Stopa kapitalizacji a stopa dyskontowa w procesie wyceny.

Stopa kapitalizacji odwzorowuje ogólny poziom rentowności, dodatek za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość a także poprawki na spodziewany wzrost (lub spadek) wartości. Oczekiwany wzrost (lub spadek) dochodów oraz wzrost (lub spadek) wartości uwzględniony jest w stopie kapitalizacji w sposób "ukryty".

Stopa dyskontowa uwzględnia wzrost czynszów poprzez zmiany poziomu dochodów i wzrost wartości końcowej w postaci wartości rezydualnej w sposób "jawny". Oznacza to, że są to dwie różne stopy, których nie można utożsamiać. Jeżeli spodziewany jest wzrost czynszów i wartości końcowej, stopa kapitalizacji będzie niższa od stopy dyskontowej, - jeżeli wzrost nie wystąpi, co oznacza, że strumień dochodów i wartości końcowej będzie stały, obie stopy będą miały jednakowy poziom; jeżeli wartość będzie malała, stopa kapitalizacji może być wyższa od stopy dyskontowej

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, oraz, że nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.

Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody takie jak np.: dochody z parkingów, garaży, reklam, dodatkowego wyposażenia (np. automaty publiczne).

Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki można uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi.

Uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że wartość rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu wraz z jego częściami składowymi lub odpowiednio wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z tym prawem własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym gruncie.

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód z czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem lub dzierżawę.

Metodę zysków stosuję się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można określić tak jak w metodzie inwestycyjnej. Dochód ten określa się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

Metodę zysków stosuje się do wyceny tych nieruchomości, które przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania (np. stacji benzynowych, teatrów, kin, hoteli itp.).

Procedura postępowania dla ustalania udziału właściciela nieruchomości w dochodzie netto użytkownika:

a) określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności prowadzonej na nieruchomości,

b) określenie kosztów zakupu (towarów, materiałów), usług i wynagrodzenia pracowników,

c) obliczenie dochodu brutto użytkownika przez odjęcie kosztów zakupu od przychodów z działalności,

d) określenie wydatków operacyjnych (bez opłat czynszowych, wynagrodzenia dla zarządcy lub koncesjonariusza),

e) obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika przez odjęcie wydatków operacyjnych od dochodu brutto,

f) określenie poprzez analizę rynku wysokości procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika,

g) określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału właściciela nieruchomości.

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji :

V = D × Wk ,

gdzie:

V - oznacza wartość nieruchomości,

D - oznacza dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie),

Wk - współczynnik kapitalizacji,

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres zwrotu kapitału).

Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości co można zapisać w postaci:

R = D/C ,

stąd Wk = C/D,

gdzie:

C - cena transakcyjna za nieruchomość podobną (pod względem charakteru, lokalizacji, standardu i stanu techniczno-użytkowego oraz pozostałych czynników wpływających na wartość).

Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości dla której uzasadnione jest założenie (przewidywanie), że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały. W modelu techniki kapitalizacji prostej mieści się, zgodnie z powyższym, założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie.

Jeśli uzasadnione są założenia co do wzrostu dochodu (lub jego spadku), roczny dochód może być przyjęty na poziomie wyższym (lub niższym) od bieżącego.

Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu brutto:

a) określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

b) określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem strat z tytułu nie wynajęcia powierzchni generującej dochód,

c) analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów brutto uzyskiwanych z tych nieruchomości,

d) ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie efektywnego dochodu brutto (lub współczynnika kapitalizacji),

e) określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego efektywnego dochodu brutto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji brutto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożeniu tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji brutto.

Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto:

a) określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

b) określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów,

c) określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne obejmują między innymi podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty dostarczenia mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości. Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (odsetek do zapłacenia od zaciągniętych kredytów) ani podatku dochodowego,

d) określanie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych,

e) analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości,

f) ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto (lub współczynnika kapitalizacji),

g) określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.

Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych stosuje się do określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie. Zmiana poziomu dochodu może być spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości i jej części składowych do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawiania). Zmiana ta może także stanowić następstwo możliwych do przewidzenia zmian koniunkturalnych na rynku albo może być spowodowana zmianami dochodowości nieruchomości wywołanymi jej rozwojem.

