Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
B i zne s
Od kilku do ponad 20% rocznie - takie stopy zwrotu mogą przynieść inwestycje w nieruchomości. Wszystko zale\
y
od wybranej klasy aktywów i przyjętej strategii inwestycyjnej. Niektóre strategie mogą być jednak bardzo ryzykowne.
Tym niemniej nawet te bezpieczne powinny dać wynik lepszy ni\
lokata bankowa - ocenia Lion s Bank.
Najprostszą i najczęściej praktykowaną formą inwestycji na rynku nieruchomości jest zakup mieszkania na wynajem.
Tego typu inwestycja w jednym z miast wojewódzkich wymaga zaanga\
owania co najmniej 150-250 tys. zł. Ju\
taka
kwota pozwala wybrać skromny lokal, z którego wynajmu właściciel będzie czerpał zysk w postaci przychodów w wy-
1 z 12 2014-10-08 14:49
Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
sokości średnio 5-7% wartości nieruchomości w skali roku. To oczywiście nie wszystko. Jak pokazują dane histo-
ryczne, na rozwiniętych rynkach mo\
na liczyć te\
na wzrost wartości nieruchomości rzędu 1-2 pkt proc. rocznie po-
nad inflację. Te dwa elementy stanowią więc potencjalnie znacznie bardziej zyskowne rozwiązanie ni\
przechowywa-
nie pieniędzy na lokacie, która obecnie rzadko kiedy daje zarobić więcej ni\
3,5% w skali roku (minus podatek).
Zakup mieszkania nie jest oczywiście rozwiązaniem pozbawionym ryzyka. Sam najem wią\
e się z niebezpieczeń-
stwem dewastacji lokalu i niewywiązywania się najemcy z umowy. To drugie ryzyko mo\
na jednak ograniczyć, stosu-
jąc wcią\
mało popularną formę najmu okazjonalnego. Inwestując w mieszkania na wynajem, nara\
amy się te\
na ry-
zyko czasowego braku najemców. Wa\
na jest te\
kwestia mo\
liwego spadku wartości lokalu w krótkim i średnim ter-
minie.
Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie mogą podpisać umowę o tzw. najem okazjonalny. W odró\
nieniu od tra-
dycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się
z podpisanej umowy. Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na \
ądanie
właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200
zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, na co zgodę wyra\
a właściciel tego
lokalu. Taka forma umowy najmu jest w Polsce mało popularna pomimo większego bezpieczeństwa wynajmującego.
Inwestycja z dreszczykiem emocji
Inwestowanie na rynku mieszkaniowym ma te\
swoją wyjątkowo ryzykowną odmianę, umo\
liwiającą jednak osiągnię-
cie ponadprzeciętnej stopy zwrotu. Chodzi tu o zakup mieszkania na rynku pierwotnym, na początkowym etapie re-
alizacji inwestycji przez dewelopera, w tzw. systemie 10/90. Polega on na tym, \
e 10% wartości mieszkania wpłaca
się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90% przy umowie ostatecznej. Inwestor nie dą\
y jednak do podpisania
umowy ostatecznej, ale do dokonania cesji swoich praw na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta się z efektu
dz
wigni finansowej, co wielokrotnie zwiększa mo\
liwy do osiągnięcia zysk. Skalę potencjalnych wyników takiej inwe-
stycji mo\
na zobrazować na przykładzie. Załó\
my, \
e inwestor podpisuje umowę przedwstępną na zakup lokalu o
wartości 500 tys. zł, wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł. Następnie cena nieruchomości rośnie do 550 tys. zł,
czyli o 10%. Inwestor sprzedaje wtedy swój udział za 100 tys. zł, czyli realizuje stopę zwrotu na poziomie 100% brut-
to (dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym). Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła, a dodatko-
wo inwestor nie znalazłby nabywcy na swój udział, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, al-
bo stracić wpłacony zadatek. Inwestycje w mieszkania w budowie na powy\
szych zasadach mają więc sens w okre-
2 z 12 2014-10-08 14:49
Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
sach boomu na rynku bądz
w wypadku, gdy deweloper oferuje du\
e dyskonto kupującym lokale przed rozpoczęciem
budowy.
