalu oraz pod tym wpisem
powierzchnię użytkową pomieszczeń przynależnych,
4) łam 8 "Stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia" - numer
księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal, dla którego założona została księga
wieczysta, oraz elementy wpisu, o których mowa w ż 10 ust. 1 pkt 1 i 3-6.
Dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego zakres wpisów
określa ż 34 rozporządzania *)
ż 34. 1. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego
prawa do lokalu mieszkalnego i spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego wpisuje się:
1) Å‚am 4 " Mapa i opis" - dane o usytuowaniu w budynku, liczba izb, ich rodzaj oraz
numer karty akt, pod którym znajduje się podstawa oznaczenia lokalu,
2) łam 5 "Sposób korzystania" - lokal mieszkalny, lokal użytkowy, garaż, miejsce
postojowe w wielostanowiskowym lokalu garażowym,
3) łam 6 "Obszar" - powierzchnię użytkową lokalu,
*)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721)
38
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
4) łam 8 "Stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia" -
oznaczenie nieruchomości, na której usytuowany jest budynek, w którym znajduje się
lokal, poprzez wskazanie numeru działki ewidencyjnej lub numeru księgi wieczystej,
jeżeli jest dla nieruchomości założona.
2. Pozostałe elementy wpisu określa się odpowiednio do ż 31.
3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje siÄ™ odpowiednio do prawa do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej.
Wpisy do KW w dziale I- Sp (Spis praw związanych z własnością)
Z działu tego istotnym dla rzeczoznawcy są wpisy w łamach 3,4,5, z jednoczesnym
uwzględnieniem wpisów dotyczących nieruchomości innych niż gruntowe.
Zakres tych wpisów określa ż 37.1 pkt 3,4,5 rozporządzania*)
ż 37. 1. W dziale I-Sp wpisuje się:
(15)
3) łam 3 "Oznaczenie prawa" - określenie praw rzeczowych związanych z własnością
wpisanej nieruchomości; okres użytkowania wieczystego,
4) łam 4 "Zmiany" - zmiany dotyczące praw wpisanych w łamie 3, z powołaniem numeru
bieżącego wpisu z łamu 2, którego zmiana dotyczy,
5) łam 5 "Wykreślenia" - wykreślenie praw i zmian wpisanych w łamach 3 i 4, z
powołaniem numeru bieżącego wpisu z łamu 2, którego wykreślenie dotyczy.
ż 37 3. (16) W dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej
ujawnia się udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz
części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a
jeżeli przedmiot odrębnej własności stanowi lokal w budynku znajdującym się na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste - udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi
prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
4. W księdze wieczystej prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w dziale I-Sp wpisuje się to prawo ze
wskazaniem określonej spółdzielni mieszkaniowej.
5. (17) W dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu oddanego w
użytkowanie wieczyste w łamie 3 wpisuje się termin, do kiedy zostało ustanowione
użytkowanie wieczyste, oraz sposób korzystania z nieruchomości, wynikający z umowy o
oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
5.6.2 Rodzaje informacji zawarte w Dziale II Księgi Wieczystej
Rzeczoznawca majątkowy w procesie badania księgi wieczystej powinien dokonać
wypisów z łamów 3,5 księgi wieczystej z uwzględnieniem rodzajów stanów prawnych
nieruchomości.
Treść tych łamów określają ż38, ż39, ż40 i ż41 rozporządzenia*).
ż 38. 1. W dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się:
(18)
3) łam 3 "Właściciel" - właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika,
wieczystego współużytkownika, wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności;
oznaczenia dokonuje się na zasadach określonych w ż 41,
5) łam 5 "Podstawa nabycia" - podstawę prawną wpisu, którą stanowią w szczególności
akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna lub zaświadczenie,
*)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721)
39
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
oznaczone według ż 10 ust. 1 pkt 3; pozostałe elementy wpisu zamieszcza się zgodnie
z ż 10 ust. 1 pkt 1, 4-6.
2. Jednocześnie z wpisaniem nowego właściciela wpisy dotyczące poprzedniego
właściciela w łamach 2-5 podkreśla się czerwoną linią.
3. (19) Jeżeli nieruchomość została oddana w trwały zarząd, uprawnionego z tytułu
trwałego zarządu wpisuje się w łamie 3, a podstawę prawną trwałego zarządu - w łamie
5.
ż 39. 1. Przed dokonaniem wpisów dotyczących użytkowania wieczystego zamieszcza
się przez wszystkie łamy działu II napis: "Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego".
2. (20) Jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek i inne
urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość, napis, o którym mowa w ust. 1, uzupełnia
się przez dodanie tekstu: "oraz własności budynku i urządzenia stanowiącego odrębną
nieruchomość".
4. Przy dokonywaniu wpisów dotyczących użytkowania wieczystego wpisy dotyczące
Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego pozostają w dotychczasowej
postaci.
ż 40. (21) 1. W dziale II księgi prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego prawa
do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w łamie 3 wpisuje się uprawnionego,
któremu przysługuje to prawo, współuprawnionego, wysokość udziału we wspólnym
prawie i rodzaj wspólności na zasadach określonych w ż 41.
2. W pozostałych łamach wpisów dokonuje się zgodnie z ż 38.
ż 41. 1. Uprawnionych z tytułu prawa własności, użytkowania wieczystego,
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do
lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
określa się w księdze wieczystej według następujących danych:
1) Skarb Państwa - przez wymienienie Skarbu Państwa ze wskazaniem organu
reprezentującego Skarb Państwa lub osoby prawnej, której powierzono wykonywanie
praw Skarbu Państwa; jeżeli nieruchomość jest w trwałym zarządzie państwowej
jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej - przez wymienienie
Skarbu Państwa ze wskazaniem nazwy i adresu tej jednostki, jako trwałego zarządcy,
2) jednostkÄ™ samorzÄ…du terytorialnego (zwiÄ…zek jednostek samorzÄ…du terytorialnego) -
przez wymienienie nazwy i siedziby jednostki samorzÄ…du terytorialnego (zwiÄ…zku
jednostek samorządu terytorialnego); jeżeli nieruchomość jest w trwałym zarządzie
samorządowej jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej - przez
wymienienie nazwy i siedziby jednostki samorzÄ…du terytorialnego (zwiÄ…zku jednostek
samorządu terytorialnego) ze wskazaniem nazwy i adresu tej jednostki, jako trwałego
zarzÄ…dcy,
3) inne osoby prawne - przez wskazanie ich nazwy (oznaczenia) i siedziby,
4) osoby fizyczne - przez wskazanie imienia (imion), nazwiska oraz imienia ojca i matki,
5) spółki prawa cywilnego - przez wskazanie imienia (imion) i nazwiska oraz imion
rodziców każdego ze wspólników oraz zamieszczenie tekstu: "jako wspólnicy spółki
prawa cywilnego",
6) spółki prawa handlowego nieposiadające osobowości prawnej - przez wskazanie ich
firmy i siedziby.
2. (22) Jeżeli prawo przysługuje kilku osobom wspólnie, wymienia się we wpisie udział
każdego ze współuprawnionych wyrażony ułamkiem zwykłym, a przy dokonywaniu
kolejnego wpisu wielkość udziału w prawie przelicza się przez sprowadzenie do
40
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
wspólnego mianownika. W wypadku wspólności, w której udziały nie są oznaczone, we
wpisie wymienia się rodzaj tej wspólności.
3. Zmiany imion i nazwisk, firm oraz nazw i siedzib, o których mowa w ust. 1, wpisuje
się na podstawie dokumentów urzędowych.
(23)
1. Uprawnionych, o których mowa w ust. 1, określa się dodatkowo przez wskazanie
numerów identyfikacyjnych PESEL lub REGON, chyba że przepisy szczególne nie
przewidują nadawania osobom fizycznym numerów identyfikacyjnych.
5.6.3 Rodzaje informacji zawartych w Dziale III KW
Zakres informacji niezbędnych dla rzeczoznawcy majątkowego określają poniższe
paragrafy rozporzÄ…dzenia*):
ż 42. 1. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się:
2) łam 2 "Numer bieżący wpisu" - kolejny numer wpisu dokonanego w księdze
wieczystej,
(24)
3) łam 3 "Prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia" - wszelkie ograniczone prawa
rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste, z wyjątkiem hipotek,
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa
do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem
wieczystym, prawa osobiste i roszczenia, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
w przypadku łącznego współobciążenia wpisuje się dane dotyczące numeru ksiąg
wieczystych prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych oraz sąd właściwy
do ich prowadzenia,
5) łam 5 "Wpis" - zmiany praw, roszczeń, ciężarów i ograniczeń wpisanych w łamie 3, a
w szczególności zmiany pierwszeństwa, póz
niejszego łącznego obciążenia prawem
innej nieruchomości, przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi
wieczystej, przyłączenia się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji,
6) łam 6 "Wykreślenie" - wykreślenie zmian wpisanych w łamie 5,
7) łam 7 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy
wykreślenie praw, roszczeń, ciężarów lub ograniczeń,
8) łam 8 - wykreślenie praw, roszczeń, ciężarów lub ograniczeń.
4. Uprawnionych z tytułu ciężarów i ograniczeń oznacza się według zasad określonych
w ż 41.
4. (25) W przypadku dokonywania wpisu służebności gruntowej w dziale III księgi
wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej, dokonuje się równocześnie wpisu
w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej.
ż 43. W razie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przed dokonaniem
odpowiednich wpisów w dziale III zamieszcza się napis określony w ż 39. Wpisy
obejmujące utrzymane w mocy obciążenia nieruchomości stają się wpisami
obciążającymi użytkowanie wieczyste.
ż 44. W przypadku dokonywania wpisu w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do
lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
przepis ż 42 stosuje się odpowiednio.
*)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721)
41
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 45. 1. Przy wpisie ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
wymienia się prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane, oraz osobę, której
roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone.
2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do własnościowego spółdzielczego prawa
do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
3. (26) Jeżeli wpis ostrzeżenia nastąpił na skutek zwrotu wniosku, o którym mowa w
art. 6262 ż 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U.
Nr 43, poz. 296, z póz
n. zm.1)), pozostawia się w aktach księgi wieczystej dokument, z
którego wynika zmiana prawa własności.
5.6.4 Rodzaje informacji zawartych w dziale IV KW
Zakres informacji niezbędnych dla rzeczoznawcy majątkowego określają ż46 ż46a ż47
ż48 rozporządzenia.*)
ż 46. 1. W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się:
1) Å‚am 1 "Wzmianka o wniosku" - wzmiankÄ™ o wniosku, o skardze na orzeczenie
referendarza sÄ…dowego, o apelacji i o kasacji,
2) łam 2 "Numer bieżący wpisu" - kolejny numer wpisu dokonanego w księdze
wieczystej,
3) Å‚am 3 "Suma" - wpisuje siÄ™ cyframi arabskimi kwotÄ™ hipoteki i pieniÄ…dz, w jakim jest
wyrażona; kwotę hipoteki kaucyjnej ustanowionej jednocześnie z hipoteką zwykłą na
zabezpieczenie kosztów i należności ubocznych wpisuje się osobno pod kwotą
hipoteki zwykłej,
(27)
4) łam 4 "Hipoteka" - wpisuje się słownie kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest
wyrażona, jej rodzaj i charakter; w przypadku łącznego współobciążenia
wynikającego z ustanowienia hipoteki umownej łącznej lub z podziału nieruchomości
wpisuje siÄ™ dane dotyczÄ…ce numeru ksiÄ…g wieczystych prowadzonych dla
nieruchomości współobciążonych oraz sąd właściwy do ich prowadzenia, wysokość
odsetek umownych, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, termin zapłaty lub spłaty
wierzytelności oraz wierzyciela (w przypadku banku wpisuje się firmę i określenie
oddziału), na rzecz którego hipotekę ustanowiono; zakres obciążenia hipoteką w
wypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na udziale; dane o pierwszeństwie, jeżeli
zostało ono unormowane w szczególny sposób; dane o wpisaniu hipoteki
zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego do rejestru zabezpieczenia
hipotecznych listów zastawnych; roszczenia dotyczące hipotek,
5) łam 5 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy
zmiana,
6) łam 6 "Suma" - kwotę hipoteki, której dotyczy zmiana niebędąca wykreśleniem,
7) łam 7 "Wpis" - zmiany wpisów z łamu 3 i 4, z wyjątkiem wykreśleń, a w szczególności
zmiany pierwszeństwa, zmiany wierzyciela, zmianę w oprocentowaniu (nie dotyczy
oprocentowania według zmiennej stopy oprocentowania), zmiany w terminach
płatności wierzytelności; łączne obciążenia nieruchomości powstałe po wpisie
*)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721)
42
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
hipoteki związane z podziałem nieruchomości obciążonej lub zmiany hipoteki
umownej w hipotekÄ™ umownÄ… Å‚Ä…cznÄ… albo w hipotekÄ™ przymusowÄ… Å‚Ä…cznÄ…,
8) łam 8 "Wykreślenie" - wykreślenie zmian wpisanych w łamach 6 i 7,
9) łam 9 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy
całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki lub roszczenia,
10) łam 10 "Suma" - kwotę hipoteki podlegającą wykreśleniu,
11) łam 11 - całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki lub roszczenia.
2. W razie częściowego wykreślenia kwoty hipoteki, w łamie 3 - pod wpisaną kwotą
hipoteki wpisuje się kwotę podlegającą wykreśleniu i po podkreśleniu jej czarną linią
wpisuje się kwotę pozostałą po odliczeniu kwoty wykreślonej.
3. W Å‚amach 4, 7, 8 i 11, poza danymi wymienionymi w ust. 1 pkt 4, 7, 8 i 11, wpisuje
się dane, o których mowa w ż 10 ust. 1 pkt 1, 3-6.
4. Uprawnionych z tytułu hipotek i roszczeń oznacza się według zasad określonych w
ż 41.
5. (28) Rodzaj pieniądza określającego sumę hipoteki wyraża się skrótem przyjętym w
tabeli kursów Narodowego Banku Polskiego.
ż 46a. (29) 1. Jeżeli hipoteka umowna łączna została ustanowiona na
nieruchomościach, dla których księgi wieczyste prowadzi więcej niż jeden sąd rejonowy,
każdy z tych sądów zawiadamia pozostałe o dokonanym wpisie lub o innym sposobie
załatwienia wniosku.
2. Sąd, który otrzymał zawiadomienia o dokonanym wpisie hipoteki umownej łącznej
w księdze wieczystej, do prowadzenia której właściwy jest inny sąd rejonowy, zamieszcza
w księdze wieczystej, do prowadzenia której jest właściwy, numery ksiąg wieczystych
prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych oraz nazwę i siedzibę sądu.
3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do wydziałów ksiąg wieczystych, o ile
jest ich więcej niż jeden w danym sądzie rejonowym.
ż 47. W razie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przed dokonaniem
odpowiednich wpisów w dziale IV zamieszcza się napis określony w ż 39 (patrz rozdział
5.6.2.) Wpisy obejmujące utrzymane w mocy obciążenia nieruchomości stają się wpisami
obciążającymi użytkowanie wieczyste.
ż 48. W przypadku dokonywania wpisu w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do
lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
przepisy ż 46 stosuje się odpowiednio.
5.7 Prowadzenie ksiąg wieczystych oraz obowiązki właścicieli nieruchomości
Zasady prowadzenia KW oraz obowiązki właścicieli określają poniższe artykuły ustawy o
księgach wieczystych i hipotece.
Art. 19. 1. Roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o
ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku
od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub
wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego
dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie
43
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia
wniosku.
2. Jeżeli uprawniony wykaże przed upływem roku od dnia wpisu, że wystąpił do sądu o
przeniesienie lub ustanowienie prawa określonego w ust. 1, bieg terminu do wykreślenia
roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania, jednakże w razie nieuwzględnienia
żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania.
3. W razie wpisu roszczenia przyszłego lub warunkowego bieg terminu do wykreślenia takiego
roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne.
Art. 21. Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z
sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.
Art. 22. 1. Ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych
nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak
na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności.
2. Nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być połączone tylko
wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej
przez połączenie.
3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do pierwszeństwa praw i roszczeń, o których
mowa w art. 16. (patrz rozdział 5.4 opracowania )
Art. 251. 1. Księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzone także w systemie
informatycznym wprowadzonym w trybie, o którym mowa w ust. 2.
2. Minister Sprawiedliwości może wprowadzić, w drodze rozporządzenia, system informatyczny
zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych, określając szczegółowy sposób zakładania oraz
prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, tak aby zachowane zostały
wszystkie cechy ksiąg wieczystych prowadzonych w sposób, o którym mowa w art. 25 ust. 1 i 2,
sposób przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych w tym systemie, oraz wyznaczyć sądy,
które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym.
Art. 27. (5) 1. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem
nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela
nieruchomości lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomości na
podstawie danych katastru nieruchomości.
2. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek
bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub
zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.
3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy
jest to niezbędne - także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę
sprostowania oznaczenia nieruchomości.
4. Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie sądom, które zakładają i
prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym, bezpośredni dostęp do bazy danych
katastru nieruchomości w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości.
Art. 28. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa
się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.
Art. 31. 1. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie
poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
2. (7) Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub
innymi odpowiednimi dokumentami.
44
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 36. 1. SÄ…dy, organy administracji rzÄ…dowej i jednostek samorzÄ…du terytorialnego
zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela
nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym
mowa w ust. 1.
3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny
nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem
prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia
wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł w
celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności
nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.
5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.
Art. 361. 1. Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie.
2. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego.
3. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu.
4. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3, osoba mająca interes
prawny oraz notariusz.
5.8 Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto
przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne
prawo rzeczowe (art. 5 ustawy o księdze wieczystej i hipotece).
Rękojmia wiary publicznej nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na
rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym
stanem prawnym albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko /art. 7 ustawy o KW i
H./:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
2) prawa dożywocia
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji
państwowej
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem
granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urzÄ…dzenia.
5.9 Wpisy w księgach wieczystych
W zależności od wywołanych skutków prawnych wpisy w KW dzielą się na:
1) deklaratywne
2) prawotwórcze
45
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Wpisy deklaratywne majÄ… charakter ujawniajÄ…cy prawo ale same nie tworzÄ… prawa ani nie
sanują jego braku. Przykładem wpisu deklaratywnego jest prawo własności.
Wpisy prawotwórcze (konstytutywne) są przesłanką powstania prawa. Oznacza to, że bez
wpisu prawo nie może powstać, ulec przeniesieniu lub zmianie.
Taki - prawotwórczy - charakter wpisu musi jednak wynikać z wyraz
nego przepisu
prawa: regułą jest bowiem wpis o charakterze deklaratywnym (ustalającym).
Przykładowo dotyczy to wpisu ustanowienia i przeniesienia użytkowania wieczystego, co
wynika z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami lub wpisu ustanowienia odrębnej
własności lokalu co wynika z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Art. 27. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości
gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga
wpisu w księdze wieczystej.
Art. 7. 2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w
formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej.
Wpisu dokonuje się na podstawie dokumentów. Dokumentami tymi mogą być:
- decyzje administracyjne, które mogą stanowić podstawę wpisu w KW jeśli wynikają z
nich bezpośrednie zmiany w stanie prawnym nieruchomości i ograniczonych praw
rzeczowych ujawnionych w KW,
- prawomocne lub natychmiast wykonalne orzeczenia sÄ…dowe,
- inne dokumenty, np. wystawione przez bank dotyczÄ…ce zabezpieczenia kredytu, ugody
sądowe w postępowaniu rozgraniczeniowym, akty stanu cywilnego, dokumenty
geodezyjne i inne dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości.
5.10 Odpisy ksiÄ…g wieczystych
Zasady regulujące odpisy ksiąg wieczystych określa art. 36 ust. 1 ustawy o KW i H
Art. 362. (27) 1. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na
żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu
administracji rzÄ…dowej oraz jednostki samorzÄ…du terytorialnego.
Zgodnie z art. 155 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca
majątkowy może sam wypisać dane z księgi wieczystej i potwierdzić je własnoręcznym
podpisem.
5.11 Hipoteka
Hipoteka jest to obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Przedmiotem hipoteki może być także (art. 65 ustawy):
46
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
a) użytkowanie wieczyste (w tym przypadku hipoteka obejmuje również budynki i
urządzenia na użytkowanym terenie stanowiące własność wieczystego użytkownika),
b) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
c) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
d) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
e) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko
w oznaczonej sumie pieniężnej.
Jeśli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz
polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.
W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także
roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania.
5.11.1 Ustanowienie hipoteki
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (dział IV). Księgi
wieczyste są jawne, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.
Przyjmuje się domniemanie, że prawo wpisane w księdze wieczystej jest zgodne z
rzeczywistym stanem prawnym. Dla nieruchomości, które nie miały ksiąg wieczystych albo
których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu - prowadzi się zbiory dokumentów,
przeznaczone do składania w nich wniosków i dokumentów dotyczących tych nieruchomości.
Złożenie dokumentów do zbioru ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej z wyjątkiem
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wpis hipoteki ma charakter konstytutywny, co
oznacza że jest przesłanką konieczną do powstania prawa i bez wpisu hipoteka nie powstanie.
Wpis dokonany w oparciu o nieważną czynność prawną jest nieważny. O kolejności wniosku o
wpis hipoteki rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu. Za chwilę wpływu
wniosku uważa się godzinę i minutę, w którym w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. Wpis
może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli
przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
Podstawą wpisów w szczególności mogą być:
" akty notarialne,
" decyzje administracyjne,
" orzeczenia sÄ…dowe,
" dokumenty urzędowe wystawione przez banki, stwierdzające udzielenie kredytu, jego
wysokość, zasady oprocentowania i warunki spłaty,
" ugody sądowe i zrównane z nimi pod względem skutków prawnych ugody w postępowaniu
administracyjnym oraz ugody przed sÄ…dem polubownym,
Wpisy dokonywane są tylko na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis
szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu.
5.11.2 Rodzaje hipotek
Rodzaje hipotek zostały zdefiniowane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece:
a) hipoteka zwykła /art. 65/
b) hipoteka Å‚Ä…czna /art. 76/
c) hipoteka kaucyjna /art. 102/
d) hipoteka na wierzytelnościach hipotecznych /art. 108/
e) hipoteka przymusowa /art. 109  112/
47
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
5.11.2.1 Hipotek zwykła
Hipoteka zwykła (umowna). Jeżeli wierzytelność określona jest co do swojej wielkości i
wyrażona konkretnie w określonej kwotowo wysokości, to hipoteka zabezpieczająca tę
wierzytelność jest hipoteką zwykłą. Hipoteka zwykła zabezpiecza: należność główną,
przyznane koszty postępowania w wysokości nieprzekraczającej 1/10 części kapitału, odsetki
za dwa ostatnie lata przed przysądzeniem własności.
5.11.2.2 Hipotek Å‚Ä…czna
Zasady hipoteki łącznej określa art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 76. 1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas
nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka
Å‚Ä…czna).
2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania
żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych
z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej
podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.
3. (39) W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności
prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).
(40)
5. Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów
mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części
nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W
takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.
W ust. l art. 76 jest mowa o podziale fizycznym nieruchomości obciążonej hipoteką, w wyniku
którego z dotychczasowej jednej powstają dwie lub kilka nieruchomości. Skutkiem takiego
podziału powstałym ex lege jest utrzymanie się hipoteki na wszystkich nieruchomościach
utworzonych w wyniku podziału. Mamy wówczas do czynienia z hipoteką łączną, powstałą z
mocy samego prawa, tzn. ustawowÄ….
Hipoteka zabezpieczająca kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych nie ulega
natomiast przemianie w hipotekę łączną ustawową(ust. 1) w razie podziału nieruchomości
obciążonej, zabudowanej domem mieszkalnym, polegającego na ustanowieniu odrębnej
własności lokali, czyli  inaczej mówiąc  na przeniesieniu własności części nieruchomości.
W takim wypadku o podziale hipoteki rozstrzygajÄ… postanowienia umowy.
W razie ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomościach| stanowiących
własność spółdzielni mieszkaniowych jednocześnie na rzecz wszystkich członków spółdzielni,
hipoteka obciążająca nieruchomość stanowiącą własność spółdzielni mieszkaniowej obciąża
wszystkie odrębne lokale. Wierzyciel, któremu przysługuje powstała na tej podstawie hipoteka
łączna, obowiązany jest dokonać jej podziału między właścicieli odrębnych lokali, stosownie
do ich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnych - art. 44 ust. 4 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych*).
Art. 44. 1. Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomościach
stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych, hipoteki obciążające te
nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy wygasają.
2. W wypadkach, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia mieszkaniowa obciąży inną
nieruchomość stanowiącą jej własność hipoteką, w celu zabezpieczenia wierzytelności
poprzednio zabezpieczonej hipoteką, która wygasła.
3. Wierzytelność spółdzielni w stosunku do właścicieli lokali należna od nich z tytułu
przypadającej im do spłaty części kredytów zaciągniętych przez spółdzielnię
mieszkaniową może zostać zabezpieczona hipoteką na lokalach stanowiących własność
tych osób.
*)
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz U z 2003 r Nr 119 poz. 1116 z poniższymi zmianami)
48
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
4. (55) Jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokali następuje jednocześnie na rzecz
wszystkich osób, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, hipoteka obciążająca
nieruchomość stanowiącą własność spółdzielni mieszkaniowej obciąża wszystkie odrębne
lokale. Wierzyciel, któremu przysługuje powstała na tej podstawie hipoteka łączna,
obowiązany jest dokonać jej podziału między właścicieli odrębnych lokali, stosownie do
ich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnych.
Konstrukcja hipoteki łącznej w ujęciu prawa polskiego polega na tym że  wbrew mylącej
nazwie  mamy do czynienia nie z jedną, lecz tyloma hipotekami, ile jest obciążonych
nieruchomości zabezpieczających jedną wierzytelność, z tym tylko zastrzeżeniem, że cechuje je
wzajemny związek wynikający z celu, który realizują, a mianowicie zabezpieczenia tej samej
wierzytelności (patrz J. Ignatowicz, w: System..., t. II, s. 768)|Samodzielność każdej z tych
hipotek przejawia się w tym, że każda osobno może stanowić przedmiot rozporządzenia. Patrz
L. Mazur: Budowa hipoteki łącznej i jej podział,  Rejent" 9/00, s. 60 i n.
Podział nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest wyłącznym z
ródłem powstania hipoteki
łącznej ex legę, hipoteka łączna może bowiem powstać także na podstawie przepisu
szczególnego. Jednakie w obecnym stanie prawnym jedynym takim przepisem jest art.1111
ustawy o KW i H przewidujący hipotekę przymusową. (patrz rozdział 5.11.2.5)
5.11.2.3 Hipoteka kaucyjna
Hipoteka kaucyjna zabezpiecza obok wierzytelności głównej również odsetki oraz
koszty postępowania, jeśli mieszczą się w maksymalnej sumie wymienionej we wpisie
hipotecznym. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności o wysokości nie ustalonej, do
określonej maksymalnej sumy. Hipoteka taka może w szczególności zabezpieczać
wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej w chwili ustanowienia hipoteki, zwłaszcza
istniejące lub mogące powstać w przyszłości z określonego stosunku prawnego np. kredytu w
rachunku bieżącym, linii kredytowej rewolwingowej (odnawialnej) kredytu, odsetki od kredytu
oprocentowanego wg zmiennej stopy procentowej. Wysokość wierzytelności może być nie
ustalona, ale sama wierzytelność musi być konkretna, tzn. bądz
już istniejąca, bądz
mogÄ…ca
powstać w przyszłości ze ściśle określonego stosunku prawnego. Jest to wymóg, bez spełnienia
którego wpis hipoteki kaucyjnej nie jest dopuszczalny. Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać
wiele różnych roszczeń mających swe z
ródło w jednym, określonym, stosunku prawnym,
byleby związek tych roszczeń z danym stosunkiem prawnym był niewątpliwy. Hipoteka
kaucyjna może być zatem stosowana przy wszelkiego typu stosunkach prawnych o charakterze
ciągłym, np. w umowie ramowej. W bankach stosowana jest do zabezpieczania kredytów
udzielonych w ramach generalnej umowy kredytowej.
Hipoteka kaucyjna może być zamieniona na hipotekę zwykłą, jeśli wierzytelność, którą ta
hipoteka zabezpiecza, uzyska charakter wierzytelności o ustalonej wysokości; nie ma to jednak
wpływu na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów postępowania. Natomiast hipoteka zwykła
może być przekształcona w hipotekę kaucyjną w przypadku jeśli wierzytelność, którą ta
hipoteka zabezpiecza, utraci charakter wierzytelności o ustalonej wysokości.
Art. 108. Hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą, a hipoteka zwykła
na kaucyjną. Do zmiany stosuje się odpowiednio przepisy o zmianie treści hipoteki. Zgoda
osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest
potrzebna. Zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia
odsetek i kosztów postępowania.
5.11.2.4 Hipoteka na wierzytelnościach hipotecznych .
Zasady tego rodzaju hipoteki określają art. 1081, 1082, 1083, 1085 ustawy o KWiH
49
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 1081. Spłata wierzytelności hipotecznej obciążonej hipoteką może być dokonana do
wysokości tej hipoteki tylko do rąk wierzyciela, któremu ona przysługuje, chociażby jego
wierzytelność nie była jeszcze wymagalna; jeżeli hipoteka na wierzytelności hipotecznej jest
kaucyjna, suma odpowiadająca jej wysokości powinna być złożona do depozytu sądowego.
orzeczenia sądów
Art. 1082. Jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej oraz
obciążona wierzytelność hipoteczna są już wymagalne, wierzyciel, któremu przysługuje
hipoteka na wierzytelności hipotecznej, może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności
obciążonej; może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.
Art. 1083. Jeżeli właściciel nieruchomości dokonał zapłaty do rąk wierzyciela, któremu
przysługuje hipoteka na wierzytelności hipotecznej, hipoteka na nieruchomości wygasa aż do
wysokości sumy uiszczonej przez właściciela.
Art. 1084. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być
przedmiotem dalszych hipotek.
Art. 1085. W wypadkach nieobjętych przepisami działu niniejszego stosuje się do hipoteki na
wierzytelności hipotecznej przepisy o zastawie na wierzytelności.
Istotę hipoteki na wierzytelności hipotecznej ilustruje następujący przykład: właściciel
nieruchomości A kupił samochód na raty i ustanowił dla sprzedawcy hipotekę na
zabezpieczenie ceny kupna. Wierzyciel hipoteczny B zaciągnął następnie kredyt bankowy i na
jego zabezpieczenie ustanowił hipotekę na przysługującej mu wierzytelności obciążaj
nieruchomość A. Od chwili wpisania hipoteki na wierzytelności hipotecznej do księgi
wieczystej A może spłacać raty  do wysoki hipoteki  na rzecz banku tylko do rąk banku,
chociażby wierzytelność; banku w stosunku do B nie była jeszcze wymagalna. Gdyby
natomiast A spłacał swój dług do rąk B, mógłby narazić się na to, że z chwilą wymagalności
swojej wierzytelności wobec B banku będzie dochodził od niego należności wymagalnych od
chwili wpisania hipoteki na rzecz banku, ponieważ zapłata dokonana w tym czasie na rzecz B
nie jest skuteczna względem banku.
5.11.2.5 Hipoteka przymusowa.
Zasady tego rodzaju hipoteki określają art. 109-112 ustawy o KW i H
Art. 109. 1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem
wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na
podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika
(hipoteka przymusowa).
2. (43) Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa
może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.
Art. 110. (44) Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego
zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo na mocy przepisów szczególnych na
podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna.
Art. 111. (45) Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego
orzeczenia, tymczasowego zarzÄ…dzenia sÄ…du, postanowienia prokuratora albo
nieostatecznej decyzji jest hipotekÄ… kaucyjnÄ….
50
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 1111. (46) 1. Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku
nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są
już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.
2. Podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości zależy od uznania
wierzyciela.
Art. 112. W razie przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową albo
w razie innego rozporządzenia taką wierzytelnością nie stosuje się przepisów o rękojmi
wiary publicznej ksiÄ…g wieczystych.
Hipoteka przymusowa - jest szczególnym rodzajem środka zabezpieczającego
przeprowadzanie egzekucji z wierzytelności już istniejącej, z której spłatą dłużnik zalega. W
przypadku hipoteki przymusowej wiadomo już, że terminowe spełnienie świadczenia nie
nastąpiło, skoro wierzyciel zmuszony został do wszczęcia postępowania sądowego i uzyskał
dla siebie korzystne rozstrzygnięcie. Celem hipoteki przymusowej jest więc zaspokojenie /
wymagalnej wierzytelności. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej na wniosek banku,
na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika, jest bankowy tytuł egzekucyjny, zaopatrzony
przez sąd w klauzulę wykonalności, a w przypadku nieruchomości stanowiącej własność osoby
trzeciej jest to inny tytuł wykonawczy, najczęściej prawomocny wyrok sądowy/nakaz zapłaty,
zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Hipotekę przymusową można uzyskać również na
podstawie tymczasowego zarzÄ…dzenia sÄ…du, postanowienia prokuratora, wydanego w sprawie
karnej na mocy przepisów szczególnych. Szczególnym rodzajem hipoteki przymusowej jest
hipoteka przymusowa z tytułu zaległości podatkowych i ZUS. Po nowelizacji ustawy Ordynacja
podatkowa dotychczasowa hipoteka ustawowa została zastąpiona hipoteką przymusową.
Obecnie hipoteka przymusowa przysługuje Skarbowi Państwa oraz jednostkom samorządu
terytorialnego, na wszystkich nieruchomościach stanowiących własność podatnika. Przysługuje
ona z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art.21 par. l pkt.2
Ordynacji podatkowej, na podstawie decyzji organu podatkowego ustalającej wysokość tego
zobowiÄ…zania.
Hipoteka przymusowa i umowna wyłączają się wzajemnie.
5.11.2.6 Wygaśnięcie hipoteki
Wygaśnięcie hipoteki ma miejsce w przypadkach:
a) wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie,
b) nie przywrócenia w ciągu 10 lat wpisu wykreślonej bezpodstawnie hipoteki,
c) zrzeczenia siÄ™ hipoteki,
d) przejścia na wierzyciela nieruchomości obciążonej,
e) złożenie do depozytu sądowego zabezpieczającej kwoty wraz z zrzeczeniem się
odebrania jej z powrotem,
f) wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Z chwilą wygaśnięcia hipoteki na podstawie odpowiednich dokumentów dokonuje się
jej wykreślenia z księgi wieczystej.
5.12 Zabezpieczanie obciążeń na nieruchomościach
Wyróżniamy następujące formy zabezpieczenia:
rzeczowe w postaci nieruchomości
osobiste
FormÄ… rzeczowego zabezpieczenia jest:
hipoteka
51
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
zastaw, który dotyczy rzeczy ruchomych (patrz rozdział 3.3.1.3)
Zakres obciążenia hipoteką (ustawa o księgach wieczystych i hipotece)
Art. 84. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na
niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza.
Art. 85. 1. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu,
dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej
gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.
2. Hipoteka nie obejmuje odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy,
oraz tych, które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie
lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką.
Art. 86. Rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką
do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach
prawidłowej gospodarki.
Art. 87. Do chwili zajęcia nieruchomości wierzyciel hipoteczny nie może sprzeciwić się
usunięciu jej części składowych lub przynależności, jeżeli właściciel nie narusza przez to
zasad prawidłowej gospodarki.
Ary. 88. 1. Hipoteka obejmuje roszczenia właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy,
jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może
czynsz pobierać.
Art. 89. 1. Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką lub jej część składowa jest
ubezpieczona, zakład ubezpieczeń może bez zgody wierzyciela hipotecznego zapłacić
ubezpieczającemu odszkodowania w celu pokrycia poniesionych przez niego wydatków na
przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. W wypadku takim zapłata
odszkodowania może być dokonywana w ratach płatnych w miarę przywracania
nieruchomości do stanu poprzedniego.
2. Zapłata odszkodowania ubezpieczającemu na inne cele niż przywrócenie
nieruchomości do stanu poprzedniego może nastąpić tylko za zgodą wierzyciela
hipotecznego.
Art. 90. W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub
kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona
stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia
wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze
sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.
Art. 91. Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że
może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym
bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
Art. 92. Jeżeli na skutek okoliczności, za które właściciel odpowiada, wartość
nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki,
wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia
nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dostatecznego
zabezpieczenia dodatkowego. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu
wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.
52
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
6. Kataster nieruchomości
Pojęcia  kataster nieruchomości oraz ewidencja gruntów i budynków w różnych
przepisach prawa występują w sposób przemienny.
Ustawa  Prawo geodezyjny i kartograficzne określa te pojęcia w sposób
równoważny (tożsamy) definiując ewidencję gruntów i budynków (kataster
nieruchomości) w sposób następujący.
Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) - jednolity dla kraju
systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach ich,
właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi
gruntami, budynkami i lokalami(art. 2 pkt. 8 Ustawy Prawo Geodezyjne i
Kartograficzne)- tekst jednolity Dz. U. Z 2005 r Nr poz. 2027)
Podstawy prawne prowadzenia ewidencji gruntów i budynków:
1) Ustawa  Prawo geodezyjne i kartograficzne
2) RozporzÄ…dzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji
gruntów i budynków z 29 marca 2001 r. (Dz U Nr 38 z 2001 r poz. 454)
Ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą
starostowie.
Ewidencję gruntów i budynków mogą prowadzić (w tym wydawać decyzje
administracyjne w pierwszej instancji) wójt, burmistrz i prezydent miasta  jako zadania
zlecone przez starostę w drodze porozumienia o ile spełnione zostały określone warunki.
Zasady te określone zostały w art. 6a ust. 4,5 i 6 ustawy  Prawo geodezyjne i
kartograficzne ).
Art. 6a. 1. Służbę Geodezyjną i Kartograficzną stanowią:
4. Starosta na wniosek gminy powierza wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta),
w drodze porozumienia, prowadzenie spraw należących do zakresu jego zadań i
kompetencji, w tym wydawanie decyzji administracyjnych, po spełnieniu warunków, o
których mowa w ust. 6.
5. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi sprawy powierzone na podstawie ust.
4 przy pomocy geodety gminnego wchodzącego w skład urzędu gminy.
6. Minister właściwy do spraw architektury i budownictwa(2) określi, w drodze
rozporządzenia, szczegółowe warunki organizacyjne, kadrowe i techniczne, jakie powinny
zostać spełnione przez gminy wnioskujące o przejęcie określonych w ustawie zadań i
kompetencji, mając na uwadze konieczność zapewnienia przez gminę prawidłowego
poziomu merytorycznego i technicznego wykonywania pełnego zakresu zadań.
6.1 Podział kraju dla celów ewidencji
Rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budynków w sprawie ewidencji gruntów
stanowi:
ż 4. Ewidencja obejmuje całe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z wyjątkiem
morza terytorialnego.
53
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 5. Jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji są:
1) jednostka ewidencyjna,
2) obręb ewidencyjny,
3) działka ewidencyjna.
1) Jednostka ewidencyjna - obszar gruntów zawarty w granicach administracyjnych
gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta -
również w granicach administracyjnych miasta. W miastach, w których utworzone
zostały dzielnice, jako jednostki pomocnicze gminy, jednostką ewidencyjną może być
obszar dzielnicy lub kilku sąsiadujących ze sobą dzielnic.( ż6 ust. 1 i 2
rozporzÄ…dzania)
2) Obręb ewidencyjny - obszar jednostki ewidencyjnej podzielony dla celów
związanych z techniką zakładania i prowadzenia ewidencji gruntów i budynków.
Obręb ewidencyjny na terenach wiejskich stanowi obszar gruntów zawartych w
granicach wsi, miejscowości i sołectwa. Obręb ewidencyjny na terenach miast
powinien w miarę możliwości pokrywać się z granicami osiedli i zespołów
urbanistycznych oraz naturalnymi granicami wyznaczonymi w szczególności przez
cieki, ulice, linie kolejowe i inne obiekty fizjograficzne (ż 7 ust. 4 rozporządzenia).
3) Działka ewidencyjna.
6.2 Przedmioty ewidencji: działki ewidencyjne, budynki oraz lokale
6.2.1 Działki ewidencyjne
Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego
obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii
granicznych.
Sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw
oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w
ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:
1) wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w
wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte
zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
2) są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny
nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów,
aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sÄ…dowych i ostatecznych
decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami
budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami,
3) obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe,
rowy, a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na
odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych
bÄ…dz
ze względu na ich różne nazwy urzędowe.
W razie wzajemnego przecinania się linii kolejowych, dróg publicznych, morskich
wód wewnętrznych oraz wód śródlądowych, przy ustalaniu granic działek ewidencyjnych
stosuje się następujące zasady:
1) morskie wody wewnętrzne oraz wody śródlądowe, z wyjątkiem wód
płynących rurociągami lub krytymi kanałami, dzielą linie kolejowe i drogi
publiczne na odrębne działki ewidencyjne,
2) linie kolejowe dzielą drogi publiczne na odrębne działki ewidencyjne,
54
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
3) drogi wyższej kategorii dzielą drogi niższej kategorii na odrębne działki
ewidencyjne.
