Uniwersytet Warmińsko  Mazurski w Olsztynie
Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej
Kierunek: GiSzN
Rok akademicki: 2010/2011
Analiza rynku nieruchomości lokalowych w Olsztynie na osiedlu Kormoran
Wykonały:
Monika Piegat
Anna Poz
niakowska
I. Ogólna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce
Uwarunkowania demograficzne
·ð Liczba ludnoÅ›ci w Polsce
2007 2008 2009
POLSKA 38 115 641 38 135 876 38 167 329
y
ródło: GUS
·ð Liczba zawartych małżeÅ„stw
2007 2008 2009
POLSKA 248 702 257 744 250 794
y
ródło: GUS
·ð PrzeciÄ™tna liczba osób w gospodarstwie domowym
2007 2008 2009
POLSKA 3,00 2,94 2,90
y
ródło: GUS
·ð Zasoby mieszkaniowe
2007 2008 2009
POLSKA 12 993 716 13 150 294 b.d.
y
ródło: GUS
Według danych Gusu liczba ludności co roku zwiększa się, więc
Polska należy do krajów, gdzie panuje wyż demograficzny. Wzrost tej
liczby może być spowodowany, różnymi czynnikami. Dochód
miesięczny, warunki życiowe a także rynek który oferuje coraz lepsze
oferty, pozwala nam zaobserwować, że na przestrzeni lat nie tylko
liczba ludności, ale również liczba małżeństw i zasób mieszkaniowy
wzrastajÄ….
Widać, że z powodu polepszenia warunków życiowych polaków coraz
częściej zawierane są małżeństwa a liczba osób w rodzinie to tzw.
 schemat standardowy: czyli 2+1. Z tego też powodu jest dość duże
zapotrzebowanie na mieszkania, które mają co najmniej 2 pokoje.
Uwarunkowania ekonomiczne
·ð Produkt krajowy brutto w mln zÅ‚
2007 2008 2009
POLSKA 1,167 1,271 1,344
y
ródło: GUS
·ð Stopa bezrobocia rejestrowanego
2007 2008 2009
POLSKA 11,2 9,5 11,9
y
ródło: GUS
·ð Åšrednie wynagrodzenie w zÅ‚
2007 2008 2009
POLSKA 2 866,04 3 158,48 3 315,38
y
ródło: GUS
Jeżeli dokonujemy analizy według warunków ekonomicznych to w tej
dziedzinie, Polska nie ma zbyt dużych sukcesów. PKB wzrasta, ale nie są to
wartości zbyt duże, za to stopa bezrobocia wcale nie zmniejsza się. Ponieważ z
powodu zmian walut, chęci zarobku przez państwa średnie wynagrodzenie z
roku na rok zwiększa się w granicach od 200-300 zł rocznie. Jednakże wzrost
zarobków powoduje że dużo osób traci pracę lub wiele firm jest sprzedawanych
zagranicznym inwestorom, którzy unowocześniają produkcje przez co wiele
osób traci jedyne z
ródło utrzymania.
Średnie ceny mieszkań w Polsce
Cena Nieruchomości
Typ (PLN) Cena za mkw (PLN)
Mieszkania 420 753 6 191
Domy i Kamienice 1 182 308 4 398
y
ródło: Mamdom
Niestety z powodu zwiększenia się zarobków również zwiększyła się średnia cena za
mieszkanie jak i za dom jednorodzinny. Jeszcze kilka lat temu mieszkania typu kawalerki i 2-
pokojowe, były przystępnym towarem dla przeciętnych Polaków, na chwile obecną bez
zaciągnięcia kredytu lub hipoteki nie mamy szans na kupno mieszkania własnościowego.
Również przez to że kredyty stały się tak łatwo dostępne Polacy coraz częściej kupują nawet
rzeczy codziennego użytku na raty, co łatwiej by było odłożenie pieniędzy i pozwolenie sobie
danej rzeczy póz
niej.
Najbardziej popularne lokale mieszkalne, kupowane przez nas to mieszkania 2-pokojowe i
kawalerki, głównie kupują je młode małżeństwa lub starsze pary. Również wiele osób
decyduje się na domy jednorodzinne gdzie stawiają na wtedy na prywatność i cenią sobie
spokój i cisze z dala od miast. Domy najczęściej kupowane są na obrzeżach miast, gdzie
cenimy sobie tzw.  ucieczkę od zgiełku i tej ciągłej szybkości, która panuje w miastach.
