Darmowy raport
 Spółka a Nieruchomość
Nabywanie nieruchomości przez osoby fizyczne i na własność
spółki kapitałowej  główne różnice
strona 1 z 8 A
owcy okazji  Machina biznesu
Nabywanie nieruchomości przez osoby fizyczne i na własność
spółki kapitałowej  główne różnice
Kwestie podatkowe są szczególnie ważne podczas planowania inwestycji w
nieruchomości. Podatki mogą zadecydować o sukcesie lub porażce inwestycji.
Oczywiście są też inne, równie ważne czynniki finansowe.
W tabelach przedstawiam różnice między posiadaniem udziałów w nieruchomości przez osobę
fizyczną (prywatną) a posiadaniem udziałów w spółce kapitałowej będącej właścicielem tej
nieruchomości.
Analiza dotyczy zarówno nieruchomości przeznaczonej do dalszej odsprzedaży, np. gruntu, jak
również nieruchomości dochodowej, przynoszącej dochody z czynszów najmu.
Rozważam tu dwie możliwości  nieruchomość można nabyć prywatnie, jako osoba fizyczna, do
majątku osobistego (lub wspólnego z małżonkiem). Drugi wariant to założenie spółki z o.o. i
nabycie nieruchomości do majątku spółki.
Trzeci wariant  zakup nieruchomości przez rolnika prowadzącego gospodarstwo
rolne, omawiam w eBooku  Jak samodzielnie kupić działkę, czyli sztuka korzystnego nabywania
nieruchomości gruntowych . Wiążą się z tym inne korzyści podatkowe, a co więcej, każdy z nas
może stać się rolnikiem i czerpać pożytki z tych rozwiązań.
Proszę, pamiętaj, że to opracowanie nie jest poradą podatkową i nie powinno być
traktowane jako ostateczna wyrocznie przy nabywaniu nieruchomości, lecz jako drogowskaz na
drodze do sukcesu w inwestowaniu w nieruchomości.
strona 2 z 8 A
owcy okazji  Machina biznesu
Faza 1  nabycie nieruchomości
W pierwszej fazie następuje zakup nieruchomości. Zakup na spółkę składa się z dwóch etapów:
1. utworzenie spółki z o.o.
2. nabycie nieruchomości przez spółkę
Utworzenie spółki z o.o. wiąże się z wniesieniem udziałów  opodatkowanym w wysokości
0,5%. W fazie nabycia nieruchomości jest do zapłacenia podatek PCC 2% lub VAT 22%.
Spółce trudniej, niż osobie fizycznej, będzie otrzymać kredyt bankowy na zakup nieruchomości.
Z drugiej strony  kredyt udzielony spółce nie wpłynie na zmniejszenie zdolności kredytowej
udziałowców.
kryterium zakup na spółkę zakup na osoby fizyczne
zakup podatek 0,5% od wniesienia Podatek PCC 2% lub VAT od
nieruchomości  udziałów lub podniesienia kapitału wartości nieruchomości
koszty dodatkowe spółki oraz podatek PCC 2% lub
VAT od wartości nieruchomości
koszty nabycia koszty nabycia odliczymy od koszty nabycia odliczymy od
bieżących przychodów lub w przychodów jeśli prowadzimy
postaci amortyzacji, łącznie z działalność gosp. lub w momencie
amortyzacją nieruchomości sprzedaży nieruchomości
zadłużenie na zakup nie zmniejsza zdolności kredytowej zadłużenie na nieruchomość
nieruchomości właścicieli (udziałowców) zmniejsza zdolność kredytową
właścicieli
strona 3 z 8 A
owcy okazji  Machina biznesu
Faza 2  korzystanie z nieruchomości
Dochody z najmu będą możliwe do osiągnięcia w przypadku nieruchomości mieszkalnych lub
użytkowych. W przypadku dobrze zlokalizowanych działek mogą zdarzyć się przychody z
dzierżawy.
Opodatkowanie ryczałtem osób fizycznych jest korzystne dla przychodów poniżej 4000 Euro
rocznie  wtedy stosujemy stawkę 8,5%. Spodziewając się znacznie wyższych przychodów,
należy wybrać raczej rozliczenia według skali podatkowej  można odliczyć koszty.
kryterium nieruchomość w spółce nieruchomość osoby fizycznej
dochody z najmu opodatkowanie zysku spółki CIT 0d 2009  PIT 18% lub 32%,
19%. zależnie od wysokości dochodu.