W obszarze obrębu działka ewidencyjna jest wyróżniana przez jej numer, który ma
postać liczby naturalnej.
W razie podziału nieruchomości, nowo powstałe działki ewidencyjne oznacza się
numerami w postaci ułamka q/p. w którym q jest liczbą naturalną oznaczającą numer
działki ewidencyjnej pierwotnej podlegającej podziałowi, zaś p. jest najmniejszą liczbą
naturalną umożliwiającą wyróżnienie każdej nowej działki ewidencyjnej.
Dane ewidencyjne dotyczące działki ewidencyjnej określa rozporządzenie
ministra rozwoju regionalnego i budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
(Dz U z 2001 r. Nr 38 poz. 455)
ż 60. 1. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej są:
1) numer działki stanowiący część składową identyfikatora działki ewidencyjnej,
2) numeryczny opis granic działki ewidencyjnej,
3) pole powierzchni działki ewidencyjnej,
4) informacje określające pola powierzchni konturów użytków gruntowych i klas
gleboznawczych w granicach działki ewidencyjnej,
5) wartość działki ewidencyjnej oraz data określenia tej wartości,
6) numer jednostki rejestrowej gruntów, do której przyporządkowana została działka
ewidencyjna, stanowiący część składową identyfikatora tej jednostki rejestrowej,
7) oznaczenie księgi wieczystej, a w przypadku gdy księga wieczysta nie jest założona -
oznaczenie dokumentów określających własność,
8) oznaczenie dokumentów określających inne prawa do działki ewidencyjnej niż
własność i prawo użytkowania wieczystego,
9) numer rejestru zabytków prowadzonego na podstawie przepisów o ochronie dóbr
kultury,
10) numer rejonu statystycznego stanowiący część składową identyfikatora tego rejonu.
2. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej oprócz danych, o których
mowa w ust. 1, sÄ…:
1) dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości zabudowanych lub
przeznaczonych pod zabudowę - numer porządkowy, którym oznaczona została
nieruchomość w trybie przepisów o numeracji nieruchomości, i nazwa ulicy, przy
której leży działka ewidencyjna,
2) dla działek ewidencyjnych stanowiących drogi publiczne - numery tych dróg nadane
na podstawie przepisów o drogach publicznych i dodatkowo nazwa ulicy, jeżeli droga
publiczna pełni tę funkcję,
3) dla działek ewidencyjnych stanowiących obiekty fizjograficzne, takie jak: cieki,
zbiorniki wodne, parki, uroczyska leśne - nazwy tych obiektów.
3. W przypadku gdy w granicach obrębu wyróżniane są zwyczajowo zespoły
urbanistyczne, przysiółki, niwy, uroczyska - dane ewidencyjne działek ewidencyjnych
mogą być uzupełniane nazwami tych obszarów.
6.2.1.1. Użytki gruntowe jako element informacji o gruntach
Pod pojęciem użytku gruntowego rozumie się część powierzchni ziemi
użytkowanej w sposób jednolity. Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i
budynków dokonuje podziału występujących w katastrze użytków gruntowych na grupy i
rodzaje. Podział użytków na grupy określa ż 67 tego rozporządzenia.
ż 67. Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
55
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
1) użytki rolne,
2) grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
3) grunty zabudowane i zurbanizowane,
4) użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery "E" oraz symbolu
odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub
użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R,
5) nieużytki, oznaczone symbolem - N,
6) grunty pod wodami,
7) tereny różne oznaczone symbolem -Tr.
Niektóre z grup użytków dzielą się na rodzaje. Podział ten określa ż68
rozporzÄ…dzenia.
ż 68. 1. Użytki rolne dzielą się na:
1) grunty orne, oznaczone symbolem - R,
2) sady, oznaczone symbolem złożonym z litery "S" oraz symbolu odpowiedniego użytku
gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu,
na którym założony został sad, np. S-R, S-A
, S-Ps,
3) łąki trwałe, oznaczone symbolem - A
,
4) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
5) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery "B" oraz symbolu
odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy
gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-A
, B-Ps,
6) grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
7) rowy, oznaczone symbolem - W.
2. Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na:
1) lasy, oznaczone symbolem - Ls,
2) grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem - Lz, lub, w przypadku
zadrzewień śródpolnych, zaistniałych na gruntach objętych klasyfikacją
gleboznawczą - symbolem złożonym z liter "Lz" oraz symbolu odpowiedniego użytku
gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu,
np. Lz-R, Lz-A
, Lz-Ps.
3. Grunty zabudowane i zurbanizowane dzielÄ… siÄ™ na:
1) tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem - B,
2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem - Ba,
3) inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem - Bi,
4) zurbanizowane tereny niezabudowane, oznaczone symbolem - Bp,
5) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem - Bz,
6) użytki kopalne, oznaczone symbolem - K,
7) tereny komunikacyjne, w tym:
a) drogi, oznaczone symbolem - dr,
b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem - Tk,
c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem - Ti.
4. Grunty pod wodami dzielÄ… siÄ™ na:
1) grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem - Wm,
2) grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem - Wp,
3) grunty pod wodami powierzchniowymi stojÄ…cymi, oznaczone symbolem - Ws.
5. Sadów o powierzchni mniejszej od 0,1000 ha oraz innych użytków gruntowych o
powierzchni mniejszej od 0,0100 ha nie wykazuje siÄ™ w ewidencji.
6. Zaliczanie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych określa załącznik nr 6
do rozporzÄ…dzenia.
56
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Szczegółowe charakterystyki poszczególnych użytków określone zostały w
załączniku nr 6 do wymienionego rozporządzenia.
6.2.1.2. Kontury klas gleboznawczych jako element informacji o gruntach.
Kontur klasy gleboznawczej stanowi obiekt przestrzenny obszarowy z enklawami
wyodrębniony w wyniku klasyfikacji gleboznawczej.
Gleboznawcza klasyfikacja gruntów obejmuje użytki rolne, grunty leśne oraz
śródpolne grunty zadrzewione i zakrzewione, niezależnie od ich przeznaczenia w
miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.
Grunty zaliczone do: terenów zabudowanych i zurbanizowanych, gruntów pod
wodami, terenów różnych oraz nieużytków nie są objęte gleboznawczą klasyfikacją.
Tereny ekologiczne mogą obejmować zarówno grunty objęte jak i nieobjęte
gleboznawczÄ… klasyfikacjÄ….
Klasy gleboznawcze poszczególnych użytków, ich kontury i oznaczenia przyjmuje
się z operatu gleboznawczej klasyfikacji gruntów.
Zgodnie z tabelą klas gruntów, stanowiąca załącznik do rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 4 czerwca 1956 r. w sprawie klasyfikacji gruntów (Dz. U. z 1956 r. nr
19 poz. 97 ze zmiana w 1973 r.) wyróżnia się następujące klasy dla:
1) gruntów ornych  I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI,
2) Å‚Ä…k i pastwisk  I, II, III, IV, V, VI,
3) lasów  I, II, III, IV, V, VI,
Grunty oznaczone w dotychczasowej ewidencji jako RVIz i PsVIz lub RzVI i
PszVI nadaje siÄ™ oznaczenia odpowiednio RVI i PsVI.
Grunty stanowiące użytki rolne wcześniej nie klasyfikowane zajęte pod rowy
melioracyjne, oraz grunty zadrzewione i zakrzewione śródpolne włącza się do
przyległych dominujących konturów klasyfikacyjnych.
Grunty pod stawami wybudowanymi na gruntach objętych gleboznawczą klasyfikacją
oznacza się symbolem złożonym z właściwego symbolu użytku gruntowego i oznaczenia
klasy gleboznawczej, np. Wsr-A
IV, W-RV, zaÅ› grunty pod stawami wybudowanymi na
gruntach nie objętych gleboznawczą klasyfikacją oznacza się w ewidencji wyłącznie
symbolem Wsr.
6.2.2. Budynki
Budynkiem  obiekt budowlany, który jest budynkiem w rozumieniu standardowej
klasyfikacji i nomenklatury wprowadzanych na podstawie ustawy z dnia 29 czerwca 1995
r. o statystyce publicznej (Dz. U. Nr 88 z 1995 r. poz.. 439 z póz
niejszymi zmianami),
oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. W sprawie Polskiej
Klasyfikacji Obiektów Budowlanych /Dz U z 1999 Nr 112 poz. 1317 z póz
niejszymi
zmianami definiuje budynki w sposób następujacy:
Budynki sÄ… to obiekty budowlane, trwale zwiÄ…zane z gruntem, wydzielone z
przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach
(ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. -Prawo budowlane - Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016
oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41, Nr 92, poz. 881, Nr 93, poz. 888 i Nr 96, poz. 959). Budynki
mieszkalne wg. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), są to obiekty
budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest
wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej
powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki
57
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki
niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb
niemieszkalnych. Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne oparto na podstawie
Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), co znalazło swój wyraz w
powiązaniu każdej pozycji KŚT z odpowiednimi grupowaniami tej klasyfikacji. W ramach
budynków niemieszkalnych wprowadzono w nawiązaniu do PKOB dalszy podział na
rodzaje (symbole trzy cyfrowe).
Dane ewidencyjne (katastralne) dotyczące budynku określa cytowane rozporządzenie
ministra regionalnego i budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków w ż 63
ż 63. 1. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku stanowiącego część składową
gruntu sÄ…:
1) numer ewidencyjny budynku stanowiący część składową identyfikatora budynku,
2) numer porządkowy, którym oznaczony został budynek w trybie przepisów o numeracji
nieruchomości,
3) numeryczny opis konturu wyznaczonego przez prostokątny rzut na płaszczyznę
poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej
budynku, a w budynkach posadowionych na filarach, kondygnacji opartej na tych
filarach - zwanego dalej konturem budynku,
4) numery działek ewidencyjnych, na których usytuowany jest budynek,
5) oznaczenie funkcji podstawowej budynku,
6) wartość budynku oraz data określenia tej wartości,
7) rok zakończenia budowy,
8) pole powierzchni zabudowy w m2,
9) liczba kondygnacji nadziemnych oraz liczba kondygnacji podziemnych,
10) informacja o materiale, z którego zbudowane są zewnętrzne ściany budynku,
11) liczba i numery lokali stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe,
12) liczba i numery lokali innych niż wymienione w pkt 11,
13) łączne, wyrażone w m2, pole powierzchni użytkowej:
a) wszystkich lokali w budynku,
b) pomieszczeń przynależnych do lokali,
14) numer rejestru zabytków prowadzonego na podstawie przepisów o ochronie dóbr
kultury.
2. Przez powierzchniÄ™ zabudowy rozumie siÄ™ pole powierzchni figury geometrycznej
określonej przez kontur, o którym mowa w ust. 1 pkt 3.
3. Powierzchnię użytkową lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w
przepisach ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 i Nr 162, poz. 1119, z 1999 r. Nr 111,
poz. 1281, z 2000 r. Nr 3, poz. 46, Nr 5, poz. 67, Nr 83, poz. 946, Nr 88, poz. 988, Nr 95,
poz. 1041 i Nr 122, poz. 1317 oraz z 2001 r. Nr 4, poz. 27).
4. W ewidencji wykazuje się następujące materiały budowlane, o których mowa w
ust. 1 pkt 10:
1) mur,
2) drewno,
3) inne materiały.
5. Dane ewidencyjne określające rok zakończenia budowy poszczególnych budynków
przyjmuje się z ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów
budowlanych, prowadzonej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej i
nadzoru budowlanego na podstawie przepisów prawa budowlanego lub, jeżeli ewidencja
ta nie zawiera odpowiednich danych, przyjmuje się przybliżoną datę zakończenia budowy
ustalonÄ… na podstawie innych miarodajnych informacji.
58
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 64. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku stanowiącego odrębny od gruntu
przedmiot własności, oprócz danych wymienionych w ż 63 ust. 1, są:
1) oznaczenie księgi wieczystej lub innych dokumentów określających własność
budynku,
2) oznaczenie dokumentów określających inne prawa do budynku niż własność,
3) numer jednostki rejestrowej budynków, do której przyporządkowany został budynek
stanowiący część składową identyfikatora tej jednostki.
W katastrze wyodrębniono zgodnie z zasadami Klasyfikacji Środków Trwałych
przynależność budynków do odpowiedniego rodzaju.
Podział ten zawiera ż 65 cytowanego rozporządzenia:
ż 65. 1. Ze względu na podstawową funkcję użytkową budynki dzieli się na
następujące rodzaje:
1) budynki mieszkalne,
2) budynki przemysłowe,
3) budynki transportu i łączności,
4) budynki handlowo-usługowe,
5) zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,
6) budynki biurowe,
7) budynki szpitali i zakładów opieki medycznej,
8) budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe,
9) budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa,
10) inne budynki niemieszkalne.
2. Przynależność budynku do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami
Klasyfikacji Środków Trwałych, wprowadzonej na podstawie przepisów o statystyce
publicznej.
6.2.2.1 Zakres informacji dotyczących konturu budynków
Zakres informacji dotyczących konturu budynków określają zasady podane w ż16
Instrukcji G-5 *)
5. Do konturu budynku nie są włączane, zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997:
1) obiekty budowlane ani ich części niewystające ponad powierzchnię terenu,
2) elementy drugorzędne, np. schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki,
markizy, występy dachowe
3) obiekty pomocnicze, takie jak szklarnie altany, szopy.
W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliz
niacze lub
szeregowej, każdy z segmentów takiego obiektu jest budynkiem odrębnym, jeśli jest
oddzielony od innych segmentów ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie
ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki
odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie
wykorzystywane. Granica między takimi budynkami biegnie środkiem ściany dzielącej
lub szczeliny dylatacyjnej, o ile w postępowaniu rozgraniczeniowym nie ustalono inaczej.
Odrębnymi budynkami mogą być również przybudówki do budynku głównego,
spełniające inne niż budynek główny funkcje użytkowe.
6.2.2.2 Zasady wykazywania budynków w katastrze
*)
Instrukcja Techniczna G-5  Ewidencja gruntów i budynków
59
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Zasady te określa ż 17 instrukcji G-5  Ewidencja gruntów i budynków
1. W ewidencji wykazuje się dane dotyczące budynków :
1) stanowiących odrębne nieruchomości (nieruchomości budynkowe),
2) stanowiących części składowe nieruchomości gruntowych.
Atrybutami wyróżniającymi budynki stanowiące odrębne nieruchomości od innych
budynków rejestrowanych w bazie danych ewidencyjnych są:
1) numer księgi wieczystej założonej dla nieruchomości budynkowej,
2) numer ewidencyjny jednostki rejestrowej budynków.
3. W ewidencji wykazuje siÄ™ wszystkie budynki za wyjÄ…tkiem:
1) budynków przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót
budowlanych,
2) budynków tymczasowych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe bez
pełnienia jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych
na ten ceł,
3) altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach
działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i 35 m2 poza granicami
miast oraz wysokości 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich,
4) budowli mających charakter budynków, ale nieposiadających fundamentów tj.
podstawy budowli trwale związanej z gruntem, przenoszącej w sposób
bezpieczny obciążenia budowli na grunt,
5) podziemnych budowli, mających charakter budynków,
6) stacji transformatorowych, o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z
dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. Nr
112, póz. 1317, z 2002 r. Nr 18, póz. 169), mających charakter budynków,
budynków znajdujących się na terenach zamkniętych, uznanych na podstawie
odrębnych przepisów za obiekty, co do których informacje maj ą charakter niejawny,
7) budynków nie nadających się do wykorzystywania na potrzeby stałe ze względu na ich
zły stan techniczny (budynki w ruinie),
8) budynków, dla których wydana została, na podstawie przepisów prawa
budowlanego, ostateczna decyzja o nakazie rozbiórki lub zezwalająca na ich rozbiórkę.
4. Przez trwałe połączenie konstrukcji budynku z gruntem rozumie się:
1) posadowienie budynku na Å‚awach, stopach fundamentowych, lub innych fundamentach
bezpośrednio na stabilnym gruncie nośnym,
2) posadowienie budynku na tzw. fundamentach pośrednich, przekazujących obciążenia na
podłoże gruntowe za pomocą dodatkowych elementów konstrukcyjnych, np. pali lub
studni zapuszczanych w grunt, podwalin, itp.
W procesie modernizacji wykonywanej w trybie ż 56 pkt 2 rozporządzenia uwidacznia
się w ewidencji gruntów i budynków wszystkie istniejące budynki wykorzystywane dla potrzeb
stałych
w całości lub części niezależnie czy został zakończony proces budowlany.
Przez wykorzystanie budynku dla potrzeb stałych rozumie się zamieszkiwanie ludzi,
przebywanie zwierząt, prowadzenie działalności usługowej i gospodarczej lub
przechowywanie przedmiotów.
60
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
6.2.3 Samodzielny lokal mieszkalny
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie
budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z
pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych - art. 2
ustawy o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z póz
niejszymi
zmianami).
Szczególne informacje prawne dotyczące lokalu zostały omówione w rozdziale 2.2.5.
Dane ewidencyjne (katastralne) dotyczące lokalu określa cytowane rozporządzenie
ministra rozwoju regionalnego i budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków
w ż 70
ż 70. 1. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są:
1) numer lokalu, stanowiący część składową identyfikatora lokalu,
2) numer ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal,
3) oznaczenie funkcji użytkowej lokalu,
4) liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń
przynależnych do lokalu,
5) wyrażone w m2 pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pole powierzchni
pomieszczeń przynależnych do lokalu.
2. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość,
oprócz danych wymienionych w ust. 1, są:
1) oznaczenie księgi wieczystej,
2) oznaczenie dokumentów określających inne niż własność prawa do lokalu,
3) numer ewidencyjny jednostki rejestrowej lokali, do której przyporządkowany został
lokal,
4) wartość lokalu i data ustalenia tej wartości.
3. Ze względu na funkcję użytkową w ewidencji wyróżnia się:
1) lokale mieszkalne,
2) lokale niemieszkalne.
6.2.4 Obligatoryjność oraz fakultatywność ujawniania w katastrze niektórych danych o
budynkach
Dane ewidencyjne dotyczące budynków stanowiące:
" liczbę i numery lokali innych niż stanowiących odrębne nieruchomości (ż63 ust. 1
poz. 12)
" liczbę i numery lokali innych niż wymienione wyżej (ż63 ust. 1 poz. 13)
ujawnia siÄ™ w katastrze w przypadku gdy:
1) organ prowadzący kataster otrzymał te dane:
" od właściwych organów administracyjnych w postaci prawomocnych decyzji
" od sadów w postaci prawomocnych orzeczeń
" od kancelarii notarialnych w postaci odpisów aktów notarialnych
ObowiÄ…zki te wynikajÄ… z art. 23 ustawy  Prawo geodezyjne i kartograficzne
Art. 23. Właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy
prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają
zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od dnia
uprawomocnienia siÄ™ decyzji, orzeczenia lub sporzÄ…dzenia aktu notarialnego.
61
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
2) Właściwy podmiot ewidencyjny (patrz rozdział 6.3 opracowania) złożył wniosek
do organu prowadzÄ…cego kataster o ujawnienie tych danych w katastrze oraz
dostarczył odpowiednią dokumentację opracowana przez osoby legitymujące się
odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi
6.2.5 Obligatoryjność oraz fakultatywność ujawniania w katastrze danych dotyczących
lokali
Obligatoryjność ujawniania w katastrze danych wymienionych w ż70 ust. 1
rozporządzenia dotyczy lokali stanowiących odrębne nieruchomości:
Gdy lokal nie stanowi odrębnej nieruchomości wówczas dane wymienione w cytowanym
wcześniej ż70 ust. 1 ujawnia się w katastrze gdy spełnione zostały warunki wymienione
w p.1 i 2 dotyczące budynków opisane w rozdziale 6.2.4 opracowania.
6.3 Podmioty ewidencyjne
Ustawa  Prawo geodezyjne i kartograficzne stanowi, że w katastrze nieruchomości
wykazuje siÄ™:
Właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych  inne osoby
fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty, budynki lub ich części (art.
20 ust. 2 pkt. 1)
Przepis wykonawczy do ustawy, tj rozporzÄ…dzenie ministra rozwoju regionalnego i
budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków stanowi że:
ż 10. 1. Ewidencja obejmuje:
1) dane liczbowe i opisowe dotyczące gruntów i budynków oraz lokali,
2) dane dotyczące właścicieli nieruchomości.
2. W przypadkach braku danych, o których mowa w ust. 1 pkt 2, w ewidencji
wykazuje się dane osób i jednostek organizacyjnych, które tymi nieruchomościami
władają.