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w największych polskich bankach
Bank Oprocentowanie w PLN
Millenium Bank od 5,21 %
Fortis Bank od 5,96 %
PEKAO S.A. od 5,35 %
GE Money Bank od 5,35 %
Bank BPH od 5,2 %
ING Bank ÅšlÄ…ski od 5,96 %
Deutsche Bank PBC od 5,15 %
Multibank od 4,85 %
mBank od 5,71 %
PKO BP od 5,85 %
Nordea Bank od WIBOR 3M +0,4 %
DomBank od 6,73 %
Santander Consumer Bank od 5,61 %
Nykredit Realkredit A/S od 5,8 %
Bank Zachodni WBK od 5,75 %
II. Uwarunkowania rynku nieruchomości w Olsztynie
Ceny mieszkań w województwie warmińsko-mazurskim w 2009 roku
y
ródło: wp.pl
Zmiany cen mieszkań w Olsztynie w latach 2009-2010
y
ródło: oferty.net
Zarobki umożliwiające zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego na 50m2 mieszkanie w
Olsztynie
Według szacunków portalu oferty.net cena 50m2 mieszkania w Olsztynie kształtuje się na
poziomie 233 200zł.
Aby obliczyć zdolność kredytową należy wziąć pod uwagę pewne założenia, które
przedstawiam poniżej:
a) Osoba ubiegajÄ…ca siÄ™ o kredyt jest osobÄ… indywidualnÄ….
b) Opłaty mieszkaniowe ponoszone przez potencjalnego kredytobiorcę są na poziomie 450zł
(czynsz+media)
c) Koszt jego utrzymania to 900zł (żywność, odzież, samochód)
Przyjmując w/w założenia możemy oszacować zarobki umożliwiające zaciągnięcie
kredytu:
Kredyt na 20 lat  5910zł brutto
Kredyt na 25 lat  5380zł brutto
Kredyt na 30 lat  5040zł brutto
Kredyt na 40 lat  4660zł brutto
Liczba ludności na przestrzeni ostatnich trzech lat
2007 2008 2009
175 710 176 142 176 457
Olsztyn jest 22. największym miastem w Polsce. W przeciągu trzech ostatnich lat liczba
ludności miasta zmieniła się nieznacznie (zwiększając się o 0,43% w porównaniu z rokiem
2007). Według Głównego Urzędu Statystycznego w 2009 roku w Olsztynie zamieszkiwało
176 457 tys. osób.
Struktura demograficzna ludności Olsztyna na podstawie danych z 2007 roku:
jednostka osób %
populacja 175710 100
wiek przedprodukcyjny (0 17 lat) 30193 17,18
wiek produkcyjny (18 65 lat) 119642 68,09
wiek poprodukcyjny (powyżej 65 lat) 25875 14,73
Uwarunkowania ekonomiczne
Liczba podmiotów gospodarki narodowej
2007 2008 2009
21 041 21 228 21 218
Na przestrzeni trzech ostatnich lat liczba podmiotów gospodarczych w mieście nieznacznie
wzrosła. W 2009 roku na terenie Olsztyna działało 21 218 przedsiębiorstw co stanowi wzrost
w stosunku do roku 2007 o 0,84%.
Stopa bezrobocia rejestrowanego w mieście.
2007 2008 2009
4,4 4,3 7,1
Według informacji Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie liczby zarejestrowanych
w Urzędach Pracy stopa bezrobocia w mieście znacząco wzrosła w roku 2009 i wynosiła
wtedy 7,1%. Jest to niepokojący trend, zważywszy na to, że w poprzednich latach względna
liczba bezrobotnych była bardzo niska w porównaniu do innych powiatów grodzkich na
terenie kraju.
Średnie wynagrodzenie w mieście.
2007 2008 2009
2 931,15 3 132,80 3 322,72
Średnie wynagrodzenie w powiecie m.Olsztyn wzrastało od roku 2007 i aktualnie wynosi
3 322,72zł. Jest to wartość stanowiąca 100,2% średniego wynagrodzenia liczonego dla całej
Polski.
Obecnie Olsztyn jest głównym ośrodkiem przemysłu oponiarskiego (fabryka opon Michelin),
drzewnego i meblarskiego  Mazur Comfort, Mebelplast, Mazurskie Meble Trading Sp. z
o.o., spożywczego (mięsny, mleczarski, młynarski, browar)  Grupa Indykpol, Grupa
Polmlek, Browar Kormoran, Chłodnia Olsztyn, odzieżowego - Wardom, Yakan, środków
transportu, materiałów budowlanych, poligraficznego  Olsztyńskie Zakłady Graficzne,
Olsztyńskie Kopalnie Surowców Mineralnych.
Uwarunkowania przestrzenne
Olsztyn położony jest na północy kraju. Leży 212km od Warszawy, 87 km od granicy z
RosjÄ…, 131 km od Kaliningradu i 408 km od stolicy Litwy  Wilna.