Pokój w hotelu, czyli udział w biznesie
Dla osób, które odstręcza konieczność zajmowania się wynajmowanym mieszkaniem, ale chciałyby czerpać zyski z
wynajmu, rozwiązaniem mo\
e być inwestycja w tzw. condo hotel. Cały mechanizm polega na tym, \
e inwestor kupuje
na własność pokój w obiekcie hotelowym, a potem wynajmuje go operatorowi hotelu, który zajmuje się ju\
całą orga-
nizacją i marketingiem hotelu. Za wynajem właściciel otrzymuje z góry określony poziom dochodu (indeksowany infla-
cją) lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Umowa podpisywana jest przewa\
nie na
wiele lat (nawet 15-20). Aby kupić pokój w hotelu, wystarczy relatywnie niewielki bud\
et, zaczynający się od 150-200
tys. zł. Zakup nie zawsze mo\
e być jednak sfinansowany tanim kredytem hipotecznym. Często banki stawiają poten-
cjalnemu kredytobiorcy wymagania wy\
sze ni\
w wypadku finansowania nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z dany-
mi Lion s Banku, przeciętny poziom rentowności wynajmu w du\
ym mieście wynosi obecnie ok. 6-9% w skali roku.
Mowa tu o rentowności brutto, a więc stosunku potencjalnego rocznego przychodu do wartości nieruchomości. Inwe-
stowanie w pokoje w hotelach, generując wy\
szy potencjalny zysk, jest te\
obarczone wy\
szym ryzykiem ni\
wyna-
jem mieszkań. Głównie pochodzi ono z faktu, \
e kupując pokój w hotelu, podejmuje się te\
pośrednio ryzyko prowa-
dzenia działalności gospodarczej. Szczególnie wa\
ne jest więc, aby podpisać umowę ze stabilnym i wiarygodnym
partnerem. Nie bez znaczenia jest te\
lokalizacja obiektu, jego standard oraz rozwiązania, które pozwolą na utrzyma-
nie obło\
enia tak\
e poza sezonem (sale konferencyjne, zaplecze SPA).
Plusem tego rozwiązania jest natomiast niewielka czasochłonność. Utrzymaniem, zarządzaniem, wnoszeniem
wszystkich opłat (oprócz podatków) i remontami obiektu zajmuje się bowiem firma zarządzająca. Właściciel pokoju w
hotelu mo\
e te\
zwykle spędzać urlop pod własnym dachem za symboliczną opłatą.
Lokal u\
ytkowy na wynajem wymaga zasobnego portfela
Innym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą poświęcać czasu na zarządzanie posiadaną nieruchomością, jest za-
kup wynajętego lokalu u\
ytkowego. Inwestowanie w tego typu lokale pozwala przy tym osiągnąć wyraz
nie wy\
szą
stopę zwrotu ni\
w wypadku wynajmu mieszkań (8%). Ten rynek zarezerwowany jest jednak dla inwestorów z grub-
szym portfelem. Bariery wejścia na ten rynek są bowiem większe ni\
w wypadku najmu mieszkań. W Warszawie,
aby w ogóle myśleć o zakupie lokalu u\
ytkowego, trzeba dysponować bud\
etem zaczynającym się od 1 mln zł. W
3 z 12 2014-10-08 14:49
Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
pozostałych miastach wojewódzkich poziom cen jest ni\
szy, ale i tak nawet w relatywnie tanich Katowicach trzeba
dysponować kwotą około 500 tys. zł - wynika z danych Lion s House.
Za inwestowaniem w lokale u\
ytkowe przemawia fakt, \
e najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. na 5
czy 10 lat). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Właściciel lokalu u\
ytkowego zazwy-
czaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. Przewa\
nie to właśnie
najemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.
Warto te\
zaznaczyć, \
e wymagany przez sprzedających zadatek na rynku lokali u\
ytkowych to przewa\
nie 10-20%
ceny. Chcąc więc kupić taką nieruchomość w stolicy, trzeba dysponować gotówką na ten cel rzędu 100-200 tys. zł.