ż 11. 1. W ewidencji oprócz danych, o których mowa w ż 10, wykazuje się także:
1) dane dotyczÄ…ce:
a) użytkowników wieczystych gruntów,
b) jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd
nieruchomościami,
c) państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego
nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych,
d) organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami
wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych,
powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości,
e) użytkowników gruntów państwowych i samorządowych,
2) dane dotyczące osób i jednostek organizacyjnych, które władają gruntami na
podstawie umów dzierżawy, zwanych dalej "dzierżawcami", zgłoszonych do ewidencji
stosownie do art. 28 ust. 4 pkt 3 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu
społecznym rolników (Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25, Nr 106, poz. 668 i Nr 117, poz.
756, z 1999 r. Nr 60, poz. 636 i z 2000 r. Nr 45, poz. 531),
3) opis praw: osób, organów i jednostek organizacyjnych, o których mowa w pkt 1 i 2
oraz w ż 10 ust. 1 pkt 2, do gruntów, budynków i lokali,
62
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
4) informacje o dokumentach, które stanowiły podstawę do sporządzenia opisu, o
którym mowa w pkt 3,
5) datÄ™ i zegarowy czas wpisania danych do bazy danych,
6) datÄ™ ostatniej weryfikacji danych.
2. Dane ewidencyjne o gruntach będących przedmiotem dzierżawy oraz o
dzierżawcach ujawnia się w ewidencji wyłącznie na wspólny wniosek podmiotów, które
zawarły umowę dzierżawy.
6.3.1. Podstawy prawne ujawniania w katastrze osób i jednostek organizacyjnych
Rodzaje dokumentów stanowiących podstawę do ujawnienia w katastrze podmiotów
ewidencyjnych określone zostały w ż12 cytowanego rozporządzenia.
ż 12. 1. Prawa osób i jednostek organizacyjnych, o których mowa w ż 10 ust. 1 pkt 2
oraz w ż 11 ust. 1 pkt 1 i 2, do gruntów, budynków i lokali uwidacznia się w ewidencji na
podstawie:
1) wpisów dokonanych w księgach wieczystych,
2) prawomocnych orzeczeń sądowych,
3) umów zawartych w formie aktów notarialnych, dotyczących ustanowienia lub
przeniesienia praw rzeczowych do nieruchomości, z wyłączeniem umów dotyczących
użytkowania wieczystego gruntów i własności lokali,
4) ostatecznych decyzji administracyjnych,
5) dyspozycji zawartych w aktach normatywnych,
6) umów dzierżawy, o których mowa w ż 11 ust. 1 pkt 2.
2. O wykazaniu w ewidencji osób i jednostek organizacyjnych, o których mowa w ż
10 ust. 2, orzeka starosta w drodze decyzji.
6.4 Operat ewidencyjny.
Zgodnie z ż 3 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków ewidencję
zakłada się i prowadzi w systemie informatycznym, którego podstawę stanowią
komputerowe bazy danych ewidencyjnych.
Częściami składowymi operatu ewidencyjnego są:
1) operat geodezyjno  prawny
2) baza danych ewidencyjnych
3) operat opisowo  kartograficzny
6.4.1 Operat geodezyjno  prawny
Operat geodezyjno  prawny jest zbiorem dokumentów prowadzonym, dla każdego
obrębu ewidencyjnego, uzasadniających wpis do komputerowych baz danych
ewidencyjnych, tj:
1) dokumenty stanów prawnych nieruchomości
2) geodezyjna dokumentacja techniczna
3) zbiory arkuszy danych ewidencyjnych budynków i lokali
Dokumentami określającymi stany prawne nieruchomości są w szczególności:
1) wyciÄ…gi i wypisy z ksiÄ…g wieczystych
63
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
2) protokoły badania ksiąg wieczystych
3) ostateczne decyzje administracyjne
4) prawomocne orzeczenia sÄ…dowe
5) umowy zawarte w formie aktów notarialnych, dotyczące ustanowienia lub
przeniesienia praw rzeczowych do nieruchomości.
6) umowy dzierżawy
6.4.2 Operat opisowo - kartograficzny
Operat opisowo  kartograficzny składa się z komputerowych wydruków raportów, które
obrazują dane ewidencyjne w momencie zakładania ewidencji.
Rodzaje raportów oraz ich definicje określają ż22-32 rozporządzenia. Raporty te dzielą
siÄ™ na raporty podstawowe oraz raporty pomocnicze
6.4.2.1 Raporty podstawowe
Rodzaje i charakterystyki raportów podstawowych określają ż 22 do 28 rozporządzenia
ż 22. Na podstawie baz danych ewidencyjnych przy wykorzystaniu informatycznego
systemu komputerowego tworzy się dla poszczególnych obrębów następujące podstawowe
raporty obrazujÄ…ce dane ewidencyjne:
1) rejestr gruntów,
2) rejestr budynków,
3) rejestr lokali,
4) kartotekę budynków,
5) kartotekÄ™ lokali,
6) mapÄ™ ewidencyjnÄ….
ż 23. 1. Rejestr gruntów jest raportem sporządzonym na podstawie danych
ewidencyjnych, wymienionych w ż 60, o wszystkich działkach ewidencyjnych w granicach
obrębu, zebranych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych
gruntów.
2. Rejestr gruntów zawiera ponadto:
1) dane określające:
a) podmioty ewidencyjne,
b) osoby, jednostki organizacyjne i organy, o których mowa w ż 11 ust. 1 pkt 1,
c) dzierżawców gruntów,
2) oznaczenia odpowiednich jednostek rejestrowych budynków oraz odpowiednich
pozycji kartoteki budynków, o których mowa w ż 26 ust. 3, związanych z
poszczególnymi działkami zabudowanymi.
ż 24. 1. Rejestr budynków jest raportem sporządzonym na podstawie danych
ewidencyjnych, wymienionych w ż 63 ust. 1 i ż 64, dotyczących budynków stanowiących
odrębny od gruntu przedmiot własności, zebranych według ich przynależności do
poszczególnych jednostek rejestrowych budynków.
2. Rejestr budynków zawiera ponadto:
1) dane określające właścicieli budynków,
2) dane określające osoby, jednostki organizacyjne i organy, o których mowa w ż 11
ust. 1 pkt 1,
3) oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów, pozycji kartoteki budynków i jednostek
rejestrowych lokali, związanych z poszczególnymi budynkami.
64
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 25. 1. Rejestr lokali jest raportem sporządzonym na podstawie danych
ewidencyjnych, wymienionych w ż 70 ust. 1 i 2, dotyczących lokali stanowiących odrębne
nieruchomości, zgrupowanych według ich przynależności do poszczególnych jednostek
rejestrowych lokali.
2. Rejestr lokali zawiera ponadto:
1) dane określające właścicieli lokali,
2) dane określające osoby, jednostki organizacyjne i organy, o których mowa w ż 11
ust. 1 pkt 1,
3) oznaczenia jednostek rejestrowych budynków i pozycji kartoteki budynków
związanych z poszczególnymi lokalami.
ż 26. 1. Kartoteka budynków jest raportem sporządzonym na podstawie danych
ewidencyjnych o budynkach, wymienionych w ż 63 ust. 1, zebranych w pozycjach
kartoteki budynków.
2. Kartoteka budynków zawiera ponadto:
1) dane określające podmioty ewidencyjne oraz innych władających budynkami w
całości lub w części,
2) oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów lub jednostek rejestrowych budynków
związanych z poszczególnymi budynkami.
3. Pozycję kartoteki budynków tworzą dane o budynkach wybudowanych na gruntach
wchodzących w skład jednej jednostki rejestrowej gruntów.
ż 27. 1. Kartoteka lokali jest raportem sporządzonym na podstawie danych
ewidencyjnych o lokalach, wymienionych w ż 70 ust. 1, zebranych w pozycjach kartoteki
lokali.
2. Kartoteka lokali zawiera ponadto:
1) dane określające właścicieli lokali oraz innych władających lokalami,
2) oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów, jednostek rejestrowych budynków oraz w
przypadku lokali stanowiących odrębne nieruchomości - oznaczenia jednostek
rejestrowych lokali związanych z poszczególnymi lokalami.
3. PozycjÄ™ kartoteki lokali stanowiÄ… dane o lokalach znajdujÄ…cych siÄ™ w jednym
budynku.
ż 28. 1. Treść mapy ewidencyjnej stanowią następujące elementy:
1) granice: państwa, jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego
państwa, jednostek ewidencyjnych, obrębów, działek,
2) oznaczenia punktów granicznych, z wyróżnieniem punktów, których położenie
określone zostało w odpowiednim trybie i z wymaganą dokładnością, a spośród nich -
punktów trwale stabilizowanych w terenie,
3) kontury użytków gruntowych i ich oznaczenia,
4) kontury klas gleboznawczych i ich oznaczenia,
5) kontury budynków,
6) numery działek ewidencyjnych,
7) granice rejonów statystycznych i ich oznaczenia,
8) dane opisowo-informacyjne, a w szczególności:
a) nazwy jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa,
b) oznaczenia jednostki ewidencyjnej i obrębu,
c) nazwy ulic, placów, uroczysk, cieków, zbiorników wodnych i innych obiektów
fizjograficznych,
d) numery dróg publicznych nadane na podstawie przepisów o drogach publicznych,
e) numery porządkowe i ewidencyjne budynków.
65
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
2. Treścią mapy ewidencyjnej mogą być również nazwy zespołów urbanistycznych,
przysiółków i niw.
3. Mapę ewidencyjną, w zależności od stopnia zurbanizowania terenu i struktury
władania gruntów, sporządza się w skalach: 1:500, 1:1.000, 1:2.000 lub 1:5.000. Jej
edycję stanowią mapy obrębowe.
4. Do opracowania mapy ewidencyjnej stosuje siÄ™ odpowiednie standardy techniczne
dla mapy zasadniczej, ustalone odrębnymi przepisami.
5. Przy edycji mapy, szczególnie w skali 1:2.000 lub 1:5.000, jej dane opisowo-
informacyjne dotyczące budynków oraz numery punktów granicznych nie muszą być
wykazywane.
6.4.2.2 Raporty pomocnicze
Rodzaje i charakterystyki raportów pomocniczych określają ż29 do 32
rozporzÄ…dzenia
ż 29. Pomocniczymi raportami tworzonymi na podstawie bazy danych ewidencyjnych
sÄ…:
1) zestawienie gruntów,
2) wykaz gruntów,
3) wykaz budynków,
4) wykaz lokali,
5) skorowidz działek,
6) wykazy:
a) podmiotów ewidencyjnych,
b) osób, jednostek organizacyjnych i organów, o których mowa w ż 11 ust. 1 pkt 1,
c) dzierżawców gruntów.
ż 30. 1. Zestawienie gruntów jest spisem danych o ogólnej powierzchni i wartości
gruntów wchodzących w skład poszczególnych jednostek rejestrowych z podziałem na
użytki gruntowe i klasy gleboznawcze.
2. Zestawienie gruntów sporządza się dla obrębu lub jednostki ewidencyjnej.
ż 31. 1. Wykaz gruntów jest spisem danych o ogólnej powierzchni i wartości gruntów
położonych w granicach jednostki ewidencyjnej, zestawionych według ich przynależności
do poszczególnych grup i podgrup rejestrowych z jednoczesnym podziałem na użytki
gruntowe.
2. Wykaz budynków jest spisem danych o liczbie i wartości budynków,
wybudowanych na gruntach położonych w granicach jednostki ewidencyjnej,
zestawionych według przynależności budynków do poszczególnych grup i podgrup
rejestrowych z jednoczesnym podziałem na rodzaje budynków wymienionych w ż 65 ust. 1
oraz wyróżnieniem budynków, które stanowią części składowe gruntów, oraz budynków,
które stanowią odrębne od gruntu nieruchomości.
3. Wykaz lokali jest spisem danych o liczbie i wartości lokali, stanowiących odrębne
nieruchomości, znajdujących się w granicach jednostki ewidencyjnej, zestawionych
według przynależności lokali do poszczególnych grup i podgrup rejestrowych z
jednoczesnym podziałem na kategorie wymienione w ż 70 ust. 3.
4. Zaliczanie gruntów, budynków i lokali do grup i podgrup rejestrowych określa
załącznik nr 2 do rozporządzenia.
ż 32. 1. Skorowidz działek jest spisem działek ewidencyjnych położonych w granicach
jednego obrębu, zawierającym numery tych działek w kolejności wzrastającej oraz
66
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
numery jednostek rejestrowych gruntów, do których działki ewidencyjne zostały
przyporzÄ…dkowane.
2. Wykazy, o których mowa w ż 29 pkt 6, są alfabetycznymi spisami osób, jednostek
organizacyjnych i organów, zawierającymi, oprócz danych określających te osoby,
jednostki i organy, oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów, jednostek rejestrowych
budynków, jednostek rejestrowych lokali oraz pozycji kartoteki budynków i kartoteki
lokali, związanych z poszczególnymi osobami, jednostkami organizacyjnymi i organami.
6.5 Obowiązki właścicieli i władających nieruchomościami wynikające z przepisów o
ewidencji gruntów i budynków.
1) Zgłaszanie do właściwego starosty wszelkich zmian danych objętych ewidencją
gruntów i budynków w terminie 30 dni licząc od dnia powstania tych zmian.
Obowiązek ten nie dotyczy zmian wynikających z decyzji właściwych organów.
2) Dostarczanie na żądanie starosty dokumentów geodezyjnych, kartograficznych i
innych niezbędnych do wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków (art. 22
ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne)
Dokumenty o których mowa w punkcie 2) właściciele zobowiązani są dostarczać
najczęściej w przypadkach:
- zbycia części działki lub wywłaszczenia
- zmiany granic użytku gruntowego
- zmiany klasy gruntu
- wybudowania budynku
6.6 Obowiązki właściwych organów, sądów i kancelarii notarialnych
Art. 23. ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne - Właściwe organy, sądy i kancelarie
notarialne przysyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy
aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i
budynków, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub
sporzÄ…dzenia aktu notarialnego.
6.7 Prawa właścicieli i władających oraz innych osób zainteresowanych danymi
zawartymi w operatach EGiB.
a) Żądanie wyrysów i wpisów z operatu ewidencyjnego w odniesieniu do gruntów które
znajdują się w ich własności lub władaniu (odpłatnie)
b) Żądanie wyrysów i wypisów z operatu EGiB jeśli osoby te mają swój interes prawny
w tym zakresie (odpłatnie) (art.24 ust. Prawo Geodezyjne i Kartograficzne)
Przykład wyrysu z mapy ewidencyjnej i wypisu z rejestru zawiera rysunek:
67
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
6.8 Teczki aktowe
Rzeczoznawca majÄ…tkowy celem uzyskania informacji o transakcjach na rynku
nieruchomości korzysta, w przypadku gdy organ prowadzący kataster nie posiada
 Rejestru cen nieruchomości z dokumentów zgromadzonych w TECZKACH
AKTOWYCH. Teczki aktowe zawierają zgłoszenia i dokumenty oraz kopię zawiadomień
o dokonanych zmianach w katastrze.
Rodzaje dokumentów jakie wpływają do teczek aktowych wymienione zostały w
rozdziale 6.4. opracowania.
Do teczek aktowych wpływają również dokumenty przesyłane staroście przez
organy administracji, sądy oraz kancelarie notarialne, z których wynikają zmiany w
ewidencji gruntów i budynków (art. 23 ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne
68
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
6.9 Kataster nieruchomości a księgi wieczyste
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece stanowi że: (art. 26 i 27)
1) Podstawą oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji
gruntów i budynków.
2) Podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o
położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu
jednorodzinnego  zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane z ewidencji
gruntów i budynków.
3) W razie niezgodności danych z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem
nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje na wniosek właściciela
nieruchomości, wieczystego użytkownika lub z urzędu  na skutek zawiadomienia
właściwej państwowej jednostki organizacyjnej prowadzącej ewidencję gruntów i
budynków  sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z tej
ewidencji.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia
ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102 z 2001 r. poz. 1122 za zmianą
zawartÄ… w Dz U z 2003 r. Nr 176 poz. 1721)) stanowi:
ż 28. (8) 1. Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się
w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru
gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji
gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.
2. Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości, o których mowa w ust. 1, dotyczy
wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu
ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze
wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów.
3. Dokumenty wymienione w ust. 1 i 2 powinny być zaopatrzone w klauzulę
właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że
przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
4. Oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste dokonuje się na podstawie
dokumentów, o których mowa w ust. 1 i 2.
5. Jeżeli odrębna własność budynku powstała jednocześnie z oddaniem gruntu w
użytkowanie wieczyste, podstawę oznaczenia budynku stanowi umowa użytkowania
wieczystego i sprzedaży budynku lub decyzja administracyjna właściwego organu.
6. W wypadku gdy odrębna własność budynku i innego urządzenia powstała po
oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podstawę ich oznaczenia stanowi wypis z
rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków lub wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z
mapy ewidencyjnej, zawierający usytuowanie budynku na gruncie, a także oświadczenie
wnioskodawcy obejmujÄ…ce dane dotyczÄ…ce budynku co do liczby kondygnacji,
powierzchni użytkowej, materiału, z którego został wybudowany (murowany, drewniany
itp.), oraz dane co do przeznaczenia budynku, o ile z powyższych dokumentów dane te nie
wynikajÄ….
7. Oznaczenie nieruchomości powinno zawierać dane o jej położeniu, powierzchni i
sposobie korzystania.
ż 29. (9) Lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie
aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z
rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.
69
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 30. (10) 1. Podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje własnościowe
spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię
mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany.
2. Podstawą oznaczenia domu, do którego przysługuje prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jest zaświadczenie o powierzchni i
położeniu domu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem
nieruchomości, z którą dom jest związany, oraz wypis z rejestru gruntów.
7. Informacje o rynku nieruchomości
/ RYNEK ekon. ") => termin ten ma wiele znaczeń: 1) jako kategoria ekonomiczna
oznacza ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi, reprezentującymi podaż, a
kupujÄ…cymi, zgÅ‚aszajÄ…cymi zapotrzebowanie (Ò! popyt) na towary i usÅ‚ugi przy danym poziomie
cen; 2) jako kategoria przestrzenna oznacza obszar o zbliżonych warunkach dokonywania
zakupu i sprzedaży; zasięg rynku zależy od cech towaru, częstotliwości zakupu itp.; 3) jako
kategoria techniczna rynek oznacza miejsce, na którym nabywcy i sprzedający spotykają się
osobiście i chcą dokonać wymiany; to synonim słowa targ lub targowisko; 4) jako kategoria
cybernetyczna to celowo określony zbiór elementów i relacji zachodzących między nimi, w
wyniku czego zachodzÄ… procesy sterowania.
Rynek rozpatrywany jest głównie jako kategoria ekonomiczna i utożsamiany jest z
mechanizmem rynkowym.
**)
/Art. 173c Przez informacje o rynku nieruchomości, o których mowa, rozumie się
informacje dotyczące w szczególności wartości nieruchomości, cen transakcyjnych
nieruchomości, stawek czynszów oraz częstotliwości obrotu nieruchomościami.
Art. 174. 3a. (232) Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i
ekspertyzy, niestanowiÄ…ce operatu szacunkowego, dotyczÄ…ce:
1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o
rachunkowości,
8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o
rachunkowości.
7. 1 Rejestr cen nieruchomości.
Starosta prowadzi rejestr cen nieruchomości, określonych w aktach notarialnych,
oraz wartości nieruchomości, określonych przez rzeczoznawców majątkowych w
operatach szacunkowych, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i
budynków na mocy odrębnych przepisów.
")
Ewa Kucharska  Stasiak, Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, zespól autorów, PFSRM, Warszawa
2004
**)
Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
70
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Rejestracji podlegają ceny oraz wartości nieruchomości lub ich części a także:
1) adres położenia nieruchomości,
2) numery działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości,
3) rodzaj nieruchomości, z wyróżnieniem
a) niezabudowanych nieruchomości rolnych,
b) zabudowanych nieruchomości rolnych,
c) niezabudowanych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę
inną niż zagrodowa,
d) nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi,
e) nieruchomości zabudowanych budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa
i mieszkaniowa,
f) nieruchomości budynkowej,
g) nieruchomości lokalowej
4) pole powierzchni nieruchomości gruntowej,
5) data zawarcia aktu notarialnego lub określenia wartości,
6) inne dostępne dane o nieruchomościach i ich częściach składowych.
Starosta udziela rzeczoznawcom informacji objętych rejestrem cen i wartości
nieruchomości na zasadach określonych w art. 155 ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
7.2 Wdrożenia systemów rejestru cen i wartości nieruchomości
W większości organów prowadzących Ewidencję Gruntów i Budynków w
chwili obecnej nie funkcjonują Rejestry Cen i Wartości Nieruchomości w systemach
informatycznych. W taki wypadku akty notarialne oraz wyciągi z operatów
szacunkowych dostępne są dla Rzeczoznawców Majątkowych wraz z dowodami
zmian, a więc dostęp do danych transakcyjnych jest kłopotliwy i pracochłonny.