Miasto sąsiaduje z gminami: Dywity, Barczewo, Purda, Stawiguda, Gietrzwałd oraz Jonkowo.
Jedynym powiatem, z którym graniczy Olsztyn jest powiat olsztyński (ziemski).
Struktura użytkowania gruntów na terenie miasta w 2007:
Rodzaj Powierzchnia %
tereny rolne 22,7 km2 25,80%
tereny leśne i zadrzewione 20,2 km2 23,00%
tereny osiedlowe 20,4 km2 23,00%
tereny przemysłowo-składowe 5,5 km2 6,30%
tereny parków i zieleni 1,7 km2 2,00%
tereny usług ogólnomiejskich (w tym PKP) 8,0 km2 9,20%
tereny pod wodami 9,4 km2 10,70%
Powierzchnia miasta 88,0 km2 100,00%
Powierzchnia Olsztyna wynosi 88km2. W większości obszar ten stanowią tereny rolne, leśne
oraz zadrzewione (łącznie te grupy stanowią niespełna 50% powierzchni miasta). Dopiero
trzeci pod względem powierzchni obszar stanowią tereny osiedlowe. Warto też zwrócić
uwagę na duży udział terenów znajdujących się pod wodami (10,70%).
Przez miasto przechodzą 3 drogi krajowe oraz 2 wojewódzkie:
Droga krajowa 16 GrudziÄ…dz - Olsztyn - Ogrodniki
Droga krajowa 51 Olsztynek - Olsztyn - Bezledy
Droga krajowa 53 Olsztyn - Szczytno - Ostrołęka
Droga wojewódzka 527 Olsztyn - Pasłęk - Dzierzgoń
Droga wojewódzka 598 Olsztyn - Zgniłocha
Olsztyn jest także ważnym węzłem kolejowym regionu. Na terenie miasta działają trzy stacje:
Olsztyn Główny, Olsztyn Zachodni i Olsztyn Gutkowo.
III. Charakterystyka przedmiotu analizy rynku osiedla Kormorany
Osiedle Kormoran znajduje się w centralnej części miasta.
·ð Od północy: AlejÄ… MarszaÅ‚ka J. PiÅ‚sudskiego północnÄ… stronÄ… od nr porzÄ…dkowego 55
w kierunku południowo-wschodnim przez Plac Inwalidów Wojennych i dalej do
skrzyżowania z ul. ul. W. Leonharda i Kard. S. Wyszyńskiego i graniczy z
południową stroną osiedla Pojezierze.
·ð od wschodu: od skrzyżowania Al. MarszaÅ‚ka J. PiÅ‚sudskiego z ul. Kard. S.
Wyszyńskiego w kierunku południowo-wschodnim i skrajem ul. Kard. S.
Wyszyńskiego do ul. Pstrowskiego i przecina ją, graniczy z zachodnią stroną osiedla
Mazurskiego.
·ð od poÅ‚udnia: od skrzyżowania ul. Kard. S. WyszyÅ„skiego z ul. Pstrowskiego w
kierunku północno-zachodnim, południowym skrajem ul. W. Pstrowskiego biegnie do
skrzyżowania z ul. R. Mielczarskiego i graniczy z północną stroną osiedla Nagórki i
wschodnią stroną osiedla Kościuszki.
·ð od zachodu: granica przebiega w kierunku północnym od ul. Pstrowskiego do ul.
Żołnierskiej przecina ją na wysokości numeracji porządkowej 18 parzyste i 17
nieparzyste, dalej osią Al. Obrońców Tobruku do Al. Marszałka J. Piłsudskiego i
przecina ją na wysokości numeracji porządkowej 44 parzyste i 53 nieparzyste do
punktu wyjścia i graniczy ze wschodnią stroną osiedla Kościuszki.
Zaletą położenia tego osiedla jest na pewno lokalizacja w centrum Olsztyna, a co się z tym
wiąże dostęp do większości jednostek handlowo-usługowych, miejsc kultury, nauki czy też
komunikacji miejskiej. Zaletą jest również bliskość dworców PKP i PKS. Do wad możemy
zaliczyć sporą odległość od UWM, w przypadku studentów, natomiast pod względem
mieszkaniowym dla ludzi pracujących i wychowujących dzieci, że jest to osiedle składające
się z bloków wiec trudno tu o spokój i wypoczynek.
Jak wcześniej wspomniano na tym osiedlu dominują bloki, głównie 11- piętrowe
wielkopłytowe budynki. Osiedle należy do średnio atrakcyjnych ze względu na to, że są to
blokowiska. Równoważy to bliskość praktycznie większości placówek, sklepów, usług, jakie
są nam potrzebne do życia.