To jednak nie wszystko. Gdyby bowiem nabywca chciał posiłkować się przy zakupie kredytem, będzie te\
musiał
dysponować pieniędzmi na tę część ceny, którą stanowi podatek VAT. Banki niechętnie podchodzą do finansowania
tej części ceny brutto. Biorąc pod uwagę, \
e stawka podatku wynosi w wypadku lokali u\
ytkowych 23%, to w cenie
brutto lokalu o wartości 1 mln złotych a\
187 tys. zł stanowi VAT. Niewielkim pocieszeniem jest tu fakt, \
e urząd skar-
bowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu 60 do 180 dni od momentu zło\
enia deklaracji podatkowej (wcze-
śniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, \
e
aby przystąpić do transakcji trzeba posiadać w gotówce znaczącą kwotę - w naszym wypadku mo\
e to być nawet
kwota 387 tys. zł. Gdyby dodać do tego koszty transakcyjne (sądowe, notarialne, podatkowe itp.), to oka\
e się, \
e
chcąc kupić lokal u\
ytkowy, trzeba dysponować kwotą rzędu 40-50% wartości nabywanej nieruchomości.
Lokal u\
ytkowy jako agresywna inwestycja
Bardziej ryzykownym rozwiązaniem jest zakup niewynajętego lokalu u\
ytkowego. Nabywca bierze wtedy na siebie ry-
zyko znalezienia najemcy oraz ryzyko, \
e przez pewien czas nie będzie czerpał z tego tytułu przychodów, ponosząc
przy tym koszty. Potencjalny zarobek z inwestycji w niewynajęty lokal pojawi się wtedy, gdy po znalezieniu stabilnego
najemcy i podpisaniu z nim wieloletniej umowy, nastąpi sprzeda\
lokalu z ni\
szą rentowością najmu. Prześledz
my to
na przykładzie. Lokal u\
ytkowy w nowym budynku ma potencjał do generowania przychodu na poziomie 100 tys. zł
rocznie. Inwestor jest skłonny zapłacić za taki lokal 1 mln zł, co oznacza dla niego mo\
liwość uzyskiwania potencjal-
nej rentowności na poziomie 10% rocznie. Inwestor faktycznie znajduje nabywcę za taką kwotę. Z uwagi na to, \
e
średnia rynkowa rentowość najmu wynosi 8%, hipotetyczna wartość lokalu rośnie do 1,25 mln zł. Jeśli inwestorowi
faktycznie udałoby się sprzedać lokal za taką cenę, zarobiłby 250 tys. zł, czyli 25% (minus podatek).
4 z 12 2014-10-08 14:49
Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
Oczywiście w tej strategii czynników ryzyka mo\
na upatrywać w tym, \
e nie uda się znalez
ć stabilnego najemcy,
czynsz mo\
liwy do osiągnięcia oka\
e się ni\
szy lub po prostu trzeba będzie długo czekać na odpowiedniego najem-
cę, ponosząc koszty utrzymania nieruchomości.
Inwestycja w ziemię z niską płynnością
Modnym sposobem lokowania pieniędzy są te\
inwestycje w ziemię rolną. Trudno się dziwić, skoro w ciągu roku
przeciętny hektar zdro\
ał w kraju o 22,5%, a od końca 2004 roku progres wynosi a\
380% (średnio 17,9% w skali ro-
ku) - wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion s Bank. Oczywiście trzeba być świadomym tego,
\
e nie jest to inwestycja pozbawiona ryzyka - trend mo\
e się szybko odwrócić. Do zalet tego typu inwestycji mo\
na
zaliczyć:
- fiskalne zachęty dla rolników - niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w wypadku większości gruntów
rolnych stawka nie przekracza 346,4 zł za ha rocznie, podczas gdy w wypadku gruntów zajętych pod działalność go-
spodarczą jest to 8,9 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS);
- mo\
liwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego.
W 2013 roku podstawowa stawka dopłaty wynosiła 219 euro/ha (przeliczenie po kursie z września 2014 r.);
- oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń mo\
liwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (na-
stąpi to w drugiej połowie 2016 roku). Ju\
w 2015 roku mo\
e to wywołać wzrost popytu na grunty. Trzeba bowiem pa-
miętać, \
e w większości krajów starej UE ziemia jest dro\
sza ni\
w Polsce.
Największym minusem lokowania kapitału w nieruchomościach gruntowych jest ich bardzo niska płynność - wyjście z
takiej inwestycji mo\
e zająć kilka lat. Dlatego tego typu rozwiązania powinny rozwa\
ać wyłącznie osoby mające bar-
dzo długi horyzont inwestycyjny.