Wdrożenie Rejestrów Cen i Wartości nieruchomości we wszystkich organach prowadzących
Ewidencję Gruntów i Budynków w systemach informatycznych umożliwi Rzeczoznawcom
Majątkowym szerszą analizę danych transakcyjnych na wielu rynkach nieruchomości.
Dzięki prowadzeniu Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości możliwe będzie w przyszłości
przeprowadzenie powszechnej taksacji nieruchomości.
8. Mapa zasadnicza
8.1 Pojęcie mapy zasadniczej, jej przeznaczenie i funkcje
Mapa zasadnicza  zgodnie z art. 2. p. 7 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne  jest
to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne zawierajÄ…ce aktualne informacje o
przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz o elementach
ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych,
naziemnych i podziemnych.
Mapa zasadnicza stanowi:
1) podstawowy element państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w
rozumieniu art. 40 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne,
2) podstawowy materiał kartograficzny, wykorzystywany do zaspokojenia różnorodnych
potrzeb gospodarki narodowej, a w szczególności zagospodarowania przestrzennego,
katastru nieruchomości i powszechnej taksacji,
71
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
3) z
ródłowe opracowanie kartograficzne do sporządzania map pochodnych i innych
wielkoskalowych map tematycznych oraz aktualizacji mapy topograficznej w skali
1:10 000 (1:5000).
Mapa zasadnicza służy do celów administracyjnych, prawnych, ewidencyjnych i
projektowych oraz stanowi podstawÄ™ systemu informacji o terenie (SIT).
Mapa zasadnicza wykonywana jest w formie numerycznej lub klasycznej.
8.2 Skale mapy zasadniczej i kryteria ich doboru
Na określonym obszarze prowadzona jest mapa zasadnicza w odpowiednio dobranej skali
bazowej.
Zasadniczymi kryteriami doboru skali bazowej sÄ…:
1) stopień zagęszczenia terenu szczegółami sytuacyjnymi, stanowiącymi treść mapy
zasadniczej,
2) stopień wyposażenia terenu w urządzenia podziemne,
3) przewidywane zamierzenia inwestycyjne.
SkalÄ™ bazowÄ… stanowiÄ…:
- skala 1:500  dla terenów o dużym stopniu zainwestowania lub dla obszarów
przewidywanych do intensywnego zainwestowania,
- skala 1:1000  dla terenów małych miast, aglomeracji miejskich
i przemysłowych oraz terenów osiedlowych wsi będących
siedzibami gmin,
- skala 1:2000  dla pozostałych zwartych terenów osiedlowych, terenów
rolnych o drobnej, nieregularnej szachownicy stanu władania
oraz większych zwartych obszarów rolnych i leśnych na
terenach miast,
- skala 1:5000  dla terenów o rozproszonej zabudowie wiejskiej oraz gruntów
rolnych i leśnych na terenach gmin.
Obszar terenu, opracowywany w przyjętej skali, stanowi jednostka ewidencyjna lub
obręb.
8.3 Treść mapy zasadniczej
Treść mapy zasadniczej dzieli się na część obligatoryjną i część fakultatywną.
Treść obligatoryjną mapy zasadniczej stanowią zgodnie z obowiązującymi przepisami
prawa:
- punkty osnów geodezyjnych,
- elementy ewidencji gruntów i budynków,
- elementy sieci uzbrojenia terenu, w szczególności urządzenia nadziemne, naziemne i
podziemne.
Do elementów ewidencji gruntów i budynków zalicza się:
1) granice jednostek terytorialnego podziału państwa,
2) granice podziału ewidencyjnego,
3) granice nieruchomości gruntowych i działek ewidencyjnych,
4) punkty graniczne,
72
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
5) granice użytków gruntowych,
6) kontury klas bonitacyjnych,
7) obrysy budynków,
8) numery oraz inne oznaczenia identyfikujące wyżej wymienione obiekty.
Do elementów sieci uzbrojenia terenu zalicza się:
1) urządzenia inżynieryjno-techniczne nadziemne,
2) urządzenia inżynieryjno-techniczne naziemne, w tym punkty położenia armatury
naziemnej przewodów uzbrojenia technicznego,
3) pomierzone linie przebiegu przewodów uzbrojenia terenu.
Treść fakultatywna mapy zasadniczej stanowi zbiór otwarty, zależny od potrzeb urzędów,
instytucji oraz podmiotów gospodarczych i ich zamierzeń inwestycyjnych.
Treść mapy zasadniczej można przedstawiać w systemie nakładek tematycznych, które
oznacza się następująco:
E  nakładka ewidencji gruntów i budynków,
U  nakładka sieci uzbrojenia terenu,
S  nakładka sytuacji powierzchniowej (inne obiekty trwale związane z terenem),
W  nakładka rzez
by terenu (wysokościowa),
R  nakładka realizacyjnych uzgodnień projektowych.
Fragment mapy zasadniczej zawiera rysunek
73
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
9. Sieci uzbrojenia terenu (kataster urządzeń podziemnych)
Ustawa  Prawo geodezyjne i kartograficzne definiuje sieci uzbrojenia terenu w sposób
następujący:
ż2. 11) sieci uzbrojenia terenu - rozumie się przez to wszelkiego rodzaju
nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urzÄ…dzenia: wodociÄ…gowe,
kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne, z
wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle, jak:
tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki itp.;
W artykule 27 wymienionej ustawy zawarto obowiÄ…zek inwentaryzacji i ewidencji sieci
uzbrojenia terenu
Art. 27. 1. Sieć uzbrojenia terenu podlega inwentaryzacji i ewidencji.
2. Inwestorzy sÄ… obowiÄ…zani:
1) uzgadniać usytuowanie projektowanych sieci uzbrojenia terenu z właściwymi
starostami;
2) zapewnić wyznaczenie, przez jednostki uprawnione do wykonywania prac
geodezyjnych, usytuowania obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na
budowę, a po zakończeniu ich budowy - dokonanie geodezyjnych pomiarów
powykonawczych i sporzÄ…dzenie zwiÄ…zanej z tym dokumentacji.
3. Geodezyjne pomiary powykonawcze sieci podziemnego uzbrojenia terenu,
układanej w wykopach otwartych, należy wykonać przed ich zakryciem.
Koordynacja usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu należy do starosty.
Regulacje prawne w tym zakresie wynikajÄ… z art. 28 ust. 1 ustawy  Prawo geodezyjne i
kartograficzne
Art. 28. 1. Starosta, koordynujÄ…c usytuowanie projektowanych sieci uzbrojenia
terenu, jest obowiązany jako podstawę do koordynacji przyjmować aktualne informacje
zawarte w mapie zasadniczej.
Szczegółowe zasady prowadzenia ewidencji sieci uzbrojenia terenu reguluje
rozporzÄ…dzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 2 kwietnia 2001 r. W
sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania
dokumentacji projektowej (Dz U z 2001 r. Nr 38 poz. 455)
W rozporządzeniu tym zdefiniowano pojęcie  geodezyjne ewidencja sieci uzbrojenia
terenu oraz  geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej sieci uzbrojenia terenu
ż 2. Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają:
2) geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu, zwana dalej "ewidencjÄ…" -
uporządkowany zbiór informacji o przestrzennym położeniu i podstawowych danych
technicznych sieci uzbrojenia terenu, a także o właścicielach oraz o jednostkach
organizacyjnych zarządzających tymi sieciami, a w szczególności informacje o:
a) rodzajach przewodów (np. kanalizacyjny, wodociągowy, ciepłowniczy, gazowy,
telekomunikacyjny, elektroenergetyczny oraz inne przewody specjalne),
b) położeniu przewodu, a w szczególności: nazwie własnej oraz identyfikatorze
jednostki ewidencyjnej według krajowego rejestru urzędowego podziału
terytorialnego kraju, nazwie i identyfikatorze obrębu ewidencyjnego, numerach
ewidencyjnych działek, numerze ewidencyjnym przewodu i opisie jego położenia,
współrzędnych poziomych punktów załamania, rzędnych wysokościowych punktów
74
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
charakterystycznych, gabarycie (średnica, przekrój przewodu), identyfikatorze
uzgodnionym z jednostką prowadzącą ewidencję branżową sieci uzbrojenia terenu,
c) nazwie, siedzibie lub adresie właściciela sieci uzbrojenia terenu oraz jednostki
organizacyjnej zarzÄ…dzajÄ…cej tÄ… sieciÄ…,
d) sposobie uzyskania danych o przewodach,
3) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza sieci uzbrojenia terenu, zwana dalej
"inwentaryzacją" - dokonanie geodezyjnych pomiarów powykonawczych i
sporzÄ…dzenie zwiÄ…zanej z tym dokumentacji, po zrealizowaniu projektu sieci
uzbrojenia terenu.
Ewidencję zakładają i prowadzą starostowie oddzielnie dla każdej jednostki
ewidencyjnej. Dopuszcza się prowadzenie ewidencji dla obszarów obejmujących kilka
jednostek ewidencyjnych.
Zasady zakładania ewidencji reguluje wymienione rozporządzenie w sposób następujący:
ż 3. 5. Ewidencję zakłada się na podstawie:
1) mapy zasadniczej,
2) materiałów zawierających wyniki inwentaryzacji, zgromadzonych w państwowym
zasobie geodezyjnym i kartograficznym,
3) ewidencji gruntów i budynków,
4) materiałów zespołu uzgadniania dokumentacji projektowej,
5) materiałów zgromadzonych przez jednostki prowadzące ewidencję branżową sieci
uzbrojenia terenu.
6. Ewidencję zakłada się i prowadzi z wykorzystaniem komputerowych systemów
informatycznych, zgodnie ze standardami technicznymi, o których mowa w
rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 marca 1999 r. w
sprawie standardów technicznych dotyczących geodezji, kartografii oraz krajowego
systemu informacji o terenie (Dz. U. Nr 30, poz. 297).
ż 4. Podstawowym elementem ewidencji jest przewód stanowiący liniowy fragment
sieci uzbrojenia terenu określonego rodzaju.
ż 5. 1. Dla każdego rodzaju przewodów prowadzi się operat ewidencyjny.
Zasady aktualizacji regulujÄ… zapisy:
ż 6. 1. Dane zawarte w ewidencji podlegają bieżącej aktualizacji.
2. Osoby i jednostki, o których mowa w ż 2 pkt 2 lit. c), zgłaszają właściwemu
staroście prowadzącemu ewidencję wszelkie zmiany danych objętych ewidencją, w
terminie 14 dni od dnia powstania zmiany.
3. Zmiana danych objętych ewidencją następuje w wyniku:
1) budowy nowych bÄ…dz
przebudowy istniejÄ…cych sieci uzbrojenia terenu lub
pojedynczych przewodów,
2) wyłączenia przewodu z eksploatacji bądz
całkowitej jego likwidacji,
3) zmiany nazwy, siedziby lub adresu właściciela sieci uzbrojenia terenu bądz
jednostki
organizacyjnej zarzÄ…dzajÄ…cej tÄ… sieciÄ…,
4) sprostowania błędów.
4. Zmiana danych, o której mowa w ust. 3 pkt. 1, wymaga dołączenia dokumentacji
geodezyjnej stanowiÄ…cej wynik inwentaryzacji.
Zasady udostępniania danych regulują zasady określone w ż7 rozporządzenia:
ż7. Dane zawarte w ewidencji są udostępniane odpłatnie według zasad określonych w
odrębnych przepisach.
75
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Niezależnie od ewidencji geodezyjnej prowadzona jest ewidencja branżowa, zawierająca
podstawowe charakterystyki sieci.
Ewidencję branżową prowadzą inne właściwe organy.
Zasady współdziałania między starostą a jednostkami prowadzącymi ewidencję branżową
określają ż17-19 wymienionego rozporządzenia.
ż 17. Jednostka prowadząca ewidencję branżową sieci uzbrojenia terenu jest
obowiÄ…zana:
1) przy wykonywaniu prac dotyczących zakładania i prowadzenia ewidencji:
a) udzielać jednostce prowadzącej geodezyjną ewidencję sieci informacji o ogólnym
przebiegu przewodów i związanych z nimi urządzeń, rodzaju i funkcji przewodów,
materiale, z którego jest wykonana obudowa przewodu, wraz z potwierdzeniem
zgodności z posiadaną ewidencją branżową,
b) udostępniać jednostce prowadzącej geodezyjną ewidencję sieci dokumentację
techniczną przewodu, dokumentację z pomiarów powykonawczych i mapy
dotyczące przebiegu istniejących przewodów,
c) udostępniać jednostce prowadzącej geodezyjną ewidencję sieci branżowe zasady
wynikające z przepisów o bezpieczeństwie i higienie pracy,
2) przy wykonywaniu inwentaryzacji sieci uzbrojenia terenu:
a) umożliwić jednostce prowadzącej geodezyjną ewidencję sieci wstęp do obiektów
podlegajÄ…cych inwentaryzacji,
b) zapewnić nadzór przy bezpośrednim kontakcie z urządzeniami w celu bezpiecznego
dokonania pomiarów sieci,
c) udostępnić jednostce prowadzącej geodezyjną ewidencję sieci dane dotyczące
przebiegu przewodów i związanych z nimi urządzeń, a w szczególności: rodzaju i
funkcji przewodów, materiału, z którego jest wykonana obudowa przewodu, wraz z
potwierdzeniem zgodności z posiadaną ewidencją branżową,
3) w czasie eksploatacji sieci uzbrojenia terenu:
a) nie przyjmować i nie oddawać do eksploatacji oraz nie wprowadzać do ewidencji
branżowej nowo wybudowanych przewodów przed ich przyjęciem do ewidencji,
b) zgłaszać zmiany dotyczące położenia przewodów, wyłączenia ich z eksploatacji
bÄ…dz
likwidacji,
c) prowadzić branżową ewidencję sieci uzbrojenia terenu na podstawie ewidencji.
ż 18. Jednostka prowadząca ewidencję jest obowiązana:
1) przekazywać jednostkom prowadzącym ewidencję branżową sieci uzbrojenia terenu
kopie map terenu, zawierajÄ…ce nowo wybudowane przewody,
2) zawiadamiać jednostki prowadzące ewidencję branżową sieci uzbrojenia terenu o
dokonanych zmianach w ewidencji.
ż 19. Wymiana materiałów i informacji dotyczących sieci uzbrojenia terenu pomiędzy
jednostkami prowadzącymi ewidencję a jednostkami prowadzącymi ewidencję branżową
sieci odbywa się nieodpłatnie.
W przypadku braku ewidencji sieci uzbrojenia terenu ż 23 rozporządzenia stanowi:
ż 23. Do czasu założenia ewidencji, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2007 r.,
jej funkcje spełnia dokumentacja geodezyjnej inwentaryzacji sieci uzbrojenia terenu,
znajdujÄ…ca siÄ™ w zasobie geodezyjnym i kartograficznym.
76
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
10. Inne opracowania kartograficzne wykorzystywane jako z
ródło
informacji o nieruchomościach
y
ródłami informacji o nieruchomościach są:
1) mapa topograficzna
2) mapa tematyczna
3) opracowania fotogrametryczne
10.1 Mapa topograficzna
Topografia zajmuje się opisem pewnej części powierzchni Ziemi pod względem
sytuacyjnym i wysokościowym. Najczęściej stosowaną formą tego opisu jest mapa
topograficzna, stanowiąca zmniejszony, matematycznie określony obraz części
powierzchni Ziemi na płaszczyz
nie, przedstawiający za pomocą ustalonych znaków,
cechy zewnętrzne terenu.
Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne definiuje mapy topograficzne jako
opracowania kartograficzne o treści przedstawiającej elementy środowiska
geograficznego powierzchni Ziemi i ich przestrzenne zwiÄ…zki. ZawierajÄ… wszechstronnÄ…
charakterystykę wzajemnego rozmieszczenia obiektów i zjawisk terenowych, ich cechy
jakościowe, ilościowe oraz nazwy i opisy. Przedstawiają one w szczególności: osiedla,
obiekty przemysłowe, drogi, koleje, wody, roślinność, uprawy i grunty, granice
administracyjne i rzez
bę terenu. Na każdej mapie topograficznej można wyróżnić
podobne elementy treści. Różnice w zakresie treść są związane ze skalą, a także
przeznaczeniem mapy.
Na arkuszu mapy topograficznej wyróżnia się:
" obraz kartograficzny wraz z ramkÄ…,
" elementy pozaramkowe.
Ilość zawartych na mapie elementów wynika z przyjętej skali, przeznaczenia i rodzaju
edycji.
77
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ARKUSZ MAPY TOPOGRAFICZNEJ
obraz kartograficzny elementy pozaramkowe
podstawowe uzupełniające
OSNOWA
treść przyrodnicza i
GEODEZYJNO-
społeczno -
KARTOGRA-
gospodarcza
FICZNA
inf. o pow. szkic deklaracji
punkt osnowy pow. odniesienia, odniesienia, magnetycznej i
geodezyjnej system współ. osnowie zbieżności
rzez
ba terenu
geodezyjnych geodezyjnej południków
skala główna, podziałka kątów
skala
podziałka liniowa nachylenia terenu
hydrografia
odwzorowanie,
siatki: informacje o
układy współ.: na
kartograficzna i odwzorowaniu i mapy dodatkowe
elipsoidzie oraz
roślinności i
kilometrowa układach współrz.
prostok. na pł.
grunty
ramka arkusza system podziału na diagramy,
godło arkusza
mapy arkusze wykresy, przekroje
osiedla
informacje
legenda
obiekty tekstowo-cyfrowe
gospod.
inf. o materiałach
z
ródłowych,
autorach i
wydawcach mapy
drogi i koleje
podział
administr.
Elementy arkusza mapy topograficznej
Z punktu widzenia sposobu tworzenia, wyróżniamy mapy topograficzne
podstawowe i mapy topograficzne pochodne. Mapa topograficzna podstawowa powstaje
w wyniku bezpośrednich pomiarów terenowych oraz w oparciu o zdjęcia lotnicze.
Dla całego obszaru Polski opracowano mapę podstawową w skali 1:10000. Mapa
topograficzna pochodna powstaje kameralnie przez przeredagowanie i generalizacjÄ™ mapy
zazwyczaj w skali większej. W Polsce mapy te opracowywane są w skalach: 1:25000,
1:50000, 1:100000, 1:200000, 1:500000. Część map ogólnogeograficznych
wykonywanych w skalach 1:500000 - 1:1000000, posiadajÄ…cych cechy mapy
topograficznej, a o zmniejszonym stopniu szczegółowości treści, nazywamy mapami
topograficzno - przeglÄ…dowymi.
10.2 Mapy tematyczne
Mapa tematyczna to mapa eksponująca jeden lub kilka wybranych elementów
treści mapy ogólnogeograficznej, bądz
określone zjawiska i procesy (łącznie z dynamiką
zmian w czasie i przestrzeni) przyrodnicze, gospodarcze, społeczne. Niezależnie od
przedstawionego zagadnienia występują wybrane elementy treści ogólnogeograficznej,
spełniające funkcję podkładu. Formalnie mapami tematycznymi są również mapy
78
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
przeznaczone dla konkretnego użytkownika, np. mapy samochodowe, mapy lotnicze,
mapy geologiczne.
Przeznaczeniem map tematycznych jest zaspokojenie różnorodnych potrzeb
gospodarki narodowej, a w szczególności:
" potrzeb planowania przestrzennego, rolnictwa i gospodarki żywnościowej,
górnictwa itp.,
" rozwiązywania problemów naukowo - badawczych,
" administracji i zarzÄ…dzania.
Tłem, spełniającym funkcję osnowy geograficznej (tzw. podkładu geograficznego),
dla przedstawienia treści map tematycznych jest odpowiednio dobrana mapa
ogólnogeograficzna lub mapa zasadnicza, albo wybrane elementy tych map.
Wybór odpowiedniej mapy tematycznej uzależniony jest, rzecz jasna, od rodzaju
wycenianej nieruchomości. Inne informacje niezbędne są przy wycenie lasu, a inne przy
wycenie nieruchomości rolnej. Poniżej przedstawione i opisane zostały podstawowe
opracowania niezbędne przy wycenie konkretnych rodzajów nieruchomości.
10.2.1 Mapa glebowo - rolnicza (skala 1:5 000)
Mapa ta przedstawia podział przestrzeni rolniczej na kompleksy przydatności
rolniczej gleb i jak wynika już z samej nazwy, rzeczoznawcy majątkowi, wykorzystują ją
głównie przy wycenie nieruchomości rolnych. Sporządza się ją w skali 1:5000. Dostępna
jest w ośrodkach dokumentacji geodezyjno - kartograficznej szczebla powiatowego oraz
w niektórych gminach. Za pomocą symboli i odpowiednich oznaczeń następuje
wtajemniczenie w zakres gleboznawstwa. Ujawnione zostają właściwości rolnicze gleb
oraz kwestia rolniczej ich przydatności. Opis każdego z kompleksów składa się z trzech
członów. I tak np.