Osiedle  Kormoran
Jak wyżej wspomniano, osiedle Kormoran jest zabudowane głównie blokami. Są to bloki
wielkopłytowe 11  piętrowe. Bloki te pokrywają większość osiedla. Wybudowane zostały w
latach  70 ,  80 i  90 ubiegłego wieku.
Głównymi ulicami osiedla są: ul. Dworcowa, Pstrowskiego, Wyszyńskiego i Piłsudskiego. Do
centrum Olsztyna bez problemu dostać można się zarówno ul. Żołnierską, która podobnie jak
ul. Dworcowa przebiega w swej znacznej części przez Kormoran, jak i ul. Piłsudskiego.
Korki występują na każdym większym skrzyżowaniu w Olsztynie, tak więc na Osiedlu
Kormoran pojawią się na skrzyżowaniach:
- Dworcowa  Żołnierska
- Plac Inwalidów Wojennych
- Piłsudskiego  Kościuszki
- Na ul. Pstrowskiego
Światła występują na skrzyżowaniach na całej powierzchni wybranego osiedla, gdyż takie są
wymogi bezpieczeństwa. Znajdziemy je na pewno na dużych skrzyżowaniach wymienionych
wyżej, jak i na mniejszych, które również występują w bardzo dużej liczbie.
Zaparkować możemy na parkingach znajdujących się przy Centrum Handlowym  Wiktor ,
przy Placu Inwalidów Wojennych, jak i na mniejszych parkingach rozsianych po miedzy
blokami, lecz zapewniającymi miejsce tylko dla mieszkańców tych bloków. Ogólnie miejsc
parkingowych jest mało i występują problemy aby tam się zatrzymać.
Przez teren osiedla przebiegajÄ… trasy 11 linii dziennych oraz jednej nocnej: 3, 5, 6, 11, 13, 17,
19, 21, 22, 31, 84 oraz 100. Nieopodal przebiegają również trasy linii 2, 15, 16, 20, 28 oraz
26. Pierwszy autobus MPK pojawił się na Kormoranie w 1968 roku. Był to pojazd linii numer
5, jeżdżący wówczas z Osiedla Mazurskiego do Dworca Głównego PKP.
ZnaczÄ…ce obiekty na osiedlu Kormoran:
·ð Wojewódzki Szpital Specjalistyczny
·ð Wojewódzki Specjalistyczny Szpital DzieciÄ™cy
·ð Dom Kultury Agora
·ð Hala Urania
·ð Obserwatorium
·ð Zespół Szkół OgólnoksztaÅ‚cÄ…cych nr 2 (IV Liceum OgólnoksztaÅ‚cÄ…ce im. Marii
Skłodowskiej-Curie i Gimnazjum nr 4)
·ð Zespół Szkół Budowlanych im. Å»oÅ‚nierzy Armii Krajowej
·ð Zespół Szkół Gastronomiczno-Spożywczych
·ð Gimnazjum nr 7 im. Ignacego Krasickiego
·ð SzkoÅ‚a Podstawowa nr 22
·ð Zespół Placówek Specjalnych
·ð Przedszkole Miejskie Nr 20
·ð Przedszkole Miejskie Nr 24
·ð Przedszkole Miejskie Nr 38
Oraz obiekty przemysłowo  usługowe:
·ð Centrum Handlowe  Wiktor ,
·ð  Michelin ,
·ð pomniejsze sklepy znajdujÄ… siÄ™ głównie wzdÅ‚uż ulicy Dworcowej, Å»oÅ‚nierskiej.
Nie znajdziemy tu większych skupisk zieleni, lecz roślinności zielonej nie brakuje. Miedzy
blokami występuje spore zadrzewienie. Niedaleko obok osiedla Kormoran znajduje się
najbliższy park - przy ul. Kościuszki. Brak jakiegokolwiek jeziora.
Jest to centrum miasta wiec ruch uliczny jest spory w ciągu całego dnia, jednak tylko przy
głównych ulicach. Im dalej, w głąb bloków tym jest spokojniej.
Osiedle te posiada swoje lata, lecz jest utrzymane w bardzo dobrym stanie. Bloki sÄ… z
zewnątrz odnowione lub odnawiane. Teren pomiędzy blokami jest w większości zadbany.
Ulice są w bardzo dobrym stanie. Część jest remontowana.
Podsumowanie
Osiedle jest przyjazne do zamieszkania dla osób niewymagających większych luksusów.
Odpowiednie dla studentów. Ogólne wrażenie jest pozytywne. Szybko znajdziemy to, co nam
potrzeba, posiadamy bliski dostęp do dużych centrum handlowych, placówek kulturalnych,
czy dworca. Trudności może sprawiać jedynie przejazd przez  Kormoran , gdyż spore korki
utrudniajÄ… szybkie dotarcie w wybrane dla nas miejsce.
IV. Analiza Cen ofertowych
1. Ogólna charakterystyka ofert sprzedaży lokali mieszkaniowych w Olsztynie.
Obecnie na rynku znajduje się ok. 2000 ofert sprzedaży lokali mieszkaniowych. Najwięcej
ofert sprzedaży jest na osiedlu Jaroty  ok. 380. Najczęściej możemy znalez
ć mieszkania w
przedziale powierzchniowym od 51m2 do 100m2.
2. Ogólna charakterystyka ofert sprzedaży lokali mieszkalnych na osiedlu Kormoran.
Na wybranym osiedlu istnieje ok. 70 ofert dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych. Z
dostępnych ofert sprzedaży możemy dowiedzieć się o: adresie, powierzchni, liczbie pokoi,
cenie, cenie za metr kwadratowy, dacie wystawienia oferty, ocenie tego ogłoszenie, ogólnym
stanie mieszkania, roku budowy, na którym piętrze położony jest lokal.
Zestawienie ofert na osiedlu Kormoran
Lp. Adres Pow. Liczba Standard Liczba Cena Cena za Data
pokoi pięter/które (zł) m2
pietro (PLN/m2)
1 Pstrowskiego 60 3 wysoki 4/2 359 940 5 999 21.09.10
2 Dworcowa 33 2 nieumeblowane 4/parter 155 000 4 697 16.11.10
3 Pstrowskiego 60 3 średni 4/2 269 000 4 483 19.02.10
4 Pstrowskiego 90 4 nieumeblowane 4/4 449 000 4 989 25.05.10
5 Wyszyńskiego 58 3 nieumeblowane 4/4 240 000 4 138 13.09.10
6 Wyszyńskiego 58 4 nieumeblowane 4/2 240 000 4 145 30.09.10
7 Żołnierska 70 4 średni 10/8 320 000 4 571 03.11.10
8 Żołnierska 49 3 wysoki 10/7 220 000 4 490 24.08.10
9 Pana 48 3 wysoki 4/2 220 000 4 583 20.07.10
Tadeusza
10 Piłsudskiego 33 2 średni 4/2 165 000 5 000 20.05.09
Ceny nieruchomości kształtowane są głownie przez powierzchnie oraz standard tych
mieszkań. Dwa podobne mieszkania będzie dzieliła duża różnica cen gdyz jedno z nich ma
wyższy standard od drugiego. Średnia cena mieszkań kształtuje się na poziomie 4 709 zł/m2.
V. Ogólna charakterystyka transakcji
Od 2007-2010 roku odbyło się 94 transakcje, w 2007 r -12, w 2008 r  34, 2009 r
 25, 2010 r  24. Widać, że najwięcej transakcji odbyło się w roku 2008 kiedy
przed kryzysem gospodarczym jaki panował od 2009 roku na rynku polskim.
rok 2007
1; 8%
1; 8%
3; 25%
1
2
3
7; 59% 4
rok 2008
5; 15%
10; 29%
1
7; 21%
2
3
4
12; 35%
rok 2009
5; 20%
9; 36%
1
2
5; 20%
3
4
6; 24%
rok 2010
7; 30%
8; 35%
1
2
3
8; 35%
sprzedajÄ…cy
osoba fizyczna
; 94; 100%
kupujÄ…cy
kupujÄ…cy; 2; 2%
prawna
fizyczna
kupujÄ…cy; 92;
98%
Struktura transakcji według
powierzchnii
lokalu
6%
10%
10 m2-30m2
30 m2-50 m2
50 m2-70 m2
84%
Z wykresu można odczytać że w centrum miasta przeważają mieszkania w
graniach 30-50 m2 powierzchni i również na nie jest największy popyt.
VI. Określenie czynników wpływających na ceny
DATA: ( liczba miesięcy jaka upłynęła od najstarszej transakcji)
LOKALIZACJA:
1-lokalizacja najgorsza
2-lokalizacja średnia
3-lokalizacja najlepsza
PI
TRO:
I, II- 3 pkt.
Pozostałe-2pkt.
Parter i ostatnie piętro- 1 pkt.
INTENSYWNOŚĆ ZABUDOWY:
1 pkt.  wysoka (10-11 pięter)
2 pkt.  bloki niższe
LICZBA IZB (bez zmian)
POWIERZCHNIA (bez zmian)
TECHNOLOGIA BUDOWY:
Tradycyjna  1 pkt.
Wielka płyta  2 pkt.