Inwestycja z nadzieją na urbanizację
Większość inwestorów lokujących kapitał w nieruchomościach gruntowych liczy jednak na to, \
e działkę pierwotnie
rolną sprzedadzą jako działkę nadającą się do zabudowy. Trzeba jednak być świadomym, \
e nie jest to wcale łatwa
do przebycia droga, której pokonanie mo\
e zająć kilka lat. Po pierwsze tylko nieliczne grunty rolne mają szansę stać
się atrakcyjną inwestycją. Ich udział w całości mo\
na szacować na nie więcej ni\
5-10%. Aby z zyskiem sprzedać
5 z 12 2014-10-08 14:49
Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
grunty rolne, konieczne jest wystąpienie określonych okoliczności, wśród których wymienić mo\
na: zmianę przezna-
czenia gruntu, budowę obwodnicy du\
ego miasta czy ogólnie mówiąc politykę gminy. Znalezienie gruntów, które dziś
mają przeznaczenie rolne, a za kilka lat mo\
na będzie na nich stawiać budynki i będzie na nie faktyczny popyt, jest
zadaniem bardzo trudnym.
Aby zainwestować pieniądze w grunt w okolicy du\
ego miasta wojewódzkiego, nale\
y dysponować bud\
etem zaczy-
nającym się od 200-300 tys. zł. Horyzont inwestycyjny jest przynajmniej kilkuletni. Koszty utrzymania nieruchomości
są jednak znikome i sprowadzają się do podatku od nieruchomości (od 8,66 zł do niecałych 346,4 zł za ha). Inwestor
mo\
e te\
liczyć na dopłaty bezpośrednie i przychody z tytułu wydzier\
awiania parceli. Minusem inwestowania w
grunty rolne jest natomiast czasochłonność niezbędnych do przebycia procedur administracyjnych (związanych z
przekształceniem, podziałem i uzbrojeniem terenu) i du\
e ryzyko, \
e planów odnośnie do gruntu (sprzeda\
mniej-
szych działek po atrakcyjnej cenie) nie uda się zrealizować.
def44e59-e1a9-4038-99c0-e5faae50e881
Zyskowne pied-a-terre
Zyskującym - szczególnie w okresie letnim - sposobem lokowania kapitału są te\
nieruchomości zagraniczne. Do-
6 z 12 2014-10-08 14:49
Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
brze wybrana nieruchomość mo\
e przynosić zyski z wynajmu, a w dłu\
szej perspektywie tak\
e wzrost wartości nieru-
chomości. Wejście na zagraniczne rynki nieruchomości jest o tyle ciekawym rozwiązaniem, \
e w momentach, w któ-
rych mieszkania w jednym kraju tracą na wartości, mo\
liwy jest wzrost wartości gdzie indziej. I tak w dziewięciu na
dwadzieścia przebadanych przez Lion s Bank rynków nieruchomości w Europie rok 2012 zakończył się spadkiem cen
mieszkań i domów. W siedmiu krajach ceny wzrosły, a w czterech praktycznie nie zmieniły się.
Inwestując w nieruchomości wakacyjne, nale\
y pamiętać o konsekwencjach wahań kursowych. Obecna tendencja
spadku wartości złotego sprzyja takim inwestycjom, gdy\
zarówno przeliczony na złote czynsz wynajmu, jak i wyra-
\
ona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja
miałaby natomiast miejsce w wypadku umocnienia złotego.
7 z 12 2014-10-08 14:49
Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
Bartosz Turek, Lion s Bank
8 z 12 2014-10-08 14:49
Zysk z nieruchomości trzykrotnie wy\
szy ni\
na lokacie bankowej http://m.onet.pl/biznes,8wqn5
Skomentuj jako pierwszy.
Wpisz komentarz
Tutaj wpisz treść wypowiedzi...
Twój podpis
Pozostałe wiadomości
Rubel na dnie. Rosyjska waluta gwałtownie traci na sileBiznes
Prawie 13 mln osób w UE bez pracy; w Polsce wzrost zatrudnieniaBiznes
Hiszpania: Urząd Podatkowy bierze pod lupę bankierówBiznes
Kopacz: do wtorku rano raport nt. ustawy o rajach podatkowychBiznes
Radom: lotnisko z wy\
szym kapitałemBiznes
9 z 12 2014-10-08 14:49