Wykład 13. Najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Dzierżawa i użyczenie
Zakres problemów:
- Rodzaje umów oddających nieruchomości do korzystania
- Cechy charakterystyczne umów najmu, dzierżawy, użyczenia i leasingu
- Różnice między najmem lokali mieszkalnych i użytkowych
- Dokumenty niezbędne do zawarcia umów
Rodzaje umów oddających nieruchomości do korzystania
N A J E M
Regulacja: art. 659 kc i nast.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas
oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Strony umowy: wynajmujący, najemca.
Elementy istotne umowy najmu:
- przedmiot najmu  rzeczy ruchome, nieruchomości,
- czynsz - może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Najem: umowa odpłatna, zobowiązująca, wzajemna, konsensualna.
Forma umowy najmu: prawo nie wymaga szczególnej formy z zastrzeżeniem, że umowa najmu
nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie
niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.
Obowiązki wynajmującego:
- wydanie najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie jej w takim
stanie przez czas trwania najmu,
- dokonywanie nakładów na rzecz i napraw,
- odpowiedzialność z tytułu wad rzeczy.
Obowiązki najemcy:
- uiszczenie czynszu,
- drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy,
- używanie rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu
używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
- bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową
lub z przeznaczeniem rzeczy,
- najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania
albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania,
- po zakończeniu najmu zwrot rzeczy w stanie nie pogorszonym; jednakże najemca nie ponosi
odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
UMOWA DZIERŻAWY
Regulacja  art. 693 kc. i nast.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i
pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również
oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Strony umowy: wydzierżawiający, dzierżawca.
Do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, z niewielkimi modyfikacjami
określonymi w przepisach.
Podstawowa różnica w porównaniu z umową najmu: prawo dzierżawcy do pobierania pożytków.
UŻYCZENIE
Regulacja  art. 710 kc. i nast.
Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie
oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Strony umowy: użyczający, biorący w używanie.
Elementy istotne umowy użyczenia:
- oddanie rzeczy do używania na pewien czas
- nieodpłatność.
Umowa: nieodpłatna, realna  dochodzi do skutku przez wydanie rzeczy biorącemu w używanie.
Forma umowy: brak wymagań co szczególnej formy.
Obowiązki użyczającego:
- nieprzeszkadzanie biorącemu w używanie w używaniu rzeczy przez czas trwania stosunku
prawnego,
- jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia szkody, którą
wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich. Przepisu
powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć.
Obowiązki biorącego w używanie:
- używanie rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu,
- bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używani,.
- ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na
rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia,
- jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób
sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do
tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a
rzecz nie byłaby uległa utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją
zachował u siebie.
- po zakończeniu użyczenia obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie nie pogorszonym;
jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego
używania.
Użyczenie z uwagi na swój nieodpłatny charakter nie ma praktycznego znaczenia w pośrednictwie w
obrocie nieruchomościami.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
LEASING NIERUCHOMOŚCI
Regulacja  art. 709.1 i nast.
Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć
rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu
do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się
zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub
wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.
Strony umowy: finansujący, korzystający.
Forma umowy: pisemna pod rygorem nieważności.
Obowiązki finansującego:
- wydać korzystającemu rzecz w takim stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wydania
finansującemu przez zbywcę,
- wydać korzystającemu razem z rzeczą odpis umowy ze zbywcą lub odpisy innych posiadanych
dokumentów dotyczących tej umowy, w szczególności odpis dokumentu gwarancyjnego co do
jakości rzeczy, otrzymanego od zbywcy lub producenta.
- finansujący nie odpowiada wobec korzystającego za wady rzeczy, chyba że wady te powstały na
skutek okoliczności, za które finansujący ponosi odpowiedzialność. Postanowienia umowne mniej
korzystne dla korzystającego są nieważne
Obowiązki korzystającego:
- płacić raty w terminach umówionych
- utrzymywać rzecz w należytym stanie, w szczególności dokonywać jej konserwacji i napraw
niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jej zużycia
wskutek prawidłowego używania, oraz ponosić ciężary związane z własnością lub posiadaniem
rzeczy,
- umożliwić finansującemu sprawdzenie rzeczy
- używać rzeczy i pobierać jej pożytki w sposób określony w umowie leasingu, a gdy umowa tego
nie określa - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
- nie może czynić w rzeczy zmian, chyba że wynikają one z przeznaczenia rzeczy.
- bez zgody finansującego nie może oddać rzeczy do używania osobie trzeciej.
Do odpowiedzialności finansującego za wady rzeczy powstałe na skutek okoliczności, za które finansujący
ponosi odpowiedzialność, uprawnień i obowiązków stron w razie dochodzenia przez osobę trzecią
przeciwko korzystającemu roszczeń dotyczących rzeczy, odpowiedzialności korzystającego i osoby trzeciej
wobec finansującego w razie oddania rzeczy tej osobie przez korzystającego do używania, zabezpieczenia
rat leasingu i świadczeń dodatkowych korzystającego, zwrotu rzeczy przez korzystającego po zakończeniu
leasingu oraz do ulepszenia rzeczy przez korzystającego stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, a do
zapłaty przez korzystającego rat przed terminem płatności stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży
na raty.
Ochrona praw lokatorów
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71 poz. 733 z 2001 r. ze zm.), zwana dalej u.o.p.l - reguluje zasady i
formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
 Celem ustawy jest ochrona konsumenta, a przedmiotem regulacji  mieszkanie jako główne
z
ródło zaspakajania potrzeb mieszkaniowych.
Zakres przedmiotowy ustawy  czas trwania stosunku prawnego odpłatnego korzystania z lokalu,
zasady kształtowania wysokości czynszu, tryb rozwiązywania umów, uprawnienia do lokalu socjalnego
oraz regulacje dotyczące mieszkaniowego zasobu gminy.
Podstawowe pojęcia (w świetle ustawy):
lokator - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu
prawnego niż prawo własności, może to być najemca, podnajemca, członek spółdzielni używający lokalu
na zasadach lokatorskiego prawa do lokalu, osoba uprawniona z tytułu użytkowania, służebności
mieszkania, bezpłatnego użyczenia.
właściciel - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek
prawny uprawniający go do używania lokalu;
lokal - należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal
będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w
rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności
znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w
innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;
mieszkaniowy zasób gminy - należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych
osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw
budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów;
publiczny zasób mieszkaniowy - należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego
zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego,
samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych.
Przepisy ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w
sposób korzystniejszy dla lokatora  zapewnione minimum ochrony praw lokatora.
Umowy najmu zawierane z lokatorem nie mogą zawierać postanowień mniej korzystnych, niż to
przewiduje ustawa
Ustawa zawiera zamknięty katalog przypadków, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę
najmu lokatorowi.
Nie póz
niej niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z
jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia
przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub
uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy
płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia
dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej
zgody właściciela, lub
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
 4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z
zastrzeżeniem obowiązku zapewnienia lokalu zamiennego.
Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może
wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy
przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie,
której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może
używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Ponadto nie póz
niej niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi
przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal
zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i
opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i
wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Nie póz
niej niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie
dostarcza mu lokalu zamiennego.
Z ważnych przyczyn, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i
nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i
terminu rozwiązania tego stosunku.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego