Rynek nieruchomości
część II
- definicja i klasyfikacja rynku nieruchomości
- miejsce i rola rynku nieruchomości
- cechy rynku nieruchomości
- popyt i podaż na rynku nieruchomości
- podmioty działające na rynku nieruchomości
przygotował: Michał Pokwicki
Definicja rynku
Kategoria techniczna  kategoria historyczna
wskazująca miejsce w którym nabywcy i
sprzedający spotykają się osobiście i chcą
dokonać wymiany
Kategoria przestrzenna  określająca rynek jako
obszar o zbliżonych warunkach dokonywania
zakupu
Definicja rynku
Kategoria ekonomiczna  określa ogół stosunków
wymiennych między sprzedającymi,
reprezentującymi podaż, a kupującymi,
zgłaszającymi zapotrzebowanie na towary i
usługi. Wzajemne oddziaływanie na siebie
elementów rynku, takich jak: popyt, podaż i
cena, celem osiągnięcia stanu równowagi.
Rodzaje rynków
Teoria rynków wyróżnia dwa rodzaje rynków:
- formalne /instytucje organizujące obrót towarami
w wyznaczonym miejscu i czasie/
- nieformalne /pozbawione instytucji
organizujących obrót towarami/
Definicja rynku nieruchomości
- działania i interakcja między ludz
mi, zajmującymi
się kupnem, sprzedażą, wymianą,
użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości,
- abstrakcyjny termin, obejmujący wszystkie
transakcje nieruchomościami w całym kraju,
- umowa, dzięki której kupujący i sprzedający
spotykają się, by ustalić cenę, za którą dojdzie
do wymiany danej własności nieruchomości
- zestaw układów, w których nabywcy i
sprzedawcy spotykają się poprzez mechanizm
cenowy (wymiana praw własności
nieruchomości na inne aktywa - pieniądze)
Definicja rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości to ogół warunków, w których
odbywa się transfer praw do nieruchomości i są
zawierane umowy stwarzające wzajemne
prawa i obowiązki, połączone z władaniem
nieruchomości.
Rynek nieruchomości
W ramach rynku nieruchomości można wyróżnić:
- rynek lokat  transfer praw do nieruchomości
- rynek najmu  gdy zawierane są umowy,
określające praw i obowiązki, połączone z
władaniem nieruchomości
Miejsce rynku nieruchomości
Kryterium klasyfikacji rynków:
- kryterium przestrzenne,
- kryterium podmiotu rynku,
- kryterium przedmiotu wymiany
- rynek produktów (inwestycyjny i
konsump.),
- rynek usług,
- rynek pracy,
- rynek kapitału pieniężnego (pieniężny i
kapitałowy)
Miejsce rynku nieruchomości
Rola rynku nieruchomości
Funkcje rynku nieruchomości w gospodarce:
- udział w tworzeniu produktu krajowego brutto,
- udział w zasobie,
- angażowanie znacznej liczby zatrudnionych,
- udział w podatkach lokalnych, podatkach o
dochodów, podatkach od sprzedaży, podatku
od wzrostu wartości nieruchomości, itp.
- możliwość  odmrożenia kapitału
Rola rynku nieruchomości
Kombinacja czynników makroekonomicznych,
która może prowadzić do kryzysu:
- liberalizacja przepisów wewnątrz sektora
finansowego,
- globalizacja i liberalizacja międzynarodowego
przepływu kapitału,
- nadmierne angażowanie się sektora bankowego
w finansowanie nieruchomości komercyjnych.
Rola rynku nieruchomości
Czynników mikroekonomiczne, które mogą
ograniczyć ryzyko finansowania rynku
nieruchomości:
- dbałość o strukturę komercyjnych rynków
hipotecznych,
- wprowadzenie odpowiedniego systemu
prawnego regulujące stosunki prawne
pomiędzy kredytodawcą a inwestorem,
- zwrócenie większej uwagi na techniki wyceny,
procedury analizy wniosków kredytowych.
Rola rynku nieruchomości
Reasumując, rynek nieruchomości stanowi ważny
segment gospodarki  jego rozwój zależy od
trendów w całej gospodarce, ale również sam
wpływa na jej rozwój.
Cechy rynku nieruchomości
Niejednolitość
- wywołana uwarstwieniem popytu
przejaw
- różnorodność rynków nieruchomości w
zależności od rodzaju
skutki
- zróżnicowana aktywność poszczególnych rynków
- konieczność specjalizacji zawodowej wśród
pośredników, rzeczoznawców, zarządców
Cechy rynku nieruchomości
Kryterium podmiotowe, klasyfikacja rynku wg
rodzaju nieruchomości:
- rynek nieruchomości mieszkaniowych,
- rynek nieruchomości komercyjnych,
- rynek nieruchomości przemysłowych,
- rynek nieruchomości rolnych,
- rynek nieruchomości specjalnego
przeznaczenia.
Cechy rynku nieruchomości
Niejednolitość
- wywołana zróżnicowanym zasięgiem
przestrzennym
przejaw
- rozróżnienie rynku w zależności od obszaru
oddziaływania
skutki
- zróżnicowana wartość podobnych nieruchomości
ale  przypisanych do innych rynków
Cechy rynku nieruchomości