5 A
ps : pl
oznacza:
5 - kompleks żytni bardzo dobry,
A - gleba bielicowa,
ps: pl - oznaczenie składu mechanicznego gleby; piaski słabogliniaste (ps), które na
głębokości 50 do 100cm (liczba kropek) przechodzą w glinę lekką (gl).
79
Rys. 6.11. Fragment mapy glebowo-rolniczej wraz z legendÄ…
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
- 81 -
10.2.2 Mapa gospodarcza nadleśnictwa (skala 1:5000)
Poniżej przedstawiono przykłady opisów tej mapy.
Opisy oddziałów leśnych:
128
128
; ;
24,50 (Re z - 5,32)
24,50
Opisy pododdziałów stanowiących:
a
a) grunty leśne ;
4.25
b) użytki rolne
R -V
a ;
7.50
A
-V
b ;
3,20
Ps -V
c .
2,00
Fragment mapy gospodarczej nadleśnictwa
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
10.2.3 Mapa gospodarczo - przeglądowa obszaru leśnictwa (skala 1:10 000)
Przykłady opisów występujących na tej mapie.
27
Oddział leśny ;
34.36
5So75 - 07
Pododdział leśny, opis pełny a ;
4.60
So a
Pododdział leśny, opis skrócony a lub
2.40 0,82
Kolorami przedstawiono drzewostany w rozbiciu na gatunki i wiek z podziałem:
I klasa wieku (drzewostany do 20 lat) - odcień mało intensywny, druga klasa
(drzewostany od 21 - 40 lat) - do wieku rębności odcień średnio intensywny, rębne i
przeszłorębne odcień intensywny.
Fragment mapy gospodarczo-przeglÄ…dowej w skali 1:10 000
Strona 81
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
10.2.4 Mapa przeglądowa drzewostanów (skala 1:20 000 lub 1:25 000)
Przykłady opisów występujących na tych mapach, dotyczące pododdziałów leśnych:
a c
; d - 9Db40 ; b - Åšw60;
8So13 So20
Na mapie tej kolorami oznaczone są drzewostany w rozbiciu na gatunki według zasad
podanych w punkcie 2.3.4.
Fragment mapy przeglÄ…dowej drzewostanu w skali 1:25 000
Strona 82
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
10.2.5 Mapa gospodarcza stanowiąca część składową uproszczonego planu urządzania lasu
Opisane w rozdziałach 2.3.3, 2.3.4, 2.3.5 mapy stanowią część składową planu
urządzania lasu, wykonywanego dla obszarów nadleśnictw. Dla pozostałych lasów
wykonywane są uproszczone plany urządzania lasu, których częścią składową są mapy
gospodarcze, obejmujące lasy nie będące w zarządzie nadleśnictwa, położone w granicach
obrębów ewidencyjnych.
Przykłady opisu tej mapy są następujące:
7Db15 6So40
c ; d
III,5 - 0,7 II - 0,6
Kolorami przedstawia się zasięgi poszczególnych drzewostanów, a intensywność tych
kolorów oznacza przynależność do podziału wiekowego: 1 - 20 lat - odcień mało intensywny,
21 - do przedrębnych - odcień średnio intensywny, rębne i starsze - odcień intensywny.
Mapa gospodarcza na podstawie uproszczonego planu urządzania i inwentaryzacji lasów nie
stanowiących własności SP, na przykładzie gminy Ciechanów (fragment)
Strona 83
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
10.2.6 Mapa hydrograficzna (skala 1:50 000)
Mapa hydrograficzna Polski wykonywana jest od 1985r., poczÄ…tkowo jako produkt
analogowy realizowany wg Wytycznych Technicznych K-3. W roku 1996 treść mapy
hydrograficznej poddano ankietyzacji, w wyniku której pozyskano opinie o jej przydatności
oraz poznano propozycje jej udoskonalenia. Na podstawie doświadczeń opracowano w 1997
r. znowelizowane Wytyczne Techniczne K-3.4 "Mapa Hydrograficzna Polski w skali
1:50000" z uwzględnieniem nowej, numerycznej formy mapy. W 2002 r. rozpoczęto prace
nad ponowną nowelizacją Wytycznych. Wprowadzone zmiany dotyczyły zarówno części
merytorycznej jak i technologicznej opracowania, a także jego nazwy. W związku z
położeniem szczególnego nacisku na opracowanie bazy danych tematycznych, zmieniono
nazwÄ™ produktu na Wytyczne Techniczne GIS-3, Mapa Hydrograficzna Polski, skala 1:
50000 w formie analogowej i numerycznej. Wprowadzone do Wytycznych zmiany o
charakterze merytorycznym wynikają głównie z dostosowania polskiego prawa do norm Unii
Europejskiej. Zmodyfikowano również wzory znaków umownych stosowane na mapie
tematycznej. Przewiduje się, że tego rodzaju mapą pokryta będzie cała powierzchnia Polski.
Zasięg arkuszy mapy hydrograficznej
Zgodnie z aktualnymi (przedstawionymi powyżej) wytycznymi, mapa hydrograficzna
przedstawia chwilowy stan i warunki obiegu wody, podczas kartowania, w powiÄ…zaniu ze
środowiskiem przyrodniczym. Mapa w skali 1:50000 przedstawia przepuszczalność gruntów,
głębokość występowania pierwszego poziomu wód podziemnych oraz rozmieszczenie wód
powierzchniowych i zjawisk hydrograficznych, z uwzględnieniem obiektów gospodarki
Strona 84
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
wodnej. Jest to mapa tematyczna, która powstaje na podkładzie mapy topograficznej, na którą
nanoszone są wyniki kartowania terenowego zjawisk i obiektów wodnych, przepuszczalności
gruntów oraz liczne informacje związane z gospodarowaniem zasobami wodnymi, oceny
jakości wody, a także dane sieci monitoringu hydrosfery.
Przydatna jest w rozwiązywaniu takich zagadnień społeczno - gospodarczych jak:
" zaopatrzenie w wodÄ™,
" projektowanie lokalizacji osiedli, inwestycji przemysłowych, hydroenergetycznych
i wodnomelioracyjnych,
" opracowanie planów zagospodarowania przestrzennego,
" zabezpieczenie przed powodzią, względnie jej skutkami,
" inne zagadnienia zwiÄ…zane z gospodarkÄ… wodnÄ….
Należy podkreślić również fakt, że mapa ta nie jest wyłącznie opracowaniem
naukowym, mającym na celu rejestrację zjawisk i obiektów wodnych lub
wodnogospodarczych. Dodatkowo zawiera ona materiały wykorzystywane do prac
badawczych z zakresu nauk o środowisku przyrodniczym. W świetle nasilającej się
degradacji środowiska przyrodniczego nabiera, poprzez to, coraz większego znaczenia.
Stanowi z
ródłowe opracowanie kartograficzne do sporządzania map hydrograficznych
w skalach mniejszych oraz innych pokrewnych map tematycznych.
Na treść tematyczną mapy składają się następujące grupy elementów, uszeregowane w kilku
poziomach informacyjnych:
" topograficzne działy wodne,
" wody powierzchniowe,
" wypływy wód podziemnych,
" wody podziemne pierwszego poziomu,
" przepuszczalność gruntów,
" zjawiska i obiekty gospodarki wodnej,
" punkty hydrometryczne pomiarów stacjonarnych.
Załączony fragment tej mapy, wykonanej metodą cyfrową, ma godło M-34-37 oraz tytuł
Kluczbork. Widać tu wyraz
nie, iż podkład stanowi mapa topograficzna z odpowiednio
wycienioną treścią. Znacznie ułatwia to użytkownikowi określenie lokalizacji interesującego
go obszaru. Na podłoże to bez trudu wpasowana została treść hydrograficzna. Każdy z
elementów, stanowiących grupę zjawisk, bądz
obiektów wodnych, przedstawiony jest na
mapie za pomocą znaków umownych.
Strona 85
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Fragment mapy hydrograficznej w skali 1:50 000
Strona 86
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
10.2.7 Mapa sozologiczna (skala 1 : 50 000)
W roku 1990 opracowane zostały Wytyczne Techniczne K-3.6 Mapa Sozologiczna w
skali 1: 50000. W roku 1996 treść mapy sozologicznej poddano ankietyzacji. Doświadczenia
zebrane zmusiły do opracowania w 1997r. znowelizowanych Wytycznych Technicznych K-
3.6 "Mapa Sozologiczna Polski w skali 1:50000" z uwzględnieniem nowej, numerycznej
formy mapy. W 2002 r. rozpoczęto prace nad ponowną nowelizacją Wytycznych.
Wprowadzone zmiany dotyczyły zarówno części merytorycznej jak i technologicznej
opracowania, a także jego nazwy. W związku z położeniem szczególnego nacisku na
opracowanie bazy danych tematycznych, zmieniono nazwÄ™ produktu na Wytyczne
Techniczne GIS-4, Mapa Sozologiczna Polski, skala 1:50000 w formie analogowej i
numerycznej. Wprowadzone do Wytycznych zmiany o charakterze merytorycznym wynikajÄ…
głównie z dostosowania polskiego prawa do norm Unii Europejskiej. Zmodyfikowano
również wzory znaków umownych stosowane na mapie tematycznej. Przewiduje się, że tego
rodzaju mapą pokryta będzie cała powierzchnia Polski. Poniższy rysunek przedstawia zasięg
opracowanych, na dzień dzisiejszy, arkuszy mapy sozologicznej:
Zasięg arkuszy mapy sozologicznej
Zgodnie z aktualnymi (przedstawionymi powyżej) wytycznymi, mapa sozologiczna jest
mapą tematyczną, przedstawiającą stan środowiska przyrodniczego oraz przyczyny i skutki -
tak negatywnych, jak i pozytywnych - przemian zachodzących w środowisku pod wpływem
różnego rodzaju procesów, w tym przede wszystkim działalności człowieka, a także sposoby
ochrony naturalnych wartości tego środowiska. Duże znacznie uzyskuje ona przy planowaniu
przestrzennym, a w szczególności przy lokalizacji nowych obiektów gospodarczych (w tym
przemysłowych) i komunalnych (w tym mieszkaniowych), a także ośrodków rekreacyjnych
itp. Stanowi ponadto z
ródło informacji o zanieczyszczeniu i zagrożeniach środowiska
Strona 87
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
przyrodniczego. Bada i diagnozuje jego stanu w aspekcie ilościowym, systematyzującym
i prognostycznym. Może być wykorzystana do opracowania syntetycznego wskaz
nika stanu
środowiska przyrodniczego różnych jednostek przestrzennych, a jej wersja numeryczna daje
możliwości pozyskiwania, gromadzenia i wizualizacji danych geograficznych, przy
permanentnej aktualizacji bazy danych. Mapa stanowi z
ródłowe opracowanie kartograficzne
do sporzÄ…dzania map sozologicznych w skalach mniejszych oraz innych pokrewnych map
tematycznych.
Na treść tematyczną mapy składają się następujące grupy elementów, uszeregowane w
kilku poziomach informacyjnych:
" formy ochrony środowiska przyrodniczego,
" degradacja komponentów środowiska przyrodniczego,
" przeciwdziałanie degradacji środowiska przyrodniczego,
" rekultywacja środowiska przyrodniczego,
" nieużytki,
" oznaczenia uzupełniające.
Każdy z elementów, stanowiących grupę zjawisk, bądz
obiektów, przedstawiony jest na
mapie za pomocą znaków umownych. Poddając analizie załączony poniżej fragment takiej
mapy jesteśmy w stanie wyliczyć szereg informacji jakie jest z niej wstanie pozyskać
rzeczoznawca majÄ…tkowy.
Fragment mapy sozologicznej w skali 1:50 000
10.3 Opracowania fotogrametryczne
Do opracowań tych zaliczamy: zdjęcia lotnicze oraz ortofotomapy.
Strona 88
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
10.3.1 Zdjęcie lotnicze (skala 1:5 000)
Zdjęcia lotnicze są wykonywane kamerami pomiarowymi. Korpus kamery od strony
obrazu zakończony jest ramką, której płaszczyzna jest prostopadła do osi obiektywu i
znajduje się w jego płaszczyz
nie ogniskowej. Ramka ta nazywa się ramką tłową i jest
zaopatrzona w znaczki tłowe. Są one umieszczone w narożnikach zdjęcia najczęściej w
postaci krzyżyków na białym polu i w połowie krawędzi zdjęcia jako trójkątne wycięcia.
Znaczki tłowe umożliwiają wyznaczenie na zdjęciu położenia punktu głównego, który
stanowi początek układu współrzędnych prostokątnych, zwany układem współrzędnych
tłowych. W płaszczynie ramki tłowej znajdują się również dodatkowe urządzenia, których
wskazania wraz z dodatkowymi informacjami odfotografowują się na marginesie zdjęcia. Są
to najczęściej: libelka pudełkowa, zegar, wysokościomierz, numer kolejny zdjęcia, numer
stożka kamery i odległość obrazu (stała kamery), podana z dokładnością do setnej milimetra.
Bardzo ważna jest informacja o dacie wykonywania nalotu, gdyż inaczej prezentują się
określone obiekty (głównie uprawy), w poszczególnych porach roku. Jak już wspomniano,
wiedze tą pozyskać można ze zdjęcia, gdyż określa ją, zawarty na marginesie zegar.
Doskonałym materiałem są kolorowe zdjęcia lotnicze, bowiem wykonane są
w barwach naturalnych, co pozwala lepiej i dokładniej zinterpretować zarówno szatę roślinną,
jak i szczegóły sytuacyjne terenu. Bardzo dobrze, bo z lotu ptaka, widać zabudowę,
roślinność, poszczególne uprawy, czy sady. Wyraz
ne sÄ… drogi i ich nawierzchnie.
Zdjęcia lotnicze wykonywane są najczęściej na nieperforowanym filmie
fotogrametrycznym szerokości 19 lub 24 cm i długości do 60 m. Wymiary zdjęć wynoszą
wówczas odpowiednio 18 x 18 cm i 23 x 23 cm. Podłożem emulsji mogą być również płyty
szklane (np. kamera RC 7a Wilda - format zdjęć 14 x 14 cm) lub błony filmowe o większej
szerokości (kamera AFA / 42 produkcji rosyjskiej - format zdjęć 30 x 30 cm).
Zdjęcia lotnicze mogą okazać się bardzo przydatne, gdy zachodzi potrzeba
uwzględnienia w toku wyceny takich elementów jak:
" inwentaryzacja drzewostanów (rodzaj gatunku, klasa wieku),
" degradacja gleb z tytułu erozji,
" zróżnicowanie uwilgotnienia gleby,
" skażenie gleb i lasów opadami płynów przemysłowych,
" skażenie wód,
" eutrofizacja jezior i zbiorników wodnych.
Podkreślić należy jednak, iż zdecydowanie częściej korzysta się ze zdjęć lotniczych,
które uległy mniejszej lub większej modyfikacji. Najważniejsze materiały pochodne zdjęć
lotniczych to:
Strona 89
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
1. Powiększenia zdjęć lotniczych. Wykonuje się je specjalnymi aparatami, które
posiadają wysokiej klasy obiektywy. Chodzi o to, żeby w trakcie tego procesu nie
stracić nic z wartości pomiarowych zdjęć. Powiększenia zdjęć są bardzo dobrym
materiałem do wykonywania terenowych prac fotointerpretacyjnych. Tym samym
sprzętem można oczywiście wykonać również i pomniejszenia zdjęć (np. dla celów
przeglÄ…dowych).
2. Fotoszkic. Materiał ten powstaje przez naklejenie poszczególnych odbitek stykowych
całego zespołu zdjęć z danego obszaru na sztywny karton tak, aby tworzyły one
jednolity obraz fotograficzny terenu. Przy sporzÄ…dzaniu fotoszkicu kierujemy siÄ™ tylko
sytuacją na brzegach poszczególnych odbitek. Zbędne części odbitek odcinamy
wzdłuż dowolnych linii (należy unikać cięcia wzdłuż liniowych szczegółów
terenowych). Jeżeli opracowywany teren był poziomy i zdjęcia zostały wykonane
starannie to fotoszkice takie mogą być dość dokładne. Dokładność ta będzie jednak
rzeczą przypadku i przy korzystaniu z fotoszkiców należy zdawać sobie z tego sprawę.
3. Fotoszkic ulepszony zestawia się z odbitek sprowadzonych do wspólnej określonej
(przybliżonej) skali. W tym celu określa się skalę poszczególnych zdjęć na podstawie
mapy, a następnie drogą zwykłego przefotografowania na aparacie do wykonywania
powiększeń, sprowadza się je do wspólnej skali. Fotoszkic ulepszony może więc być
wykonany w innej skali niż zdjęcia lotnicze. Ponieważ przy powiększaniu zdjęć nie
uwzględnia się błędów wywołanych nachyleniem kamery w momencie
fotografowania, na fotoszkicu ulepszonym występują zniekształcenia z tego tytułu.
4. Przetworzone zdjęcia lotnicze otrzymujemy drogą odpowiedniego
przefotografowania oryginalnych negatywów tak, aby doprowadzić je do jednolitej i z
góry założonej ścisłej skali. Podczas tej czynności likwidowane są błędy z tytułu
pochylenia zdjęć lotniczych, pozostają jednak zniekształcenia wywołane deniwelacją
terenu. Dlatego też do przetwarzania nadają się przede wszystkim zdjęcia lotnicze
terenów płaskich lub prawie płaskich. Dla przetwarzania zdjęcia lotniczego musimy
znać położenie przynajmniej czterech punktów (fotopunkty).
5. Fotomapa powstaje przez odpowiednie ułożenie, przycięcie i przyklejenie
przetworzonych, najczęściej metodą fotomechaniczną, zdjęć lotniczych. Fotomapa
zawiera bogatą treść sytuacyjną w postaci obrazu fotograficznego, takiego samego co
oryginalne zdjęcie lotnicze, a więc są na niej wszystkie szczegóły jakie istniały w
terenie w momencie fotografowania. Fotomapa jest dokumentem
kartogrametrycznym.
Strona 90
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
6. Ortofotomapa powstaje przez odpowiednie zestawienie przekształconych zdjęć
lotniczych, będących rzutem środkowym zdjętego terenu, na równoważne zdjęcia,
które będą rzutem ortogonalnym. Ortofotomapa jest zatem materiałem pozbawionym
zniekształceń wywołanych deniwelacją terenu.
7. Stereoortofotomapa umożliwia stereoskopową obserwację zdjętego terenu. Obraz
przestrzenny powstaje przez jednoczesnÄ… obserwacjÄ™ ortofotomapy
i specjalnie wykonanego dodatkowego zdjęcia. Z lewego zdjęcia stereogramu
powstaje ortofotomapa, a z prawego stereokomponent.
Fragment zdjęcia lotniczego w skali 1:5000
10.3.2 Ortofotomapa (skala 1:5 000)
Ortofotomapa, jak wspomniano już wcześniej, jest obrazem terenu powstałym ze zdjęć
lotniczych przetworzonych do jednolitej skali w założonym odwzorowaniu kartograficznym.
Jest to opracowanie fotogrametryczne, które łączy w sobie zalety zdjęcia lotniczego z
tradycyjną mapą. Idealny materiał badawczy przydatny do oceny stanu środowiska
Strona 91
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
przyrodniczego, baza informacyjna dla planistów, geodetów, administracji publicznej. Spełnia
standardy dokładnościowe odpowiadające mapie wykonanej w sposób klasyczny i można na
niej wykonywać operacje, takie jak odczyt współrzędnych, pomiar odległości, powierzchni.
Stanowi odmienny obraz i uzupełnienie tradycyjnej mapy. Cechuje ją pełna aktualność na
moment wykonania zdjęć. W oparciu o ortofotomapę możliwe jest rozróżnienie rodzajów
grup obiektów takich jak zielenie, budynki, drogi, jak również określenie sposobu
ukształtowania, czy zagospodarowania terenu.
Ortofotomapa w przeciwieństwie do zdjęcia lotniczego charakteryzuje się:
rzutem ortogonalnym (a nie środkowym),
jednolitą skalą dla całej powierzchni terenu (skali nie mają jednak obiekty
wystajÄ…ce ponad powierzchniÄ™ terenu np. domy, drzewa).
Dla rzeczoznawcy majątkowego posługiwanie się ortofotomapą, zamiast zdjęciem
lotniczym, przynosi następujące korzyści:
zabezpiecza większą kartometryczność,
obejmuje większy teren,
zapewnia większe prawdopodobieństwo zobrazowania sytuacji.