Dywidenda jest ponownie Odliczyć można koszty i
opodatkowana, ale można wypłacić amortyzację nawet nie prowadząc
część kwot jako pensje zarządu i działalności gosp.,
zastosować ulgi podatkowe
Podatek można rozliczać tzw.
ryczałtem  w wysokości 8,5% lub
20%, zależnie od wysokości
przychodów
koszty bieżące Odliczymy amortyzację Odliczymy amortyzację, koszty
nieruchomości, koszty bieżące, bieżące dotyczące samej
można rozliczyć inne koszty, których nieruchomości i wynikające z
nie odliczysz jako osoba prywatna, umowy najmu.
np. koszty samochodu.
W przypadku opodatkowania
Dodatkowo dochodzą koszty ryczałtem nie odliczamy kosztów.
księgowości spółki, nawet 1000
zł/mc
rozliczenia kilku spółka rozlicza przychody i koszty i każdy rozlicza przychody i koszty
właścicieli wypłaca dywidendy wg wielkości osobno
udziałów.
odpowiedzialność spółka w upadłości, właściciel spółki zagrożony cały majątek właściciela
w przypadku nie traci majątku nieruchomości
niespłacenia
kredytu
strona 4 z 8 A
owcy okazji  Machina biznesu
Faza 3  pozbycie się nieruchomości
Piszę: pozbycie się, a nie sprzedaż, ponieważ jeśli nieruchomość była składnikiem majątku
spółki, polecam sprzedaż całej spółki a nie samej nieruchomości.
Przykład 1.
Pan Janusz kupuje jednohektarową działkę bez planu zagospodarowania. Zamierza
pozyskać warunki zabudowy (WZiZT) na budowę budynków mieszkalnych
wielorodzinnych, a po uzyskaniu warunków zamierza sprzedać działkę z zyskiem
Gdyby potem sprzedał działkę, będzie musiał doliczyć VAT do ceny.
Pan Janusz zakłada spółkę z o.o.. Spółka nabywa działkę i pozyskuje warunki
zabudowy.
Pan Janusz sprzedaje spółkę (która jest właścicielem nieruchomości) deweloperowi i
nie podlega podatkowi VAT. Płaci tylko podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży
udziałów.
kryterium sprzedaż udziałów w spółce z o.o. sprzedaż nieruchomości
sprzedaż - podatek Od przychodu ze sprzedaży odlicza Zwykle obowiązuje PIT 19% od
PIT się nominalną wartość udziałów w dochodu.
spółce.
Można go uniknąć jeśli wyda się
Obowiązuje 19% podatku od dochodu pieniądze pochodzące ze sprzedaży
ze sprzedaży udziałów w spółce. nieruchomości na cele
mieszkaniowe*
sprzedaż - podatek sprzedaż udziałów w spółce bez VAT VAT obowiązuje jeśli
VAT nieruchomość jest nowa lub po
ulepszeniach, oraz w przypadku
działek budowlanych***
renta brak renty planistycznej  możliwa renta planistyczna
planistyczna** nieruchomość nie jest sprzedawana
strona 5 z 8 A
owcy okazji  Machina biznesu
kryterium sprzedaż udziałów w spółce z o.o. sprzedaż nieruchomości
własność - udziały zbywane notarialnie, zgoda innych zbywane notarialnie, niepotrzebna
udziałowców może być potrzebna  zgoda innych, możliwy pierwokup
zależy od umowy spółki, możliwy i odkup
pierwokup i odkup
* w okresie od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 obowiązywała tzw. ulga meldunkowa, która
umożliwiała uniknięcie opodatkowania sprzedaży nieruchomości mieszkalnej poprzez
zameldowanie w tej nieruchomości.
** zakładamy, że przedmiotem sprzedaży jest spółka posiadająca nieruchomość
*** zgodnie z nowelizacją ustawy o VAT, która wchodzi w życie od początku 2009 roku:
 Zwalnia się od podatku (...) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy
dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub pomiędzy
pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2
lata."
Pierwsze zasiedlenie to  oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, lub ulepszeniu, jeżeli wydatki
poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co
najmniej 30% wartości początkowej."
Reasumując: jeśli budynek jest starszy niż 2 lata, lub od ulepszenia minęło ponad 2 lata, sprzedaż
nieruchomości (gruntu i budynku) jest zwolniona z VATu.