VII. Określenie trendu zmian cen
cena 1 m2
7000,00
6000,00
5000,00
y = 11,265x + 4211,6
4000,00 CENA 1 m2
zaktualizowana
3000,00
Liniowy (CENA 1 m2
2000,00
zaktualizowana)
1000,00
0,00
0 10 20 30 40 50
Cena minimalna: 3112,033 zł
Cena maksymalna: 5332,239 zł
Histogram
35
30
25
20
15
częstość
10
5
0
VIII. Analiza wpływu
intensywność technologia cena 1 m2
data lokalizacja powierzchnia liczba izb piętro zabudowy budowy zaktualizowana
data 1
lokalizacja 0,024567891 1
-
powierzchnia 0,035941756 0,077236147 1
-
liczba izb 0,032660436 0,071694598 0,677277348 1
piętro 0,072601486 0,194293375 0,100768134 0,052806779 1
intensywność
zabudowy 0,07515739 0,184248707 0,021785345 0,023019897 -0,123178411 1
-
technologia budowy 0,04627121 0,022629156 0,253021082 0,199790564 -0,035622348 0,011060397 1
cena 1 m2 -
zaktualizowana 0,00202692 0,101792672 -0,291547857 -0,208518423 0,156751167 0,054304527 0,103410118 1
Z badania korelacji wynika że dodatnio skorelowane z cena są cechy takie jak: lokalizacja, intensywność zabudowy i technologia zabudowy
czyli wynika z tego ze im wyższe atrybuty wymienionych cech tym i cena nieruchomości jest wyższa. Natomiast ujemnie skorelowane z ceną są
powierzchnia, liczba izb. Im większa powierzchnia oraz liczba izb tym cena lokalu jest wyższa. Z podanych korelacji wynika że najbardziej na
ceną wpływa powierzchnia, natomiast najmniej na cenę wpływa wysokość zabudowy, lokalizacja czy też technologia wykonania. Prawie
wszystkie współczynniki są niższe od 0,6 to korelacja jest dość mała. Jedynie powierzchnia ma duży wpływ na cenę, ponieważ współczynnik
korelacji wynosi -0,29.
Obliczenie wag cech rynkowych.
Na podstawie wzoru :
= * 100%
i
gdzie: ri  współczynnik korelacji poszczególnej cechy rynkowej
Lokalizacja 10,22%
Piętro 09,85%
Liczba izb 24,79%
Tech. Bud. 11,08%
Wys. Zabudowy 19,24%
Powierzchnia 24,82%
Razem 100,00%
Z powyższej tabeli wynikają podobne wnioski ,czyli że największy wpływ na cenę ma
powierzchnia bo aż 25% natomiast najmniejszy lokalizacja (ok.10 %) i piętro (ok. 10%), a
także technologia budowy (ok. 11%).
Regresja
Regresja lokalizacji
- równanie regresji: y = -83,037x + 4639,2
Na każdą zmianę lokalizacji o jedną jednostkę przypada obniżenie ceny o 83 zł
błąd a 5,057934562 148,0838632 błąd b
wspolczynnnik determinacji -83,02743504 536,4993369 błąd modelu
Lokalizacja
7000,00
6000,00
5000,00
y = -83,037x + 4639,2
4000,00
Lokalizacja
3000,00
Liniowy (Lokalizacja)
2000,00
1000,00
0,00
0 1 2 3 4
Wnioski:Regresja jest ujemna, wynika z tego ze im gorsza lokalizacja tym niższa cena.
Zależność ta jest średnia ponieważ współczynnik determinacji jest bliski 1.
Regresja piętra
- równanie regresji: y = -45,23x + 4519,3
Na każdą zmianę piętra o jedną jednostkę przypada obniżenie ceny o 45,23 zł
błąd a 104,651706 227,4436786 błąd b
R^2 0,00185121 621,944208 błąd modelu
Piętro
7000,00
6000,00
5000,00
y = -43,229x + 4519,9
4000,00
Piętro
3000,00
Liniowy (Piętro)
Liniowy (Piętro)
2000,00
1000,00
0,00
0 1 2 3 4
Wnioski:Regresja jest ujemna, wynika z tego ze im wyższe piętro tym niższa cena. Zależność
ta jest średnia, ponieważ współczynnik determinacji jest bliski jeden.
Regresja liczby izb.
- równanie regresji: y = -312,47x + 5417,1
Na każdą zmianę liczby izb o jedną jednostkę przypada obniżenie ceny o 312,47 zł
błąd a 13,80838249 93,5161647 błąd b
R^2 0,00167982 938,700228 błąd modelu
LICZBA_IZB
7000,00
6000,00
LICZBA_IZB
5000,00
4000,00
y = -312,47x + 5417,1
Liniowy
3000,00
(LICZBA_IZB)
2000,00
Liniowy
1000,00
(LICZBA_IZB)
0,00
0 2 4 6
Wnioski:Regresja jest ujemna, wynika z tego ze im mniejsza ilość izb tym niższa cena.