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości:

V=CF1(1/[1+r]) + CF2(1/[1+r]2 ) +...+ CFn(1/[1+r]n) + RV(1/[1+r]n)

gdzie:

V - oznacza wartość nieruchomości,

CF - oznacza strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku,

1,2, ... n - kolejne lata prognozy,

RV - oznacza wartość rezydualną (końcową) nieruchomości po upływie okresu prognozy,

r - stopa dyskontowa.

Strumień pieniężny dochodu odwzorowuje dochody operacyjne netto przewidywane w poszczególnych latach prognozy. Na etapie określania rocznego strumienia dochodu netto dla potrzeb wyceny nieruchomości nie uwzględnia się amortyzacji, podatku dochodowego, opłat lub podatków związanych z ewentualną sprzedażą nieruchomości.

Okres prognozy określony liczbą lat (n) zależny jest od przewidywanego okresu zmienności dochodów z nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy winien dążyć do obejmowania prognozą okresu w granicach 5 do 10 lat.

Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych Wartość ta zostaje - podobnie jak strumienie pieniężne - zdyskontowana na dzień określania wartości nieruchomości. Wyznaczana jest ona jako dzisiejsza wartość przyszłych dochodów po okresie prognozy lub jako przewidywana na podstawie obserwacji i analizy rynku zdyskontowana cena przyszłej sprzedaży.

Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena jaką można uzyskać za nieruchomość na wolnym rynku.

Podejście porównawcze polega na określeniu wart. nier. Przy założeniu że wart. Ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nier. podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nier. Podobne do nier. wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nier. podobnych do nier. wycenianej.

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także, gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko (sporadycznie).

Podejście porównawcze stosuje się do wyceny nieruchomości gruntowych wraz z ich częściami składowymi także wówczas, gdy budynki lub lokale stanowią na mocy przepisów szczególnych odrębną nieruchomość. W szczególnych przypadkach podejście porównawcze stosuje się także do wyceny gruntu bez jego części składowych (do aktualizacji opłaty za UW)

Zasady przewidziane w podejściu porównawczym mogą być także stosowane do określenia czynszu i dochodów poza czynszowych z nieruchomości dla potrzeb wyceny tych nieruchomości w podejściu dochodowym.

Rzeczoznawca majątkowy odpowiednio do przedmiotu i zakresu wyceny winien przedstawić analizę i charakterystykę rynku. Analiza może obejmować określenie:

a) rodzaju rynku (np. lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów, itp.),

b) bszaru rynku (np. osiedle, miasto),

c) kresu badania rynku (np. miesiąc, kwartał, rok),

d) elacji pomiędzy popytem i podażą na określone nieruchomości, potencjału inwestycyjnego danego rynku, występującego bezrobocia oraz innych czynników ekonomicznych, które rzeczoznawca uzna za istotne,

e) tanu środowiska naturalnego,

f) ograniczeń wynikających z faktu wpisania nieruchomości wycenianej do rejestru zabytków oraz innych ograniczeń wynikających z przepisów prawa.

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę możliwości podobny pod względem:

a) cech fizycznych nieruchomości (przykładowo: zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie),

b) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

c) cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości i cech rynku (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja popytu i podaży, dochód operacyjny netto, itp.)

Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Cechy rynkowe mają z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego.

Jeżeli przepis szczególny tak stanowi, określone w nim cechy nieruchomości powinny być w procesie wyceny obligatoryjnie uwzględniane.

Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży powinny pochodzić z aktów notarialnych. Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny przydatności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny

Informacje o czynszach rzeczoznawca majątkowy uzyskuje w drodze analizy umów najmu lub dzierżawy, a także od pośredników w obrocie nieruchomościami lub zarządców nieruchomości, dokonując oceny wiarygodności uzyskanych danych jako podstawy wyceny.

Dokonując analizy rynku rzeczoznawca majątkowy może wykorzystać inne źródła informacji (np. ustne informacje urzędników)

Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag.

Metoda skorygowanej ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży.

Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się w niniejszym standardzie nieruchomości które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym.

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.

Metoda analizy statystycznej rynku

Techniki regresyjne i modelowanie ekonometryczne. Statystyka to szukanie pewnych reguł, zależności, prawidłowości na podstawie części zjawiska (próby).

Procedura postępowania w metodzie porównywania parami.

1.Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2.Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3.Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4.Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.

5.Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

6.Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

7.Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

8.Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

Procedura postępowania w metodzie skorygowanej ceny średniej.

1.Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2.Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3.Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4.Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (Cmax).

5.Określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej).

6.Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:

7.Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

gdzie:

ui-oznacza wielkość i- tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości.

n-liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku:

a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen,

b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

c)na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

---