Kryterium zasięgu rynku:
- rynek lokalny,
- rynek regionalny,
- rynek krajowy,
- rynek międzynarodowy,
Cechy rynku nieruchomości
Niejednolitość
- wywołana zróżnicowanym charakterem
nabywania praw
przejaw
- wyróżnienie rynku lokat i rynku najmu
skutki
- zróżnicowanie procedur szacowania wartości
prawa własności i praw o krótkim okresie
trwałości
Cechy rynku nieruchomości
Niejednolitość
- wywołana zróżnicowanym charakterem
nabywania praw
przejaw
- wyróżnienie rynku lokat i rynku najmu
skutki
- zróżnicowanie procedur szacowania wartości
prawa własności i praw o krótkim okresie
trwałości
Cechy rynku nieruchomości
Kryterium nabywania praw do nieruchomości:
- rynek najmu,
- rynek lokat,
Cechy rynku nieruchomości
Niejednolitość
- wywołana zróżnicowaniem nieruchomości pod
względem jakości
przejaw
- na niektórych subrynkach występują kryteria
jakościowe (np. biurowce czy hotele)
skutki
- wymagają odrębnych analiz
- zróżnicowane proporcje popytu, podaży i cen
Cechy rynku nieruchomości
Kryterium jakościowe:
- np. na rynku hoteli wyrażona liczbą gwiazdek
Kryterium cenowe:
- nieruchomości w określonych grupach
cenowych np. od 100 tyś. do 200 tyś.,
Cechy rynku nieruchomości
Niedoskonałość
przejaw
- brak informacji o rynku,
- brak racjonalności aktów kupna-sprzedaży
- różnorodność dóbr
skutki
- trudność uzyskania stanu równowagi;
- trudność na etapie wyceny
- relatywna stabilność cen nieruchomości
Cechy rynku nieruchomości
Rynek doskonały
Warunki, które musi spełniać rynek doskonały:
- homogeniczność jednorodność
- doskonała wiedza na temat rynku
- maksymalizacja użyteczności i zyskowności
- duża liczba kupujących i sprzedających
- swoboda wejścia i wyjścia
Cechy rynku nieruchomości
Rynek doskonały a rynek
nieruchomości
Dlaczego rynek nieruchomości nie jest rynkiem
doskonałym:
- stałość nieruchomości, różnorodność
nieruchomości
- wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w
otoczeniu
- powstawanie zachowań spekulacyjnych i
monopolistycznych
- transakcje na rynku wymagają dysponowania
dużym kapitałem finansowym
Cechy rynku nieruchomości
Rynek doskonały a rynek
nieruchomości
Dlaczego rynek nieruchomości nie jest rynkiem
doskonałym:
- często nie racjonalne zachowania kupujących i
sprzedających,
- trudność zorganizowania przejrzystych informacji
o nieruchomościach,
- niedoinformowanie uczestników transakcji,
- stałość podaży nieruchomości w krótki okresie
czasu,
- wpływ sposobu użytkowania na wartość nieruch.
Cechy rynku nieruchomości
Mała elastyczność popytu i podaży
przejaw
- słaba reakcja popytu i podaży na zmiany cen
(wsp. elastyczności <1)
skutki
- trudność uzyskania stanu równowagi
- rynek przechodzi od r. nabywcy do r. sprzedawcy
- silne wahania wartości i liczby transakcji
Cechy rynku nieruchomości
Wymaga fachowej obsługi
przejaw
- konieczność uzyskania licencji
skutki
- wymóg permanentnego szkolenia
Cechy rynku nieruchomości
Lokalny charakter rynku nieruchomości
przejaw
- potencjalny nabywca musi poznać każdą
nieruchomość, osobiście oceniając jej zalety i
wady
skutki
- konkurencja jest ograniczona
- transakcje mają raczej charakter lokalny
Popyt i podaż
Popyt jest to część ujawnianych na rynku potrzeb
przy każdej cenie, które mają poparcie w sile
nabywczej ludności.
Wyróżniamy:
- popyt potencjalny
(spodziewane wielkości zamiaru nabycia
określonego towaru, wyrażone w liczbie)
- popyt efektywny inaczej faktyczny
(spodziewane wielkości zamiaru nabycia
określonego towaru poparta zasobami
finansowymi, wyrażone w liczbie)
Popyt i podaż
Podaż oznacza liczbę towarów (nieruchomości)
zaoferowanych do sprzedaży w danym czasie
po każdej cenie.
Podaż obejmuje dwie części:
- nieruchomości istniejące oferowane do
ponownego wynajęcia/sprzedaży
- nieruchomości nowe oferowane do
wynajęcia/sprzedaży
Podmioty działające na rynku
nieruchomości
Główne podmioty występujące na rynku
nieruchomości:

Inwestorzy
" Inwestor - użytkownik
" Inwestor  właściciel
" Inwestor  spekulant
" Inwestor  akcjonariusz
podział na grupy:
" osoby fizyczne
" Inwestorzy instytucjonalni
Podmioty działające na rynku
nieruchomości
Główne podmioty występujące na rynku
nieruchomości:

Kredytodawcy

Deweloperzy
" Deweloperzy inwestorzy
" Deweloperzy spekulanci

Maklerzy

Obsługa techniczna: rzeczoznawcy,
architekci, prawnicy, agenci
ubezpieczeniowi, zarządcy nieruch.,
planiści, itp.
Rynek nieruchomości
Dziękuję za uwagę