Zależność ta jest dość duża ponieważ współczynnik determinacji jest bliski 2.
Regresja technologii budowy.
- równanie regresji: y = 57,95x + 4337,3
Na każdą zmianę technologii budowy o jedną jednostkę przypada wzrost ceny o 403,40 zł.
błąd a 217,4850627 407,310836 błąd b
R^2 0,014604041 932,604242 błąd modelu
technologia zabudowy
7000,00
6000,00
5000,00
y = 57,952x + 4337,3
4000,00 technologia zabudowy
3000,00
Liniowy (technologia
2000,00
zabudowy)
1000,00
0,00
0 0,5 1 1,5 2 2,5
Wnioski:Regresja jest dodatnia, wynika z tego ze im nowocześniejsza technologia budowy
tym wyższa cena. Zależność ta jest słaba ponieważ współczynnik determinacji jest bliski zeru.
Regresja powierzchni.
- równanie regresji: y = -23,38x + 5347,2
Na każdą zmianę wysokości zabudowy o jedną jednostkę przypada spadek ceny o 17,63 zł.
błąd a 6,416258 258,8444698 błąd b
R^2 0,126109 581,9457529 błąd modelu
POWIERZCHNIA
7000,00
6000,00
5000,00
4000,00 POWIERZCHNIA
y = -23,379x + 5347,2
3000,00
Liniowy
2000,00
(POWIERZCHNIA)
1000,00
0,00
0 20 40 60 80
Wnioski:Regresja jest ujemna, wynika z tego ze im powierzchnia jest wieksza tym cena jest
niższa. Zależność ta jest słaba ponieważ współczynnik determinacji jest bliski zeru
Regresja intensywności zabudowy.
- równanie regresji: y = -40,82x + 4490,6
Na każdą zmianę wysokości zabudowy o jedną jednostkę przypada spadek ceny o 40,82 zł.
błąd a 128,3748 201,6785493 błąd b
R^2 0,001098 622,1788599 błąd modelu
Intensywnośd zabudowy
7000,00
6000,00
5000,00
Intensywność
y = -40,822x + 4490,6
zabudowy
4000,00
Liniowy (Intensywność
3000,00
zabudowy)
2000,00
Liniowy (Intensywność
zabudowy)
1000,00
0,00
0 0,5 1 1,5 2 2,5
Wnioski:Regresja jest ujemna, wynika z tego ze im wysokość zabudowy jest wieksza tym
cena jest niższa. Zależność ta jest bardzo słaba ponieważ współczynnik determinacji jest
bliski zeru.
IX. Model ekonometryczny rynku
Ogólnym celem regresji wielorakiej (termin ten został po raz pierwszy użyty przez Pearsona w 1908 roku) jest ilościowe ujęcie związków
pomiędzy wieloma zmiennymi niezależnymi (objaśniającymi) a zmienną zależną (kryterialną, objaśnianą). Można w ten sposób na przykład
dowiedzieć się, że liczba pomieszczeń w lepszy sposób objaśnia ceny nieruchomości niż na przykład subiektywna ocena wyglądu
nieruchomości. Można też odkryć obiekty "odstające", to znaczy budynki, które mają większą wartość niż wynika to z danych zebranych przez
agenta, oraz budynki o wartości niższej.
PODSUMOWANIE - WYJÅšCIE
Statystyki regresji
Wielokrotność R 0,271687636
R kwadrat 0,110984945
Dopasowany R kwadrat 0,069797687
BÅ‚Ä…d standardowy 992,9797789
Obserwacje 94
ANALIZA WARIANCJI
df SS MS F Istotność F
Regresja 9 12787570,86 2458795 4,174406392 0,00304577
Resztkowy 85 122276714,1 591239,6
Razem 94 123408585
Błąd Górne
Współczynniki standardowy t Stat Wartość-p Dolne 95% Górne 95% Dolne 95,0% 95,0%
PRZECI
CIE 3471,534293 1823,912007 2,045893 0,002037816 1726,8084 9180,82559 1726,8084 9180,82559
LOKALIZACJA 378,04112067 278,363415 -0,03191 0,758694872 -425,245013 313,134271 -425,245013 313,134271
KONDYGNACJA 115,8875292 78,86123933 1,113537 0,171848945 -81,7749394 231,545698 -81,7749394 231,545698
LICZBA_IZB -145,417674556 11,53677688 0,282102 0,640432474 -31,2458409 28,21279 -31,2458409 28,21279
POWIERZCHNIA -16,07341858 3,812318728 -3,12588 0,0001109 -28,7146549 -9,46858225 -28,7146549 -9,46858225
WYSOKOŚĆ
ZABUDOWY 233,1530973 879,504224 0,245013 0,765472573 -1358,39029 2080,69548 -1358,39029 2080,69548
TECH.BUD. 327,6633486 217,8744573 -1,43981 0,163454703 -740,585414 128,258717 -740,585414 128,258717
y = 3471,53 +378,04x1 + 115,89x2  145,42x3  16,07x4 + 233,15 x5 + 327,66x6
Na podstawie przeprowadzonej weryfikacji merytorycznej można stwierdzić, że im korzystniejsza lokalizacja nieruchomości tym cena
wyższa. Podobnie jest w przypadku takich cech jak: kondygnacja, liczba izb czy technologia budowy i wysokość zabudowy. Otóż im cechy te
bardziej zbliżone są do wielkości o najwyższej skali w przyjętej skali ocen tym ceny tych nieruchomości wyższe.