Jeśli przy zakupie takiej nieruchomości VAT był odliczany, przy sprzedaży zwolnionej z VAT
trzeba go będzie doliczyć i zapłacić. Można również dobrowolnie zrezygnować ze zwolnienia, w
niektórych przypadkach będzie to korzystniejsze. W sprawie szczegółów skonsultuj się ze swoim
księgowym.
Renta planistyczna to podatek płacony gminie za wzrost wartości nieruchomości w związku z
uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. ObowiÄ…zuje przez 5 lat od
dnia uprawomocnienia siÄ™ planu.
Więcej o rencie planistycznej znajdziesz w eBooku  Jak samodzielnie kupić działkę, czyli
sztuka korzystnego nabywania nieruchomości gruntowych .
strona 6 z 8 A
owcy okazji  Machina biznesu
Przykład 2.
Pan Janusz, podobnie jak w poprzednim przykładzie, kupuje jednohektarową działkę
bez planu zagospodarowania. Zamierza pozyskać warunki zabudowy (WZiZT) na
budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a po uzyskaniu warunków
zamierza sprzedać działkę z zyskiem
Następnie działkę tę sprzedaje, a do ceny dolicza podatek VAT, który musi
odprowadzić do urzędu skarbowego.
Pan Janusz osiągnął zysk, który może być opodatkowany podatkiem dochodowym.
Jako sprytny przedsiębiorca oświadcza, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości
wyda na cele mieszkaniowe  ma na to dwa lata.
W tym czasie pan Janusz kupuje dom, rozlicza pieniądze i nie płaci podatku.
Wnioski:
" Jeśli po sprzedaży nieruchomości wymagane jest zapłacenie VAT lub renty planistycznej,
co może być trudne do uniknięcia w przypadku szybkiej odsprzedaży, warto nabyć
nieruchomość za pośrednictwem spółki.
" Jeśli biznes jest ryzykowny, warto zrobić to przez spółkę.
" Jeśli nieruchomość ma charakter mieszkalny, jest więcej przesłanek za tym, żeby zrobić
zakup jako osoba fizyczna.
" Jeśli skala dochodów z nieruchomości jest niewielka w porównaniu do wysokości
kosztów założenia i obsługi spółki (pełna księgowość!), lepszym rozwiązaniem jest
nabycie nieruchomości bezpośrednio przez osobę fizyczną.
W raporcie podaję istotne fakty, natomiast każdy inwestor będzie zmuszony wykonać swoją
 pracę domową - policzyć i zdecydować, jaka forma nabywania nieruchomości bardziej mu
odpowiada.
Wynajem okazjonalny i ryczałt 5% - projekt przyszłości?
Na początku 2009 roku pojawiły się projekty wprowadzenia do polskiego prawa pojęcia tzw.
strona 7 z 8 A
owcy okazji  Machina biznesu
wynajmu okazjonalnego. Wprawdzie droga legislacyjna jest długa i wyboista, ale jeżeli taki
projekt zostanie zrealizowany, wtedy osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej
łatwiej będą mogły usuwać niewygodnych najemców. Będzie to dodatkowy argument za
nabywaniem nieruchomości mieszkalnych przez osoby fizyczne. Istotny wpływ będzie miało
również opodatkowanie ryczałtowe o wysokości 5% (choć Mnisterstwo Finansów krytykuje
akurat tę część całej sprawy)
Jak założyć spółkę z o.o.?
Zdecydowałeś się na spółkę do obsługi swoich inwestycji w nieruchomości?
Więcej informacji o tym, jak założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, oraz wyjaśnienie
niektórych pojęć związanych ze spółkami kapitałowymi znajdziesz w ebooku  Jak zmienić
zwykłą firmę w spółkę z o.o.
Podręcznik samodzielnego kupowania nieruchomości
Więcej informacji o unikaniu zbędnego opodatkowania oraz o innych aspektach nabywania
nieruchomości znajdziesz w moim kolejnym eBooku  podręczniku kupowania działek pod
nazwą  Jak samodzielnie kupić działkę, czyli sztuka korzystnego nabywania nieruchomości
gruntowych .
Darmowe eBooki
Darmowe eBooki to wiedza dostępna za darmo i od ręki  zobacz, sprawdz
i korzystaj.
© Adam Ciesielczuk, WrocÅ‚aw 2009.03.04
Raport może być dowolnie kopiowany i przekazywany dalej oraz cytowany.
Raport nie może być edytowany i zmieniany bez zgody autora.
strona 8 z 8 A
owcy okazji  Machina biznesu