Ortofotomapa tworzona jest przez:
orientację wewnętrzną zdjęć, oraz orientację wzajemną i absolutną
(aerotriangulacja),
pozyskanie Numerycznego Modelu Terenu (lub podczytanie z zewnętrznych z
ródeł),
ortorektyfikację, czyli korekcję geometryczną zdjęć (zmiana położenia pikseli
obrazu wynikająca z deniwelacji i właściwości rzutu środkowego),
mozaikowanie czyli łączenie ortoobrazów według jakiegoś kroju sekcyjnego,
rasteryzację z treścią wektorową (szczegóły, ramki i opisy pozaramkowe).
Obecnie ortofotomapy cyfrowe całkowicie wyparły ortofotomapy analogowe.
Ortofotomapa cyfrowa jest to kartometryczny obraz terenu w formie rastrowej, powstały w
wyniku przetworzenia obrazów cyfrowych, odpowiadający rzutowi ortogonalnemu na
powierzchniÄ™ odniesienia, przedstawiony w odpowiednim odwzorowaniu i kroju arkusza.
Materiałem do przetwarzania są zeskanowane zdjęcia lotnicze, zdjęcia z cyfrowych kamer
lotniczych, obrazy uzyskane za pomocą skanerów lotniczych i satelitarnych. Zamieszczony
poniżej rysunek prezentuje zależność między pikselem cyfrowego zdjęcia, powierzchnią
terenu reprezentowanÄ… przez siatkÄ™ NMT i pikselem ortoobrazu (ortofotogramu).
Strona 92
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Zależność między pikselem zdjęcia, powierzchnia terenu i pikselem ortoobrazu
Fragment ortofotomapy w skali 1:5000
11. System informacji o terenie
Ustawa  Prawo geodezyjne i kartograficzne w sposób następujący definiuje SIT art. 2 p. 15.
Art. 2. 15) systemie informacji o terenie - rozumie siÄ™ przez to bazÄ™ danych przestrzennych
dotyczących określonego obszaru oraz procedury i techniki służące systematycznemu
zbieraniu, aktualizowaniu i udostępnianiu danych.
Strona 93
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
System informacji przestrzennej możemy określić jako zbiór informacji o obiektach
wyróżnionych w części przestrzeni objętej działaniem systemu. W zbiorze tych informacji
wyróżnia się informacje dotyczące położenia (umiejscowienia) tych obiektów w przestrzeni,
ich właściwości geometrycznych i towarzyszących im relacji opisowych.
System informacji terenowej jest środkiem do podejmowania decyzji o charakterze prawnym,
administracyjnym i gospodarczym oraz pomocą w planowaniu i rozwoju. Składa się on z
bazy danych o terenie, utworzonej dla określonego obszaru, oraz metod i technik
systematycznego zbierania, aktualizowania i udostępniania danych. Podstawą systemu
informacji terenowej jest jednolity sposób identyfikacji przestrzennej danych w systemie,
służących również do łączenia danych systemu z danymi innych systemów (rys. 1).
Ilustracja definicji systemu informacji o terenie (Gaz
dzicki, 1990)
11.1 Regulacje prawne zwiÄ…zane z SIP-em.
Każdy system informatyczny, by sprawnie funkcjonował, powinien działać w określonych
strukturach organizacyjno-prawnych, w których będą określone:
1) zasady zbierania danych,
2) tworzenie, prowadzenie i aktualizacja bazy danych,
3) dystrybucja danych i informacji dla określonych użytkowników.
Dokonajmy teraz analizy stanu prawnego działań związanych z SIT-em.
W ustawie  Prawo geodezyjne i kartograficzne (art. 5) wprowadzono pojęcie krajowego
systemu informacji o terenie (KSIoT) jako zbioru informacji o obiektach występujących w:
- ewidencji gruntów i budynków,
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
- innych danych zawartych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym.
Strona 94
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Art. 5. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, ewidencji sieci uzbrojenia terenu
oraz inne dane zawarte w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym stanowią
podstawę do założenia krajowego systemu informacji o terenie.
Przepis ten w pewnym sensie określa zawartość bazy danych w tego typu systemie,
aczkolwiek do końca jej nie precyzuje, uzależniając tę zawartość od rodzaju danych
znajdujących się w ośrodkach dokumentacji geodezyjno-kartograficznej.
Z punktu widzenia organizacji KSloT ustawa przewiduje, że będzie to system o charakterze
terytorialnym prowadzony zarówno na szczeblu województwa, co wynika z treści art. 7c p.3
ustawy, jak i powiatu co wynika z art. 7d p.7 ustawy:
Art. 7c 3) prowadzenie wojewódzkich baz danych wchodzących w skład krajowego systemu
informacji o terenie.
Art. 7d 7) prowadzenie powiatowych baz danych wchodzących w skład krajowego systemu
informacji o terenie.
Na podstawie przytoczonych regulacji prawnych można wnioskować, że została określona
formuła prawna dająca podstawy do założenia i prowadzenia szczególnego rodzaju SIP-u,
jakim jest Krajowy System Informacji o Terenie. W rozwiÄ…zaniach prawnych zawartych w
ustawie  Prawo geodezyjne i kartograficzne ustalono bowiem:
1) zasób informacyjny baz danych systemu (art.5),
2) charakter systemu i jego zasięg (cytowane wcześniej artykuły 7c i 7d),
3) zasady tworzenia, prowadzenia i aktualizacji baz danych poprzez upoważnienie
właściwego ministra do spraw administracji publicznej w drodze rozporządzenia do
określenia standardów technicznych dotyczących krajowego systemu informacji o
terenie (art. 19 ust.1 p.4).
Szczegółowe zasady związane z założeniem i prowadzeniem KSIoT reguluje
rozporzÄ…dzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 12 lipca 2001 r. W sprawie
szczegółowych zasad i trybu założenia i prowadzenia krajowego systemu informacji o terenie
(Dz U nr 80 poz 866).
W rozporządzeniu tym określono zakres informacji KSIoT
ż 1. 1. Krajowy system informacji o terenie, zwany dalej "systemem", zawiera dane
obligatoryjne dotyczÄ…ce:
1) państwowego systemu odniesień przestrzennych,
2) rejestru granic Rzeczypospolitej Polskiej oraz granic jednostek zasadniczego
trójstopniowego podziału terytorialnego państwa,
3) osnów geodezyjnych,
4) ewidencji gruntów i budynków,
5) geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
6) obiektów topograficznych.
2. System w części fakultatywnej może być uzupełniany o dane pozwalające
użytkownikom na definiowanie własnych baz danych, innych niż wymienione w ust. 1.
Określono kto zakłada i prowadzi KSIoT
ż 2. 1. System zakładają i prowadzą:
1) Główny Geodeta Kraju - dla obszaru kraju,
2) marszałek województwa - w województwie,
Strona 95
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
3) starosta lub prezydent miasta - w powiecie lub odpowiednio w mieście na prawach
powiatu.
2. Prowadzenie systemu polega na:
1) tworzeniu zasobu informacyjnego systemu,
2) kontroli danych,
3) analizie danych,
4) integracji danych,
5) aktualizacji danych,
6) administrowaniu zasobem informacyjnym,
7) udostępnianiu danych.
Określono rodzaje bez danych systemu prowadzonych na szczeblu kraju, województwa i
powiatu.
ż 3. Dla obszaru kraju zakłada się i prowadzi:
1) bazę danych podstawowych osnów geodezyjnych,
2) bazÄ™ danych przebiegu granic Rzeczypospolitej Polskiej oraz granic i powierzchni
jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa w części
dotyczącej województw,
3) bazę danych obiektów topograficznych z numerycznym modelem rzez
by terenu,
4) bazÄ™ metadanych, obejmujÄ…cych istniejÄ…ce bazy danych i systemy, w odniesieniu do
systemów informacji przestrzennej już funkcjonujących i danych o terenie tworzonych na
obszarze kraju, zawierajÄ…cÄ… informacje dotyczÄ…ce: nazwy systemu, administratora,
zakresu tematycznego danych, dostępnego formatu danych, stanu aktualności, formy
dostępu i statusu prawnego systemu.
Określono zasady współpracy z jednostkami organizacyjnymi zainteresowanymi tworzeniem
systemu.
ż 7. 1. Organy wymienione w ż 2 ust. 1 przy tworzeniu systemu współpracują z
jednostkami organizacyjnymi, zainteresowanymi tworzeniem tego systemu, działającymi na
danym terenie.
2. Formę i tryb współpracy przy zakładaniu systemu na danym terenie w części
fakultatywnej, o której mowa w ż 1 ust. 2, określają właściwe umowy, zawierające również
postanowienia odnośnie do preferencji w korzystaniu z baz danych oraz zasady
współfinansowania przez jednostki organizacyjne zainteresowane tworzeniem tych baz
danych.
3. Prawo własności tworzonych zasobów informacyjnych, o których mowa w ż 1 ust. 2,
przysługuje organom administracji rządowej i samorządowej.
4. W zakresie preferencji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się wielkość
zaangażowanych środków, proponowane terminy realizacji prac oraz ewentualne inwestycje
w infrastrukturę informatyczną ośrodków dokumentacji geodezyjno-kartograficznej.
11.2 Systemy informacji o charakterze branżowym
Odnośnie systemów informacji przestrzennej o charakterze branżowym w obowiązujących
ustawach i przepisach wykonawczych występują zapisy upoważniające określone działy
gospodarki, czy resorty do tworzenia tego typu systemów.
Strona 96
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
W ustawie  Prawo wodne wprowadzono pojęcie katastru gospodarki wodnej który zawiera
zbiory informacji o zasobach wód śródlądowych powierzchniowych i podziemnych oraz
urzÄ…dzeniach wodnych.
W ustawie  O transporcie kolejowym wprowadzono obowiÄ…zek ewidencji kolejowych
obiektów budowlanych.
W ustawie  O drogach publicznych wprowadzono obowiązek ewidencji dróg publicznych i
mostów.
W ustawie o statystyce publicznej wprowadzono obowiązek rejestracji jednostek podziału
terytorialnego kraju oraz innych obiektów.
12. Systemy GUS-owskie
Prezes GUS prowadzi krajowe rejestry urzędowe podziału podmiotów gospodarki
narodowej i podziału terytorialnego kraju. (art. 41 ustawy o statystyce publicznej (Dz Nr 88
poz. 439 z 1995 z póz
niejszymi zmianami)
Art. 41. (52) 1. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego prowadzi krajowe rejestry
urzędowe:
1) podmiotów gospodarki narodowej,
2) podziału terytorialnego kraju.
2. Zadania określone w ust. 1 są wykonywane przez Prezesa Głównego Urzędu
Statystycznego w ramach odrębnego od statystyki publicznej systemu informacyjnego
administracji publicznej.
3. Zbierane i gromadzone w krajowych rejestrach urzędowych informacje nie są danymi
statystycznymi w rozumieniu ustawy i z wyjątkiem informacji, o których mowa w art. 42 ust. 1
pkt 7, nie podlegają rygorom poufności i tajemnicy statystycznej.
12.1 Krajowy Rejestr Urzędowy Podziału Terytorialnego Kraju (TERYT)
Podstawa prawna systemu: Ustawa z 29.06.1995 o statystyce publicznej z póz
niejszymi
zmianami. (Dz U Nr 88 poz. 439) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 15.12.1998 r. w
sprawie szczegółowych zasad prowadzenia, stosowania i udostępniania krajowego rejestru
 TERYT oraz związanych z tym obowiązków organów administracji rządowej i jednostek
samorządu terytorialnego (Dz U Nr 157 z 1998 r. Poz. 1031 z póz
niejszymi zmianami. (art.
47.1 ustawy o statystyce publicznej)
Rejestr terytorialny obejmuje systemy (art. 47 ust. 1 ustawy):
1) identyfikatorów i nazw jednostek podziału administracyjnego,
2) identyfikatorów i nazw miejscowości,
3) rejonów statystycznych i obwodów spisowych,
4) identyfikacji adresowej ulic, nieruchomości, budynków i mieszkań.
Rejestr jest prowadzony przez Prezesa GUS w sposób zinformatyzowany i nosi skróconą
nazwÄ™ TERYT.
Strona 97
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
Urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji publicznej są obowiązane do
stosowania oznaczeń kodowych przyjętych w rejestrze terytorialnym.
ż 3. 1. System identyfikatorów i nazw jednostek podziału administracyjnego obejmuje
kody i nazwy zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego kraju i jest zbudowany
według hierarchicznej numeracji nadanej województwom, powiatom i gminom, z
zastrzeżeniem ust. 2.
2. Odrębne identyfikatory nadawane są miastom na prawach powiatu; w przypadku gmin
odrębnymi identyfikatorami wyróżnia się gminy miejskie, gminy wiejskie, gminy miejsko-
wiejskie, a także miasta i obszary wiejskie w gminach miejsko-wiejskich oraz dzielnice i
delegatury w gminach miejskich.
3. Identyfikator jednostek podziału terytorialnego jest trzyczłonowy. Poszczególne człony
identyfikatora sÄ… symbolami numerycznymi i oznaczajÄ…:
1) pierwszy człon - dwucyfrowy symbol województwa nadany województwom ułożonym w
kolejności alfabetycznej z liczb parzystych w przedziale liczb 02-98,
2) drugi człon - dwucyfrowy symbol powiatu nadany powiatom danego województwa
ułożonym w kolejności alfabetycznej, a następnie miastom na prawach powiatu
odpowiednio:
a) z liczb 01-60 - symbol powiatu,
b) z liczb 61-99 - symbol miasta na prawach powiatu,
3) trzeci człon - trzycyfrowy symbol gminy, w którym:
a) dwie pierwsze cyfry stanowiÄ… kolejne liczby w przedziale liczb 01-99, nadane gminom
(dzielnicom, delegaturom) po ich ułożeniu w kolejności alfabetycznej w powiatach,
począwszy od gmin miejskich (dzielnic, delegatur w kolejności alfabetycznej po gminie
miejskiej, do której należą), po nich w kolejności gminy wiejskie i gminy miejsko-
wiejskie,
b) trzecia cyfra stanowi symbol rodzaju jednostki i oznacza:
1 - gmina miejska,
2 - gmina wiejska,
3 - gmina miejsko-wiejska,
4 - miasto w gminie miejsko-wiejskiej,
5 - obszar wiejski w gminie miejsko-wiejskiej,
(1)
8 - dzielnice m.st. Warszawy,
9 - delegatury i dzielnice innych gmin miejskich.
ż 4. 1. Jednostkom zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa,
wprowadzonego ustawÄ… z dnia 24 lipca 1998 r. o wprowadzeniu zasadniczego
trójstopniowego podziału terytorialnego państwa (Dz. U. Nr 96, poz. 603 i Nr 104, poz. 656)
oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 sierpnia 1998 r. w sprawie utworzenia
powiatów (Dz. U. Nr 103, poz. 652), z dniem 1 stycznia 1999 r. ustala się identyfikatory
określone w załączniku nr 1 do rozporządzenia.
2. System identyfikatorów i nazw jednostek podziału administracyjnego jest
aktualizowany po każdej zmianie w podziale terytorialnym według następujących zasad:
1) nowo utworzonym jednostkom podziału terytorialnego nadaje się symbol w kolejności po
ostatnim w ramach liczb przewidzianych dla danego szczebla podziału i rodzaju
jednostki,
2) identyfikatory jednostek likwidowanych wyłącza się z systemu identyfikatorów i nazw
jednostek podziału administracyjnego i nie mogą być one powtórnie użyte,
3) zmiana nazwy i granic jednostki podziału terytorialnego nie powoduje zmiany
identyfikatora,
4) przeniesienie miasta lub gminy do innego powiatu oraz przeniesienie powiatu lub miasta
na prawach powiatu do innego województwa wymaga zmiany identyfikatora,
Strona 98
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
5) zmiana rodzaju gminy powoduje zmianÄ™ identyfikatora w ostatniej cyfrze trzeciego
członu.
ż 5. 1. System identyfikatorów i nazw miejscowości obejmuje:
1) urzędową nazwę miejscowości,
2) identyfikator miejscowości nadany zgodnie z ust. 2,
3) rodzaj miejscowości,
4) województwo, powiat i gminę, na terenie których jest położona miejscowość.
2. Identyfikator miejscowości jest stały, niepowtarzalny i składa się z siedmiu cyfr.
3. System identyfikatorów i nazw miejscowości jest aktualizowany po wprowadzeniu
zmian urzędowych nazw miejscowości oraz zmian w zasadniczym podziale terytorialnym
państwa.
4. Zmiany w podziale terytorialnym, o których mowa w ust. 3, są wprowadzane na
podstawie przekazywanych przez gminy urzędom statystycznym załączników do protokołów
zdawczo-odbiorczych - zestawienie danych dotyczących obszarów przekazywanych w związku
z dokonaną zmianą w podziale terytorialnym, na formularzu, którego wzór stanowi załącznik
nr 2 do rozporzÄ…dzenia.
ż 6. 1. System rejonów statystycznych i obwodów spisowych obejmuje identyfikatory
podziału dokonanego dla celów statystycznych według następujących zasad:
1) obszar każdej jednostki podziału terytorialnego jest podzielony na rejony statystyczne i
obwody spisowe,
2) granice rejonów statystycznych i obwodów spisowych są zawsze dostosowane do granic
jednostek podziału terytorialnego oraz spójne z granicami obrębów, o których mowa w
przepisach o ewidencji gruntów i budynków, a na wsi - z granicami miejscowości,
3) kryterium wielkości obwodu spisowego i rejonu statystycznego jest liczba mieszkań i
ludności odpowiednio dla rejonu statystycznego nie więcej niż 2.700 osób i 999 mieszkań,
a dla obwodu spisowego 500 osób i 200 mieszkań,
4) każdy budynek mieszkalny lub budynek, w którym znajduje się przynajmniej jedno
mieszkanie, wchodzi w całości do jednego obwodu spisowego bądz
jest dzielony na dwa
(lub więcej) obwody spisowe; budynek, o którym mowa wyżej, nie może być dzielony
między dwa lub więcej rejony statystyczne i w całości wchodzi do jednego rejonu
statystycznego, niezależnie od tego, czy w nim mieszka więcej niż 2.700 osób lub znajduje
się więcej niż 999 mieszkań,
5) w skład jednego obwodu spisowego lub rejonu statystycznego może wchodzić jedna lub
więcej całych miejscowości lub część miejscowości, natomiast zarówno obwód spisowy,
jak i rejon statystyczny nie może stanowić połączenia całej (całych) miejscowości z
częścią (częściami) innej (innych) miejscowości,
6) przy określaniu granic rejonów statystycznych i obwodów spisowych dodatkowo
uwzględnia się miejscowe warunki ukształtowania terenu (np. jeziora, bagna,
nierówności, charakter zabudowy, warunki dojścia i dojazdu do poszczególnych
zabudowań mieszkalnych).
2. Każdy rejon statystyczny otrzymuje niepowtarzalny sześciocyfrowy identyfikator
nadany przy tworzeniu rejonu statystycznego.
3. Identyfikatory obwodów spisowych są jednocyfrowe w przedziale liczb od 1 do 9 w
ramach jednego rejonu statystycznego; przekroczenie maksymalnej liczby obwodów powoduje
konieczność dokonania nowego podziału.
4. W skład systemu rejonów statystycznych i obwodów spisowych wchodzą identyfikatory
rejonów statystycznych i obwodów spisowych wraz z liczbą zamieszkałych osób i mieszkań
oraz następująca dokumentacja:
1) mapy i szkice sytuacyjne określające granice każdego rejonu statystycznego i obwodu
spisowego,
Strona 99
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
2) arkusze aktualizacyjne zmian wniesionych do systemu rejonów statystycznych i obwodów
spisowych.
5. Aktualizacja systemu rejonów statystycznych i obwodów spisowych następuje co
najmniej raz w roku i obejmuje zmiany w:
1) podziale terytorialnym kraju,
2) zabudowie i szacunkowym zaludnieniu poszczególnych terenów,
3) podziale kraju na rejony statystyczne i obwody spisowe,
4) podziale na obręby, o których mowa w przepisach o ewidencji gruntów i budynków.
ż 7. 1. System identyfikacji adresowej ulic, nieruchomości, budynków i mieszkań
obejmuje:
1) budynki mieszkalne,
2) inne budynki, w których znajduje się przynajmniej jedno mieszkanie,
3) mieszkania wraz z ich danymi adresowymi, przyporządkowanymi do rejonów
statystycznych i obwodów spisowych.
2. W systemie, o którym mowa w ust. 1, nadawany jest pięciocyfrowy niepowtarzalny
identyfikator nazwom ulic oraz wprowadzane są dane adresowe, które stanowią identyfikację
budynków i mieszkań, o których mowa w ust. 1.