Natomiast analizując wielkości przyjętych parametrów można stwierdzić, że na jedną zmianę lokalizacji cena nieruchomości wzrasta o 378,04 zł.
Przy zmianie piętra o jeden punkt przyjętej skali, cena nieruchomości wzrasta o 115,89zł. Przy wzroście liczby izb o jedna jednostkę cena
nieruchomości spada o 145,42 zł. Jeżeli technologia budowy jest wyższa o jedną jednostkę to cena nieruchomości wzrasta o 327,66 zł, a gdy
wysokość zabudowy jest wyższa o jedną jednostkę cena wzrasta o 233,15 zł. Natomiast im większa powierzchnia o jedną jednostkę w przyjętej
skali, tym cena nieruchomości maleje o 16,07 zł.
Ponieważ prawdopodobieństwo P(F=0,003) jest nie większe od przyjętego poziomu istotności F=4,17 to sprawdzaną hipotezę o nieistnieniu
zależności opisanych modelem odrzucamy. Współczynnik determinacji R2 mówi jaka część zmienności zmiennej objaśnianej została
wyjaśniona przez model. Czyli w naszym przypadku badany model cen nieruchomości został w zaledwie 11% objaśniony przez wybrane cechy.
Tak więc model nie został objaśniony w 89%. Błąd standardowy estymacji wynosi 992,98.
X. Podsumowanie i wnioski.
Powyższy model nie przeszedł pozytywnie weryfikacji merytorycznej jak i statystycznej, to poprawiono go poprzez usunięcie
obserwacji skrajnie wysokich oraz skrajnie niskich (usunięto 34 obserwacje), przez inny dobór skali ocen w przypadku lokalizacji (3
stopniowa skala) oraz w końcu poprzez usunięcie zmiennej objaśniającej - technologii budowy. Zmienną usunięto, ponieważ zmiana
skali ocen dla tej cechy nie powodowała poprawy parametrów modelu. Poniższy model posiada korzystniejsze parametry niż model
pierwotny, więc w lepszym stopniu nadaje się do wykorzystywania w wycenie nieruchomości, błąd standardowy zmalał aż o 3 razy, z
około 1000 zł do ok. 300zł. O taką wartość więc możemy się pomylić wykorzystując przy wycenie nieruchomości poniższy model.
PODSUMOWANIE - WYJÅšCIE
Statystyki regresji
Wielokrotność R 0,878208568
R kwadrat 0,678913461
Dopasowany R kwadrat 0,766492364
BÅ‚Ä…d standardowy 312,1653443
Obserwacje 60
ANALIZA WARIANCJI
df SS MS F Istotność F
Regresja 7 33167124,67 6545142,915 43,537871 2,1281E-22
Resztkowy 52 8767046,38 176435,8298
Razem 59 23051261,05
BÅ‚Ä…d Dolne
Współczynniki standardowy t Stat Wartość-p Dolne 95% Górne 95% 95,0% Górne 95,0%
Przecięcie 2122,534549 307,1234542 4,412123136 6,1032E-07 1783,17236 3271,91784 1783,17236 3271,91784
lokalizacja 867,6962479 54,11876851 12,76124269 2,1404E-25 718,163873 1001,23497 718,163873 1001,23497
KONDYGNACJA 107,2911226 75,77423495 1,48456979 0,14596295 -26,361274 256,945659 -26,361274 256,945659
LICZBA_IZB -43,76596248 54,35622394 -0,77865185 0,0262687 -201,56928 96,846595 -201,56928 96,846595
POWIERZCHNIA -3,212322065 4,587123893 0,591282848 0,0017849 -4,8145642 09,4076883 -4,8145642 09,4076883
WYSOKOŚĆ
ZABUDOWY 123,7808128 199,5612396 0,750127955 0,4478135 -264,76315 492,322779 -264,76315 492,322779