3. W ramach systemu identyfikacji adresowej ulic, nieruchomości, budynków i mieszkań
prowadzony jest centralny katalog ulic obejmujący nazwy ulic zgodne z brzmieniem uchwał o
ich nadaniu, utworzony przez alfabetyczne ułożenie nazw ulic; ulicom o takiej samej nazwie,
występującym w różnych miejscowościach, nadawany jest jeden, ten sam identyfikator wraz z
określeniem jednostek podziału terytorialnego, w których dana nazwa występuje.
4. Zmiany do systemu, o którym mowa w ust. 1, są wprowadzane każdorazowo po
zmianie nazw ulic lub zmianie numeracji porządkowej nieruchomości i budynków, na
podstawie informacji przekazywanych przez gminy.
5. Aktualizacja systemu identyfikacji adresowej ulic, nieruchomości, budynków i
mieszkań w powiązaniu z aktualizacją systemu rejonów statystycznych i obwodów spisowych,
o której mowa w ż 6 ust. 5, jest dokonywana co najmniej raz w roku.
System  TERYT powiązany jest z systemem ewidencji gruntów i budynków poprzez
identyfikator jednostki ewidencyjnej i obrębu ewidencyjnego.
Rozporządzenie określa zasady współpracy gmin oraz organów administracji geodezyjnej i
kartograficznej z systemem TERYT.
ż 11. 1. Gminy na potrzeby rejestru terytorialnego przekazują urzędom statystycznym,
stosownie do art. 13 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. Nr 88,
poz. 439, z 1996 r. Nr 156, poz. 775, z 1997 r. Nr 88, poz. 554 i Nr 121, poz. 769 oraz z 1998
r. Nr 99, poz. 632 i Nr 106, poz. 668), zwanej dalej "ustawÄ…":
1) sporządzone, z udziałem urzędu statystycznego, załączniki do protokołu zdawczo-
odbiorczego - zestawienie danych dotyczących obszarów przekazywanych w związku z
dokonaną zmianą w podziale terytorialnym, o którym mowa w ż 5 ust. 4 - w ciągu 7 dni
od dnia wejścia w życie zmiany w podziale terytorialnym,
2) informacje o nadaniu i zmianie nazw ulic - w ciągu 7 dni od dnia podjęcia uchwały,
3) informacje o zmianach numeracji porządkowej nieruchomości i budynków - raz w
miesiÄ…cu,
4) kopie planów ogólnych i szczegółowych nowych osiedli oraz kopie map zawierających
nazwy ulic i placów oraz numerację porządkową nieruchomości i budynków - w ciągu 7
dni po opracowaniu lub wniesieniu zmian.
Strona 100
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
2. Gminy uzgadniają z urzędem statystycznym poprawność wprowadzonych do rejestru
terytorialnego informacji, o których mowa w ust. 1, w przypadku gdy zwróci się o to urząd
statystyczny.
ż 12. 1. Organy administracji geodezyjnej i kartograficznej w powiecie na potrzeby
rejestru terytorialnego przekazują urzędom statystycznym, stosownie do art. 13 ustawy:
1) sporządzone na podstawie prowadzonej ewidencji gruntów i budynków wykazy oddanych
do użytku w każdym kwartale budynków i mieszkań oraz ich ubytków na formularzach,
których wzory stanowią załączniki nr 3 i 4 do rozporządzenia - w terminie 14 dni po
każdym kwartale,
2) kopie aktualnych map zawierających granice jednostek podziału administracyjnego,
granice i oznaczenie obrębów, o których mowa w przepisach o ewidencji gruntów i
budynków, przebieg ulic z nazwami oraz usytuowanie budynków z ich numeracją
porzÄ…dkowÄ…,
3) powiatowe bazy danych wchodzących w skład krajowego systemu informacji o terenie w
zakresie objętym systemami rejestru terytorialnego.
1a. (2) W powiatach, w których nie została założona ewidencja gruntów i budynków, do
czasu jej założenia, powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego przekazują urzędom
statystycznym, stosownie do art. 13 ustawy, na formularzach, o których mowa w ust. 1 pkt 1,
dane dotyczące oddanych do użytku w każdym kwartale budynków i mieszkań oraz ich
ubytków, zawarte w prowadzonej ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytku
obiektów budowlanych oraz ewidencji decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę i zgłoszeń rozbiórki
obiektu budowlanego.
2. Organy administracji geodezyjnej i kartograficznej uwzględniają podział na rejony
statystyczne i obwody spisowe, o którym mowa w ż 6, na etapie projektowania lub zmian
przebiegu granic obrębów, o których mowa w ust. 1 pkt 2.
ż 13. Główny Geodeta Kraju udostępnia Prezesowi Głównego Urzędu Statystycznego
dane objęte prowadzonym państwowym rejestrem granic Rzeczypospolitej Polskiej oraz
granic administracyjnych województw.
ż 14. Wojewódzki inspektor nadzoru geodezyjnego i kartograficznego udostępnia
urzędowi statystycznemu dane objęte prowadzonym rejestrem granic administracyjnych gmin
i powiatów oraz przekazuje kopię aktualnej mapy województwa, zawierającej granice
jednostek podziału administracyjnego.
ż 15. Marszałek województwa udostępnia, stosownie do art. 13 ustawy, urzędowi
statystycznemu dane z baz danych wchodzących w skład krajowego systemu informacji o
terenie w zakresie objętym systemami rejestru terytorialnego.
Stworzenie i udostępnienie rejestru terytorialnego określają ż16 do 18 rozporządzenia.
ż 16. 1. Organy prowadzące urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji
publicznej stosujÄ… identyfikatory rejestru terytorialnego, jako obowiÄ…zujÄ…cy standard
identyfikacji terytorialnej.
2. Organy prowadzące urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji publicznej
są obowiązane do wprowadzania zmian w identyfikatorach po ich każdorazowej aktualizacji
w rejestrze terytorialnym.
ż 17. Organy prowadzące urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji
publicznej stosują identyfikatory zawarte w rejestrze terytorialnym w zakresie pełnym lub
częściowym w zależności od potrzeb danego rejestru lub systemu.
Strona 101
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
ż 18. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego i urzędy statystyczne udostępniają dane z
rejestru terytorialnego w formie:
1) wyciągów ze zbiorów informatycznych:
a) systemu identyfikatorów i nazw jednostek podziału administracyjnego,
b) systemu identyfikatorów i nazw miejscowości,
c) systemu rejonów statystycznych i obwodów spisowych,
d) systemu identyfikacji adresowej ulic, nieruchomości, budynków i mieszkań,
e) centralnego katalogu ulic,
2) odrysów z map przebiegu granic podziału na rejony statystyczne i obwody spisowe.
12.2 Rejestr podmiotów gospodarki narodowej (RPGN)
Zakres informacji zawartych w rejestrze określa art. 42 ustawy o statystyce publicznej.
Art. 42. 1. (53) W rejestrze podmiotów gospodarki narodowej, zwanym dalej "rejestrem
podmiotów", są ujmowane następujące informacje o osobach prawnych, jednostkach
organizacyjnych nie mających osobowości prawnej oraz osobach fizycznych prowadzących
działalność gospodarczą w zakresie tej działalności:
1) nazwa i adres siedziby, a w przypadku osób fizycznych prowadzących działalność
gospodarczÄ… - dodatkowo nazwisko i imiona oraz miejsce zamieszkania i identyfikator
systemu ewidencji ludności,
2) (skreślony),
3) forma prawna i forma własności,
4) wykonywana działalność, w tym rodzaj przeważającej działalności,
5) data powstania, rozpoczęcia, zawieszenia, zakończenia działalności,
6) nazwa organu rejestrowego lub ewidencyjnego, nazwa rejestru (ewidencji) i nadany
przez ten organ numer,
7) liczba pracujących oraz w przypadku gospodarstw rolnych powierzchnia ogólna i
użytków rolnych,
8) o ich jednostkach lokalnych w zakresie informacji określonych w pkt 1 i pkt 4-7.
1a. (54) Jednostką lokalną jest zorganizowana całość (zakład, oddział, filia) położona w
miejscu zidentyfikowanym odrębnym adresem, pod którym lub z którego prowadzona jest
działalność co najmniej przez jedną osobę pracującą.
2. Osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby
fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, w zakresie tej działalności, mają obowiązek
wypełniania i składania wniosku o wpis do rejestru podmiotów oraz informowania o
zachodzących zmianach w zakresie danych określonych w ust. 1 pkt 1-6.
3. (55) (skreślony)
4. (56) Podmioty określone w ust. 2 są zobowiązane do składania w urzędzie statystycznym
województwa, na terenie którego mają siedzibę, a w przypadku osób fizycznych
prowadzących działalność gospodarczą miejsce zamieszkania, wniosku o wpis do rejestru
podmiotów wraz z wypisem (wyciągiem, zaświadczeniem) potwierdzającym ich powstanie lub
podjęcie działalności, wniosku o zmianę cech objętych wpisem oraz wniosku o skreślenie - w
ciągu 14 dni od zaistnienia okoliczności uzasadniających wpis, zmianę lub skreślenie, z
zastrzeżeniem ust. 5a.
5. (57) (skreślony).
5a. (58) Przedsiębiorca podejmujący działalność może złożyć wniosek o wpis do rejestru
podmiotów jednocześnie ze złożeniem wniosku o wpis do rejestru przedsiębiorców lub
zgłoszenia do ewidencji działalności gospodarczej we właściwym odpowiednio sądzie
rejestrowym lub organie ewidencyjnym.
Strona 102
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
6. Wpis do rejestru podmiotów indywidualnych gospodarstw rolnych następuje na
podstawie wykazów tych gospodarstw przekazywanych urzędom statystycznym właściwym dla
miejsca położenia gospodarstwa przez urzędy gmin na podstawie odrębnej ustawy.
7. Wpis do rejestru podmiotów następuje po zakodowaniu cech podmiotu wymienionych
w ust. 1, według obowiązujących standardów klasyfikacyjnych, z jednoczesnym nadaniem
niepowtarzalnego numeru identyfikacyjnego.
8. (59) (skreślony).
9. (60) (skreślony).
Zasady współpracy urzędów statystycznych z innymi organami prowadzącymi inne rejestry
określa art. 44 ustawy
Art. 44. 1. (63) Organy prowadzące urzędowe rejestry, z wyjątkiem rejestrów sądowych, i
systemy informacyjne administracji publicznej zawierające dane o poszczególnych
podmiotach sÄ… obowiÄ…zane do wpisywania numeru identyfikacyjnego podmiotu nadanego w
rejestrze podmiotów, posługiwania się nim przy przekazywaniu informacji oraz stosowania
jednolitych oznaczeń kodowych opisu podstawowych cech podmiotu, kodowanych według
standardów klasyfikacyjnych.
2. Urzędy statystyczne udostępniają nieodpłatnie:
1) organom prowadzącym inne urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji
publicznej, o których mowa w ust. 1, okresowo wykazy podmiotów wpisanych do rejestru
podmiotów wraz z nadanym im numerem identyfikacyjnym i zakodowanym opisem
informacji objętych rejestrem,
(64)
2) organom administracji rzÄ…dowej i jednostek samorzÄ…du terytorialnego, innym
instytucjom rządowym, Najwyższej Izbie Kontroli, Narodowemu Bankowi Polskiemu,
Państwowej Inspekcji Pracy oraz Generalnemu Inspektorowi Ochrony Danych
Osobowych, na ich pisemny wniosek, wyciągi z rejestru podmiotów
- w uzgodnionym zakresie, niezbędnym do wykonywania statutowych zadań tych organów.
3. Udostępniane w trybie ust. 2 informacje nie mogą obejmować danych, o których mowa
w art. 42 ust. 1 pkt 7.
Zbieżność między Rejestrem Podmiotów Gospodarki Narodowej (RPGN) a dotychczas
prowadzonym systemem REGON określa art. 62 ustawy
Art. 62. 1. (72) Prezes Głównego Urzędu Statystycznego zakończy prace i zorganizuje
prowadzenie rejestru podmiotów gospodarki narodowej według zasad określonych w art. 41-
46 nie póz
niej niż do dnia 31 grudnia 1997 r.
2. Do dnia 31 grudnia 1997 r. funkcje rejestru podmiotów spełnia prowadzony w oparciu
o art. 12 ust. 2 i 3 ustawy powołanej w art. 60 system kodowania podmiotów statystycznymi
numerami identyfikacyjnymi REGON, zwany dalej "rejestrem REGON".
3. Osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby
fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, nie posiadające w dniu wejścia w życie ustawy
numeru identyfikacyjnego REGON, są obowiązane do złożenia w urzędach statystycznych
właściwych dla ich siedziby, nie póz
niej niż w ciągu 2 miesięcy od dnia wejścia w życie
ustawy, wniosku o nadanie tego numeru im i ich jednostkom wyodrębnionym. Urzędy
statystyczne wprowadzą zgłaszające się podmioty do rejestru REGON i wydadzą, w ciągu
miesiąca od dnia złożenia wniosku, zaświadczenie o nadanym numerze identyfikacyjnym.
4. Osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej i osoby
fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mają obowiązek zgłaszania do rejestru
REGON bezpośrednio w urzędzie statystycznym województwa, na którego terenie mają
siedzibÄ™, odpowiednio: wniosku o nadanie numeru identyfikacyjnego - w ciÄ…gu 14 dni od dnia
Strona 103
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
powstania podmiotu, wniosku o zmianę cech objętych rejestrem - w ciągu 14 dni od
zaistnienia zmiany oraz wniosku o skreślenie z rejestru - z dniem zaprzestania działalności.
5. (73) Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wprowadzi, z urzędu, do rejestru REGON
indywidualne gospodarstwa rolne sukcesywnie, nie póz
niej niż do dnia 31 grudnia 1997 r.
6. Przepisy regulujÄ…ce funkcjonowanie rejestru REGON, wydane na podstawie ustawy o
statystyce państwowej ze zmianami określonymi w ust. 2, 4, 5 i 7, zachowują moc do czasu
zakończenia prac nad utworzeniem rejestru podmiotów.
7. Przepisy art. 43 ust. 3, art. 44 ust. 2 oraz art. 45 stosuje siÄ™ odpowiednio do rejestru
REGON.
Rejestr Podmiotów Gospodarki Narodowej (RPGN) powiązany jest z systemem ewidencji
gruntów i budynków poprzez identyfikator.
W zakresie informacji wymienionych w p. 1-7 z wyłączeniem identyfikatora PESEL oraz
miejsca zamieszkania osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą oraz numeru
identyfikacyjnego rejestr podmiotów jest jawny i dostępny dla osób trzecich w formach:
a) katalogów wybranych grup podmiotów wpisanych do rejestru podmiotów wydawanych
przez GUS,
b) wyciągów z rejestru podmiotów wydawanych przez GUS i urzędy statystyczne na
indywidualne odpłatne zamówienia.
13. Informacje ze spółdzielni mieszkaniowych
Na podstawie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Dz. U. z 2003 r.
Nr 119 poz. 1116 ze zmianami określone zostały stany prawne lokali mieszkalnych.
Art. 40. Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i
użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie
narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni
odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni
pozostajÄ…:
1) nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej,
budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i
innej, zabudowane budynkami i innymi urzÄ…dzeniami,
2) nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami
i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub
osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu cywilnego,
3) nieruchomości niezabudowane.
Art. 41. 1. Po wejściu ustawy w życie spółdzielnia jest obowiązana:
1) wystąpić z wnioskiem do właściwego organu w sprawie połączenia lub podziału
nieruchomości, jeżeli jest to niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających w
całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40,
2) podjąć czynności związane z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości, a także
ewidencją gruntów i budynków, jeżeli bez tych czynności oznaczenie przedmiotu odrębnej
własności lokali położonych w obrębie nieruchomości innych niż te, o których mowa w
art. 35, byłoby niemożliwe albo działka wydzielona pod budynkiem lub budynkami nie
spełniałaby wymogów przewidzianych dla działek budowlanych.
2. Podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami stosuje się odpowiednio.
Strona 104
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia
działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 93 ust. 3
ustawy o gospodarce nieruchomościami.
4. Uzasadnione koszty związane z podziałem nieruchomości oraz z czynnościami
związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków, w tym
również koszty uzasadnionych prac geodezyjnych, refunduje Skarb Państwa.
5. Koszty, o których mowa w ust. 4, są refundowane z budżetu państwa na wniosek
spółdzielni. Wniosek o refundację kosztów spółdzielnia składa do wojewody właściwego ze
względu na siedzibę spółdzielni, dołączając rachunki lub inne dowody poniesienia tych
kosztów.
6. (105) Przy wyborze wykonawcy prac, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia stosuje
przepisy o zamówieniach publicznych.
7. Wojewoda zwraca koszty, o których mowa w ust. 4.
Art. 42. 1. (107) W okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o
wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa określi
przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu
w tej nieruchomości.
2. (108) Określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje
na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem
nieważności.
3. Uchwała, o której mowa w ust. 2, powinna określać:
(109)
1) oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do
tego budynku, jako podstawową nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się
odrębną własność lokali; nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko
wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub
działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej
lub wewnętrznej;
(110)
2) rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym
piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest
w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie
piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje;
3) wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną
własnością każdego lokalu,
4) oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania
przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali,
5) przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu:
a) kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami,
b) dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków
budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek,
c) (111) (uchylona),
d) (112) (uchylona).
4. Do określenia wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej dla
każdego lokalu, dokonywanego w uchwale zarządu spółdzielni, mają odpowiednie
zastosowanie przepisy art. 3 ust. 3-6 ustawy o własności lokali.
5. (113) Uchwały, o których mowa w ust. 2, od dnia wejścia w życie stanowią podstawę
oznaczania lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej przy
zawieraniu umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali na rzecz członków spółdzielni,
osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu, lub spółdzielni mieszkaniowej oraz o przeniesieniu własności tych lokali
przez spółdzielnię na rzecz członków spółdzielni lub innych osób.
Strona 105
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
6. Decyzje o przyjęciu metody określenia powierzchni użytkowej lokali oraz pomieszczeń
do nich przynależnych w danej nieruchomości podejmuje zarząd spółdzielni. Przyjęta metoda
określenia powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych ma zastosowanie do
wszystkich lokali znajdujących się w danej nieruchomości.
7. Decyzję o przynależności do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń
przynależnych, w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, podejmuje zarząd
spółdzielni.
Stany obciążeń nieruchomości hipoteką reguluje art. 44 i 45 ustawy.
Art. 44.
11. (119) W przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni,
polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby
innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy,
zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej
nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje. Jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego
spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał
wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej
własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych, z zastrzeżeniem art. 45 ust. 1.
21. (121) Dokonanie podziału, o którym mowa w ust. 11, powoduje wygaśnięcie hipoteki
obciążającej nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy zabezpieczającej kredyt, z którego
środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia
kredytu zabezpieczonego poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie
obciąży hipoteką nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z
tego kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40.
3. Wierzytelność spółdzielni w stosunku do właścicieli lokali należna od nich z tytułu
przypadającej im do spłaty części kredytów zaciągniętych przez spółdzielnię mieszkaniową
może zostać zabezpieczona hipoteką na lokalach stanowiących własność tych osób.
4. (122) Przepisy ust. 11 i 21 stosuje się odpowiednio w przypadku ustanowienia odrębnej
własności lokalu w nieruchomości położonej na gruncie, którego spółdzielnia jest
użytkownikiem wieczystym.
Art. 45. 1. (123) Z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, do którego
członkowi albo osobie niebędącej członkiem przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym spółdzielcze
prawo do garażu, hipoteki ustanowione na tych ograniczonych prawach rzeczowych
obciążają nieruchomości powstałe w wyniku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.
2. Wierzyciel, którego wierzytelność w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności
lokalu była zabezpieczona hipoteką na ograniczonym prawie rzeczowym, może dochodzić
zaspokojenia z lokalu stanowiącego odrębną własność, powstałą w wyniku zawarcia tej
umowy.
3. Do księgi wieczystej prowadzonej dla ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się
art. 241 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001
r. Nr 124, poz. 1361 i Nr 125, poz. 1368 oraz z 2002 r. Nr 169, poz. 1387).
Regulacje stanów prawnych dotyczących wcześniejszych najemców w mieszkaniach
zakładowych regulują art. 48 ustawy:
Art. 48. (125) 1. Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed
przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego,
Strona 106
Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski y
ródła informacji o nieruchomościach
państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest
obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:
1) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu;
2) wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości
proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze
zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie.
2. Żądanie, o którym mowa w ust. 1, przysługuje również osobie bliskiej w stosunku do
najemcy, o którym mowa w ust. 1.
3. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe, o którym mowa w ust.
1, nieodpłatnie, najemca, o którym mowa w ust. 1, powinien pokryć koszty dokonanych przez
spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym
znajduje siÄ™ ten lokal.
Strona 107